Genehmigungsfähigkeit einer unwirtschaftlichen Verkleinerung oder Aufteilung eines Hofes Leitsatz Eine Hofüberlassung unter Ausklammerung des Altenteilerhauses stellt ebenso wie eine getrennte Veräußerung nur des Altenteilerhauses regelmäßig eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung des Hofes im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG dar, so dass derartigen Geschäften in der Regel die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu versagen ist. (Rn.71) Verfahrensgang vorgehend AG Meldorf,
(288); 2001, 121; 1997, 159; unveröffentlichte Beschlüsse vom 12. Juli 2005 – 3 WLw 88/04 -; 20. Mai 2008 - 3 W 53/07 -; 23. Juni 1998 – 3 W 20/98 -; 27. Mai 1997 – 3 W 15/97 -; 10. Oktober 1996 – 3 W 50/96 -; 27. Februar 1996 – 3 W 55/95 -). Dabei ist eine unwirtschaftliche Verkleinerung nicht nur in den Fällen angenommen worden, in denen ein erst vom Hof zu vermessendes Grundstück vorbehalten worden ist. Nach ständiger Senatsrechtsprechung spielt es keine ausschlaggebende Rolle, dass für das vorbehaltene Grundstück ein separates Grundbuch existiert, für das kein Hofvermerk besteht. Entscheidend für die Beurteilung der Eingliederung in die Wirtschaftseinheit sind allein die tatsächlichen Verhältnisse, insbesondere die Lage und Nutzung, nicht die Grundbuchlage (Senatsbeschlüsse vom 20. Mai 2008 - 3 W 53/07 -; 9. November 2004 - 3 WLw 18/04 -; OLGR Schleswig 2001, 377, 378; Senatsbeschlüsse vom 20. Januar 1997 - 3 W 15/97 -, 27. Februar 1996 - 3 W 55/95 -). Randnummer 72 Unmaßgeblich für die Einordnung als Altenteilerhaus ist weiter, ob das Wohnhaus aus Mitteln des Hofes errichtet worden ist oder nicht (Senatsbeschlüsse vom 20. Mai 2008 - 3 W 53/ 07 -; 26. September 2000 - 3 W 17/00 - juris; 25. Juli 1996 – 3 W 50/96 - OLGR Schleswig 1997, 219; OLG Bremen, Beschluss vom 27. Februar 1996 - 2 W 55/97 -). Randnummer 73 Diese Rechtsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG findet ihre Berechtigung vor allem in der Erwägung, dass das Vorhandensein eines Altenteilerhauses für die geordnete Fortführung eines landwirtschaftlichen Betriebes – auch heute noch – von erheblicher Bedeutung und agrarstrukturell erwünscht ist. Das Zusammenleben mehrerer Generationen unter einem Dach ist weitgehend unüblich geworden und wird vielfach sogar als Belastung empfunden. Das Vorhandensein eines im Idealfall in unmittelbarer Nähe der Hofstelle gelegenes Altenteilerhaus ermöglicht und erleichtert daher in jeder Hinsicht einen Generationenwechsel, ohne dass dem Überlasser der Kontakt zu „seinem“ Hof im Sinne einer dauernden und lebendigen Fühlungnahme verloren geht. Auch kann nur durch eine möglichst weitgehende Anbindung des Altenteilerhauses an das Schicksal des Hofes dauerhaft und zuverlässig der Gefahr entgegengewirkt werden, dass im Zuge künftiger Generationenwechsel immer wieder der Bedarf entsteht, zur Versorgung der jeweiligen Übergeber neue Grundstücke vom Hof abzutrennen und zu bebauen. Eine derartige Entwicklung wäre insbesondere unter betriebswirtschaftlichen, aber auch unter volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten bedenklich. Randnummer 74
- b)Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze steht der Genehmigung des Übergabevertrags vom 3. Dezember 2020 der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG entgegen. Bei dem von den Beteiligten zu 1) und 2) weiterhin bewohnten Wohnhaus handelt es sich der Sache nach um das Betriebsleiterhaus, das künftig dem Überlasser, seiner Ehefrau und zumindest der jüngsten Tochter C., die noch in der elterlichen Wohnung wohnt, als Altenteilerhaus, nämlich hinsichtlich der großen Wohnung, die das gesamte Erdgeschoß und den größten Teil des Obergeschosses umfasst, und dem Übernehmer hinsichtlich der Einliegerwohnung zunächst als Betriebsleiterwohnung dienen soll. Randnummer 75 Das Hausgrundstück gehörte bis zur Teilung des Flurstücks 24/11 in die Flurstücke 24/14 und 24/15 zu dem im Grundbuch von X. Blatt 1589 gebuchten Hof. Es ist unerheblich, dass das Hausgrundstück Z.weg 26a zwischenzeitlich im Grundbuch von X. Blatt 6738 eingetragen und der Hofzugehörigkeitsvermerk am 