Oberverwaltungsgericht für das Land Schleswig-Holstein 1. Senat 1 KN 20/17 Urteil Wohnnutzung in einem sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung

Wohnnutzung in einem sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Kurgebiet" und der Festsetzung "Hotel" Orientierungssatz

1. Es fehlt einem Bebauungsplan die Vollzugsfähigkeit nicht deshalb, weil Wohnnutzer nicht bereit sind, ihre Appartements einer Hotelnutzung zur Verfügung zu stellen. (Rn.55)
2. Die Vollzugsfähigkeit eines Bebauungsplans fehlt auch nicht wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit der Festsetzung. (Rn.56)
3. Es besteht kein Anspruch der Nutzung von Appartements als Dauer- und Zweitwohnung, wenn die Anlage als Kurhaus baugenehmigt ist. (Rn.62)
4. Formulierungen in der Abgeschlossenheitsbescheinigung haben keinen Einfluss auf die baurechtliche (Un-)Zulässigkeit einer Wohnnutzung. (Rn.63)
5. Die Verlagerung der Problematik, ob Eigentümer von Appartements ihre Wohnnutzung zugunsten einer Hotelnutzung aufgeben müssen, von der Gemeinde auf die Bauaufsichtsbehörde trägt den betroffenen öffentlichen und privaten Belangen hinreichend Rechnung. Nach den Umständen des Einzelfalls liegt darin keine Verlagerung eines Konflikts zu Lasten der Eigentümer, sondern eine sinnvolle Übertragung der Einzelfalllösungen auf die dafür zuständige Bauaufsichtsbehörde. (Rn.67) Tenor Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Antragstellerinnen zu 3 und zu 5 den Normenkontrollantrag zurückgenommen haben. Im Übrigen wird der Normenkontrollantrag abgelehnt. Von den Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Antragsteller zu 1, zu 3, zu 6, zu 8, zu 11 sowie zu 12 und zu 13 – die beiden letztgenannten als Gesamtschuldner – je 1/23, die Antragstellerinnen zu 5, zu 7 und zu 9 je 2/23, die Antragstellerin zu 2 3/23 und die Antragsteller zu 4 und zu 10 je 4/
6. Von den außergerichtlichen Kosten des Verfahrens, die bis zur Rücknahme durch die Antragstellerinnen zu 3 und zu 5 entstanden sind, tragen die Antragsteller zu 1, zu 3, zu 6, zu 8, zu 11 sowie zu 12 und zu 13 – die beiden letztgenannten als Gesamtschuldner – je 1/23, die Antragstellerinnen zu 5, zu 7 und zu 9 je 2/23, die Antragstellerin zu 2 3/23 und die Antragsteller zu 4 und zu 10 je 4/
7. Von den anschließend entstandenen außergerichtlichen Kosten tragen die Antragsteller zu 1, zu 6, zu 8, zu 11 sowie zu 12 und zu 13 – die beiden letztgenannten als Gesamtschuldner – je 1/20, die Antragstellerinnen zu 7 und zu 9 je 2/20, die Antragstellerin zu 2 3/20 und die Antragsteller zu 4 und zu 10 je 4/
8. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die jeweiligen Antragsteller dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 39 „X“ der Antragsgegnerin. Sie sind Eigentümer von jeweils ein bis vier – insgesamt 23 – Appartements in dem als „X“ bezeichneten Gebäude im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, das nach Abriss eines kleineren Kurhotels auf der Grundlage einer Baugenehmigung vom
9. Februar 1973 für ein Kurhaus (VI/632 – 08) als Hotelkomplex errichtet und 1975 eröffnet wurde. Die Hotelbetriebs- und Vermögensgesellschaft ging Ende der 70er Jahre, ein Nachfolgebetrieb 2010 in Insolvenz. Ab 1975, evtl. auch erst ab 1980 erfolgte eine gemischte Hotel- und Wohnnutzung. Randnummer 2 Mit Teilungsvertrag vom
10. März 1976 (Urkundenrolle Nr. .../1976 der Notarin...), beschränkten bzw. teilten die X Hotel Glücksburg GmbH & Co. Seniorenwohnanlage KG und weitere 96 Miteigentümer der in § 1 Abs. 1 des Vertrages bezeichneten im Grundbuch von Glücksburg Blatt ... verzeichneten Flurstücke ..., ... und … der Flur ... der Gemarkung Glücksburg in einer Gesamtgröße von 7.285 m², die zuvor gemeinsam als Bauherren das Kurhaus errichtet hatten, ihr Miteigentum in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen nach Maßgabe des von der Baubehörde Flensburg genehmigten Aufteilungsplans vom
11. Mai 1974 und
12. November 1975 verbunden wurde. Es entstand so Sondereigentum an 159 Wohnungen (Nr. 1 bis 152, Nr. 155 bis 157, Nr. 160 bis 163) sowie Sondereigentum an einer Einheit Bierschwemme, Grillräume, Imbissstube und Nebenräume im Erdgeschoss (Nr. 153), einer Einheit Hotel-, Restaurant- und Konferenzräume sowie Schwimmbad und Nebenräume im Keller-, Erd- und 1.-
13. Obergeschoss (Nr. 154), an einer Hausmeisterwohnung (Nr. 158) und an Konferenzräumen (Nr. 159) (§ 1 des Vertrages). Die X Hotel Glücksburg GmbH & Co. Seniorenwohnanlage KG erhielt das Wohnungseigentum an 41 Wohnungen und den vier vorgenannten besonderen Einheiten zu Alleineigentum. Die weiteren 96 Miteigentümer erhielten Wohnungs- bzw. Teileigentum an einer oder mehreren Wohnungen, insgesamt 118 Wohnungen zu Alleineigentum (§ 1, Seite 36 ff. des Vertrages). Den Wohnungseigentümern ist es gemäß § 4 des Vertrages grundsätzlich nicht gestattet, eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit – gleich welcher Art – in der Wohnung nachhaltig auszuüben oder durch Dritte ausüben zu lassen oder die Wohnung oder Teile davon Dritten zu diesem Zweck zu überlassen. Das gilt aber nicht für das Teileigentum und nicht für eine Vermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung eines Sondereigentums an die Gesellschaft, von der das Kurhaus betrieben wird. Für die dem Sondereigentum unterliegenden Räume lag eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde Flensburg vom
14. Mai 1974 vor. Danach sind die in den beiliegenden Plänen mit den Nummern 1 bis 163 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume auf dem Grundstück in Glücksburg/Ostsee, Kreis Schleswig-Flensburg, Flurstück ...der Flur … der Gemarkung Glücksburg, Grundbuch von Glücksburg Blatt 567, in sich abgeschlossen. Randnummer 3 Mit Baugenehmigung vom
15. Dezember 2005 (2/029 062 2/8) genehmigte die Bauaufsicht des Kreises Schleswig-Flensburg die Nutzungsänderung von drei Appartements zu einer Dauerwohnung und die dazu erforderlichen Wanddurchbrüche (Beiakte D). Randnummer 4 In ihrer Sitzung am
16. März 2009 fasste die Stadtvertretung der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 39 für den Bereich „X“ mit dem Ziel der Ausweisung eines Sondergebietes „Hotelbetrieb“ für das X. Der Beschluss wurde zusammen mit einer Übersichtskarte, in der das Plangebiet durch einen Pfeil auf das Gebäude gekennzeichnet war, bekannt gemacht. In dieser Sitzung trug ein Stadtvertreter vor, dass durch die Aufstellung eines Bebauungsplans und eine Veränderungssperre möglicherweise die Situation eines enteignungsgleichen Eingriffs für den Grundstücks- bzw. Gebäudeeigentümer eintreten könne. Randnummer 5 Eine Machbarkeitsstudie für ein Hotelprojekt in Glücksburg bei Flensburg an der Ostsee vom August 2015 der Schollen Hotelentwicklung GmbH (Beiakte E) kam zu dem zusammenfassenden Ergebnis, dass ein Ferien- und Tagungshotel mit 140 Einheiten sehr zu empfehlen sei. Der Mikrostandort des ehemaligen X Hotels mit der Lage direkt am Ostseestrand der Flensburger Förde im touristisch geprägten Stadtteil Sandwig, unmittelbar an der populären Strandpromenade mit anliegendem Kurpark und Seebrücke, begeistere und sei für hochwertigen Tourismus nahezu prädestiniert. Randnummer 6 In der Sitzung am
17. Dezember 2015 fasste die Stadtvertretung der Antragsgegnerin den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung. In der vorhergehenden Sitzung des Ausschusses für Tourismus, Bauwesen und Umwelt am
