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LG Landau (Pfalz) 3. Zivilkammer 3 S 134/12 Urteil Wohnungseigentum: Übergang des Verwalteramts bei Verschmelzung der ursprünglichen Verwaltungsgesell

Wohnungseigentum: Übergang des Verwalteramts bei Verschmelzung der ursprünglichen Verwaltungsgesellschaft zu einer Tochtergesellschaft; vorsorgliche Kündigung des Verwaltervertrages und Zahlung einer Vergütung an den Verwalter zwecks Klaglosstellung; Anfechtungsbefugnis des abberufenen Verwalters Orientierungssatz

  1. Das Amt des Wohnungseigentumsverwalters ist grundsätzlich an die jeweils bestellte natürliche oder juristische Person gebunden. Im Interesse der Wohnungseigentümer scheidet ein Übergang des Verwalteramts aus, weil sich diese keine andere, von ihnen nicht nach § 26 Abs. 1 WEG zum Verwalter bestellte Rechtsperson aufdrängen lassen muss. Wird die Verwaltungsgesellschaft daher unter Auflösung durch Abwicklung als Ganzes auf eine Tochtergesellschaft verschmolzen, so geht das Verwalteramt nicht auf diese über (Anschluss OLG Köln.
  2. Februar 2006, 2 Wx 5/06, ZMR 2006, 385). (Rn.55)
  3. Die Bestellung der Tochtergesellschaft zur Verwalterin verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. (Rn.20)
  4. Der aus seiner Sicht zu Unrecht abberufene Verwalter hat kein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der Neubestellung eines anderen Verwalters. Für die Anfechtungsklage des Rechtsnachfolgers der ursprünglichen Verwaltungsgesellschaft, aus dessen Sicht die auf ihn übergegangene Verwalterstellung zu Unrecht von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Begründung in Abrede gestellt wurde, dass die Verwalterstellung des Rechtsvorgängers infolge einer Verschmelzung ipso iure geendet hatte, gilt nichts anderes. (Rn.27)
  5. Der von den Wohnungseigentümern nach Verschmelzung der Verwaltungsgesellschaft zu einer Tochtergesellschaft gefasste Beschluss, in dem die vorsorgliche Kündigung des Verwaltervertrages mit der ursprünglichen Verwaltungsgesellschaft oder dessen Rechtsnachfolgerin ausgesprochen wird, widerspricht angesichts der umstrittenen Rechtsfrage des Übergangs des Verwalteramts bei Verschmelzung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Gleiches gilt für einen Mehrheitsbeschluss, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt wird, der ursprünglichen Verwaltungsgesellschaft zur Klaglosstellung eine angemessene Vergütung aus dem Verwaltervertrag zu zahlen. Dies gilt bei offensichtlicher Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft auch dann, wenn es an einer Regelung über die Finanzierung des Zahlungsbetrages fehlt. (Rn.33) (Rn.38) Verfahrensgang vorgehend AG Frankenthal,
  6. Juni 2012, 3b C 564/11 nachgehend BGH,
  7. Februar 2014, V ZR 164/13, Urteil Tenor
  8. Auf die Berufung der Kläger zu
  9. und
  10. wird das Urteil des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 18.06.2012, Az. 3b C 564/11, teilweise aufgehoben und wie folgt abgeändert: Auf die Anfechtungsklage der Kläger zu
  11. und
  12. wird der zu TOP 5 in der Versammlung der Wohnungseigentümer der WEG S. 29 am 19.11.2011 gefasste Beschluss für ungültig erklärt. Im Übrigen werden die Klagen abgewiesen.
  13. Auf die Berufungen der Kläger zu
  14. bis
  15. wird das Urteil des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 18.06.2012, Az. 3b C 565/11, teilweise aufgehoben und wie folgt abgeändert: Auf die Anfechtungsklagen der Kläger zu
  16. bis
  17. wird der zu TOP 5 in der Versammlung der Wohnungseigentümer der WEG S. 31 am 19.11.2011 gefasste Beschluss für ungültig erklärt. Im Übrigen werden die Klagen abgewiesen.
  18. Die weitergehenden Rechtsmittel gegen die Urteile des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 18.06.2012, Az. 3b C 564/11 und 3b C 565/11, sowie vom 21.05.2012, Az. 3b C 566/11, werden unter Abweisung der in zweiter Instanz durch die Klägerin zu
  19. erhobenen Feststellungsklagen zurückgewiesen.
  20. Die Kosten der Verfahren erster Instanz verteilen sich wie folgt: Von den Kosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht Frankenthal (Pfalz), Az. 3b C 564/11, haben zu tragen von den außergerichtlichen Kosten der Kläger zu
  21. und
  22. die Beklagten zu
  23. 30 %, der Klägerin zu
  24. diese 100 %, der Beklagten zu
  25. die Kläger zu
  26. und
  27. 23 % und die Klägerin zu
  28. 68 %, von den Gerichtskosten die Kläger zu
  29. und
  30. 23 %, die Klägerin zu
  31. 68 % und die Beklagten zu
  32. 9 %. Von den Kosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht Frankenthal (Pfalz), Az. 3b C 565/11, haben die Kläger zu
  33. bis
  34. 66 % und die Beklagten zu
  35. 34 % zu tragen. Die Klägerin zu
  36. hat die Kosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht Frankenthal (Pfalz), Az. 3b C 566/11, zu tragen.
