NVO können im Bebauungsplan
Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden. Dabei ist als Art die jeweilige Maßfestsetzung zu bestimmen, von der eine Ausnahme gewährt wird. Der Umfang der Ausnahme ist durch das Maß der Abweichung von der Festsetzung eindeutig zu bestimmen. (Rn.61) 4. Terrassen sind keine Nebenanlagen, wie sich aus der Formulierung des § 20 Abs. 4 ergibt; sie sind
NVO mitzurechnen. (Rn.65) Tenor Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Antragstellerin wendet sich gegen die
der textlichen Festsetzung 12 waren im Plangebiet in Wohngebäuden maximal zwei Wohneinheiten zulässig.
der textlichen Festsetzung 13 wurde die in der Planzeichnung festgesetzte Geschossflächenzahl gestrichen. Randnummer 5 In ihrer Sitzung am
GB erfolge sowie, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist von allen Interessierten schriftlich oder zur Niederschrift abgegeben werden können, ortsüblich bekannt gemacht. In der Bekanntmachung erfolgte der Hinweis darauf, dass Stellungnahmen vorlägen des Kreises Nordfriesland, wonach sich im Plangebiet keine Biotope befänden, der Unteren Forstbehörde (LLUR), wonach sich im Plangebiet zwei Waldflächen befänden und weitere Waldflächen an das Plangebiet angrenzten, sowie des Archäologischen Landesamts, wonach sich der Geltungsbereich in einem archäologischen Interessengebiet befinde; es sei sehr wahrscheinlich mit archäologischer Substanz zu rechnen (Bl. 98 f. Beiakte). Anschließend wurde der Entwurf des Bebauungsplans geändert und der geänderte Entwurf nebst Begründung erneut in der Zeit vom
der textlichen Festsetzung 3.1 gilt eine abweichende Bauweise. Diese entspreche der offenen Bauweise, wobei die Länge der Hausformen jedoch nur höchstens 25 m betragen dürfe. Es sind
der textlichen Festsetzung 3.3 nur Einzelhäuser zulässig. Ausweislich der textlichen Festsetzung 4 sind zwei Wohnungen je Wohngebäude zulässig.
der textlichen Festsetzung 5 dürfen die Baugrenzen bei Änderung oder Nutzungsänderung bestehender, zulässigerweise errichteter Gebäude ausnahmsweise so weit überschritten werden, wie diese Bestandsgebäude dies bereits tun. Der Umfang ergibt sich dabei für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen, die dem B-Plan beiliegt. Daneben enthält der Bebauungsplan Festsetzungen von Verkehrsflächen, von Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind sowie gestalterische Vorschriften (textliche Festsetzungen 6 bis 8). Randnummer 7 Die Antragstellerin hat sich bereits im Rahmen der öffentlichen Beteiligung gegenüber der Antragsgegnerin gegen den streitgegenständlichen Bebauungsplan gewandt. Mit Schriftsatz vom 7. Oktober 2016 hat sie gegenüber der Antragsgegnerin formelle und materielle Einwendungen erhoben und am 14. Februar 2017 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Randnummer 8 Sie macht im Wesentlichen geltend, die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen.
GB müssten Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche arten- und umweltbezogenen Informationen verfügbar seien, mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt gemacht werden und mit dem ausreichenden Hinweis versehen werden, welche Informationen verfügbar seien. Die daraus resultierenden Anforderungen habe das Bundesverwaltungsgericht in seinen Entscheidungen vom
NVO zwar auch auf Bezugspunkte im Geltungsbereich des Bebauungsplanes abstellen, die bestimmt oder bestimmbar seien (vgl. in diesem Zusammenhang: OVG NRW, Urteil vom
bauordnungsrechtlicher Praxis zu erfolgen habe; vielmehr sehe dies die Baunutzungsverordnung 1990 ausdrücklich vor.
den Festsetzungen des Bebauungsplans würden Terrassen bei der GRZ jedoch nur dann berücksichtigt, sofern sie größer als 25 m² seien. Derart große Terrassen werde kein vernünftig denkender Bauherr errichten, sodass sich Terrassen im Plangebiet nicht auf die GRZ auswirkten. Dies ergebe sich ausdrücklich aus der textlichen Festsetzungen 2.6.Auch die Nebenflächen enthielten in den textlichen Festsetzungen 2.7 bis 2.10 eine Sonderregelung, sodass sich die Festsetzungskombination der GRZ von 0,2 und der GF von 150 m² schwerwiegend zu ihren Lasten auswirke. Die überdurchschnittliche Beschränkung des relativ großen Grundstücks widerspreche auch der eigenen Planungskonzeption der Antragsgegnerin. Randnummer 14 Lediglich die Grundstückseigentümer an der Badallee sollten erhebliche Erweiterungsmöglichkeiten für Bebauungen auf ihren Grundstücken zugesprochen bekommen. Zumindest sehe der Bebauungsplan dies ausdrücklich vor. Diese Tatsache führe zu einem gravierenden Verstoß gegen den Grundsatz der Lastengleichheit.Die Behauptung in der Begründung des Bebauungsplanes, dass lediglich in diesem Bereich gewerbliche Nutzungen zur Versorgung von Bewohnern und Touristen ihren Platz fänden, sei abwegig. Das gesamte Baugebiet sei überwiegend touristisch genutzt, also auch in der Deichstraße, der Straße Düneneck und in der Straße Zum Südstrand. Überall in dem gesamten Gebiet hätten sich gastronomische Betriebe, Kleingewerbetreibende und viele Ferienwohnungen pro Grundstück (auch mehr als zwei) angesiedelt. Diese Nutzungen sollten offensichtlich aus dem Gebiet vertrieben werden, was vielen Einheimischen die Existenzgrundlage nehmen würde. Nur die Eigentümer in der Badallee sollten begünstigt werden. Die Antragsgegnerin greife hierdurch ungerechtfertigt in den Wettbewerb ein. Randnummer 15 Durch die Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel werde es den ortsansässigen Vermietern schwieriger gemacht, auf ihren Privatgrundstücken Ferienwohnungen zu vermieten. Die Investoren, die auf dem Gebiet der Antragsgegnerin riesige Ferienwohnanlagen und Hotels errichteten, würden offensichtlich gefördert, um den kleingewerbetreibenden Einheimischen die Existenzgrundlage zu rauben. Diese Tatsache werde besonders deutlich, sofern man das Bebauungsplanverfahren 72 betrachte. Die Antragsgegnerin habe mitten im Plangebiet des angegriffenen Bebauungsplans an der Badallee, fast parzellenscharf, ein Grundstück herausgelöst, um dem Investor die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 72 zu ermöglichen. Flurstücksbezogen sei dieser Bereich aus dem Plangebiet der angegriffenen
verdichtung oder andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu verringern. Randnummer 18 Ziffer 2.5 der textlichen Festsetzungen verstoße sowohl gegen Art. 3 Abs. 1 GG als auch gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Die Antragsgegnerin wolle Regelungen schaffen, die bestimmten Eigentümern ein Abweichen vom Maß der baulichen Nutzung bei einer Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung des Gebäudes ermöglichten. Dabei verweise sie auf eine Anlage, die sie „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“ benenne. Weshalb die betroffenen Eigentümer bessergestellt werden sollten, als alle übrigen im Plangebiet gelegenen Grundstückseigentümer, ergebe sich nicht. Schließlich würden für alle Grundstückseigentümer normalerweise die identischen Restriktionen gelten. Es werde nicht deutlich, ob diese Tabelle eine Rechtsnorm sein solle oder ob sie überhaupt mit dem angegriffenen Bebauungsplan verkündet worden sei. Randnummer 19 Die Antragstellerin beantragt, Randnummer 20 die
GB durchgeführt worden sei.
