LG Flensburg 4. Zivilkammer 4 O 162/20 Urteil Teilung der Miete bei einer coronabedingten Schließung von Geschäftsräumen § 313 BGB, § 326 Abs 1 BGB, §

Teilung der Miete bei einer coronabedingten Schließung von Geschäftsräumen Leitsatz Kommt es aufgrund behördlicher Anordnung aufgrund der Corona-Pandemie zu einer (teilweisen) Schließung der Geschäftsräume, so erscheint es angemessen, die Miete aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage hälftig zu teilen. (Rn.26) Verfahrensgang nachgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht 12. Zivilsenat, 22. Juni 2022, 12 U 116/21, Urteil Tenor I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 47.809,67 EUR (brutto) zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz - auf 9.413,13 Euro vom 06.04.2020 bis 31.05.2021 und auf 6.328,65 Euro seit dem 01.06.2020, - auf 19.763,52 Euro seit dem 06.05.2020 in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz - auf 10.293,50 Euro seit dem 06.02.2021 und - auf 11.424 Euro seit dem 04.03.2021. II. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 54 %, die Klägerin zu 46 %. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien sind verbunden durch den als nicht näher bezeichnete Anlage zur Klageschrift vorliegenden Gewerberaummietvertrag aus dem April 2012 nebst Nachtrag aus dem Dezember 2013. Vereinbart ist eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von insgesamt 22.484,00 € brutto, fällig jeweils zum 5. Werktag eines Monats im Voraus. Die vermieteten Geschäftsräume - die eine Verkaufsfläche von ca. 1.100 qm aufweisen - befinden sich im …weg … in S., Vermieterin ist die Klägerin, Mieterin ist die Beklagte. Randnummer 2 Die Beklagte betreibt in den Räumlichkeiten ein Einzelhandelsgeschäft für Kleidungsstücke. Im Mietvertrag heißt es unter § 2 Ziffer 1 unter anderem wörtlich: Randnummer 3 „Die Vermietung erfolgt zum Zwecke des Betriebes eines Einzelhandelsgeschäfts mit den jeweils C…-typischen Warensortimenten inkl. der jeweils üblichen Beisortimente und Dienstleistungen. Der Mieter ist in seiner Sortimentsgestaltung frei.“ Randnummer 4 Das C…-typische Warensortiment besteht aus Bekleidung. Für den weiteren Inhalt des streitgegenständlichen Mietvertrages wird verwiesen auf die entsprechende Anlage. Randnummer 5 In der „Landesverordnung über Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 in Schleswig-Holstein“ (im Folgenden: SARS-CoV-2-BekämpfV) ordnete die Landesregierung Schleswig-Holstein die Schließung sämtlicher Verkaufsstellen des Einzelhandels an, wenn keine der in der Verordnung genannte Ausnahmen vorlag - das Geschäft der Beklagten fiel in keine der genannte Ausnahmekategorien, so dass die Beklagte von der angeordneten Schließung betroffen war und ihr Geschäft am 19.03.2020 dementsprechend schloss. Randnummer 6 Zum 20.04.2020 wurde eine Anpassung der Regelungen beschlossen. Danach durfte Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von bis zu 800 qm unter Auflagen wieder öffnen, Geschäfte wie das der Beklagte, die über eine größere Verkaufsfläche verfügten, durften wieder öffnen, wenn sie ihre Verkaufsfläche auf maximal 800 qm reduzierten. Randnummer 7 Die Beklagte machte von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch, sondern hielt ihr Geschäft zunächst bis einschließlich zum 03.05.2020 vollständig geschlossen, öffnete es ab dem 04.05.2020 zunächst teilweise und ab dem 11.05.2020 wieder vollständig. Randnummer 8 Die Mieten für die Monate April und Mai 2020 sowie März 2021 zahlte die Beklagte nicht. Für Februar 2021 zahlte sie nur die Vorauszahlung auf die Betriebskosten (brutto). Randnummer 9 Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Mieter das Verwendungsrisiko trage und dementsprechend auch bei einer angeordneten Schließung zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet bleibe. Jedenfalls aber sei es der Beklagten möglich gewesen, ihr Geschäft bereits ab dem 20.04.2020 wieder öffnen können. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 45.696,00 € nebst Jahreszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über Basiszinssatz auf jeweils 22.848,00 € seit dem 06.04. sowie 06.05. zu zahlen. Randnummer 12 Sie beantragt weitergehend, Randnummer 13 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 43.435,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 20.587,00 Euro seit dem 06.02.2021 sowie auf weitere 22.848,00 Euro seit dem 04.03.2021 zu zahlen. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Klägerin ein Anspruch auf Mietzahlungen für die Monate April und Mai 2020 nicht zustehe. Durch die vom Land Schleswig-Holstein angeordnete Schließung sei in diesem Zeitraum die Tauglichkeit der Mietsache zur vertraglichen Nutzung aufgehoben gewesen - denn die Räumlichkeiten seien zum Betrieb eines Textilkaufhauses nicht geeignet und damit mangelhaft gewesen. In diesem Fall sei die Miete - unabhängig von einem Verschulden des Vermieters - gemindert. Randnummer 17 Jedenfalls aber liege ein Fall von Unmöglichkeit vor, da der Vertragszweck aufgrund der angeordneten Schließung nicht mehr habe erreicht werden können. Zudem seien auch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Randnummer 18 Sie rechnet hilfsweise mit einen Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Mieten für die Monate März 2020 und Juni 2020 auf. Randnummer 19 Mit Schriftsatz vom 09.08.2021 rechnet sie weiter hilfsweise mit einem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Mieten für die Monate Dezember 2020 und Januar 2021 auf. Dieser Schriftsatz ging elektronisch am Vortag der mündlichen Verhandlung um 15:49 Uhr auf der zentralen Eingangsstelle des Landgerichts ein und wurde dem Einzelrichter am Tag nach der mündlichen Verhandlung vorgelegt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 I. Die Klage ist teilweise begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Mietzahlung. Dieser Anspruch ist aufgrund des pandemiebedingten Lockdowns und (Teil-)Schließung der Filiale der Beklagten wegen Störung der Geschäftsgrundlage gekürzt. Im Übrigen greift die Hilfsaufrechnung der Beklagten im Hinblick auf die Mieten März und Juni 2020 durch. Die Hilfsaufrechnung bzgl. der Mieten Dezember 2020 und Januar 2021 hat die Kammer nicht berücksichtigt: Randnummer 21 Im Einzelnen: Randnummer 22 1. Die Miete war für der Zeit der behördlich angeordneten Schließung der Geschäftsräume nicht nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkte, lag nicht vor. Randnummer 23 Grundsätzlich können zwar auch öffentliche-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -verbote einen Mangel der Mietsache darstellen - Voraussetzung dafür jedoch ist, dass die behördliche Maßnahme ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache hat - Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden, oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, stellen keinen Mangel dar (vgl. (Blank/Börstinghaus, BGB, 6. Auflage, § 536, Rn. 28, zitiert nach beck-online). Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko hingegen trägt allein der Mieter (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20, zitiert nach juris). Randnummer 24 Gemessen an diesen Maßstäben ist das streitgegenständliche Mietobjekt nicht mangelhaft. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten allein dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Randnummer 25 2. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ist für den Zeitraum der behördlich angeordneten Schließung nicht wegen Unmöglichkeit der Nutzung der Mietsache gemäß § 326 Abs. 1 Satz BGB weggefallen. Der Umstand, dass der Gebrauch für die Beklagte aufgrund der Schließungsanordnung nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, liegt nicht an der Sache selbst, sondern allein an der von der Beklagten beabsichtigten Nutzung (vgl. LG Frankfurt Urteil vom 02.10.2020 Az. 2-15 O 23/20,-juris). Randnummer 26 3. Dagegen kommt eine Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB in Betracht. Die Miete ist für die behördlich angeordnete Störung des Geschäftsbetriebs um die Hälfte reduziert gewesen. Randnummer 27

1. a)Zur Geschäftsgrundlage der Parteien als Vermieterin und Mieterin von Geschäftsräumen zur Nutzung von Textileinzelhandelsgeschäft gehörte die Vorstellung, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens infolge pandemiebedingter Nutzungsunterscaungen und -beeinträchtigungen kommen würde, so dass das Auftreten der Pandemie mi den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben einen schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände bedeutet. Durch den pandemiebedingten Lockdown verwirklicht sich das Wirtschaftssystemrisiko, nicht hingegen das reine Verwendungsrisiko, das der Mieter unbestreitbar allein zu tragen hat (OLG Dresden Urteil vom 24.02.2021 Az. 5 U 1782/20 MDR 2021, 553). Randnummer 28
2. b)Das Festhalten der Beklagten an der vertraglichen Verpflichtung zu Leistung der ungekürzten Miete ist unter Abwägung der Parteiinteressen, insbesondere der von der Beklagten im Schriftsatz 10.03.2021 ab Seite 6 unbestritten vorgetragenen Umstände nicht zumutbar. Eine einvernehmliche Vertragsanpassung liegt nicht vor. Da keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gelegt haben oder sie vorhergesehen hat, erscheint es angemessen, dass die Parteien den Eintritt des Wirtschaftssystemsrisikos zur Hälfte tragen. Randnummer 29
3. c)Der in Folge der Pandemie vom Gesetzgeber eingeführten Regelungen der Art. 240 § 2 und § 7 EGBG stehen hier nicht entgegen. Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB regelt nur die Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit. Die Fälligkeit des geschuldeten Mietzinses wird hiervon nicht betroffen ( OLG Schleswig Urteil 16.06.2021 Az. 12 U 148/20 , - juris). Art 240 § 7 Abs. 1 EGBGB regelt für den Bereich der Störung der Geschäftsgrundlage lediglich eine widerlegbare - für das Beweisrecht - relevante Vermutung. Sie setzt die grundsätzliche Anwendbarkeit des § 313 BGB für den vorliegenden Fall voraus. Hieraus kann nicht der Umkehrschluss gezogen werden, der Gesetzgeber habe die Anpassung der zahlreichen Mietverträge aufgrund der Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage erst mit Wirksamwerden dieser Vorschrift ab 31.12.2020 regeln wollen. Randnummer 30 4. Die Vertragsanpassung führt zu folgendem Ergebnis: Randnummer 31 April 2020 Bis zum 19.04.2020 (2/3 des Monats April) war die Miete um die Hälfte reduziert und nur - netto - (19.200 * 2/3 / 2 =) 6.400 Euro geschuldet. Ab 20.04.2020 war eine Öffnung von 800 qm möglich. Der Umstand, dass die Beklagte nicht von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, ist von ihr allein zu vertreten. Für den restlichen Monat März waren vertraglich netto 6.400 Euro geschuldet (19.200 / 3). Hiervon waren 800 qm von 1.100 qm nutzbar. Dies entspricht 73 %. Unter Berücksichtigung einer hälftigen