  37. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben zu tragen von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu
  38. diese 100%, der Kläger zu
  39. und
  40. die Beklagten zu
  41. 17 % und die Beklagten zu
  42. 14 %, der Kläger zu
  43. und
  44. die Beklagten zu
  45. 34 %, der Beklagten zu
  46. die Klägerin zu
  47. 30 % und die Kläger zu
  48. und
  49. 49 %, der Beklagten zu
  50. die Klägerin zu
  51. 33 % und die Kläger zu
  52. bis
  53. 44 %, von den Gerichtskosten die Klägerin zu
  54. 30 %, die Kläger zu
  55. und
  56. 37 %, die Kläger zu
  57. und
  58. 11 % und die Beklagten zu
  59. und zu
  60. je 11 %.
  61. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin zu
  62. wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
  63. Die Revision gegen dieses Urteil wird insoweit zugelassen, als die von der Klägerin zu
  64. in zweiter Instanz erhobenen Feststellungsklagen abgewiesen worden sind. Gründe I. Randnummer 1 Die Wohnungseigentümer der beiden Wohnungseigentumsanlagen S. Nr. 29 und S. Nr. 31 in Frankenthal bestellten die G. Immobilien Verwaltungen GmbH mit Sitz in Bielefeld (im Folgenden: Fa. G.) in der Versammlung vom 24.05.2007 bis zum Ablauf des 27.05.2012 jeweils zur Verwalterin der Anlagen. Es wurde für den Bestellungszeitraum der als Anlage A 4 zur Klageschrift der Klägerin zu
  65. vom 1912.2011 zur Akte gereichte Verwaltervertrag geschlossen. Randnummer 2 In den jeweiligen Versammlungen am 21.03.2009 und 20.02.2010 beriefen die Wohnungseigentümer die Fa. G. durch Mehrheitsbeschluss mit sofortiger Wirkung als Verwalterin wieder ab und beschlossen die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages mit der Fa. G.. Diese Beschlüsse sind mittlerweile auf die hiergegen erhobenen Anfechtungsklagen hin rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Randnummer 3 Mit Verschmelzungsvertrag vom 01.08.2011 wurde die Fa. G. durch Übertragung ihres Vermögens unter Auflösung ohne Abwicklung als Ganzes auf die Klägerin zu
  66. verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung im Handelsregister erfolgte am 03.09.
  67. In ihren Versammlungen am 19.11.2011 beschlossen die jeweiligen Wohnungseigentümer der beiden Anlagen daraufhin jeweils zu TOP 2, einer etwaigen Übertragung des Verwalteramtes sowie eines etwa bestehenden Verwaltervertrages seitens der Fa. G. auf eine Rechtsnachfolgerin zu widersprechen. Jeweils zu TOP 3 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, einen solchen Verwaltervertrag mit der Fa. G. oder deren Rechtsnachfolgerin vorsorglich fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen. Daneben bestellten sie die K. Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH, eine Tochtergesellschaft der beigeladenen Verwalterin, mit sofortiger Wirkung für die Zeit bis zum Ablauf des 27.05.2012 zur Verwalterin und beschlossen, mit dieser einen Verwaltervertrag abzuschließen (je TOP 5). Randnummer 4 Gegen diese Beschlüsse erhob die Klägerin zu
  68. Anfechtungsklage. Sie machte geltend, dass das Verwalteramt von der Fa. G. infolge der Verschmelzung auf sie selbst übergegangen sei. Die zu den TOP 2, 3 und 5 gefassten Beschlüsse beeinträchtigten somit ihr fortbestehendes Verwalteramt und widersprächen daher den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Organisationsstruktur der Verwalterin sei aus Sicht der Wohnungseigentümer völlig unverändert, weil sämtliche Mitarbeiter der Fa. G. übernommen worden und deren interne Zuständigkeit für die WEGs S. 29 und 31 unberührt geblieben sei. Die Klägerin zu
  69. habe als übernehmende Gesellschaft eine Zweigniederlassung in Bielefeld in denselben Räumlichkeiten wie die Fa. G. gebildet und die bisherigen Strukturen bei der Fa. G. in personeller und technischer Hinsicht beibehalten. Ihr bisheriger Geschäftsführer habe die Stellung eines Prokuristen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageschrift vom 19.12.2011 sowie auf den Schriftsatz vom 19.01.2012 Bezug genommen. Randnummer 5 Die Kläger zu
  70. bis
  71. erhoben unter anderem gegen die jeweils zu den TOP 3 und 5 gefassten Beschlüsse ebenfalls Anfechtungsklagen. Zur Begründung der Klage gegen die zu TOP 3 gefassten Beschlüsse machten sie in den Klagebegründungen vom 19.01.2012, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, jeweils geltend, dass es an einem wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages mit der Fa. G. fehle. Randnummer 6 Die Anfechtungsklagen der Klägerin zu
  72. wies das Amtsgericht mit Urteil vom 21.05.2012 (Az. 3b C 566/11) als unzulässig ab, weil das Verwalteramt der Fa. G. nicht auf die Klägerin zu
  73. übergegangen und die Klägerin zu