GB würden dabei die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens
GB entsprechend gelten.
GB werde wiederum „von der Umweltprüfung
4, von dem Umweltbericht
, von der Angabe
2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung
1 und § 10a Abs. 1 abgesehen; § 4c ist nicht anzuwenden“. Randnummer 26 Auch die Höhenfestsetzung sei hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar. Soweit das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen davon ausgehe, der Plangeber müsse klarstellen, welche Straße bei Eckgrundstücken maßgeblich sei, wenn er auf die Höhe erschließender öffentlicher Verkehrsflächen verweise, so sei – jedenfalls im konkreten Fall – dem nicht zuzustimmen. Nicht ohne Grund habe die Antragstellerin keine Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts anführen können, die diese strenge Rechtsprechung bestätige. Dies aber sei nicht unerheblich. Das Bundesverwaltungsgericht habe in seinem Beschluss vom 24. Januar 1995 (Az. 4 NB 3.95 –, Rn. 3, juris) ausgeführt, dass textliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan auch mit unbestimmten Rechtsbegriffen getroffen werden könnten, wenn sich ihr näherer Inhalt unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und des erkennbaren Willens des Normgebers erschließen lasse. Ob dies im Einzelfall anzunehmen sei, müssten die zur Auslegung des Landesrechts berufenen Landesgerichte prüfen. Die textliche Festsetzung 2.4 sei hiernach wirksam, da auf den – landesgerichtlich zu bewertenden – Einzelfall abzustellen sei. Angesichts des Umstands, dass es sich bei dem Gebiet des Bebauungsplans Nr. 20 nicht um ein bewegtes Gelände handele, und die Höhen lediglich zwischen 2,70 m und 3,34 m über NN schwankten, gebe es im konkreten Fall kein Bedürfnis
einer konkreteren Höhenfestsetzung. Eindeutig und unmissverständlich sei vielmehr, dass
der textlichen Festsetzung 2.4 der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 auf den höchsten Punkt der an den Grundstücken anliegenden Straßen abzustellen sei. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin seien auch die oberen Bezugspunkte hinreichend bestimmt. Die Trauf- und Firsthöhe würden eindeutig und unmissverständlich dargelegt. Die Firsthöhe werde in den textlichen Festsetzungen nicht näher definiert, weil sie der üblichen Definition entspreche. Die Traufhöhe werde unter 2.3 der textlichen Festsetzung definiert, weil sie von der üblichen Definition abweiche. Der Plangeber habe sich bewusst für diese Abweichung entschieden, da die Bestimmung
der üblichen Definition wegen der verbreiteten Reetdächer im Plangebiet Probleme aufwerfe. Es sei indes nicht unzulässig, die Traufhöhe abweichend zu bestimmen. Entscheidend sei allein, ob die textliche Festsetzung eindeutig und unmissverständlich sei. Randnummer 27 Auch Abwägungsfehler lägen nicht vor. Randnummer 28 Die vorliegend gewählte Kombination einer relativ zum Grundstück zu bestimmenden GRZ und einer absolut bestimmten GF sei zulässig. Entscheidend sei, dass die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung eindeutig und in sich widerspruchsfrei zu erfolgen habe. Die Antragstellerin verkenne, dass bei der Festsetzung der GRZ einerseits und der GF andererseits unterschiedliche Zielrichtungen in Rede stünden. Die GRZ-Festsetzungen von 0,2 für das Teilgebiet 2 richteten sich weniger auf die Steuerung der einzelnen Gebäudegrößen, sondern auf den Versiegelungsgrad der Baugebiete. Die absolute GF betreffe hingegen das Planungsziel, nur Bebauung in gebietstypischer Größenordnung zuzulassen. Auf großen Grundstücken könnten ansonsten sehr große Baukörper entstehen. Die Festsetzung einer absoluten GF auf 150 m² im Teilgebiet 2, was einer gebietstypischen durchschnittlichen Größe entspreche, steuere dies. Dass durch die Festsetzung der absoluten GF die festgesetzte relative GRZ bei überdurchschnittlich großen Grundstücken nicht voll ausgenutzt werden könne, sei ihr bewusst und in die Abwägung einbezogen worden. Randnummer 29 Es liege auch kein Verstoß gegen den Grundsatz der Lastengleichheit vor. Es bleibe unklar, welche Lasten für die Grundstückseigentümer im Teilgebiet 2 entstehen sollten, wenn die Grundstückseigentümer im Teilgebiet 1 – entlang der Badallee – ihr Grundstück stärker ausnutzen dürften. Randnummer 30 Auch liege kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz
1 GG vor. Für die unterschiedlichen Festsetzungen in den Teilgebieten des Bebauungsplans gebe es stets sachliche Gründe, die die Ungleichbehandlung hinsichtlich der Bebaubarkeit der Grundstücke rechtfertigen könnten. Es entspreche ihrem städtebaulichen Konzept, dass besonders entlang der Badallee, d. h. entlang der örtlichen Hauptverkehrsstraße, vorwiegend die gewerblichen Nutzungen zur Versorgung von Bewohnern und Touristen im Plangebiet ihren Platz finden sollten. Diese Nutzungen aber erforderten – wie auf Seite 8 der Begründung des Bebauungsplans zutreffend vorgetragen – regelmäßig einen höheren Versiegelungsgrad (etwa für Lager-, Wirtschafts- und Kundenflächen). Randnummer 31 Der Umstand, dass im Plangebiet des angegriffenen Bebauungsplans ein Teilbereich durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 überplant worden sei, verstoße ebenfalls nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 72 umfasse die Errichtung von altengerechten, barrierearmen Wohnungen mit integriertem Serviceangebot in zentraler Lage. Angesichts des demographischen Wandels sei es ihr städtebaulich zulässiges Ziel, solche Wohnangebote zukünftig vorhalten zu können. Der gemeinschaftliche Charakter dieser Wohnform sowie auch der wirtschaftliche Betrieb erforderten einen größeren Baukörper als die klassische Wohnform des Ein- oder Zweifamilienhauses. Insoweit entspreche das Vorhaben, das mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 ermöglicht werde, tatsächlich nicht dem grundsätzlichen Plankonzept für die
schieben oder eine
