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Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz 8. Senat 8 A 10516/15.OVG Beschluss Anforderungen an die bauaufsichtsbehördliche Anordnung zum Abbruch eines ve

Anforderungen an die bauaufsichtsbehördliche Anordnung zum Abbruch eines verfallenden Gebäudes Leitsatz Zu den Anforderungen an die bauaufsichtsbehördliche Anordnung zum Abbruch eines verfallenden Gebäudes. (Rn.4) Orientierungssatz

  1. Ein Gebäude wird „nicht genutzt“ i.S.v. § 82 S 1 LBauO (juris: BauO RP), wenn eine Nutzung über einen längeren Zeitraum – mindestens über mehrere Jahre hinweg – nicht erfolgt. (Rn.5)
  2. Die auf die Nichtnutzung und den Verfallsprozess eines Gebäudes abstellende Ermächtigung zur Anordnung eines Abbruch erfordert keine unmittelbar drohende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, wenn auch baurechtswidrige Zustände regelmäßig – wie hier - mit erfüllt sein werden. (Rn.7)
  3. Unverhältnismäßig ist die Anordnung zum Abbruch nur, wenn sich aufgrund objektiver Umstände die ernsthafte Absicht des Eigentümers feststellen lässt, innerhalb einer angemessenen Zeitspanne die noch vorhandene Bausubstanz zu sanieren und sie einer Wiederverwendung zuzuführen. (Rn.8) Verfahrensgang vorgehend VG Neustadt (Weinstraße),
  4. März 2015, 5 K 688/14.NW, Urteil Tenor Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom
  5. März 2015 wird abgelehnt. Der Kläger hat die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens zu tragen. Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 18.750,00 € festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Der Berufungszulassungsantrag hat keinen Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 5 VwGO liegen nicht vor. Randnummer 2 Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen die Verfügung vom
  6. Dezember 2013, wonach der Kläger ein ihm gehörendes Gebäude überwiegend abbrechen soll, mit der Begründung abgewiesen, dass die Behörde sich zu Recht auf die Ermächtigung in § 82 Satz 1 LBauO gestützt habe. Danach dürfe der Abbruch baulicher Anlagen verlangt werden, soweit diese nicht genutzt würden und im Verfall begriffen seien. Das Haus des Klägers werde unstreitig seit über 20 Jahren, wahrscheinlich aber bereits seit der Zeit vor dem Erwerb durch den Kläger im Jahr 1993, nicht mehr genutzt. Es sei auch „im Verfall begriffen“, weil es in seiner baulichen Substanz beeinträchtigt und eine Vergrößerung der bereits vorhandenen Schäden zu erwarten sei. Der schlechte Zustand des Hauses und die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen ergebe sich schon aus dem Gutachten des Sachverständigen L. vom August 2010, ferner aber auch aus den Feststellungen im Verkehrswertgutachten des Sachverständigen B. vom Dezember
  7. Ohne eine umfassende Sanierung des Hauses sei eine Nutzung auf keinen Fall möglich. Selbst wenn das Haus noch standsicher wäre, würde dies der Annahme eines Verfallsprozesses nicht entgegenstehen. Das Vorliegen einer unmittelbaren Gefahr sei hierfür nicht erforderlich. Der Erlass der Abbruchanordnung sei auch nicht unverhältnismäßig. Der Kläger habe nicht erkennen lassen, dass er die ernsthafte Absicht habe, das Haus innerhalb einer angemessenen Zeitspanne zu sanieren und wiederzuverwenden. Dies gelte auch für eine – von dem Kläger als ausreichend angesehene – Sanierung auf relativ niedrigem Niveau. Der Kläger habe seit vielen Jahren weder aus eigener Initiative zum Erhalt des Gebäudes beigetragen, noch sei er den dazu getroffenen Anordnungen der Bauaufsichtsbehörde nachgekommen. Eine ernsthafte Nutzungsabsicht sei nicht erkennbar. Randnummer 3
  8. An der Richtigkeit dieses Urteils bestehen keine ernstlichen Zweifel (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Randnummer 4 Nach § 82 Satz 1 LBauO kann die Bauaufsichtsbehörde den Abbruch einer baulichen Anlage anordnen, soweit diese nicht genutzt wird und im Verfall begriffen ist. Diese Ermächtigungsgrundlage ist bei einer im Lichte der Eigentumsgarantie erfolgenden Auslegung und Anwendung mit Art. 14 GG vereinbar (vgl. OVG RP, Urteil vom
  9. April 1999 – 1 A 11193/98.OVG –, AS 27, 353