  74. daher nicht anfechtungsberechtigt sei. Denn die Tätigkeit des Verwalters sei in der Regel personenbezogen. Werde der Verwalter infolge der Übertragung eine andere Rechtspersönlichkeit, gehe die Verwalterstellung deswegen nicht über. In diesem Fall sei das Interesse der Wohnungseigentümer daran, keinen Verwalter aufgedrängt zu bekommen, besonders schutzwürdig. Entscheidend sei auch, inwieweit die für die Ausübung des Verwalteramtes notwendige Vertrauensbeziehung nach der Verschmelzung gewährleistet bleibe. Die Klägerin zu
  75. habe nur vorgetragen, dass sich die Organisationsstruktur durch die Verschmelzung nicht geändert habe, nicht aber, ob auch die Personen, die vormals mit der Verwaltung der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlagen betraut waren, weiterhin zuständig seien. Für die Anfechtung des zu TOP 5 gefassten Beschlusses über die Bestellung eines neuen Verwalters sei die Klägerin zu
  76. im Übrigen auch dann nicht befugt, wenn das Verwalteramt auf sie übergangen sein sollte. Die Anfechtungsklagen der Kläger zu
  77. -
  78. wurden durch die Urteile des Amtsgerichts vom 18.06.2012 (Az. 3b C 564/11 und 3b C 565/11) als unbegründet abgewiesen. Randnummer 7 Die Klägerin zu
  79. verfolgt, wie auch die Kläger zu
  80. bis 5., mit ihrem Rechtsmittel ihre Anfechtungsklage weiter. Daneben erhebt sie erstmals in zweiter Instanz hilfsweise Feststellungsklage. Randnummer 8 Mit der Berufung macht sie weiterhin geltend, dass das Verwalteramt im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf sie übergegangen sei. Ihr Stammkapital sei bei weitem höher, als es das Stammkapital der aufgelösten Fa. G. gewesen sei. Auf Grundlage des von ihr vorgetragenen Sachverhaltes sei die Vertrauensgrundlage zwischen ihr und den Wohnungseigentümern gerade nicht berührt. Nachteilige Veränderungen für die Wohnungseigentümer seien unter jedem Gesichtspunkt ausgeschlossen. Hinzu komme, dass die Wohnungseigentümer ursprünglich eine GmbH zur Verwalterin bestellt hätten. Einer solchen Bestellung liege bei wertender Betrachtung in der Regel kein personen-, sondern ein unternehmensbezogener Verwaltervertrag zu Grunde, weil hier üblicherweise das Vertrauen nicht in eine bestimmte Person, sondern die Leistungsfähigkeit und Kompetenz eines Unternehmens gesetzt werde. Insoweit in der Rspr. gegen den Übergang der Verwalterstellung bei anderer Sachgestaltung der Verlust der Einflussmöglichkeit auf die Person des Verwalters hervorgehoben worden sei, könne daraus für den Fall einer Verschmelzung zweier GmbHs nichts abgeleitet werden. Das zeige sich daran, dass die Wohnungseigentümer auch eine Veränderung der Strukturen, der Organe oder Mitarbeiter einer ursprünglich zum Verwalter bestellten juristischen Person ohne Einflussmöglichkeit hinzunehmen hätten. Dem abberufenen Verwalter müsse schließlich auch die Möglichkeit eröffnet seien, die Neubestellung eines anderen Verwalters mit der Anfechtungsklage anzugreifen. Randnummer 9 Die Klägerin zu
  81. beantragt daher, wie folgt zu erkennen: Randnummer 10 Das Urteil des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 21.05.2012 abzuändern und die Beschlüsse der Beklagten zu
  82. und der Beklagten zu
  83. auf den Eigentümerversammlungen vom 19.11.2011 zu den TOP 2, 3 und 5 für ungültig zu erklären. Randnummer 11 Hilfsweise, für den Fall, dass die Anfechtungsklagen gegen die zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse als unzulässig abgewiesen werden sollten, beantragt die Klägerin zu
  84. noch wie folgt zu erkennen: Randnummer 12 Es wird festgestellt, dass das jeweilige Bestellungsrechtsverhältnis und der jeweilige Verwaltervertrag zwischen den Eigentümergemeinschaften S. 29 und 31, 67227 Frankenthal (Pfalz) und der G. Immobilien Verwaltungen GmbH aufgrund des Verschmelzungsvertrages vom 01.08.2011 jeweils auf die D. Deutsche Immobilien Management GmbH übergegangen sind und durch den Widerspruch gegen die Übertragung der Verwalterstellung zu TOP 2 bzw. durch die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages zu TOP 3 der Eigentümerversammlungen vom 19.11.2011 jeweils nicht beendet wurden, sondern bis zum 27.05.2012 fortbestanden haben. Randnummer 13 Die Beklagten zu
  85. und
  86. beantragen, Randnummer 14 die Berufungen und die vorsorglich gestellten Hilfsanträge zurückzuweisen. Randnummer 15 Sie verteidigen das angegriffene Urteil unter Wiederholung ihres Vortrages erster Instanz. Den Anfechtungsklagen der Klägerin zu
  87. fehle es am Rechtsschutzbedürfnis. Denn der Bestellungszeitraum der Fa. G. habe mit Ablauf des 27.05.2012 geendet. Zur Anfechtung der Neubestellung eines anderen Verwalters sei der alte Verwalter nicht berechtigt. Überdies handele es sich bei den zu den TOP 2 und 3 gefassten Beschlüssen lediglich um Regelungen der internen Willensbildung der Wohnungseigentümer, so dass der Verwalter erst durch die auf Grund der Beschlussfassung abzugebende Willenserklärung betroffen werde. II. Randnummer 16 Die Berufungen der Kläger zu
  88. bis
