Obsah (9)

§ 912§ 278§ 241§ 276§ 254§ 913§ 28§ 32§ 199

Maklervertrag: Haftung eines Immobilienmakler bei Unkenntlichmachung eines Überbaus auf einem dem Exposé beigefügten Katasterauszug Leitsatz Ein Makler haftet einem Grundstückskäufer auf Schadensersat

§ 912Absatz 2 BGB kompensiert.

Tatsächlich weise das Grundstück insgesamt aber keine Wertminderung auf, da es größer sei als die Kläger dies beim Kauf angenommen hätten. Randnummer 20 Der Einzelrichter hat die Kläger persönlich angehört, den Zeugen F vernommen und Gutachten zweier Sachverständiger zu den Kosten der Versetzung der Einfriedung und zur Höhe des Verkehrswerts der überbauten Grundstücksfläche eingeholt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom

1. Januar 2022 (Blatt 82 ff. der Akte) und die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen W vom
2. September 2022 (Bl. 151 ff. Bd. I der Akte) und vom
3. Januar 2023 (Bl. 225 Bd. I der Akte) sowie des Dipl.-Ing. D vom
4. Februar 2023 (Bl. 234 Bd. I der Akte) Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die Klage ist (bis auf den Feststellungsantrag zu Ziffer 3 a, hierzu III.) zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 22 I. Die Klage ist teilweise begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 11.560,05 Euro aus §§ 652, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i. V. mit dem geschlossenen Maklervertrag. Randnummer 23
5. Die Parteien haben 2012 jedenfalls konkludent einen Maklervertrag zu den Bedingungen des Exposés geschlossen. An einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten stellt die Rechtsprechung strenge Anforderungen. Die Entgegennahme von Maklerdiensten durch einen Kaufinteressenten stellt nicht ohne Weiteres einen solchen Vertragsschluss dar. Von einem Abschluss eines Maklervertrags durch schlüssiges Verhalten ist nur dann auszugehen, wenn dem Interessenten die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er in diesem Wissen Maklerdienstleistungen in Anspruch nimmt (BGH, Urteil vom
6. November 1999 - III ZR 223/98 -, NJW 2000, 282, 284). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Dem Exposé der Beklagten ist eindeutig zu entnehmen, dass der Käufer der Immobilie im Falle des Vertragsschlusses eine Maklercourtage in Höhe von 6,25% des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen hat. In der Übergabe dieses Exposés ist daher das schlüssige Angebot der Beklagten zum Abschluss eines Maklervertrags zu sehen. Die Kläger nahmen in Kenntnis des Provisionsverlangens Maklerleistungen entgegen, die zum Abschluss des nachgewiesenen Grundstückskaufvertrages führten. Randnummer 24
7. Der Zeuge F hat gegenüber den Klägern zumindest fahrlässig seine den Maklervertrag betreffende Aufklärungspflicht verletzt. Die Beklagte muss sich diese schuldhafte Pflichtverletzung

§ 278BGB zurechnen lassen.

Randnummer 25 a)

§ 241Abs.

2 BGB kann das Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Zu den Rücksichtspflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB gehören auch Aufklärungspflichten. Der gewerblich tätige Makler muss den Kaufinteressenten über alle ihm bekannten Umstände, die für die Entschließung des Kaufinteressenten von Bedeutung sein können, aufklären (BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 -, BGH, NJW 1981, 2685). Wie weit diese Unterrichtungspflicht im Einzelnen reicht, hängt von den Umständen des jeweiligen Falls ab (BGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 -, NJW 2000, 3642). Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie bei dem Kaufinteressenten keine unzutreffenden Vorstellungen hervorrufen (BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 -, NJW-RR 1991, 627). Hieraus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen (BGH, Urteil vom 28. September 2000, a. a. O.). Randnummer 26 Hinsichtlich der Angaben im Exposé gilt, dass der Makler das zu verkaufende Objekt so zu beschreiben hat, wie es dem tatsächlichen Zustand und den ihm vom Verkäufer gemachten Angaben entspricht. Dabei darf er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben, denn er darf im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06 -, NZM 2007, 335). Dies setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Hierzu gehört auch, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, a. a. O.). Randnummer 27

