Verpflichtung eines Vermieters zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Lagerung von Brennstoffen Leitsatz 1. Sowohl Mieter als auch Vermieter einer Schlichtwohnung ohne Heizungsanlage sind dafür vera

§§ 62und 63 WHG (Nr.

3). Die unter Nr. 2) angeordnete Pflicht, im Kellerraum Tanks nur so auf hierfür zugelassene Ständer zu stellen, dass auch der Bodenbereich einsehbar ist,

§ 3Abs. 1 Nr. 1 und 2 VAw

S. Auch die übrigen Anordnungen konkretisieren letztlich Rechtspflichten, die sich aus § 13 Abs. 2 Nr. 1c VAwS und der Anlage 1 zur VAwS (vgl. Nr. 5) bzw. aus § 3 Nr. 6 VAwS (Nr. 3.2) sowie aus § 20 Abs. 1 VAwS (Nr. 6 der Verfügung) ergeben. Die Pflicht nach Nr. 7), die Anlagen nur durch zugelassene Fachbetriebe einbauen, aufstellen, in Stand halten bzw. setzen und reinigen zu lassen,

§§ 1Abs.

1 und 3 Abs. 1 der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen vom

1. März 2010 (BGBl. I, S. 377). Randnummer 10 Dass insoweit die bestehende Heizöllagerung im Kellerraum der Beigeladenen innerhalb des Anwesens der Antragstellerin der Feuerungsverordnung und den wasserrechtlichen Anforderungen nicht genügt, ergibt sich auch aus dem Vermerk der Wasserwirtschaftsbehörde der SGD Süd vom
2. Januar 2010 zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizöllagerung, die die Antragsgegnerin im Wesentlichen übernommen hat (Bl. 22 VA). Die insoweit rechtswidrige Heizöllagerung in dem Keller wird von der Antragstellerin auch nicht bestritten. Randnummer 11 Für die Einhaltung der genannten Vorschriften sind nach § 54 Abs. 2 LBauO sowohl die Antragstellerin als Eigentümerin des Anwesens als auch die Beigeladene als Mieterin und Inhaberin der tatsächlichen Gewalt über den Kellerraum verantwortlich. Ohne Erfolg bestreitet die Antragstellerin ihre Verantwortlichkeit mit der Behauptung, die von der Verfügung betroffenen Heizöltanks stünden nicht in ihrem Eigentum, sondern gehörten der Beigeladenen, der es als Mieterin ihrer Schlichtwohnung überlassen sei, eine Beheizung nach eigenem Ermessen einzurichten. Dieser Auffassung der Antragstellerin kann die Kammer nicht folgen, da die streitgegenständliche Verfügung nicht an die beiden Heizöltanks anknüpft, sondern an die rechtswidrige Nutzung des Kellerraums als Heizöllagerstätte. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut der angefochtenen Verfügung, wonach nur für den Fall, dass in dem Kellerraum weiterhin Heizöl gelagert werde, die angeordneten Auflagen umzusetzen sein. Damit gibt die Antragsgegnerin zu erkennen, dass sie gegen die ungenehmigte und rechtswidrige Nutzung des Kellerraums zu Zwecken der Heizöllagerung einschreitet. So betreffen die Auflagen die bauliche Gestaltung dieses Kellerraums (vgl. insbesondere Nr. 1, 2 und 5) und seine Nutzung. Für die Einhaltung der baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften bei der Nutzung eines Kellerraums als Brennstofflagerraum ist aber auch die Antragstellerin als Eigentümerin des gesamten Anwesens baurechtlich nach § 54 Abs. 2 Satz 1 LBauO verantwortlich. Randnummer 12 Soweit sich die Antragstellerin hiergegen auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Mainz vom