  89. haben einen Teilerfolg, insoweit die Wohnungseigentümer beider Wohnungseigentumsanlagen in den Versammlungen am 19.11.2011 zu TOP 5 beschlossen haben, mit sofortiger Wirkung bis zum Ablauf des 27.05.2012 die K. Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH zur jeweiligen Verwalterin zu bestellen und die Wohnungseigentümer H. bzw. S. zum Abschluss eines Verwaltervertrages zu ermächtigen. Randnummer 17 Im Übrigen sind die Berufungen und die in zweiter Instanz vorsorglich gestellten Hilfsanträge nicht begründet. Randnummer 18
  90. Die zulässigen Anfechtungsklagen der Kläger zu
  91. bis
  92. gegen die zu den jeweiligen TOP 5 gefassten Beschlüsse in den Versammlungen vom 19.11.2011, für welche das Anfechtungsinteresse trotz des Ablaufs des Bestellungszeitraums fortbesteht, sind begründet. Randnummer 19 Die Bestellung der K. Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH verstieß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil, wie die Kläger zu
  93. bis
  94. innerhalb der Frist zur Begründung der Anfechtungsklage geltend gemacht haben, unstreitig vor Bestellung dieser Tochtergesellschaft der beigeladenen Verwalterin keine Vergleichsangebote eingeholt worden sind. Randnummer 20 Nach der Rspr. (vgl. BGH, Urt. v. 01.04.2011, V ZR 96/10, Rz. 12 m.w.N., zit. nach <juris>) sind vor der Bestellung eines neuen Verwalters - die hier vorliegt, weil eine andere juristische Person zur Verwalterin bestellt wurde als die bereits für den anschließenden Zeitraum bestellte beigeladene Verwalterin - grundsätzlich drei Vergleichsangebote einzuholen. Das ist hier unterblieben, so dass die Bestellung der K. Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach. Daran ändert nichts, dass die Bestellung nur für einen Interimszeitraum von sechs Monaten erfolgen sollte. Denn es ist nicht auszuschließen, dass sich andere Verwalter zu vergleichbaren oder besseren Konditionen um das Amt bemüht hätten. Randnummer 21 Es kann daher offen bleiben, ob der angegriffene Beschluss eine unzulässige Umgehung der Vorschrift des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG, welche eine zu lange Bindung an einen Verwalter verhindern möchte, darstellt, weil die Wohnungseigentümer nicht den Bestellungszeitraums der bereits am 09.09.2011 auf fünf Jahre ab dem 28.05.2012 bestellten Treubau Verwaltung GmbH vorzogen, sondern stattdessen eine andere, wirtschaftlich mit der Treubau Verwaltung GmbH eng verbundene Verwalterin für die Übergangszeit bestellten. Randnummer 22
  95. Im Übrigen haben die Anfechtungsklagen der Kläger zu
  96. -
  97. keinen Erfolg. Randnummer 23 a) Die Anfechtungsklagen der Klägerin zu
  98. gegen die jeweils zu den TOP 2, 3 und 5 gefassten Beschlüsse sind vom Amtsgericht im Ergebnis zu Recht als unzulässig zurückgewiesen worden. Allerdings kann die streitige Frage, ob das Verwalteramt bei einer Verschmelzung der als Verwalterin amtierenden GmbH auf eine andere GmbH übergeht, hierbei offen bleiben. Denn, auch wenn man die nach ihrem Vortrag bis zum Ablauf des 27.05.2012 bestehende Verwalterstellung der Klägerin zu
  99. unterstellt, sind ihre Anfechtungsklagen unzulässig. Randnummer 24 aa) Soweit sich die Anfechtungsklagen der Klägerin zu
  100. gegen die jeweils zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse wenden, fehlt es ihnen am Anfechtungsinteresse. Randnummer 25 Unabhängig von der streitigen, von der Rspr. (vgl. BGH, Beschl. v. 20.06.2002, V ZB 39/01, Rz. 19 m.w.N.; aA Jennißen- Suilmann , WEG,
  101. Aufl. 2012, § 46 Rn. 53 ff. m.w.N.) bejahten Frage, ob ein Abberufungsbeschluss der Anfechtung durch den abberufenen Verwalter unterliegt, handelt es sich jedenfalls bei den jeweils zu den TOP 2 und 3 gefassten Beschlüssen, wie die Beklagten zu Recht geltend machen, lediglich um eine interne Willensbildung der Wohnungseigentümer mit dem Inhalt, dass ein wichtiger Grund für die Kündigung des Verwaltervertrages mit der Fa. G. gegeben sei (TOP 3) und ein Anlass vorliege, gegenüber der Klägerin zu
  102. einem der Rechtsnachfolgerin seitens der Fa. G. angezeigten Übergang des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrages zu widersprechen (TOP 2). Weder für die Frage der Berechtigung der gegenüber der Fa. G. (bzw. ihrer Rechtsnachfolgerin) auszusprechenden Kündigung des Verwaltervertrages noch für die Frage eines Überganges des Verwalteramtes von der Fa. G. auf die Klägerin zu
  103. entfalten diese Beschlüsse eine unmittelbare Wirkung, so dass insoweit kein Anfechtungsinteresse der Klägerin zu
  104. besteht (vgl. zum Kündigungsbeschluss: BGH, Beschl. v. 20.06.2002, V ZB 39/01, Rz. 18, zit. nach <juris>). Die angegriffenen Beschlüssen greifen somit nicht unmittelbar in die von der Klägerin zu
  105. behauptete Verwalterstellung ein. Randnummer 26 bb) Der Klägerin zu
  106. fehlt es schließlich auch am Rechtsschutzbedürfnis für ihre Klage gegen die jeweils zu TOP 5 beschlossene Neubestellung der K.n Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH. Randnummer 27 In der Rspr. ist anerkannt, dass der aus seiner Sicht zu Unrecht abberufene Verwalter kein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der Neubestellung eines anderen Verwalters hat (vgl. OLG Hamm, Beschl. v. 02.09.1996, 15 W 138/96, Rz. 19 m.w.N.; LG Hamburg, Urt. v. 18.08.2010, 318 S 77/09, Rz. 41 m.w.N.; vgl. auch Bärmann- Merle , WEG,