1. b)Gemessen hieran hat der Zeuge F seine Nebenpflichten aus § 241 Abs. 2 BGB verletzt. Er hat im Exposé die Verhältnisse hinsichtlich des vorhandenen Überbaus unrichtig wiedergegeben und damit auch verhindert, dass die Kläger die fehlerhafte Lage der Einfriedung erkennen konnten. Überdies hat er die Kläger weder bei der Besichtigung des Grundstücks noch im Zusammenhang mit der Auskunft über etwaige Baulasten zutreffend über die Gegebenheiten unterrichtet. Randnummer 28
2. aa)Die von F digital auf dem Ausschnitt der Flurkarte des Katasteramtes, die dem Exposé beigegeben war, hinzugefügte breite rote Linie führte dazu, dass der zuvor auf dieser Karte erkennbare Überbau des zu verkaufenden Grundstücks durch die Doppelhaushälfte des Nachbargrundstücks nicht mehr in gleicher Deutlichkeit zu ersehen war. Auf der unbearbeiteten Flurkarte (Anlage K 4) kontrastiert die schwarze Linie der Gebäudetrennwand mit der schwarzen Linie der Grundstücksgrenze. Zwischen beiden Linien befindet sich ein ausreichend großer Zwischenraum. Die Abweichung beider Linien fällt schon bei oberflächlicher Betrachtung ins Auge. Randnummer 29 Auf beiden Versionen des dem Gericht vorliegenden Lageplans aus dem Verkaufsexposé (Anlage K 2 bzw. Anlage B 1) ist die ursprünglich eingezeichnete schwarze Grenzlinie zwischen den Grundstücken Rehwiese 26 und 28 hingegen nicht mehr zu erkennen, sondern von der hinzugefügten roten Markierung überlagert. Die schwarze Linie, die die Gebäudetrennwand der beiden Doppelhaushälften Rehwiese 26 und 28 kennzeichnet, befindet sich in der bearbeiteten Version unmittelbar neben der hinzugefügten roten Linie. Dies führt dazu, dass sie nur noch bei besonderer Aufmerksamkeit zu erkennen ist, da ihr Eindruck neben der dominierenden breiten roten Linie stark zurückgesetzt ist. Randnummer 30 Der Lageplan in einem Exposé hat den Zweck, dem Kaufinteressenten einen Überblick über die Lage des Grundstücks zu verschaffen. Bei einer – wie vorliegend – zusätzlich vorgenommenen, farblich ins Auge stechenden Markierung der Grenzlinien besteht für den Kaufinteressenten kein Anlass, die Korrektheit dieser Markierung in Frage zu stellen und den Plan eingehender als üblich in Augenschein zu nehmen, um dann aus einer – im Vergleich mit der Markierung – als unwesentlich erscheinenden zusätzlichen Linie auf den Umstand eines Überbaus zu schließen. Randnummer 31 Dem Gericht ist bewusst, dass eine Markierung der Grenzlinien in einem Maklerexposé ein verkehrsüblicher Vorgang ist. Dies ändert aber nichts daran, dass dieses Vorgehen im vorliegenden Fall dazu geführt hat, dass ein im Plan eingezeichneter Überbau verdeckt worden ist. Damit war das zu verkaufende Objekt im Exposé nicht mehr so beschrieben, wie es dem tatsächlichen Zustand entspricht, dass es nämlich mit einem Überbau versehen ist. Die Karte vermittelte vielmehr den Eindruck, es bestünden hinsichtlich der Lage des Grundstücks und des Gebäudes keine Besonderheiten. Ob dieser Eindruck vom Zeugen F beabsichtigt war oder – wie wahrscheinlich – nicht, spielt keine Rolle. Randnummer 32
