Grundsteuererlass hinsichtlich eines denkmalgeschützten Objekts Leitsatz 1. Im Rahmen der Prüfung der Unrentabilität eines denkmalgeschützten Objekts nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG sind Ausgaben

§ 35Abs. 3 Satz 1 Gr

StG) keiner jährlichen Wiederholung des hier jedenfalls für das Jahr 2017 gestellten Antrags. Randnummer 43

1. c)Die Voraussetzungen für einen (vollständigen) Erlass der Grundsteuer nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG liegen nicht vor. Die Grundsteuer ist nach dieser Vorschrift zu erlassen für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Randnummer 44
2. aa)Die Voraussetzung des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des damaligen Grundbesitzes der Klägerin wegen seiner Bedeutung für die Kunst bzw. Geschichte liegt zwar vor. Die Denkmaleigenschaft des Objekts wird auch vom Beklagten nicht in Frage gestellt, sodass von weiteren Ausführungen dazu abgesehen wird. Randnummer 45
3. bb)Bereits die Frage der Unrentabilität des Grundstücks als solche (ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen) erscheint indessen zweifelhaft. Dazu wäre nach dem Gesetz erforderlich, dass die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Dies kann der Senat nach dem Vortrag der Klägerin nicht feststellen. Randnummer 46 Nicht hinreichend nachvollziehbar sind vorliegend schon die von der Klägerin vorgetragenen jährlichen Einnahmen aus der Vermietung des Objekts. Zwar hat sie die jeweils geringe jährliche Höhe der Mieteinnahmen für die Wohnungen im Jahr 2017 gemäß ihrem Antrag vom 22. März 2018 (1.400 Euro, 1.248 Euro und 2.240 Euro) mit dem antiquierten Zustand dieser Wohnungen nachvollziehbar erläutert. Wie diese Zahlen mit denjenigen gemäß der Aufstellung "Mieteinnahmen B 2017", die dem Schriftsatz vom 9. Februar 2022 beigefügt war, in Einklang zu bringen sind, erklärt sie nicht. Ohnehin bleibt offen, wie sich ihr Vortrag, es seien nur zwei Wohnungen vermietet, mit den bis zu vier genannten Namen der Mieter vereinbaren lässt; Mieterwechsel werden nicht ausdrücklich benannt, der später genannte vierte Mietername findet sich nicht im ursprünglichen Antrag vom 22. März 2018. Für das Jahr 2018 sind die von der Klägerin vorgetragenen Einnahmen von 8.280 Euro (inklusive Nebenkosten) mangels näher Aufschlüsselung und ohne Herausnahme der Nebenkosten erst recht nicht nachvollziehbar. Randnummer 47 Jedenfalls aber stehen den Einnahmen kein Mehr an anrechenbaren Ausgaben gegenüber, sodass die Unwirtschaftlichkeit des Objekts nicht festgestellt werden kann. Zum einen sind die "Versicherungen" im Antrag vom 22. März 2018 nicht nur ihrer Art und Anzahl nach nicht näher erläutert, sondern auch was die geltend gemachte Höhe von 1.311,60 Euro betrifft. Auf die gerichtliche Nachfrage gemäß Verfügung vom 17. Januar 2022 hat die Klägerin im Berufungsverfahren gemäß Anlage zum Schriftsatz vom 9. Februar 2022 sogar vorgetragen, die "Versicherungen Haus" hätten für das Jahr 2017 2.129,29 Euro betragen. Beigefügt sind diverse Beitragsrechnungen für Versicherungen, darunter für Rechtsschutz (52,36 Euro), eine verbundene Hausratversicherung für den Zeitraum Dezember 2017 bis November 2018 (90,15 Euro), eine allgemeine Haftpflichtversicherung für den Zeitraum vom 13. Oktober 2017 bis 13. Oktober 2018 (81,78 Euro) und eine verbundene Wohngebäudeversicherung für den Zeitraum vom 1. Juli 2017 bis 1. August 2017 (145,66 Euro, handschriftlich multipliziert mit 12 = 1.747,92 Euro). Randnummer 48 Der ebenfalls in der gerichtlichen Verfügung vom 17. Januar 2022 als nicht nachvollziehbar bzw. nachgewiesen betrachtete Ausgabeposten "Verwaltungskosten, Reisekosten" in Höhe von 1.528 Euro im Antrag vom 22. März 2018 wird dagegen nicht im Berufungsverfahren näher dargestellt, auch nicht belegt. Randnummer 49 Zum anderen sind, wie bereits vom Verwaltungsgericht entschieden, die von der Klägerin angesetzten Ausgaben für Heizöl, Strom, Abfall- und Wassergebühren dem Grunde nach nicht berücksichtigungsfähig (VGH München, Urteil vom 7. Februar 1996 – 4 B 94.3727 –, NJWE-MietR 1996, 214, zitiert aus beck-online; vgl. Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Auflage 2025, § 32 Rn. 15 m. w. N. zum Streitstand; nicht zugunsten einer Berücksichtigungsfähigkeit hat sich OVG Münster, Beschluss vom 3. April 2009 – 14 A 1999/06 –, juris Rn. 17 ausgesprochen, da es dort nur um die für ansatzfähig erklärten Kosten für Heizung und Wasser in einer Broschüre des Landes ging), da sie typischerweise auf die Mieter umgelegt bzw. von ihnen getragen werden. Insofern wäre zumindest Vortrag und eine Gegenüberstellung der von den Mietern zu tragenden Verbrauchskosten und den für das übrige Anwesen allein von der Klägerin zu tragenden erforderlich gewesen. Randnummer 50 Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit "in der Regel" gegeben sein muss, lässt es weiterhin nicht bei einem rechnerischen Minus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt auf einen zeitlich andauernden Zustand, d. h. auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit, ab (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 –, juris Rn. 18 m. w. N.). Die Klägerin, die insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, hat aber keine ausreichenden Unterlagen vorgelegt, die eine solche erforderliche Prognose erlauben würden. Dies gilt namentlich für die Betriebskosten, die nicht von den Mietern getragen werden, und vor allem im Hinblick auf die Prognose, wie sich die übrige wirtschaftliche Verwertung des Objekts nach einer Sanierung (ohne Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Beschränkungen und ihrer zusätzlichen Kosten) entwickelt hätte. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG gewährt nicht bereits deswegen einen Grundsteuererlassanspruch, weil die Sanierung eines denkmalgeschützten Anwesens in der Regel kostenaufwändiger sein wird als bei einem nicht denkmalgeschützten Anwesen, sondern nur unter der Voraussetzung, dass sich auf der Grundlage einer prognostizierenden Beurteilung eine dauerhafte Unwirtschaftlichkeit aus Gründen des öffentlichen Erhaltungsinteresses feststellen lässt (VGH München, Beschluss vom 7. Juli 2014 – 4 ZB 13.1567 –, juris Rn. 7). Randnummer 51
4. cc)Selbst wenn dennoch die Unrentabilität des denkmalgeschützten Objekts im Sinne des § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vorliegen sollte, beruht die Ertraglosigkeit des Grundstücks im vorliegenden Fall zumindest nicht darauf, dass zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität ein Kausalzusammenhang besteht. Randnummer 52 Die Ertragslosigkeit des Grundstücks muss gerade darauf beruhen, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse, hier nach den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften, Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück so beschränken, dass es unrentierlich ist. Die Grundsteuerpflicht hängt, weil die Grundsteuer als eine ertragsunabhängige Objektsteuer konzipiert ist, grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes ab, weshalb der Erlass der Grundsteuer bei einem ertraglosen Grundstück besonderer Gründe bedarf. Diese besonderen Gründe liegen in der Beschränkung auf Ertragsminderungen oder -schwächen, die gerade auf die Kultureigenschaft und die durch sie bedingten Einschränkungen zurückzuführen sind (BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 – 9 C 6.14 –, juris Rn. 19 f. m. w. N.; vgl. auch OVG Greifswald, Beschluss vom 16. September 2009 – 1 M 65/09 –, juris Rn. 12). Hiervon ausgehend genügt es nicht, dass der Denkmalschutz – wie etwa im Fall des Erwerbs eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus "Liebhaberei" – die vorhandene Unrentabilität nur verschärft. Im Gegenteil liegt dann der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand. Es verstößt nicht gegen das Gebot der Besteuerungsgleichheit aus Art. 3 Abs. 1 GG, dass die Grundsteuer zwar dann erlassen wird, wenn ein Objekt aufgrund des Denkmalschutzes unrentabel wird, nicht aber dann, wenn ein Denkmal von vornherein unrentabel ist. Denn es handelt sich insoweit um unterschiedliche Sachverhalte, für deren Ungleichbehandlung ein sachlicher Grund besteht. Die Privilegierung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG soll denjenigen Grundstückseigentümer, der ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen mit seinem Grundstück einen Ertrag erwirtschaften könnte, für die Lasten entschädigen, die er dadurch zu tragen hat. Derjenige, der von vornherein ein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, trägt auch keine zusätzliche Last. Dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes entspricht auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015, a. a. O. Rn. 21 m. w. N.). Randnummer 53 Die Unrentabilität muss also auf der Denkmalschutzeigenschaft beruhen. Diese Voraussetzung ist grundsätzlich dann erfüllt, wenn ohne die Beschränkungen, die das öffentliche Interesse begründen, entweder von naheliegenden Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht werden könnte, die einen höheren Ertrag abwerfen würden, und/oder Kosten eingespart werden könnten, und die sich hieraus ergebende Verbesserung der Ertragssituation einen Einnahmeüberschuss ergäbe (Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Auflage 2025, § 32 Rn. 20). Eine derartige Kausalität der Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes kann insbesondere dann anzunehmen sein, wenn der Eigentümer durch Vorlage eines Alternativkonzepts plausibel darlegt, dass eine rentable Nutzung des Grundbesitzes nach Durchführung von – aufgrund der Beschränkungen durch das Denkmalschutzrecht unzulässigen – Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen möglich wäre. Bei der Berechnung der (fiktiven) wirtschaftlichen Auswirkungen derartiger Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen sind die wahrscheinlichen zusätzlichen Einnahmen einerseits und die dadurch zusätzlich entstehenden Kosten andererseits zu berücksichtigen (VG Halle [Saale], Urteil vom 8. Oktober 2010 – 4 A 297/09 –, juris Rn. 35 m. w. N.; vgl. ebenso zu naturschutzrechtlichen Beschränkungen eines Grundstücks VG Lüneburg, Urteil vom 7. Oktober 2011 – 2 A 240/10 –, juris Rn. 38). Randnummer 54 Die Klägerin hat das mit einem denkmalgeschützten ehemaligen Gutshaus bebaute Objekts im Jahre 2002 in Kenntnis des erforderlichen erheblichen