(357)– zu der Vorgängervorschrift in § 78a LBauO 1995). Insbesondere sind die tatbestandlichen Voraussetzungen der Ermächtigung hinreichend bestimmt. Randnummer 5 So wird ein Gebäude „nicht genutzt“ i.S.v. § 82 Satz 1 LBauO , wenn eine Nutzung über einen längeren Zeitraum – mindestens über mehrere Jahre hinweg – nicht erfolgt (vgl. OVG RP, a.a.O., S. 354). Diese Voraussetzung liegt hier vor, da das Haus des Klägers unstreitig seit über 20 Jahren, wahrscheinlich sogar seit der Zeit vor dem Erwerb des Hauses durch den Kläger im Jahre 1993, nicht mehr genutzt worden ist. Das Haus ist auch „im Verfall begriffen“. Diese Tatbestandsvoraussetzung ist erfüllt, wenn das Gebäude in seiner baulichen Substanz beeinträchtigt und eine Vergrößerung der bereits vorhandenen Schäden zu erwarten ist; wobei eine völlige Unbrauchbarkeit oder Zerstörung der Bausubstanz nicht eingetreten sein muss (vgl. OVG RP, a.a.O., S. 354). Auch diese Voraussetzung ist hier erfüllt. Randnummer 6 Wie sich aus den zahlreichen in den Akten befindlichen Fotografien ergibt, ist die Substanz des Gebäudes stark beeinträchtigt. Nach dem Gutachten des Dipl.-Ing. L. vom
  1. August 2010 weist vor allem die Südseite des Gebäudes starke Mängel auf, die die Standsicherheit dieses Wandteils und damit des gesamten Gebäudes gefährdet. Der Sanierungsbedarf dieses Gebäudeteils wird von dem Kläger auch im Berufungszulassungsverfahren anerkannt. Nach den Feststellungen im Verkehrswertgutachten des Sachverständigen B. vom
  2. Dezember 2014 sind die Treppen im Hausinneren „nur unter Lebensgefahr“ begehbar, was von dem Kläger in seinem Schriftsatz vom
  3. März 2015 ebenfalls nicht bestritten wird (vgl. S. 8 dieses Schriftsatzes). Darüber hinaus fehlen dem Gebäude in weitem Umfang die Fenster; die provisorisch angebrachten Plastikplanen sind überwiegend verschlissen bzw. abgerissen. Aus dieser Gesamtschau geht hervor, dass das Gebäude des Klägers seit Jahrzehnten in einem Verfallsprozess begriffen ist. Randnummer 7 In einem solchen Fall ermächtigt § 82 Satz 1 LBauO die Bauaufsichtsbehörde dazu, den Verfallsprozess im Interesse des Orts- und Landschaftsbildes und der Beseitigung städtebaulicher Missstände durch den Erlass einer Abbruchanordnung abzukürzen. Hierin liegt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums, denn eine abgängige Bausubstanz, die sich als städtebaulichen Missstand darstellt, genießt angesichts der Sozialbindung des Eigentums keinen eigentumsrechtlichen Bestandsschutz mehr (vgl. OVG RP, a.a.O., S. 357; Guckelberger, NVwZ 2010, 743 [744 und 746]). Die auf die Nichtnutzung und den Verfallsprozess eines Gebäudes abstellende Ermächtigung erfordert daher – entgegen der Auffassung des Klägers – auch keine unmittelbar drohende Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, wenn auch baurechtswidrige Zustände regelmäßig – wie hier - mit erfüllt sein werden. Umgekehrt erweist sich das Abbruchverlangen wegen eines im Verfall begriffenen Gebäudes dann als eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentumsgarantie in Art. 14 Abs. 1 GG, wenn der Verfallsprozess unterbrochen und die Bausubstanz einer Wiederverwendung zugeführt wird. Randnummer 8 Aber auch vor diesem Hintergrund hat das Verwaltungsgericht zutreffend entschieden, dass der Beklagte hier in verhältnismäßiger Art und Weise von der Eingriffsermächtigung Gebrauch gemacht hat. Denn für die Unverhältnismäßigkeit des Einschreitens sind bloße verbale Absichtsbekundungen des Eigentümers nicht ausreichend (vgl. OVG Nds., Beschluss vom
  4. November 2013 – 1 LA 65/13 –, BauR 2014, 1132 und juris, Rn. 12). Vielmehr muss sich aufgrund objektiver Umstände die ernsthafte Absicht des Eigentümers feststellen lassen, innerhalb einer angemessenen Zeitspanne die noch vorhandene Bausubstanz zu sanieren und sie einer Wiederverwendung zuzuführen. Je länger das Bauwerk ungenutzt und je weniger an Bausubstanz vorhanden ist, desto mehr konkrete Anhaltspunkte müssen für eine ernsthafte, zeitnahe Wiederverwendungsabsicht des Eigentümers vorhanden sein (vgl. OVG RP, a.a.O., S. 355). Randnummer 9 Wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat, fehlt es hier an solchen objektiven Umständen. Der Kläger hat im erstinstanzlichen Verfahren über die Behauptung hinaus, in den nächsten ein bis zwei Jahren Renovierungsarbeiten durchführen zu wollen, nicht konkret dargelegt, durch welche Maßnahmen er den Verfallsprozess stoppen und das Haus einer Wiederverwendung zuführen will. Lediglich im Verlauf des Berufungszulassungsverfahrens hat er - auf Anraten seines Prozessbevollmächtigten (vgl. Schriftsatz vom
