Randnummer 13 Die Vereinbarung sei formbedürftig, weil sie auf eine wesentliche Nutzungseinschränkung der verkauften Grundstücke gerichtet sei und nach dem Willen der Parteien eine Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag gebildet habe. Sie behauptet, der Beklagten sei es – was unstreitig ist - darauf angekommen, das Grundstück nur zu verkaufen, wenn auf ihm zukünftig keine Milchproduktion bzw. Milchverarbeitung stattfinde. Randnummer 14 Eine Ausnahme von der Beurkundungsbedürftigkeit solcher Vereinbarungen komme nicht in Betracht. Der Bundesgerichtshof habe seine – nicht allgemein geteilte Auffassung - zur formfreien Abänderbarkeit von Grundstückskaufverträgen nach der Auflassung nicht konsequent verfolgt und habe vereinzelt die Formfreiheit erst für die Zeit nach dem dinglichen Vollzug des Kaufvertrages angenommen. Eine formfreie Abänderbarkeit schon nach der Auflassung müsse auch ausscheiden, wenn die Eigentumsumschreibung der Auflassung nicht automatisch nachfolge oder wenn es um Vereinbarungen gehe, die eine durch die Auflassung selbst noch nicht erfüllte Übereignungspflicht beträfen. Randnummer 15 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte zu 2) seien von dem Verbot zur Milchverarbeitung nicht betroffen. Die Klägerin, die unstreitig weder Milch noch ihre Bestandteile oder ihre Produkte verarbeitet, habe mit dem Verkauf der Grundstücke nicht gegen ein Verbot zur Milchverarbeitung verstoßen. Sie behauptet, die „S R E GmbH“ sei in einem völlig anderen Geschäftsbereich tätig. Randnummer 16 Die hinter dem Drittwiderbeklagten zu 1) stehende „L D GmbH“ verarbeite ebenfalls keine Milch; sie produziere aus Molke, die bei der Käseherstellung gewonnen werde, Zusatzstoffe für die Lebensmittelproduktion, z.B. Kasein, Laktate, Lactoglace, Molkeproteine. Randnummer 17 Sie sind der Auffassung, das Wettbewerbsverbot sei ohnehin wegen Verstoßes gegen das Kartellrecht unwirksam. Randnummer 18 Die Klägerin meint darüber hinaus, sie sei mit der Entgegennahme der Kaufgrundstücke nicht in Annahmeverzug. Sie behauptet, die Beklagte habe das Grundstück nicht vereinbarungsgemäß übergeben wollen. Die Beklagte habe vor dem Übergabetermin am 01.09.2014 Einbauten zerstört und die Übergabe von vertragswidrigen Bedingungen abhängig gemacht. Randnummer 19 Der Drittwiderbeklagte zu 1), der unstreitig ebenfalls keine Milch oder Milchprodukte verarbeitet, behauptet, seine Treugeberin, die „L D GmbH“, beabsichtige nicht, auf dem Grundstück Rohmilch nach § 4 Abs. 1 MilchFettG zu verarbeiten. Allenfalls komme die Verarbeitung einzelner Milchbestandteile, beispielsweise die Gewinnung von Proteinen aus dem Milcherzeugnis Molke in Betracht. Randnummer 20 Die Klägerin beantragt, Randnummer 21 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin Randnummer 22 das teilweise bebaute Grundstück in S,… G1 ,… Amtsgericht S, Grundbuch von S, .., sowie Randnummer 23 das teilweise bebaute Grundstück in S, … G2 , … Amtsgericht S, Grundbuch von S, …, Randnummer 24 herauszugeben. Randnummer 25 Die Beklagte beantragt, Randnummer 26 die Klage abzuweisen, Randnummer 27 widerklagend Randnummer 28 1. die Klägerin zu verurteilen, die Löschung der Vormerkungen (Eigentumsverschaffungsanspruch), eingetragen beim Amtsgericht S im Grundbuch von S, Randnummer 29 a) G1 , auflösend bedingt abgetreten an den Drittwiderbeklagten zu 1, und Randnummer 30 b) G2 , auflösend bedingt abgetreten an die Drittwiderbeklagte zu 2, Randnummer 31 zu bewilligen und die in den nachstehenden Anträgen zu 3. und 4. bezeichneten Löschungsbewilligungen der Drittwiderbeklagten zu 1) und 2) beizubringen; Randnummer 32 Zug um Zug gegen Zahlung von 100.000 € durch die Beklagte an die Klägerin; Randnummer 33 2. festzustellen, dass die Klägerin sich mit der unter 1. bezeichneten Zahlung von 100.000,00 € durch die Beklagte im Annahmeverzug befindet; Randnummer 34 3. den Drittwiderbeklagten zu 1) zu verurteilen, die Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch von S G1 eingetragenen