trägliche Ergänzung dieser Anlage sei nicht mehr zulässig. Auch der im Zusammenhang mit der Bestandserfassung erhobene Vorwurf der Unbestimmtheit treffe nicht zu. In der Bestandserfassung seien diejenigen Häuser im Plangebiet aufgeführt, die die Festsetzungen überschritten. Es ergebe sich sodann eindeutig aus der Bestandserfassung, inwieweit die zulässige GRZ, GF und Baugrenzen überschritten werden dürften. Einsichtig sei dabei, dass von der Ausnahmeregelung Bestandsgebäude nicht erfasst seien, deren Nutzung offensichtlich aufgegeben worden sei, da die Ausnahmen nur der Erhaltung der zeitgemäßen Wohnverhältnisse der tatsächlich vorhandenen Bewohner innerhalb des Baubestands dienen solle. Randnummer 33 Auch über mögliche Entschädigungsansprüche habe sie bereits auf der Abwägungsebene hinreichende Überlegungen angestellt. Exemplarisch lasse sich dies anhand der Seite 5 der Abwägungstabelle belegen, wo sie zutreffend ausführe, dass im Hinblick auf Festsetzungen im Teilgebiet 2 (GRZ: 0,2 und GF: 150 m²) keine – zu einer Entschädigung verpflichtende – Enteignung stattfinde und noch nicht einmal ein Eingriff in ausgeübte Nutzungen gegeben sei. Randnummer 34 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 35 Der Normenkontrollantrag ist zulässig (dazu A.), aber unbegründet (dazu B.). A. I. Randnummer 36 Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte Antrag ist am 14. Februar 2017 und damit innerhalb der Antragsfrist des § 47 Abs. 2 VwGO, d. h. innerhalb eines Jahres
Bekanntmachung des Bebauungsplans durch Aushang vom
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Antragsbefugnis
GO wegen einer möglichen Eigentumsverletzung grundsätzlich zu bejahen, wenn sich ein Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die – wie vorliegend – unmittelbar sein Grundstück betrifft. In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen, weil eine planerische Festsetzung Inhalt und Schranken seines Grundeigentums bestimmt (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG); die (potenzielle) Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs braucht er nicht ungeprüft hinzunehmen (BVerwG, Beschluss vom
der insoweit maßgeblichen Fassung von § 3 BauNVO 1968 dienten reine Wohngebiete ausschließlich dem Wohnen (Abs. 1); zulässig waren Wohngebäude (Abs. 2). Ausweislich der textlichen Festsetzung 1.1 des Bebauungsplans Nr. 20 waren in den WR-Gebieten die Ausnahmen des § 3 Abs. 3 BauNVO allgemein zulässig; hierbei handelte es sich
der BauNVO 1968 um Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungswesens. Diese textliche Festsetzung wurde durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 im Jahr 1996 aufgehoben. Ausweislich der textlichen Festsetzung 14 waren die gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO – maßgeblich war zu diesem Zeitpunkt die BauNVO 1990 – ausnahmsweise zulässigen kleinen Beherbergungsbetriebe allgemein zulässig.
dem nunmehr mit der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 keine Art der baulichen Nutzung mehr festgesetzt worden ist, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben insoweit allein
GB. Ginge man mit der Antragsgegnerin davon aus, dass sich die im Plangebiet vorhandenen tatsächlichen Nutzungen keinem der in der Baunutzungsverordnung aufgeführten Baugebiete zuordnen lassen (vgl. S. 7 der Begründung), so läge eine Gemengelage vor; die Zulässigkeit eines Vorhabens richtete sich dann
GB. In diesem Fall würde die Antragstellerin keinen Gebietserhaltungsanspruch mehr gegenüber der Zulassung einer (bislang) planungsrechtlich gebietsfremden Nutzung haben. Ein solcher greift nämlich – außer in dem Fall, dass er durch einen Bebauungsplan vermittelt wird – (nur) dann, wenn im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die BauNVO anwendbar ist, weil die Umgebung einem der dort bezeichneten Baugebiete entspricht (vgl. Bönker/Bischopink, BauNVO 2. Aufl. 2018, § 8 Rn. 49). Ginge man demgegenüber davon aus, dass das tatsächlich Vorhandene der bisherigen Festsetzung WR entspricht, so richtete sich die Zulässigkeit eines Vorhabens fortan
GB i. V. m. § 3 BauNVO. Danach verhielte es sich künftig aber so, dass
bisherigem Planungsrecht kleine Beherbergungsbetriebe allgemein zulässig waren, wohingegen sie
dem jetzigen Planungsrecht nur
GB ausnahmsweise zulässig wären. Letztlich hat auch die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung an der von ihr vertretenen Auffassung nicht festgehalten, sondern ausgeführt, es habe sich eher um praktische Überlegungen gehandelt. B. Randnummer 40 Der Antrag ist aber unbegründet. I. Randnummer 41 Die
der im Dezember 2015 geltenden Fassung wird bei einem Bebauungsplan von einer Umweltprüfung
GB, vom Umweltbericht
GB, von der Angabe
GB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung
GB a.F. abgesehen. Das Erfordernis zur Angabe der verfügbaren Umweltinformationen in der Bekanntmachung über die Auslegung des Planentwurfs besteht daher für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom
dem Vortrag der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung – unstreitig, dass die besagte Anlage nicht Teil der Rechtsnorm und in der Konsequenz auch nicht verkündet worden ist. Entsprechendes ergibt sich nicht aus der Planurkunde, die lediglich davon spricht, dass die Bestandserfassung dem B-Plan „beiliegt“, womit sie schon ihrem Wortlaut
zum Ausdruck bringt, dass sie eben nicht Bestandteil des Änderungsbebauungsplans ist. Anders als die Antragstellerin meint, war es auch nicht geboten, die Anlage „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“ mit zu verkünden. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass das Rechtsstaatsprinzip gebietet, dass förmlich gesetzte Rechtsnormen verkündet werden; denn die Verkündung stellt einen integrierenden Teil der förmlichen Rechtsetzung dar, ist also Geltungsbedingung. Verkündung bedeutet regelmäßig, dass die Rechtsnormen der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht werden, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können. Diese Möglichkeit darf auch nicht in unzumutbarer Weise erschwert sein. Konkrete weitere Gebote für die Ausgestaltung des Verkündungsvorganges im Einzelnen ergeben sich aus dem Rechtsstaatsprinzip unmittelbar nicht. Bebauungspläne gehören als Satzungen zu den förmlich gesetzten Rechtsnormen. Bei ihnen ist allerdings nur die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Im Übrigen genügt es, den Bebauungsplan mit der Begründung und – soweit es sich nicht um einen Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren handelt (vgl. § 13 Abs. 3 BauGB a.F.) der zusammenfassenden Erklärung
GB a.F. zu jedermanns Einsicht bereit zu halten, auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben und in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB). Aus § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB ergibt sich nicht, dass der normative Inhalt eines Bebauungsplans allein aus sich selbst heraus erkennbar sein muss (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Beschluss vom
GB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und über den Inhalt auf Verlangen Auskunft zu geben ist, wie und wo die Planbetroffenen Kenntnis erlangen können. Randnummer 44
