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Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz 8. Senat 8 A 11535/17 Urteil Erleichterte Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Gebäudes § 35 Abs 1 Nr 1

Erleichterte Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Gebäudes Leitsatz Die erleichterte Nutzungsänderung eines Gebäudes nach § 35 Abs 4 S 1 Nr 1 BauGB ist auch dann möglich, wenn der ursprüngliche

§ 35Abs. 3 Bau

GB beeinträchtigt (2.) und dessen Erschließung gesichert ist (3.). Randnummer 22

  1. Das streitgegenständliche Grundstück, das sich unstreitig im Außenbereich befindet, ist als sonstiges, d.h. nicht privilegiertes Vorhaben, im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB einzustufen. Nach Aufgabe des von der Klägerin und ihrem Ehemann bis zu dessen Tod im Jahre 2011 betriebenen Weinguts dienen die drei geplanten Wohnungen keinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Etwas Anderes ergibt sich auch nicht mit Blick auf den Winzerbetrieb, an den die auf dem Grundstück der Klägerin vorhandenen Wirtschaftsgebäude verpachtet worden sind. Die geplanten Wohnungen stehen nämlich in keinem Bezug zu diesem Betrieb. Insbesondere handelt es sich hierbei nicht um Betriebsleiterwohnungen. Randnummer 23
  2. Das Vorhaben beeinträchtigt keine

§ 35Abs. 3 Bau

GB. Die Klägerin kann sich auf die Begünstigungsvorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB berufen, wonach der Änderung der bisherigen Nutzung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert zulässigen Gebäudes nicht entgegengehalten werden kann, sie widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft oder lasse die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten, wenn sie im Übrigen außenbereichsverträglich ist. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB liegen allesamt vor. Randnummer 24

  1. a)Das Wohnhaus sowie die Wohnung im Zwischentrakt, in denen nunmehr insgesamt drei separate allgemeine Wohnungen errichtet werden sollen, wurden vor der Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes nach den nicht bestrittenen Angaben der Klägerin als Betriebsleiterwohnung bzw. als Altenteilerwohnung genutzt und dienten daher einem landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. In der beabsichtigten künftigen Nutzung zum allgemeinen Wohnen ist auch eine Nutzungsänderung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu sehen. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09 –, BVerwGE 138, 166 [169] und juris Rn. 12). Dies ist vorliegend der Fall, da die Betriebsleiterwohnung nur für einen bestimmten Personenkreis bestimmt war (vgl. zur Umwandlung von Betriebswohnungen in allgemeine Wohnungen: BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 – 4 C 67/78 –, juris Rn. 13). Randnummer 25
  2. b)Die weiteren Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  3. a)bis
  4. g)BauGB sind ebenfalls erfüllt. Randnummer 26
  5. aa)Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  6. a)BauGB), die äußere Gestalt der Gebäude im Wesentlichen gewahrt bleibt (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  7. b)BauGB), die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht mehr als sieben Jahre zurückliegt (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  8. c)BauGB) und das Wohnhaus sowie der Zwischentrakt im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  9. d)BauGB vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sind. Die Anzahl der nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  10. f)BauGB höchstzulässigen Wohnungsanzahl wird vorliegend ebenfalls nicht überschritten. Die Klägerin hat zudem in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll gegeben, gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  11. g)BauGB keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen. Randnummer 27
  12. bb)Das Vorhaben der Klägerin erfüllt auch die in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  13. e)BauGB enthaltenen Anforderungen, wonach das Gebäude, um dessen Nutzungsänderung es geht, im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes stehen muss. Randnummer 28 Hierfür ist es nicht erforderlich, dass der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb noch fortbesteht (so auch: Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger [Hrsg.], BauGB, § 35 Rn. 135, 137 [Stand: Oktober 2017]; Dürr, in: Brügelmann [Hrsg.], BauGB, § 35 Rn. 129 [Stand: September 2017]; im Ergebnis ebenso, allerdings ohne Begründung: BayVGH, Urteil vom 28. September 2001 – 1 B 00.2504 –, juris Rn. 24; wohl auch OVG NRW, Urteil vom 30. Juli 2003 – 22 A 1004/01 –, juris Rn. 11 ff.; weitergehender Spieß, in: Jäde/Dirnberger/Weiß [Hrsg.], BauGB und BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 35 Rn. 105: nur im Falle einer vollständigen Aufgabe des Betriebs; a.A.: Roeser, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 35 Rn. 102 f. [Stand: September 2017]; VG Saarland, Urteil vom 12. September 2006 – 5 K 140/05 –, juris Rn. 54). Dies ergibt sich aus einer Auslegung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Randnummer 29 Maßgebend für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Vorschrift. Er gibt allerdings nicht immer hinreichende Hinweise auf den Willen des Gesetzgebers. Unter Umständen wird erst im Zusammenhang mit Sinn und Zweck des Gesetzes oder anderen Auslegungsgesichtspunkten die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption deutlich, der sich der Richter nicht entgegenstellen darf (vgl. BVerfG, Urteil vom 19. März 2013 – 2 BvR 2628/10 u.a. –, BVerfGE 133, 168 [205] und juris Rn. 66, m.w.N.). Randnummer 30