3. bb)Der Zeuge F hat seine Aufklärungspflicht zudem dadurch verletzt, dass er die Kläger nicht konkret auf die vorhandene Überbauung und die Abweichung der existierenden Einfriedung von der tatsächlichen Grundstücksgrenze hingewiesen hat, obwohl ihm beides bekannt war. Randnummer 33 Das Gericht geht davon aus, dass der aus der Flurkarte ersichtliche Überbau schon an sich einen vom Makler offenbarungspflichtigen Umstand darstellt. Für den Wert eines Grundstücks ist es in der Regel von erheblicher Bedeutung, wenn das mit verkaufte Gebäude mit einem Überbau belastet ist. Der Zeuge hat in seiner Vernehmung angegeben, dass ihm bei Betrachtung der Flurkarte aufgefallen sei, dass die Grenze der Doppelhaushälften Rehwiese 26 und 28 abweichend von der Grundstücksgrenze verlief. Randnummer 34 In jedem Fall aber hätte F die Kläger im späteren Verlauf auf den Versatz des Doppelhauses im Verhältnis zur Grundstücksgrenze hinweisen müssen, als diese Umstände ansprachen, die F Anlass gegeben hätten, sich an den – bis dahin nur ihm bekannten – Überbau zu erinnern. Randnummer 35 Insoweit hat die Anhörung der Kläger und die Beweisaufnahme ergeben, dass sich die Beteiligten bei der ersten Grundstücksbesichtigung darüber Gedanken machten, weshalb der Kfz-Stellplatz des zu verkaufenden Hauses Rehwiese 28 so schmal sei, dass „nicht einmal ein normal breites Auto“ darauf stehen könne. Dies sei insbesondere im Vergleich zu dem angrenzenden Stellplatz des Hauses Rehwiese 30 offensichtlich gewesen. Der Zeuge F hat in seiner Vernehmung angegeben, er habe angesichts dieser Abweichung geäußert, dass „irgendetwas an dieser Stelle nicht in Ordnung“ sei, man den Umstand aber hinnehmen und vor Ort nicht weiter aufklären könne. Ferner gab der Zeuge an, er habe an der Stelle, an der die Doppelhaushälften Rehwiese 28 und 26 aneinandergrenzen, darauf hingewiesen, dass die Hecke rechts der Trennung des Hauses stehe. Es sei für alle Anwesenden offensichtlich gewesen, dass ein Problem mit der Grenzziehung vorgelegen habe. Einen konkreten Hinweis auf einen Überbau oder eine fehlerhafte Vermessung des Grundstücks als Ursache für die Unklarheiten habe er aber nicht erteilt. Randnummer 36 Der Umfang der Aufklärungspflicht des Maklers orientiert sich an seiner Sachkunde als Immobilienfachmann und seinen Kenntnissen im konkreten Fall. Da dem Zeugen F, wie er einräumte, bekannt war, dass die Gebäudetrennwand der Doppelhaushälften Rehwiese 26 und 28 abweichend von der Grundstücksgrenze verlief, hätte er sich nicht damit begnügen dürfen, mitzuteilen, dass mit dem Grundstück oder der Grenzziehung „etwas nicht in Ordnung ist“. Auch der etwaige – von den Klägern bestrittene – Hinweis, dass die Hecke rechts der Trennung des Hauses stehe, reicht keineswegs für eine sachgemäße Aufklärung hinsichtlich eines Überbaus. In Ermangelung ihm bekannter anderslautender Informationen konnte der Zeuge F auch nicht davon ausgehen, dass die Kläger selbst über einschlägige Fachkenntnisse verfügten und aus seinen vagen Hinweisen die notwendigen Schlüsse ziehen konnten, um einen Überbau und einen von der Grundstücksgrenze abweichenden Verlauf der Einfriedung feststellen zu können. Es kommt insoweit auch nicht darauf an, dass der Zeuge F bei der Verkäuferin nachgefragt hat, ob bei der Grenzziehung etwas nicht in Ordnung sei und diese dazu keine Angaben machen konnte. Dies ist kein ihn entlastender Umstand. Denn er besaß aufgrund des ihm bekannten Lageplans Sonderwissen hinsichtlich des vorhandenen Überbaus. Dies gilt umso mehr, als F durch die Markierung im Lageplan eine kausale Ursache dafür setzte, dass der Überbau dem Plan nicht mehr zu entnehmen war. Die dadurch vermittelte fehlerhafte Vorstellung hätte er richtigstellen müssen. Randnummer 37
4. c)F hat die Nebenpflichtverletzungen zu vertreten. Ihm fällt insoweit fahrlässiges Handeln