der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung lediglich eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 1. Oktober 2020 – 1 KN 13/15 –, Rn. 72 , juris). Randnummer 47 Gemessen an diesen Vorgaben ist eine städtebauliche Erforderlichkeit der Planung gegeben. Das Vorbringen der Antragstellerin, die Bauleitplanung sei nur vorgeschoben, um private Interessen zu fördern, überzeugt nicht. Die Antragstellerin begründet dies im Wesentlichen mit dem Umstand, dass die Planung eine Bevorzugung der Grundstückseigentümer entlang der Badstraße bedeute, da für diese Grundstücke eine höhere GRZ festgesetzt worden sei, sodass es zu einer Ungleichbehandlung komme. Zudem sei einem Grundstückeigentümer, der offenbar massive Einwendungen erhoben habe, das Angebot gemacht worden, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu beantragen. Dies lässt die städtebauliche Erforderlichkeit nicht entfallen. Insbesondere entbehrt die Planung keiner positiven Planungskonzeption. Aus der Begründung des Bebauungsplans ergibt sich vielmehr, dass der Bebauungsplan Nr. 20 vor rund 40 Jahren aufgestellt worden sei und
dieser langen Zeit das städtebauliche Konzept zur Überprüfung und Aktualisierung anstehe. Zudem solle auf aktuellen Umnutzungs- und Verdichtungsdruck reagiert werden, welcher die Entwicklungsvorstellungen der Antragsgegnerin gefährden könne. Dazu gehöre zum Beispiel die Zusammenlegung von Grundstücken, um darauf größere Gebäude errichten zu können oder der zunehmende Anteil von nur zeitweise besetzten Zweitwohnungen, die durch Ferienwohnungen in demselben Gebäude finanziert würden, was zur Verödung des Ortsteils beitrage. Auch die zunehmende Verdrängung von gewerblichen und touristischen Nutzungen und Angeboten durch reine Wohngebäude insbesondere an der Badallee entspreche nicht den städtebaulichen Vorstellungen der Antragsgegnerin. Ziel der Bauleitplanung sei daher die Überarbeitung des Bebauungsplans im Hinblick auf die Überprüfung und ggf. Begrenzung der baurechtlich möglichen Anzahl von Gebäuden und Wohnungen zur Erhaltung der langfristig gewachsenen kleinteiligen Baustruktur, die Begrenzung der Größe von Gebäuden auf ein ortsverträgliches Maß und die Sicherstellung ortsgestalterischer Mindeststandards (S. 4 der Begründung). Diese Planungsziele werden in der weiteren Begründung des Bebauungsplans vertieft. So führt die Antragsgegnerin unter anderem aus, dass der
fragedruck dazu führe, dass immer größere Gebäudeflächen – oft von gewerblichen Bauträgern – errichtet würden; es komme zu einer massiven Verdichtung von Wohneinheiten. Es sei zu befürchten, dass sich der
fragedruck in den nächsten Jahren erhöhe (S. 6 f. der Begründung). Randnummer 48 Es ist nicht ersichtlich, dass die Bauleitplanung der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Der Abwägungstabelle lässt sich entnehmen, dass die Antragsgegnerin durch die Realisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 72 einen spezifischen Bedarf (altersgerechtes Wohnen) im Gemeindegebiet befriedigen wollte. Nichts anderes ergibt sich, soweit die Antragstellerin darauf abstellt, die Gemeinde mache dem Grundstückseigentümer, der offensichtlich massive Einwendungen gegen den Bebauungsplan geltend gemacht habe, das Angebot, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für seine geplanten Nutzungen zu beantragen. Damit bezieht sie sich offenbar auf die Ausführungen der Antragsgegnerin auf Seite 49 der Abwägungstabelle. Diese lassen die Erforderlichkeit der Planung indes unter keinem Gesichtspunkt entfallen. Vielmehr hat die Antragsgegnerin lediglich – auf die Bekundung eines Einwenders, er sei an einer Verständigung interessiert und schlage als Kompromiss einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vor – ausgeführt, sie sei grundsätzlich offen für einen Antrag auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der Nutzungen umfasse, die die Entwicklung und Lösung städtebaulicher Herausforderungen in der Gemeinde unterstützten. Zum einen entspricht es der Rechtslage, dass die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens
pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat (vgl. § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB), zum anderen verhält es sich aber auch gerade so, dass die Antragsgegnerin dem konkret seitens des Einwenders in Aussicht genommenen Vorhaben im Rahmen der Abwägung eine Absage erteilt hat. Insbesondere führt sie nämlich aus, dass ein kleinteiliges und preisgünstiges Wohnraumangebot zum Dauerwohnen für einen Personenkreis, der aufgrund der Bauflächen- und Preisentwicklung aus dem Gemeindegebiet verdrängt zu werden drohe, grundsätzlich begrüßenswert sein könne. Jedoch werde die Mischung mit Ferienwohnungen und Eigentumswohnungen genauso skeptisch gesehen wie die vorgeschlagene Größenordnung von mindestens 18 Wohneinheiten auf circa 3.800 m² Grundstücksfläche (Abwägungstabelle, S. 49). Sachfremde Erwägungen, die bereits die Erforderlichkeit der Planung insgesamt infrage zu stellen geeignet wären, sind darin nicht zu erkennen. Zudem begründet die Antragsgegnerin ihre Entscheidung, für die erste Baureihe entlang der Badallee eine höhere GRZ und GF festzusetzen damit, dass durch gewerbliche Nutzungen eher größerer Flächenbedarf bestehe. Die „hierarchische Abstufung“ zwischen Badallee und den übrigen Straßenzügen sei „städtebaulich gewünscht“ (S. 8 der Begründung). Randnummer 49
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts richtet sich das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans danach, was
den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele, örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist und dem Gebot gerechter Abwägung der konkret berührten privaten und öffentlichen Belange entspricht. Ob dagegen eine einzelne Formulierung eines Bebauungsplans dem Bestimmtheitserfordernis genügt, ist in aller Regel eine Frage der Auslegung des Plans im Einzelfall (BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1995 – 4 NB 3.95 –, Rn. 3, juris). Um diesem Bestimmtheitsgebot zu genügen, kann eine Höhenfestsetzung
NVO auf Bezugspunkte im Geltungsbereich des Bebauungsplans abstellen, die bestimmt oder bestimmbar sind. So entspricht etwa die Festsetzung der Höhenlage eines bestimmten Punkts einer vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt dem Bestimmtheitsgebot, wenn eine erhebliche Veränderung dieses Punkts nicht zu erwarten ist (OVG NRW, Urteil vom
den Verhältnissen des Einzelfalls absehbar praktikabel ist (OVG NRW, Urteil vom 27. Mai 2013 – 2 D 37/12.NE –, Rn. 88, juris). Randnummer 52 Hiervon ausgehend ist die textliche Festsetzung 2.4 durch Auslegung bestimmbar.