27. Dezember 2001 gelöscht worden ist, weil es weiterhin räumlich und wirtschaftlich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb zusammenhängt. Es grenzt unmittelbar an den Hof an, und zwar seitlich an den bebauten Teil der Hofstelle auf dem Flurstück 24/15, und wird im rückwärtigen Teil vollständig von den landwirtschaftlichen Nutzflächen umschlossen, die sich auf dem Flurstück 24/15 zusätzlich zu der eigentlichen Hofstelle (bestehend aus den Wirtschaftsgebäuden, dem Hofladen mit Hofcafé und den Ferienwohnungen und Bungalows) befinden. Randnummer 76 Überdies hängt das Hausgrundstück auch wirtschaftlich mit dem Hof zusammen, weil es seit dem Jahre 2000/2001, also seit rund 20 Jahren, tatsächlich die Funktion eines Betriebsleiterhauses innehat. Die Bindung an den landwirtschaftlichen Betrieb ergibt sich daraus, dass der Überlasser mit seiner Familie zu dieser Zeit in das neue Wohnhaus Z.weg 26a umgezogen ist, dort bis zum heutigen Tag wohnt und sein Büro hat, von dort aus seinen Hof bewirtschaftet und dadurch nach außen erkennbar dokumentiert hat, dass dieser Neubau ab jetzt anstelle des bisherigen Wohnhauses Z.weg 26 ihm als Betriebsleiterhaus dienen soll. Dieser Wille ist nach außen zusätzlich noch dadurch manifestiert worden, dass der Überlasser das Wohnhaus Z.weg 26 in der Folgezeit in drei Ferienwohnungen umgebaut und die bauaufsichtsrechtliche Nutzungsgenehmigung für die Umnutzung des bisherigen Betriebsleiterhauses zum Zwecke der Vermietung als Ferienwohnungen beantragt hat, die am 26. August 2004 auch erteilt worden ist. Damit hat er das frühere Betriebsleiterhaus für eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken umgewidmet. Randnummer 77 Da der Übernehmer in der Einliegerwohnung des neuen Hauses wohnt und dort in nächster Zeit auch weiterhin wohnen wird, soll das Hausgrundstück auch zukünftig teilweise die Funktion eines Betriebsleiterhauses haben. Daneben soll es dem Überlasser und seiner Ehefrau, die in der Hauptwohnung wohnen bleiben wollen, künftig als Altenteilerhaus dienen. Das Hausgrundstück dient damit tatsächlich dem landwirtschaftlichen Betrieb, ungeachtet dessen, dass der Überlasser im Jahre 2001, zu einer Zeit, als das alte Wohnhaus noch nicht für die Vermietung von Ferienwohnungen umgewidmet war, erreicht hat, dass der Hofzugehörigkeitsvermerk im Grundbuch gelöscht worden ist. Randnummer 78 Vor dem Hintergrund dieser tatsächlichen Verhältnisse ist es unmaßgeblich, dass als Bauherrn im Verfahren auf Erteilung einer Baugenehmigung neben dem Überlasser auch seine Ehefrau aufgetreten ist. Wie ausgeführt, spielt die Herkunft der finanziellen Mittel regelmäßig keine Rolle. Ebenso ist es unerheblich, dass im Baugenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich eine Genehmigung des Gebäudes als Betriebsleiterhaus oder künftiges Altenteilerhaus beantragt worden ist. Entscheidend ist, dass der Neubau aus den bereits genannten Gründen in der Realität tatsächlich seit über rund zwanzig Jahren in den landwirtschaftlichen Betrieb eingegliedert worden ist. Die Eingliederung in den landwirtschaftlichen Betrieb zeigt sich auch darin, dass dieses neue Betriebsleiterhaus nach Auskunft des Finanzamts im Einheitswert des Hofs mit enthalten ist. Randnummer 79 Ohne Erfolg verweisen die Beteiligten zu 1) und 2) darauf, dass der Übernehmer jederzeit dauerhaft in die untere Wohnung des ehemaligen Betriebsleiterhauses einziehen oder diese sogar mit den beiden oberen Wohnungen wieder zu einer einheitlichen Wohneinheit zusammenfassen könnte. Sie machen selbst nicht geltend, dass Derartiges in absehbarer Zeit beabsichtigt sei; das Haus hat derzeit vielmehr eine Nutzungsgenehmigung zur gewerblichen Nutzung für Ferienwohnungen. Randnummer 80 Schon gar nicht ist ersichtlich, dass dieses Haus im nächsten Generationenwechsel eine Doppelfunktion dahin erfüllen könnte, dass es dem jetzigen Übernehmer und einem etwaigen künftigen Ehegatten als künftige Alternteiler als angemessenes Altenteilerhaus und daneben dem nächsten Betriebsleiter zugleich als Betriebsleiterhaus dienen könnte. Auch wenn, wie der Internetauftritt des Betriebs A. zeigt, die