18. November 2015 wurde die Frage eines Ausschussmitglieds nach den derzeitigen Wohnungsnutzern dahin beantwortet, dass es nach Aussage der Bauaufsicht für die einzelnen Einheiten mit Ausnahme einer Wohnung keine Genehmigungen zur Nutzung als Dauerwohnung gebe. Das Dauerwohnen sei insoweit unzulässig. Ausweislich der Beschlussvorlage für diese Ausschusssitzung wurde nach erneuter Rücksprache und Abstimmung mit den Fachdiensten der Kreisbauverwaltung am
19. November 2015 vom bisherigen Ziel abgewichen, ein sonstiges Sondergebiet mit den Zweckbestimmungen Tourismus und Wohnen festzusetzen, weil diese Regelung auch die seitens der Antragsgegnerin nicht gewünschte Nutzung von Dauerwohnungen ermöglichen würde. Die zukünftige Zweckbestimmung wurde daher im Entwurf auf die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets „Kurgebiet“ beschränkt, weil dann lediglich Beherbergungsbetriebe und Ferienwohnungen zulässig seien. In der Sitzung der Stadtvertretung stellte ein Stadtvertreter die Notwendigkeit des Bebauungsplans infrage. Da nur eine Wohnung baurechtlich genehmigt sei, müssten die Eigentümer der übrigen Wohnungen ihren Hauptwohnsitz aufgeben. Die Bürgermeisterin teilte mit, dass die Eigentümer der Wohnungen mit sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen dies anders sähen. Für den Bebauungsplan spreche, dass man so den städtebaulichen Willen der Antragsgegnerin deutlich machen könne. Ein Stadtvertreter teilte mit, dass ohne den Erlass des Bebauungsplans eine Bewertung des Objekts nach § 34 BauGB erfolgen würde. Randnummer 7 Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 39 „X“ wurde vom
20. Januar bis zum
21. Februar 2016 ausgelegt. Dies wurde durch Aushang in der Zeit vom
22. Januar bis zum
23. Januar 2016 bekanntgemacht. Mit Schreiben vom
24. Januar 2016 erfolgte die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Die Stadt Flensburg warf mit Schreiben vom
25. Februar 2016 die Frage auf, warum als Zweckbestimmung „Kurgebiet“ für dieses Sondergebiet gewählt worden sei und dann durch textliche Festsetzung die zulässige Nutzung überwiegend auf eine Hotelnutzung beschränkt worden sei. Klassische Kureinrichtungen seien nicht aufgeführt, scheinbar nicht gewollt und ihres Erachtens auch zukünftig nicht zulässig. Deshalb sei zur Festsetzung einer eindeutigeren Zielrichtung eine Zweckbestimmung „Hotel“ angebrachter. Randnummer 8 Die Antragsteller nahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung Stellung. Sie wiesen insbesondere auf die seit vielen Jahren ausgeübte Wohnnutzung als Haupt- bzw. Zweitwohnung hin und wandten sich gegen eine ausschließliche Hotelnutzung. Der Antragsteller zu 10 wies auf die Zahlung von Grundsteuer und ebenso wie die Antragstellerin zu 9 auf die Zahlung von Zweitwohnungssteuer hin, die Antragstellerin zu 9 ferner darauf, dass eine ihrer beiden Wohnungen seit Jahrzehnten als sogenannte Seniorenwohnung dauerhaft vermietet worden sei und weder im Kaufvertrag noch im Gutachten eines vom Amtsgericht Flensburg im Zuge der Zwangsversteigerung bestellten Gutachters Nutzungseinschränkungen erwähnt worden seien. Der Antragsteller zu 8 wies darauf hin, dass er die Wohnung 1991 gekauft habe und seit 2009 als ersten Wohnsitz nutze. Niemals sei behördlicherseits auf Nutzungseinschränkungen hingewiesen worden. Ein entsprechendes Schreiben legte der Antragsteller zu 1 für sein 2013 als Zweitwohnsitz erworbenes Appartement vor. Die Antragstellerin zu 11 teilte mit Schreiben vom
26. Februar 2016 mit, dass sie nach der Diskussion im Rathaus am
27. Februar 2016 zu der Überzeugung gelangt sei, keine Stellungnahme abzugeben, und dass sie davon ausginge, die Rechtmäßigkeit der Nutzung ihres Wohneigentums vom Kreis Schleswig-Flensburg bestätigt zu bekommen. Die Antragsteller zu 12 und zu 13 wiesen mit anwaltlichem Schreiben vom
28. Februar 2016 darauf hin, dass die Nutzung ihres Wohnungseigentums zum dauerhaften Wohnen zulässig sei und Bestandsschutz genieße. Die Wohnnutzung erfolge mit Kenntnis der Stadtverwaltung. Sie füge sich nach Art und Maß der Nutzung in die Gebietstypik der zum Plangebiet benachbarten Stadtbereiche, wie die Wohngebiete Am Thingplatz und Belmar, ein. Auch die Wohnung WE 152 sei im Rahmen der Baugenehmigung für das Hotel X als eigenständige Dauerwohneinheit genehmigt und in der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Teilungserklärung als Dauerwohnung vorgesehen. Im Rahmen des Bauantrags und somit der Baugenehmigung sei die Wohnung ohne Verbindung zu dem Hotelbetrieb ausgewiesen und somit hinsichtlich ihrer Nutzungsart genehmigt. Einen sachlichen Grund, diese in der textlichen Begründung des Bebauungsplanentwurfs genannte Einheit anders zu behandeln als die von ihnen genutzte Wohnung gebe es nicht. Eine Weiterführung der Wohnnutzung beeinträchtige die beabsichtigte überwiegende Nutzung der Anlage als Hotel- bzw. Kurbetrieb nicht. Allein schon der Zwang, sich in einem etwaigen Nutzungsuntersagungsverfahren auf Bestandsschutz berufen zu müssen, schwäche ihre Rechtsposition. Die Unsicherheiten für etwaige Rechtsnachfolger wirkten sich für die Antragsteller vermögensmindernd aus. Die enteignungsgleiche Wirkung der geplanten Nutzungsbeschränkung könne nur durch Festschreibung der Nutzung als Dauerwohnung vermieden werden. Es sei nicht erkennbar, dass der beabsichtigte Bebauungsplan sich aus einem Flächennutzungsplan ableite. Ein Schreiben gleichen Inhalts wurde, teils zusätzlich, von den Antragstellern zu 1 und zu 2 sowie zu 6 bis 9 vorgelegt. Die Antragstellerin zu 5 legte gegen die Aufstellung des Bebauungsplans mit Schreiben vom
29. Februar 2016 Widerspruch ein, teilte mit, dass sie vor ca. 10 Jahren zwei Appartements erworben habe und diese „mit grundbuchamtlicher Eintragung sowie Zahlung der Grundsteuer“ nutze und beantragte das Dauerwohnrecht. Ein entsprechendes Schreiben legten die Antragstellerin zu 3 für ihr vor ca. 25 Jahren erworbenes Appartement und der Antragsteller zu 4 für seine in den letzten 18 Jahren erworbenen vier Appartements vor. Randnummer 9 Die Pro Regione GmbH erstellte unter dem
30. April 2016 eine Abwägungstabelle mit folgendem Inhalt hinsichtlich der privaten Stellungnahmen: „Der Stadt Glücksburg (Ostsee) ist bekannt und bewusst, dass im X-Hotel Teilflächen für Dauerwohnzwecke genutzt werden. Auf der anderen Seite ist es aber auch erklärtes Ziel der Stadt Glücksburg (Ostsee), die touristische Nutzung im X-Hotel langfristig zu sichern und zu entwickeln. Da der Stadt landes- und regionalplanerisch ein touristischer Entwicklungsschwerpunkt zugewiesen wird und die weitere Stadtentwicklung auf den Tourismus fokussiert werden soll, kommt die Stadt Glücksburg (Ostsee) zur Entscheidung, den Belangen des Tourismus den Vorzug zu geben. Die Stadt sieht hierbei die Gefahr, dass sich die jetzigen Dauerwohnnutzungen verfestigen, ausweiten und eine weitere touristische Nutzung des X-Hotels unmöglich wird bzw. ein ‚Umkippen‘ der bisherigen Nutzung in reine Dauerwohnungen erfolgt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass der Erwerb von Gebäudeflächen, die Meldung als Erst- oder Zweitwohnsitz, die grundbuchamtliche Eintragung des Teileigentums, etwaige Abgeschlossenheits- und Teilungserklärungen, Kaufverträge oder die Zahlung von Grund- und Zweitwohnungssteuer für diese Flächen aus bauplanungsrechtlicher Sicht kein Dauerwohnrecht bedingen. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass lediglich eine Teilfläche auch baurechtlich als Dauerwohnung eine entsprechende Baugenehmigung besitzt. Aus bauplanungsrechtlicher Sicht ist generell von einer Unvereinbarkeit von Dauerwohnungen und einer Hotelnutzung auszugehen. In Konsequenz besitzen die meisten Eigentümer daher ein Teileigentum am bestehenden Hotel, aber keine Baugenehmigung für eine Dauerwohnnutzung. Bisherige Baugenehmigungen beziehen sich fast nur auf bauaufsichtliche Vorgänge, die etwa den Brandschutz und die bauliche Ausgestaltung von Gebäudeteilen betreffen. Die Festsetzungen im Bebauungsplan zielen daher darauf, den Bestand und eine Ausweitung von Dauerwohnnutzungen zu verhindern. Im konkreten Fall wird es aber für möglich gesehen, dass die im Teileigentum von Privateigentümern stehenden Räumlichkeiten unter die Organisationshoheit des Hotelbetriebes gestellt werden und eine weitere Nutzung durch die Eigentümer in diesem Rahmen zulässig bleibt. Auf eine bauaufsichtliche Entscheidung wird verwiesen. Die Stadt Glücksburg (Ostsee) sieht daher keine Verletzung von Eigentumsrechten für gegeben an.“ Randnummer 10 Soweit mit den Stellungnahmen geltend gemacht wurde, dass nicht erkennbar sei, dass sich der beabsichtigte Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan ableite, obwohl dies für eine geordnete städtebauliche Entwicklung erforderlich sei, enthält die Abwägungstabelle folgenden Zusatz: „Der jetzige Flächennutzungsplan sieht eine Sonderbaufläche ‚Kurgebiet‘ vor. Von daher wird das Entwicklungsgebot durch den Bebauungsplan mit der Zweckbestimmung sonstiges Sondergebiet ‚Kurgebiet‘ beachtet.“ Randnummer 11 Soweit einige Antragsteller sich in ihren Stellungnahmen vorbehielten, „im nachfolgenden Planfeststellungsverfahren Klage gegen die generelle Nutzungsänderung zu erheben“ enthält die Abwägungstabelle folgenden Zusatz: „Der Planverfasser weist darauf hin, dass es sich nicht um ein Planaufstellungsverfahren, sondern um ein Bauleitplanungsverfahren gemäß BauGB handelt.“ Randnummer 12 Zu dem Einwand der Stadt Flensburg wurde ausgeführt, dass es bei der Zweckbestimmung „Kurgebiet“ bleibe. Die Hotelnutzung einschließlich der mitgezogenen vielfältigen gewerblichen und touristischen Nutzung werde im Einklang mit der umgebenen städtebaulichen Nutzung gesehen, die im Flächennutzungsplan als SO Kurgebiet ausgewiesen werde. Randnummer 13 In der Sitzung des Ausschusses für Tourismus, Bauwesen und Umwelt vom
31. Mai 2016 wurde ein Antrag der Bürgermeisterin, den Tagesordnungspunkt „Bebauungsplan 39 ‚X‘“ zur Ermöglichung einer weiteren juristischen Vorprüfung abzusetzen, abgelehnt und einstimmig die Empfehlung an die Stadtvertretung beschlossen, den Bebauungsplan als Satzung zu beschließen. Im Verlauf der Sitzung erklärte ein Stadtvertreter „die seines Erachtens einhellige Meinung der Stadt, dass kein Interesse an Nutzungsuntersagungen für die aktuellen Eigentümer besteht. Ziel und Zweck des vorliegenden Plans sei jedoch die Förderung des Tourismus durch Festlegung der Hauptnutzung des Xs als Hotel.“ In einem Gespräch des Kreises Schleswig-Flensburg mit einigen betroffenen Anwohnern hatte der Kreis ausweislich eines Protokolls der Sitzung des vorgenannten Ausschusses vom
32. April 2016 (nichtöffentlicher Teil), in der die Bürgermeisterin der Antragsgegnerin von diesem Gespräch berichtete, bekräftigt, dass seit fast 40 Jahren keine behördliche Maßnahme gegen die Wohnnutzung des Gebäudes erfolgt sei (Duldungszustand). Allerdings sei durch den Erwerb von Einheiten im X nicht Wohneigentum, sondern „Sondereigentum Hotel“ gekauft worden. Randnummer 14 Erst nach der Sitzung des Bauausschusses vom
33. Mai 2016 ging bei der Antragsgegnerin ein anwaltliches Schreiben der Antragsteller zu 8 und zu 9 und einer weiteren Eigentümerin vom
34. Mai 2016 ein. Darin wurde ausgeführt, dass den Mandanten bereits mit Schreiben der Antragsgegnerin vom
35. Juni 2015 in Aussicht gestellt worden sei, die Nutzung ihrer Wohnungen zu Dauerwohnzwecken ebenfalls für zulässig zu erklären und dass der in Aussicht genommene Bebauungsplan sie in ihren Eigentumsrechten aus Art. 14 GG in rechtswidriger Weise beeinträchtige. Auch mit der Absicherung der derzeit bestehenden Dauerwohnungen könne das Ziel, eine Ausweitung des Dauerwohnens zu verhindern, erreicht werden. Zudem sei die Anlage, wie die Insolvenzen früherer Betreibergesellschaften zeigten, für einen ausschließlichen Hotelbetrieb überdimensioniert. Auch müsse damit gerechnet werden, dass andernfalls die Eigentümer der Dauerwohnungen sich an Investitionen nicht mehr beteiligen würden und der Komplex verfallen würde. Es könne zur Rückabwicklung von Kaufverträgen und zu Schadensersatzansprüchen – auch unter dem Gesichtspunkt von Amtshaftungsansprüchen – kommen. Die Abwägung berücksichtige nicht, dass die bestehenden Verhältnisse den Behörden seit Jahren bekannt und von diesen aktiv geduldet worden seien und so Bestandsschutz genössen. Beispielhaft wurde darauf verwiesen, dass eine Eigentümerin kurz nach Erwerb der Wohnung in den 90er Jahren von der Antragsgegnerin aufgefordert worden sei, eine „Zweitwohnsitzsteuer“ zu entrichten und ihr im Verlauf des nachfolgenden Schriftwechsels nahegelegt worden sei, die „Zweitwohnsitzsteuer“ durch eine Anmeldung mit Erstwohnsitz zu vermeiden. Angesichts der Formulierung „ Wohnsitz -Steuer“ und da nie von einem fehlenden Einverständnis mit der Nutzung zu Wohnzwecken die Rede gewesen sei, sei ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden, der zu Unrecht bei der Abwägung keine Berücksichtigung gefunden habe. Zudem hätten 2012 in Anwesenheit von Mitarbeitern der Kreisverwaltung Brandschauen stattgefunden. Während der Begehungen und im nachfolgenden Schriftverkehr sei wiederholt die Rede davon gewesen, dass die Nutzung eines Teils der Appartements zu Dauerwohnzwecken bei fristgemäßer Vornahme der Brandschutzmaßnahmen geduldet werden würde. In dem Brandschauprotokoll vom
36. Juli 2012 heiße es unter Punkt 4: „Für die Appartements, die nicht mit selbstschließenden Türen und funkvernetzten Rauchmeldern bis zum
37. August 2012 ausgestattet werden (Punkt 2 und 3), kann eine weitere Nutzung nicht geduldet werden.“ Da die Maßnahmen allesamt fristgerecht umgesetzt worden seien, hätten die Mandanten darauf vertraut und darauf vertrauen dürfen, dass die beteiligten Behörden von der Nutzung zu Dauerwohnzwecken gewusst und diese akzeptiert hätten. Aus dem Zusatz zur Abwägungstabelle „Die vorliegenden Abwägungsvorschläge entstanden als Vorschlag des Planverfassers ohne juristische Unterstützung und ohne Gewähr auf Standhalten einer juristischen Überprüfung. Im Hinblick auf die Rechtssicherheit der Satzung empfehlen wir bei Bedarf die Rücksprache mit einem fachlich geeigneten Juristen“ folge, dass die Pro Regione GmbH sich der Rechtswidrigkeit ihrer Abwägungsvorschläge offensichtlich bewusst gewesen sei. Die Abwägungsvorschläge beruhten auch wohnungseigentumsrechtlich auf unzutreffenden Annahmen, wenn es dort heiße, dass Räumlichkeiten im Teileigentum von Privateigentümern stünden. Die privaten Eigentümer besäßen Wohnungseigentum und nicht Teileigentum. Entsprechend seien nicht Teileigentumsgrundbuchblätter, sondern Wohnungsgrundbuchblätter angelegt worden. Es handele sich um rechtlich und tatsächlich selbstständige Sondereigentumsrechte, die weder an ein „bestehendes“ Hotel angebunden noch in Zukunft „unter die Organisationshoheit des Hotelbetriebes gestellt werden“ dürften. Nach der Teilungserklärung sei die Selbstnutzung der Wohnungseigentumseinheiten zu Wohnzwecken uneingeschränkt zulässig. Grunddienstbarkeiten oder sonstige dingliche Belastungen, die eine Selbstnutzung zu Wohnzwecken ausschlössen oder einschränkten, gebe es nicht. Lediglich für die Teileigentumseinheiten gebe es als Zweckbestimmung den Hotelbetrieb nebst dazugehöriger Nebenbetriebe und Nutzflächen. Mit weiterem Schreiben vom
