Gültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen zur Sanierung der Balkone Leitsatz 1. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) fehlt die erforderliche Beschlusskompetenz, wenn nach der Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) der Balkone auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen wurde. (Rn.46) 2. Die GdWE ist auch nicht berechtigt, die diesbzgl. Verwaltungskompetenz durch Mehrheitsbeschluss "an sich zu ziehen". (Rn.50) Tenor Die in der Eigentümerversammlung am 02.07.2022 unter den Tagesordnungspunkt 5.1 a), 5.1
- e)und 5.2
- a)gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Streitwert auf 370.000 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen zur Sanierung der Balkone. Randnummer 2 Die Kläger sind Eigentümer von 2 Wohnungen in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude ist abgebildet auf den Fotos der Anlage K 6. Randnummer 3 Die Rechtsverhältnisse Eigentümer untereinander sind geregelt in der Teilungserklärung (Anlage K3 – Blatt 59 fortfolgende der Akte). Randnummer 4 Nach § 2 der Teilungserklärung sind Gegenstand des Sondereigentums die sich innerhalb und außerhalb der in § 1 bezeichneten Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur dem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind. Randnummer 5 Nach § 5 Nummer 2 der Teilungserklärung sind Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (zum Beispiel Balkone, Terrassen, Veranden) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Randnummer 6 Nach dem Gutachten des Sachverständigen aus 21.05.2019 (Anlage B 4 zum Schriftsatz vom 27.12.2022) und Dezember 2022 (Anlage B1 - Blatt 149 fortfolgende der Akte) sind viele der Balkone des Gebäudes schadhaft. Es drohe die Ablösung und der Absturz von Betonteilen. Der Sachverständige sieht die Standsicherheit als gefährdet an. Die Verkehrssicherheit sei nicht mehr gegeben. Die Schädigung ist nach Erstellung des Sachverständigen nicht bei allen Balkonen gleich schwerwiegend. Einige Balkone zeigten bisher keine Schäden. Auch bei ihnen sei aber zu erwarten, dass die gleichen Schäden in den nächsten Jahren auftreten. Randnummer 7 Die Kläger beanstanden, dass das Gutachten des Sachverständigen aus Dezember 2022 nicht an alle Eigentümer weitergeleitet wurde. Mit Schreiben vom 14.05.2021 (Anlage B2 – Blatt 207 fortfolgende der Akte) wurden die Wohnungseigentümer über die Situation und die Feststellungen des Sachverständigen hierüber informiert. Randnummer 8 Bereits auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.06.2019 und erneut auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.07.2021 erläuterte der Sachverständige die Situation. Auf das Versammlungsprotokoll der Eigentümerversammlung vom 08.06.2019 (Anlage B 5 zum Schriftsatz vom 27.12.2022) und vom 17.07.2021 (Anlage B3 – Blatt 211 fortfolgende der Akte) Bezug genommen. Randnummer 9 Ein erläuterndes Schreiben des Sachverständigen vom 03.06.2022 wurde der Einladung zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung beigefügt. Am 02.07.2022 fand die streitgegenständliche Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten WEG statt. Der Sachverständige war auf der Versammlung anwesend und erläuterte die Beschlussvorlage. Randnummer 10 Unter Tagesordnungspunkt 5.1
- a)beschlossen die Eigentümer mit 70 Ja-Stimmen bei 21 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen: Randnummer 11 Die Gemeinschaft entscheidet sich dem Grunde nach für eine Ausführung und zwar für die Erneuerung der Brüstungen der Balkone, die vom SV (vom 03.06.22 und mit der Ladung versendete Anlage 3) erarbeitete Variante B. Randnummer 12 Die Fassaden und Betonsanierung soll in der Variante B ausgeführt werden. Somit wird auch nur die Variante B ausgeschrieben. (Glasbrüstung mit 3-teiligen Holm als Geländer). Randnummer 13 Der Beschluss wurde als angenommen verkündet. Randnummer 14 Unter Tagesordnungspunkt 5.1
- e)beschlossen die Eigentümer mit 68 Ja-Stimmen bei 15 Nein-Stimmen und 10 Enthaltungen: Randnummer 15 Die Verwaltung schlägt vor, das Angebot von Herrn Dipl. Ing. vom 03.06.2022 (Anlage 3) in Zusammenarbeit mit der Ingenieurberatung zu einem Pauschalfestpreis in Höhe von 178.500 € brutto für die Phase 8 der HOAI sowie 142.800 € brutto für die Phasen 3-7 der HOAI zu beauftragen. Randnummer 16 Für den Fall dass die WEG die Umsetzung ebenfalls positiv beschließt, reduziert sich das Honorar für die Planung um 59.500 € auf 83.300 € (Phase 3-7). Randnummer 17 Die Hausverwaltung mit ermächtigt und angewiesen, den Auftrag für die Planung (Phase 3-7) die Bauüberwachung (Phase 8) in Form eines Ingenieurvertrags laut Angebot zu beauftragen. Randnummer 18 Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt mit separater Beschlussfassung unter TOP 5.2 Randnummer 19 Der Beschluss wurde als angenommen verkündet. Randnummer 20 Unter Tagesordnungspunkt 5.2