Ferienwohnungen zeitgemäße Anforderungen an die Ausstattung erfüllen, ist das ehemalige Betriebsleiterhaus von der Größe und Ausstattung her nicht im Ansatz mit dem herrschaftlichen Landhaus vergleichbar, das der Überlasser im Z.weg 26a ausweislich der Baugenehmigungsakte und den Fotos des LLUR errichtet und im Hinblick auf die Größe des landwirtschaftlichen Betriebs offensichtlich als angemessenes und zeitgemäßes Betriebsleiterhaus bzw. zukünftiges Altenteilerhaus ansieht. Randnummer 81 Das Ferienhaus Z.weg 26, das zur einen Seite direkt an Ferienwohnungen, den Hofladen und das sich daran anschließende Hofcafé und zur anderen Seite an die Zufahrt zur Hofstelle mit den dahinter liegenden Besucherparkplätzen angrenzt, erfüllt angesichts des regen Besucherverkehrs, der naturgemäß auf der Hofstelle durch die Vielzahl an Ferienwohnungen auf engem Raum, den Hofladen und das Hofcafé und die damit verbundene umfangreiche gewerbliche Nutzung, auch an den Wochenenden, herrscht, auch schwerlich die Anforderungen an ein ruhiges, ungestörtes Wohnumfeld zum dauerhaften Wohnen, wie sie gerade für ein Altenteilerhaus eines an … belegenen Hofs erwartet werden können. Diese Anforderungen erfüllt indes das mit einem gewissen Abstand zu dem Gewerbeteil des landwirtschaftlichen Betriebs und im rückwärtigen Teil des Flurstücks 24/14 im deutlichen Abstand zur Kreisstraße errichtete Landhaus Z.weg 26a. Der Umstand, dass der Überlasser im zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung des Hofladens und des Hofcafés von dem bisherigen Betriebsleiterhaus in das neu errichtete Betriebsleiterhaus umgezogen ist, legt es nahe, dass im Hinblick auf die umfangreiche gewerbliche Nutzung der eigentlichen Hofstelle das frühere Wohnhaus nicht mehr seinen Vorstellungen an ein angemessenes Wohnhaus zum dauerhaften Wohnen für einen Betriebsleiter bzw. Altenteiler entspricht. Randnummer 82 Die Mittel für die notwendig werdenden Investitionen für ein vergleichbar angemessenes, großzügiges und zeitgemäßes Haus in einem gewissen räumlichen Abstand zu den Wirtschaftsgebäuden und insbesondere zu der Gewerbeeinheit wären, wenn der bei Abschluss des Hofübergabevertrags erst 30 Jahre alte Übernehmer eine eigene Familie gründet und ein eigenes Betriebsleiterhaus benötigt bzw. im nächsten Generationenwechsel in 37 Jahren, wenn neben einem Betriebsleiterhaus zusätzlich ein Alterteilerhaus benötigt wird, dann aus dem Betrieb heraus aufzubringen. Hierdurch würde der Betrieb in seiner Leistungsstärke geschwächt werden. Bereits jetzt sind die Leistungen, die aus dem Hof erwirtschaftet werden müssen, erheblich. Der Übernehmer hat dem Überlasser und seiner Ehefrau eine Geldrente von 3.000 € monatlich zu zahlen. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass schuldrechtlich vereinbart worden ist, dass diese bis auf weiteres ausgesetzt sind, weil er nach Anforderung jederzeit die Zahlungen aufnehmen muss und angesichts des Alters des Überlassers und seiner Ehefrau von bereits 60 bzw. 58 Jahren und des Umstandes, dass sie nach § 12 ALG schon bis zu 10 Jahre vor Erreichen der Regelaltersgrenze die vorzeitige Altersrente in Anspruch nehmen können, jederzeit damit gerechnet werden muss, dass sie die vereinbarte Geldrente einfordern. Zusätzlich muss er seinen Großeltern ein Baraltenteil von 1.045,33 € monatlich zahlen. Das ergibt zusammen zu zahlende Geldrenten von 48.543,96 € jährlich. Randnummer 83 Hinzu kommen die übernommenen schuldrechtlichen Darlehensverbindlichkeiten aus den KfW-Darlehen -063 (122.139 €) und -189 (10.520 €) und dem Förderkredit – 243 (14.100 €) von zusammen 146.759 €. Nach den Wertangaben im Abschnitt X. betragen die übernommenen Verbindlichkeiten sogar 179.519 €, wobei dieser Widerspruch derzeit nicht aufgeklärt werden muss. Randnummer 84 Damit hat es indes nicht sein Bewenden. Der Übernehmer hat ausweislich der Übersicht der H.Vereinsbank eigene, durch die Grundschulden gesicherte Kredite, die in Höhe von 170.000 € und 194.975,50 € valutieren; die A. GbR, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und für deren Schuld er somit ebenfalls schuldrechtlich haftet, schuldet