38. Juni 2016 wurde die Bürgermeisterin der Antragsgegnerin auf die Möglichkeit hingewiesen, dem Beschluss des Bauausschusses gemäß § 47 Abs. 1 GO zu widersprechen. Randnummer 15 In der Sitzung der Stadtvertretung vom
39. Juni 2016 berichtete die Bürgermeisterin der Antragsgegnerin, dass mehrere schriftliche Eingaben der Wohnungseigentümer vorlägen, in denen ein Normenkontrollverfahren angedroht werde. Randnummer 16 Der von der Stadtvertretung der Antragsgegnerin am
40. Juni 2016 beschlossene und als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellte Bebauungsplan Nr. 39 „X“ für das Gebiet westlich der Fördestraße, nördlich der Straße „Am Thingplatz“ und südlich der Strandpromenade setzt als Art der baulichen Nutzung ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Kurgebiet und für die Bereiche der Fördestraße westlich der Zufahrtsbereiche zum Parkdeck eine öffentliche Verkehrsfläche fest. Innerhalb des sonstigen Sondergebiets sind zulässig: Hotel einschließlich der für den Betrieb und Bewirtschaftung erforderlichen Nebenanlagen; maximal 3 Wohnungen für Aufsichts-und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter (mit einer Gesamtfläche von max. 300 m²); eine Dauerwohnung (Baugenehmigung: 2/0290622/8, 28.12.2005); die für die Zweckbestimmung erforderlichen Nebenanlagen nach § 12 und § 14 Abs. 1 und 2 BauNVO. Der Bebauungsplan umfasst den im Ortsteil Sandwig der Antragsgegnerin gelegenen, etwa 0,6 ha großen Bereich des ehemaligen Hotels „X“. Die Bekanntmachung erfolgte durch Aushang vom
41. bis zum
42. August
43. Randnummer 17 Ziel der Antragsgegnerin ist es nach der Begründung (Teil A) in der Fassung vom
44. Juni 2016, die touristische Nutzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 39 langfristig zu sichern und zu entwickeln. Das Sondergebiet soll der Unterbringung eines Kurgebiets dienen, wobei die Hauptnutzung ein Hotelbetrieb einschließlich der für den Betrieb und die Bewirtschaftung erforderlichen Nebenanlagen bilden soll. Die Festsetzungen bezüglich der Art der baulichen Nutzungen haben zunächst das Ziel, den derzeitigen Bestand an Nutzungen festzusetzen und damit bauplanungsrechtlich zu sichern. Die Errichtung von Eigentumswohnungen soll, außer der 2005 genehmigten Dauerwohnung, unterbunden werden. Durch diese Regelungen sollen die weiteren Rahmenbedingungen für die Errichtung eines Hotels gewährleistet bleiben. Die Antragsgegnerin beabsichtigt damit, ihrer Funktion als Standort für Tourismus gerecht zu werden und eine entsprechende touristische Nutzung zu sichern (vgl. Ziffer 1.2 bis 1.4 der Begründung). Während in der Begründung zum Bebauungsplan noch von einem nicht mehr bestehenden Hotelbetrieb die Rede ist (Ziffer 1.3 der Begründung), wurde nach einer Renovierung in den Jahren 2018/2019 wieder ein Hotel eröffnet. Randnummer 18 Die Antragsteller zu 1 bis 11 haben mit einem unmittelbar an die Antragsgegnerin gerichteten Schreiben vom
45. August 2017, das am
46. August 2017 per Telefax und am
47. August 2017 im Original bei dieser eingegangen ist, Rügen erhoben. Sie haben ausgeführt, dass die Antragsgegnerin sich zu Unrecht nicht damit beschäftigt habe, ob die Nutzung der Appartements durch die Antragsteller, u. a. wegen der seit 42 Jahren andauernden Duldung, zulässig sei. Die Antragsgegnerin habe ohne Hinterfragung und eigenen Abwägungsvorgang die Abwägung des externen Planungsbüros übernommen. Die Abwägung verstoße gegen das Verbot der Abwägungsdisproportionalität. Die von der Antragsgegnerin angeführten Allgemeinbelange träten gegenüber den Eigentumsinteressen der Antragsteller zurück; der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und der allgemeine Gleichheitssatz seien nicht hinreichend berücksichtigt worden. Es sei unzulässig, nicht nur eine weitere Ausweitung der Wohnnutzung zu verhindern, sondern auch die bestehende Wohnnutzung zu beenden. Die Antragsteller zu 12 und 13 haben nach Beschlussfassung über die Satzung keine Rügen gegenüber der Antragsgegnerin erhoben. Randnummer 19 Die Antragsteller, und zwar auch die Antragsteller in dem durch Beschluss vom
48. Januar 2018 verbundenen Verfahren 1 KN 21/17, haben am
49. August 2017 einen Normenkontrollantrag gestellt, der jeweils am
50. August 2017 bei der Antragsgegnerin eingegangen und nach Verbindung der Verfahren mit Schriftsatz vom
51. November 2017, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, ausführlich begründet worden ist. Randnummer 20 Sie machen zusammengefasst geltend, dass der Bebauungsplan für unwirksam zu erklären sei, weil ihre Belange nicht ausreichend ermittelt und in den Abwägungsprozess eingestellt worden seien. Der im Plangebiet vorherrschende Nutzungskonflikt sei im Planaufstellungsverfahren trotz rechtlicher Gebotenheit nicht in einer Weise bewältigt worden, die den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB genügt habe. Die Abwägung selbst sei defizitär, weil sie durch ein externes Planungsbüro vor Beschlussfassung der Gemeindevertretung zum Aufstellungsbeschluss vollzogen und damit die eigentliche Abwägung nicht von der Antragsgegnerin selbst durchgeführt worden sei. Die Übernahme der vorgezogenen „Abwägungsliste“ des externen Planungsbüros verstoße zudem gegen den Grundsatz der Abwägungsproportionalität, weil die Antragsgegnerin dem vorrangigen Planziel, ein Umkippen des Plangebiets in ein faktisches Dauerwohngebiet zu verhindern, eine überhöhte Bedeutung zugemessen habe. Die Festsetzung des Sondergebiets Kur ohne vorgesehene Bestandssicherung der bestehenden Wohn- und Ferienwohnnutzungen habe einen völlig überdimensionierten und damit dauerhaft unwirtschaftlichen Hotelbetrieb zur Folge und sei wegen nachweislicher Unwirtschaftlichkeit funktionslos, zumindest aber unwirksam. Randnummer 21 Die Antragsteller beantragen, Randnummer 22 den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 39 „X“ vom
52. Juni 2016 für unwirksam zu erklären. Randnummer 23 Die Antragsgegnerin beantragt, Randnummer 24 den Normenkontrollantrag abzulehnen. Randnummer 25 Sie macht geltend, dass ein Abwägungsmangel nicht vorliege. Die tatsächliche Wohn- bzw. Ferienwohnungsnutzung seitens der Antragsteller sei in die Abwägung eingestellt worden. Für eine aktive Duldung sei über ein schlichtes Unterlassen des Einschreitens hinaus eine Zusicherung gemäß § 108a LVwG , ein öffentlich-rechtlicher Vertrag oder ein gerichtlicher Vergleich erforderlich. Diese Voraussetzung erfüllten die von den Antragstellern vorgetragenen Umstände nicht. Die Rechtsposition der Antragsteller, nämlich die Ausübung einer nicht genehmigten Nutzung, sei in der Weise berücksichtigt worden, dass die Antragsteller wie bisher auf einen eventuellen materiellen Bestandsschutz und dessen Ausübung bei gleichzeitigem Hotelbetrieb verwiesen seien. Im Übrigen sei, soweit bekannt, ein bauaufsichtliches Einschreiten durch die Bauaufsichtsbehörde weiterhin nicht beabsichtigt. Eine Abwägungsdisproportionalität folge nicht daraus, dass sie das Planungsziel der Entwicklung und Sicherung eines Hotelbetriebs und Tourismusstandorts der weiteren Verfestigung der nur tatsächlich ausgeübten Wohnnutzung vorgezogen habe. Es werde bestritten, dass der durch ein beauftragtes Planungsbüro erstellte Abwägungsvorschlag nicht bewusst abgewogen worden sei. Aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebe sich nicht die generelle Unmöglichkeit einer wirtschaftlichen Ausnutzung des Bebauungsplans durch einen Hotelbetrieb. Der Bebauungsplan biete ausreichend unternehmerischen Spielraum, um eine wirtschaftliche Nutzung zu ermöglichen, und biete dem Grundstückseigentümer eine verlässliche Grundlage für die Beurteilung der künftigen Entwicklung. Randnummer 26 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Beteiligten eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 27 Der Normenkontrollantrag ist zulässig (A.), aber nicht begründet (B.). A. Randnummer 28 Der Normenkontrollantrag ist zulässig. I. Randnummer 29 Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte Normenkontrollantrag der Antragsteller ist am
