zugehen, wenn der Beweisantrag lediglich ein Beweisergebnis ausformuliert, ohne konkrete Tatsachen zu benennen. Insoweit handelt es sich um einen bloßen Ausforschungsbeweisantrag, dem das Gericht nicht entsprechen muss (vgl. Literatur) (Rn.21) . Verfahrensgang
gehend BFH,
dem hiergegen Einspruch eingelegt worden war, u.a. mit der Begründung, dass es sich nicht mehr um ein Betriebsgrundstück gehandelt habe, da der Betrieb zum Jahresende 2004 aufgegeben worden sei und die Wertfortschreibung entsprechend ebenfalls auf den 01.01.2005 erfolgen müsse, wobei bei der Einheitswertfeststellung das Ertragswertverfahren Anwendung finden müsse, führte der Beklagte mit Bescheid vom
unten mehr als 1/10 mindestens 500 DM oder mehr als 5.000 DM) erreicht bzw. überschritten würden (Einheitswert bisher: 90.600 € - neu: 84.618 €). Fortschreibungszeitpunkt sei bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folge, bei einer Änderung zur Fehlerbeseitigung der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt werde (§ 22 Abs. 4 Nr. 2 BewG). Die abweichenden Feststellungen seien im Rahmen der Ortsbesichtigung getroffen worden. Die Wertfortschreibung sei hiernach zutreffend auf den 01.01.2006 durchgeführt worden. Geschäftsgrundstücke seien Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H. eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken dienten (§ 75 Abs. 3 BewG). Das Grundstück sei zutreffend als Geschäftsgrundstück bewertet, denn es diene zu 100 v.H. gewerblichen Zwecken. Gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sei die Wertermittlung im Sachwertverfahren (§§ 83-90 BewG) erfolgt, da weder eine Jahresrohmiete noch eine übliche Miete
G für die zutreffende Erfassung der Gebäude ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Entscheidend sei, dass für diese Gruppe von Grundstücken im Hauptfeststellungszeitpunkt keine hinreichende Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung vorhanden gewesen sei. Der Einheitswert betrage hiernach zutreffend 84.618 €. Randnummer 7 Hiergegen richtet sich die Klage, mit der sich der Kläger gegen die Bewertung des Grundbesitzes im Sachwertverfahren wendet. Randnummer 8 Bei dem Geschäftsgrundstück handle es sich um eine Halle, die zu 100 v.H. gewerblich vermietet sei. Der Sachverständige des beklagten Finanzamtes habe bei seiner Ortsbesichtigung am
alledem stehe fest, dass für dieses Geschäftsgrundstück eine übliche und vergleichbare Miete bzw. Jahresrohmiete ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Bestätigt werde dieses Ergebnis noch durch ein vergleichbares Objekt des Klägers in D, bei dem die Vergleichsmieten auf den 01.01.1964 für Lagerflächen und dergleichen angesetzt und das Objekt
dem Ertragswertverfahren bewertet worden sei. Soweit im Einheitswertbescheid vom
vollziehbar. Der Umstand, dass die streitgegenständliche Lagerhalle zwischenzeitlich ohne jeglichen Umbau oder sonstige bauliche Veränderungen an einen Holzmöbelhandel inklusive Handel mit Bodenbelägen u.a. vermietet worden sei, belege, dass es sich um eine multifunktionale, standardisierte Lagerhalle handle. Ihr typisierender Gesamtcharakter sei multifunktional, wodurch die Halle für die meisten Branchen ohne jegliche Umbaumaßnahmen nutzbar gewesen sei. Es werde auch der Mietwert erzielt, den bereits der Sachverständige des Beklagten ermittelt habe. Randnummer 9 Dass Gewerbehallen vorstehender Art
dem Ertragswertverfahren zu bewerten seien, ergebe sich auch aus der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 16. Mai 2007 (II R 36/05).