(1)Der Gesetzeswortlaut des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist nicht eindeutig. Für die Ansicht des Beklagten spricht zunächst zwar, dass in Buchst.
  1. e)verlangt wird, dass das Gebäude im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs steht . In § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist zudem die Rede von der Änderung der Nutzung „eines Gebäudes“ (und nicht mehrerer Gebäude). § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  2. g)BauGB setzt ferner die Übernahme einer Verpflichtung voraus, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs erforderlich. Hieraus wird teilweise geschlussfolgert, dass die Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes im Rahmen der Nutzungsänderung für ein Gebäude nicht insgesamt aufgegeben werden dürfe (so Roeser, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 35 Rn. 102 f. [Stand: September 2017]; ferner VG Saarland, Urteil vom 12. September 2006 – 5 K 140/05 –, juris Rn. 54). Randnummer 31 Der Wortlaut des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB lässt eine solche Auslegung zwar zu, er zwingt jedoch nicht zu einem solchen Verständnis. Vielmehr kann von dem Begriff der Hofstelle des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes auch die Hofstelle des bisherigen Betriebes umfasst sein. Dafür, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  3. e)BauGB nicht an die derzeit vorhandenen Verhältnisse, sondern an die frühere Nutzung anknüpft (vgl. hierzu auch Dürr, in: Brügelmann [Hrsg.], BauGB, § 35 Rn. 131c [Stand: September 2017]), spricht im Übrigen der Umstand, dass Buchst.
  4. a)bis
  5. g)Anforderungen an die Änderung der „bisherigen Nutzung“ eines Gebäudes enthalten (vgl. die Formulierung in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Die Verpflichtung in Buchst.
  6. g)kann zudem auch dann Bedeutung haben, wenn der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb vollständig aufgegeben worden ist, später aber wiederaufgenommen wird und ein erneuter Bedarf für bauliche Anlagen im Sinne des § 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB geltend gemacht wird (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger [Hrsg.], BauGB, § 35 Rn. 146 [Stand: Oktober 2017]). Randnummer 32
(2)Stellt sich somit zwar der Wortlaut als offen dar, folgt allerdings aus der Entstehungsgeschichte des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB sowie seinem Sinn und Zweck, dass die Vorschrift auch bei vollständiger Aufgabe des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs anwendbar ist: Randnummer 33 (
  1. a)Eine Begünstigungsvorschrift für die Nutzungsänderung landwirtschaftlich genutzter baulicher Anlagen wurde erstmals durch das Gesetz zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18. August 1976 (BGBl I S. 2221) eingeführt. Der in diesem Rahmen neu eingefügte Absatz 4 des § 35 BBauG lautete wie folgt: Randnummer 34 „Der beabsichtigten Änderung der bisherigen Nutzung ohne wesentliche Änderung einer baulichen Anlage im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 bis 3 kann nicht entgegengehalten werden, daß die Änderung den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten läßt“. Randnummer 35 § 35 Abs. 4 BBauG begünstigte damit jede beabsichtigte Änderung der bisherigen Nutzung einer ursprünglich zu landwirtschaftlichen Zwecken dienenden baulichen Anlage ohne wesentliche Änderung. Mit dieser Regelung sollte der Strukturwandel in der Landwirtschaft aufgegriffen werden (vgl. hierzu auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger [Hrsg.], BauGB, § 35 Rn. 4 [Stand: Oktober 2017]). In der Begründung des Gesetzesentwurfes heißt es hierzu (BT-Drs. 7/2496, S. 49), durch die neue Vorschrift solle