Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz 8. Senat 8 B 10304/15 Beschluss Nachbarschutz bei Wohnungseigentum - Genehmigung eines 805 qm großen Einkaufsma

Nachbarschutz bei Wohnungseigentum - Genehmigung eines 805 qm großen Einkaufsmarkts Leitsatz Zur "erdrückenden Wirkung" des Gebäudes eines Einzelhandelsbetriebs mit 805 m² Verkaufsfläche (hier verneint). (Rn.5) (Rn.9) Orientierungssatz Ein Verstoß gegen Rechte, die im gemeinschaftlichen Eigentum für das gesamte Grundstück wurzeln, können nach § 10 Abs. 6 WEG nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht von einzelnen Sondereigentümern geltend gemacht werden, vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1992 – 4 B 92.92 –, Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 110 und juris, Rn. 9; BayVGH, Beschluss vom 8. Juli 2013 – 2 CS 13.807 –, NVwZ 2013, 1622 und juris, Rn. 4 bis 8; OVG NRW, Urteil vom 20. November 2013 – 7 A 2341/11 –, BauR 2014, 252 und juris, Rn. 43 und 49. (Rn.3) Verfahrensgang vorgehend VG Mainz, 18. Februar 2015, 3 L 6/15.MZ, Beschluss Tenor Auf die Beschwerden der Antragsgegnerin und der Beigeladenen wird unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts Mainz vom 18. Februar 2015 der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes abgelehnt. Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge, einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen. Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 3.750,00 € festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Das Verwaltungsgericht hätte den Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die der Beigeladenen am 12. Dezember 2014 erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Einkaufsmarktes ablehnen müssen. Die nach § 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung fällt zu Lasten der Antragstellerin aus. Denn es ist nicht erkennbar, dass sie durch die von ihr angefochtene Baugenehmigung in ihren Rechten verletzt wird. In einem solchen Fall überwiegt das Interesse an der Aufrechterhaltung der in § 212a BauGB gesetzlich angeordneten Vollziehbarkeit von Baugenehmigungen. Randnummer 2 Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, kommt eine Verletzung von Rechten der Antragstellerin nur in Betracht, soweit sie in ihrer Stellung als Sondereigentümerin berührt ist, hier also als alleinige Inhaberin des Sondereigentums an der Wohnung im Erd- und Kellergeschoss sowie als Mitinhaberin des Sondereigentums an der Wohnung im Ober- und Dachgeschoss des Hausgrundstücks A. in Mainz. In dieser Hinsicht kann sie sich auf Beachtung des Gebots der Rücksichtnahme berufen. Randnummer 3 Eine Verletzung der Antragstellerin in eigenen Rechten scheidet hingegen aus, soweit sie geltend macht, das Bauvorhaben der Beigeladenen sei wegen der Verkaufsflächengröße von 805,20 m² in dem faktischen allgemeinen Wohngebiet unzulässig und deshalb der Gebietsbewahrungsanspruch verletzt. Denn insofern macht sie einen Verstoß gegen Rechte geltend, die im gemeinschaftlichen Eigentum für das gesamte Grundstück wurzeln und daher nach § 10 Abs. 6 WEG auch nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht von einzelnen Sondereigentümern geltend gemacht werden können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1992 – 4 B 92.92 –, Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 110 und juris, Rn. 9; BayVGH, Beschluss vom 8. Juli 2013 – 2 CS 13.807 –, NVwZ 2013, 1622 und juris, Rn. 4 bis 8; OVG NRW, Urteil vom 20. November 2013 – 7 A 2341/11 –, BauR 2014, 252 und juris, Rn. 43 und 49). Ungeachtet der fehlenden subjektiven Berechtigung der Antragstellerin