G sei der Wert von Geschäftsgrundstücken grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu bewerten. § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG könne keine Anwendung finden, da der Sachverständige des Beklagten in seinem Gutachten belegt habe, dass sowohl eine Jahresrohmiete ermittelt, als auch eine übliche Miete geschätzt werden könne. Dass dazu lediglich das Datenmaterial von zwei Vergleichsobjekten herangezogen worden sei (weil für eine Verkehrswertermittlung ausreichend), besage keineswegs, dass nicht eine ausreichend große Anzahl vergleichbarer Objekte im gesamten Bundesgebiet bestanden habe und bestehe. Auch die BFH-Urteile vom
dem Sachwertverfahren zu bewerten, weil ihr dadurch die große Anzahl der Vergleichsobjekte sukzessive abhanden komme. Dies gelte für die hier streitgegenständliche einfache Multifunktionshalle gerade nicht, wofür der Kläger – im Bestreitensfalle - die Einholung eines Sachverständigengutachtens beantragt. Randnummer 10 Der Kläger beantragt, den Einheitswertbescheid vom
der Art des in Betracht kommenden Grundstücks richte. Das Sachwertverfahren (§§ 83 ff. BewG) sei anzuwenden bei der Bewertung solcher Gruppen von Geschäftsgrundstücken, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete
G geschätzt werden könne (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Es handle sich hierbei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich seien. Hierzu gehörten
Abschn.16 Abs. 6,7 BewRGr u.a. auch Fabrikgrundstücke, Lagerhausgrundstücke, Ausstellungs- und Messehallen, Werkstätten, Garagengrundstücke usw.. Der Anwendung des Sachwertverfahrens stehe nicht entgegen, dass das Gebäude vermietet sei. Sei für eine Gruppe von Geschäftsgrundstücken, die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte nicht vorhanden, so seien Grundstücke, die dieser Gruppe angehörten, auch dann im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn sie im Einzelfall tatsächlich vermietet seien und damit ein Mietertrag feststellbar wäre (Hinweis auf Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 76 Anm. 30 ff, und auf BFH-Urteile vom
RGr seien Lagerhausgrundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten. Die dort genannten Grundstücksgruppen bildeten das Ergebnis von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des BewG 1965 bei Probebewertungen im Jahre 1958 gewonnen worden seien. Daraus folge, dass die Finanzämter die in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr vorgenommene Einreihung der Geschäftsgrundstücke für das Sachwertverfahren ohne weitere Sachverhaltsaufklärung übernehmen könnten. Die Richtlinien seien in diesem Zusammenhang in dem Sinn zu verstehen, dass sie einen Erfahrungssachverhalt wiedergäben, der insoweit den auch im Besteuerungsverfahren anwendbaren Beweis des ersten Anscheines erbringe (Hinweis auf BFH-Entscheidungen vom 27. November 1974 l R 250/72, BStBl II 1975, 306; vom 28. November 1973 l R 66/71, BStBl II 1974, 70, und vom 20. Mai 1969 II 25/61, BStBl II 1969, 550) und damit zu einer Umkehr der Beweislast führe. Der Grundstückseigentümer, der die Aussage der BewRGr in diesem Punkt bestreite, müsse infolgedessen
weisbar darlegen, dass zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 im gesamten Bundesgebiet für die betreffende Grundstücksgruppe eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden gewesen sei (Hinweis auf Gürsching/ Stenger, Kommentar zum Bewertungsrecht § 76 Tz. 42). Dies sei nicht geschehen. Insbesondere könnten die vorgenannten Erfahrungswerte nicht durch die bloße Behauptung des Klägers, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sei eine erheblich große Anzahl von vermieteten Lagerhallen vorhanden gewesen, widerlegt werden. Randnummer 13 Der Kläger verkenne, dass das Gutachten des Bausachverständigen die Feststellung des Verkehrswerts des Grundstücks zum 31.12.2004 anlässlich der Betriebsaufgabe betroffen habe. In diesem Zusammenhang sei Abschnitt 16 BewRGr ohne Bedeutung. Im Gegensatz hierzu werde der Verkehrswert entsprechend der Definition des § 194 des Baugesetzbuchs –BauGB- durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung beziehe, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstück oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Gemäß § 7 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung 1988 -WertVO 88- sei dabei zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichs-, Ertrags- oder das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert sei aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Seien mehrere dieser Verfahren herangezogen worden, so sei der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. Dabei habe der Sachverständige vor Beginn der eigentlichen Ermittlung zunächst das Wertermittlungsverfahren festzulegen und seine Wahl zu begründen. Die in der WertVO 88 angebotenen Verfahren führten nicht zum gleichen Endwert. Einige Grundstücke würden am Markt eindeutig
Renditegesichtspunkten, andere Grundstücke