53. August 2017 und damit in jedem Fall innerhalb der Antragsfrist des § 47 Abs. 2 VwGO, d. h. innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung des Bebauungsplans durch Aushang in der Zeit vom
54. bis zum
55. August 2016 gestellt worden. II. Randnummer 30 Die Antragsteller sind antragsbefugt im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO, wonach jede natürliche oder juristische Person einen Normenkontrollantrag stellen kann, die geltend macht, durch die den Gegenstand des Antrags bildende Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Als Eigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz in dem Gebäude, auf das der Bebauungsplan sich bezieht, können sie geltend machen, durch die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets mit der Zweckbestimmung Kurgebiet, innerhalb dessen nur noch maximal drei Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sowie eine 2005 genehmigte Dauerwohnung zulässig sind, in ihren Rechten verletzt zu sein. III. Randnummer 31 Dem Antrag fehlt auch nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Das wäre nur dann der Fall, wenn sich die Inanspruchnahme des Gerichts als nutzlos erwiese, weil die Antragsteller durch die von ihnen angestrebte Unwirksamerklärung des angefochtenen Bebauungsplans keine tatsächlichen Vorteile ziehen und auch ihre Rechtsstellung (aktuell) nicht verbessern könnten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.06.2008 – 4 BN 13.08 –, Rn. 5, juris; Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 01.10.2020 – 1 KN 13/15 –, Rn. 42 , juris, m. w. N.). Es bedarf an dieser Stelle keiner Entscheidung, ob die Antragsteller angesichts der (jahrzehnte-)langen Nutzung ihrer Wohnungen auch bei Wirksamkeit des Bebauungsplans nicht damit rechnen müssen, dass die Nutzung untersagt wird. Für das Rechtsschutzbedürfnis genügt es, dass mit Unwirksamkeit des Bebauungsplans auch dessen Aussage, dass die Wohnnutzung unzulässig ist, entfiele, was zumindest einen rechtlichen Vorteil darstellt. B. Randnummer 32 Der Normenkontrollantrag ist nicht begründet. Randnummer 33 Der Antrag gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist begründet, wenn die angegriffene Rechtsvorschrift objektiv unwirksam ist. Auf eine subjektive Rechtsverletzung der Antragstellerin kommt es in diesem objektiven Rechtsbeanstandungsverfahren nicht an (BVerwG, Urteil vom 09.04.2008 – 4 CN 1.07 –, Rn. 13, juris). I) Randnummer 34 Der Bebauungsplan ist formell rechtmäßig. Randnummer 35 Es ist keine nach § 214 Abs. 1, § 215 Abs. 1 BauGB beachtliche Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften erkennbar. Randnummer 36 Insbesondere ist die Antragsgegnerin nach Aktenlage berechtigt gewesen, den Bebauungsplan Nr. 39 im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufzustellen und insofern gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1, § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB abzusehen. Die Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB waren erfüllt und ein Ausschlussgrund nach § 13a Abs. 1 Satz 4 und 5 BauGB lag nicht vor. Randnummer 37 Gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Mit dem nicht legal definierten, sondern vom Gesetzgeber als städtebaulicher Terminus vorausgesetzten Begriff der Innenentwicklung, der der vollen gerichtlichen Nachprüfung unterliegt, knüpft der Gesetzgeber an die ältere Bodenschutzklausel des § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB an, wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll und dabei zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Maßnahmen der Innenentwicklung genutzt sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß begrenzt werden sollen (BVerwG, Urteil vom 04.11.2015 – 4 CN 9.14 –, Rn. 22, 24, juris). Der Gesetzgeber will mit § 13a Abs. 1 BauGB Planungen fördern, die der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und dem Umbau vorhandener Ortsteile dienen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Als Gebiete, die für Bebauungspläne der Innenentwicklung in Betracht kommen, nennt der Gesetzgeber beispielhaft die im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB, innerhalb des Siedlungsbereichs befindliche brachgefallene Flächen sowie innerhalb des Siedlungsbereichs befindliche Gebiete mit einem Bebauungsplan, der infolge notwendiger Anpassungsmaßnahmen geändert oder durch einen neuen Bebauungsplan abgelöst werden soll (BVerwG, Urteil vom 04.11.2015 – 4 CN 9.14 –, Rn. 24, juris, mit Verweis auf BT-Drs. 16/2496 S. 12 zu Nummer 8 und Absatz 1). In § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB hat diese gesetzgeberische Intention durch die Nennung der Wiedernutzbarmachung von Flächen und der Nachverdichtung als spezielle Maßnahmen der Innenentwicklung beispielhaft ihren Niederschlag gefunden. Darüber hinaus werden aber auch „andere Maßnahmen der Innenentwicklung" genannt. „Innenentwicklung" ist deshalb der Oberbegriff, der die Anwendung des beschleunigten Verfahrens eröffnet (BVerwG, Beschluss vom 20.06.2017 – 4 BN 30.16 –, Rn. 4, juris). Randnummer 38 Dies zugrunde gelegt war der Anwendungsbereich des § 13a BauGB für die streitgegenständliche Bauleitplanung der Antragsgegnerin eröffnet. Der Bebauungsplan dient einer anderen Maßnahme der Innenentwicklung durch Überplanung einer insgesamt 6.069,80 m² großen Fläche in dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil Sandwig der Antragsgegnerin, die seit 1973 mit einem Gebäude bebaut ist, für das der derzeitige Bestand an Nutzungen festgesetzt und bauplanungsrechtlich gesichert werden soll, wobei die Festsetzungen bezüglich der maximal zulässigen Gebäudehöhe, der maximalen Grundfläche sowie der Baulinien auf die Sicherung des jetzigen Gebäudebestandes abzielen (Ziffer 1.3 und 1.4 der Begründung). Randnummer 39 Soweit die Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB weiter – einschränkend – gemäß Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 der Vorschrift voraussetzt, dass in dem Plan eine bestimmte Größe der Grundfläche nicht überschritten sein darf, namentlich die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO oder die festgesetzte Größe der Grundfläche nur weniger als 20.000 m² betragen darf, ist auch diese Voraussetzung vorliegend schon angesichts der geringen Gesamtgröße des Plangebiets (6.069,80 m², davon 6.004,10 m² als sonstiges Sondergebiet und 65,70 m² als Verkehrsfläche festgesetzt) ersichtlich erfüllt. Festgesetzt ist eine maximale Grundfläche von 3.900 m². Die maximale Grundfläche darf durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen um nicht mehr als 50 % überschritten werden. Festgesetzt sind Baulinien, die dem vorhandenen Gebäudekomplex entsprechen, wobei ein Vor- und Zurücktreten von Gebäudeteilen von bis zu 0,5 m zugelassen werden kann und Nebenanlagen außerhalb der festgesetzten Baulinien zulässig sind. Randnummer 40 Der Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren standen insbesondere auch die Ausschlussgründe des § 13a Abs. 1 Satz 4 und 5 BauGB nicht entgegen. Durch den Bebauungsplan wird ersichtlich nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht (LUVPG) unterliegen (§ 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB). Ebenso wenig lagen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete) vor (§ 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB). Aus der FFH-Verträglichkeits-Vorprüfung und artenschutzrechtlichen Prüfung in der Fassung vom
