Sanierungsrechtliche Genehmigung eines Grundstückkaufvertrags Orientierungssatz 1. Die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geforderte deutliche Verfehlung des vereinbarten Werts im V

Abs. 1 ergibt, liegt. Randnummer 64 § 153 Abs. 1 BauGB lautet wie folgt: Randnummer 65 „Sind aufgrund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuches Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.“ Randnummer 66 Die Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen findet nach den Vorschriften im

1. Abschnitt des fünften Teils, also den § 93 ff. BauGB statt. Zu diesen Vorschriften gehört insbesondere § 95 Abs. 1, der bestimmt, dass sich die Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem in § 194 geregelten Verkehrswert bemisst. Die grundsätzliche Geltung dieser Vorschriften ordnet § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB an, wenn er in seinem Tatbestandsteil (Halbsatz 1) auf Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen „nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs“ Bezug nimmt. Die allgemeinen Regeln und Grundsätze der Wertermittlung nach diesen Vorschriften (§§ 192 ff. BauGB), ergänzt durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV), gelten daher auch bei der Bestimmung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen in Sanierungsgebieten, sofern nicht die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung kommen (vgl. Reidt , in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
2. Aufl. 2014, § 153 Rn. 1). Randnummer 67 § 153 Abs. 1 modifiziert diese Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen, indem er bestimmt, dass sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Dabei ist es unerheblich, ob diese Werterhöhungen auf die Aussicht auf die Sanierung, die Vorbereitung der Sanierung oder die Durchführung der Sanierung zurückzuführen sind. Randnummer 68 In § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, LS, juris) und eine gesetzliche unwiderlegbare Vermutung, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks die Vereinbarung eines Gegenwertes, der über dem sanierungsunbeeinflussten Wert liegt, die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwert (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 4, juris). Randnummer 69 Die Gemeinde hat eine sog. Preisprüfung durchzuführen. Dabei soll zum einen ausgeschlossen werden, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines entsprechend hohen Kaufpreises entzieht; zum anderen soll der Erwerber davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, also einmal bei der Entrichtung des Kaufpreises und dann ein zweites Mal bei der Zahlung des Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB (vgl. Reidt , a.a.O., § 153 Rn. 11). Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück „über dem Wert“ liegt, der sich Anwendung des Abs. 1 ergibt, ist das Bundesverwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der vereinbarte Gegenwert den sanierungsunbeeinflussten Wert in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen muss, um die Rechtsfolge des § 153 Abs. 2 BauGB begründen zu können. Damit trägt die Rechtsprechung der Tatsache Rechnung, dass sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Bodenpreise nicht mit letzter Genauigkeit ermitteln lassen, sondern von einer gewissen Streuung auszugehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.01.1998 - 4 B 221/97 -, Rn. 4, juris). Randnummer 70 Dass die Beklagte auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, dass eine für den Rechtsverkehr in erkennbarer Weise deutliche Verfehlung vorliegt, wenn der sanierungsunbeeinflusste Wert des Grundstückes um mehr als 10 % überschritten wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden. Randnummer 71 Letztlich folgt daraus, dass die Gemeinde auch nach ihrer Auffassung geringfügig überhöhte Preise genehmigen muss. Ein Versagungsermessen steht ihr in diesen Fällen nicht zu. Um aber zu vermeiden, dass diese überhöhten Preise als Vergleichsmaßstab für andere Kaufverträge genommen und wiederum geringfügig überschritten werden und es so zu einem langsamen Aufstocken der Preise trotz Preisprüfung kommt, kann die Gemeinde in der Genehmigungsverfügung ausdrücklich den Wert i.S.d. § 153 Abs. 1 BauGB festlegen, der nach ihrer Auffassung maßgeblich ist (vgl. Reidt , a.a.O., § 153 Rn. 14). Randnummer 72 Die Vereinbarung eines Kaufpreises von 62.500,00 € im Kaufvertrag vom 25.06.2012 liegt über dem Wert,