ist nach bisherigem Sach- und Streitstand aber auch nicht hinreichend dargetan, dass die angefochtene Baugenehmigung gegen den Gebietsbewahrungsanspruch verstößt. Geht man mit der Antragstellerin von einem faktischen allgemeinen Wohngebiet und damit der Anwendung von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO aus, so wäre die Genehmigung des Einkaufsmarktes dann von vorneherein rechtswidrig, wenn der Markt nach § 11 Abs. 3 BauNVO kern- bzw. sondergebietspflichtig wäre. Hierzu müssten indes zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst müsste der Einzelhandelsbetrieb großflächig sein, was hier nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei der gebotenen Einbeziehung des Windfangs mit einer Verkaufsfläche von 805,20 m² der Fall sein dürfte (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 –, BVerwGE 124, 364, Leitsätze). Darüber hinaus müssten aber auch die in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 BauNVO näher beschriebenen nachteiligen Auswirkungen (insbesondere auf die Umwelt, die infrastrukturelle Ausstattung, den Verkehr sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) anzunehmen sein. Für das Vorliegen solcher Auswirkungen besteht nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO eine gesetzliche Vermutung, dies allerdings erst ab einer Geschossfläche von 1.200 m²; eine solche Größe weist der hier angefochtene Einkaufsmarkt mit einer Geschossfläche von 1.129,52 m² jedoch gerade nicht auf (vgl. die Berechnung der Nutzflächen auf Bl. 257 der Behördenakte). Anhaltspunkte, dass solche nachteiligen Auswirkungen hier auch trotz Nichterreichens der Grenze von 1.200 m² Geschossfläche vorliegen, sind bislang nicht dargetan (vgl. zur Widerlegung der Vermutungsregelung: § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO sowie BVerwG, Urteil vom 24. November 2005, a.a.O., juris, Rn. 24). Damit fehlen nach bisherigem Sach- und Streitstand hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass das Bauvorhaben der Beigeladenen schon wegen Sondergebietspflichtigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Entsprechendes gilt auch für die Vereinbarkeit mit den besonderen Anforderungen an den Gebietscharakter nach § 4 Abs. 2 BauNVO. Angesichts der Größe des den Standort des genehmigten Einkaufsmarktes umgebenden Wohngebiets kann dessen Versorgungsfunktion durchaus auf dieses Gebiet beschränkt und der Markt daher als „der Versorgung des Gebiets dienend“ i.S.v. § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zu werten sein (vgl. hierzu: OVG RP, Urteil vom 2. März 2001 – 1 A 12338/99.OVG –, BauR 2001, 1062). Randnummer 4 Im Hinblick auf die von der Antragstellerin als Inhaberin von Sondereigentum ohne Weiteres zu beanspruchende Beachtung des Gebots der Rücksichtnahme ist der Senat entgegen dem Verwaltungsgericht der Auffassung, dass die Genehmigung des Bauvorhabens der Beigeladenen den Anforderungen an das Rücksichtnahmegebot genügt. Ob den Anforderungen des Rücksichtnahmegebots nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB Rechnung getragen ist, hängt davon ab, was den Betroffenen nach Lage der Dinge zuzumuten ist, wobei die Schutzwürdigkeit der Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung und die Interessen der Bauherrn gegeneinander abzuwägen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 – 4 C 5.98 –, NVwZ 1999, 523 [527]; Urteil vom 6. Oktober 1989 – 4 C 14.87 –, BVerwGE 82, 343 [347]). Randnummer 5 Was die Belichtung, Belüftung und Besonnung von Nachbargrundstücken anbelangt, hat die Beachtung des Abstandsflächenrechts indizielle Bedeutung für