§ 276Absatz 2 BGB zur Last.

Er hat bei Erstellung des Exposés die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen. Für ihn war erkennbar, dass der Überbau dem Lageplan infolge der Markierung nicht mehr zu entnehmen war und so dem Kaufinteressenten eine unzutreffende Vorstellung über die Grundstückssituation vermittelt wurde. Hierzu wäre es nicht gekommen, wenn F entweder eine andere Form der Markierung (z. B. Umrandung der Grundstücksgrenze unmittelbar außerhalb, nicht auf der die Grundstücksgrenzen zeigenden Linien) gewählt oder dem Exposé zusätzlich eine unbearbeitete Version der Flurkarte beigefügt hätte. Auch seine Aufklärungspflicht hat F fahrlässig verletzt. Es war für ihn erkennbar, dass seine bei dem ersten Besichtigungstermin erteilten Hinweise nicht dazu geeignet waren, die Kläger über den Überbau und die fehlerhafte Grenzeinfriedung in Kenntnis zu setzen. Dass diese daran ein Interesse hatten, war für ihn aus deren Bitte um Vornahme einer Baulastenabfrage zu schließen. Randnummer 38

1. Der im Exposé formulierte Haftungsausschluss steht einer Haftung der Beklagten nicht entgegen. Dieser bezieht sich auf die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität von Angaben des Maklers gegenüber dem Kaufinteressenten, die nach Auskunft des Verkäufers erfolgt sind. Einbezogen sind etwaige Baupläne. Diesem Haftungsausschluss liegt zugrunde, dass der Makler Angaben des Verkäufers grundsätzlich ungeprüft übernehmen darf. Bei der vom Zeugen F vorgenommenen Markierung im Lageplan handelt es sich indes nicht um eine Angabe, die nach Auskunft des Verkäufers erfolgt ist. Es handelt sich um ein im Maklerwesen typisches Vorgehen bei Erstellung des Exposés, bei dem der Makler die Grenzlinien eigeninitiativ, ohne Einfluss des Verkäufers kennzeichnet und die Art und den Umfang der Markierung selbst festlegt. Randnummer 39
2. Die Zurechnung eines Mitverschuldens der Kläger

§ 254BGB scheidet aus.

Mit der Feststellung des Zeugen F, dass mit dem Grundstück oder der Grenzziehung „etwas nicht in Ordnung ist“, bestand noch keine Informationslage, aufgrund derer die Kläger selbst hätten erkennen müssen, dass die vorhandenen Grundstücksgrenzen von den markierten Grenzlinien im Exposé abwichen und ein Überbau vorlag. Zu berücksichtigen ist hierbei auch der Umstand, dass die vorhandene Grundstückseinfriedung an der Trennfuge der Doppelhaushälften ansetzte und so einen ordnungsgemäßen Verlauf auf der Grenze indizierte. Im Gegensatz zum Makler hatten die Kläger keine sinnvollen Anknüpfungspunkte für Erkenntnisse, welcher Grund etwa für den auffallend schmalen Kfz-Stellplatz bestehen könnte. Randnummer 40 5. Die Kläger haben einen ersatzfähigen Schaden in Höhe von 11.560,05 Euro. Randnummer 41

1. a)Die Pflichtverletzungen des Mitarbeiters F der Beklagten sind dem Grunde nach kausal für die von den Klägern geltend gemachten Schäden und Aufwendungen. Durch die fehlende Aufklärung der Beklagten ist ihnen die Möglichkeit genommen worden, vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags auf die Höhe des Kaufpreises entsprechend Einfluss zu nehmen. Zu Gunsten der Kläger streitet die Vermutung, dass sie bei sachgerechter Aufklärung den Grundstückskaufvertrag nicht oder jedenfalls nicht zu den ursprünglichen Bedingungen abgeschlossen hätten. Keinesfalls erwächst ihnen durch die Pflichtverletzung des Maklers ein Vorteil, wie die Beklagte behauptet. Das erworbene Grundstück ist nicht größer als beim Kauf angenommen, sondern entspricht in seiner Größe exakt den Angaben im Kaufvertrag. Es geht vielmehr darum, dass die Kläger durch Versetzung der Einfriedung erstmals die tatsächliche Grundstücksgröße in der Natur abbilden möchten. Die Beklagte hat daher jedenfalls den Schaden zu ersetzen, der den Klägern durch die neue Aufmarkung, die Wertminderung des Grundstücks und die Kosten für eine ordnungsgemäße Anpassung der Grundstückseinfriedung an den katastermäßigen Grenzverlauf entstanden ist. Randnummer 42
2. b)Der Höhe nach summiert sich der ersatzfähige Schaden der Kläger aus den folgenden Positionen: Randnummer 43
3. aa)Ersatzfähig sind die von den Klägern gezahlten Kosten der Vermessung durch das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein in Höhe von 1.375,28 Euro. Eine Vermessung war notwendig, um den katastermäßigen Grenzverlauf herstellen zu können und eine Grundlage für die weitere Schadensfeststellung zu erlangen. Es handelt sich nicht um nicht erstattungsfähige „Sowieso-Aufwendungen“, da hier zugunsten der Kläger die Vermutung streitet, dass sie bei sachgerechter Aufklärung den Grundstückskaufvertrag nicht oder jedenfalls zu einem um diese Kosten reduzierten Kaufpreis abgeschlossen hätten. Randnummer 44
4. bb)Eine Wertminderung des Grundstücks aufgrund des Überbaus besteht in Höhe von 710,00 Euro. Der Sachverständige Dipl. Ing. D, Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, hat in seinem Gutachten vom 10. Februar 2023 einen Verkehrswert der erworbenen, aber nicht nutzbaren Grundstücksfläche zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs in dieser Höhe festgestellt. Randnummer 45 Ein etwaiger Anspruch der Kläger gegen ihre Nachbarn auf Zahlung einer Überbaurente