3. Januar 1999 – 3 K 581/98.MZ – beruft, geht ihr Einwand fehl. Gegenstand dieser Entscheidung war die Verantwortlichkeit eines Eigentümers einer Weide für einen von einem Pächter aufgestellten Weidezaun. Nach der dort vertretenen Auffassung, war dieser Weidezaun nicht in das Eigentum des Verpächters übergegangen und damit auch dessen baurechtliche Verantwortlichkeit nicht gegeben. Da aber vorliegend Anknüpfungspunkt der streitgegenständlichen Verfügung gerade nicht die Heizöltanks selbst, sondern die Nutzung des Kellerraums ist, der im Eigentum der Antragstellerin steht, betrifft die zitierte Entscheidung des Verwaltungsgerichts Mainz eine andere Fallkonstellation. Randnummer 13 Die Verfügung lässt Ermessensfehler nicht erkennen. Randnummer 14 Die Antragsgegnerin hat zunächst die Anforderungen des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei Ausübung des Ermessens beachtet. Insbesondere sind die angeordneten Maßnahmen zur Herstellung rechtmäßiger Zustände erforderlich. Statt der getroffenen Auflagen wäre hier allein eine Untersagung der Nutzung des Kellerraums als Heizöllager nach § 81 S. 1 LBauO in Betracht zu ziehen, die aber weitergehend in die Rechte der Antragstellerin eingreifen würde und deswegen auch nicht verhältnismäßig wäre, weil die Auflagen eine ordnungsgemäße Nutzung des Kellers als Heizöllagerstätte ermöglichen (vgl. § 81 S. 1 2.Hs LBauO ). Randnummer 15 Die Verfügung eröffnet aber auch der Antragstellerin die u.U. für sie vorzuziehende Handlungsalternative, statt der Durchführung der angeordneten Maßnahmen die Nutzung des Kellerraums als Heizöllagerstätte – gegebenenfalls im Einvernehmen mit der Beigeladenen als Mieterin – ganz aufzugeben, da die Auflagen nur für den Fall, dass weiterhin eine solche Lagerung erfolgen soll, getroffen wurde. Randnummer 16 Die der Antragstellerin gesetzte Frist von drei Monaten für die Erfüllung der Anforderungen ist ausreichend bemessen. Randnummer 17 Auch die Auswahl der Antragstellerin als Adressatin der Verfügung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Kann eine Behörde gegen mehrere Verantwortliche vorgehen, so hat sie nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden, welchen der in Betracht kommenden Störer sie in Anspruch nimmt (VGH Hessen, BRS 40 Nr. 229; Beschluss der Kammer vom
4. Juli 2004 – 4 L 1673/04.NW – juris). Randnummer 18 Die Antragsgegnerin hat ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt. So hat sie zur Begründung ihres Ermessens ausgeführt, dass sich eine Störerauswahl im Einzelfall am Grundsatz der Effektivität orientieren müsse. Dabei sei zwar allgemein der Handlungsstörer (Mieter) vor dem Zustandsstörer (Eigentümer) in Anspruch zu nehmen. Ein Einschreiten gegen den Eigentümer sei aber dann nicht ermessensfehlerhaft, wenn unsicher sei, ob und in welchem Umfang eine Haftung des Handlungsstörers in Betracht komme oder der Handlungsstörer zahlungsunfähig sei. Des Weiteren sei auch eine Inanspruchnahme der Antragstellerin als Eigentümerin nach § 54 LBauO zulässig, weil eine dauerhafte Sicherstellung der Einhaltung baurechtlicher und sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht durch die Inanspruchnahme der Beigeladenen als Mieterin effektiv sichergestellt werden könne, sondern nur durch die Antragstellerin. Des Weiteren ging die Antragsgegnerin bei ihrer Entscheidung davon aus, dass angeordnete bauliche Änderungen an dem Kellerraum, wie der Einbau einer dicht- und selbstschließenden Tür oder die Herstellung von Auffangwannen oder eines Auffangraums, Maßnahmen sein, die die Beigeladene als Mieterin gar nicht ergreifen dürfe, sondern die allein von der Antragstellerin als Eigentümerin durchgeführt werden könnten. Randnummer 19 Diese Ermessenserwägungen erweisen sich als tragfähig. So hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf abgestellt, dass für die Auswahlentscheidung maßgeblich auf den Gesichtspunkt einer effektiven, dauerhaften Gefahrenabwehr abzustellen ist ( OVG Rheinland-Pfalz, NVwZ-RR 2010, 755 , sowie Beschluss