Sanierungsbedarfs erworben, der auch ohne etwaige zusätzliche denkmalschutzrechtliche Nutzungsbeschränkungen bestand. So trägt die Klägerin bereits vor, dass die letzte Sanierung des im Jahr 1762 gebauten Gutshauses im Jahr 1922 gewesen sei und die Räume im Wesentlichen aus einzelnen Zimmern ohne Küche, Bad und WC bestanden hätten. Sie trägt zwar weiter vor, sie habe das Objekt in ein Heim für betreutes Wohnen umbauen wollen. Unterlagen dazu fehlen schon nahezu vollständig, wenngleich es mittelbare Hinweise auf diesen Willen gibt. Insbesondere aber fehlen Angaben und Unterlagen zum finanziellen Aufwand eines solchen Umbaus insgesamt und wie viel davon auf die behaupteten denkmalschutzrechtlichen (mündlichen) "Auflagen" gefallen wären. Nur wenn sie diesen zusätzlichen Aufwand nicht hätte tragen können, läge die Kausalität mit den denkmalschutzrechtlichen Belastungen des Objekts vor, die einen Grundsteuerlass nach § 32 Abs. 1 GrStG rechtfertigen. Gleichzeitig trägt die Klägerin aber gerade vor, ohne Fördermittel, die sie nicht erhalten habe, hätten ihr die finanziellen Mittel zur Finanzierung ihres Plans, das Gutshaus in ein Heim für betreutes Wohnen umzubauen, gefehlt, also für das gesamte Vorhaben, nicht nur für die zusätzlichen Ausgaben durch – unterstellte – denkmalschutzrechtlich geforderte (rechtmäßige) Maßnahmen. Unterstellt, es gäbe die denkmalschutzrechtlichen Auflagen, und unterstellt, sie wären rechtmäßig, fehlen jegliche Angaben, wie teuer diese zusätzlichen Arbeiten (Neubau des historischen Treppenhauses, das bereits vor ihrem Erwerb abgerissen worden sei, und Wiederauf- bzw. Rückbau des historischen Saals) wären und dass nur die fehlende Finanzierbarkeit dieser denkmalbedingten Zusatzkosten die Klägerin gehindert haben, mit der Renovierung des gesamten Objekts zu beginnen, weil ihr nur diese zusätzlichen Mittel gefehlt hätten, um die Wirtschaftlichkeit des Objekts zu erreichen. Insoweit wäre ohnehin davon auszugehen, dass ein vernünftiger Eigentümer einen großen Raum im Gebäude ("historischer Saal") auch renoviert und einer Nutzung zugeführt hätte; unklar bleibt, wie hoch die Mehraufwendungen zur – unterstellten – Wiederherstellung des denkmalgeschützten Zustands dieses Raums gewesen wären. Selbst wenn die denkmalschutzrechtlich behaupteten "Auflagen" bestanden haben sollten, zeigt die fehlende Kausalität sich auch darin, dass die Klägerin nicht wenigstens die Sanierung und den Umbau des Objekts im Übrigen veranlasst hat, gegen den die Denkmalschutzbehörde offenbar keine Einwände hatte (siehe Schreiben vom 5. Mai 2009: "Danach werden die Sanierung und der Umbau weitgehend mitgetragen."). Es fehlt zumindest auch Vortrag dazu, dass selbst das alles wegen der denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen nicht zur Rentabilität des Objekts geführt hätte. Randnummer 55 Im Übrigen erscheint dem Senat auch zweifelhaft, ob es zumindest mündlich entsprechende "Auflagen" der Denkmalschutzbehörde gegeben hat. Der Wortlaut und Duktus des Schreibens des damaligen Architekten der Klägerin vom 5. Mai 2009 spricht dagegen. Auch erscheint zwar nicht ausgeschlossen, aber doch fragwürdig, ob die Denkmalschutzbehörde der Klägerin mündlich auch die Modernisierungsmaßnahmen zum Einbau einer Küche bzw. eines Bads in die vorhandenen und herzustellenden Wohnungen (für das betreute Wohnen) untersagt haben soll. Selbst wenn dies aber der Fall gewesen sein sollte, wäre der Klägerin anzulasten, dass sie sich die vorgetragenen Auflagen nicht mit einer denkmalschutzrechtlichen Verfügung hat auferlegen lassen, erst recht, dass sie dann gegen diese rechtlich nicht vorgegangen ist. Denn es erscheint rechtlich zweifelhaft, dass die Denkmalschutzbehörde die Wiederherstellung eines baulichen Zustands des Denkmalgebäudes hätte fordern dürfen, wenn das Denkmal insoweit bereits vor dem Erwerb durch die Klägerin zerstört worden war. Ebenso erscheint ein Verbot, in ein denkmalgeschütztes Objekt zuvor nicht vorhandene Küchen und Bäder für zu schaffende bzw. schon bestehende Wohnungen einzubauen, jedenfalls in dieser Allgemeinheit rechtlich zweifelhaft. Randnummer 56 Der Senat ist nicht verpflichtet, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen bzw. die baulichen Möglichkeiten ohne derartige Bindungen von sich aus gemäß § 86 Abs. 1 VwGO weiter aufzuklären (BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 –, juris Rn. 36; OVG Bautzen, Beschluss vom 10. September 2019 – 5 A 345/19 –, juris Rn. 11). Randnummer 57 Unerheblich ist dabei schließlich, ob das für die Klägerin zuständige Finanzamt ihren Verlust aus der Vermietung des Objekts bei der Berechnung der Einkommensteuer anerkannt hat. Die dortigen Kriterien sind nicht mit denjenigen nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vergleichbar, insbesondere ist bei der Einkommensteuer keine Kausalität des Verlusts aus der Vermietung/Verpachtung bebauter Grundstücke mit den denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen erforderlich. Randnummer 58 2. Auch für einen Anspruch auf den mit dem Hilfsantrag geltend gemachten 50 %igen Teilerlass der Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 GrStG a. F. (gültig bis zum 2. Dezember 2019,