§ 912Absatz 2 Satz 1 BGB ist nicht zu berücksichtigen.

§ 912 BGB schließt einen Schadensersatzanspruch zunächst nicht aus. Maßgebend für den Schadensersatzanspruch ist das Interesse des Käufers daran, dass die gekaufte Sache fehlerfrei ist. Die Überbaurente soll dagegen nur den Nutzungsverlust ausgleichen, den der Eigentümer des überbauten Grundstücks erleidet, wobei der Verkehrswert der überbauten Fläche zur Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend ist (BGH, Urteil vom 13. Februar 1981 - V ZR 25/80 -, NJW 1981, 1362 f., juris Rn. 12). Auch ein Vorteilsausgleich kommt insoweit nicht in Betracht.

§ 912

Absatz 2 Satz 2 BGB ist für die Höhe der

§ 913

Absatz 2 BGB jährlich im Voraus zu entrichtenden Rente der Verkehrswert der überbauten Bodenfläche zur Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend. Zeitpunkt der Grenzüberschreitung ist hier das Baujahr 1957. Zu berücksichtigen ist ferner, dass der einzelne Rentenanspruch der dreijährigen Verjährung nach § 195 BGB unterliegt. Unter diesen Gesichtspunkten fällt die geschätzte Höhe einer etwaigen Überbaurente hier nicht derart ins Gewicht, dass ein Abzug im Wege des Vorteilsausgleichs angezeigt ist. Randnummer 46