die Einhaltung des Rücksichtnahmegebots; das Rücksichtnahmegebot ist in aller Regel dann nicht verletzt, wenn die Abstandsvorschriften eingehalten sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Januar 1999 – 4 B 128.98 –, NVwZ 1999, 879). Die gebotenen Abstandsflächen sind hier sowohl hinsichtlich des im Süden des Anwesens der Antragstellerin gelegenen Hauptteils des Einkaufsmarktes als auch hinsichtlich des im Westen des Anwesens der Antragstellerin sich erstreckenden Anbaus eingehalten. In beiderlei Hinsicht liegt die jeweils erforderliche Abstandsfläche von mindestens 3 m vollständig auf dem Baugrundstück (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 und Abs. 6 LBauO ). Dabei kann die exakte Höhe des genehmigten Bauvorhabens letztlich dahingestellt bleiben. Geht man von den Höhen aus, wie sie dem genehmigten Plan „Abstandsflächen“ (Bl. 241 der Behördenakte) zugrundeliegen, so weist der Hauptteil des Einkaufsmarkts an der dem Süden des Anwesens der Antragstellerin zugewandten Seite eine Höhe von 6,86 m (bezogen auf die Maßangaben über N.N.) auf; der langgestreckte Anbau im Westen des Anwesens der Antragstellerin hat danach in Höhe ihres Grundstücks eine Höhe von 5,02 m. In beiden Fällen beträgt die nach § 8 Abs. 6 LBauO gebotene Abstandsfläche 3 m. Randnummer 6 Wie das Verwaltungsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, sind in der obergerichtlichen Rechtsprechung jedoch Fallgestaltungen anerkannt, bei denen trotz Beachtung des Abstandsflächenrechts eine Rücksichtslosigkeit des Bauvorhabens gegenüber benachbarten Grundstücken bestehen kann. Hierbei handelt es sich jedoch um seltene Ausnahmefälle, bei denen aufgrund der Besonderheiten des einzelnen Falles, insbesondere der Kombination verschiedener nachteiliger Auswirkungen, eine bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit angenommen wird. So kann eine Bebauung nach der Rechtsprechung des Senats wegen ihrer optisch bedrängenden Wirkung auf Nachbargebäude gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die baulichen Dimensionen des „erdrückenden“ Gebäudes derart übermächtig sind, dass das „erdrückte“ Gebäude oder Grundstück nur noch überwiegend wie eine von einem herrschenden Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird oder das Bauvorhaben das Nachbargrundstück regelrecht abriegelt, das heißt dort ein Gefühl des Eingemauertseins oder einer Gefängnishofsituation hervorruft (vgl. OVG RP, Urteil vom 2. Mai 2011 – 8 C 11261/10.OVG –, im Anschluss an OVG NRW, Urteil vom 9. August 2006 – 8 A 3726/05 –, NWVBl. 2007, 59 m.w.N.; auch: OVG Nds., Beschluss vom 15. Januar 2007 – 1 ME 80/07 –, ZfBR 2007, 284). Randnummer 7 Gemessen daran erweist sich das Bauvorhaben der Beigeladenen nach Auffassung des Senats jedoch nicht als rücksichtslos gegenüber dem benachbarten Anwesen der Antragstellerin. Randnummer 8 Betrachtet man zunächst allein die Höhe des genehmigten Gebäudes, so hält sich diese sowohl bei dem Hauptteil (mit der Höhe laut genehmigter Planzeichnung „Abstandsflächen“ [Bl. 241 der Behördenakte] von 6,86 m bis 7,10

1. m)als auch hinsichtlich des Nebengebäudes (mit der Höhe von 5,02 m bis 5,31
