VG Schwerin 2. Kammer 2 A 1979/23 SN Urteil Unzulässige Klage, die auf eine Neufestlegung des Bodenrichtwerts gegen den Gutachterausschuss für Grundst

Unzulässige Klage, die auf eine Neufestlegung des Bodenrichtwerts gegen den Gutachterausschuss für Grundstückswerte gerichtet ist Leitsatz

1. Bodenrichtwerte haben keine Außenwirkung und stellen keine Verwaltungsakte gegenüber den jeweiligen Grundstückseigentümern dar. Dies gilt sowohl für die Ermittlung, Festlegung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte als auch für die Einteilung der Bodenrichtwertzonen (vgl. FG Rheinland-Pfalz Beschl. v. 23.11.2023 4 V 1295/23, BeckRS 2023, 33308 Rn. 114).
2. Statthafte Klageart für eine Klage, die auf die Neufestlegung des Bodenrichtwerts gerichtet ist, ist die allgemeine Leistungsklage.
3. Weder § 196 Abs. 1 BauGB noch die diese Norm ergänzenden Vorschriften vermitteln einen subjektiven Anspruch eines Grundstückseigentümers auf (Neu-)Festlegung eines Bodenrichtwertes.
4. Das Klageziel, einen niedrigeren Bodenrichtwert für ein Grundstück zu erreichen, ist mit der Anfechtung des Grundsteuerwertbescheids vor dem Finanzgericht zu verfolgen. Einer verwaltungsgerichtlichen Klage fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.
5. Die von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Bodenrichtwerte werden von der Finanzverwaltung der steuerlichen Bewertung zwar ohne eigene Überprüfung zugrunde gelegt und diese mitgeteilten Bodenrichtwerte haben nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs für die Beteiligten auch grundsätzlich Bindungswirkung, sind verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich (vgl. statt aller BFH, Urt. v. 26.04.2006 II R 58/04, BeckRS 2006, 24002590). Das resultiert daraus, dass den Gutachterausschüssen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte ein von Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG gedeckter Beurteilungsspielraum zukommt.
6. Das schließt eine Überprüfbarkeit aber nicht in jedem Falle aus. So hält auch der Bundesfinanzhof nur regelmäßig , nicht aber immer die gerichtliche Überprüfbarkeit für ausgeschlossen. Ein Anlass zur gerichtlichen Prüfung liegt nach der finanzgerichtlichen Rechtsprechung jedenfalls dann vor, wenn gerichtlich überprüfbare Beurteilungsfehler bei der Bodenrichtwertermittlung substantiiert dargelegt werden oder sonst konkrete Anhaltspunkte hierfür bestehen. Gerichtlich überprüfbar ist dabei, ob der Gutachterausschuss den § 196 BauGB und die Vorschriften der ImmoWertV und der Gutachterausschussverordnung (GuAVO) zutreffend ausgelegt und die seinen Entscheidungen zugrundeliegenden Tatsachen vollständig und richtig festgestellt hat, die von ihm gewählte Methodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt, er wie hier vom Kläger insbesondere vorgetragen § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV beim Zuschnitt der Bodenrichtwertzone (nicht) beachtet, § 15 Abs. 2 ImmoWertV angewandt und das Verfahren ordnungsgemäß gestaltet hat, ob er sachfremde Erwägungen angestellt oder offenkundig nicht mehr vertretbare Ergebnisse festgestellt hat (vgl. FG Baden-Württemberg, Urt. v. 11.06.2024 8 K 1582/23, BeckRS 2024, 27225 Rn. 32 f.). Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer Randnummer 1 Der Kläger begehrt eine Neufestlegung des Bodenrichtwerts eines seiner Grundstücke hinsichtlich der dortigen Grün- und Wasserflächen. Randnummer 2 Der Kläger ist Eigentümer des Flurstücks .. der Flur … in der Gemarkung .. (…, …). Das Flurstück weist eine amtliche Fläche von 3.522 m 2 auf und trägt das Flurstückskennzeichen …. Im Liegenschaftskataster wird als tatsächliche Nutzung neben einer Gebäude- und Freifläche mit 933 m 2 eine private Gartenfläche mit 2.140 m 2 und ein Teich mit 449 m 2 angegeben. Randnummer 3 Das klägerische Flurstück zeigt sich (rot markiert) per Luftbildaufnahme mit seinen Flurstücksgrenzen aus dem GeoPortal.MV wie folgt: … Randnummer 4 Der Beklagte setzte für das gesamte Flurstück … der Flur … in der Gemarkung … zu den Stichtagen am 01.01.2022 und 01.01.2023 einen Bodenrichtwert von 300,00 Euro pro m 2 an und wies dem Flurstück den Entwicklungsstand „baureifes Land“ zu. Zu den Stichtagen am 01.01.2024, 01.01.2025 und aktuell beträgt der Bodenrichtwert 270,00 Euro pro m 2 . Der Beklagte setzte für das gesamte Dorfgebiet „…“ und „…“ eine (einheitliche) Bodenrichtwertzone fest. Randnummer 5 Der Kläger ist ferner Eigentümer des Flurstücks … der Flur … in der Gemarkung .. (…, …). Dieses Flurstück weist eine amtliche Fläche von 1.062 m 2 auf und trägt das Flurstückkennzeichen … . Im Liegenschaftskataster wird als tatsächliche Nutzung „Wohnbaufläche“ angegeben. Für dieses Flurstück setzte der Gutachterausschuss des Landkreises …. zum Stichtag am 01.01.2022 und 01.01.2023 sowohl eine „Sonstige Fläche (Kleingartenanlage)“ mit einem Bodenrichtwert von 4,05 Euro pro m 2 als auch eine Wohnbebauung mit einem Bodenrichtwert von 26,00 Euro m 2 fest. Seit dem 01.01.2024 ist dieses Flurstück jährlich als Wohnbaufläche mit einem Bodenrichtwert von 26,00 Euro pro m 2 festgesetzt. Der Gutachterausschuss des Landkreises … setzte für einen Großteil des Ortsteils … eine Bodenrichtwertzone (Wohnbebauung bzw. Sonstige Fläche) fest; der übrige Teil ist in der Art der Nutzung als „bebaute Fläche im Außenbereich“ festgesetzt. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 23.08.2023 „widersprach“ der Kläger der Festsetzung für sein Grundstück in der Gemarkung … und begehrte eine Neufestsetzung des Bodenrichtwertes unter Fristsetzung bis zum 31.10.
7. Hierauf reagierte der Beklagte nicht. Randnummer 7 Gegen den vom Finanzamt erlassenen Grundsteuerwertbescheid hinsichtlich des Flurstücks in der Gemarkung … legte der Kläger am 13.10.2023 Einspruch ein. Randnummer 8 Mit am 17.11.2023 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Randnummer 9 Mit Schreiben vom 14.12.2023 antwortete der Beklagte dem Kläger auf dessen Schreiben vom 23.08.2023 und führte im Wesentlichen aus, der im Baugesetzbuch geregelte Bodenrichtwert repräsentiere nicht den individuellen Wert eines bestimmten Grundstücks innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Der Bodenrichtwert stelle vielmehr den durchschnittlichen Wert des Bodens in einem abgegrenzten Gebiet dar (sog. Richtwertzone). Im Zuge der Grundsteuerreform habe der Gesetzgeber entschieden, die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch zur Ermittlung des Bodenwerts von nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Rahmen der Grundsteuer heranzuziehen. Im Bewertungsgesetz sei geregelt, dass – wenn ein Bodenrichtwert nach dem Baugesetzbuch vorliege – der Bodenrichtwert anzusetzen sei. Individuelle Umstände des Einzelfalls seien nicht zu berücksichtigen. Unterschiedliche Entwicklungszustände (z. B. Bauerwartungsland, Rohbauland, Bauland) würden vom Finanzamt durch pauschalierte Zu- oder Abschläge beachtet werden. Hinsichtlich des klägerischen Grundstücks gelte ein Bodenrichtwert von 300,00 Euro (bzw. nunmehr 270,00 Euro) in der Zone für baureifes Land (allgemeines Wohngebiet, offene Bauweise und Richtwertgrundstücksgröße von 600 m 2 ). Wenn für „naturnahe“ Flächen kein Baurecht bestünde, so gäbe es für diese