OLG Zweibrücken 8. Zivilsenat 8 U 63/10 Urteil Gewerberaummietvertrag:

Gewerberaummietvertrag: Mietminderung wegen bei Vertragsschluss bekannter mangelhafter Lüftungsanlage in Arztpraxisräumen; Anspruchsausschluss bei vorbehaltloser Ausübung der Verlängerungsoption und einvernehmlicher Betriebskostenerhöhung Orientierungssatz

Ist dem Mieter von Gewerberäumen bereits bei Vertragsschluss bekannt, dass die raumlufttechnische Anlage zur Versorgung der in den Gewerberäumen betriebenen Arztpraxis nur eine begrenzte Leistungsfähigkeit besitzt und keine hinreichenden Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten besitzt, so stehen ihm keine Mietminderungs- oder Schadensersatzansprüche wegen eines Mangels gem. §§ 536, 536a, 536b Abs. 1 S. 1 BGB zu. (Rn.49)
Das gilt insbesondere dann, wenn trotz Mangelkenntnis der Mietvertrag kraft stillschweigender oder ausdrücklicher Vereinbarung oder durch Ausübung einer Verlängerungsoption verlängert und eine Betriebskostenerhöhung einvernehmlich vereinbart wird. (Rn.49) Verfahrensgang vorgehend LG Frankenthal
Zivilkammer,
Mai 2010, 7 O 31/09, Urteil nachgehend BGH,
November 2014, XII ZR 15/12, Urteil Tenor I.
Auf die Berufung der B e k l a g t e n wird das Urteil des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom
Mai 2010 (7 0 31/09) abgeändert und insgesamt neu gefasst wie folgt: Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen. Die weitergehende Berufung der B e k l a g t e n wird zurückgewiesen.
Die Berufung der K l ä g e r gegen das Urteil des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom
Mai 2010 (7 0 31/09) wird zurückgewiesen. II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Beklagten 1/10 der Gerichtskosten sowie der außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1) zu tragen; im Übrigen fallen die Kosten den Klägern zur Last. Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Beklagten 3/32 der Gerichtskosten sowie der außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1) zu tragen; Im Übrigen fallen die Kosten den Klägern zur Last. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten und der Klägerin zu 1) wird jeweils gestattet, die Zwangsvollstreckung der Gegenseite (wegen der Kosten) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite zuvor Sicherheit in Höhe des von ihr zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 20 % leistet. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. V. Der Gebührenstreitwert des Verfahrens erster Instanz beträgt bis zu …€ (siehe schon Beschluss des Erstgerichts vom
Mai 2010), der des Verfahrens zweiter Instanz bis zu … €. Gründe I. Randnummer 1 Gegenstand des Rechtsstreits sind wechselseitige Ansprüche im Anschluss an ein Mietverhältnis über Gewerberaum. Randnummer 2 Die Beklagten sind Eigentümer des Anwesens W… .Die Kläger sind Ärzte. Ursprünglich waren beide Kläger Mieter von Praxisräumen im ersten Obergeschoss des Anwesens; seit dem
April 2009 ist dies nur noch die Klägerin zu 1), nachdem der Kläger zu 2) mit Wirkung zum
März 2009 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Das Anwesen W… wird insgesamt gewerblich genutzt. Im Keller befinden sich sogenannte Nebenräume und die „Haustechnik“, im Erdgeschoss eine Apotheke und Ladenflächen, im ersten Obergeschoss die Praxis der Klägerin zu 1) sowie zwei weitere Praxen, im zweiten Obergeschoss drei Arztpraxen und im Dachgeschoss die sogenannte „Lüftungszentrale“. Das Anwesen wurde im Jahre 1974 erbaut und hierbei mit aluminiumgerahmten Fenstern ausgestattet. Die seinerzeit eingebauten Fenster befinden sich noch heute in dem Anwesen. Randnummer 3 Bis in das Jahr 1988 hinein waren die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nicht als Arztpraxis, sondern gastronomisch genutzt worden. Dann war Dr. med. … - der spätere Ehemann der Klägerin zu 1) - an die Beklagten herangetreten und hatte den Wunsch geäußert, in den Räumen eine Arztpraxis der Fachrichtung Anästhesiologie und Schmerztherapie