1. cc)Die Kläger können von der Beklagten auch Ersatz der Aufwendungen für die Versetzung der Einfriedung in Höhe von 9.474,77 Euro verlangen. Eine Versetzung der Grenzeinfriedung ist erforderlich, um den katastermäßigen Grenzverlauf herzustellen. Randnummer 47 Die Kläger haben zuletzt (Schriftsatz vom 3. März 2023) unwidersprochen vorgetragen, dass die vorhandene Grenzeinfriedung von den Voreigentümern ihres Grundstücks errichtet worden sei, was sie gegenüber dem Sachverständigen anhand von Rechnungen und Belegen nachgewiesen hätten. Nach diesem als zugestanden zu wertenden Vortrag (§ 138 Abs. 3 ZPO) sind Ansprüche der Kläger gegen ihre Nachbarn auf einen Rückbau ausgeschlossen. Randnummer 48 Der Sachverständige W hat in seinen Gutachten für die Versetzung der Einfriedung im hinteren Bereich des Grundstücks einen Kostenaufwand in Höhe von netto 9.246,11 Euro und im Vorgarten einen Kostenaufwand in Höhe von netto 1.757,26 Euro ermittelt. Diese Beträge sind für die Schadensfeststellung zugrunde zu legen. Einen Abzug „neu für alt“ nimmt das Gericht lediglich im Hinblick auf die Materialkosten der WPC-Sichtschutzwände vor, die der Sachverständigen W in seinem Gutachten vom 24. September 2022 für die Errichtung des Grenzzauns im hinteren Bereich des Grundstücks kalkuliert. Solche sind schon in dem von den Klägern eingereichten Kostenvoranschlag des Gartenservice Tokarski enthalten. Bei dem Material WPC (Wood Plastic Composite) handelt es sich um einen Verbundwerkstoff, der die Vorzüge von Holz und Kunststoff vereint und sich durch Langlebigkeit auszeichnet. Mit den WPC-Elementen sollen die vorhandenen Sichtschutzzäune aus Kiefer ersetzt werden. Bei diesen handelt es sich ausweislich der Lichtbilder in Anlage K 7 um ein einfaches, preisgünstiges Standardmodell. Aufgrund der Färbung bzw. des Belags des Holzes und des Umfangs des Bewuchses ist davon auszugehen, dass der Sichtschutzzaun dort seit mindestens einem Jahrzehnt angebracht ist und nicht mehr die Haltbarkeitsdauer eines neuen Sichtschutzzaunes hat. Das Gericht schätzt den Kaufpreis eines solchen Sichtschutzzaunelementes in der Größe 180 cm x 180 cm bzw. 180 cm x 90 cm unter Berücksichtigung des Alters auf nicht mehr als jeweils netto 40,00 Euro. Der Sachverständige W hat den Bedarf von sechs WPC-Sichtschutzwänden 180 cm x 180 cm zu je 246,85 Euro sowie zwei WPC-Elementen 180 cm x 90 cm zu je 183,75 Euro ermittelt und hierfür einen Netto-Gesamtpreis von 1.848,60 Euro ermittelt. Der zu ersetzende Schaden ist daher gegenüber den vom Sachverständigen ermittelten Preisen um die Differenz, also einen Betrag in Höhe von (1.848,60 Euro – 320 Euro =) 1.528,60 Euro zu reduzieren. Die Schadenssumme für die Versetzung der Einfriedung vor und hinter dem Haus beläuft sich somit auf (9.246,11 Euro + 1.757,26 Euro - 1.528,60 Euro =) 9.474,77 Euro. Randnummer 49
2. dd)Die mit dem Tenor zu 1) zugesprochene Zahlung addiert sich aus folgenden Positionen: Randnummer 50 Kosten der Abmarkung: 1.375,28 Euro Wertminderung: 710,00 Euro Versetzung der Einfriedung: 9.474,77 Euro gesamt: 11.560,05 Euro Randnummer 51 6. Zu berücksichtigen ist, dass den Klägern gegen ihre Nachbarn, die Eigentümer des Grundstücks Rehwiese 26,

§ 28Absatz 2 des Nachbarrechtsgesetzes für das Land Schleswig-Holstein (Nachb

G SH) ein Anspruch auf Mitwirkung an der Errichtung und Unterhaltung der Einfriedigung zusteht.

§ 32Absatz 1 Nachb

G SH tragen im Falle des § 28 Absatz 2 NachbG SH die Grundstückseigentümer die Kosten je zur Hälfte. Es handelt sich hierbei jedoch nur um einen schuldrechtlichen Anspruch, der allein die Kosten der Errichtung (nicht des Rückbaus und der Entsorgung von Altmaterial) erfasst. Bei Schadensersatzansprüchen, die auf den Ausgleich reiner Vermögensschäden zielen und die mit dem Eigentum in enger Verbindung stehen, ist § 255 BGB analog anzuwenden (vgl. BGH, Urteile vom

1. September 2004 - II ZR 392/02 -, juris Rn. 15, und vom
2. Juli 2001 - IX ZR 62/00 -, NJW 2001, 3190 f., juris Rn. 17; Ebert in: Erman Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 255 BGB, Rn. 2). Da sich die Beklagte hierauf beruft, ist der Tenor unabhängig vom gestellten Hilfsantrag so zu formulieren, dass Zahlung nur gegen Abtretung der Ersatzansprüche erfolgt. Randnummer 52
3. Der Anspruch ist nicht

§ 199Absatz 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2015 verjährt.