  107. Aufl. 2013, § 26 Rn. 268 m.w.N.). Für die Anfechtungsklage der Klägerin zu 1., aus deren Sicht die auf sie übergegangene Verwalterstellung durch die Beklagten zu Unrecht in Abrede gestellt wurde, kann nichts anderes geltend. Denn eine Beeinträchtigung ihrer angeblichen Verwalterstellung durch den Neubestellungsbeschluss scheidet hier wie bei einer zu Unrecht erfolgten Abberufung aus, weil die Wohnungseigentümer ausweislich der jeweils zu TOP 2 gefassten Beschlüsse davon ausgingen, dass die Verwalterstellung der Fa. G. als Rechtsvorgängerin der Klägerin zu
  108. infolge der Verschmelzung ipso iure geendet hatte. In der Neubestellung kann daher nicht zugleich auch die stillschweigende Abberufung der Fa. G. gesehen werden. Der erforderliche Rechtsschutz für die Klägerin zu
  109. ist insoweit über die von ihr hilfsweise erhobenen Feststellungsklagen auf Feststellung des Übergangs und Fortbestandes des Bestellungsrechtsverhältnisses ausreichend gewährleistet. Denn im Falle eines diesbezüglichen Klageerfolges stünde zugleich die Nichtigkeit des Neubestellungsbeschlusses fest. Für eine gesonderte Anfechtungsklage gegen den Neubestellungsbeschluss oder für eine Klage auf dessen Nichtigkeitsfeststellung besteht daneben kein Bedürfnis. Randnummer 28 b) Die Anfechtungsklagen der Kläger zu
  110. bis
  111. gegen die jeweils zu den TOP 3 und 6 gefassten Beschlüsse sowie gegen die Ablehnung des jeweils durch die Kläger zu
  112. und
  113. zu TOP 8 gestellten Beschlussantrags und die Anfechtungsklage der Kläger zu
  114. und
  115. gegen den zu TOP 9 in der Versammlung der Wohnungseigentümer S. Nr. 29 gefassten Beschluss sind zulässig, aber nicht begründet. Randnummer 29 aa)Der von den Wohnungseigentümern jeweils zu TOP 3 gefasste Beschluss (vorsorgliche Kündigung des Verwaltervertrages mit der Fa. G. oder deren Rechtsnachfolgerin) ist nicht aus den von den Klägerin zu
  116. bis
  117. innerhalb der Frist zur Klagebegründung geltend gemachten Gründen anfechtbar. Randnummer 30 Es widersprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung angesichts der mit Wirkung zum 03.09.2011 erfolgten Verschmelzung der Fa. G. auf die Klägerin zu
  118. und der nach der in der Rspr. (zuletzt LG Frankfurt, Beschl. v. 20.08.2012, 2-09 S 97/11, Rz. 2 zit. nach <juris>; vgl. auch Jennißen- Jennißen , aaO, § 26 Rn. 18) vertretenen Ansicht damit einhergehenden Beendigung des Verwalteramtes der Fa. G. vorsorglich die Kündigung des Verwaltervertrages zu beschließen. Denn danach war es gut vertretbar, von der Beendigung des Verwalteramtes der Fa. G. auszugehen und dementsprechend auch vorsorglich eine Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen. Randnummer 31 Entgegen der Auffassung der Kläger zu
  119. bis
  120. war ein Verstoß der jeweils zu TOP 3 gefassten Beschlüsse gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung nicht bereits dann zu bejahen, wenn sich die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu dieser umstrittenen Rechtsfrage vertretene Auffassung im Ergebnis als unrichtig erweisen und tatsächlich von einem Übergang des Verwalteramtes auf die Klägerin zu
  121. auszugehen sein sollte. Eine ordnungsgemäße Verwaltung wäre vielmehr nur dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich gewesen wäre, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel - die Beendigung des Verwaltervertrages mit der Fa. G. für den restlichen Bestellungszeitraum - aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar war (vgl. BGH, Urt. v. 30.11.2012, V ZR 234/11, Rz. 16, zit. nach <juris>). Das kann hier nicht angenommen werden, weil, wie ausgeführt, ein Übergang des Verwalteramtes bei einer Verschmelzung in der Rspr. bislang verneint wird. Randnummer 32 Auch wenn man davon ausgehen wollte, dass der Verwaltervertrag mit Beendigung des Verwalteramtes beendet worden wäre, verstieß es nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, vorsorglich eine Kündigung dieses Vertrages zu beschließen. Denn der Ausspruch einer solchen vorsorglichen Kündigung wäre jedenfalls zum Zwecke der Klarstellung sinnvoll gewesen. Randnummer 33 bb) Der von den Wohnungseigentümern jeweils zu TOP 6 mehrheitlich gefasste Beschluss (Ermächtigung zur Zahlung von 42.699,60 € zur Klaglosstellung von Ansprüchen auf Vergütung aus einem mit der Fa. G. bestehenden Verwaltervertrag an deren Rechtsnachfolgerin) ist weder nichtig noch anfechtbar. Randnummer 34

(1)Die Wohnungseigentümer waren gem. § 21 Abs. 3, § 27 Abs. 3. S. 3 WEG befugt, über eine Zahlung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer an die Rechtsnachfolgerin der Fa. G. "zur Klaglosstellung" und eine entsprechende Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Anweisung dieser Zahlung zu beschließen. Denn hierbei handelte es sich um eine Maßnahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Randnummer 35
