VG Neustadt (Weinstraße) 4. Kammer 4 K 328/20.NW Urteil Vereinbarung einer Vertragsstrafe in einem städtebaulichen Vertrag § 11 Abs 1 BauGB, § 11 Abs

Vereinbarung einer Vertragsstrafe in einem städtebaulichen Vertrag Leitsatz In einem städtebaulichen Vertrag ist gemäß §§ 1 VwVfG, 62 Satz 2 VwVfG i. V. m. §§ 339 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe grundsätzlich zulässig (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. März 1986, 2 C 41/85, OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 21. November 2007, 8 A 10553/07.OVG ). (Rn.29) Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 20.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 30. März 2020 zu bezahlen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Zahlung einer Vertragsstrafe. Randnummer 2 Der Beklagte erwarb mit Kaufvertrag vom 17. Juli 2013 das Grundstück Flurstück-Nr. … im Stadtgebiet der Klägerin zu einem Kaufpreis von 85.000,- €. Das Grundstück grenzt an die K...-B...-Straße und die M… Straße und ist mit zwei maroden Gebäuden (K...-B...-Straße und M... Straße) bebaut. Es liegt im Sanierungsgebiet „Altbauquartier K…-B…-Straße“, das mit Satzung vom 6. November 1992 festgesetzt wurde, und im Bereich des Bebauungsplans Bebauungsplan Nr. … . Mit Bescheid vom 3. November 2014 genehmigte die Klägerin diesen Kauf nach §§ 144 Abs. 2 Nr. 1, 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB, allerdings mit folgender, auf § 145 Abs. 4 BauGB gestützten Auflage: Randnummer 3 „Das Grundstück wird bis zum 30.9.2016 gemäß den Vorgaben des geltenden Rahmenplans für das Sanierungsgebiet bebaut.“ Randnummer 4 Dieser Bescheid wurde bestandskräftig. Randnummer 5 Am 24. November 2015 reichte der Beklagte bei der Klägerin eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Kindergartens und mehrerer Wohneinheiten auf dem Grundstück Flurstück-Nr. … ein, die aber nicht zum Ziel führte, weil das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. … widersprach. In der Folge wurde das Vorhaben vom Beklagten nicht weiterbetrieben. Randnummer 6 Mit Bescheid vom 27. April 2017 drohte die Klägerin dem Beklagten die Festsetzung eines Zwangsgelds in Höhe von 15.000,- € an, falls er nicht bis zum 15. August 2017 Planungsunterlagen und Finanzierungsnachweise zur Neubebauung des Grundstücks Flurstück-Nr. … einreichen sollte. Gegen diese Verfügung legte der Beklagte am 1. August 2017 Widerspruch ein. Dabei bat er um Verschiebung der gesetzten Frist bis 15. November 2017 und um Aussetzung der Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes. Randnummer 7 Zur Streitbeilegung besprachen die Beteiligten im Verlauf des Widerspruchsverfahrens eine „Ablösevereinbarung“. Am 13. März 2018 übersandte die Klägerin einen entsprechenden „Sanierungsrechtlichen Maßnahmenvertrag“ an den Beklagten, den dieser am 20. März 2018 unterzeichnete. Vertragsgegenstand ist gemäß § 1 die sanierungszielkonforme Bebauung oder Modernisierung des Grundstücks Flurstück-Nr. … . Dazu verpflichtete sich der Beklagte in § 4 des Vertrags entweder zur Modernisierung der Bestandsgebäude, wobei der Modernisierungsbeginn bis spätestens 31. Dezember 2018 und der Abschluss der Modernisierung bis spätestens 31. Dezember 2021 erfolgen muss, oder zum Abbruch sämtlicher Gebäude und anschließender Neubebauung auf Grundlage des Bebauungsplans Nr. … . Dabei war ein prüffähiger Bauantrag bis spätestens 31. Dezember 2018 einzureichen und bis zum 31. Dezember 2021 ein Wohngebäude zu errichten. Im Gegenzug hob die Klägerin mit Abschluss des Vertrags die Zwangsgeldandrohung über 15.000,- € auf, wodurch sich das Widerspruchsverfahren erledigte. In § 8 des Vertrages verpflichtete sich der Beklagte zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € an die Klägerin, wenn er nicht spätestens bis 31.12.2018 mit der Modernisierung der Bestandsgebäude begonnen oder einen Bauantrag für die Neubebauung gestellt haben sollte. Randnummer 8 Am 6. April 2018 wurde die Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung „Altbauquartier K…-B…-Straße“ öffentlich bekannt gemacht, die der Stadtrat der Klägerin am 19. März 2018 beschlossen hatte. Randnummer 9 Seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag vom 20. März 2018 kam der Beklagte nicht fristgerecht nach. Erst am 14. März 2019 reichte er Bauunterlagen bei der Klägerin ein, die diese nicht akzeptierte, weil die Planung nicht einen Umbau der Bestandsgebäude bzw. eine Neubebauung des Grundstücks nach Abriss der Bestandsgebäude, sondern die Sanierung der Bestandsimmobilien und deren bauliche Erweiterung vorsah. Fehlende Unterlagen reichte der Beklagte trotz Aufforderungen durch die Klägerin dann nicht mehr nach. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 27. März 2019 forderte die Klägerin vom Beklagten die Zahlung der vereinbarten Vertragsstrafe. Die damalige Bevollmächtigte des Beklagten bot am 9. August 2019 vergleichsweise die Zahlung eines Betrags von 10.000,- € in Raten an, was die Klägerin ablehnte. Randnummer 11 Am 30. März 2020 hat die Klägerin dann Klage erhoben, zu deren Begründung sie vorträgt: Randnummer 12 Die Vertragsstrafe sei angefallen, weil der Beklagte innerhalb der vereinbarten Frist bis 31. Dezember 2018 weder einen Bauantrag zur Neubebauung bei ihr gestellt habe noch mit der Modernisierung der Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück begonnen worden sei. Der Bauantrag vom 14. März 2019 habe nicht den vertraglichen Vorgaben entsprochen. Zudem gelte insoweit die Rücknahmefiktion des § 65 Abs. 2 Satz 4 LBauO . Die Vertragsstrafe sei verhältnismäßig und hinreichend bestimmt vereinbart worden. Die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Grundstücks sei in diesem Zusammenhang unerheblich, zumal der Beklagte das Grundstück gegenwärtig für 390.000,- € zum Kauf anbiete. Auch sei ihm bei Vertragsschluss bekannt gewesen, dass eine Aufhebung der Sanierungssatzung bevorgestanden habe. Randnummer 13 Die Klägerin beantragt, Randnummer 14 den Beklagte zu verurteilen, an sie 20.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 30. März 2020 zu bezahlen. Randnummer 15 Der Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen Randnummer 17 und erwidert im Wesentlichen: Randnummer 18 Es sei zutreffend, dass er am 20. März 2020 mit der Klägerin einen sanierungsrechtlichen Maßnahmenvertrag geschlossen habe. Diesem Vertrag vorausgegangen seien jedoch erhebliche Bemühungen seinerseits, das Grundstück einer zweckentsprechenden Nutzung zuzuführen. Hierfür habe er mit einigem Aufwand Planungen für den Bau eines neuen Mehrfamilienhauses ausarbeiten lassen und diese Pläne vom 26. März 2015 der Klägerin zeitnah zur Kenntnis gebracht. Auch habe er am 14. März 2019 eine Baueingabe eingereicht, die einen Umbau und die Sanierung der Bestandsimmobilie vorgesehen habe. Diese Baueingabe erfülle die Anforderungen des Vertrages und sei auch rechtzeitig gestellt worden, so dass die Vertragsstrafe nicht verwirkt sei. Randnummer 19 Eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks sei nur bei einer entsprechenden Quadratmeterzahl an Wohnfläche möglich, da nur geringe Mieten zu realisieren seien. Zudem habe er zwischenzeitlich feststellen müssen, dass nicht unerhebliche Geruchsemissionen, die vom M... Altrheinhafen ausgingen, bei entsprechender Wetterlage das Grundstück belasteten. Auch hierdurch werde die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Grundstücks erschwert. Randnummer 20 Schließlich bestünden Bedenken bezüglich der Wirksamkeit der Regelung über die Vertragsstrafe. So sei völlig unklar, aus welchen Kriterien sich die Höhe der verwirkten Vertragsstrafe ergeben solle, da der Vertrag hierzu keinerlei Regelung enthalte. Auch sei der Vertrag zu seinen Lasten zu unbestimmt, da die Klägerin einseitig durch Zurückweisung seiner Bauanträge die Umsetzung der Maßnahme habe verhindern und das Verwirken einer Vertragsstrafe habe auslösen können. Randnummer 21 Schließlich sei entscheidend, dass die Klägerin die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altbauquartier K…-B…-Straße“ mit Satzung vom 19. März 2018 und damit einen Tag vor Vertragsschluss aufgehoben habe. Damit sei die Grundlage dieses Vertrags entfallen, denn Vertragsgegenstand die gemäß § 1 der Vereinbarung gerade die sanierungszielkonforme Bebauung oder Modernisierung des betreffenden Grundstücks. Die Aufhebung der Sanierungssatzung sei ihm zu dem Zeitpunkt, als der Vertrag geschlossen worden sei, im Gegensatz zur Klägerin nicht bekannt gewesen. Die Regelungen des Vertrags seien daher rechtsmissbräuchlich und unwirksam. Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf die Schriftsätze der Beteiligten und die Verwaltungsakten. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die zulässige Leistungsklage ist begründet, denn die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- €. Randnummer 24 Dieser Anspruch hat seine Rechtsgrundlage in § 8 Buchst.