ihrem Substanzwert gehandelt. Auf diesen Umstand müsse der Sachverständige bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens eingehen und erläutern, warum er sich für ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren entschieden habe (§ 7 Abs. 2 WertVO 88). Im vorliegenden Fall sei der Verkehrswert sowohl unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens als auch des Sachwertverfahrens bemessen gewesen. Ein entsprechendes Mischverfahren kenne das Bewertungsgesetz nicht. Bei dem als vergleichbares Objekt herangezogenen Grundstück in D handle es sich um ein gemischt genutztes Grundstück, das nicht der Sonderregelung für bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken gemäß Abschn. 16 Abs. 6, 7 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens –BewRGr- unterliege. Die im Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 irrtümlich enthaltene Erläuterung hinsichtlich durchgeführter baulicher Maßnahmen sei durch die Ausführungen in der Einspruchsentscheidung richtig gestellt worden. Randnummer 14 Der Streitfall betreffe jedoch die Feststellung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 (Wertfortschreibung), wobei Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr zu beachten sei. Hiernach sei der Einheitswert für das Lagergebäude
den Vorschriften des Sachwertverfahrens (§§ 83 ff. BewG) zu ermitteln (Hinweis auf BFH- Urteil vom 26. Juni 1981, BStBl II S. 643) Hierbei komme es nicht auf eine besondere (außergewöhnliche) Gestaltung des Grundstücks an (vgl. Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr). Die Tatsache, dass in dem Gebäude auch Büro-, Ausstellungs- und Werkstatträume vorhanden seien, es sich also nicht um ein „reines" Lagergebäude handle, führe ebenfalls nicht zu einem abweichenden Ergebnis. Lediglich in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr werde auf die besondere (individuelle) Gestaltung der dort genannten Grundstücke (z. B. Theatergrundstücke, Kliniken, Fabrikgrundstücke und dergl.) hingewiesen. Für die Anwendung des Sachwertverfahrens hinsichtlich der in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr genannten Grundstücke sei keine besondere Gestaltung im Sinne einer außergewöhnlichen Gestaltung erforderlich. Es reiche vielmehr aus, wenn es sich um eines der dort genannten Grundstücke handle. Im Streitfall sei danach der Einheitswert für die für Zwecke eines Baustoffhandels errichtete Lagerhalle einschließlich den Einbauten für Büro-, Ausstellungs- und Werkstattraum zutreffend im Sachwertverfahren ermittelt worden, da sie zu den
Abschn.16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppen von Geschäftsgrundstücken gehöre. Randnummer 15 Die Beteiligten haben auf erneute mündliche Verhandlung verzichtet. Entscheidungsgründe Randnummer 16 I. Die Klage ist unbegründet. Randnummer 17 1. Der angefochtene Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung) ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung –FGO-). Denn der Beklagte hat das Grundstück mit Hallengebäude einschließlich Büro und Ausstellungs- sowie Werkstattraum zutreffend im Sachwertverfahren bewertet. Randnummer 18 2.
G ist der Wert von Geschäftsgrundstücken zwar grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln.
G ist jedoch das Sachwertverfahren bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete
G geschätzt werden kann. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehört, die im Sachwertverfahren zu bewerten ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Nur wenn dies der Fall ist, können sich die Verhältnisse der Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte muss deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert ist. Die Vermietungsfälle müssen überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Die Bewertung im Sachwertverfahren kann nicht allein mit der Begründung ausgeschlossen werden, es sei rein rechnerisch oder in Einzelfällen möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt vielmehr voraus, dass bei der jeweiligen Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden und dabei eine Jahresmiete i.S.d. § 79 Abs. 1 BewG vereinbart ist. Unerheblich ist, in welchem Umfang Verpachtungen vorliegen; denn die Pacht bezieht sich nicht nur auf den Grundstücksgebrauch, sondern regelmäßig auch auf die Nutzung eines eingerichteten Gewerbebetriebs und damit auf Wirtschaftsgüter, die wie Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundstück im Sinne des Bewertungsrechts gehören. Die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte muss im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG), also zum 01.01.1964 vorhanden gewesen sein (vgl. BFH-Urteile vom
6 Satz 2 Werkstätten und
Abs. 7 Satz 1 BewRGr Lagerhausgrundstücke bewertet. Wie Lagerhausgrundstücke sind
RGr auch Auslieferungslager von Fabrikationsbetrieben sowie Umschlagschuppen und Lagergebäude zu behandeln, die von Handelsbetrieben (Holzhandel, Schrotthandel, Baustoffhandel, Möbelhandel u.a.) benutzt werden. Auch wenn es sich bei dem streitbefangenen Gebäude nicht um ein reines Lagergebäude handelt, vielmehr das Gebäude auch Büro- und Ausstellungs- sowie einen Werkstattraum enthält, machen diese vom Volumen her weniger als 1/4 des gesamten Gebäudekomplexes aus. Somit geben ihm auch vom Raumvolumen her die Lagerräume das Gepräge; das Grundstück ist daher
RGr im Sachwertverfahren zu bewerten. Randnummer 21 3.