dem Wortlaut der Festsetzung beziehen sich die Höhenfestsetzungen auf die Höhe der Oberkante der Straßenfläche am jeweiligen Grundstück. Randnummer 53 Anders als in den vom Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entschiedenen Fallkonstellationen ist diese Festsetzung nicht bereits deshalb unbestimmt, weil sie an einen im Zeitpunkt des gefassten Satzungsbeschlusses noch nicht fertiggestellten Bezugspunkt anknüpft (vgl. jeweils zu noch nicht fertiggestellten Erschließungsstraßen als Bezugspunkt: OVG NRW, Urteil vom
dem im Wortlaut zum Ausdruck gekommenen Willen des Satzungsgebers gerade nicht darauf an, welche Straße der Erschließung dient, sondern abzustellen ist auf die Straßenfläche am betreffenden Grundstück insgesamt. Dass der Satzungsgeber auf die Straßenfläche (im engeren Sinne) und nicht die Straßenverkehrsfläche, welche
GB auch Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, umfassen würde, abstellen wollte, ergibt sich aus dem Umstand, dass er den Begriff der Straßenverkehrsfläche im Rahmen der Zeichenerklärung verwendet, während er im Rahmen der hier maßgeblichen textlichen Festsetzung ausdrücklich den Begriff der Straßenfläche nutzt. Randnummer 55 Von diesem Normverständnis ausgehend, verfängt auch die weitere Argumentation der Antragstellerin nicht, es fehle an einer konkreten Aussage dazu, ob der jeweils höchste Punkt des jeweils zuzuordnenden Abschnitts der Verkehrsfläche der maßgebliche Bezugspunkt sein oder ob dafür ein Mittelwert aus den Höhen der Verkehrsfläche zwischen den Grundstücks- oder den Gebäudeecken gebildet werden soll (vgl. zu diesem Erfordernis: OVG NRW, Urteil vom
den schriftsätzlichen Darlegungen der Antragsgegnerin die ansonsten auftretenden Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Traufhöhe bei Reetdachhäusern. Bestimmtheitsbedenken ergeben sich daraus indes nicht; sie werden von der Antragstellerin auch nicht konkret aufgezeigt. Der Senat versteht unter dem Abschluss der geneigten Dachfläche ausschließlich den unteren Abschluss der Dachziegel (bzw. der Reeteindeckung), wie im Übrigen auch die Antragstellerin selbst in ihrem Schriftsatz vom
Absatz 2 dieser Vorschrift der
Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks ist, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Demgegenüber beruht die Festsetzung der Geschossfläche auf § 16 Abs. 2 Nr. 2 Var. 2 BauNVO, wonach im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzung der Größe der Geschossfläche bestimmt werden kann. Der Begriff der Geschossfläche selbst ist in der Baunutzungsverordnung nicht legal definiert; indes findet sich in § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO eine Vorschrift zu ihrer Ermittlung: Die Geschossfläche ist
den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Gesamtgeschossfläche ist also die Summe der jeweils
den Außenmaßen bestimmten Grundflächen aller Vollgeschosse (Bönker/Bischopink, BauNVO,
Satz 2 dieser Festsetzung – für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen, die dem B-Plan beiliegt. Randnummer 61 Rechtsgrundlage der vorgesehenen Ausnahmevorbehalte ist § 31 Abs. 1 BauGB bzw. § 16 Abs. 6 BauNVO.
GB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan
Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Für das Vorliegen eines wirksamen Ausnahmevorbehalts ist erforderlich, dass die Ausnahme
Art und Umfang bestimmt ist. Es muss geregelt sein, von welchen Festsetzungen die Gemeinde Ausnahmen zulassen will und wie weit die folglich zu quantifizierenden Ausnahmen gehen dürfen.
NVO können im Bebauungsplan
Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden. Dabei ist als Art die jeweilige Maßfestsetzung zu bestimmen, von der eine Ausnahme gewährt wird. Der Umfang der Ausnahme ist durch das Maß der Abweichung von der Festsetzung eindeutig zu bestimmen. Die von der Antragsgegnerin hinsichtlich bestehender baulicher Anlagen vorgesehene Zulassung von Ausnahmen ergibt mit Blick auf den diesen baulichen Anlagen ohnehin zukommenden Bestandsschutz nur dann einen Sinn, wenn der Bestandsschutz durch die beabsichtigten Maßnahmen beseitigt wird. Mithin bedarf es, sofern die Ausnahmen im dargelegten Sinn vorgesehen werden sollen, einer hinreichenden Bestimmung des zulässigen Maßes der Abweichung (zum Ganzen: OVG M.-V., Urteil vom
Satz 2 dieser Festsetzung ergibt sich der Umfang dabei für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen, die dem B-Plan beiliegt. Randnummer 64 Rechtsgrundlage der vorgesehenen Ausnahmevorbehalte ist § 31 Abs. 1 BauGB bzw. § 23 Abs. 3 Satz 1, Satz 3 i. V. m. Abs. 2 Satz 3 BauNVO. Ist gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO – wie vorliegend in den zeichnerischen Festsetzungen erfolgt – eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten.