zu betreiben. Nach einer Besichtigung der Räumlichkeiten - an der auch die Klägerin zu 1) als Lebensgefährtin/Verlobte des Dr. … teilgenommen hatte - war man sich über die Vermietung der Räumlichkeiten zu dem genannten Zweck sowie darüber einig geworden, dass diese entsprechend neu gestaltet werden sollten und dies zumindest in Absprache mit Dr. … erfolgen sollte. So geschah es auch. Die in der Außenfassade befindlichen Fenster blieben unverändert an Ort und Stelle. Wenn nicht auf Wunsch, so doch zumindest mit Wissen und Einverständnis des Dr. … wurden abgehängte Decken in die künftigen Praxisräume eingebracht; zu diesen leistete er einen „Baukostenzuschuss“. Im eigenen Auftrag und auf eigene Kosten des Dr. … wurde eine spezielle Klimaanlage in die vorgesehenen OP-Räume eingebracht. Wenn nicht auf Wunsch, so doch zumindest mit Wissen und Einverständnis des Dr. … sollten die übrigen Räume der Praxis weiterhin von einer bereits vorhandenen raumlufttechnischen Anlage (RLT-Anlage) „klimatisiert“ werden, die - dem „
Lösungsvorschlag“ einer Fachfirma folgend (Schreiben der Fa. S… vom
September 1988; Blatt 62 ff. der Akte) - teilweise umgestaltet werden sollte und auch wurde; Letzteres geschah auf Kosten der Beklagten. Randnummer 4 Unter dem Datum des
Dezember 1988 wurde ein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Beklagten und Dr. … geschlossen (Blatt 49 ff. der Akte). Ihm zufolge begann das Mietverhältnis am
April 1989 und wurde „fest abgeschlossen bis zum 31.03.1999“; zugleich wurde dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt, „die Festmietzeit & viermal um jeweils 5 Jahre zu verlängern“, und bestimmt, dass diese „Option & als ausgeübt“ gelte, „wenn der Mieter spätestens 12 Monate vor dem Ende der Mietdauer durch schriftliche Willenserklärung gegenüber dem Vermieter dies“ erkläre (§ 2 des Mietvertrages). Wegen weiterer Einzelheiten des Mietvertrages - insbesondere auch der in § 17 getroffenen Vereinbarungen zur „allgemeinen Klimaanlage“ (RLT-Anlage) und die „Klimaanlage im Operationsbereich“ betreffend - wird auf den Akteninhalt Bezug genommen. Randnummer 5 Nach Abschluss der Neugestaltung der Räumlichkeiten übernahm Dr. … diese ohne jegliche Beanstandung und übte in den folgenden Jahren - alsbald schon gemeinsam mit der Klägerin zu 1), seiner nunmehrigen Ehefrau - seine Tätigkeit als Anästhesiologe und Schmerztherapeut in ihnen aus. Über viele Jahre verlief das Mietverhältnis reibungslos. Ende 1996 traten die Klägerin zu 1) und auch der Kläger zu 2) in das Mietverhältnis ein. Randnummer 6 Rechtzeitig vor Ende des Monats März 1998 übten die Mieter - ohne jeglichen Vorbehalt - die erste Option zur Verlängerung des Mietvertrages (01.04.1999 bis 31.03.2004) aus. Im Jahr 2001 einigte man sich - ebenfalls ohne jeglichen Vorbehalt - über eine Mietanpassung. Randnummer 7 Als die Eheleute … sich trennten, schied Dr. … zum
März 2003 aus dem Mietverhältnis aus. Die Klägerin zu 1) und der Kläger zu 2) führten das Mietverhältnis fort und übten rechtzeitig vor Ende des Monats März 2003 die zweite Option zur Verlängerung des Mietvertrages (01.04.2004 bis 31.03.2009) - wiederum ohne jeglichen Vorbehalt - aus. Randnummer 8 Im Jahr 2005 einigte man sich - auch in diesem Fall ohne jeglichen Vorbehalt - erneut über eine Anpassung des Mietzinses bzw. der monatlich zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlung. Randnummer 9 Erstmals im Jahr 2006 rügten die Kläger gegenüber den Beklagten die nunmehr verfahrensgegenständlichen „Mängel“ der Mietsache. Nach der Darstellung der Beklagten geschah dies erstmals mit Schreiben vom
Juni 2006 (Blatt 76 f. der Akte), nach der Darstellung der Kläger war dies bereits im März 2006 der Fall gewesen. Im Juli 2006 leiteten die Kläger ein selbstständiges Beweisverfahren ein (7 0H 10/06 LG Frankenthal). In diesem Verfahren wurden mehrere Sachverständige befasst. Auf die Gutachten der Sachverständigen W… vom
Januar,
Juli und
August 2007, R… vom
