Obsah (4)

§ 568§ 573§ 574§ 569

Räumungstitel mit Räumungsfrist trotz Suizidgefahr des Mieters Leitsatz Soll sich eine schwerwiegende Gesundheitsgefahr erst im Falle der Vollstreckung verwirklichen, so steht diese dem Erlass eines R

§ 568Rn.

11) war hier nicht relevant. Denn unstreitig wurde die Kündigung im Original nebst einer Originalvollmacht der Beklagten auch durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt. Die in der Berufungsinstanz ausgesprochenen Kündigungen unterliegen insoweit auch keinen Bedenken; sowohl die Berufungserwiderung vom 17.11.2023, als auch der Schriftsatz der Klägervertreter vom 10.01.2024 waren qualifiziert signiert und wurden unstreitig jeweils den Beklagtenvertretern zusätzlich direkt von Anwalt zu Anwalt unter Beifügung einer Originalvollmacht zugestellt. Im Verhältnis der Parteivertreter bestehen keine Bedenken hinsichtlich des Vorliegens eines tw. für erforderlich erachteten Einverständnisses mit der elektronischen Übermittlung (vgl. Schmidt-Futter a.a.O.). Randnummer 27 Die Voraussetzungen für die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen vor. Der zugrundeliegende Zahlungsrückstand war zwischen den Parteien unstreitig. Die Beklagte befand sich danach im Zeitpunkt der Kündigung am 21.04.2023 für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines erheblichen Teils der Miete in Zahlungsverzug. Randnummer 28 Das Amtsgericht ist weiter zutreffend davon ausgegangen, dass die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB von Wohnraummietverhältnissen i.S.v. § 549 BGB gilt. Als Ausnahmevorschrift ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eng auszulegen. Eine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht möglich (vgl. BGH NZM 2005, 334; NZM 2023, 28; WuM 2016, 682; NZM 2023, 28). Randnummer 29 Eine nachträgliche Zahlung des Mieters soll zwar ausnahmsweise zu seinen Gunsten berücksichtigt werden können, sofern sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (vgl. BGH NZM 2005, 334). Das nachträgliche Verhalten ist dabei allerdings nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung zu prüfen, sondern nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt einer Rechtsmissbräuchlichkeit des Festhaltens an einer wirksam ausgesprochenen Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände (vgl. BGH NJW 2013, 159). Randnummer 30 Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt aber eine schuldhafte Pflichtverletzung voraus, worauf die Berufung zu Recht verweist. Der Mieter muss die Vertragspflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen haben; das Verschulden entfällt, wenn der Mieter nicht schuldfähig ist gem. §§ 276 Abs. 1 S. 2, 827 (vgl. Schmidt-Futterer MietR BGB § 573 Rn. 22;

§ 573Rn.

12, 13, 28). Für das fehlende Verschulden ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig (vgl. BGH NZM 2016, 550). Er hat alle Umstände darzulegen und unter Beweis zu stellen, die es dem Gericht überhaupt erst ermöglichen, ein fehlendes Verschulden am Eintritt des Zahlungsverzuges mit dem nötigen Grad an Sicherheit festzustellen (vgl. BGH BeckRS 2016, 16914 Rn. 15). Randnummer 31 Dem wurde das Vorbringen der Beklagten nicht gerecht. Zwar hat sie in der Klageerwiderung vom 21.06.2023 vorgetragen, dass ein etwaiges früheres auffälliges Verhalten rein krankheitsbedingt und nicht schuldhaft gewesen sei. Diesen pauschalen Vortrag der Beklagten hat das Amtsgericht hinsichtlich der auf eine Störung des Hausfriedens gestützten Kündigung als unbestritten angesehen; dies im Hinblick auf das Übergehen des klägerischen Bestreitens zur Behandlung einer psychischen Erkrankung zu Unrecht. Im Hinblick auf die bestehenden Zahlungsrückstände war eine entsprechende Prüfung des Amtsgerichts nicht geboten. Insoweit hat die Beklagte ein fehlendes Verschulden schon nicht behauptet. Ihr diesbezügliches Vorbringen bezog sich allein auf die klägerseits dargetanen Störungen des Hausfriedens, nicht aber auf die unterbliebenen Zahlungen des Mietzinses in den Monaten März und April

