Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung: Nachweis der Auszahlungsvoraussetzungen für die auf einem Notaranderkonto hinterlegte Schlusszahlung durch Vorlage des Abnahmeprotokolls bei festgestellten Mängeln Leitsatz Freigabe hinterlegter Kaufpreis bei festgestellten Mängeln. (Rn.24) Orientierungssatz 1. Haben die Parteien eines Bauträgervertrags vereinbart, dass der Käufer die letzte Abschlagszahlung auf einen Notaranderkonto zu hinterlegen hat, die durch den Notar erst nach Vorlage eines vom Käufer unterschriebenen Abnahmeprotokolls, in dem vorhandene Mängel und deren geschätzte Beseitigungskosten zu benennen sind, und nur Höhe des Betrags, der das Zweifache der geschätzten Beseitigungskosten übersteigt, auszuzahlen ist, ist die Prüfung der Voraussetzungen für die Auszahlung des Restkaufpreis durch den Notar auf die ausdrücklich im Abnahmeprotokoll genannten Mängel beschränkt. (Rn.24) 2. Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll angeführt sind, sind nicht geeignet, die Freigabe des restlichen Kaufpreises zu hindern. (Rn.44) 3. Hinsichtlich von Mängeln, die nicht Abnahmeprotokolls aufgelistet sind, ist der Käufer auf seine allgemeine Mängelgewährleistungsrechte verwiesen. (Rn.32) 4. Es ist den Vertragsparteien jedoch unbenommen, jederzeit weitere Mängel und deren Beseitigungskosten einvernehmlich festzulegen und den Notar übereinstimmend zur Freigabe oder Zurückhaltung anzuweisen. (Rn.25) Tenor Der Beklagte wird verurteilt, folgende Willenserklärung gegenüber Herrn Notar K M, ...S/W abzugeben: Ich erkläre hiermit die Freigabe der auf den Notaranderkonten des vorgenannten Notars bei der X Sparkasse zu den Kontonummern 18708XXXX und 18709XXXX hinterlegten Beträge in Höhe von 6.268,60 € (B…Straße X, Wohnung Nummer 1), und 6.667,93 € (U…straße X, Wohnung Nummer 3) zuzüglich aller weiter aufgelaufenen und auflaufenden Zinsen zugunsten der Klägerin. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 42% und der Beklagte 58% zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 65.689,68 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Freigabe von Kaufpreiszahlungen aus drei Bauträgerverträgen sowie Vergütung von Zusatzleistungen. Randnummer 2 Der Beklagte hat von der Klägerin vier Eigentumswohnungen in W, Insel S zum Zwecke der Vermietung an Feriengäste erworben. Die Parteien streiten um die Freigabe der Schlusszahlung, die jeweils auf einen Notaranderkonto zu hinterlegen war und an die Klägerin auszuzahlen ist bei vollständiger und mängelfreier Fertigstellung. Randnummer 3 Mit notariellem Bauträgervertrag vom 2.11.2012 kaufte der Beklagte im von der Klägerin neu zu errichtenden Objekt in der B…Straße X in W die Wohnungen Nummer 2 und Nummer 5 zu einem Kaufpreis in Höhe von 1.495.000 €. § 9 des Bauträgervertrages sah vor, dass der Beklagte als Käufer 3,5 % des Kaufpreises als letzte Abschlagszahlung eine Woche vor Besitzübergabe auf ein vom Notar zu errichtendes Treuhandkonto einzahlt. Diese Abschlagszahlung nebst Treuhandkontozinsen sollte der Notar an die Klägerin auszahlen, sobald dem Notar ein vom Käufer unterschriebenes Abnahmeprotokoll mit folgenden Feststellungen vorliegt: „Der Gegenstand der Eigenbenutzung einschließlich Außenanlagen und der Gegenstand der Gemeinschaftsbenutzung sind vollständig fertiggestellt. Mängel liegen nicht vor.“. Wegen der weiteren Einzelheiten des Bauträgervertrages wird auf diesen Bezug genommen (Anlage K1, Blatt 7 ff. d.A.). Der Beklagte zahlte die letzte Abschlagszahlung auf das vom Notar errichtete Treuhandkonto. Auf dem Konto verblieb, nach dem der Beklagte einen Teilbetrag zur Auszahlung freigab, ein Betrag in Höhe von 7.325 € zuzüglich laufender Zinsen. Am 21.09.2015 gab der Beklagte schließlich den gesamten Restbetrag inklusive aufgelaufener Zinsen zur Auszahlung frei. Randnummer 4 Mit notariellem Bauträgervertrag vom 5.1.2013 kaufte der Beklagte in selben Objekt die Wohnung Nummer 1 zu einem Kaufpreis von 950.000 €. Auch hier zahlte der Beklagte die letzte Abschlagszahlung aufgrund identischer vertraglicher Regelungen auf das vom Notar errichtete Treuhandkonto in Höhe von 33.250,01 €. Am 14.09.2015 gab der Beklagte eine Teilzahlung von 10.326,88 € frei. Am 04.04.2013 erfolgte die Übergabe der Wohnung. Wegen des Inhalts des Protokolls wird auf dieses Bezug genommen (Bl. 212 f. d.A.). Randnummer 5 Mit notariellem Bauträgervertrag vom 27.12.2013 kaufte der Beklagte schließlich von der Klägerin in neu zu errichtenden Objekt U…straße X in W, Insel S, die Wohnung Nummer 3 zu einem Kaufpreis in Höhe von 899.395 €. Der Beklagte zahlte die letzte Abschlagszahlung erneut aufgrund identischer vertraglicher Regelungen auf das vom Notar errichtete Treuhandkonto ein und gab einen Teilbetrag zur Auszahlung frei. Bezogen auf den 2.5.2015 befand sich dort inklusive Zinsen ein Restbetrag in Höhe von 16.001,72 €. Der Beklagte gab am 14.09.2015 einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 8.310,13 € zur Zahlung an die Klägerin frei. Am 29.12.2014 erfolgte die Übergabe der Wohnung. Wegen des Inhalts des Protokolls wird auf dieses Bezug genommen (Bl. 207 f. d.A.). Randnummer 6 Auf Antrag des Beklagten wurde beim Landgericht Flensburg, Aktenzeichen 3 OH 8/15 ein selbstständiges Beweisverfahren über Mängel in den vier Wohnungen durchgeführt. Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, die Auszahlungsvoraussetzungen für die letzte Abschlagszahlung lägen für die vier Wohnungen vor. Die Wohnung Nummer 1 habe der Beklagte insbesondere zu einem Zeitpunkt gekauft, an dem die Wohnung bereits fertiggestellt war. Sämtliche als Mängel gerügten Punkte hätten vorgelegen und wären auch zu erkennen gewesen, so dass der Beklagte gemäß § 442 BGB mit Mängelrechten ausgeschlossen sei. Von Relevanz könnten zudem nur Mängel sein, die den Gegenstand der Eigennutzung und diejenigen Teile der Gemeinschaftsnutzung betreffen, die dem Beklagten zur alleinigen Nutzung zugewiesen seien. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, hinsichtlich der Wohnungen Nummer 2 und Nummer 5 habe es Mehr- und Minderleistungen gegeben. Insgesamt werde ein noch zu zahlenden Betrag in Höhe von 8.979,34 € geltend gemacht, wobei ein Betrag in Höhe von mindestens 3.582, 41 Euro auf die Wohnung Nummer 2 und ein Betrag in Höhe von mindestens 5.396,93 € auf die Wohnung Nummer 5 entfalle. Randnummer 9 Ursprünglich beantragte die Klägerin die Freigabe von hinterlegten Beträgen in Höhe von per 2.5.2015 33.324,86 € (B…Straße X, Wohnung Nummer 1), 7.383,91 € (B…Straße X, Wohnungen Nummer 2 und 5) und 16.001,72 € (U…straße X, Wohnung Nummer 3). Nach Eingang der Klage, aber noch vor deren Zustellung gab der Beklagte weitere Beträge frei. Mit Schriftsatz vom 29.09.2015 (Bl. 162 d.A.) nahm die Klägerin die Klage teilweise zurück und stellte Kostenantrag. Randnummer 10 Sie beantragt nunmehr, Randnummer 11 Der Beklagte wird verurteilt, folgende Willenserklärung gegenüber Herrn Notar K M, … S/W abzugeben: Randnummer 12 Ich erkläre hiermit die Freigabe der auf den Notaranderkonten des vorgenannten Notars bei der X-Sparkasse zu den Kontonummern 18708XXXX und 18709XXXX hinterlegten Beträge in Höhe von per 21.09.2015 23.000,00 € (B…Straße X, Wohnung Nummer 1), und 8.310,13 € (U…straße X, Wohnung Nummer 3) zuzüglich aller weiter aufgelaufenen und auflaufenden Zinsen zugunsten der Klägerin. Randnummer 13 Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 8.979,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 14 Der Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Er behauptet, ein Protokoll, wie es die Auszahlungsvoraussetzungen in § 9 der notariellen Bauträgerverträge vorsehen, existiere nicht. Schon aus diesem Grund sei ein Anspruch auf die Auszahlung der jeweiligen Schlussrate nicht gegeben. Randnummer 17 Die Wohnung mit der Nummer 1 sei nicht mangelfrei. Sowohl am Gegenstand der Eigenbenutzung (“Sondereigentum“) als auch am