Teilung des Verwendungsrisikos wären (100 % - (100 % - 73 %) / 2) =) 86,5 % des restlichen Mietzinses zu entrichten. Dies entspricht (6.400 * 0,865 =) 5.536 Euro. Insgesamt waren für April 11.936 Euro netto geschuldet. Randnummer 32 Mai 2020 Für Mai 2020 waren aufgrund der Nutzung von lediglich 800 qm 86,5 % der Miete, somit (19.200 * 0,865 =) 16.608 Euro geschuldet. Randnummer 33 Februar 2021 Die Beklagte hat lediglich die Betriebskostenvorauszahlung geleistet. Rückständig sind 17.300 Euro netto. Aufgrund der pandemiebedingten vollständigen Schließung war die Hälfte geschuldet (17.300 / 2 =) 8.650 Euro. Randnummer 34 März 2021 Für März war die Hälfte der Miete geschuldet. Dies entspricht (19.200 / 2 =) 9.600 Euro. Randnummer 35 gesamt 46.794 Euro (netto) Gesamt: 04/2020 11.936 Euro 05/2020 16.608 Euro 02/2021 8.650 Euro 03/2021 9.600 Euro Randnummer 36 5. Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 27.11.2020 wirksam aufgerechnet mit einem Bereicherungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB wegen Überzahlung der Mieten für März 2020 und Juni 2020. Aufgrund behördlicher Anordnung konnte die Beklagte ab 19.03.2020 ihr Geschäft nicht öffnen. Auf die 13 Tage ab 19.03. Bis 31.03.2020 entfallen (19.200 * 13/31 =) 8.051,61 Euro. Hiervon schuldet die Beklagte aufgrund der aufgezeigten Risikoverteilung die Hälfte. Dies entspricht 4.025,81 Euro. Für Juni war aufgrund der Nutzung von nur 73 % der Fläche 86,5 % der Miete geschuldet. Die nach Vertragsanpassung ohne Rechtsgrund geleistete Miete beträgt 2.592 Euro (19.200 * 13,5 %). Randnummer 37 Nach §§ 366 Abs. 2, 389, 396 Abs 1 S. 2 BGB führt die Hilfsaufrechnung ex tunc zur Teilerfüllung der rückständigen Miete April 2020, hinsichtlich der Überzahlung aus März rückwirkend bereits mit Beginn des Monats April und hinsichtlich der Überzahlung aus Juni mit Datum der Fälligkeit der Miete Juni am 01.06.2020. Nach der Aufrechnung verbleiben: Randnummer 38 gesamt 40.176,19 Euro (netto) 47.809,67 Euro (brutto) 04/2020 5.318,19 Euro 6.328,65 Euro 05/2020 16.608 Euro 19.763,52 Euro 02/2021 8.650 Euro 10.293,50 Euro 03/2021 9.600 Euro 11.424,00 Euro Randnummer 39 6. Die im Schriftsatz vom 09.08.2021 erklärte weitergehende Hilfsaufrechnung hat die Kammer nicht berücksichtigt. Der Schriftsatz ging nicht rechtzeitig innerhalb der Fristen des § 132 Abs. 1, 2 ZPO ein. Auch erhielt die Klägerin nicht unmittelbar Kenntnis. Der Schriftsatz gelangte überdies bis zur mündlichen Verhandlung nicht zur Gerichtsakte, was nicht auf ein gerichtliches Organisationsverschulden zurückzuführen ist. Zwar hindert dieser Umstand nicht eine Inbezugnahme der Tatsachen sowie Angriffs- und Verteidigungsmittel i. S. § 137 Abs. 3 ZPO. Aufgrund der kurzen Zeit zwischen Übermittlung des Schriftsatzes und der mündlichen Verhandlung konnte die Beklagte aber nicht darauf vertrauen, dass der Inhalt dem Gericht und der Klägerin bekannt war. Insoweit hätte es ausnahmsweise einer ausdrücklichen Inbezugnahme der Beklagten bedurft. Eine Inbezugnahme durch schlüssiges Verhalten war vor diesem Hintergrund nicht angemessen i. S. § 137 Abs. 3 ZPO. Randnummer 40 II. Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB. Hinsichtlich der Verzugszinsen für den rückständigen Monat April 2020, war der Rückstand wegen der ex tunc-Wirkung der Aufrechnung mit der Überzahlung aus März bereits von Anfang an reduziert. Hinsichtlich der Überzahlung für Juni 2020 wirkte die Aufrechnung erst mit Fälligkeit der Miete Juni 2020 am 01.06.2020. Randnummer 41 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 2 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001514360