1. a)des sanierungsrechtlichen Maßnahmenvertrags, den die Klägerin und der Beklagte am 20. März 2018 abgeschlossen haben (im Folgenden: Vertrag vom 20. März 2018). Randnummer 25 In § 8 Buchst.
2. a)des Vertrags vom 20. März 2018 verpflichtete sich der Beklagte zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € an die Klägerin, wenn er auf seinem Grundstück Flurstück-Nr. … nicht bis spätestens 31. Dezember 2018 mit der Modernisierung der Bestandsgebäude beginnen oder alternativ einen Bauantrag für den Abbruch der Bestandsgebäude und die Errichtung eines neuen Wohngebäudes stellen sollte. Randnummer 26 Diese Anspruchsvoraussetzungen sind zwischenzeitlich eingetreten. Der Kläger hat nämlich entgegen seiner vertraglichen Verpflichtungen aus § 4 des Vertrags vom 20. März 2018, gegen dessen Wirksamkeit keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken bestehen ( 1. ), bis 31. Dezember 2018 weder mit der Modernisierung der Bestandsgebäude begonnen noch einen Bauantrag für den Abbruch der Bestandsgebäude und die Errichtung eines neuen Wohngebäudes gestellt ( 2. ). Randnummer 27 1. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist der Vertrag vom 20. März 2018 und dabei insbesondere die Vereinbarung einer Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € wirksam. Randnummer 28 Bei dem Vertrag vom 20. März 2018 handelt es sich um einen städtebaulichen Vertrag, der den gesetzlichen Vorgaben für einen solchen öffentlich-rechtlichen Vertrag nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz – LVwVfG – i. V. m. § 56 Verwaltungsverfahrensgesetz – VwVfG – und § 11 Baugesetzbuch – BauGB – entspricht. Randnummer 29 Der Beklagte war durch die bestandskräftige Auflage der Klägerin vom 3. November 2014 verpflichtet, das Grundstück Flurstück-Nr. … bis zum 30. September 2016 gemäß den Vorgaben des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Altbauquartier K…-B…-Straße“ zu bebauen. Zur Durchsetzung dieser städtebaulichen Verpflichtung drohte die Klägerin dem Beklagten mit Bescheid vom 27. Juli 2017 die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 15.000,- € an. Statt die bestandskräftig festgesetzte Baupflicht mittels dieses angedrohten Zwangsgeldes durchzusetzen, wählte die Klägerin dann aber in Absprache mit dem Beklagten den Abschluss des durch eine Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € bewehrten öffentlich- rechtlichen Vertrags vom 20. März 2018. Dieser Vertrag hält sich an den rechtlichen Rahmen des § 11 Abs.1 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BauGB, wonach die Klägerin u.a. zur Durchführung städtebaulicher Maßnahmen Verträge abschließen kann. Dabei ist gemäß §§ 1 VwVfG, 62 Satz 2 VwVfG i. V. m. §§ 339 ff. Bürgerliches Gesetzbuch – BGB – auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe grundsätzlich zulässig (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. März 1986 – 2 C 41/85 -, OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 21. November 2007 – 8 A 10553/07.OVG – und VG München, Urteil vom 5. März 2018 – M 8 K 16.2803 –, alle juris). Randnummer 30 Der Vertrag vom 20. März 2018 erfüllt auch die gesetzliche Vorgabe in §§ 56 Abs. 1 Satz 2 und 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, wonach die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen. Randnummer 31 Dem Beklagten drohte bei Vertragsschluss am 20. März 2018 die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 15.000,- €, welches die Klägerin ihm mit Verfügung vom 27. Juli 2017 nach § 20 Ausführungsgesetz zur VwGO – AGVwGO – vollziehbar angedroht hatte, weil er seiner bestandskräftig festgesetzten Pflicht, das Grundstück Flurstück-Nr. … bis zum 30. September 2016 zu bebauen, nicht nachgekommen war. Rechtliche Bedenken gegen diese bevorstehende Zwangsgeldfestsetzung sind nicht ersichtlich, da die Vollstreckungsvoraussetzungen und dabei insbesondere ein vollstreckbarer, weil bestandskräftiger Verwaltungsakt im Sinne vom § 2 Nr. 1 Landesverwaltungsvollstreckungsgesetz – LVwVG – mit der unanfechtbaren Auflage vom 3. November 2014 vorlagen. Durch den Vertrag vom 20. März 2018 erreichte der Beklagte nicht nur einen Verzicht der Klägerin auf diese Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 15.000,- €, sondern auch eine Verlängerung der Frist zur Sanierung seines Grundstücks. Im Hinblick darauf ist es keineswegs unangemessen, dass