56. Juni 2016 mit redaktionellem Stand vom
57. Dezember 2015 (Beiakte B, Bl. 257 ff.) geht hervor, dass das X ca. 600 m nördlich des FFH-Gebiets „Küstenbereiche der Flensburger Förde von Flensburg bis Geltinger Birk“ – Teilbereich Tremmerup – (DE 1123-393) und ca. 200 m westlich des FFH-Gebiets DE 1123-305 „Munkbrarupau- und Schwennautal“ liegt. Die Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass die bau- und anlagebedingten Wirkungen des Vorhabens kleinräumig und ausschließlich auf den direkten Vorhabenbereich beschränkt sind und dass Folgen einer direkten oder indirekten Wirkung der Aufstellung des Bebauungsplans auf Lebensraumtypen und Arten der FFH-Gebiete mit hinreichender Wahrscheinlichkeit – auch unter Berücksichtigung anderer Pläne und Projekte (Modernisierung des Hauses des Kurgastes, diverse Bauleitplanungen der Stadt Glücksburg) – ausgeschlossen werden können. Die artenschutzrechtliche Prüfung kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Bauleitplanung bewirkte artenschutzrechtliche Zugriffsverbote, wie Beschädigungen, Zerstörungen und Stören von Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie Tötungen von Einzelindividuen der als relevant definierten Tierarten (Fledermäuse und europäische Vogelarten) mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden können. Dem liegt insbesondere zugrunde, dass durch die Planung Gehölzentfernungen nicht ermöglicht werden und es ausschließlich um ein Umnutzen des baulichen Bestandes geht. II. Randnummer 41 Der Bebauungsplan Nr. 39 der Antragsgegnerin ist auch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Randnummer 42 1) Dem Bebauungsplan mangelt es nicht an der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB. Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die städtebauliche Erforderlichkeit in diesem Sinne bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung lediglich eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.03.2013 – 4 CN 7.11 –, Rn. 10, juris; stRspr des Senats, vgl. Urteil vom 15.03.2018 – 1 KN 4/15 –, Rn. 45 , juris, und Urteil vom 16.06.2020 – 1 KN 18/15 – Rn. 44 , juris). Randnummer 43 a) Von diesem Maßstab ausgehend liegt dem Bebauungsplan eine von städtebaulich legitimen Zielen getragene Planungskonzeption zugrunde. Der Plan verfolgt ausweislich der Begründung (Teil A) das Ziel, die touristische Nutzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 39 langfristig zu sichern und zu entwickeln. Es heißt dort: „Der Bebauungsplan liegt im zentralen Bereich des touristischen Schwerpunktes Sandwig der Stadt Glücksburg (Ostsee). Im Ortsteil Sandwig befinden sich neben dem Kurstrand die neue Promenade, das Strandhotel mit der Strandterrasse und weitere kleinteilige Beherbergungs- und gastronomische Angebote sowie der Kurpark. Eine Machbarkeitsstudie der Schollen Hotelentwicklung GmbH (August 2015) weist den Mikrostandort im Umfeld des X-Hotels als prädestiniert für hochwertigen Tourismus aus. Eine Nachfrage für das Segment ‚Hotel‘ wird auf solidem und hohen Niveau gesehen.“ (Ziffer 1.2 der Begründung). In der Begründung zum sonstigen Sondergebiet wird ausgeführt, dass der derzeitige Bestand an Nutzungen festgesetzt und damit bauplanungsrechtlich gesichert werden solle. Die Errichtung von Eigentumswohnungen solle, außer der 2005 genehmigten Dauerwohnung, unterbunden werden. Durch diese Regelungen sollten die weiteren Rahmenbedingungen für die Errichtung eines Hotels gewährleistet bleiben. Die Antragsgegnerin beabsichtigte damit, ihrer Funktion als Standort für Tourismus gerecht zu werden und eine entsprechende touristische Nutzung zu sichern (Ziffer 1.4.1 der Begründung). Die Antragsgegnerin verfolgt damit in städtebaulich legitimer Weise öffentliche Belange aus § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB, nämlich die sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung sowie die Belange von Sport, Freizeit und Erholung. Dass dem Fremdenverkehr dienende Festsetzungen eine positive Planungskonzeption darstellen, folgt ferner daraus, dass Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, in § 11 BauNVO ausdrücklich als sonstige Sondergebiete vorgesehen sind. Randnummer 44 Eine unzulässige Negativplanung folgt nicht daraus, dass es der Antragsgegnerin erklärtermaßen darum geht, eine weitere Ausbreitung der Wohnnutzung zu verhindern und die bestehende Wohnnutzung einzudämmen. Eine unzulässige Negativplanung liegt vor, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entspricht, sondern nur vorgeschoben ist, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG, Beschluss vom 23.06.1992 – 4 B 55.92 –, Rn. 3, juris; BayVGH, Urteil vom 29.11.1991 – 1 B
58. 2688 –, Rn. 23, juris), wenn also eine Diskrepanz zwischen Planungswillen und Planungsinhalt im Sinne eines sog. Etikettenschwindels vorliegt (vgl. Gierke in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Januar 2021, § 1 Rn. 175). So ist es hier nicht. Die Antragsgegnerin verfolgt mit Blick auf ihre Bedeutung als Fremdenverkehrsort das positive Ziel einer Erhaltung und Erweiterung des Hotelbetriebs. Die schleichende Umwandlung von Beherbergungsbetrieben in (Eigentums-)Wohnungen ist eine bekannte Problematik, der bereits der Gesetzgeber mit den Regelungen des § 22 BauGB zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Rechnung getragen hat (vgl. BayVGH, a. a. O., Rn. 21; BVerwG, a. a. O., Rn. 4, juris). Ein solcher „Verhinderungsplan“, der vom legitimen planerischen Willen getragen ist, eine sich anbahnende unerwünschte Entwicklung zu verhindern, ist kein Etikettenschwindel (vgl. BayVGH, a. a. O., Rn. 23, juris). Randnummer 45 b) Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass der Bebauungsplan aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrte. Randnummer 46 aa) Insbesondere naturschutzrechtliche Verbote hindern den Planvollzug nicht. Die Verwirklichung des Bebauungsplans scheitert im Besonderen nicht an artenschutzrechtlichen Zugriffsverboten gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG. Das ergibt sich aus dem bereits oben im Rahmen der Prüfung von § 13a BauGB in Bezug genommenen Ergebnis der FFH-Verträglichkeits-Vorprüfung und artenschutzrechtlichen Prüfung. Randnummer 47 bb) Der Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets mit der Zweckbestimmung Kurgebiet, in dem nur ein Hotel