ermöglicht werden, Randnummer 36 „daß bauliche Anlagen nach Absatz 1 Nr. 1, 1a und 2, insbesondere landwirtschaftlich genutzte Gebäude, auch anderen Nutzungen zugeführt werden können. Dadurch soll dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung getragen werden. Eine Vielzahl von Höfen [Unterstreichung durch Senat] wird heute nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Würde in diesen Fällen eine Nutzungsänderung der vorhandenen Gebäude nicht ermöglicht, so würden sie voraussichtlich verfallen. Damit wäre aber den öffentlichen Belangen an der Gestaltung des Außenbereichs, u.a. den Belangen des Umweltschutzes nicht gedient.“ Randnummer 37 Hieraus wird deutlich, dass der Gesetzgeber mit seiner neuen Regelung gerade auch den Fall einer vollständigen Aufgabe eines landwirtschaftlichen Betriebs erfassen wollte. Randnummer 38 (
  2. b)An dieser gesetzgeberischen Intention hat sich durch die nachfolgenden Änderungen und Neufassungen des § 35 BauGB nichts geändert. Dies gilt auch, soweit in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  3. e)BauGB das Erfordernis eines räumlichen-funktionellen Zusammenhangs zur Hofstelle eingeführt wurde. Randnummer 39 Dieses Erfordernis fand erstmals Eingang in dem durch Art. 2 des Gesetzes zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz - WoBauErlG) vom 17. Mai 1990 (BGBl I S. 926) erlassenen, zeitlich befristeten Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG). Dieses sollte ebenfalls mit Blick auf den Strukturwandel in der Landwirtschaft u.a. die Nutzung aufgegebener landwirtschaftlicher Betriebsgebäude zu Wohnzwecken verbessern (vgl. BT-Drs. 11/5972, S. 10). Aufgrund des § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG wurden die begünstigten Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 4 BauGB erweitert, und zwar in Bezug auf die Wohnzwecken dienende Änderung bisher landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzter Gebäude. Bei der Umnutzung ehemals landwirtschaftlicher Gebäude zu Wohnzwecken wurde vor allem auf das Merkmal „ohne wesentliche Änderung“ verzichtet. Die Änderung musste allerdings an einem Gebäude der Hofstelle im Rahmen des am 1. Mai 1990 vorhandenen Bestands, das in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem land- oder forstwirtschaftlichen Wohngebäude stand, vorgenommen werden, und die äußere Gestalt des Gebäudes musste im Wesentlichen gewahrt bleiben (vgl. zur Gesetzeshistorie BVerwG, Beschluss vom 14. März 2006 – 4 B 10/06 –, juris Rn. 4 ff.). Mit diesem Erfordernis wurde ein „unmittelbarer räumlicher Zusammenhang des Wohngebäudes mit den vorhandenen, eine baulich-funktionale Einheit bildenden betrieblichen Bauten“ vorausgesetzt. Die Änderung einer davon abgegrenzten, z.B. einzeln stehenden Scheune zu Wohnzwecken sollte hingegen von der Regelung nicht erfasst werden (vgl. Beschlussempfehlung und der Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drs. 11/6636, S. 30). Randnummer 40 Dass der Gesetzgeber mit § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG auch die Fälle einer vollständigen Betriebsaufgabe erfassen wollte, ergibt sich zudem aus der Begründung des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom 22. April 1993 (BGBl I S. 466), mit dem § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG zwar neu gefasst, inhaltlich jedoch im Hinblick auf die hier in Rede stehende Voraussetzung unverändert blieb. Dort wird ausdrücklich auf „die (ehemaligen) Landwirte“ Bezug genommen, denen die Verwertung der Gebäudesubstanz ihrer Hofstelle ermöglicht werden sollte (vgl. BT-Drs. 12/3944, S. 42). Randnummer 41 (