§ 153Abs. 1 Bau

GB ergibt. Randnummer 73 Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV). Randnummer 74 Bezüglich der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes XXX , A-Stadt liegen insgesamt drei Wertermittlungsgutachten vor, wobei das Gutachten des Sachverständigen XXX nicht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 25.06.2012, sondern vom Amtsgericht A-Stadt in einem Zwangsversteigerungsverfahren des Grundstückes im Jahre 2011 und damit ca. ein Jahr früher eingeholt worden ist. Randnummer 75 Betrachtet man vorrangig die Gutachten des Sachverständigen XXX und des Gutachterausschusses bei der Hansestadt Lübeck lässt sich zunächst anmerken, dass das Gutachten des Gutachterausschusses zur Wertermittlung das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren – nicht aber das Ertragswertverfahren - heranzieht. Nach dem Sachwertverfahren gelangt es zu einem Grundstückswert von 38.000,-- € und nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Wert von 45.000,-- €. Im Gutachten XXX werden das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren angewandt. Auf eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens wurde verzichtet. Es gelangt zu einem Ertragswert von 57.000,-- € und einem Sachwert von 61.000,-- €. Unmittelbar vergleichen lassen sich die Gutachten daher nur in Bezug auf das Sachwertverfahren. Randnummer 76 Das Gutachten XXX kommt in Anwendung des Sachwertverfahrens, das am Ende der gutachterlichen Ausführungen auch deutlich höher gewichtet wird als das Ertragswertverfahren (0,90 statt 0,50), im Wesentlichen deshalb zu einem höheren Sachwert und damit im Ergebnis zu einem deutlich höheren Verkehrswert als der Gutachterausschuss bei der Hansestadt Lübeck, weil ein Sachwertfaktor (Marktanpassung) von 1,45 angesetzt worden (S. 18 des Gutachtens XXX). Der Gutachterausschuss hat indes keine Marktanpassung nach oben oder unten vorgenommen und deshalb einen Faktor von 1,0 angenommen. Wäre diese Marktanpassung nach oben im Gutachten XXX unterblieben, wäre der Sachverständige XXX beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von ebenfalls 1,0 nach seiner eigenen Berechnung (S. 18 des Gutachtens XXX) lediglich zu einem marktangepassten Sachwert von 31.071,77 € (66.576,77 € - 35.505,00 €) gelangt. Bei der seinerseits vorgenommen Berechnung und Gewichtung auf S. 28 des Gutachtens hätte dies beim Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von nur 1,0 lediglich zu einem Verkehrswert von ca. 40.000,00 € [(31.071,77 € x 0,90 + 57.000,00 € x 0,50) / 1,40 = 40.331,85 €] geführt. Randnummer 77 Der Ansatz eines Marktanpassungsfaktors von 1,45 durch den Sachverständigen XXX ist nach Auffassung der Kammer methodisch fehlerhaft erfolgt und muss deshalb unberücksichtigt bleiben. Randnummer 78 Marktanpassungsfaktoren sind nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmowertV insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 2 BauGB). Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet wurden, die keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufweisen und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit der Grundstücksart zuzurechnen sind, für die der daraus ermittelte Sachwertfaktor gelten soll. Soweit die zur Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogenen Kaufpreise durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflusst sind, sind sie insoweit zu "bereinigen“ (vgl. Kleiber , Marktwertermittlung nach ImmoWertV,