2. m)innerhalb des in der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmens. Denn diese wird durch zweigeschossige Wohnhäuser geprägt, wozu auch das Anwesen der Antragstellerin zählt, deren Haus eine Firsthöhe von 10,23 m aufweist (vgl. die genehmigte Planzeichnung auf Bl. 44 der Behördenakte zum Anwesen A.). Will man die von der Höhe eines Gebäudes ausgehende Wirkung erfassen, ist auf dessen Auswirkung auf das Nachbargrundstück und das darauf stehende Gebäude insgesamt abzustellen. Demgegenüber wäre es verfehlt, die Wirkung des hinzukommenden Gebäudes lediglich auf einzelne Stockwerke, etwa auf die benachbarte Wohnung im Erdgeschoss zu beziehen. Denn ist auf einem Grundstück ein mehrgeschossiges Gebäude vorhanden, so müssen die Eigentümer damit rechnen, dass auf dem benachbarten Grundstück ein Gebäude gleicher Höhe errichtet wird. Aus diesem Grunde wird eine erdrückende Wirkung bei in etwa gleichhoher Bebauung denn auch in aller Regel ausgeschlossen, und zwar unabhängig von der Gebäudelänge (so: OVG Nds., Beschluss vom 18. Februar 2009 – 1 ME 282/08 –, BauR 2009, 954 und juris, Rn. 47 f.; auch: OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2010 – 7 A 3199/08 –, BauR 2011, 248 und juris, Rn. 60 bis 65). Randnummer 9 Dass das Bauvorhaben der Beigeladenen L-förmig an zwei Grundstücksseiten – sowohl im Süden als auch im Westen – an das Anwesen der Antragstellerin heranrückt, rechtfertigt nach Auffassung des Senats ebenfalls noch nicht die Annahme einer „erdrückenden“ und deshalb unzumutbaren Wirkung. Randnummer 10 Soweit die Antragstellerin insoweit eine unzumutbare Riegelbebauung von 16,87 m im Süden und 33,27 m im Westen (insgesamt: 50,14
3. m)geltend macht und hierzu auf die Längenbegrenzungen in § 8 Abs. 9 LBauO und § 22 Abs. 2 BauNVO hinweist, lässt sich hieraus eine Rücksichtslosigkeit des Bauvorhabens nicht herleiten. Die 12 m-Beschränkung an einer Grundstücksgrenze und die 18 m-Beschränkung an allen Grundstücksgrenzen in § 8 Abs. 9 LBauO gilt für die ausnahmsweise erlaubte Bebauung ohne Abstandsflächen, die hier aber durch das Bauvorhaben der Beigeladenen gerade eingehalten werden. Die Längenbeschränkung für die Bebauung in offener Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO auf 50 m bezweckt zum einen stadtgestalterische Ziele; zum anderen wird diese Längenvorgabe jeweils bezogen auf eine Grenze des Grundstücks der Antragstellerin eingehalten; selbst wenn man die vom Grundstück der Antragstellerin aus wahrnehmbaren Gebäudewände addieren wollte, ergäbe sich eine lediglich geringfügige Überschreitung der 50 m – Grenze, was noch nicht als Indiz für eine Rücksichtlosigkeit gewertet werden kann. Randnummer 11 Will man das Heranrücken einer solchen L-förmigen Bebauung zutreffend bewerten, kommt es auf die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls an. Der obergerichtlichen Rechtsprechung lassen sich insofern keine verallgemeinerungsfähigen Grundsätze entnehmen (vgl. einerseits: OVG NRW, Beschluss vom 22. November 1991 – 11 B 2890/91 –, UPR 1992, 274 und juris, Rn. 27: Verletzung des Rücksichtnahmegebots für die Genehmigung einer 75 m langen und 9,50 m bzw. 7,50 m hohen Halle bei Vorhandensein einer ca. 42,50 m langen und ca. 7 m hohen Halle an der anderen Grundstücksseite; andererseits: OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2010 – 7 A 3199/08 –, BauR 2011, 248 und juris, Rn. 6 und 60: Verneinung einer erdrückenden Wirkung bei einem L-förmigen Gebäude mit zum Teil 17,50 m hohen Wänden; auch: OVG Nds., Urteil vom 14. April 1997 – 1 L 7286/95 –, juris, Rn. 36: Verneinung einer erdrückenden Wirkung bei einer winkelförmigen Umbauung des Nachbargrundstücks mit einer als Halle ausgestalteten Hofüberdachung mit einer Höhe von 5 m). Wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat, liegt eine erdrückende Wirkung nicht schon dann vor, wenn die bisherigen Verhältnisse durch eine bauliche Verdichtung nachteilig verändert werden (vgl. OVG Nds., Beschluss vom 18. Februar 2009 – 1 ME 282/08 –, BauR 2009, 1013 und juris, Rn. 44 f.). Denn eine solche