  4. c)Das Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung (Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 – BauROG) vom 18. August 1997 (BGBl I S. 2081) fasste die Begünstigungstatbestände zur Umnutzung landwirtschaftlicher Bausubstanz in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB 1986 einerseits und für Wohnbauvorhaben in § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG andererseits in einem neu gefassten, seither im Wesentlichen unverändert gebliebenen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zusammen. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber hiermit den Begünstigungstatbestand im Sinne der hier vom Beklagten vorgenommenen Auslegung einschränken wollte, also nur die Entprivilegierung einzelner Gebäude eines insgesamt noch bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs zulassen wollte, finden sich in den Gesetzesmaterialien jedoch nicht. Vielmehr wird auch in der Begründung zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB des Gesetzesentwurfes die Absicht des Gesetzgebers betont, den landwirtschaftlichen Strukturwandel zu unterstützen. Erhaltenswerte Bausubstanz solle auch dann weiter genutzt werden, wenn diese nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke erforderlich ist (vgl. BT-Drs. 13/6392, S. 59). Dass die erleichterte Umnutzungsmöglichkeit für Vorhaben außerhalb der Hofstelle (mit dem Erfordernis eines räumlich-funktionellen Zusammenhangs des Gebäudes zur Hofstelle) entfällt, hat der Gesetzgeber lediglich mit dem Interesse einer Bündelung der Siedlungsentwicklung im Außenbereich begründet (vgl. BT-Drs. 13/6392, S. 59; ferner Spieß, in: Jäde/Dirnberger/Weiß [Hrsg.], BauGB und BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 35 Rn. 118). Es ist daher davon auszugehen, dass damit ebenfalls lediglich eine erleichterte Nutzungsänderung etwa von Feldscheunen und anderen einzeln in der Landschaft stehenden Gebäuden verhindert werden sollte (vgl. Rieger, in: Schrödter [Hrsg.], BauGB, 8. Aufl. 2015, § 35 Rn. 179; ferner BT-Drs. 11/6636, S. 30; Dürr, in: Brügelmann [Hrsg.], BauGB, § 35 Rn. 131 c [Stand: September 2017]). Dass der landwirtschaftliche Betrieb als solcher noch erhalten sein sollte, ergibt sich hingegen aus den Gesetzesmaterialien nicht (vgl. hierzu auch die Äußerungen der Abgeordneten Kansky und Schöler im Plenarprotokoll 13/175 vom 15. Mai 1997, S. 15730 (A), 15732 (C), in denen von Landwirten die Rede ist, die ihren Betrieb aufgegeben haben, sowie von aufgegebenen landwirtschaftlichen Gehöften). Randnummer 42 Dieses Auslegungsergebnis wird, anders als die Beklagtenvertreter meinen, nicht dadurch in Frage gestellt, dass § 35 BauGB den Schutz des Außenbereichs vor wesensfremder Bebauung bezweckt. Wie weit der Schutz des Außenbereichs reicht, wird allein durch die hierzu ergangenen gesetzlichen Vorschriften bestimmt. Der Gesetzgeber hat aber gerade mit § 35 Abs. 4 BauGB Regelungen geschaffen, die Ausnahmen von dem Grundsatz zulassen, dass sich die bauliche Entwicklung nicht im Außenbereich vollziehen soll. Randnummer 43 Setzt § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst.
  5. e)BauGB demnach nicht das Bestehen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes voraus, ist vorliegend ein räumlich-funktioneller Zusammenhang zwischen den zur Nutzungsänderung vorgesehenen Gebäuden und der früheren Hofstelle des landwirtschaftlichen Betriebes gegeben. Wie das Verwaltungsgericht bereits ausgeführt hat, lagen die Gebäude inmitten der Hofstelle des Betriebes. Randnummer 44 Sind damit die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB sämtlich erfüllt, kann dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegengehalten werden, dass es den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Das Vorhaben ist auch im Übrigen außenbereichsverträglich. Andere als die genannten