Gemeinschaftseigentum lägen Mängel vor. Betreffend das Sondereigentum seien beispielsweise die Fliesen im Bad des Erdgeschosses sowie vier Trittstufen der Treppenanlage auszutauschen. Im Wohnzimmer seien im Bereich der Natursteinplatten Dehnungsfugen anzubringen und das Fenstertürenelement hochzusetzen, da es über die Natursteinplatten schleife und diese so beschädige. Im selbständigen Beweisverfahren habe sich darüber hinaus für das Gemeinschaftseigentum ergeben, dass die Farbe an den Kellerlichtschächten aufgrund des Fehlens einer wasserdampfdicht erstellten Fuge abplatze. Insgesamt habe der Sachverständige Mängel im Wert von 21.850 € netto festgestellt. Schließlich habe sich die Klägerin bereit erklärt, auch die Fliesen in den weiteren zwei Bädern in der Wohnung Nummer 1 auszutauschen. Randnummer 18 Auch für die Wohnung Nummer 3 lägen Mängel vor. Beispielsweise sei die Kopfabdeckung in Wintergarten nicht fachgerecht angebracht, die Wand im kleinen Schlafzimmer sei nicht Lot- und Fluchtgerecht erstellt sowie fleckig gestrichen. Ein Ablesen des Zählerstandes sei nicht möglich und die Lüfter im großen Schlafzimmer ohne Funktion. Weiter habe der Beklagte im Wege der Ersatzvornahme Mängel beseitigt, sodass er in Höhe von 1.374,66 € ein Zurückbehaltungsrecht ausübe. Wegen der Einzelheiten der Rechnung wird Bezug genommen auf diese, Anlage B 4, Bl. 192 d.A.. Randnummer 19 Für die Wohnungen Nummer zwei und fünf würden zwar keine Mängel gerügt. Allerdings werde die Berechnung der Mehr- und Minderkosten bestritten. Randnummer 20 Das Gericht hat die Akten des selbständigen Beweisverfahrens beigezogen. Es hat gemäß gerichtlicher Verfügung vom 21.07.2016 Beweis erhoben durch Anhörung des gerichtlichen Sachverständigen K. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.10.2016 (Bl. 235 ff. d.A.). Das Gericht hat weiter Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 30.07.2017 durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird Bezug genommen auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 08.01.2018 des Sachverständigen K. Dieses Gutachten hat der Sachverständige gemäß gerichtlicher Verfügung vom 14.03.2018 mündlich erläutert. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.09.2018 (Bl. 484 ff. d.A.). Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die Klage ist nur teilweise begründet. Randnummer 22 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Freigabe des hinterlegten Kaufpreises in Höhe von insgesamt 18.373,60 € zuzüglich aufgelaufener Zinsen gemäß § 433 Abs. 2 BGB. Dabei entfällt auf den Kaufpreis für die Wohnung Nummer eins ein Betrag in Höhe von 16.731,40 € und auf die Wohnung Nummer drei ein Betrag von 1.642,20 €. 1. Randnummer 23 Die Zahlung des Kaufpreises für die Eigentumswohnungen auf S ist gleichlautend für alle Wohnungen in § 9 der notariellen Kaufverträge geregelt. Die letzte Abschlagszahlung in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises ist danach auf einen Notaranderkonto zu hinterlegen. Auszahlungsvoraussetzungen sind die vollständige Fertigstellung sowie Mangelfreiheit. Die Wohnanlage ist vollständig fertig gestellt. Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht jedoch fest, dass Mängel an den Kaufgegenständen vorliegen, die die Auszahlung der Restkaufpreise nur in der genannten Höhe rechtfertigen. Randnummer 24 Die Auszahlungsvoraussetzungen sind nach der Bewertung des Gerichts nicht so zu verstehen, das jeglicher Mangel die Freigabe der Gelder rechtfertigen kann. Die Auszahlungsvoraussetzungen knüpfen an das unterschriebene Abnahmeprotokoll an. Die Mängel sind in dem Abnahmeprotokoll zu benennen und deren Beseitigungskosten zu schätzen. Dieser Betrag ist ebenfalls im Abnahmeprotokoll festzuhalten. An den Notar richtet sich dann die Aufforderung, von der letzten Abschlagszahlung zur Sicherung des Käufers das Zweifache dieses Betrages einzubehalten, bis der Käufer dem Notar die Erledigung schriftlich bestätigt oder