  5. Juni 2015, S. 6) - Arbeiten an der Süd-Ostecke des Gebäudes vorgenommen. So hat er im parallelen Eilrechtsschutzverfahren - 8 B 10554/15.OVG - mit Schriftsatz vom
  6. Juli 2015 vortragen lassen, über dem Kellereingang einen Stahlträger eingezogen und den entsprechenden Bereich der Süd-Ostkante ausbetoniert zu haben. Mit diesen Maßnahmen hat er aber schon nicht den bestandskräftigen, auf den Feststellungen von Dipl.-Ing. L. beruhenden Standsicherheitsanforderungen aus der Sanierungsverfügung des Beklagten vom
  7. Juli 2012 genügt. Wie sich aus dem Feststellungs-/Abnahmevermerk des Baukontrolleurs vom
  8. Juli 2015 und den dazu erstellten Fotos ergibt, ist der Einbau des Stahlträgers vollkommen unfachmännisch und ohne die in der Verfügung vom
  9. Juli 2012 geforderte Überwachung durch einen Fachingenieur erfolgt. Durch die Maßnahme habe sich das Mauerwerk über dem Sturz weiter destabilisiert; der Riss im Außenmauerwerk unterhalb des Fensters habe sich vergrößert; die beigemauerten Ziegelsteine seien nicht im Verband hergestellt worden, was sich ebenfalls nachteilig auf die Standsicherheit des Gebäudes auswirke; es bestehe weiterhin die Gefahr, dass jederzeit Gebäudeteile auf die Straße stürzten. Randnummer 10 Diese Maßnahme kann nicht als ernsthafter Versuch gewertet werden, den Verfallsprozess des Gebäudes zu stoppen und dessen Sanierung mit dem Ziel einer Wiederverwendung der Bausubstanz in angemessener Zeit einzuleiten. Vielmehr ist der unfachmännische Einbau eines Stahlträgers offensichtlich nur dem Druck des Verfahrens geschuldet. Darüber hinaus lässt der Kläger weiterhin jegliche nachvollziehbare Darlegung dazu vermissen, welche weiteren Maßnahmen zur Sanierung des Hauses in welchen Abständen angegangen werden und von welchen Mitteln diese Maßnahmen getragen werden sollen. Das Gebäude des Klägers ist demnach weiterhin im Verfall begriffen. Randnummer 11
  10. Die Berufung ist auch nicht wegen eines Verfahrensmangels nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO zuzulassen. Randnummer 12 Für das Verwaltungsgericht bestand – ebenso wie für den Senat – kein Anlass zur Durchführung einer Ortsbesichtigung. Der Zustand des Hauses ist durch die zahlreichen, den Bauzustand kontinuierlich über die letzten Jahre hinweg dokumentierenden Lichtbilder sowie die ausführlichen Feststellungen im Standsicherheitsgutachten von Dipl.-Ing. L. und dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen B. ausreichend dokumentiert, so dass sich die Durchführung einer Ortsbesichtigung erübrigt (vgl. ebenso: OVG RP, a.a.O., S. 355). Randnummer 13 Das Verwaltungsgericht war auch nicht verpflichtet, den für den
  11. März 2015 anberaumten Termin der mündlichen Verhandlung zu verlegen. Die Terminsänderung liegt im Ermessen des Gerichts (§ 173 VwGO i.V.m. § 227 Abs. 1 ZPO). Der in erster Instanz nicht anwaltlich vertretene Kläger hat einen Terminsverlegungsantrag nicht gestellt. Wie sich aus dem Protokoll zur mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts ergibt, hat er lediglich vor dem Termin dem Gericht gegenüber angekündigt, „wahrscheinlich krankheitshalber nicht kommen zu können“ (vgl. Bl. 136 der Gerichtsakte). Hätte er ein Interesse daran gehabt, im Termin vor dem Verwaltungsgericht seinen Standpunkt zu vertreten, hätte es nahegelegen, um die Verlegung des Termins zu bitten. Dies ist nicht geschehen. Angesichts des Hinweises in der Ladung vom
  12. Januar 2015, dass im Fall seines Ausbleibens auch ohne ihn „Beweis erhoben, verhandelt und entschieden werden“ könne und angesichts des ausführlichen, 11-seitigen Schriftsatzes des Klägers vom
  13. März 2015 durfte das Verwaltungsgericht davon ausgehen, dass der Kläger mit einer Verhandlung und Entscheidung der Sache auch ohne seine Teilnahme an der mündlichen Verhandlung einverstanden war. Randnummer 14 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Randnummer 15 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 GKG (vgl. insofern auch den Beschluss des Senats vom heutigen Tage im Verfahren des Klägers - 8 E 10517/15.OVG -).

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