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GB, die das Vorhaben der Klägerin beeinträchtigen könnte, hat weder der Beklagte geltend gemacht noch sind sie sonst ersichtlich. Randnummer 45 3. Auch die Erschließung des Vorhabens ist entgegen der Ansicht des Beklagten im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB gesichert. Randnummer 46

  1. a)Nach ständiger Rechtsprechung erfordert eine wegemäßige Erschließung im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB – für die sich aus § 35 Abs. 4 BauGB keine Erleichterungen ergeben (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1990 – 4 C 45/88 –, juris Rn. 22) – eine gesicherte wegemäßige Zuwegung, die eine Zufahrt von Kraftfahrzeugen einschließlich öffentlicher Versorgungsfahrzeuge erlaubt (vgl. z.B. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger [Hrsg.], BauGB, § 30 Rn. 46 [Stand: Oktober 2017], mit Rechtsprechungsnachweisen). Gesichert in diesem Sinne ist die wegemäßige Erschließung aber nur dann, wenn damit zu rechnen ist, dass sie auf Dauer zur Verfügung stehen wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Mai 2002 – 9 C 5/01 –, NVwZ-RR 2002, 770 [772] und juris Rn. 25). Dies ist dann der Fall, wenn das Grundstück eine unmittelbare Zufahrt zum öffentlichen Wegenetz besitzt, d.h. die Zuwegung als öffentliche Straße gewidmet ist. Fehlt dagegen eine unmittelbare Verbindung zu einer öffentlichen Straße, so muss die Zugänglichkeit rechtlich abgesichert werden. Eine rein schuldrechtliche Vereinbarung genügt hierfür nicht. Ausreichend ist es hingegen, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich, durch Baulast, oder dinglich, durch eine Grunddienstbarkeit, gesichert ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1990 – 4 C 45/88 –, NVwZ 1991, 1076 [1077] und juris Rn. 19, m.w.N. aus der Rspr.). Randnummer 47 Auch ohne Widmung oder andere förmliche Sicherung kann die Erschließung aber ausnahmsweise rechtlich gesichert sein, wenn das Baugrundstück über ein der Gemeinde gehörendes Wegegrundstück mit dem öffentlichen Wegenetz verbunden und die Gemeinde aus Rechtsgründen dauernd gehindert ist, den Anliegerverkehr zum Baugrundstück zu untersagen. In Betracht kommen kann insoweit etwa der Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG), wenn der Weg z.B. auch dem Zugang zu anderen ähnlich bebauten und genutzten Grundstücken dient, oder Treu und Glauben wegen des vorangegangenen Verhaltens der Gemeinde, etwa wenn sie der Bebauung in früherer Zeit vorbehaltlos zugestimmt oder den Ausbau des Weges auf Kosten des Bauherrn geduldet oder gar gefordert hat. Umgekehrt ist vorstellbar, dass die Gemeinde zwar gehalten sein kann, einen beschränkten Verkehr – z.B. den Fußgängerverkehr oder den Anliegerverkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Fahrzeugen – zuzulassen, eine Intensivierung des Verkehrs jedoch verhindern darf. Wann die Gemeinde ausnahmsweise trotz Fehlens förmlicher Sicherungen an einer teilweisen oder vollständigen Sperrung eines nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Weges gehindert ist und sich hieraus in besonders gelagerten Fällen eine rechtliche Sicherung der ausreichenden Erschließung ableiten lässt, ist weitgehend eine Frage des jeweiligen Einzelfalles (BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1990 – 4 C 45/88 –, NVwZ 1991, 1076 [1077] und juris Rn. 19). Randnummer 48
  2. b)Nach diesen Maßstäben ist die Erschließung vorliegend in rechtlicher Hinsicht gesichert. Zwischen dem Grundstück der Klägerin im Süden und der Landesstraße L ... sowie westlich des Grundstücks verlaufen Wirtschaftswege (Flurstücke-Nr. ... und ...), die im Eigentum der Ortsgemeinde F. stehen und über die das Grundstück angefahren werden kann. Eine solche Zuwegung ist vorliegend weder durch eine öffentlich-rechtliche Baulast noch sonst dinglich zugunsten des Grundstücks der Klägerin gesichert. Der Ortsgemeinde F. wäre es allerdings vorliegend aus Treu und Glauben verwehrt, den durch das Vorhaben ausgelösten Anliegerverkehr zu untersagen. Hierbei ist in Rechnung zu stellen, dass die Wirtschaftswege schon in der Vergangenheit ohne förmliche Sicherung oder Widmung tatsächlich als Zuwegung zum bereits zum damaligen Zeitpunkt auch zu Wohnzwecken genutzten Grundstück dienten und diese Nutzung von der Ortsgemeinde offensichtlich ohne Weiteres geduldet worden ist. Hiermit steht im Einklang, dass die Ortsgemeinde auch im vorliegenden Verfahren ihr Einvernehmen zum Vorhaben der Klägerin erteilt hat. Angesichts der bloß geringfügigen Erhöhung der Anzahl der Wohnungen von zwei auf drei ist auch eine merkliche Intensivierung des Zu- und Abgangsverkehrs nicht zu erwarten. Randnummer 49 Dass die wegemäßige Erschließung in tatsächlicher Hinsicht nicht ausreichend sei, macht der Beklagte nicht geltend und ist im Übrigen, da keine Intensivierung des durch das Vorhaben ausgelösten Anliegerverkehrs zu befürchten ist, auch nicht ersichtlich. Randnummer 50 Nach alledem ist der beantragte Bauvorbescheid zu erteilen. Randnummer 51 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung. Randnummer 52 Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Insbesondere hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Die Frage, ob § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB den Fortbestand eines landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Betriebes voraussetzt, lässt sich – wie dargelegt – auf der Grundlage des Gesetzeswortlauts mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Interpretation ohne Weiteres beantworten (vgl. zu diesem Kriterium etwa BVerwG, Beschluss vom 14. März 2006 – 4 B 10/06 –, juris Rn. 3). Beschluss Randnummer 53 Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 15.000,00 € festgesetzt (§§ 47 Abs.1, Abs. 2, 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz i.V.m. Ziff. 9.1.1.3, 9.2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit [LKRZ 2014, 169]).

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