AG Mainz 86 C 323/11 Urteil Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage des Mietspiegels §

Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage des Mietspiegels Orientierungssatz

1. Sofern der Mieter bereits die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete zahlt, besteht seitens des Vermieters kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf der Grundlage des für das Wohngebiet bestehenden qualifizierten Mietspiegels erfolgen. (Rn.33) (Rn.34)
2. Die unterlassene Differenzierung im Mietspiegel nach Wohnlagen ist aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden, wenn die Wohnlage keinen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe hat. (Rn.40) (Rn.45) Tenor
3. Die Klage wird abgewiesen.
4. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um eine Pflicht zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung für Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 06.04.1998 von der ... eine 4-Zimmer-Wohnung in dem Anwesen Erdgeschoss und
6. Obergeschoss, ... . Randnummer 3 Die Nettokaltmiete war zunächst mit 1.720,00 DM vereinbart, mit Einverständnis der Beklagten wurde diese ab 01.07.2003 auf 1.920,00 € = 981,68 € erhöht. Randnummer 4 Die Wohnfläche beträgt 99,80 m². Randnummer 5 Zum weiteren Inhalt des Mietvertrages wird Bezug genommen auf Bl. 4 ff. d. A. Randnummer 6 Die Klägerin trat per Eigentumserwerb am 01.01.2007 in das Mietverhältnis als Vermieterin ein. Randnummer 7 Mit Schreiben vom 24.02.2011 forderte die ... als Verwalterin der Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 981,68 € auf 1.139,72 € ab 01.05.2011 zuzustimmen. Randnummer 8 In dem Schreiben wurde auszugsweise der Mietspiegel der Stadt Mainz 2009 wiedergegeben. Das Mieterhöhungsverlangen wurde auf drei Vergleichswohnungen gestützt. Randnummer 9 Zum genauen Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen auf Bl. 12 ff. d. A. Randnummer 10 Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Randnummer 11 Die Wohnung der Beklagten ist der Baualtersklasse 1981 bis 1993 zuzuordnen sowie der Ausstattungsklasse gut (mit Bad und Sammelheizung). Randnummer 12 Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 weist für eine Wohnung dieser Kategorie eine 2/3-Spannweite von 7,00 € bis 8,95 € pro Quadratmeter und einem Median von 7,89 € pro Quadratmeter aus. Randnummer 13 Die Klägerin trägt vor, Randnummer 14 die im Schreiben vom 24.02.2011 begehrte Miete sei die ortsübliche Miete. Der Mietspiegel der Stadt Mainz bilde die Einzigartigkeit der Wohnanlage "Kupferbergterrassen", in der sich die Wohnung der Beklagten befinde, nicht ab. Randnummer 15 Der oberste Wert des Mainzer Mietspiegels 2011 sei nicht ausschlaggebend für die Frage, welches die ortsübliche Miete für die Wohnung der Beklagten sei. Diese sei im vorliegenden Fall nur anhand der in der Wohnanlage "Kupferbergterrassen" erzielten Neuvermietungspreise zu ermitteln. Randnummer 16 Dies sei gerechtfertigt aufgrund der Lage der Mietwohnung. Das Objekt liege im Stadtteil Oberstadt, angrenzend zur Altstadt. Randnummer 17 Es liege eine einzigartige anspruchsvolle Architektur, eine hohe Bauqualität, ein renommierter innerstädtischer Standort mit hervorragenden funktionalen Eigenschaften, hohe Vermietungsquote und Mainzer Spitzenmieten, repräsentative Mieterstruktur, großzügige Freiräume und Grünanlagen, ausreichendes Angebot an Stellplätzen und hervorragende Infrastruktur vor. Randnummer 18 Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 bilde das Wohngebiet Kupferbergterrassen nicht ausreichend ab, somit seien soweit es das Gebiet Kupferbergterrassen betreffe, anerkannte wissenschaftliche Grundsätze der Mietspiegelerstellung nicht eingehalten worden. Randnummer 19 Die Klägerin beantragt, Randnummer 20 die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete der von ihnen gemieteten Räume im Haus ..., Erdgeschoss und