einschließlich für den Betrieb und Bewirtschaftung erforderlichen Nebenanlagen mit maximal drei Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, einer bereits genehmigten Dauerwohnung und für die Zweckbestimmung erforderlichen Nebenanlagen zulässig ist, mangelt es nicht wegen Widersprüchlichkeit an der Vollzugsfähigkeit. Randnummer 48 Zutreffend wird in der Abwägungstabelle im Hinblick auf die Erwägung der Stadt Flensburg, dass ein Kurgebiet festgesetzt, aber klassische Kureinrichtungen nicht aufgeführt, scheinbar nicht gewollt und ihres Erachtens zukünftig auch nicht zulässig seien, sondern die zulässige Nutzung überwiegend auf eine Hotelnutzung eingeschränkt worden sei, ausgeführt, dass die Hotelnutzung im Einklang mit der städtebaulichen Nutzung der Umgebung stehe, die im Flächennutzungsplan als SO Kurgebiet ausgewiesen werde. Randnummer 49 Maßgeblich ist, ob sich der Charakter eines Kurgebiets unter Berücksichtigung auch der Umgebung ergibt. Kurgebiete sind geprägt durch Kureinrichtungen (Kurhaus, Kurmittelhaus, Kurheim, Kurverwaltung, Sanatorium usw.) und Beherbergungsmöglichkeiten (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2021, § 11 BauNVO Rn. 40, 43). Die sondergebietstypische Durchmischung muss nicht in ein und demselben Plangebiet verwirklicht worden sein. Es genügt zum Beispiel, wenn das Plangebiet am Ende eines umfangreichen Areals liegt, welches die Gemeinde in ihrem Flächennutzungsplan als Sondergebietsfläche Kur dargestellt hat und wenn in diesen anderen Bereichen zum Beispiel das Kurmittelhaus mit der Zimmervermittlung sowie andere Kureinrichtungen liegen. Es reicht aus, wenn das oben genannte Mischungsverhältnis bezogen auf alle Gebiete erreicht wird, welche sich als Kurgebiet darstellen (Nds. OVG, Urteil vom 17.12.2005 – 1 KN 151/04 –, Rn. 19, juris). Selbst wenn man diese Überlegung, anders als das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht in der vorgenannten Entscheidung, nicht auf den Fall übertragen wollte, dass ein Sondergebiet „Kur“ für ein Gebiet festgesetzt wird, in dem in erheblichem Umfang nur gewohnt werden soll (so Fickert/Fieseler, BauNVO,
59. Aufl., § 11 Rn. 9.2), so spricht jedenfalls nichts gegen die Festsetzung eines Kurgebiets für einen Bereich (nur) mit Fremdenbeherbergung. Denn der Gebietscharakter eines Kurgebiets wird vor allem durch Kureinrichtungen und Unterbringungsmöglichkeiten für Kurgäste geprägt (Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO,
60. Aufl. 2019, § 11 Rn. 22a). Zu den (im Kurgebiet erforderlichen) Unterbringungsmöglichkeiten zählen aber auch Hotels ohne Kureinrichtungen. Sind aber (reine) Beherbergungsbetriebe wesentlicher Teil eines Kurgebiets, so ist es nicht unzulässig, wenn ein Bebauungsplan, der sich grundsätzlich zulässigerweise auch auf nur ein Grundstück erstrecken kann (BVerwG, Beschluss vom 23.06.1992 – 4 B 55.92 –, Rn. 3, juris), ein Sondergebiet „Kur“ festsetzt, in dem im Wesentlichen nur ein Hotel zulässig ist. Es genügt dann, wenn sich der Gebietscharakter eines Kurgebiets aus Darstellungen im Flächennutzungsplan oder Festsetzungen in Bebauungsplänen für angrenzende Gebiete ergibt und diese noch nicht funktionslos geworden sind (vgl. zur Entwicklung eines Kurgebiets ausführlich Bay. VGH, Urteil vom 25.03.2004 – 25 N 01.308 –, Rn. 45 ff., juris). Randnummer 50 So ist es hier. Die streitgegenständliche Sondergebietsfestsetzung erweist sich angesichts der Darstellungen des Flächennutzungsplans und der Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 16, die über den vom Land Schleswig-Holstein und den Kommunen geführten DigitalenAtlasNord zugänglich sind, sowie der tatsächlichen Situation als vollzugsfähig. Randnummer 51 Bereits im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin vom
61. September 1974 wird ausgeführt, dass die Antragsgegnerin ein Fremdenverkehrsgestaltungsraum an der See (Abschnitt 1, Lage im Raum und Nachbarschaftsbeziehungen, Seite 1) und Sandwig ein Erholungszentrum (Abschnitt 11, Fernverkehrs- und örtliche Hauptverkehrszüge, Wanderwege, Seite 8) ist und dass der Kurpark mit 12,5 ha und der Kurgarten mit 3,0 ha in Sandwig als Parkanlagen festgesetzt sind (Abschnitt 21, Grünplanung einschließlich Friedhöfe, Seite15). Im Abschnitt 23, Fremdenverkehr, Ferienhausgebiete (Seite 18 f.) wird ausgeführt, dass Glücksburg als staatlich anerkanntes Heilbad im Jahre 1965 begonnen habe, zunächst den Ortsteil Sandwig, sodann den Strand Drei als Kurzentrum auszubauen. In der Mitte Sandwigs sei im Anschluss an den Schiffsanleger der Kurgarten mit dem Haus des Kurgastes gebaut worden. Anschließend heißt es, dass die im Norden, Süden und Westen anschließenden Flächen als SO Kurgebiete mit folgender Auflage für die Bebauung festgesetzt sind: „SO1 Kurgebiet: Kurhaus als Ersatzbau für das alte Kurhaus; SO4 Kurgebiet: Appartementhäuser; SO5 Kurgebiet: Kurgarten, Haus des Kurgastes, Matthias-Claudius-Heim“ und es wird der „(B-Plan Nr. 16: Kurparkhotel, Appartementhäuser, Bungalows, Meerwasserwellenbad und Kurmittelhaus)“ angeführt. Im Abschnitt 26, Maßnahmen zur Durchführung der Planung (Seite 19 f.) wird ausgeführt, dass der Flächennutzungsplan die Voraussetzung dafür schaffen soll, dass sich die Antragsgegnerin als Fremdenverkehrsgestaltungsraum an der See entwickeln kann, wofür es notwendig ist, u. a. die Halbinsel Holnis durch eine Umgehungsstraße weiter zu erschließen und mit dem Kurzentrum Sandwig zu verbinden und ausreichende Sonderbauflächen als Kurgebiete auszuweisen. Mit der
62. Änderung des Flächennutzungsplans 1975 wurden die Flächen der ehemaligen Rosenterrasse und Hohentanneck aus dem SO4-Gebiet entlassen und als W-Gebiet ausgewiesen. Mit der
63. Änderung des Flächennutzungsplans 1983 wurde im Ortsteil Sandwig die Darstellung eines SO-Gebiets für Appartementhäuser in ein W-Gebiet geändert. Das als SO1 bezeichnete Kurgebiet umfasst ausweislich des Flächennutzungsplans (im Wesentlichen) das Gebiet des streitgegenständlichen Bebauungsplans. Nördlich schließen sich das SO5 und dann das SO4 an. Randnummer 52 An das Gebiet des streitgegenständlichen Bebauungsplans anschließende Flächen werden von dem am
64. Dezember 1971 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 16 „Kurzentrum“ erfasst. Dieser enthält in seiner ursprünglichen Fassung verschiedene Festsetzungen für Sondergebiete „Kurgebiet“, nämlich Festsetzungen für ein Matthias-Claudias-Heim, für einen Kurpark mit Haus des Kurgastes, für Hotel und Läden, für ein Meerwasserhallenbad und für Zoll und Strandkiosk. Der Bebauungsplan war ausweislich seiner Begründung das Ergebnis eines Ideenwettbewerbs für die zukünftige Gestaltung und Nutzung des Kurgebiets im Ortsteil Sandwig der Antragsgegnerin. Als wichtige Voraussetzung für die Intensivierung des Kurbetriebes wurde die Schaffung von Fremdenbetten und den entsprechenden Kureinrichtungen wie Hotels, Pensionen, Appartements, Läden, Kurmitteleinrichtungen, Schwimmbad, Parkplätzen und entsprechenden Grünanlagen angesehen (Abschnitt I der Begründung). Auch die nachfolgenden Änderungen betrafen Belange eines Kurzentrums. So enthalten sie Regelungen zur Anlegebrücke, zu Kiosken im Kurgarten, zum Matthias-Claudius-Heim und zum Strandbereich (vgl.
65. Änderung 1987,
66. Änderung 1989,
67. Änderung 1994,
68. Änderung 1998,
69. Änderung 2009,
70. Änderung 2010,
71. Änderung 2016), teils mit Ausführungen zur Bedeutung des Kurzentrums für die Antragsgegnerin (vgl.