aus einem Kredit noch 331.052 €. Das ergibt zusammen einen weiteren Betrag von 696.027,50 €, den der Schuldner allein aus den den Grundschulden zu den lfd. Nrn. 5, 7, 8, und 13 zugrundeliegenden Krediten schon jetzt aus eigenem Recht schuldrechtlich schuldet. Randnummer 85 Faktisch wird er aus dem im Abschnitt III Absatz 7 erklärten selbständigen Schuldversprechen im Außenverhältnis zu den Gläubigern schuldrechtlich aber sogar einen Betrag von 1.051.721,83 € aus eigenem Recht zu zahlen haben. Randnummer 86 Hinzu kommen wird noch ein Darlehen in Höhe von 450.000 €, das er noch aufnehmen will und dessen Sicherung über die für die …bank eingetragenen Grundschulden beabsichtigt ist. Randnummer 87 Ungeachtet dessen, dass im Abschnitt III Nr. 1 Abs. 4 und 5 nur drei konkret übernommene Kredite in Höhe von insgesamt 146.759 € übernommen worden sind, hat der Übernehmer ím krassen Widerspruch dazu aber im Abschnitt III Nr. 1 Abs. 2 erklärt, dass er alle in Abt. III eingetragenen Rechte dinglich und an Stelle des Übergebers mit schuldbefreiender Wirkung die den Rechten zugrundeliegenden Schuldverpflichtungen mit schuldbefreiender Wirkung übernehme und den Übergeber davon frei halte. Nach der Übersicht der …bank ist der Überlasser aber neben dem Kredit -243 auch Kreditnehmer von drei weiteren Krediten von zusammen 449.284,80 €. Nach der Übersicht der Sparkasse … ist er neben den Krediten -063 und -189 Kreditnehmer von vier weiteren Krediten in Höhe von zusammen 97.760 € und neben seiner Ehefrau und E. Mitschuldner eines Festzinsdarlehens von noch 142.978,53 €. Nach dem Wortlaut des Abschnitts III. Nr. 1 Abs. 2 hat der Übernehmer den Überlasser auch von diesen Verbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 690.023,33 € freizuhalten. Der eklatante Widerspruch zwischen Abs. 2 und 7 muss derzeit nicht weiter aufgeklärt werden. Denn selbst wenn man unterstellen wollte, dass die Freihaltung aus diesen Krediten nicht gewollt wäre, haftet der Übernehmer unter Mitberücksichtigung des von ihm noch beabsichtigten Kredits von 450.000 € aus eigenem Recht schuldrechtlich jedenfalls in Höhe eines Betrags von rund 1.500.000 € aus den den Grundschulden zugrundeliegenden Schuldverpflichtungen. Randnummer 88 Es bedarf keiner näheren Ausführungen, dass angesichts dieser immensen Schuldenlast der Bau eines angemessenen Betriebsleiterhauses bzw. Altenteilerhauses im nächsten Generationenwechsel die Leistungskraft des Hofes ganz erheblich schwächen würde. Randnummer 89 Selbst wenn man unterstellen wollte, dass das frühere Betriebsleiterhaus nach Rückbau der drei dort vorhandenen Ferienwohnungen in ein Einfamilienhaus nach entsprechender Baugenehmigung dem Übernehmer als Betriebsleiterhaus dienen könnte, läge bei der Ausklammerung des Hausgrundstücks Z.weg 26a eine unwirtschaftliche Verkleinerung des Hofs vor, weil dann gleichwohl im nächsten Generationswechsel in 37 Jahren ein Altenteilerhaus fehlt. Die beiden 1972 und 1990 gebauten Bungalows mit insgesamt vier Ferienwohnungen von 40 m² und dreimal 60 m², an denen die Großeltern des Überlassers ein Nießbrauchrecht haben, werden, wenn der Übernehmer im Jahre 2057 die Regelaltersgrenze für die Altersrente von derzeit 67 Jahren erreicht hat, 85 Jahre bzw. fast 70 Jahre alt sein und deshalb von Alter und Ausstattung die Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen im Alter nicht erfüllen. Die Wohnungen haben wie auch alle übrigen errichteten Ferienwohnungen im Übrigen auch nicht die für eine Alterteilerwohnung angemessene Größe. Ob die beim nächsten Generationswechsel erforderlichen Investitionen für die Zusammenlegung und den Umbau mehrerer Ferienwohnungen zu einem angemessenen Altenteilerhaus oder ein neu zu errichtendes Altenteilerhaus unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten aus dem Hof angesichts der aufgezeigten erheblichen Schuldenlast überhaupt erwirtschaftet werden können, ist offen. Randnummer 90 Dass der bei Abschluss des Hofübergabevertrags 30-jährige Übernehmer in absehbarer Zeit kein Altenteilerhaus benötigt, rechtfertigt nicht die Genehmigung des Vertrags. Damit ist nur eine gegenwärtige