§ 34Abs. 1 Gr

StG) für die Veranlagungsjahre 2017 und 2018 ist nichts ersichtlich. Für das Veranlagungsjahr 2018 fehlt es bereits an einem hierfür erforderlichen Antrag der Klägerin (§ 34 Abs. 2 GrStG a. F.,

§ 35Abs. 2 Satz 1 Gr

StG). Für das Veranlagungsjahr 2017 ist nichts dafür ersichtlich oder vorgetragen, dass die Minderung des normalen Rohertrags des Objekts nicht von der Klägerin zu vertreten gewesen ist. Nicht zu vertreten hat ein Grundsteuerschuldner die Ertragsminderung, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h., wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 1.13 –, juris Rn. 13 m. w. N.). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat keine notwendige Sanierungs-, Modernisierungs- bzw. Umbaumaßnahmen am Objekt, auch nicht in Bereichen, die nach ihrem Vortrag nicht von denkmalschutzrechtlichen Auflagen betroffen gewesen sind, vorgenommen, so dass sowohl die geringen Mieten – die im Übrigen bei dem nicht zeitgemäßen Bauzustand ortsüblich gewesen sein dürften – als auch der Leerstand des übrigen Objekts bzw. die auch insoweit fehlende rentable Nutzungsmöglichkeit (unabhängig von der Frage denkmalschutzrechtlicher "Auflagen") in ihrem Einflussbereich liegen. Randnummer 59 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO. Randnummer 60 Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.