1. Macht der Mieter geltend, unverschuldet an der Erfüllung einer Verbindlichkeit gehindert gewesen zu sein, sind ausgesprochen strenge Anforderungen an die Substantiierung zu stellen (vgl. BeckOGK BGB § 573 Rn. 27). Ihre insoweit unbestrittenen Ausführungen zu den Problemen der Betreuerin mit der Beklagten Kontakt aufzunehmen und den fehlenden Einnahmen für die Mietzahlung bezogen sich auf den Monat Mai
2. Dass und weswegen die Beklagte bei Fälligkeit der Mieten jeweils zu Beginn der betreffenden Monate unverschuldet an der Entrichtung gehindert gewesen wäre, wurde nicht dargelegt. Ein medizinischer Grund wurde nachvollziehbar nicht vorgetragen. Vielmehr wurde im Hinblick auf die Störung des Hausfriedens lediglich dargelegt, dass die Beklagte „gegebenenfalls psychische Probleme“ habe. Welche Erkrankung bestanden haben soll, wurde ebenso wenig dargelegt, wie die konkreten Auswirkungen auf die Schuldfähigkeit der Beklagten, schon gar nicht im Hinblick auf die bestehenden Zahlungsverpflichtungen. Auch wurde nicht dargelegt, ab welchem Zeitpunkt krankheitsbedingte Beeinträchtigungen bestanden haben sollen. Ein irgendwie gearteter Hinweis auf eine krankheitsbedingte Schuldunfähigkeit der Beklagten im Zeitpunkt der Fälligkeit der beiden Mietzahlungen ergab sich auch nicht aus dem vorgelegten Attest der Klinik vom 16.05.
3. Dieses bezieht sich ebenfalls nur auf den Zeitraum Mai 2023, enthält keine Diagnose und keinerlei Aussage zu einer etwaigen Schuldunfähigkeit insbesondere zu einem früheren Zeitpunkt. Vielmehr wird lediglich angemerkt, dass aus fachärztlicher Sicht davon auszugehen sei, dass auffälliges Verhalten der Patientin in der Nachbarschaft und in der eigenen Wohnung krankheitsbedingt war. Aus dem Umstand, dass ausweislich des vorgelegten Betreuerausweises das Amtsgericht Grünstadt eine gesetzliche Betreuung für die Beklagte angeordnet hatte, konnte ebenfalls kein zwingender Rückschluss auf eine Schuldunfähigkeit hinsichtlich der versäumten Mietzahlungen gezogen werden. Vor diesem Hintergrund bestand auch keine Hinweispflicht des Amtsgerichts, deren Verletzung die Berufung rügt. Erstmals im Berufungsverfahren wurde nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist mit Schriftsatz vom 19.12.2023 vorgetragen, dass die Beklagte an einer paranoiden Schizophrenie leide und eine „Vertragspflichtverletzung aufgrund dieses wahnhaften Zustandes der Beklagten schuldhaft nicht stattgefunden“ habe. Ungeachtet des Umstandes, dass Gründe für eine Zulassung dieses streitigen Vorbringens nebst dem Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens nach § 531 Abs. 2 ZPO weder dargelegt noch ersichtlich sind, geht auch aus diesem Berufungsvorbringen nicht hervor, dass und inwieweit die Beklagte bereits Anfang März und April 2023 aufgrund der behaupteten Erkrankung unverschuldet an der Erbringung der Mietzahlungen gehindert gewesen wäre. Vielmehr wird auch im Berufungsverfahren wiederum auf die fehlenden Möglichkeiten der Betreuerin im Mai 2023 abgestellt. Das fachärztliche Attest vom 22.09.2023 verhält sich hierzu ebenfalls in keiner Weise. Randnummer 32 Die Beklagte hat der Kündigung widersprochen. Mit ihrem erstmals im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 19.12.2023 gehaltenen Vortrag, dass eine Dekomposition der bestehenden Erkrankung und eine schwerwiegende Verschlechterung ihres Krankheitsbildes zu erwarten stehe, wenn sie ausziehen müsse und dann ein Suizid unmittelbar drohe, ist die Beklagte nicht ausgeschlossen. Der Mieter kann sich auf Härtegründe bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung berufen. Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (vgl. BeckOGK BGB § 574 Rn. 65). Randnummer 33 Ein Widerspruch ist nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorlag, der den Vermieter auch zur außerordentlichen Kündigung berechtigte. Hier waren aufgrund des bestehenden Zahlungsverzugs auch Gründe für die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Für den Ausschluss des Widerspruchsrechts ist es ohne Belang, dass diese außerordentliche Kündigung aufgrund des erfolgten Ausgleichs der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist (vgl. Schmitd-Futterer MietR BGB § 574, Rn. 11). Randnummer 34 Allerdings sind die Gerichte bei der Geltendmachung schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen, namentlich einer Suizidgefahr, selbst bei einer außerhalb des Anwendungsbereichs des § 574 BGB liegenden fristlosen Kündigung zur Vornahme einer Abwägung der beiderseitigen Interessen und zur Prüfung, ob ein wichtiger Grund für diese Kündigung trotz einer erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt, verpflichtet (vgl. BGH NZM 2017, 26 m.w.N.). Dies muss im Rahmen einer Abwägung nach § 573 BGB umso mehr gelten, selbst wenn ein Widerspruch nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen ist (vgl.