Vormerkung (Eigentumsverschaffungsanspruch) zu bewilligen; Randnummer 35 4. die Drittwiderbeklagte zu 2) zu verurteilen, die Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch von S G2 eingetragenen Vormerkung (Eigentumsverschaffungsanspruch) zu bewilligen. Randnummer 36 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagten beantragen , Randnummer 37 die Widerklagen abzuweisen. Randnummer 38 Die Beklagte vertritt die Auffassung, die Klage auf Herausgabe des Grundstücks sei unbegründet. Sie sei berechtigt gewesen, von dem Kaufvertrag zurückzutreten. Randnummer 39 Die Klägerin habe den aus der Vereinbarung folgenden Anspruch auf Unterlassung von dem Verbot zur Milchverarbeitung entgegenstehenden Handlungen nicht erfüllt. Randnummer 40 Bei dem Verbot zur Milchverarbeitung handele es sich um ein Wettbewerbsverbot, das die Parteien aufgrund ihres im April 2013 geführten Schriftwechsels vereinbart hätten. Die Vereinbarung sei wirksam und habe insbesondere nicht
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne ein Grundstückskaufvertrag vor der Eigentumsumschreibung formlos abgeändert werden, wenn jedenfalls – wie hier - die Auflassung bereits erfolgt sei. Randnummer 41 Die Klägerin habe gegen das Wettbewerbsverbot verstoßen. Die Beklagte behauptet - insoweit unstreitig - dass die Klägerin in den Folgekaufverträgen mit den Käufern ein Verbot, auf dem Grundstück der Beklagten keine industrielle Verarbeitung von Milch vorzunehmen, nicht vereinbart habe. Darüber hinaus habe die Klägerin den größten Teil des Betriebsgeländes an einen ihrer - der Beklagten - Wettbewerber, die L D GmbH, für die der Widerbeklagte zu 1) als Treuhänder aufgetreten sei, verkauft. Die L wolle auf dem Grundstück einen Betrieb zur Milchverarbeitung errichten. Randnummer 42 Die Klägerin habe auch ihre Pflicht zur Abnahme des Grundstückes nicht erfüllt. Ihr sei die Abnahme nicht durch den Verkauf der Grundstücke an die Drittwiderbeklagten unmöglich geworden. Randnummer 43 Zur Widerklage vertritt die Beklagte die Auffassung, die Klägerin und die Drittwiderbeklagten seien verpflichtet, die Löschung der zu ihren Gunsten in den Grundbüchern eingetragenen Auflassungsvormerkungen nach § 894 BGB zu bewilligen. Die Grundbücher seien unrichtig geworden, nachdem sie - die Beklagte - von dem Kaufvertrag mit der Klägerin zurückgetreten sei. Gegenüber den Drittwiderbeklagten sei der Anspruch auf Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkungen darüber hinaus auch deshalb begründet, weil die Auflassungserklärungen und die Abtretungen der Übereignungsansprüche an die Drittwiderbeklagten zum einen wegen Sittenwidrigkeit und zum anderen zum wegen Verstoßes gegen das zwischen der Klägerin und der Beklagten schlüssig vereinbarten Abtretungsverbot nichtig seien. Entscheidungsgründe Randnummer 44 I. Die Klage ist unbegründet. Randnummer 45 Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB. Randnummer 46 Es kann hier dahinstehen, ob die Klägerin, obwohl sie unter § 2.3 der mit den Drittwiderbeklagten geschlossenen Kaufverträge vom 18.08.2014 ihre gegen die Beklagte gerichteten Eigentumsverschaffungsansprüche an die diese Käufer abgetreten hatte, Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe des Grundstücks geblieben war, weil diese, auf eine Vereitelung des Rechtserwerbs der „S R E GmbH“ gerichteten Abtretungen wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig waren. Ihre auf Eigentumsverschaffung gerichteten Ansprüche aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 07.03.2013 sind jedenfalls infolge des Rücktritts der Beklagten von diesem Kaufvertrag nach § 346 Abs. 1 BGB erloschen. Randnummer 47 Die Beklagte war nach § 323 Abs. 1 BGB berechtigt, mit Schreiben vom 20.11.2014 den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber der Klägerin zu erklären, weil die Klägerin ihre Leistungspflicht aus dem Kaufvertrag verletzt hatte, indem sie die Kaufgrundstücke zunächst an die „S R E GmbH“ und sodann nochmals an die