die Vertragsparteien sich auf eine Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € für den Fall einigten, dass der Beklagte seiner Baupflicht wiederum nicht fristgerecht nachkommen sollte. Randnummer 32 Der Umstand, dass der Stadtrat der Klägerin am Tag vor dem Vertragsschluss die Aufhebung der Satzung vom 6. November 1992 über die Festlegung des Sanierungsgebiets „Altbauquartier K…-B…-Straße“ beschlossen hatte, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Die entsprechende Aufhebungssatzung ist erst mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung am 6. April 2018 und damit zeitlich nach dem Abschluss des Vertrages vom 20. März 2018 in Kraft getreten. Zudem finden zwar mit der Aufhebung der Sanierungssatzung jene Vorschiften keine Anwendung mehr, die unmittelbar an die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets anknüpfen, also vor allem die §§ 144, 145 und 153 BauGB (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 14. Aufl. 2019, § 162 Rn. 17). Die durch Bescheid vom 3. November 2014 bestandskräftig festgesetzte Pflicht des Beklagten zur Bebauung des Grundstücks Flurstück-Nr. … blieb davon aber ebenso unberührt wie die Möglichkeit der Vollstreckung dieser Handlungspflicht durch Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes. Die Aufhebung der Sanierungssatzung mit Wirkung zum 6. April 2018 entzog daher weder dem Vertrag vom 20. März 2018 die Grundlage noch lässt sich daraus ein Rechtsmissbrauch herleiten. Randnummer 33 Die Regelung in § 8 Buchst.
3. a)des Vertrages vom 20. März 2018 über die Zahlung einer Vertragsstrafe ist entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht zu unbestimmt. Die Vorschrift regelt nämlich nicht nur eindeutig die Höhe der zu zahlenden Vertragsstrafe, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen die Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € anfällt. Randnummer 34 2. Erweist sich nach alledem die Regelung in § 8 Buchst.
4. a)des Vertrages vom 20. März 2018 über eine Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € als wirksam, so verlangt die Klägerin auf dieser Grundlage zu Recht vom Beklagten die Zahlung dieser Vertragsstrafe, weil die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Randnummer 35 Gemäß § 8 Buchst.
5. a)des Vertrages hat sich der Kläger zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 20.000,- € an die Klägerin verpflichtet, wenn er nicht bis spätestens 31. Dezember 2018 mit der Modernisierung der Bestandsgebäude auf dem Grundstück Flurstück-Nr. … entsprechend § 4 Buchst.
6. a)des Vertrags begonnen oder alternativ einen Bauantrag entsprechend § 4 Buchst.
7. b)des Vertrags, d. h. für den Abbruch sämtlicher Bestandsgebäude und den Neubau eines Wohngebäudes, bei der zuständigen Baubehörde gestellt hat. Damit ist die Vertragsstrafe angefallen, weil der Beklagte bis 31. Dezember 2018 weder mit der Modernisierung begonnen noch einen Bauantrag gestellt hatte. Der Bauantrag des Beklagten vom 14. März 2019 rechtfertigt schon deshalb keine andere Beurteilung, weil er erst nach Ablauf der maßgeblichen Frist bei der Klägerin eingereicht wurde. Zudem teilt die Kammer die Auffassung der Klägerin, dass die beantragte Modernisierung und bauliche Erweiterung der Bestandsgebäude nicht der vom Beklagten in § 4 Buchst.
8. a)und
9. b)des Vertrags vom 20. März 2018 eingegangenen Pflichten entsprach. Randnummer 36 Die Zahlung von Prozesszinsen folgt aus der entsprechenden Anwendung der §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Randnummer 38 Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf den §§ 167 VwGO, 708 f. Zivilprozessordnung. Der Urteilstenor entspricht insoweit dem niedergelegten und verkündeten Tenor. Das Sitzungsprotokoll enthält hingegen diesbezüglich eine offenbare Unrichtigkeit. Randnummer 39 Obwohl kein Fall des § 708 ZPO gegeben ist, konnte von der Festsetzung einer Sicherheitsleistung abgesehen werden. Es fehlt nämlich dem Beklagten als Kostenschuldner ein entsprechendes Sicherungsbedürfnis, weil die Klägerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts nicht insolvenzfähig ist und daher die Einbringlichkeit des vorläufig vollstreckbaren Betrags in jedem Fall gesichert erscheint. Beschluss Randnummer 40 Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 20.000,- € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).