Januar 2008 und S… vom
April 2008 wird verwiesen. Gemäß einem Schreiben vom
Juli 2006 zahlten die Kläger in der Folgezeit die Miete nur noch unter Vorbehalt. Randnummer 10 Mit Schreiben vom
März 2008 (Blatt 92 der Akte) übte die Klägerin zu 1) die dritte Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses (01.04.2009 bis 31.03.2014) aus. Der Kläger zu 2) betrieb hingegen sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis und schied sodann zum
März 2009 tatsächlich aus. Randnummer 11 All dies ist unstreitig. Randnummer 12 Anfang des Jahres 2009 haben die Kläger die verfahrensgegenständliche Klage erhoben. Gestützt auf die Behauptungen, dass es in den angemieteten Praxisräumen zu maßgeblichen Zuglufterscheinungen wegen undichter Fenster und im Bereich der abgehängten Decken komme sowie einer unzureichenden Leistungsfähigkeit und hygienischen Unzulänglichkeit der allgemeinen raumlufttechnischen Anlage der Praxis (RLT-Anlage) haben sie - verkürzt formuliert - verlangt: Rückzahlung nach ihrer - der Kläger - Ansicht zu viel gezahlter Miete in den Monaten Juli 2006 bis Dezember 2008, Bezahlung eines Kostenvorschusses für eine Mängelbeseitigung, Feststellung ihrer - der Kläger - Berechtigung, die Bruttomiete ab dem
September 2009 in Höhe von 45 % zu mindern, sowie Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz durch die beabsichtigten Mangelbeseitigungsarbeiten bedingter Schäden. Mit Schriftsatz vom
April 2009 haben die Kläger die Klage dahingehend erweitert, dass die Beklagten auch verurteilt werden mögen, als Gesamtschuldner … € vorgerichtlicher Anwaltskosten zzgl. Zinsen zu zahlen. Randnummer 13 Im Einzelnen haben die Kläger zuletzt folgende Anträge gestellt: Randnummer 14 "
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger63.112,60 € nebst Zinsen hieraus i. H. von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 28.12.2008 zu zahlen. Randnummer 15
Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger als abrechenbaren Vorschuss einen weiteren Betrag in Höhe von 395.463,00 (Brutto) nebst Zinsen hieraus in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16
Es wird festgestellt, dass die Kläger gegenüber den Beklagten berechtigt sind, ab dem 01.01.2009 die monatlich geschuldete Miete betreffend die von den Beklagen angemieteten Praxisräumen im
OG des Anwesens W… in … … in Höhe von 45 % des Brutto-Mietzinses bis zur tatsächlichen Mängelbeseitigung zu mindern. Randnummer 17
Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, sämtliche im Rahmen der erforderlichen Mängelbeseitigungsarbeiten im vorgenannten Objekt den Klägern entstehenden Schäden, insbesondere den für den Zeitraum der Ausführungsarbeiten bedingten Verdienstausfall, zu ersetzen. Randnummer 18
Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von … € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen." Randnummer 19 Die Beklagten haben hingegen beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen, Randnummer 21 und haben ihrerseits Widerklage erhoben mit dem Ziel einer Verurteilung der Klägerin zu 1) zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Randnummer 22 Wegen des hierfür maßgeblichen Sachverhaltes wird auf die Schreiben vom
und
April 2009 (Blatt 93 und 94 der Akte) Bezug genommen. Randnummer 23 Die Klägerin zu 1) hat Randnummer 24 Abweisung der Widerklage Randnummer 25 beantragt. Randnummer 26 Nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am
März 2010 hat das Erstgericht am
Mai 2010 ein Urteil verkündet (Blatt 261 ff. der Akte). Mit diesem hat es der Klage teilweise stattgegeben, sie jedoch im Übrigen wie auch die Widerklage abgewiesen. Wegen des exakten Umfangs der Verurteilung der Beklagten und der Klageabweisung im Übrigen sowie der Einzelheiten des der Entscheidung zugrunde gelegten Sachverhaltes und der sie tragenden rechtlichen Erwägungen wird auf den Tenor, den „Tatbestand“ und die „Entscheidungsgründe“ des Urteils verwiesen. Randnummer 27 Gegen die am
bzw.