Drittwiderbeklagten verkaufte, ohne in den Kaufverträgen mit diesen Käufern ein Verbot zur Milchverarbeitung zu vereinbaren. Randnummer 48 Die Klägerin hat sich mit seinem Schreiben vom 26.04.2013, das eine Annahme des gleichlautenden Vertragsangebots der Beklagten vom 16.04.2013 darstellt, verpflichtet, auf dem Kaufgrundstück zeitlich unbeschränkt keine industrielle Verarbeitung von Milch vorzunehmen Die Einigung der Parteien über dieses „Verbot zur Milchverarbeitung“ ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben. Randnummer 49 Die Vereinbarung ist nicht nach § 125 BGB nichtig. Die Einigung war hier formfrei wirksam, sie bedurfte insbesondere nicht
1 Satz 1 BGB. Randnummer 50 Die Vereinbarung eines Verbots zur Milchverarbeitung auf den Kaufgrundstücken stellt zwar eine nachträgliche Ergänzung des notariellen Kaufvertrages dar, die ihrerseits grundsätzlich der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Dem sachlichen Anwendungsbereich des Formzwangs von § 311b BGB unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäft gehören (BGH, Urteil vom 08.04.1988, V ZR 260/86, NJW 1988, 3263, zitiert Beck-online; BGH, Urteil vom 26.10.1973, V ZR 194/72, Rn. 35, zitiert Juris). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern (BGH, Urteil vom 05.04.2001, VII ZR 119/99, DNotZ 2001, 798 [799], zitiert Beck-online, Kanzleiter, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 311b BGB Rn. 57f, zitiert Beck-online). Hier wird durch die Vereinbarung der Parteien über ein Verbot der Milchverarbeitung auf den Kaufgrundstücken eine bereits formgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändert. Mit der Vereinbarung, bestimmte Handlungen auf den Kaufgrundstücken zu unterlassen, wird der wirtschaftliche Wert des Grundstücks gemindert. Das gilt für die beiden Kaufgrundstücke in besonderer Weise, weil die auf den Grundstücken noch vorhandenen Anlagen zur Milchproduktion nicht mehr auf dem Grundstück betrieben werden dürfen, was eine vergleichbare Anschlussnutzung unmöglich macht und ggfs. auch den Abbau der alten Anlagen zwingt, um eine anderweitige Nutzbarkeit des Grundstücks zu ermöglichen. Randnummer 51 Die Vereinbarung unterlag aber nicht mehr dem zeitlichen Anwendungsbereich des Formzwangs nach § 311b BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zeitliche Schranke, bis zu der Änderungen und Ergänzungen der Beurkundung bedürfen, die Auflassung. Danach seien sie nicht mehr formbedürftig, weil mit der Auflassung die Veräußerungs- und Erwerbspflicht durch Erfüllung erloschen seien (BGH, Urteil vom 14.05.1971, V ZR 25/69, NJW 1971, 1450, zitiert Beck-online; BGH, Urteil vom 28.09.1984, V ZR 43/83, NJW 1985, 266, zit. Beck-online; BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263, zitiert Beck-online; BGH, Urteil vom 28.10. 2011 - V ZR 212/10, Rn. 15, NJW-RR 2012, 18 [19], zitiert Beck-online; zur Gegenauffassung: Kanzleiter, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 311b BGB Rn. 59 mit Nachweisen, zitiert Beck-online). Dieser Ausnahmetatbestand liegt hier vor. Die Parteien hatten die Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB unstreitig bereits mit der Beurkundung des Kaufvertrages erklärt, vgl. § 5 des Kaufvertrages, als sie im April 2014 das Verbot der Milchverarbeitung vereinbarten. Es liegt auch keine Gegenausnahme vor, wonach Änderungen eines Grundstückskaufvertrages zwischen Auflassung und Grundbucheintragung formbedürftig sind, wenn die vom Verkäufer zur Übertragung des Eigentums geschuldeten Handlungspflichten mit der Auflassung noch nicht vollständig erfüllt worden sind. Dass soll eine abweichende Fallgestaltungen betreffen, in denen es um nachträgliche Vereinbarungen geht, die eine durch die Auflassung selbst noch nicht erfüllte Übereignungspflicht betreffen und diese zum Nachteil des Übertragenden maßgeblich modifizieren (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.10.1997, 9 U 24/97, Rn. 46, NJW 1998, 2225 [2227]). Um einen solchen Fall handelt es sich