Momentaufnahme beschrieben. Es geht aber um die Erhaltung der Leistungskraft eines wirtschaftlichen Betriebs über Generationen. Es ist - wie der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung vom 24. November 1993 (NJW 1994, 733, 734) ausgeführt hat - eine unzulässige Verengung des Blickwinkels, hinsichtlich des Altenteilerhauses nur auf die derzeitige Bedarfslage des landwirtschaftlichen Betriebs abzustellen. Randnummer 91 Es kommt hinzu, dass durch die Verlängerung der Lebenszeit es mehr und mehr notwendig wird, dass ein Hof neben einem Betriebsleiterhaus zwei Altenteilerhäuser hat, weil in Zukunft immer häufiger mehr als zwei Generationen auf einem Hof leben werden. Das entspricht den Erfahrungen des Senats aus anderen Genehmigungsverfahren (u.a. in den Verfahren 3 WLw 32/06, 3 WLw 88/04, 3 WLw 18/04, 3 W 81/00 – OLGR Schleswig 2001, 377 und 3 W 17/00 - OLGR Schleswig 2001, 91) und aus zahlreichen weiteren Landwirtschaftsverfahren in Abfindungs-, Nachabfindungs- und Altenteilsachen. Es entspricht deshalb der gefestigten Senatsrechtsprechung, dass die Abtrennung eines Altenteilerhauses regelmäßig eine unwirtschaftliche Abtrennung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG selbst dann darstellt, wenn der landwirtschaftliche Betrieb noch über ein anderes Altenteilerhaus verfügt (z. B. Senatsbeschlüsse vom 28. Mai 2008 - 3 W 53/07 -; 28. November 2006 - 3 WLw 32/06 -; 12. Juli 2005 - 3 WLw 88/04 -; 9. November 2004 - 3 WLw 18/04 -; 26. September 2000 – 3 W 17/00 - juris; 27. Mai 1997 - 3 W 15/97 -), was hier noch nicht einmal der Fall ist. Randnummer 92
- c)Ohne Erfolg machen die Beteiligten zu 1) und 2) geltend, der Überlasser habe die Wirtschaftskraft des Hofs sogar gestärkt, indem er auch nicht im Grundbuch des Hofs gebuchte landwirtschaftliche Nutzflächen übertragen habe. Diese Argumentation verkennt, dass die im Grundbuch von X. Blatt 911, 4020, 4259 und 6830 eingetragenen landwirtschaftlichen Grundstücke der Größe von insgesamt 12,4518 ha ungeachtet des Umstands, dass für sie kein Hofzugehörigkeitsvermerk im Grundbuch eingetragen ist, gemäß § 2 lit.
- b)HöfeO Hofbestandteil sind, weil sie von der Hofstelle Z.weg 26 aus bewirtschaftet werden. Sie müssen deshalb ohnehin zusammen mit dem im Grundbuch von X. Blatt 1589 eingetragenen Herzstück des Hofs auf den Überlasser übertragen werden, weil bei einer Größe des Hofs von insgesamt 95,3638 ha eine Ausklammerung landwirtschaftlicher Nutzflächen von 12,4518 ha (rund 13 % der Gesamtfläche) eine unwirtschaftliche Verkleinerung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG wäre, die nicht genehmigungsfähig wäre (vgl. Senat OLGR Schleswig 2009, 522). Randnummer 93 Der Senat geht in seiner ständigen Rechtsprechung zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG i. V. m. § 4 RSG davon aus, dass bei Höfen mit einem Eigenlandanteil in der Größenordnung des hier betroffenen Betriebs in Schleswig-Holstein dringender Aufstockungsbedarf besteht, um dem Betrieb die für die Verbesserung der Agrarstruktur erwünschte Leistungsfähigkeit zu erhalten oder sie zu verbessern und dem Betrieb Krisenfestigkeit zu geben, und nimmt dies selbst bei landwirtschaftlichen Betrieben in einer Größenordnung von zwischen 120 ha und 210 ha an, also sogar noch deutlich größeren Höfen als den hier in Rede stehenden (OLGR Schleswig 2009, 342; 2006, 562; Senatsbeschlüsse vom 16. Mai 2006 – 3 WLw 111/05 -; 28. Februar 2006 – 3 WLw 72/06 -; 6. Februar 2005 – 3 WLw 11/05 -; 22. Juli 2003 - 3 WLw 117/02 -). Dies steht, wie dem Senat von den sachkundigen ehrenamtlichen Richtern in verschiedenen Besetzungen immer wieder bestätigt worden ist, im Einklang mit den Empfehlungen von Betriebsberatern, die immer wieder hervorheben, dass auch bei Betrieben dieser Größe eine Aufstockung des Eigenlandes betriebswirtschaftlich wichtig ist, um die Krisenfestigkeit zu erhalten. Die Richtigkeit dieser betriebswirtschaftlichen Beratungen hat sich nicht zuletzt in der Finanzkrise erwiesen, die dazu geführt hat, dass seitdem ohne entsprechendes Eigenland Kredite kaum noch zu bekommen sind. Randnummer 94 Dass die fraglichen landwirtschaftlichen