72. Änderung 2009). Der Zusammenhang der Sondergebiete folgt insbesondere aus der Begründung zur
73. Änderung des Bebauungsplans, in der es zu Ziffer 5.1 heißt, dass der zentrale Punkt der neuen Promenade der Platz zwischen X-Hotel, Kurpark und Strandhotel sei und dass dieser Bereich, die Sandwig-Bucht, auch schon in historischer Zeit Standort der größten Hotels in Glücksburg und Station der Fördeschifffahrt gewesen sei. Randnummer 53 Die vorgenannten Darstellungen und Festsetzungen sind auch nicht überholt. Die Antragsgegnerin ist ausweislich § 1 ihrer Kurabgabesatzung als Seebad anerkannt und erhebt eine Kurabgabe zur Inanspruchnahme der gemeindlichen Kur- und Erholungseinrichtungen und -veranstaltungen. Sie wird in Listen von Kurorten an der Ostseeküste als Ostseeheilbad mit verschiedenen Heilanzeigen geführt (vgl. www.ostsee.de , ferner www.kurorte-und-heilbaeder.de/ostsee ) . Es mag zwar zweifelhaft sein, ob die entsprechend dargestellten bzw. festgesetzten Gebiete im Ortsteil Sandwig der Antragsgegnerin noch einem Kurgebiet mit Kurmitteleinrichtungen im klassischen Sinn entsprechen. Ausweislich Ziffer 1.2 der Begründung zum Bebauungsplan gibt es in der Nähe des X jedenfalls weiterhin einen Kurstrand mit Promenade, das Strandhotel mit Strandterrasse, weitere kleinteilige Beherbergungs- und gastronomische Angebote sowie den Kurpark. Das Matthias-Claudius-Heim wird dagegen nach Umbauten seit Jahren als Hotel genutzt. Insoweit ist aber zu berücksichtigen, dass der städtebauliche Kurbegriff des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO ein weiter Begriff ist (vgl. ausführlich BayVGH, Urteil vom 25.03.2004 – 25 N 01.308 –, Rn. 51 ff.). Kureinrichtungen sind nicht nur medizinisch-therapeutische Einrichtungen, sondern Einrichtungen für Kuranwendungen aller Art. Der bauplanungsrechtliche Kurbegriff ist nicht auf Kureinrichtungen im engeren Sinn beschränkt, sondern durch eine ganze Reihe flankierender Zwecke wie insbesondere auch Beherbergung in Beherbergungsbetrieben und sonstigen Beherbergungseinrichtungen sowie Privathäusern geprägt. Es geht, wie die Formulierung „Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete...“ zeigt, letztlich um den Fremdenverkehr, weshalb es – auch unter Berücksichtigung der Gesundheitsreformen der vergangenen Jahrzehnte, die schon aus Gründen der Wirtschaftlichkeit zu einer Verringerung klassischer Kureinrichtungen, wie z. B. Sanatorien, geführt haben – angezeigt erscheint, diesen Begriff unter Berücksichtigung aktueller Entwicklungen auszulegen und ihn nicht auf Kurleistungen im sozialversicherungsrechtlichen Sinne zu beschränken, sondern zum Beispiel auch Wellness-Angebote zu erfassen (vgl. Bay. VGH, a. a. O.). Randnummer 54 cc) Es kann an dieser Stelle, das heißt zur Frage der städtebaulichen Erforderlichkeit des Bebauungsplans, offen bleiben, ob die von der Festsetzung „Hotel“ abweichende Wohnnutzung des X durch die Antragsteller bestandsgeschützt ist. Denn einer Gemeinde ist es grundsätzlich nicht verwehrt, auch Ortsteile zu überplanen, die bereits bebaut sind, wenn sie das Ziel verfolgt, den vorhandenen Ortsteil fortzuentwickeln oder umzugestalten. Maßgeblich ist, ob die tatsächlichen Verhältnisse derart massiv und offenkundig vom Planinhalt abweichen, dass die Festsetzung auch bei einer auf den Gesamtgeltungsbereich des Bebauungsplans bezogenen Betrachtung ungeeignet ist, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern (vgl. Gierke in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Januar 2021, § 1 Rn. 173). An einer solchen offenkundigen Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt fehlt es hier. Das X ist als Kurhaus genehmigt. Es besteht aus Appartements, die rechtlich als Wohnungseigentum organisiert sind und entsprechend im Sondereigentum einer Vielzahl von Personen stehen. Der Teilungsvertrag vom
74. März 1976 sieht vor, dass die Wohnungseigentümer berechtigt sind, ihr Sondereigentum an die Gesellschaft, von der das Kurhaus betrieben wird, zu vermieten oder es ihr zu sonstigem Gebrauch zu überlassen. Die im Plan vorgesehene (alleinige) Hotelnutzung ist deshalb rechtlich wie tatsächlich möglich. Randnummer 55 dd) Dem Bebauungsplan fehlt die Vollzugsfähigkeit auch nicht deshalb, weil die Antragsteller nicht bereit sind, ihre Appartements einer Hotelnutzung zur Verfügung zu stellen. Es ist bereits fraglich, ob die fehlende Absicht eines Eigentümers, sein Grundstück der festgesetzten Nutzung entsprechend zu nutzen bzw. nutzen zu lassen, überhaupt zu einem dauerhaften Umsetzungshindernis für einen Bebauungsplan oder jedenfalls für eine einzelne seiner Festsetzungen führen kann (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 29.07.2014 – 3 S 2278/12 –, Rn.87, juris). Ein solches Hindernis ist jedenfalls nur dann zu bejahen, wenn der für eine Planverwirklichung erforderliche freihändige Erwerb der Fläche oder eine Enteignung als auf unabsehbare Dauer unmöglich anzusehen sind. Das ist hier nicht der Fall. Auch wenn die Antragsteller aktuell an ihrer Wohnnutzung festhalten, ist nicht ausgeschlossen, dass sich ihre eigenen Vorstellungen oder diejenigen ihrer Rechtsnachfolger hinsichtlich des auf langfristige Realisierung angelegten Plans ändern (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 29.07.2014 – 3 S 2278/12 –, Rn. 87, juris; Nds. OVG, Urteil vom 30.07.2015 – 12 KN 265/13 –, Rn. 31, juris; Schrödter/Wahlhäuser, in: Schrödter, Baugesetzbuch,
75. Aufl. 2019, § 1 Rn. 48). Hinzu kommt vorliegend, dass es für die Planverwirklichung nicht notwendig einer Veräußerung der Appartements an den Hotelbetrieb bedarf, sondern, wie schon im Teilungsvertrag vorgesehen, auch eine Gebrauchsüberlassung in Betracht kommt. Auch die abstrakte Möglichkeit einer Enteignung der Antragsteller zum Zwecke der Planverwirklichung (vgl. § 85 Abs. 1 Nr. 1 und § 87 Abs. 1 und 3 BauGB) ist nicht dauerhaft und eindeutig ausgeschlossen, auch wenn vorliegend zumindest zweifelhaft sein dürfte, ob das Wohl der Allgemeinheit (§ 87 Abs. 1 BauGB) sie erfordert. Ob der Vollzug der Festsetzung es auch erfordert, das Grundstück seinem bisherigen Eigentümer hoheitlich zu entziehen, ist erst in einem etwaigen Enteignungsverfahren zu entscheiden (BVerwG, Beschluss vom 25.08.1997 – 4 BN 4.97 –, Rn. 8, juris). Randnummer 56 ee) Die Vollzugsfähigkeit fehlt auch nicht wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit. Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der in einem Bebauungsplan festgesetzten Nutzung stehen dem Inkrafttreten dieser Festsetzung nur entgegen, wenn nach Lage der Dinge eine Rentabilität der festgenutzten Nutzung auf Dauer nicht erwartet werden kann (BVerwG, Urteil vom 29.09.1978 – IV C 30.76 –, Rn. 40, juris; Bay. VGH, Urteil vom 25.03.2004 – 25 N 01.308 –, Rn. 36 ff., juris; vgl. auch Gierke in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Januar 2021, § 1 Rn. 172). Der Hinweis der Antragsteller auf frühere Insolvenzen wegen eines zu großen Hotelbetriebs Ende der 70er Jahre und erneut 2010 greift angesichts des Ergebnisses der Machbarkeitsstudie vom August 2015 nicht durch. Die Autoren empfehlen zusammenfassend für die beabsichtigte Revitalisierung der vorhandenen Projektimmobilie eine Positionierung als Ferien- und Tagungshotel mit einem breiten Sport-, Spa- und Tagungsangebot im 4-Sterne-Standard mit 140 klimatisierten Zimmern mit einer Standardgröße von ca. 34 m², einem gastronomischen Angebot mit Restaurant, Bar und Bistro, einem wettbewerbsfähigen Tagungsangebot (800 m²) und einem Ausbau des vorhandenen Meerwasser-Hallenbades mit Nebenflächen zu einer modernen Wellnesslandschaft (Seite 65). Da im Rahmen der Frage, ob einem Bebauungsplan mangels Vollzugsfähigkeit die städtebauliche Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB fehlt, eine nachvollziehbare Prognose genügt, kommt es nicht im Einzelnen darauf an, ob die Zahl der Appartements – nach Angaben der Antragsteller 163, nach der Machbarkeitsstudie ehemals 161 (Seite 41), nach der Teilungserklärung 151 – genau mit der Zahl der in der Machbarkeitsstudie zugrunde gelegten Zimmer übereinstimmt. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplans, die genaue Zahl der Hotelzimmer festzulegen. Zudem beruhte die in der Machbarkeitsstudie zugrunde gelegte Zahl von 140 Zimmern auf der Überlegung, wie viele Eigentümer ihr Appartement tatsächlich für den Hotelbetrieb zur Verfügung stellen würden (Seite 44), und es wurde zugleich ausgeführt, dass grundsätzlich auch die vollen Einheiten