hier nicht. Randnummer 52 Die Vereinbarung des Verbots der Milchverarbeitung verpflichtet die Klägerin, auf dem Kaufgrundstück zeitlich unbeschränkt keine industrielle Verarbeitung von Milch vorzunehmen. Hierbei handelt es sich um eine grundstücksbezogene Unterlassungsverpflichtung, die für beide verkauften Grundstücke gelten sollte. Die Parteien beziehen die Vereinbarung ausdrücklich auf den notariellen Kaufvertrag zur UR-Nr. 132/2103 und übernehmen daraus den Begriff des „Kaufgrundstücks“, der gem. § 1 III die zu verkaufenden Grundstücke Randnummer 53 G1 und G2 bezeichnete. Die Klägerin hatte sich aufgrund der Vereinbarung darüber hinaus verpflichtet, die Nutzungsbeschränkung mit ihren Rechtsnachfolgern zu vereinbaren. Die Vereinbarung sieht vor, dass das Verbot zur Milchverarbeitung nicht nur den Käufer als Eigentümer dieses Grundstücks trifft, sondern insbesondere auch für etwaige Mieter oder Pächter des Grundstückes sowie für jeden Rechtsnachfolger des Käufers gilt. Da bei wörtlichem Verständnis der Vereinbarung eine zum Nachteil der am Vertrag nicht beteiligten späteren Käufer – der „S R E GmbH“ und den Drittwiderbeklagten – vorläge, die als Vertrag zulasten Dritter rechtlich nicht zulässig wäre, ist sie nach ihrem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass die Klägerin sich verpflichtete, im Falle eines Weiterverkaufs der Kaufgrundstücke die mit der Beklagten vereinbarte Unterlassungspflicht auf die neuen Käufer zu übertragen. Randnummer 54 Die Begründung einer Pflicht, auf einem Grundstück die Herstellung oder Verarbeitung von Milcherzeugnissen zu unterlassen, ist nicht nach § 134 BGB nichtig. Die als grundstücksbezogene Unterlassungspflicht auszulegende Vereinbarung führt nicht zu einer Verhinderung, Einschränkung oder Verfälschung des Wettbewerbs im Sinne von § 1 GWB. Die Verpflichtung zur Unterlassung einer Produktion auf dem Grundstück stellt keine unzulässige Vertikalvereinbarung dar, weil sie keine Handlungspflichten begründet. Sie lässt sich grundsätzlich auch nicht als horizontale Wettbewerbsbeschränkung einordnen. Die insoweit erfolgende Selbstbeschränkung eines Grundeigentümers ist wie die teilweise Verabschiedung vom Markt kartellrechtlich neutral (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 30.08.2007, 1 Kart U 3/05, Rn. 97, 101, zu einer Dienstbarkeit, zit. Juris). Zu einem Missbrauch einer marktbeherrschenden Stellung nach § 19 Abs. 1, Abs. 4 Nr. 1 GWB haben die Klägerin und die Drittwiderbeklagten nicht vorgetragen. Randnummer 55 Die Klägerin hat ihre aus der Vereinbarung folgende Pflicht, im Falle eines Weiterverkaufs des Grundstücks die neuen Käufer an das grundstücksbezogene Produktionsverbot zu binden, verletzt. Denn in den von ihr mit der „S R E GmbH“ und den Drittwiderbeklagten geschlossenen Kaufverträgen war mit den Käufern nicht vereinbart worden, dass sie auf den Kaufgrundstücken keine Milch verarbeiten dürfen. Randnummer 56 Da die Klägerin allgemein verpflichtet war, das Verbot der Milchverarbeitung an ihre Käufer weiterzugeben, kommt es nicht drauf an, dass die „S R E GmbH“ und die Drittwiderbeklagte zu 2) nicht zum milchverarbeitenden Gewerbe gehören oder ob sie einen milchverarbeitenden Betrieb auf dem Kaufgrundstück einrichten wollen. Ebenso wenig ist es erheblich, ob die Treugeberin des Drittwiderbeklagten zu 1), die L D GmbH, oder ein mit ihr verbundenes Unternehmen Milch im Sinne der Vereinbarung verarbeitet. Randnummer 57 Die Klägerin hat auch nachträglich nicht mit ihren Käufern eine solche Unterlassungspflicht vereinbart, obwohl sie von der Beklagten hierzu mehrfach aufgefordert worden war. Solche Nachverhandlungen wären mit der Drittwiderbeklagten zu 2) auch nicht von vornherein aussichtslos gewesen, weil die Gesellschafter der Klägerin auch bestimmenden Einfluss bei der Drittwiderbeklagte zu 2) haben. Randnummer 58 II. Die Widerklagen haben Erfolg. Randnummer 59 1 . Widerklage gegen die Klägerin Randnummer 60
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