Flächen keinen Bodenrichtwert und der Bodenwert betrage nur einen Bruchteil des Richtwertes für baureifes Land. Hinsichtlich des Bodenrichtwerts von 300,00 Euro pro m 2 für baureife Flächen könne kein Fehler gesehen werden. Randnummer 10 Der Kläger ist der Auffassung, der Beklagte müsse bei der Festlegung des Bodenrichtwertes zwischen Garten- und Wohnbauland unterscheiden. Es sei lebensfremd, dass der Beklagte für ein Grundstück mit einer Größe von 3.522 m 2 einen Bodenrichtwert von 300 Euro je m 2 ansetze, obwohl das Grundstück über eine große Garten- und Wasserfläche verfüge. Andere Gutachterausschüsse im Land Mecklenburg-Vorpommern würden die Grundstücke zwischen baureifem Land und sonstigen Flächen unterscheiden. Sein Gartenland sei nicht erschließbar, weshalb kein Grund ersichtlich sei, dem Gartenland mit Teich einen Bodenrichtwert von 300,00 Euro pro m 2 zuzuweisen. Der Beklagte müsse eine kleinräumigere Bewertung der Bodenrichtwertzone vornehmen, die die realen Verhältnisse differenziert und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort abbildeten. Die Freie und Hansestadt Hamburg habe zum Beispiel eine kleinräumigere Bewertung und einen Umrechnungskoeffizienten für Nicht-Bauland-Nutzungen vorgenommen, was bei dem Beklagten nicht der Fall sei. Randnummer 11 Der Kläger beantragt sinngemäß, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, für das Flurstückkennzeichen …. eine Neufestlegung des Bodenrichtwerts hinsichtlich der dort vorhandenen Grün- und Wasserfläche vorzunehmen. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Er trägt vor, die Grenzen der Bodenrichtwertzonen könnten nur grob festgelegt werden. Es sei nicht genau zu ermitteln, bis zu welcher „Linie“ für jedes einzelne Grundstück durch die Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung erteilt worden sei. Hinsichtlich der Bodenrichtwertzonen bestünde ein Spielraum, der eingehalten worden sei. Eine Abfrage bei der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses habe ergeben, dass nur ein Landkreis in Mecklenburg-Vorpommern zeitlich begrenzt Bodenrichtwerte für nicht landwirtschaftliches Gartenland beschlossen habe. Dies erfolge inzwischen nicht mehr. Zudem ginge es dem Kläger nicht um einen Bodenrichtwert, sondern um einen individuellen Bodenwert für die naturnahen Flächen bzw. seiner privaten Gartenfläche. Randnummer 16 Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter anstelle der Kammer erklärt und auf eine mündliche Verhandlung verzichtet (der Kläger mit Schriftsatz vom 28.04.2026 und der Beklagte mit Schriftsatz vom 03.06.2026). Randnummer 17 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und auf den Verwaltungsvorgang des Beklagten verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 I. Der Berichterstatter konnte anstelle der Kammer gem. § 87a Abs. 2, Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) und ohne mündliche Verhandlung gem. § 101 Abs. 2 VwGO entscheiden, nachdem die Beteiligten hierzu jeweils ihr Einverständnis erklärt haben. Randnummer 19 II. Das Klagebegehren ist auslegungsbedürftig, § 88 VwGO. Der anwaltlich nicht vertretene Kläger begehrt – ohne expliziten Klageantrag – dem Wortlaut der Klageschrift nach eine realitätsnahe Neufestlegung des Bodenrichtwerts hinsichtlich des Flurstücks … der Flur … in der Gemarkung … (…, … mit dem Flurstückkennzeichen …) und ausweislich seines Schriftsatzes vom 28.04.2026 (nur) hinsichtlich der auf diesem Flurstück vorhandenen Grün- und Wasserflächen. Ausgehend hiervon war das klägerische Begehren dahingehend nach § 88 VwGO auszulegen, dass der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, für das Flurstückkennzeichen … eine Neufestlegung des Bodenrichtwerts hinsichtlich der dort vorhandenen Grün- und Wasserfläche vorzunehmen. Randnummer 20 III. Die so verstandene Klage hat keinen Erfolg. Randnummer 21 Die Klage ist unzulässig. Randnummer 22 Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage zwar statthaft (dazu unter 1.). Der Kläger ist aber nicht klagebefugt (dazu unter 2.). Auch fehlt ihm das Rechtsschutzbedürfnis (dazu unter 3.). Randnummer 23
8. Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Randnummer 24 Die allgemeine Leistungsklage ist immer dann statthaft, wenn der Kläger ein Tun, Dulden oder Unterlassen des Beklagten verlangt. Ihre Statthaftigkeit ist im Verhältnis zur Verpflichtungsklage negativ definiert. Immer dann, wenn nicht der Erlass eines Verwaltungsaktes, sondern ein sonstiges Verhalten begehrt wird, steht die allgemeine Leistungsklage zur Verfügung (vgl. Pietzcker/Marsch, in: Schoch/Schneider, VwGO, Stand:
9. EL Juli 2025, § 42 Rn. 150). Randnummer 25 Vorliegend ist die Verpflichtungsklage nicht statthaft. Eine solche wäre nur statthaft, wenn der Kläger den Erlass eines Verwaltungsakts begehren würde und dem Verwaltungshandeln eine Entscheidung durch Verwaltungsakt vorausgehen muss (vgl. Wysk, in: Wysk, VwGO,
10. Aufl. 2025, § 42 Rn. 66). Randnummer 26 Das ist nicht der Fall. Die Ermittlung und Festlegung eines Bodenrichtwerts durch den Gutachterausschuss nach § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB), und damit einhergehend auch die Anfechtung nebst Vornahme einer Neubewertung, stellt keinen Verwaltungsakt i. S. d. § 35 Satz 1 des Landesverwaltungsverfahrensgesetzes Mecklenburg-Vorpommern (VwVfG M-V) dar. Dies folgt daraus, dass sich der Bodenrichtwert nur im Innenverhältnis zwischen den Gutachterausschüssen und den Bewertungsstellen der Finanzbehörden auswirkt. Vorbereitende Mitwirkungen anderer Behörden, insbesondere durch Auskünfte, Übermittlung von Datensätzen und sonstigen Mitteilungen gegenüber den Finanzbehörden, die normativ nicht als Bescheid ausgestaltet sind, haben im Verhältnis zum Bürger grundsätzlich keine Außenwirkung (vgl. Güroff, in: Gosch, Abgabenordnung/Finanzgerichtsordnung,
11. Ergänzungslieferung Stand August 2023, § 118 AO Rn. 18.1). Dies gilt auch für Bodenrichtwerte, für die in § 196 Abs. 3 BauGB lediglich eine allgemeine Veröffentlichung für Zwecke der Grundsteuerwertfeststellung, aber keine grundstücksbezogenen „Bodenrichtwertbescheide“ vorgesehen ist. Die Bodenrichtwerte werden auch nicht für einzelne Flurstücke gegen den Grundstückseigentümer förmlich durch Bescheide festgesetzt, nicht einzelfallbezogen bekannt gegeben und nicht mit Rechtsbehelfsbelehrungen versehen. Zudem sind einzelne Bodenrichtwerte gemäß § 14 Abs. 5 Satz 2 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (ImmoWertV) nicht zu begründen, was ebenfalls für ihre Unverbindlichkeit spricht (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken,
12. Auflage 2023, § 13 ImmoWertV Rn. 34 und § 14 ImmoWertV Rn. 34). Folglich haben Bodenrichtwerte keine Außenwirkung und stellen keine Verwaltungsakte gegenüber den jeweiligen Grundstückseigentümern dar. Dies gilt sowohl für die Ermittlung, Festlegung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte als auch für die Einteilung der Bodenrichtwertzonen (vgl. FG Rheinland-Pfalz Beschl. v. 23.11.2023 – 4 V 1295/23, BeckRS 2023, 33308 Rn. 114; so im Ergebnis auch Freise, in: Brügelmann, BauGB,
13. Ergänzungslieferung Stand April 2023, § 196 BauGB Rn. 40 und § 199 BauGB Rn. 40; Mandler/Schulze/Zochert, DStR 2023, 1329