Juni 2010 zugestellte Entscheidung haben beide Seiten in verfahrensrechtlich nicht zu beanstandender Weise Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel begründet. Randnummer 28 Beide Seiten verfolgen im Umfang ihres jeweiligen Unterliegens ihre Begehren aus erster Instanz weiter, die Klägerseite mit der Maßgabe, dass sie ihren auf Rückzahlung überzahlter Miete gerichteten Antrag nunmehr auf einen Zeitraum von 50 Monaten erstreckt, ihren Feststellungsantrag zu Ziffer
entsprechend anpasst und insgesamt dem Umstand Rechnung trägt, dass der Kläger zu 2) am
März 2009 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom
August 2010 (Blatt 365 ff. der Akte) Bezug genommen. Der Erledigungserklärung zu Ziffer
der in der Berufungsbegründung formulierten Anträge der Kläger schließen sich die Beklagten nicht an (Blatt 413 unten der Akte). Randnummer 29 Im Einzelnen stehen in zweiter Instanz folgende Anträge zur Entscheidung: Randnummer 30 Die Beklagten verlangen, Randnummer 31 "das Urteil des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom
Mai 2010 mit dem Aktenzeichen 7 0 31/09 unter Beibehaltung im Übrigen abzuändern und die Klage abzuweisen und die Klägerin zu 1) zu verurteilen, die in der W…, … im
OG zur Nordseite gelegenen Praxisräume und zwei Kellerräume (davon einer als Gasflaschenlager und einer als Arzneimittellager benutzt) zu räumen und an die Widerkläger/Beklagten herauszugeben." Randnummer 32 Dem gegenüber beantragen die Kläger (soweit in ihrer Person jeweils von den Anträgen der Beklagten betroffen), Randnummer 33 "die Berufung der Beklagten/Berufungsbeklagten und Widerkläger kostenpflichtig zurückzuweisen." Randnummer 34 Des Weiteren erstreben die Kläger ein Erkenntnis wie folgt (zu Ziffer
im Sinne einer Feststellung der Erledigung): Randnummer 35 "
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die die Kläger € … nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 28.12.2008 zu zahlen. Randnummer 36
Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger € … nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 37
Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin Ziff. 1 € … € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 38
Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin Ziff. 1 als abrechenbaren Vorschuss einen weiteren Betrag in Höhe von € … (brutto) nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 39
Es wird festgestellt, dass die Klägerin Ziff. 1 berechtigt ist, gegenüber den Beklagten die monatlich geschuldete Miete für die von den Beklagten angemieteten Praxisräumen im
OG des Anwesens ... in … ab
September 2010 in Höhe von 45 % des Brutto- Mietzinses bis zur tatsächlichen Mängelbeseitigung zu mindern. Randnummer 40
Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, sämtliche im Rahmen der erforderlichen Mängelbeseitigungsarbeiten im vorgenannten Objekt der Klägerin Ziff. 1 entstehenden Schäden, insbesondere den für den Zeitraum der Ausführungsarbeiten bedingten Verdienstausfall, zu ersetzen. Randnummer 41
Die Beklagten werden weiter gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von € … nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 42
Im Übrigen wird der Rechtsstreit im Verhältnis des Klägers Ziff. 2 zu den Beklagten in der Hauptsache für erledigt erklärt." Randnummer 43 Dem gegenüber verlangen die Beklagten, Randnummer 44 "die Berufung der Kläger kostenpflichtig zurück zu weisen." Randnummer 45 Zur Begründung wird der jeweilige Vortrag erster Instanz wiederholt und in Teilen vertieft und ergänzt. Wegen der Einzelheiten wird auf folgende Schriftsätze Bezug genommen: Randnummer 46 Berufungsbegründung der Beklagten vom
Juli 2007 (Blatt 309 ff. der Akte), Berufungsbegründung der Kläger vom