§ 574Rn.

7). Randnummer 35 Macht ein Mieter schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, erfordert es grundsätzlich einen hinreichend substanziierten Vortrag und insbesondere die Vorlage eines ausführlichen Attests des behandelnden Facharztes (vgl. BGH NZM 2021, 597, Rn. 28; NJW-RR 2019, 972 Rn. 38;

§ 574Rn.

25 m.w.N.). Das im Berufungsverfahren vorgelegte fachärztliche Attest vom 22.09.2023 bestätigt zwar das Bestehen einer paranoiden Schizophrenie, trifft aber keinerlei Aussage zum Bestehen einer Gesundheitsgefährdung in Gestalt einer Suizidgefahr. Die Frage, ob eine behauptete Suizidalität besteht, muss indes unabhängig davon beantwortet werden, ob sie auf einer - psychischen oder sonstigen - Erkrankung oder auf anderen - persönlichkeitsbedingten - Ursachen beruht (vgl. BVerfG NZM 2001, 951). Daher könnten insoweit geringere Anforderungen an die Substantiiertheit des Vortrags zu stellen und die Vorlage eines ärztlichen Attests gegebenenfalls entbehrlich sein. Darauf kommt es hier indes nicht an. Denn die Beklagte behauptet eine konkrete Suizidgefahr für den Fall, dass sie aus der Wohnung ausziehen müsse. Wird die Suizidgefahr im Einzelfall bereits durch den Erlass eines Räumungsurteils geschaffen, so ist dies zwar nach § 574 BGB bzw. im Rahmen der dargelegten Interessenabwägung zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW-RR 2023, 14, Rn. 12, 22ff.). Soll sich diese Gefahr allerdings erst im Falle der Vollstreckung verwirklichen, so liegt möglicherweise ein künftiges Vollstreckungshindernis vor. Dem Erlass eines Räumungsurteils steht dieser Umstand nicht entgegen, da die Frage der Vollstreckbarkeit generell im Erkenntnisverfahren keine Rolle spielt. Der Gläubiger hat auch dann einen Anspruch auf einen Titel, wenn er aus diesem zwar nicht sofort, möglicherweise aber zu einem späteren Zeitpunkt vollstrecken kann (vgl. Schmidt-Futterer MietR BGB § 574 Rn. 48;

§ 574Rn. 27; Blank/Börstinghaus Miet

R BGB § 574 Rn. 36). Randnummer 36 Nach dem Wortlaut des Vorbringens der Beklagten, dass ein Suizid unmittelbar drohe, wenn sie aus der Wohnung müsse, besteht die Gesundheitsgefahr nicht bereits bei einer Verurteilung zur Räumung (vgl. LG Berlin NZM 2002, 733). Dies gilt hier umso mehr, als sich die Beklagte nach dem unbestrittenen Vorbringen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21.02.2024 des laufenden Gerichtsverfahrens und der Bedeutung für sie gar nicht bewusst ist. Die Begründung einer Suizidgefahr bereits durch eine Verurteilung zur Räumung und Herausgabe kann danach ausgeschlossen werden. Diese Gefahr betrifft mithin allein die Vollstreckung und hindert den Erlass eines Räumungsurteils nicht. Randnummer 37 Das Festhalten der Kläger an der wirksam ausgesprochenen Kündigung stellt sich auch nicht aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Sinne der oben angeführten Rechtsprechung als rechtsmissbräuchlich dar. Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass die auf die fristlose Kündigung beschränkte Wirkung des Nachholrechts des Mieters dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspricht, sodass der gemäß Art. 20 Abs. 3 GG an Gesetz und Recht gebundene Richter diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen dürfe, die so im Gesetzgebungsverfahren nicht umgesetzt wurde (vgl. BGH NZM 2023, 28). Eine Rechtsmissbräuchlichkeit des Festhaltens an der wirksamen Kündigung kann daher allenfalls in besonders gelagerten Ausnahmefällen in Betracht kommen (vgl.

§ 569Rn.