5. November 2008 – 8 B 11031/08.OVG –; OVG Hamburg, NVwZ- RR 2006, 169). Ebenso erweist es sich als zutreffend, dass eine solche Gefahrenabwehr hier nur durch die Antragstellerin dauerhaft sichergestellt ist. Randnummer 20 Zwar ist die Inanspruchnahme der Antragstellerin als Vermieterin wegen einer baurechtswidrigen Fremdnutzung nicht deswegen schon zulässig, weil die dauerhafte Sicherstellung von baurechtsmäßigen Zuständen durch eine Inanspruchnahme des Mieters wegen eines typischerweise nur kurzfristig bestehenden Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Mit den in der oben zitierten Rechtsprechung (s.o.) behandelten Fällen einer zu Prostitutionszwecken von wechselnden Mietern genutzten Wohnung ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar, da das 2003 zwischen der Antragstellerin und der Beigeladenen eingegangene Mietverhältnis unbefristet ist. Randnummer 21 Soweit aber in diesen Entscheidungen jeweils eine Nutzungsuntersagung gegenüber einem Vermieter unter dem Gesichtspunkt des häufigen Mieterwechsels als zulässig erachtet wurde, führt dies nicht dazu, dass wegen des vorliegenden Dauermietverhältnisses die vorrangige Inanspruchnahme der Beigeladenen als Mieterin geboten ist. So geht die Antragsgegnerin zu Recht davon aus, dass bauliche Maßnahmen an dem Kellerraum - wie der Einbau einer dicht- und selbstschließenden Tür - einer Mieterin rechtlich gar nicht möglich sind. Im Übrigen muss bezweifelt werden, dass die Beigeladene finanziell in der Lage ist, die rechtlichen Anforderungen an eine Heizöllagerung in dem Kellerraum sicherzustellen. Eine Inanspruchnahme der Beigeladenen vermag daher dauerhaft nicht eine ordnungsgemäße Heizöllagerung sicherzustellen. Randnummer 22 Ihrer Inanspruchnahme kann die Antragstellerin auch nicht einen gefahrenabwehrrechtlichen Grundsatz, dass vordringlich Handlungsstörer vor Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen seien, entgegenhalten. Denn auch sie hat durch ihr Verhalten die baurechtswidrigen Zustände im Kellerraum der Beigeladenen maßgeblich mit verursacht. So gestaltete sie das Mietverhältnis über die so genannte Schlichtwohnung so aus, dass sie es dem freien Ermessen ihrer Mieterin überließ, wie die Wohnung beheizt wird. Sie selbst stellt weder eine Zentral- noch eine sonstige Heizungsgelegenheit in der Wohnung zur Verfügung. Damit nahm sie gerade billigend in Kauf, dass auch ein Ölofen von der Beigeladenen in der Wohnung aufgestellt wird, der naturgemäß einen entsprechenden Brennstofflagerbedarf nach sich zieht. Als Lagerstätte drängt sich aber dann der zur Wohnung gehörende Kellerraum geradezu auf. Damit eröffnet die Antragstellerin selbst durch die Gestaltung des Mietverhältnisses über diese Schlichtwohnungen nachvollziehbar eine Gefahrenquelle im Hinblick auf die Einhaltung einschlägiger Brandschutz- und Umweltschutzvorschriften nach der Feuerungsverordnung bzw. dem Wasserrecht, weil dieser Kellerraum deren Voraussetzungen nicht erfüllt. Dieses den Gefahrenzustand mit verursachende Verhalten gebietet daher gerade nicht, dass die Beigeladene als Nutzerin der Heizöltanks vorrangig in Anspruch zu nehmen ist. Randnummer 23 Ebenso vermag die Antragstellerin nicht mit dem Einwand durchzudringen, dass ihr ein Zugriff auf den vermieteten Kellerraum rechtlich nicht möglich sei, weil die Beigeladene sie insoweit von einem Zutritt ausschließen könne. Mit inzwischen bestandskräftig gewordener Verfügung vom