7. Obergeschoss, ..., von bisher 981,68 € monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich 1.139,72 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.05.2011 zuzustimmen. Randnummer 21 Die Beklagten beantragen, Randnummer 22 die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Die Beklagten tragen vor, Randnummer 24 Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.02.2011 sei formunwirksam, da es nicht von der Klägerin selbst stamme. Randnummer 25 Die in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Neumiete sei nicht die ortsübliche Miete. Randnummer 26 Ein Lagevorteil existiere nicht. Es existiere weder eine nennenswerte Infrastruktur, zudem würden die Grünanlagen intensiv von Fremden benutzt, so dass lärmintensive Aktivitäten entstünden. Randnummer 27 Die Bausubstanz sei 22 Jahre alt und renovierungsbedürftig. Einzigartige Ausblicke gäbe es von der Wohnung nicht. Eine hohe Wohnqualität liege nicht vor. Randnummer 28 Zum weiteren Vorbringen wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung. Randnummer 29 Es wurde Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 11.01.2012 (Bl. 44 d. A.), 06.03.2011 (Bl. 55 d. A.) sowie 12.07.2012 (Bl. 93 d. A.) durch Einbeziehung einer amtlichen Auskunft sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens. Randnummer 30 Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Einbeziehung der amtlichen Auskunft vom 16.12.2011 in den Parallelverfahren des Amtsgerichts Mainz 79 C 351/11, 79 C 353/11, 79 C 354/11 , 79 C 356/11, 79 C 357/11 und 79 C 358/11 (Bl. 46 ff. d. A.), sowie auf das Gutachten des Sachverständigen ... vom 09.12.2012 (Bl. 104 ff. d. A.). Entscheidungsgründe Randnummer 31 Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 32 Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von bisher 981,68 € pro Quadratmeter auf 1.139,72 € pro Quadratmeter. Randnummer 33 Die Klägerin hat gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete, da die durch die Beklagte derzeit gezahlte Miete bereits oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und somit eine weitere Erhöhung nicht verlangt werden kann. Randnummer 34 Nach Durchführung der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass bei der Feststellung der ortsüblichen Miete auch für das Wohngebiet "Kupferbergterrassen" auf den Mainzer Mietspiegel 2011 abgestellt werden muss, da dieser ein qualifizierter Mietspiegel ist. Somit wird gemäß § 558d Abs. 3 BGB vermutet, dass die dort bezeichneten Entgelte auch für die Wohnung der Beklagten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Randnummer 35 Diese Vermutung hat die Klägerin nicht widerlegt. Randnummer 36 Die Klägerin hatte den Mainzer Mietspiegel 2011 angegriffen, indem sie behauptete, das Wohngebiet Kupferbergterrassen werde von dem Mietspiegel der Stadt Mainz nicht ausreichend erfasst. Randnummer 37 Deshalb musste durch das Gericht im vorliegenden Fall im Rahmen der Beweisaufnahme überprüft werden, ob bei der Erstellung des Mainzer Mietspiegels 2011 die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze eingehalten wurden, ob gemäß § 558d Abs. 1 BGB ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt (BGH NJW 2013, 775, 776). Randnummer 38 Der durch das Gericht beauftragte Sachverständige ... kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass bei der Erstellung des Mainzer Mietspiegels 2011 durch die Firma ... nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen vorgegangen wurde. Randnummer 39 Der Sachverständige führt in seinem Gutachten aus, dass die Erstellung des Mainzer Mietspiegels 2011 aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden ist. Die Verwendung einer 2/3-Spanne sei zwar verbesserungswürdig jedoch führe dies nicht dazu, dass der Mietspiegel als solcher keinen anerkannten Regeln entspreche. Randnummer 40 Der Sachverständige führt weiter aus, dass die Nichtberücksichtigung der "Wohnlage" als Kategorie im Rahmen des Mainzer Mietspiegels zwar ungewöhnlich sei im Vergleich zu Mietspiegeln anderer Städte, jedoch ebenfalls nicht zu beanstanden sei. Die Firma F + B Hamburg habe einen möglichen Einfluss der Wohnlage geprüft und sei zu dem Ergebnis gekommen, dass kein nennenswerter Einfluss der Wohnlage auf die Miete erkennbar gewesen sei. Randnummer 41 Der Sachverständige führt im Rahmen seines Gutachtens (Bl. 109 ff. d. A.) aus, dass die Firma ... durch die Stadt Mainz eine Datei mit Angaben zu 87.000 Haushalten erhalten habe. Dies entspreche einer Ausschöpfung der Gesamthaushalte in der Stadt Mainz von annähernd 90%. Aus dieser Datei sei zufällig eine Teilmenge von 40.000 Haushalten für die weitere Analyse ausgewählt worden. Durch Zuspielen zusätzlicher Informationen sei eine Zerlegung in zwei Teilmengen, Mieter einerseits und Vermieter andererseits, vorgenommen worden. An insgesamt 34.000 Mieterhaushalte sei sodann ein Screening-Fragebogen versandt worden. Randnummer 42 Der Rücklauf habe bei knapp 5% gelegen. Nach Aussonderung von nicht mietspiegelrelevanten Haushalten seien 1.510 Haushalte übrig geblieben für eine Auswertung, von denen jedoch nur 989 