79). Neben dem zeitnahen vollständigen Ausgleich sämtlicher Zahlungsrückstände soll Voraussetzung sein, dass keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen und zu erwarten steht, dass zukünftig keine weiteren Zahlungsrückstände entstehen (vgl. LG Berlin NZM 2014, 862). Hier kann das Bestehen einer Betreuung nebst Einwilligungsvorbehalt bei der Vermögenssorge dafür sprechen, dass keine weiteren Zahlungsrückstände zu erwarten sind. Nachdem die Beklagte ihr Einkommen derzeit aber über Krankengeld erzielt und dieses nur zeitlich befristet gewährt wird, ist jedoch bereits zweifelhaft, ob die Mietzahlungen auch längerfristig gewährleistet sind. Dies insbesondere, nachdem die erstinstanzlich noch behauptete Genesung der Beklagten nach dem Berufungsvorbringen ersichtlich nicht eingetreten ist. Nach dem vorgelegten Attest vom 22.09.2023 ist die Beklagte auf absehbare Zeit erheblich in ihrer Erwerbsfähigkeit eingeschränkt. Dessen ungeachtet ist aber maßgebend, dass es auf der Grundlage des unbestrittenen Vorbringens der Kläger in der Vergangenheit zu erheblichen Störung des Hausfriedens durch die Beklagte gekommen ist und noch kommt. Die Beklagte hat zwar den klägerseits dargelegten verwahrlosten Zustand ihrer Wohnung und körperliche Übergriffe auf Mitbewohner in Abrede gestellt, die dargelegten wiederholten und fortdauernden Beleidigungen der Mitmieter hat sie jedoch nicht substantiiert bestritten, sondern nur relativiert. Die mit Schriftsatz vom 19.02.2024 dargelegten Beleidigungen, eine Sachbeschädigung sowie Tätlichkeiten gegenüber der Tochter der Kläger blieben ebenfalls unbestritten. Ungeachtet der Frage, ob diese Verhaltensweisen der Beklagten schuldhaft waren oder nicht, begründen die andauernde Störung des Hausfriedens und die belegten Beschwerden der Mitbewohner ein Interesse der Kläger an der Beendigung des Mietverhältnisses und stellen einen legitimen Grund für das Festhalten an der Kündigung dar. Randnummer 38

1. Die Entscheidung zur Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO. Der vom Amtsgericht vorgenommene Verweis auf das Fehlen von Härtegründe nach § 574 BGB bei der Frage, ob eine Räumungsfrist einzuräumen ist, vermag nicht zu überzeugen, da eine pauschale Übertragung dieser Gründe im Rahmen des § 721 ZPO nicht in Betracht kommt (vgl. Schmidt-Futterer MietR ZPO § 721 Rn. 18). Die Beklagte hat zu ihren bisherigen Bemühungen um Ersatzwohnraum zwar nichts Konkretes vorgetragen, lediglich das diesbezügliche Bemühen des Betreuers kundgetan. Zu ihren Gunsten ist aber die gerichtsbekannt angespannte Lage auf dem hiesigen Wohnungsmarkt und der Umstand zu berücksichtigen, dass sie auf der Grundlage ihres Berufungsvorbringens und des vorgelegten ärztlichen Attests an einer inzwischen als chronisch anzusehenden psychischen Erkrankung in Form einer paranoiden Schizophrenie leidet. Den Interessen der Kläger ist im Hinblick auf die Zahlung der Miete insoweit Rechnung getragen, als die der Kündigung zugrunde liegenden Rückstände beglichen worden sind und zumindest derzeit die Zahlung der laufenden Miete im Rahmen der bestehenden gesetzlichen Betreuung gewährleistet erscheint. Dass die Kläger dringend auf die Wohnung angewiesen wären oder diese bereits weitervermietet hätten, ist weder dargelegt noch ersichtlich. Allerdings ist im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen, dass krankheitsbedingt mit weiterem Fehlverhalten der Beklagten jedenfalls in Form von Beleidigungen der Mitmieter gerechnet werden muss. Zumindest im Februar 2024 ist es darüber hinaus zu Tätlichkeiten gegenüber der Tochter der Kläger und einer Sachbeschädigung gekommen. Unter Berücksichtigung dieser Interessen der Parteien erscheint die Einräumung einer Räumungsfrist von Amtswegen angezeigt und sachgerecht; eine Erstreckung über einen Zeitraum von 3 Monaten hinaus kommt indes nicht in Betracht. Randnummer 39
2. DieRevisionwarnichtzuzulassen.Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind weder geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Randnummer 40
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 41
4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Randnummer 42
5. Die Streitwertbemessung erfolgt gemäß §§ 47, 48 GKG.