Satz 3 dieser Vorschrift gilt § 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO entsprechend.Danach können im Bebauungsplan weitere
Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden. Vorliegend ist die Art der Ausnahme durch Inbezugnahme der Baugrenzen (überbaubare Grundstücksfläche, § 23 BauNVO) hinreichend bestimmt. Der Umfang der Ausnahme ergibt sich wiederum aus der Bestandserfassung, welche die zulässige Überschreitung der Baugrenze zahlenmäßig genau erfasst (vgl. Spalte 6 der Bestandstabelle); zeichnerisch findet sich die Bestandserfassung in der Planzeichnung; in einer Gesamtschau ist eine hinreichende Bestimmtheit dieser Festsetzung gegeben. Randnummer 65 e) Auch die textliche Festsetzung 2.6, wonach die zulässige Grundfläche durch Terrassen um bis zu 25 m² überschritten werden darf, ist rechtmäßig. Sie beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 Var. 2 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 6 BauNVO. Gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO ist für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Terrassen sind keine Nebenanlagen, wie sich aus der Formulierung des § 20 Abs. 4 ergibt; sie sind
NVO mitzurechnen (Bönker/Bischopink, 2. Aufl. 2018, BauNVO, § 19 Rn. 56; Söfker in: EZBK, Stand: Februar 2021, BauNVO, § 19 Rn. 13). Allerdings handelt es sich vorliegend um eine
NVO zulässige Ausnahme von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung. Diese Bestimmung bezieht sich auf die in § 16 Abs. 2 BauNVO bezeichneten Bestimmungsfaktoren des Maßes baulicher Nutzung; die Ausnahmen können aber auch für Bestimmungsfaktoren des Maßes baulicher Nutzung vorgesehen werden, die im Zusammenhang stehen (Söfker in: EZBK, Stand: Oktober 2020, BauNVO, § 16 Rn. 47). Dies trifft auf die in Rede stehende Grundfläche als Bestimmungsfaktor der in § 16 Abs. 2 Nr. 1 Var. 1 BauNVO aufgeführten GRZ zu. Randnummer 66 3. Die Antragsgegnerin hat entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB verstoßen. Randnummer 67 Das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB,
dem bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind, stellt inhaltliche Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis und unterliegt dabei insgesamt allerdings nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle. Gegen das rechtsstaatlich fundierte Gebot gerechter Abwägung wird verstoßen, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet (Abwägungsausfall), in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was
Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss (Abwägungsdefizit), wenn die Bedeutung dieser Belange verkannt wird (Abwägungsfehleinschätzung) oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (Abwägungsdisproportionalität). Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange innerhalb des vorgegebenen Rahmens ist die elementare planerische Entschließung der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und kein aufsichtlich oder gerichtlich
vollziehbarer Vorgang (Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom
Lage der Dinge einzustellen war. So hat sie ausgeführt, dass sich die Festsetzungen nicht aufheben würden, sondern unterschiedliche Zielrichtungen verfolgten. Die GRZ regele den Versiegelungsgrad und die GF ziele auf die Größe der von den Baukörpern umschlossenen Flächen ab. Unbestritten seien beide Festsetzungen verwandt und könnten sich auch gegenseitig beschränken. Dies sei unbedenklich, solange sie sich nicht aufheben würden. Im Plangebiet seien aber sowohl sehr große Baugrundstücke denkbar, bei denen die absolute GF der begrenzende Faktor sei, als auch kleinere Baugrundstücke, bei denen die relative GRZ begrenzend wirke (Abwägungstabelle, S. 24); hiergegen ist nichts zu erinnern. Randnummer 69 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin hat sich die Antragsgegnerin auch mit ihrer konkreten Grundstückssituation befasst. So hat sie ausgeführt, dass es bei durchschnittlichen Grundstücksgrößen von 800 m² und selbst bei der angesprochenen Grundstücksgröße von 920 m² im Vergleich mit der bisherigen GRZ von 0,2 höchstens zu geringfügigen Einschränkungen der Baumöglichkeiten komme (Abwägungstabelle, S. 23). Weiterhin hat sie ausgeführt, dass für das betreffende Grundstück
derzeitigem B-Plan eine GRZ von 0,2 gelte, also eine GF von circa 180 m². Zukünftig solle eine Geschossfläche von 150 m² zulässig sein. Die Antragsgegnerin hat auch das Nutzungsinteresse der Antragstellerin in die Abwägung eingestellt. So hat sie ausgeführt, dass 150 m² GF, die sich nur auf das Vollgeschoss – Erdgeschoss – bezögen, angemessene Entwicklungsmöglichkeiten im Rahmen des angestrebten städtebaulichen Modells erlaubten (Abwägungstabelle, S. 15). Randnummer 70 Eine Abwägungsdisproportionalität liegt ebenfalls nicht vor. Die Antragsgegnerin hat zu Recht das Vorliegen eines schwerwiegenden Eingriffs in die Rechte der Antragstellerin verneint. Der Vortrag der Antragstellerin ist insoweit unsubstantiiert. Es fehlt an Darlegungen, worin konkret dieser schwerwiegende Eingriff bestehen soll. Der bauliche Bestand auf dem Grundstück der Antragstellerin ist aufgrund der weitreichenden Ausnahme, die in den textlichen Festsetzungen 2.5 und 5 vorgesehen ist, geschützt. Die Antragsgegnerin führt insoweit selbst aus, dass ein Eingriff in die ausgeübte Nutzung nicht stattfinde, da eine Weiternutzung der bestehenden Gebäude ermöglicht werde (Abwägungstabelle, S. 8 f., 13). Auch werde die Sanierung und Änderung der Bestandsgebäude über den reinen gesetzlichen Bestandsschutz hinaus ausdrücklich durch den Plan ermöglicht (Abwägungstabelle, S. 15 f.). Dementsprechend betont die Antragsgegnerin auch, dass es sich um einen „klassischen Angebotsplan“ handele (Abwägungsvorgang, S. 12) und dass sie sich dessen bewusst sei, dass es sich um ein