Nutzflächen zur Erhaltung der Krisenfestigkeit des konkreten Betriebs erforderlich sind, folgt nicht zuletzt aus den erheblichen dinglichen Belastungen und dem hohen Valutastand der zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verbindlichkeiten. Randnummer 95 Neben diesen betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten, die für sich betrachtet schon die Ausklammerung landwirtschaftlicher Nutzflächen von 12,4518 ha als unwirtschaftlich erscheinen ließen, wäre die Abtrennung dieser Flächen aber auch unter volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten eine unwirtschaftliche Verkleinerung. Es geht volkswirtschaftlich um den Erhalt der Leistungsfähigkeit leistungsstarker Betriebe über Generationen. Eine regelmäßige Abtrennung von rund 13 % der Flächen bei Betrieben der hier in Rede stehenden Größenordnung würde schon im Verlaufe weniger Generationen zu einer agrarstrukturell unerwünschten Zerschlagung der Höfe führen (Senat OLGR Schleswig 2009, 522, 524 m. w. N.; vgl. auch BGH NJW 1994, 733 für die unwirtschaftliche Verkleinerung und Aufteilung durch Abtrennung von Grundstücken mit Landarbeiter- und Altenteilerhäusern). Randnummer 96
- d)Es kommt auch nicht darauf an, dass für den Fall, dass der Hof nicht unter Ausklammerung des Neubaus überlassen werden kann, der Überlasser nicht bereit ist, der Beteiligten zu 6) zu ihrem 30. Geburtstag Geld- oder Sachwerte in einem Gesamtwert von 200.000 € zu zahlen, und der Übernehmer ihr dann eine Abfindung gemäß § 12 HöfeO zahlen müsste, weil diese bei dem Hofeswert gemäß § 12 Abs. 1 HöfeO (eineinhalbfacher Einheitswert) nach Abzug der vom Übernehmer übernommenen Verbindlichkeiten, die dieser allein zu tragen hat (vgl. § 12 Abs. 3 HöfeO) und einer Erbquote von 1/8 nach dem allgemeinen Recht ganz erheblich unter dem Verkehrswert des Hausgrundstücks M…weg 26a liegen wird. Randnummer 97 3. Es ist unerheblich, dass das Betriebsleiter- und Altenteilerhausgrundstück während des Genehmigungsverfahrens auf die Ehefrau des Überlassers übertragen und während des Beschwerdeverfahrens im Grundbuch auf sie als Alleineigentümerin umgeschrieben worden ist. Die Übertragung des Hausgrundstücks ist unwirksam, weil im Hinblick darauf, dass das Grundstück nach den obigen Ausführungen als Betriebsleiter- und Altenteilehaus hofzugehörig ist, es zur Wirksamkeit der isolierten Übertragung einer Genehmigung nach §§ 1, 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG bedurft hätte, die nicht erteilt worden ist. Da das Genehmigungserfordernis nach § 2 GrdstVG für rechtsgeschäftliche Veräußerungen und veräußerungsgleiche Rechtsgeschäfte grundsätzlich eine Grundbuchsperre bewirkt und die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der Erteilung der Genehmigung zwingend abhängig ist, wird durch eine ohne Genehmigung vorgenommene Umschreibung das Grundbuch unrichtig; der Veräußerer behält materiell-rechtlich das Eigentum an dem übertragenen Grundbesitz (Senatsbeschlüsse vom 28. November 2006 – 3 WLw 32/08 -; 27. Februar 1996 – 3 W 55/95 -; Wöhrmann, Grundstücksverkehrsgesetz, § 7 Rn. 1 und 5). Randnummer 98 Die Übertragung des Betriebsleiter- und Altenteilerhausgrundstücks war nicht gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i. V. m. § 1 Abs. 2 des Gesetzes des Landes Schleswig-Holstein zur Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes genehmigungsfrei, weil das mit dem Neubau bebaute Flurstück nur eine Größe von 1.916 m² hat und damit unter der Freigrenze von 2 ha liegt, bei der die Veräußerung von Grundstücken keiner Genehmigung bedarf. Randnummer 99 Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass auch die Veräußerung von Trennstücken unterhalb der Freigrenze unter dem Gesichtspunkt des Umgehungsgeschäfts genehmigungsbedürftig ist, wenn mehrere Trennstücke des die Freigrenze überschreitenden Grundstücks gleichzeitig oder nacheinander veräußert werden, die einzelnen Rechtsgeschäfte in einem inneren Zusammenhang stehen und nach einem einheitlichen Plan durchgeführt werden (BGH RdL 2021, 60 ff.; NJW 1993, 648 ff. m. w. N.; BGH, Beschluss vom 22. September 1988 – BLw 1/88 -, bestätigt