den Angaben des Beklagten sind für Gebäude dieser Art Vergleichsmieten auf den 01.01.1964 nicht bzw. nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Zwar hat der Kläger unter Beweisantritt durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens vorgetragen und dargelegt, dass vergleichbare Gebäude von der Art der streitbefangenen Halle bereits zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 in einer Zahl vorhanden und vermietet gewesen seien, so dass jedes Finanzamt Vergleichsmieten in ausreichendem Umfang hätte feststellen können. Diesem Beweisangebot brauchte das Gericht indes nicht
zugehen, da der Beweisantrag lediglich ein Beweisergebnis ausformulierte, ohne konkrete Tatsachen zu benennen. Insoweit handelte es sich um einen bloßen Ausforschungsbeweisantrag, dem das Gericht nicht entsprechen musste (vgl. hierzu Gräber/Stapperfend, § 76 Rz 29 m.w.N.). Insoweit sieht das Gericht durch den Vortrag des Klägers nebst Beweisangebot den Anscheinsbeweis der BewRGr als nicht erschüttert an. Die BewRGr haben insoweit den Erfahrungssatz verarbeitet, wonach Gebäude gleicher oder ähnlicher Art und Ausstattung zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 nicht in ausreichendem Umfang vermietet waren. Dies wird auch dadurch verdeutlicht, dass solche Gebäude in der Regel auf die Bedürfnisse einzelner Betriebe zugeschnitten sind und wirtschaftlich sinnvoll für Zwecke eines konkreten Betriebs errichtet wurden. Der Umstand, dass das streitgegenständliche Gebäude zwischenzeitlich vermietet worden ist, steht diesem Erfahrungssatz nicht entgegen, zumal der frühere Zweck des Gebäudes, nämlich als Lager für Bauelemente, sich von der derzeitigen Nutzung als Verkaufs- und Lagerhalle für Holzmöbel und Bodenbeläge nicht sehr weit fortbewegt. Auch wenn durch den zwischenzeitlichen Wandel der Bauweisen Gebäude der streitbefangenen Art zum Fortschreibungsstichtag 01.01.2006 eher vergleichbar geworden und entsprechend auch in ausreichender Zahl vermietet gewesen sein sollten, ist dies für die Ermittlung der Jahresrohmiete bzw. von Vergleichsmieten zum 01.01.1964 ohne Bedeutung. Das Gericht schließt sich insoweit ausdrücklich hinsichtlich der zu einem vergleichbaren Sachverhalt einer gewerblichen Lagerhalle mit Büro- und Sozialräumen jüngst ergangenen Entscheidung des Finanzgerichts Nürnberg (Urteil vom 26. März 2009, 4 K 1522/2008, Entscheidungen der Finanzgerichte –EFG- 2009, 1099) an. Randnummer 22 4. Für das Gebäude kommt auch nicht eine Schätzung der üblichen Miete
G in Betracht, wie sie § 76 Abs. 3 Nr. 2 für die Anwendung des Sachwertverfahrens verlangt. Ein Mietspiegel für Lagerhallen der streitigen Art ist beim Beklagten
dessen Angaben nicht vorhanden. Auch ein Ansatz der sog. Kostenmiete scheidet aus. Einen Rückgriff auf die Kostenmiete als Rahmenmiete, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten hergeleitet wurde, lässt die Rechtsprechung nur zur Aufstellung von Mietspiegeln bei der vorgeschriebenen Schätzung der üblichen Miete zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern und nur zu, wenn eine Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten mangels Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücksgruppen scheitert und deshalb andere Schätzungsgrundlagen nicht zur Verfügung stehen (vgl. BFH-Urteil vom 04. März 1999 II R 69/97, BFH/NV 1999,1454; zur Kostenmiete vgl. Gürsching/Stenger, BewG, § 79 Rn. 79f., 93-98). Die Miete kann auch nicht in der vom Kläger angesprochenen Weise durch Rückgriff auf das Verkehrswertgutachten zum 31.12.2004 geschätzt werden. Diese Schätzung berücksichtigt die heute üblichen Mieten. Eine Rückrechnung heute üblicher Mieten auf den 01.01.1964 - zur Schätzung der üblichen Miete im Sinn von § 79 Abs. 2 BewG - ist
G nicht zulässig. Gleiches gilt für eine Rückrechnung aufgrund von Mietindices. Randnummer 23 5. Die Höhe des im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswerts ist nicht zu beanstanden. Sie wird im Einzelnen vom Kläger auch nicht angegriffen. Randnummer 24 II. Die Entscheidung erging mit Einverständnis der Beteiligten ohne (weitere) mündliche Verhandlung (§ 90 Abs. 1 Satz 2 FGO). Randnummer 25 III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Randnummer 26 IV. Die Revision war nicht zuzulassen, weil Gründe der in § 115 Abs. 2 FGO genannten Art offensichtlich nicht vorliegen.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.