Die Kläger haben glaubhaft vorgetragen, dass sie erst durch das Schreiben der Stadt M vom

1. November 2020 Kenntnis von der Überbauung und dem abweichenden Grenzverlauf erhalten haben. Für eine grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne des § 199 Absatz 1 Nr. 2 BGB sind keine Anhaltspunkte gegeben. Grobe Fahrlässigkeit setzt einen objektiv schwerwiegenden und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt voraus. Randnummer 53 Grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 Absatz 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn die anspruchsbegründenden Umstände und der Schuldner dem Gläubiger nur deshalb nicht bekannt sind, weil er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich großem Maße verletzt und auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt hat oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wie etwa dann, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht genutzt hat (BGH, Urteil vom
2. März 2016 - XI ZR 122/14 -, NJW-RR 2016, 1187, 1189). Der Gläubiger ist zwar nicht schlechthin gehalten, umfängliche Nachforschungen über die anspruchsbegründenden Tatsachen und die Person seines Schuldners anzustellen. Wohl aber besteht die Obliegenheit, sich zumindest über diejenigen Umstände zu informieren, bei denen dies mühelos und ohne erheblichen Kostenaufwand möglich ist, so dass das Unterlassen von Ermittlungen geradezu unverständlich erscheint. Randnummer 54 Gemessen hieran waren die Kläger nicht grob fahrlässig in Unkenntnis ihres Schadensersatzanspruchs gegen die Beklagte. Allein der Umstand, dass die Parteien bei der Besichtigung festgestellt haben, dass die zum verkaufenden Objekt gehörende Fläche des Kfz-Stellplatzes wesentlich schmaler als die des Nachbargrundstücks war, und der Zeuge F mutmaßte, dass hier etwas nicht stimme, genügt noch nicht, um den Klägern den Vorwurf zu machen, sie hätten dasjenige nicht beachtet, was in dieser Situation jedem hätte einleuchten müssen. Die Kläger gingen aufgrund der roten Markierung im Lageplan und der sich an der Trennfuge der Doppelhaushälften orientierenden Einfriedung ohne Sorgfaltsverstoß davon aus, dass die Einfriedung der katastermäßigen Grenzlinie entspricht. Eine sich aufdrängende Pflicht zur Nachforschung hätte hier für die Kläger allenfalls dann bestanden, wenn sie den Überbau dem Lageplan im Exposé hätten entnehmen können, was, wie dargelegt, nicht der Fall war. Randnummer 55 II. Die Kläger können keinen Ersatz der außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten nach § 249 Absatz 2 Satz 1 BGB verlangen. Kosten für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes sind als Verzugsschaden zu ersetzen, wenn sie aus Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (BGH, Urteil vom
3. Mai 2015 - III ZR 304/14 -). Voraussetzung des Verzugs ist jedoch eine vorhergehende Mahnung des Klägers bzw. deren Entbehrlichkeit, § 286 Abs. 1, 2 BGB. Eine Geltendmachung vorprozessualer Rechtsanwaltskosten für das Mahnschreiben selbst hat der BGH im Deliktsrecht zwar unter engeren Voraussetzungen bejaht (BGH, Urteil vom
4. Januar 2006 - VI ZR 43/05 -). Diese Wertung ist auf den vertraglichen Schadensersatz nach §§ 280 ff. BGB jedoch nicht übertragbar (vgl. Staudinger/Löwisch/Feldmann, Kommentar § 286 BGB Rn. 226). Der Gläubiger hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten der „Erstmahnung“; vielmehr sind die Folgen verspäteter Leistung in den §§ 280 Abs. 2, 284, 286, 288 BGB abschließend geregelt. Randnummer 56 III. Der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet, soweit er sich auf die Kosten für eine Versetzung der Einfriedung (Antrag zu Ziffer 3 b) bezieht, da der Eintritt eines weiteren Schadens auf Seiten der Kläger – jedenfalls in Höhe der bei Durchführung der Arbeiten an der Einfriedung anfallenden Umsatzsteuer – mindestens wahrscheinlich ist. Randnummer 57 Hinsichtlich der Wertminderung besteht kein Feststellungsinteresse, da diese aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen D abschließend beziffert ist. Der Antrag zu Ziffer 3 a) ist mithin nicht (mehr) zulässig. Randnummer 58 IV. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 286 BGB; der Zinsbeginn rechnet jeweils ab Verzug. Randnummer 59 V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Randnummer 60 VI. Der Streitwert beträgt 14.926,65 Euro (13.998,65 Euro hinsichtlich des Zahlungsantrags und jeweils 464,00 Euro hinsichtlich der Feststellungsanträge). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001539602