(2)Der Beschluss verstieß auch nicht aus den von den Klägern zu 2. bis 5. innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemachten Gründen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Randnummer 36 Ein Einberufungsmangel im Sinne einer ungenügenden Bezeichnung des Beschlussgegenstandes (§ 23 Abs. 2 WEG) liegt nicht vor. Nach § 23 Abs. 2 WEG setzt die Gültigkeit eines Beschlusses voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Was dazu erforderlich ist, bestimmt sich nach dem Zweck der Regelung. Der besteht darin, den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will. Hierfür ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus (BGH, Urt. v. 13.01.2012, V ZR 129/11, Rz. 9 m.w.N., zit. nach <juris>). Diese Voraussetzungen sind hier offensichtlich erfüllt. Eine unzureichende Information der Wohnungseigentümer über den Beschlussgegenstand des zu TOP 6 zu fassenden Beschlusses lässt sich mit Blick auf das Einladungsschreiben vom 02.11.2011 mit dem beigefügten Informationsschreiben vom 27.10.2011 mit Sicherheit ausschließen. Im Übrigen verstanden sich die Hintergründe der Beschlussfassung wegen der mehrfach gefassten Abberufungsbeschlüsse und die sich hieran jeweils anschließenden Anfechtungsprozesse für jeden verständigen Wohnungseigentümer auch von selbst. Dass Grund und Höhe der in Aussicht genommenen Zahlung nicht nachvollziehbar sei, trifft daher nicht zu. Randnummer 37 Der Beschluss verletzte nicht deswegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es an einer Regelung zur Finanzierung des Zahlungsbetrages fehlte. Eine solche würde von den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann erfordert, wenn keine ausreichenden Mittel vorhanden gewesen wären, um den Beschluss ohne Beeinträchtigungen der Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft durchführen zu können. Dass diese Voraussetzungen vorliegen, ist nicht ersichtlich. Die Beklagten haben unwidersprochen vorgetragen, dass die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer auch mit Blick auf von der Beigeladenen erbrachte Zahlungen über ausreichende finanzielle Mittel verfügten, um den Beschluss aus den Mitteln der WEGs ohne Schwierigkeiten über deren Konten umzusetzen. Dem sind die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger nicht entgegengetreten. Randnummer 38 Der Beschluss verstieß auch nicht deswegen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht hinreichend sicher vom Bestehen eines Vergütungsanspruchs der Fa. G. ausgegangen werden durfte, auf welchen sich „zur Klaglosstellung“ eine Zahlung in Höhe eines Prozentsatzes von 75 % empfehlen könnte. Eine von den Klägern angenommene Unklarheit über das grundsätzliche Bestehen von Vergütungsansprüchen der Fa. G. bzw. ihrer Rechtsnachfolgerin gab es zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht. Vielmehr stand, seitdem die gerichtliche Ungültigerklärung der jeweiligen Abberufungsbeschlüsse vom 21.03.2009 und vom 20.02.2010 am 05.10.2011 bzw. am 07.07.2011 in Rechtskraft erwachsen waren, wegen der Gestaltungswirkung dieser Entscheidungen gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG für alle Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann- Klein , WEG, aaO, § 48 Rn. 49 m.w.N.; Jennißen- Suilmann , aaO, § 48 Rn. 46) mit hinreichender Sicherheit fest, dass ein Anspruch der Fa. G. bzw. ihrer Rechtsnachfolgerin aus dem ursprünglich geschlossenen Verwaltervertrag gem. §§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1 BGB iVm § 326 Abs. 2 BGB auf Zahlung des vereinbarten Verwalterentgelts abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitig erzielten oder böswillig nicht erzielten Erwerbs bestand. Der Beschluss ist weiter nicht deswegen zu beanstanden, weil der angenommene Prozentsatz über 75 % des berechneten Vergütungsanspruchs und der dementsprechend auszuzahlende Betrag zu hoch angesetzt seien und noch genauere Berechnungen durchgeführt werden müssten. Vielmehr ist in der Rspr. in vergleichbaren Fällen bislang verbreitet eine pauschale Kostenersparnis von lediglich 20 % angenommen worden (vgl. Jennißen- Jennißen , aaO, § 26 Rn. 187 m.w.N. zur Rspr.), so dass die Größenordnung der in Aussicht genommenen Zahlung jedenfalls nicht als unvertretbar anzusehen ist. Schließlich war es auch ohne Abschluss eines Vergleichs mit Abgeltung weitergehender Ansprüche allein zur Verminderung des Prozessrisikos für den Fall einer Klage auf ausstehende Verwaltervergütung sinnvoll, den im Beschluss genannten Betrag vorsorglich zu bezahlen. Randnummer 39 Nach allem ist der Beschluss von dem den Wohnungseigentümern bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zustehenden Ermessensspielraum gedeckt. Randnummer 40 Soweit die