Haushalte befragt worden seien. Randnummer 43 Bei den Vermietern seien weitere 3.500 Haushalte bestimmt worden, von denen 3.350 Haushalte an der Befragung teilgenommen hätten. Insgesamt 4.329 Haushalte seien bei der Erstellung der Tabelle ausgewertet worden. Randnummer 44 Der Sachverständige kommt weiter zu dem Ergebnis (Bl. 129 d. A.), dass aus dem Gebiet "Kupferbergterrassen" für alle Wohnungstypen insgesamt 31 Fälle ausgewertet worden seien. Somit lägen ausreichend Rückläufe vor und die dort angegebenen Mietwerte seien hinreichend in den Werten des Mietspiegels berücksichtigt. Randnummer 45 Der Sachverständige führt weiter aus, dass die Nichtberücksichtigung der Wohnlage im Mainzer Mietspiegel aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden sei, da eine Überprüfung der Firma ... ergeben habe, dass der Einfluss der Wohnlage auf die Miete nur marginal sei. Die Firma habe eine Wohnlagenkarte erstellt. Bei der Auswertung des Einflusses der Wohnlage auf die Miethöhe habe sich für eine gute Wohnlage gegenüber einer mittleren Wohnlage ein relativ geringer Zuschlag von 0,19 € pro Quadratmeter ergeben. Zwischen mittlerer und einfacher Wohnlage habe sich ein Zuschlag von 0,08 € pro Quadratmeter ergeben. Der Sachverständige führt weiter aus, da zwischen einfacher und mittlerer Wohnlage kein statistisch bedeutsamer Unterschied bestehe, sei der Zuschlag von 0,19 € auch als Zuschlag gegenüber einfacher Wohnlage zu interpretieren. Randnummer 46 Der Sachverständige führt weiter aus, dass, verglichen mit dem Ausmaß absoluter oder auch relativer Zuschläge in anderen Mietspiegeln, dieser Zuschlag bemerkenswert klein sei. Der Sachverständige kommt deshalb zu dem Ergebnis, dass die Nichtberücksichtigung der Wohnlage aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden ist. Randnummer 47 Die Ausführungen des Sachverständigen waren insoweit nachvollziehbar. Das Gericht schließt sich dem Ergebnis des Sachverständigen an. Randnummer 48 Danach wurde der Mainzer Mietspiegel 2011 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Randnummer 49 Da weiter die Voraussetzung des § 558d Abs. 2 BGB vorliegt, der Mietspiegel wird im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst und wird nach 4 Jahren neu erstellt, greift für die Höhe der ortsüblichen Miete die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB. Randnummer 50 Eine Fortsetzung der Beweisaufnahme, insbesondere Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens gemäß Beweisantrag zuletzt gestellt im Schriftsatz vom 05.02.2013 (Bl. 156 d.A.), war nicht durchzuführen. Randnummer 51 Aufgrund der Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB musste kein erneutes Sachverständigengutachten eingeholt werden zu der Behauptung, die streitgegenständliche Wohnlage sei nicht mit den im Mietspiegel erfassten Wohnlagen vergleichbar, für die streitgegenständliche Wohnung sei unter Berücksichtigung der Wohnlage ein Mietzins von 11,42 € pro Quadratmeter ortsüblich. Randnummer 52 Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass auch die hier relevante Wohnlage "Kupferbergterrassen" von der Vermutung des Mainzer Mietspiegels erfasst wird. Randnummer 53 Der derzeitige Mietzins, den die Beklagten für die streitgegenständliche Wohnung zahlen, beträgt 981,68 €. Bei einer Wohnungsgröße von 99,80 Quadratmetern entspricht dies 9,84 € pro Quadratmeter. Randnummer 54 Die Klägerin begründet die Erhöhung der Miete allein mit den Besonderheiten der Wohnanlage "Kupferbergterrassen". Randnummer 55 Wie der durch das Gericht beauftragte Sachverständige festgestellt hat, wurde jedoch bei der Erstellung des Mietspiegels die Wohnlage Kupferbergterrassen ausreichend berücksichtigt. Randnummer 56 Der Gutachter kommt weiter zu dem Ergebnis, dass ein wesentlicher Einfluss der Wohnlage auf die Höhe der Miete nicht gegeben ist. Randnummer 57 Somit kann allein die Wohnlage zur Begründung einer Erhöhung der bisherigen Miete nicht herangezogen werden. Randnummer 58 Die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB wurde nicht widerlegt, so dass davon auszugehen ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten entsprechend der Tabelle des Mietspiegels bei maximal 8,95 € pro Quadratmeter liegt. Randnummer 59 Die derzeit gezahlte Miete liegt erkennbar über diesem Wert. Eine weitere Erhöhung ist deshalb ausgeschlossen. Randnummer 60 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO. Randnummer 61 Beschluss Randnummer 62 Der Streitwert wird auf 1.896,48€festgesetzt.