August 2010 (Blatt 365 ff. der Akte), Berufungserwiderung der Kläger vom
September 2010 (Blatt 391 ff. der Akte) nebst Schriftsatz vom
September 2010 (Blatt 405 der Akte), Berufungserwiderung der Beklagten vom
Oktober 2010 (Blatt 409 ff. der Akte), Schriftsatz der Klägervertreter vom
Januar 2011 (Blatt 439 ff. der Akte), Schriftsatz der Klägervertreter vom
Mai 2011 (Blatt 447 f. der Akte), Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom
August 2011 (Blatt 449 ff. der Akte), Schriftsatz der Klägervertreter vom
August 2011 (Blatt 468 ff. der Akte) und Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom
September 2011 (Blatt 476 ff. der Akte). II. Randnummer 47 Beide Rechtsmittel sind zulässig. In der Sache ist die Berufung der Beklagten teilweise begründet, im Übrigen aber bleibt sie ohne Erfolg. Für die Berufung der Kläger gilt Letzteres in vollem Umfang. Die Klage ist unbegründet, indessen ebenso die Widerklage. Weder kommt eine Verurteilung der Beklagten - sei es zu einer Zahlung, sei es im Sinne einer Feststellung - in Betracht noch eine Verurteilung der Klägerin zu 1) zu einer Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Randnummer 48 Zur Klage gilt: Randnummer 49 Ansatz zur Entscheidung des Rechtsstreits ist die - von den Beklagten verschiedentlich (so etwa mit den Schriftsätzen vom
August 2009 und
Juli 2010) auch angesprochene - Vorschrift des § 536 b BGB. Diese Regelung bestimmt in Abs. 1 Satz 1: „Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 („Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“) und § 536 a („Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels“; zum Vorschussanspruch des Mieters vgl. etwa BGH NJW 1973, 1457, und BGH NJW 1977, 1336) nicht zu“ (Einschübe durch den Senat). Die Vorschrift findet auch Anwendung, wenn trotz Mangelkenntnis ein Mietvertrag kraft stillschweigender oder ausdrücklicher Vereinbarung oder durch Ausübung einer Verlängerungsoption verlängert wird, da hierdurch - anders als in den Fällen, die den Entscheidungen des BGH vom
Juli 2003 (VIII ZR 274/02) und
Februar 2005 (XII ZR 24/02) zugrunde liegen - eine Zäsur in der Vertragsgestaltung eintritt; Gleiches gilt auch in Fällen einer einverständlichen Erhöhung der Miete in Kenntnis des Mangels (vgl. etwa jurisPK-BGB,
Aufl. 2010, § 536 b Rdz. 4 und 17, Beck'scher Online-Kommentar, BGB, Stand
März 2011, § 536 b Rdz. 3, und Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 536 b Rdz. 7 mit Nachweisen). Behält sich ein Mieter unter den genannten Umständen die in den §§ 536 und 536 a BGB normierten Rechte nicht vor, geht er dieser verlustig, es sei denn, es wäre seit dem Vertragsschluss, der Vertragsverlängerung oder der einvernehmlichen Mieterhöhung zu einer wesentlichen Verschlechterung des (bekannten) Mangels gekommen. Randnummer 50 Unter einem Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen; an einem Mangel fehlt es, wenn ein bestimmter - auch unzulänglicher oder schlechter - Zustand der Mietsache als geschuldet vereinbart und zur Verfügung gestellt worden oder zur Verfügung gestellt worden und jedenfalls als vertragsgemäß akzeptiert worden ist. Kenntnis von einem Mangel liegt vor, wenn nicht nur dessen äußeres Erscheinungsbild bekannt ist, sondern auch das Wissen um die konkreten Auswirkungen des Mangels auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gegeben ist. Randnummer 51 Besteht Kenntnis in diesem Sinne, kommt unter den obengenannten Umständen auch ein Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB regelmäßig nicht in Betracht; ebenso scheidet er aus, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen - unzulänglichen oder schlechten - Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben (Beck'scher Online-Kommentar BGB a.a.O.; BGH NJW-RR 2007, 1021). Randnummer 52 Dies vorausgeschickt, erweist sich die Klage vollumfänglich als unbegründet. Randnummer 53 Soweit die raumlufttechnische Anlage zur Versorgung der Praxisräume mit Ausnahme der OP-Räume (RLT-Anlage) in Rede steht, kann sich die Klägerseite nicht darauf berufen, dass diese „überhaupt keine Klimaanlage im Sinne der gültigen Normung“ sei, ja „nicht einmal als Teilklimaanlage zu qualifizieren“ sei, dass sie „qualitativ schlecht verarbeitete Geräte“ aufweise „und keine hinreichenden Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten“ habe mit der Folge starker Verschmutzungen (Seite 3 der Klageschrift). Denn nur diese ganz konkrete Anlage - in ihrer ganz konkreten Ausführung mit ihrer begrenzten Leistungsfähigkeit und (trotz des Vortrages der Beklagten auf Seite 8 des Schriftsatzes vom
Oktober 2010 zugunsten der Kläger einmal angenommenen) erschwerten Reinigungsmöglichkeit - war von Beginn an geschuldet und ist als vertragsgemäß akzeptiert worden. Zwischen Dr. … und den Beklagten war seinerzeit Einigkeit darüber erzielt worden, dass die vorhandene RLT-Anlage verbleiben und - auf Kosten der Beklagten - teilweise umgebaut werden sollte. So war es auch geschehen und die (teilumgebaute) Anlage anschließend von Dr. … ohne weiteres akzeptiert und in den folgenden Jahren beanstandungsfrei genutzt worden. Darüber hinaus haben die Kläger wiederholt und noch im Jahr 2003 vorbehaltlos eine Verlängerungsoption ausgeübt - und im Jahr 2005 vorbehaltlos eine Erhöhung der monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlung akzeptiert -, obwohl sie bereits seit vielen Jahren die „Schwächen“ der RLT-Anlage aus eigenem Erleben während ihrer Arbeit in den Praxisräumen kannten. Randnummer 54 Auch auf Zugerscheinungen im Bereich der abgehängten Decken in der Praxis können sich die Kläger nicht mit Erfolg berufen. Die Decken als solche stellen einen vertragsgemäßen Zustand dar. Sie sind im Einvernehmen mit Dr. … eingebaut worden; er hat sogar einen „Baukostenzuschuss“ zu ihrer Installation geleistet und sie bei der Übergabe der Mieträume ohne weiteres akzeptiert. Sollten - worauf die Klägerseite sich beruft (Seite 3 unten der Klageschrift, Seite 3 des Schriftsatzes vom
September 2010, dort im dritten Absatz, Seite 4 des Schriftsatzes vom
Januar 2011, dort im sechsten Absatz) - für die Zugerscheinungen im Bereich der Decken die von dem Sachverständigen S… auf Seite 32 seines Gutachtens vom
April 2008 (siehe dort "5.1.2", zweiter Absatz) gemutmaßten baulichen Ursachen verantwortlich sein, müssen die Zugerscheinungen schon von Beginn an vorgelegen haben und bei der vorbehaltlosen Ausübung der Verlängerungsoption im Jahr 2003 - sowie der Akzeptanz der Erhöhung der monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlung im Jahr 2005 - schon seit Jahren spürbar und den Klägern aus ihrer langjährig vorausgegangenen Tätigkeit in den Praxisräumen wohl bekannt gewesen sein. Dass sich die Zugerscheinungen nach der Ausübung der Verlängerungsoption im Jahr 2003 - bzw. der Vereinbarung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen im Jahr 2005 - maßgeblich verstärkt hätten, ist zu keiner Zeit - jedenfalls auch nur ansatzweise substantiiert (und damit in einer eine Hinweispflicht des Gerichts gemäß § 139 ZPO auslösenden Weise) - behauptet worden. Randnummer 55 Was schließlich Zugerscheinungen im Bereich der Fenster der Praxisräume angeht, vermögen auch diese keinen (Teil-)Erfolg der Klage zu begründen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen S… sind die Zugerscheinungen auf Undichtigkeiten der Fenster zurückzuführen, die teilweise auf Unzulänglichkeiten beruhen, die - wie der Einbau zu kurzer Dichtungen (Seite 10 des Gutachtens S… vom