nahezu vollständig überbautes Gebiet handele, dessen Überplanung nur sehr langfristig städtebaulich wirksam werden könne (Abwägungsvorgang, S. 20). In ihre Abwägung konnte die Antragsgegnerin zudem einstellen, dass die GRZ gegenüber dem bisherigen Planungsrecht nicht verringert wird und die zusätzlich festgesetzte GF von den meisten Bestandsgebäuden im Plangebiet eingehalten wird (Abwägungsvorgang, S. 23). Die Bestandserfassung führt insgesamt 98 Grundstücke im Plangebiet auf; eine Unvollständigkeit ist insoweit weder ersichtlich noch vorgetragen. Davon weisen 14 Grundstücke eine zulässige Überschreitung der GRZ auf und 23 Grundstücke eine zulässige Überschreitung der GF. Randnummer 71 b) Ein Abwägungsfehler folgt auch nicht aus dem Umstand, dass im Teilgebiet 1, namentlich entlang der Badallee, eine GRZ von 0,4 und eine GF von 230 festgesetzt worden sind. Die Antragstellerin wendet dagegen ein, dass lediglich die Grundstückseigentümer an der Badallee erhebliche Erweiterungsmöglichkeiten zugesprochen bekämen, was zu einem „gravierenden Verstoß gegen den Grundsatz der Lastengleichheit“ führe. Dies trifft nicht zu. Randnummer 72 Da Bebauungspläne Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen, muss der Satzungsgeber die schutzwürdigen Interessen der Grundstückseigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss sich dabei im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen halten; insbesondere ist er an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Den Anforderungen des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes an bauplanerische Festsetzungen wird in aller Regel durch städtebauliche Gründe Rechnung getragen, die die Bauleitplanung rechtfertigen. Deshalb erübrigt sich grundsätzlich eine Auseinandersetzung mit dem Gleichheitsgrundsatz. Anderes gilt jedoch dann, wenn für vergleichbare Bebauungsplangebiete dieselben städtebaulichen Ziele verfolgt werden. Sind zur Verwirklichung dieser Ziele Einschränkungen der baulichen Nutzbarkeit notwendig, verlangt Art. 3 Abs. 1 GG eine gleichmäßige Verteilung dieser Lasten auf die betreffenden Grundstücke. Abweichungen von diesem Prinzip der Lastengleichheit bedürfen der Rechtfertigung (OVG Rh.-Pf., Urteil vom 4. Juli 2006 – 8 C 10156/06 –, Rn. 20, juris). Randnummer 73 Dies zugrunde gelegt, liegen weder ein Abwägungsausfall noch ein Abwägungsdefizit vor. Die Antragsgegnerin hat ausweislich des Abwägungsvorgangs erkannt, dass für den im Plangebiet enthaltenen Bereich der Badallee eine GRZ von 0,4 festgesetzt worden ist. Sie hat diesem Umstand aber schon nicht die gleiche Intensität einer Ungleichbehandlung beigemessen, wie dies die Antragstellerin tut. Dies begründet sie –
vollziehbar – mit der Tatsache, dass sich diese Festsetzung auf Grundstücksteile mit wesentlich geringerer Tiefe beziehe als das Grundstück der Antragstellerin. Dies werde durch die Längsteilung des dortigen Baugebiets in einen städtebaulich gewichtigeren Teil entlang der Hauptverkehrsstraße und eine reduzierte Bebauung in zweiter Reihe verursacht. Absolut gesehen sei der Unterschied in der Bebaubarkeit damit deutlich kleiner als der Vergleich der GRZ suggeriere (Abwägungsvorgang, S. 14). Randnummer 74 Auch eine Abwägungsdisproportionalität ist nicht gegeben. Vielmehr führt die Antragsgegnerin gewichtige städtebauliche Gründe für die Festsetzung ungleicher GRZ und GF im Plangebiet an. So bringt sie zum Ausdruck, dass entlang der Badallee auch verstärkt gewerbliche Nutzung ermöglicht werden solle, um diese Hauptstraße attraktiver zu machen, wofür in der Regel mehr bebaute Flächen benötigt würden. In den Baugebieten südlich der Badallee seien kaum gewerbliche Nutzungen vorhanden und auch nicht in größerem Maße erwünscht, um die Nutzungsstrukturen und die städtebauliche Funktionshierarchie der Badallee zu den übrigen Straßen im Plangebiet nicht zu sehr aufzuweichen (Abwägungsvorgang, S. 14). Diese Erwägungen rechtfertigen die ungleichen Festsetzungen von GRZ und GF. Soweit die Antragstellerin im vorliegenden Verfahren einwendet, es hätten sich auch in der Deichstraße, der Straße Düneneck und der Straße Zum Südstrand gastronomische Betriebe, Kleingewerbetreibende und viele Ferienwohnungen angesiedelt die Antragsgegnerin wolle diese Nutzungen aus dem Gebiet vertreiben und greife in den Wettbewerb ein (S. 16 des Schriftsatzes vom
GB zulässig sein. Allein die Festsetzung der GF dürfte nicht zur Vertreibung der entsprechenden Betriebe führen, da – wie bereits ausgeführt – der Bestand geschützt wird und die Betriebe sich offenbar auch in der Vergangenheit nicht von einer Ansiedelung haben abhalten lassen. Selbst wenn das anders zu beurteilen sein sollte, wäre es der Antragsgegnerin aber nicht verwehrt, in ihre Abwägung einzubeziehen, dass gewerbliche Nutzungen südlich der Badallee nicht in größerem Maße erwünscht sind (vgl. Abwägungstabelle, S. 14). Das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange innerhalb des vorgegebenen Rahmens ist, wie bereits ausgeführt, die elementare planerische Entschließung der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und kein aufsichtlich oder gerichtlich
vollziehbarer Vorgang. Randnummer 75 c) Ein Abwägungsfehler resultiert entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht aus dem Umstand, dass die Antragsgegnerin im Plangebiet an der Badallee parzellenscharf ein Grundstück herausgelöst und dort die Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Nr. 72) ermöglicht hat. Insoweit ist ebenfalls kein Abwägungsausfall oder Abwägungsdefizit gegeben. Die Antragsgegnerin hat diesen Aspekt – auf den Einwand der Antragstellerin – im Abwägungsvorgang erkannt und behandelt. Sie hat sich dabei auch nicht erkennbar von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Zutreffend hat sie auf die Regelung in § 12 BauGB verwiesen.