1. Aufl. 2013, § § 14 ImmoWertV Rn. 21). Hierfür führt Kleiber (a.a.O., Rn. 21) folgendes Beispiel an: Randnummer 79 Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde für ein Einfamilienhaus ein Kaufpreis von 300.000,00 € erzielt. Der für das Objekt nach Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmowertV ermittelte (vorläufige) Sachwert beläuft sich auf 400.000,00 €. Randnummer 80 Sachwertfaktor i= 300.000,00 € (Kaufpreis) / 400.000,00 (vorläufige Sachwert) = 0,75 Randnummer 81 Das ausgewogene Mittel aus einer ausreichenden Zahl nach vorstehenden Grundsätzen ermittelter Einzelergebnisse ergibt dann den Sachwert- bzw. Marktanpassungsfaktor (vgl. Kleiber , a.a.O., Rn. 21). Randnummer 82 Der Sachverständige XXX hat in seinem Schreiben vom 21.05.2016 gegenüber dem Gericht ausgeführt, wie er zu dem angesetzten Marktanpassungsfaktor von 1,45 gelangt ist. Nach der vorliegenden Formel der statistischen Auswertung des Gutachterausschusses ergäbe sich ein Marktanpassungsfaktor von rund 1,
2. Dieser gelte für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Kleine Stadthäuser auf der Altstadtinsel seien jedoch ein eigener Teilmarkt, da sie gefragter seien und einen ganz eigenen Charme besitzen würden. Entsprechend habe er das Erfordernis gesehen, den Marktanpassungsfaktor von Doppel- und Reihenhäusern zu modifizieren, d. h. zu erhöhen. Zur Bestimmung des Erhöhungsmaßes habe er Vergleichskaufpreise vom Gutachterausschuss A-Stadt von 2004 bis 2006 untersucht und ermittelte Kaufpreise von rund 1.896,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für intakte Häuser festgestellt. Da bei dem streitgegenständlichen Objekt erhebliche Investitionen erforderlich seien, die er überschlägig mit rund 500,00 €/m² Wohnfläche angesetzt habe (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von rund 35.000,00 € auf S. 23 seines Gutachtens) habe er den Mittelwert auf rund 1.400,-- € pro Quadratmeter Wohnfläche für sanierungsbedürftige Gebäude reduziert. Für das Bewertungsobjekt entspreche die Multiplikation von Vergleichswert mit Wohnfläche (68 qm x 1.400,-- € pro qm) einem Sachwert von rund 95.000,-- € und würde einen Marktanpassungsfaktor von rund 1,43, bezogen auf den vorläufigen Sachwert, entsprechen (rückwärts gerechnet). Zur Absicherung des Ergebnisses seines Vergleiches vor Ort habe er dann den Marktanpassungsfaktor aus bundesdurchschnittlichen Verkäufen von Doppel- und Reihenhäusern herangezogen und mit den Werten von Einfamilienhäusern verglichen. Diese Faktoren hätten bei 1,56 für Reihenhäuser und 1,52 bei Einfamilienhäusern mit einem Mittelwert von 1,54 gelegen. In einer Gewichtung zur Ermittlung seines eigenen Marktanpassungsfaktors habe er dem nur ein Gewicht von 20 % beigemessen, seinem eigenen Faktor von 1,43 ein Gewicht von 80 %. Das Resultat sei der angewendete Faktor von 1,45 in der Sachwertberechnung. Randnummer 83 Der Sachverständige XXX hat damit unter Berücksichtigung der von ihm angesetzten objektspezifischen Grundstücksmerkmale (v.a. erforderliche Aufwendungen für die Sanierung des Gebäudes) von dem konkreten Bewertungsobjekt auf einen allgemeinen Anpassungsfaktor geschlossen. Dies ist nach Überzeugung der Kammer mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV nicht vereinbar. Randnummer 84 Methodisch richtig wäre es gewesen, im Rahmen der Erörterung der Marktanpassung - wie der Sachverständige XXX (S. 15 f.) und der Gutachterausschuss (S. 12) in ihren Gutachten - bei der Erörterung der Marktanpassung des Sachwertes darauf einzugehen, ob bezüglich des Teilmarktes, dem das Bewertungsobjekt zuzuordnen ist (Lübecker Altstadt), mathematisch-statistisch gesicherte Erkenntnisse über die Relation zwischen Sachwerten und Kaufpreisen bestehen. Randnummer 85 Das Gutachten des Sachverständigen XXX kann daher der Ermittlung des Wertes,

§ 153Abs. 1 Bau

GB ergibt, nicht zugrunde gelegt werden. Das Gutachten des Gutachterausschusses – wie auch des Sachverständigen XXX - kommen jeweils in für die Kammer methodisch nachvollziehbarer Weise zu einem Verkehrswert von 45.000,00 €. Die Beklagte ist daher zutreffend davon ausgegangen, dass nur ein Kaufpreis bis zu 49.500,00 € (Aufschlag von 10 % gegenüber dem jeweiligen Kaufpreis) genehmigungsfähig ist. Randnummer 86 Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Wert,

§ 153Abs. 1 Bau

GB ergibt, ist die Versagung der Genehmigung auf Rechtsfolgenseite zwingend; ein Ermessensspielraum steht der Gemeinde nicht zu (vgl. Krautzberger , in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand

1. EL 2016, § 145 Rn. 22).
2. Randnummer 87 Auch der Hilfsantrag ist unbegründet, da – wie unter Ziff. 1 ausgeführt – maximal ein Kaufpreis von 49.500,00 € genehmigungsfähig ist. Randnummer 88 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil er keinen Sachantrag gestellt hat und damit kein Kostenrisiko eingegangen ist (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO). Randnummer 89 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001294073