April 2008) - schon beim Einbau der Fenster vorgelegen haben, im Wesentlichen aber ihre Ursache in einem altersbedingten Verschleiß - auch und gerade der Fensterdichtungen - haben. Geht man mit dem Sachverständigen davon aus, dass Fenster der eingebauten Art eine „Lebensdauer“ von (nur) „ca. 25 bis 35 Jahren“ haben (Seite 31 des Gutachtens S… vom
April 2008, wobei die von dem Sachverständigen als zusammengedrückt und spröde geworden beschriebenen Dichtungen als solche eine wesentlich kürzere Lebensdauer haben), und legt - in Ermangelung vorgetragener oder ersichtlicher besonderer Umstände - für den vorliegenden Fall einen Mittelwert von 30 Jahren zugrunde, so müssen bei der vorbehaltlosen Ausübung der Verlängerungsoption im Jahr 2003 und erst Recht bei der vorbehaltlosen Vereinbarung der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung im Jahr 2005 die in Rede stehenden Verschleißerscheinungen schon - und längst - vorgelegen haben. Dass Zugerscheinungen im Bereich der Fenster überhaupt oder jedenfalls deutlich stärker erst nach der Ausübung der Option im Jahr 2003 bzw. der Vereinbarung im Jahr 2005 aufgetreten wären, ist zu keiner Zeit - jedenfalls auch nur ansatzweise substantiiert (und damit in einer eine Hinweispflicht im Sinne des § 139 ZPO auslösenden Weise) - dargetan worden. Randnummer 56 Zur Widerklage gilt: Randnummer 57 Eine Verurteilung der Klägerin zu 1) zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Praxisräumlichkeiten kommt im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht in Betracht. Randnummer 58 Die mit den Schreiben der Beklagten vom April 2009 ausgesprochenen Kündigungen - zugegangen spätestens am
bzw.
April 2009 (Blatt 115 f. und 117 f. der Akte) - haben das Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 59 Zwar waren sie in formeller Hinsicht letztlich nicht zu beanstanden; aber aus materiellen Gründen konnten sie nicht zum Erfolg führen. Randnummer 60 Die Möglichkeit zur Kündigung nach Maßgabe der hier einzig in Betracht kommenden Vorschrift des § 543 BGB war wohl schon durch § 3 des (Individual-)Mietvertrages vom
Dezember 1988 wirksam (vgl. in diesem Zusammenhang etwa Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 543 Rdz. 100) auf die dort zu lit. a), b) und c) genannten drei Tatbestände beschränkt gewesen; dass einer dieser Tatbestände zum Zeitpunkt des Ausspruchs (Zugangs) der Kündigungen vom April 2009 vorgelegen hätte, ist indessen weder dargetan worden noch ersichtlich. Randnummer 61 Will man davon ausgehen, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund hier nicht nur wegen eines der in § 3 des Mietvertrages genannten Sachverhalte erfolgen kann, so hat das Erstgericht jedenfalls mit zutreffenden Gründen dargelegt, weshalb die in den Schreiben vom April 2009 „konkret“ genannten Gründe eine Kündigung nicht rechtfertigen können (vgl. in diesem Zusammenhang auch OLG Celle ZMR 2009, 192, und OLG Hamm NJW-RR 1993, 16). Randnummer 62 Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom
März 2010 Sachverhalte - nämlich „die beleidigenden Äußerungen der Kläger in dem Schriftsatz vom 01.03.2010" - nachgeschoben haben, um die „bereits ausgesprochene Kündigung“ zu rechtfertigen (a. a. O. Seite 4), hat das Erstgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass für die Beurteilung des sachlichen Gerechtfertigseins einer Kündigung, wie sie hier in Rede steht, nach herrschender, von dem Senat geteilter Meinung nur Umstände herangezogen werden können, die zum Zeitpunkt des Ausspruchs (Zugangs) der Kündigung vorlagen. Bei Kündigungsgründen, die später entstehen, muss - mit der Folge eines anderen Streitgegenstandes - erneut gekündigt werden (vgl. etwa OLG Karlsruhe Justiz 2007, 139, OLG Brandenburg ZMR 2008, 116; siehe auch Schmidt/Futterer, Mietrecht,