- a)beschlossen die Wohnungseigentümer mit 56 Ja-Stimmen bei 31 Nein-Stimmen und 6 Enthaltungen: Randnummer 21 Die Eigentümerversammlung beschließt, die Bildung einer separaten Rücklage beginnend ab 2022 mit einer jährlichen Zuführung von 500.000 €. Die Hausverwaltung wird angewiesen, die Rücklage separat buchhalterischer zu führen unter der Rubrik „Betonsanierung“. Randnummer 22 Der Beschluss wurde als angenommen verkündet. Randnummer 23 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Versammlungsprotokoll (Anlage K1 – bei 50 fortfolgende der Akte) Bezug genommen. Randnummer 24 Die Kläger sind der Meinung, der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle die Beschlusskompetenz für die streitgegenständlichen Beschlüsse. Randnummer 25 Auch wenn Teile der Balkone im Gemeinschaftseigentum stehen, sei durch die Teilungserklärung in wirksamer Weise die Instandhaltungsplicht auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen. Der WEG fehle daher die Verwaltungszuständigkeit. Sie könne die Kompetenz auch nicht durch Beschluss „an sich ziehen“. Randnummer 26 Zu dieser Fragestellung lag der Verwaltung bereits ein Rechtsgutachten (Anlage K4 – Blatt 100 fortfolgende der Akte) vor. Randnummer 27 Nach Auffassung der Kläger widersprächen die Beschlüsse auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Randnummer 28 Die Eigentümer wurden nach Auffassung der Kläger im Vorfeld nicht ausreichend informiert. Das Gutachten des Sachverständigen vom 29.05.2019 sowie ein weiteres Schreiben vom 15.03.2021 (Anlage K5 – Blatt 114 Akte) sei nicht allen Eigentümern zur Verfügung gestellt worden. Randnummer 29 Es sei vielen Eigentümern auch unklar, welche Kostenlast auf sie zukäme. Der gefasste Beschluss zur Finanzierung deckt die Gesamtkosten noch nicht einmal zur Hälfte ab. Randnummer 30 Den Interessen derjenigen Eigentümer, deren Balkone keine sichtbaren Schäden aufweisen, sei damit nicht ausreichend Rechnung getragen. Randnummer 31 Die Kläger rügen, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Angebote von ausführenden Handwerkerfirmen vorlagen. Randnummer 32 Durch die beschlossene Maßnahme würde auch die Optik des Gebäudes gravierend verändert werden. Die beschlossene Maßnahme sei daher eine bauliche Veränderung. Im Hinblick auf § 21 Abs. 2 und 3 WEG hätten zustimmenden Eigentümer namentlich erfasst werden müssen. Randnummer 33 Die Kläger bestreiten das Vorliegen von sicherheitsrelevanten Schäden, die sofortiges Handeln erfordern. Nach Einschätzung der Firma (Anlage K7) seien lediglich lokale Fehlstellen zu einem erheblich geringeren Kostenvolumen zu sanieren. Randnummer 34 Die Kläger beantragen, Randnummer 35 die Eigentümerversammlung am 02.07.2022 unter den Tagesordnungspunkt 5.1 a), 5.1
- e)und 5.2
- a)gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Randnummer 36 Die Beklagte beantragt, Randnummer 37 die Klage abzuweisen. Randnummer 38 Die Beklagte ist der Meinung, der WEG stehe eine Beschlusskompetenz zu, da wesentliche Teile der Balkone zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen und die WEG im Außenverhältnis zur Einhaltung bauordnungsrechtlichen Regelungen sowie zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet ist. Die WEG sei befugt, die anfänglichen Baumängel beheben und erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Randnummer 39 Die WEG habe auch dann die Erhaltungsbefugnis bzw. -pflicht, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihre Erhaltungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt haben oder die Koordinierung zwingend erforderlich ist, da eine Koordinierung von einzelnen Wohnungseigentümer nicht gewährleistet werden kann. Im Zweifel sei daher von einer Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auszugehen. Randnummer 40 In der Teilungserklärung sei auch dem Verwalter die Befugnis erteilt, dringende Reparaturen am Gemeinschafts- und Sondereigentum auszuführen und über die Dringlichkeit selbst zu entscheiden. Auch dies spreche für eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Auch das in der Teilungserklärung vorgesehene einheitliche Erscheinungsbild der Gebäude könne nur gewährleistet werden, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zustehe. Randnummer 41 Die WEG habe sich auf die Empfehlungen des Sachverständigen verlassen dürfen und die nach Auffassung des Sachverständigen dringend erforderlichen Maßnahmen beschließen dürfen. Randnummer 42 Die Wohnungseigentümer seien ausreichend informiert worden. Die Maßnahme entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Randnummer 43 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Rechtsvortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze mit Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlungen ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 44 Die Klage ist begründet. Randnummer 45 Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung am 02.07.2022 unter den Tagesordnungspunkt 5.1 a), 5.1
- e)und 5.2
- a)sind für ungültig zu erklären. Randnummer 46 Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die erforderliche Beschlusskompetenz. Randnummer 47 Nach der Teilungserklärung ist die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen. Randnummer 48 Die Regelung ist dahingehend auszulegen, dass sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Sondereigentümer auch auf die Teile des Balkons bezieht, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Regelung ist zulässig und wirksam. Randnummer 49 Angesichts des klaren Wortlautes der Regelung kann sie auch nicht angesichts der übrigen Regelungen der Teilungserklärung anders ausgelegt werden. Die Kompetenz des Verwalters, dringende Reparaturen auch am Sondereigentum ausführen zu dürfen, konkretisiert lediglich die gesetzlich vorgesehene Notgeschäftsführungskompetenz. Eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft kann daraus nicht hergeleitet werden. Randnummer 50 Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch nicht berechtigt, die diesbezügliche Verwaltungskompetenz durch Mehrheitsbeschluss „an sich zu ziehen“ (so auch LG Itzehoe – Entscheidung vom 19.01.2016 – AZ 11 S 29/15). Randnummer 51 Somit war die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt, Sanierungsmaßnahmen an den Balkonen zu beschließen. Auch die Beschlüsse zur Planung und Finanzierung der Maßnahme sind daher für ungültig zu erklären. Randnummer 52 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001542569