durch Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 17. Januar 1989 – 1 BVR 1515/88 - ; vgl. auch BGH MDR 1962, 389 und RdL 1957, 173, 176; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, § 2 GrdstVG Rn. 1413 (Seite 549)). Randnummer 100 Hier bildete das Flurstück 24/14 im Zeitpunkt der Übertragung auf die Ehefrau des Überlassers zwar kein noch zu vermessendes Teilstück des Hofs, sondern war ein selbständiges Grundstück im Rechtssinne, weil es auf einem gesonderten Grundbuchblatt gebucht ist. Wie bereits ausgeführt, kommt es im Anwendungsbereich des Versagungsgrundes der unwirtschaftlichen Verkleinerung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG aber nicht darauf an, ob für das vorbehaltene Grundstück ein separates Grundbuch existiert, für das kein Hofvermerk besteht. Entscheidend für die Beurteilung der Eingliederung in die Wirtschaftseinheit sind allein die tatsächlichen Verhältnisse, insbesondere die Lage und Nutzung, nicht die Grundbuchlage (Senatsbeschlüsse vom 9. November 2004 – 3 WLw 18/04 -; OLGR Schleswig 2001, 377, 378; Senatsbeschlüsse vom 20. Januar 1997 – 3 W 15/97 -, 27. Februar 1996 – 3 W 55/95 -). Randnummer 101 Die Genehmigungspflicht kann für das jeweilige Rechtsgeschäft grundsätzlich nur einheitlich beantwortet werden. Werden in einem Vertrag mehrere Grundstücke veräußert, die die Genehmigungsfreigrenze teils überschreiten und teils unterschreiten, so löst das die Freigrenze übersteigende Grundstück das Genehmigungserfordernis für das gesamte Geschäft nach § 2 Abs. 1 GrdstVG aus (Senatsbeschluss vom 3. März 2009 – 3 WLw 20/08 -, juris Rn. 42; OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 17. November 2010 – 2 Ww 6/10 –, juris Rn. 32 und in einem obiter dictum Beschluss vom 7. Juli 2004 – 2 Ww 15/04 -, OLGR 2005, 123, 125). Randnummer 102 Wird - wie hier - in einem Hofüberlassungsvertrag bei der Übertragung von Grundstücken, die die Freigrenze nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG i. V. m. § 1 Abs. 2 des Gesetzes des Landes Schleswig-Holstein zur Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes überschreiten, die Übertragung eines Altenteilerhausgrundstücks in unwirtschaftlicher Weise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG ausgeklammert, das die Freigrenze unterschreitet, kommt es für die Frage der Genehmigungspflicht des Rechtsgeschäfts darauf an, dass der Hof bzw. die übertragenen Grundstücke die Freigrenze überschreiten. Nach dem Inhalt des Gesetzes geht es lediglich um die Übertragung von Gesamtflächen in einer Größe von bis zu 2 ha, nicht jedoch um die Abspaltung (Ausklammerung) von Teilflächen in einer solchen Größe (Senatsbeschlüsse vom 20. Mai 2008 - 3 W 53/07 -; 23. Juni 1998 - 3 W 20/98 -). Das genannte Durchführungsgesetz ist daher auf den Hofüberlassungsvertrag nicht anwendbar. Randnummer 103 Hier hatte das LLUR zutreffend geltend gemacht, dass das von dem Überlasser und dem Übernehmer bewohnte Haus Z.weg 26a das zukünftige Altenteilhaus sei und eine Ausklammerung des Hausgrundstücks eine unwirtschaftliche Verkleinerung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG sei. Das Landwirtschaftsgericht hatte am 24. Februar 2021 darauf hingewiesen, dass eine Genehmigung des Hofübergabevertrags vom 3. Dezember 2020 nicht in Betracht komme, weil das Altenteilerhausgrundstück Bestandteil des Hofs sei, wofür es unerheblich sei, dass es grundbuchlich gesondert gebucht sei und ob der Überlasser das Altenteilerhaus als Betriebs- oder Privatvermögen betrachte. Randnummer 104 Es kann vor dem Hintergrund, dass die Übertragung des Hausgrundstücks auf die Ehefrau des Überlassers während des laufenden Genehmigungsverfahrens im unmittelbar zeitlichen Zusammenhang nach dem Hinweis des Landwirtschaftsgerichts erfolgt ist, kein Zweifel daran bestehen, dass die Beteiligten zu 1) und 2) mit Hilfe des Notars einen juristischen Weg gesucht haben, um die Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG auszuhebeln, und dass die Übertragung auf die Ehefrau ausschließlich zu dem Zweck erfolgt ist, um den Versagungsgrund der unwirtschaftlichen Verkleinerung des Hofs nach