Kläger zu 2. bis 5. schließlich gegen den Beschluss zu TOP 6 geltend gemacht haben, dass sich nach der Beschlussfassung auch die Kläger an der Aufbringung des Betrages beteiligen müssten, greift auch dieser Einwand nicht durch. Dass sich die Kläger im Ergebnis in der Höhe ihres Miteigentumsanteils an der Aufbringung des zur Klaglosstellung zu zahlenden Betrages beteiligen müssen, steht im Einklang mit der gesetzlichen Regelung aus § 16 Abs. 2 WEG. Auch dann, wenn den Klägern zu 2. bis 5. selbst Ansprüche gegen die Gemeinschaft oder andere Wohnungseigentümer wegen der rechtswidrigen Abberufungen der Fa. G. zustehen sollten, würde das nichts daran ändern, dass die zu TOP 6 beschlossene Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Für eine abweichende Regelung der Kostentragung durch Mehrheitsbeschluss würde es im Übrigen auch an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlen, da § 16 Abs. 3 und 4 WEG hier nicht einschlägig sind. Randnummer 41
  1. cc)Die zulässigen Anfechtungsklagen der Kläger zu 2. bis 5. gegen die jeweilige Ablehnung des durch die Kläger zu 2. und 3. zu TOP 8 gestellten Beschlussantrages (vgl. zur Zulässigkeit der Anfechtungsklage: BGH, Urt. v. 15.01.2010, V ZR 114/09, Ls. 1, zit. nach <juris>) sind schon deswegen nicht begründet, weil den Wohnungseigentümern für eine entsprechende Beschlussfassung die Beschlusskompetenz gefehlt hätte. Eine Verletzung des Rechts der Kläger auf ordnungsgemäße Verwaltung durch die Ablehnung der betreffenden Beschlussanträge scheidet daher aus. Randnummer 42 Gegenstand der zu Abstimmung gestellten Beschlussanträge war ausweislich des jeweiligen Protokolls über die Versammlung vom 19.11.2011 („Die Eigentümer …beantragen, dass bei Beschluss zur Anfechtung von verschiedenen Parteien zu denselben TOPs die Prozesse zusammengeführt werden.“) eine Regelung für das Prozessverhalten derjenigen Wohnungseigentümer, die sich zukünftig zur Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen entschließen würden. Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluss auf eine Pflicht zur gemeinsamen Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten oder lediglich auf eine Pflicht der klagenden Wohnungseigentümer, eine Prozessverbindung anzuregen, abzielen sollte. Die Wohnungseigentümer wären in jedem Falle für eine Regelung darüber, wie einzelne Wohnungseigentümer von ihrem Anfechtungsrecht, bei dem es sich um ein unabdingbares Mitgliedschaftsrecht handelt (Bärmann- Klein , aaO, § 10 Rn. 36), Gebrauch zu machen haben, nicht zuständig. Denn im WEG gibt es keine Vorschrift, die eine entsprechende Regelung durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer im Beschlusswege erlauben würde. Dass § 47 WEG eine Verpflichtung der Gerichte vorsieht, mehrere Anfechtungsklagen gegen denselben Beschluss zu verbinden, spielt demgegenüber keine Rolle. Randnummer 43
  2. dd)Die Anfechtungsklage der Kläger zu 2. und 3. gegen den zu TOP 9 in der Versammlung der Wohnungseigentümer S. 29 am 19.11.2011 gefassten Beschluss ist nicht begründet. Randnummer 44 Die von den Klägern zu 2. und 3 angeführten Anfechtungsgründe, die sie bereits gegen den mittlerweile bestandskräftigen Grundsatzbeschluss vom 09.09.2011 zu TOP 6 geltend gemacht haben, greifen nicht durch. Randnummer 45 Mit dem Einwand, dass es an einem Instandsetzungsbedarf an sich fehlen würde, sind die Kläger nach der Rspr. ausgeschlossen (vgl. etwa LG München I, Urt. v. 09.05.2012, 36 S 11929/10, Rz. 9 m.w.N.), weil diesem Einwand die Bestandkraft des Grundsatzbeschlusses vom 09.09.2011 entgegensteht. Randnummer 46 Die weiteren Anfechtungsgründe liegen nach dem substantiierten Vortrag der Gegenseite, dem die darlegungs- und beweisbelasteten Kläger zu 2. und 3. nicht entgegengetreten sind, in tatsächlicher Hinsicht nicht vor: Von einer unzureichenden Beschlussvorbereitung, insbesondere vom Fehlen der näheren Bestimmung des Sanierungsbedarfs, kann, nachdem die Erneuerung der Heizung und die Bestimmung des Sanierungsbedarfs bereits Gegenstand mehrere Beschlussfassungen, zuletzt am 09.09.2011 zu TOP 6, und Gegenstand der sachverständigen Einholung mehrerer Angebote war, nicht die Rede sein. Entgegen den Ausführungen der Kläger fehlte es auch nicht an der Einholung von drei Angeboten vor der Auftragsvergabe. Es lagen vielmehr fünf Angebote in der Versammlung am 19.11.2011 vor. Der Bestimmung eines Kostenrahmens bedurfte es ersichtlich nicht, weil Beschlussgegenstand die konkrete Vergabe des Auftrages zur Sanierung über die im Beschluss ausdrücklich genannte Summe war. Randnummer 47 3. Die mit der Berufung hilfsweise gegen die Beklagten zu 1. und 2. erhobenen Feststellungsklagen der Klägerin zu 1. sind zulässig, aber nicht begründet. Randnummer 48