Aufl. 2011, § 543 Rdz. 219). Letzteres ist hier mit dem Schriftsatz vom
März 2010 gerade nicht geschehen. Zwar kann ein Schriftsatz in einem Rechtsstreit die Kündigung eines Mietverhältnisses enthalten, doch kann von einer Kündigung nur ausgegangen werden, „wenn mit hinreichender Deutlichkeit zu erkennen ist, dass „der Schriftsatz“ eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthalten und nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen soll“ (BGH NJW-RR 1997, 203; vgl. auch BayObLG NJW 1981, 2197, und OLG Schleswig NZM 2008, 341). Hier sollte der Schriftsatz - wie schon zitiert - nur die „bereits ausgesprochene Kündigung“ stützen. Randnummer 63 Soweit in zweiter Instanz weitere Sachverhalte nachgeschoben worden sind, um einen Erfolg der auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Praxisräumlichkeiten gerichteten Widerklage herbeizuführen, vermag auch mittels dieser „Vorkommnisse“ das angestrebte Ziel nicht erreicht zu werden. Hierbei mag dahinstehen, ob und inwieweit der in Rede stehende Vortrag in den Schriftsätzen vom
Juli 2010 (dort Seiten 18 ff.) und
Oktober 2010 (dort Seite 10) schon aus prozessualen Gründen keine Berücksichtigung mehr finden kann. Jedenfalls können auch diese Sachverhalte die Kündigungen vom April 2009 deshalb nicht rechtfertigen, weil sie sich entweder erst nach deren Ausspruch zugetragen haben (siehe oben) oder zwar vorher stattgefunden haben, indessen so lange zurückliegen („2007“), dass eine im Jahr 2009 erfolgte Kündigung gemäß § 543 BGB auf sie nicht mehr gestützt werden kann („Verwirkung“; vgl. hierzu etwa MüKo., BGB,
Aufl. 2008, § 543 Rdz. 30). Eine neuerliche Kündigung enthalten die Schriftsätze vom
Juli und
Oktober 2010 nicht (siehe wiederum oben). Randnummer 64 Soweit die Beklagten schließlich mit Schriftsatz vom
August 2011 auf eine außerprozessual ausgesprochene Kündigung vom
August 2011 verweisen, die auf „Vorkommnisse“ vom Juli dieses Jahres gestützt ist, kann auch dieses Vorgehen - sofern es überhaupt zum Zweck einer rechtlichen „Verwertung“ im Rahmen des vorliegenden Verfahrens und nicht nur informatorisch mitgeteilt worden ist - keinen Zuspruch der Widerklage bewirken. Die Zulassung einer Klageerweiterung durch die Erweiterung des Streitgegenstandes auch auf diesen Sachverhalt wäre nicht sachdienlich (§ 533 ZPO). Der Kündigung liegt ein völlig neuer Sachverhalt zugrunde, der erheblich streitig ist (Schriftsatz der Beklagten vom
August 201), so dass der Senat über einen vollständig anderen Sachverhalt als das Erstgericht zu befinden hätte. Randnummer 65 Der Schriftsatz der Klägervertreter vom
Januar 2012 bietet keine Veranlassung, die rechtsfehlerfrei geschlossene mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 156 ZPO). Randnummer 66 Hinsichtlich der Nebenentscheidungen gilt: Randnummer 67 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 1 ZPO. Randnummer 68 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 69 Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO gegeben ist. Das Urteil beruht im Kern auf einer Würdigung von Einzelfallumständen, die dem verfahrensgegenständlichen Lebenssachverhalt ein individuelles Gepräge geben. Randnummer 70 Der Festsetzung des Streitwertes für das Verfahren zweiter Instanz liegen die §§ 47 Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, 41 Abs. 2 GKG zugrunde.

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OLG Zweibrücken 8. Zivilsenat 8 U 63/10 Urteil Gewerberaummietvertrag: Mietminderung wegen bei Vertragsschluss bekannter mangelhafter Lüftungsanlage i