dessen Absatz 2 Satz 1 hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens
pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Die Antragsgegnerin hat zudem ausgeführt, dass sie mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 eine Nutzung, nämlich schwellenfreies und altersgerechtes Wohnen, verwirklichen wolle, die künftig verstärkt benötigt werde, sich aber in vorhandenen Wohnbeständen in zentraler Lage kaum umsetzen lasse. Diese Nutzung benötige aufgrund der geringeren Wohnungsgrößen und aufgrund der Wirtschaftlichkeit eine höhere Verdichtung (Abwägungsvorgang, S. 28). Weiter hat die Antragsgegnerin ausgeführt, dass die allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen eines Angebotsplans hinter den unterstützungswürdigen Auswirkungen eines konkreten Vorhabens im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zurückstehen könnten und eine höhere Grundstücksausnutzung zulassen könnten (Abwägungsvorgang, S. 20; vgl. auch S. 29). Soweit die Antragstellerin befürchtet, es werde zu einer zusätzlichen Benachteiligung kommen, weil es ihr selbst durch die Zwei-Wohnungsklausel schwierig gemacht werde, auf ihrem Privatgrundstück Ferienwohnungen zu vermieten, während Investoren die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 72 ermöglicht werde, verfängt dies nicht. Ausweislich des Vorhaben- und Erschließungsplans zum Bebauungsplan Nr. 72 ist der Neubau einer so genannten Servicewohnanlage zugelassen. Aus der Nutzungsbeschreibung ergibt sich, dass darin jüngere und ältere Senioren ab 55 Jahren zusammenleben könnten; es gebe verschiedene abgestufte Möglichkeiten, Angebote wahrzunehmen, die der Lebens- und Bedürfnislage entsprächen. Festgesetzt ist ein WR. Aus der textlichen Festsetzung 1 ergibt sich, dass nur Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet habe; Ferienwohnungsnutzung ist danach nicht vorgesehen. Randnummer 76 d) Ein Abwägungsfehler resultiert auch nicht daraus, dass die gemeindeeigenen Flächen (Rathaus, Bauhof) aus dem Geltungsbereich ausgeklammert worden sind. Hiermit nimmt die Antragstellerin die Flächen im Osten des Plangebiets in Bezug. Gegen die Planungsentscheidung, diese Flächen von der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 auszuklammern, gibt es angesichts des weiten planerischen Ermessens der Antragsgegnerin beim räumlichen Zuschnitt des Plangebiets (vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. April 2015 – 2 D 12/13.NE –, Rn. 63, juris), nichts zu erinnern. Es liegt auf der Hand, dass diejenigen Flächen, auf denen sich das Rathaus und der kommunale Bauhof befinden, sich im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung und die Bauweise, aber auch in Bezug auf gestalterische Vorgaben, erheblich von den hier getroffenen Festsetzungen unterscheiden; sachfremde Erwägungen sind auch hier nicht zu erkennen. Randnummer 77 e) Ein Abwägungsfehler ergibt sich auch nicht aus einem Verstoß gegen den Grundsatz zum sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden. Der in § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB normierte öffentlichen Belang des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden ist
GB) „zu berücksichtigen“. Dieser Belang setzt der Gemeinde im Rahmen der planerischen Abwägung keine strikte, unüberwindbare Grenze. Der Gesetzgeber hat diesem Belang auch keinen generellen gesetzlichen Vorrang eingeräumt; ob er sich im Einzelfall durchsetzt, hängt von dem Gewicht der gegenüberstehenden abwägungserheblichen öffentlichen bzw. privaten Belange ab. Ein Zurückstellen bedarf einer Rechtfertigung, die dem Gewicht dieses vom Gesetzgeber herausgehobenen Belangs Rechnung trägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Juni 2008 – 4 BN 8.08 –, Rn. 4, juris). Die Antragsgegnerin hat diesen Belang erkannt und in die Abwägung eingestellt. Dabei hat sie ihn auch entsprechend gewichtet, denn sie hat ihn als „wichtiges städtebauliches Ziel zur Vermeidung von zusätzlichem Flächenverbrauch“ beschrieben (Abwägungsvorgang, S. 13). Gleichwohl ist sie zu dem Abwägungsergebnis gekommen, dass eine
verdichtung nicht um jeden Preis erfolgen könne und die für die örtliche Identität wichtige und repräsentative Lage zwischen Ortszentrum und Deich/Strand sowie die noch weitgehend intakte gewachsene städtebauliche Struktur einer massiven
verdichtung entgegenstehe, ebenso wie die Bereitstellung einer angemessenen Versorgungsinfrastruktur. Damit hat sie aber lediglich in Ausübung ihrer Abwägungsbefugnis bestimmte Belange anderen vorgezogen; hiergegen gibt es nichts zu erinnern. Randnummer 78 f) Ein Abwägungsfehler resultiert auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin etwaige Entschädigungsansprüche der Planbetroffenen hätte stärker in der Abwägung berücksichtigen müssen. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung
GB hat die Gemeinde die
teile einer Planung für Planunterworfene zu berücksichtigen. Schränkt sie bestehende Baurechte ein, hat sie darüber hinaus auch die Tatsache und den möglichen Umfang hierfür zu leistender Entschädigungen
GB in die Abwägung einzustellen (BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 – 4 BN 1.13 –, Rn. 17, juris). Vorliegend hat die Antragsgegnerin sich mit der Frage befasst, ob ein Eingriff in die ausgeübte Nutzung stattfindet und diese Frage verneint (vgl. Abwägungsvorgang, S. 5). Eine weitergehende Befassung mit etwaigen Entschädigungsansprüchen war nicht geboten. Gemäß § 42 Abs. 1 BauGB kann der Eigentümer
Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen, wenn die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert wird und dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt. Gerade vor dem Hintergrund der weitreichenden Festsetzungen zum Bestandsschutz geht die Antragsgegnerin zutreffend davon aus, dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen. Randnummer 79 g) Schließlich resultiert ein Abwägungsfehler auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin davon ausgegangen ist, für das im Plangebiet tatsächlich Vorhandene gebe es in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung keine zutreffende Festsetzung, sodass die bis dahin bestehenden Festsetzung WA und WR aufzuheben seien (vgl. hierzu Begründung, S. 7). Die Antragsgegnerin nimmt zwar im Ausgangspunkt zu Unrecht an, es gebe keine Festsetzungen, die den Zielen Dauerwohnen und Ferienwohnen zuzulassen, entspricht, auch wenn sie im Zeitpunkt der Abwägungsentscheidung noch nicht auf § 13a BauNVO zurückgreifen konnte, da § 13a und § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO in der Fassung des Art. 2 Nr. 4 und 5 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom
GB beurteilen zu lassen und sich damit größere Handlungsspielräume zu sichern. Randnummer 80 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Randnummer 81 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO. Randnummer 82 Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor. Randnummer 83 Beschluss Randnummer 84 Der Streitwert wird auf 27.000,00 EURO festgesetzt.Der Beschluss ist unanfechtbar. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001476382
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