die Verkäuferin sie nachgewiesen hat. Andersrum bedeutet es aber auch, dass der Notar den Restkaufpreis dann auszukehren hat, soweit dieser das Zweifache der mutmaßlichen Erledigungskosten übersteigt. Randnummer 25 Weitere Voraussetzungen oder Regelungen zur Auszahlung der letzten Abschlagszahlung finden sich im Vertrag nicht. Insbesondere ist der Regelung nicht zu entnehmen, dass sämtliche Mängel, die entweder nicht im Abnahmeprotokoll aufgenommen und in der Schätzung der Erledigungskosten enthalten sind oder sich erst nach Abnahme zeigen, geeignet sind, die Freigabe der letzten Abschlagszahlung zu verhindern. Sinn und Zweck der Regelung ist es, zur Sicherung des Käufers einen letzten Teilbetrag des Kaufpreises zurückhalten zu können, wenn sich bei der Abnahme Mängel zeigen. Da es sich um die Hinterlegung des Geldes auf einem Treuhandkonto des Notars als unabhängige dritte Person handelt, muss diese Person auch in die Lage versetzt werden, die Auszahlungsvoraussetzungen sicher zu prüfen. Anknüpfungspunkt soll nach den vertraglichen Regelungen deshalb das unterschriebene Abnahmeprotokoll sein. Würden auch weitere Mängel, die in dem Abnahmeprotokoll nicht ausdrücklich genannt sind, als Auszahlungsvoraussetzung in Betracht kommen, würde die Prüfungskompetenz des Notars ausgedehnt. Er müsste zum einen prüfen, ob ein weiterer Mangel ordnungsgemäß angezeigt ist, wobei die Voraussetzungen dafür nicht definiert sind. Zum anderen müsste er die mutmaßlichen Erledigungskosten eigenverantwortlich schätzen. Sinn und Zweck der Anknüpfung an das Abnahmeprotokoll ist gerade, dass dieses Protokoll von den Kaufparteien unterzeichnet ist und die Art der Mängel und deren Beseitigung Kosten übereinstimmend festgelegt sind. Es ist dabei den Kaufvertragsparteien unbenommen, jederzeit weitere Mängel und deren Beseitigungskosten einvernehmlich festzulegen und den Notar übereinstimmend zur Freigabe oder Zurückhaltung anzuweisen. Fehlt eine solche zusätzliche nachträgliche übereinstimmende Anweisung, so ist bei der Prüfung der Freigabe des Restkaufpreises mithin lediglich das unterschriebene Abnahmeprotokoll Bezugspunkt. Randnummer 26 Wird der Eintritt der Voraussetzungen zwischen den Kaufvertragsparteien streitig, so geht die Prüfungskompetenzen des Notars auf das zur Entscheidung angerufene Gericht über. Das Gericht hat somit festzustellen, welche Mängel im unterschriebenen Abnahmeprotokoll von den Kaufvertragsparteien übereinstimmend festgestellt wurden und ob die Mängelbeseitigung erledigt ist. Sind die Mängel nicht beseitigt, ist der Betrag festzulegen, der den mutmaßlichen Erledigungskosten entspricht. Der Betrag, der das Zweifache der Erledigungskosten übersteigt, ist sodann freizugeben. 2. Randnummer 27 Die Übergabeprotokolle von 4.4.2013 (Wohnung eins) und 29.12.2014 (Wohnung drei) sind als Abnahmeprotokolle im Sinne des § 9 der notariellen Kaufverträge einzustufen. Beide Protokolle sind von den Vertragsparteien unterzeichnet. Beide Protokolle enthalten eine ausführliche Liste über Mängel/Restarbeiten. Vor allem ist im Anschluss an die Mängelliste eine Schätzung über die Kosten der Mängelbeseitigung enthalten. Dieses Feld ist in beiden Protokollen ausgefüllt. In beiden Protokollen ist angekreuzt, dass die Leistungen abgenommen wurden. Damit sind in den Übergabeprotokollen alle die Merkmale aufgenommen, anhand derer zu prüfen ist, in welcher Höhe der restliche Kaufpreis an die Klägerin auszukehren ist. Wie bereits ausgeführt, knüpft die Prüfung deshalb an die Frage an, ob die im Protokoll aufgeführten Mängel erledigt sind. 3. Randnummer 28 Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass hinsichtlich der Wohnung Nummer eins nicht erledigte Mängel vorhanden sind, deren Beseitigungskosten auf 7.030 € netto zu schätzen sind. Dabei sind nicht alle von dem Beklagten gerügten Mängel geeignet, die Freigabe des restlichen Kaufpreises zu verhindern.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.