Veränderung der überkommenen Grundstückssituation findet im Rahmen der Innenentwicklung der Städte vielfach statt und ist vom Bauplanungsrecht zwecks schonendem Umgang mit Grund und Boden und vorrangiger Nachverdichtung ausdrücklich gewollt (vgl. § 1 a Abs. 2 Satz 1 BauGB). Randnummer 12 Stellt man auf die besonderen Verhältnisse im vorliegenden Fall ab, so ist die Wirkung des Neubauvorhabens der Beigeladenen hinsichtlich der Südseite des Anwesens der Antragstellerin schon dadurch gemindert, dass die 5,20 m breite Freifläche zu einem großen Teil mit einem hohen Carport überbaut und im Übrigen durch eine ca. 2 m hohe, von Efeu bewachsene Sichtschutzwand abgegrenzt ist. Ferner musste die Antragstellerin entlang der Straße A. mit einer Fortsetzung der straßenseitigen Bebauung in einer ihrem eigenen Haus entsprechenden Höhe rechnen. Auch hinsichtlich der westlich des Grundstücks gelegenen Freifläche, durfte die Antragstellerin nicht erwarten, dass der jetzige Zustand bestehen bleiben würde. Auch insofern hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf hingewiesen, dass sich auch an dieser Stelle die Errichtung etwa von Einfamilienhäusern in der Höhe des Anwesens der Antragstellerin ohne weiteres in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen würde. Verglichen mit einer solchen Bebauung erscheint die optische Präsenz des westlich des Anwesens der Antragstellerin genehmigten Nebengebäudes zum Einkaufsmarkt weniger massiv. Zwar erstreckt sich dieser Gebäudeschenkel über eine Länge von 33,27 m und damit über das Grundstück der Antragstellerin hinaus nach Norden. Jedoch bleibt dieses Nebengebäude mit der Höhe von 5,02 m bis 5,31 m deutlich hinter der Höhe des Anwesens der Antragstellerin und der Nachbargebäude zurück. Gegen eine Rücksichtslosigkeit des Bauvorhabens der Beigeladenen zu Lasten der Antragstellerin spricht zudem, dass sie von den lärmintensiven Begleiterscheinungen der Einzelhandelsnutzung (Anlieferungs- und Kundenverkehr, Gebäudelüfter) durch die genehmigten Gebäude vollständig abgeschirmt wird. Ferner ist die Antragstellerin von Einsichtsmöglichkeiten auf ihr Grundstück von Seiten der genehmigten Bebauung verschont. Das Fensterband an der Nordwand des Hauptgebäudes befindet sich in einer Höhe von über 2 m; der Gebäudeschenkel im Westen des Anwesens der Antragstellerin ist fensterlos. Schließlich wird die optische Wirkung der an das Anwesen der Antragstellerin heranrückenden Gebäude durch die in der Baugenehmigung enthaltenen Auflagen zum Anpflanzen von Sträuchern und Bäumen sowie zur Begrünung der Dachflächen deutlich gemildert (vgl. Nr. 14 f. der Auflagen zur Baugenehmigung). Wie die Bepflanzung der Freifläche zwischen dem Nebengebäude und der westlichen Grenze des Anwesens der Antragstellerin im Einzelnen auszugestalten ist, lässt sich im Rahmen des Widerspruchsverfahrens – auch unter Einbeziehung der Vorstellungen der Antragstellerin – noch näher klären. Die Verwirklichung dieser Begrünungsmaßnahmen könnte für die Antragstellerin gar Anlass sein, die hohen Sichtschutzwände zurückzubauen, mit denen sie bislang ihr Grundstück nach Westen hin begrenzt hat. Dies könnte den Nutzwert der relativ schmal bemessenen, nur 3,20 m tiefen Freifläche im Westen ihres Hauses sogar noch erhöhen. Randnummer 13 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, der Antragstellerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese durch ihre Antragstellung ihrerseits ein Kostenrisiko eingegangen ist (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Randnummer 14 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 47, 52 GKG.