dieser Bestimmung dadurch zu umgehen, dass das Hausgrundstück nicht mehr im Eigentum des Überlassers steht, weil gemäß § 1 Abs. 1 HöfeO ein Hof im Sinne der Höfeordnung nur eine im Alleineigentum einer natürlichen Person landwirtschaftliche Besitzung sein kann (abgesehen von dem hier nicht einschlägigen Fall eines im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten stehenden Ehegattenhofs oder zum Gesamtgut einer fortgesetzten Gütergemeinschaft gehörenden Hofs) und § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG voraussetzt, dass die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücke dem Veräußerer gehören. Randnummer 105 Diese Intention ergibt sich auch anschaulich daraus, dass im Abschnitt II. des Überlassungsvertrags vom 13. März 2021 auf das Genehmigungsverfahren und das Verlangen des LLUR, das Hausgrundstück mit dem Hof auf den Übernehmer zu übertragen, Bezug genommen worden ist. Daran ändert sich nichts dadurch, dass formuliert worden ist, dass dies den Vorstellungen der Familie und der wirtschaftlichen Abwägung und Vorsorge nicht entspreche und die Ehefrau des Überlassers mit der Übertragung des Hausgrundstücks auf den Übernehmer nicht einverstanden sei. Entscheidend ist allein, dass der Überlasser und die Ehefrau mit der Übertragung des Hausgrundstücks auf die Ehefrau unter Vorbehalt eines Wohnrechts und Wohnungsrechts für den Überlasser vollendete Tatsachen schaffen wollten, um beim Landwirtschaftsgericht anschließend argumentieren zu können, dass der Überlasser nicht mehr Eigentümer des Altenteilerhausgrundstücks sei, weshalb der Hofübergabevertrag nunmehr eine geschlossene Übertragung des Hofs beinhalte und keine unwirtschaftliche Verkleinerung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG vorliege. Dass dies das alleinige Ziel der Übertragung des Hausgrundstücks auf die Ehefrau war, ergibt sich schließlich daraus, dass der Notar unmittelbar nach Abschluss des Übertragungsvertrags vom 13. März 2021 mit Schriftsatz vom 22. März 2021 unter Hinweis auf diesen Vertrag argumentiert hat, dass er das Hausgrundstück nunmehr nicht mehr auf den Übernehmer übertragen könne, und im Beschwerdeverfahren die landwirtschaftsgerichtliche Genehmigung des Hofübergabevertrags mit der Begründung zu erreichen versucht, dass das Hausgrundstück nach Umschreibung auf die Ehefrau des Überlassers nicht mehr im Eigentum des Überlassers stehe. Randnummer 106 Bei dieser Sachlage liegt keine geschlossene Veräußerung des landwirtschaftlichen Betriebs vor, sondern ein Kettengeschäft zur Umgehung des Versagungsgrundes gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG. Randnummer 107 4. Soweit die Beteiligten zu 1) und 2) geltend machen, bei dem Wohnhaus handele es sich um einen erheblichen Teil der Altersvorsorge des Überlassers und seiner Ehefrau, kann dem Sicherungsbedürfnis hinsichtlich der Wohnnutzung ohne weiteres durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts Rechnung getragen werden (BGH NJW 1994, 733, 734). Damit wären der Überlasser und seine Ehefrau auch für den Fall, dass sie infolge ihrer etwaigen späteren Pflegebedürftigkeit zu ihrer Versorgung dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung für Senioren umziehen müssten, wirtschaftlich abgesichert, weil sie das Haus vermieten könnten und ihnen die Einnahmen daraus zuständen. Soweit es ihnen um eine Verfügungsbefugnis für nicht abzusehende Wechselfälle des Lebens gehen sollte, was allerdings nicht vorgetragen ist, lässt sich auch dieses Bedürfnis durch eine entsprechende Vertragsgestaltung (z.B. Zustimmung des Übernehmers zur Absicherung entsprechender Kredite der Altenteiler auf dem Hausgrundstück) befriedigen, ohne dass es von der Übertragung des Hofs ausgeklammert wird (BGH, a. a. O.). Randnummer 108 III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG. Randnummer 109 Die Festsetzung des Geschäftswerts auf den vierfachen Einheitswert des Hofs von insgesamt 259.069 € (Landwirtschaft 126.442 €, Hofladen und Hofcafé 44.584 € und Ferienwohnungen insgesamt 88.043 €) ergibt sich aus § 48 Abs. 1 GNotKG. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001513604