6. November 2010 verpflichtete die Antragsgegnerin die Beigeladene nämlich sofort vollziehbar, die gegenüber der Antragstellerin angeordneten Maßnahmen zu dulden, sodass insoweit kein Hindernis besteht. Randnummer 24 Schließlich erscheint es der beschließenden Kammer auch unverhältnismäßig, die Beigeladene in Anspruch zu nehmen, weil die Antragstellerin letztlich dauerhaften Nutzen aus der Durchführung der Maßnahmen auch über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus ziehen kann. Sie hätte dann durch die Leistung ihrer Mieterin einen Kellerraum erlangt, der ihr erlaubt, weiterhin ihre Mietverhältnisse so zu gestalten, dass es dem Ermessen der Mieter überlassen bleibt, wie eine Beheizung ihrer angemieteten Wohnung herzustellen ist. Solche auch über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus wirkenden Investitionen zur Herstellung eines geeigneten Lagerraums im Keller sind daher sachgerechter Weise der Antragstellerin aufzubürden. Randnummer 25 Da aus den von der Antragstellerin dargelegten Gründen, gerade auch im Hinblick auf den Ölschadensfall vom
7. Dezember 2009, eine naheliegende dringende Gefahr eines neuerlichen Unfalls mit erheblichen Schadenspotenzial für Umwelt und oder für die Feuersicherheit besteht, kann mit der Vollziehung der Verfügung nicht bis zum Abschluss eines Rechtsmittelverfahrens zugewartet werden. Randnummer 26 Die von Gesetzes wegen bereits bestehende Vollziehbarkeit der Zwangsgeldandrohung war ebenfalls nicht auszusetzen. Durchgreifende Zweifel an der Rechtmäßigkeit der den Voraussetzungen der §§ 64 , 66 LVwVG genügenden Androhung bestehen nicht. Das gilt auch, soweit die Verhängung eines Zwangsgeldes von 1000,- € einheitlich für den Fall angeordnet wurde, dass die Verpflichtungen nach Nr. 1 bis 7 der Verfügung nicht vollständig oder nicht fristgemäß erfüllt werden. Diese Androhung genügt den Anforderungen des Bestimmtheitsgebots nach § 37 Abs. 1 VwVfG, da erkennbar ist, dass auch bei teilweiser Nichtbefolgung einzelner wie mehrerer Auflagen nach Nr. 1 bis 7 das Zwangsgeld verwirkt ist, da diese Einzelpflichten nur die insgesamt erforderliche Maßnahme zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Heizöllagers im Keller konkretisieren (vgl. VG Aachen, Urteil vom
8. Oktober 2008 - 6 K 1456/08). Randnummer 27 Die Kammer hält es nicht zuletzt auch angesichts der im Vergleich zum gebotenen Investitionsaufwand geringen Höhe des Zwangsgeldes für verhältnismäßig, wenn für die Befolgung einer Mehrzahl von einzelnen Handlungspflichten eine nach den einzelnen Anordnungen differenzierende Zwangsgeldandrohung hier unterblieb (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13.Juni 2007 – 8 E 10466/08.OVG – ). So vermag doch nur die vollständige Durchführung aller aufgegebenen Maßnahmen den Zweck der Abwehr von Gefahren durch Lagerung von Heizöl im derzeit ungeeigneten Keller zu erfüllen. An der Erfüllung nur einzelner Pflichten nach Nr. 1 bis 7 des Bescheids besteht demgegenüber gar kein Interesse, sodass der Nichterfüllung nur einer oder mehrerer Anordnungen kein unterschiedliches Gewicht zuzumessen ist. Randnummer 28 Der Antrag war daher mit der Kostenfolge der §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO abzulehnen. Es entspricht Billigkeitserwägungen, der Beigeladenen ihre außergerichtlichen Kosten selbst aufzubürden, da sie einen eigenen Prozessantrag nicht gestellt hat und insoweit auch kein Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 VwGO übernommen hat. Randnummer 29 Bei der Bemessung des Streitwerts hat sich die beschließende Kammer auf der Grundlage der §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 GKG am wirtschaftlichen Interesse der Antragstellerin daran, die angeordneten Maßnahmen nicht durchführen zu müssen, orientiert. Dies ergibt sich aus den Kosten für die Durchführung der angeordneten Maßnahmen in geschätzter Höhe von 5.000,-- €. Im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes nimmt die beschließende Kammer in ständiger Rechtsprechung eine hälftige Reduzierung des Hauptsachestreitwerts vor.