  3. a)Die Feststellungsklagen sind zulässig. Randnummer 49 Die nachträgliche Eventual-Klagenhäufung in zweiter Instanz, die wie eine Klageänderung iSd §§ 263, 533 ZPO zu behandeln ist (BGH, Urt. v. 27.09.2006 , VIII ZR 19/04, Rz. 8 m.w.N., zit. nach <juris>), ist zuzulassen, weil die Anträge sachdienlich sind und sich die Feststellungsklagen auf die bereits in erster Instanz vorgetragenen Tatsachen stützen, § 533 ZPO. Randnummer 50 Die Klägerin hat auch ein rechtliches Interesse iSd § 256 Abs. 1 ZPO daran, das Bestehen des Bestellungsrechtsverhältnisses sowie des Verwaltervertrages im Zeitraum vom Wirksamwerden der Verschmelzung bis zum 27.05.2012 gegenüber den Beklagten feststellen zu lassen. Randnummer 51 Dem steht weder entgegen, dass das jeweilige Bestellungsrechtsverhältnis sowie der jeweilige Verwaltervertrag jedenfalls mit Ablauf des 27.05.2012 geendet haben, noch, dass der Verwalter Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Vertragspartei des Verwaltervertrages nicht die Beklagten, sondern ebenfalls die jeweiligen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sind. Ein vergangenes Rechtsverhältnis kann ebenso wie ein Drittrechtsverhältnis dann zum Gegenstand einer Feststellungsklage gemacht werden, wenn sich aus ihm nach dem Vortrag des Klägers Rechtsfolgen zwischen den Parteien für Gegenwart oder Zukunft ergeben können (vgl. Zöller- Greger , ZPO, 29. Aufl. 2012, § 256 Rn. 3a und 3b, jeweils m.w. N.). Das ist hier der Fall, weil sich aus dem Übergang und dem Fortbestand des jeweiligen Bestellungsrechtsverhältnisses und des jeweiligen Verwaltervertrages bis zum 27.05.2012 mit Blick auf die Vergütungsansprüche gegen die Gemeinschaft, derer sich die Klägerin zu 1. berühmt, sowie auf § 10 Abs. 8 WEG, aber auch hinsichtlich der sonstigen Rechte und Pflichten der Klägerin zu 1. aus § 27 Abs. 1 und 2 WEG sowie aus dem jeweiligen Verwaltervertrag, bei dem es sich jedenfalls um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Beklagten handelt, noch gegenseitige Ansprüche der Parteien ergeben können. Randnummer 52
  4. b)Die Feststellungsklagen sind aber nicht begründet. Randnummer 53
  5. aa)Das Verwalteramt ist nach Auffassung der Kammer nicht infolge der Verschmelzung auf die Klägerin zu 1. übergegangen, so dass die von der Klägerin zu 1. beantragte Feststellung nicht getroffen werden kann. Randnummer 54 Ob bei einer gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung (bspw. einer Verschmelzung), die, wie hier, zum Untergang des bisherigen Verwalters als Rechtsperson führt, von einem Übergang des Verwalteramtes auszugehen ist oder nicht, ist eine streitige, höchstrichterlich ungeklärte Frage (vgl. etwa die zahlr. Nachw. bei Henssler/Strohn- Heidinger , Gesellschaftsrecht, 2011, § 20 UmwG, Rn. 42). Randnummer 55 Die Kammer schließt sich derjenigen Auffassung an (LG Frankfurt, Beschl. v. 20.08.2012, 2-09 S 97/11, Rz. 2; OLG Köln, Beschl. v. 09.02.2006, 2 Wx 5/06, Rz. 3 ff.; OLG Köln, Beschl. v .24.09.2003, 2 Wx 28/03, Rz. 17 f. m.w.N., jeweils zit. nach <juris>; Jennißen- Jennißen , aaO, § 26 Rn. 18; vgl. auch Bärmann- Merle , aaO, § 26 Rn. 174; offen lassend OLG Düsseldorf, Beschl. v. 28.05.1990, 3 Wx 159/90, Rz. 11, zit. nach <juris>; aA Zajonz/Nachtwey , ZfIR 2008, 701; Wicke/Menzel , MittBayNot 2009, 203, jeweils mit zahlr. Nachw.), die generell davon ausgeht, dass das Amt des Verwalters an die jeweils bestellte (natürliche oder juristische) Person gebunden ist und im Interesse der Wohnungseigentümer ein Übergang des Verwalteramtes ausscheidet, weil diese sich keine andere, von ihnen nicht gem. § 26 Abs. 1 WEG zum Verwalter bestellte Rechtsperson aufdrängen lassen müssen. Auf die Frage, ob die Vertrauensgrundlage nach den konkreten Umständen des Einzelfalles durch die Übertragung des Amtes berührt würde, kommt es daher nicht an. Randnummer 56
  6. bb)Die Feststellungsklagen sind auch nicht begründet, insoweit die Klägerin zu 1. einen Übergang und Fortbestand des jeweiligen Verwaltervertrages bis zum 27.05.2012 feststellen lassen möchte. Konsequenterweise muss nach der oben genannten Auffassung wegen der Personengebundenheit der Verwalterstellung auch ein Übergang des Verwaltervertrages ausgeschlossen sein (vgl. Bärmann- Merle , § 26 Rn. 174 m.w.N.). Jedenfalls wäre aber der Verwaltervertrag durch die fristlosen Kündigungen beendet worden, weil der Klägerin zu 1. die Erfüllung des Verwaltervertrages gem. § 275 Abs. 1 BGB unmöglich gewesen wäre und damit ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrages vorlag. Randnummer 57 4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die auf die Abweisung der hilfsweise erhobenen Feststellungsklagen der Klägerin zu 1. beschränkte Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO liegen vor, weil es sich bei der Frage, ob das Verwalteramt des übertragenden Rechtsträgers und der Verwaltervertrag bei einer Verschmelzung unter Auflösung auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen, um eine klärungsbedürftige Frage handelt, zu der höchstrichterliche Rspr. nicht vorliegt.

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