Gewerberaummietvertrag: Wirksamkeit von formularmäßigen Indexklauseln Leitsatz 1. Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Z
§ 2Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (Pr
KG) (“wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist“) als grundsätzlich auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (“Bestimmung nicht klar und verständlich“) ergeben. Der Prüfungsmaßstab dürfte für beide Vorschriften identisch sein. Randnummer 44 a) Das Landgericht dürfte einen Verstoß gegen § 1 Abs.
§ 2Abs. 1 Ziff. 2 Pr
KG zu Recht abgelehnt haben, womit gleichzeitig auch eine Unwirksamkeit gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausscheiden dürfte. Randnummer 45 aa) Der Beklagte moniert in seiner Klagerwiderung Folgendes: Randnummer 46
(1)Zwar hätten die Parteien vereinbart, dass im ersten Jahr der Vertragslaufzeit eine Anpassung des Mietzinses ausgeschlossen sei; für die folgende Zeit sei allerdings nicht geregelt, dass der Mietzins zumindest ein Jahr unverändert geblieben sein müsse (vgl. § 557b Abs. 2 BGB). Randnummer 47 Hierzu hat bereits das Landgericht zu Recht ausgeführt, dass die vom Beklagten zitierte Vorschrift nur im Wohnraummietrecht gilt, für das hier vorliegende Gewerbemietraumverhältnis also keine Rolle spielt (s. Urteil S. 9 unter II.1.c)aa)). Randnummer 48 Unabhängig davon ist das Landgericht aber im Rahmen seiner Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB nachvollziehbar zu dem Ergebnis gekommen, dass das Wort eine in der Formulierung „nach Ablauf eines Jahres“ im vorliegenden Fall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen ist (s. Urteil S. 7 unter II.1.b)). Randnummer 49 Insoweit ist die Beurteilung des Inhalts der Regelung aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rn. 21 f. m.w.N.). Randnummer 50 Danach dürfte die Indexklausel des § 3 des Mietvertrags so zu verstehen sein, dass - wie vom Beklagten verlangt - eine erneute Mietanpassung erst nach einem weiteren Jahr möglich sein dürfte. Zu Recht dürfte das Landgericht der Ansicht des Klägers gefolgt sein, dass die Verwendung des Wortes jeweils in der Klausel überflüssig gewesen wäre, wenn nur eine einmalige Mietanpassung beabsichtigt gewesen wäre (s. Urteil S. 7 unter II.1.b)). Randnummer 51
(2)Zudem fehle es an der Angabe des Veränderungsmaßstabs. Das Ausmaß der Mietanpassung müsse in der Vereinbarung bestimmt sein. Es müsse sich um einen prozentualen Veränderungsmaßstab handeln. Es fehle insbesondere die Angabe, ob sich die Miete im gleichen prozentualen Maßstab verändere oder in einem anderen Verhältnis. Randnummer 52 Auch hierzu hat sich das Landgericht bereits verhalten. Die Klausel lasse bei der gebotenen Auslegung hinreichend deutlich erkennen, dass die Anpassung jeweils nach Ablauf eines Jahres „entsprechend“ der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolge, mithin an die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft sei (s. Urteil S. 10 unter II.1.c)bb)). Dem schließt sich der Senat bislang an. Randnummer 53 Nach den genannten Auslegungsregeln ist zu berücksichtigen, dass Verträge der vorliegenden Art von Unternehmen geschlossen werden, die in größerem Umfang am Wirtschaftsleben teilnehmen. Randnummer 54 Bei verständiger Würdigung im Rahmen dieses in Betracht kommenden Kundenkreises dürfte die hier vorliegende Indexklausel so auszulegen sein, dass jede prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes jeweils nach Ablauf eines Jahres zu einer „entsprechenden“, d.h. gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft. Randnummer 55 Soweit der Beklagte meint, es fehle insbesondere die Angabe, ob sich die Miete im gleichen prozentualen Maßstab verändere oder in einem anderen Verhältnis, deckt sich dies nach vorläufiger Ansicht des Senats nicht mit einer sinnvollen Auslegung des Begriffs „entsprechend“. Randnummer 56
(3)Die Klausel enthalte auch keinen Ausgangswert, von dem aus sich der Basiswert für eine Erhöhung der Miete ermitteln lasse. Randnummer 57 Das Landgericht hat hierzu die Ansicht vertreten, dass allein schon die Tatsache, dass es sich um eine prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes handele, dazu führe, dass die Angabe eines Basiswerts nicht erforderlich sei. Auch dies dürfte richtig sein. Randnummer 58 Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26.05.2021 (VIII ZR 42/20, juris Rn. 29ff.) – unter Heranziehung des Prüfungsmaßstabs des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB – festgestellt, dass es einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der dort vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft sei, nicht bedürfe. Randnummer 59 Die dortige Klausel lautete: Randnummer 60 „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)." Randnummer 61 Die Regelung entspricht – mit Ausnahme eines Schwellenwerts von 3 % – der hier vorliegenden Klausel jedenfalls nach Auslegung als prozentuale Indexklausel, so dass nach vorläufiger Ansicht des Senats auch die Feststellungen des Bundesgerichtshofs in der zitierten Entscheidung auf den hier zu entscheidenden Fall übertragbar sind. Randnummer 62 Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, der der Senat bislang folgt, ist bei einer Prozent-Indexklausel wie hier die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag für die (spätere) Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, unerheblich (vgl. BGH a.a.O. Rn. 31; Statistisches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten für Wertsicherungsklauseln, Stand: März 2023, S. 54). Denn die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer Indexmiete gehe dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr (vgl. BGH a.a.O. Rn. 32). Randnummer 63 Damit sei – so der Bundesgerichtshof – für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahrs erkennbar, wie die Mieterhöhung im Einzelfall zu berechnen sei. Vorliegend sei der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus diesem würden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreisindexes sei sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richte (BGH a.a.O. Rn. 33f.). Randnummer 64
(4)Der Klausel selbst lasse sich nicht entnehmen, welches der Ausgangswert einer Indexberechnung sei. So sei nicht erkennbar, ob als Ausgangswert der VPI - Wert zu Beginn des Mietverhältnisses heranzuziehen sei. Randnummer 65 Auch diese Problematik hat der Bundesgerichtshof (a.a.O.) nicht zum Anlass genommen, die dortige Klausel für unwirksam zu erklären. Randnummer 66 Durch die zusätzliche Angabe in der dortigen Klausel, wonach "der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert" bestanden haben müsse, was nach bisheriger Ansicht des Senats mit der Formulierung in der hier gegebenen Indexklausel „nach Ablauf eines Vertragsjahres“ gleichgesetzt werden kann, wird diese nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (a.a.O. Rn. 39) nicht unverständlich. Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt sei, zu welchem Zeitpunkt diese gesetzlich vorgeschriebene Frist beginnen solle, mache diese schon deshalb nicht intransparent, weil das Transparenzgebot es nicht verlange, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln (vgl. BGH a.a.O. Rn. 39). Randnummer 67 Danach dürfte hier nach der „Rechtsnatur des streitgegenständlichen Mietvertrags“, der gem. § 535 BGB die Zurverfügungstellung der Mietsache gegen Zahlung des vereinbarten Mietzinses regelt, das „richtige“ Datum für die Berechnung einer möglichen ersten Mietanpassung nach Ablauf eines Vertragsjahres der Beginn des Mietverhältnisses sein, ohne dass es einer weiteren ausdrücklichen Bestimmung bedurfte; weitere Mietanpassungen dürften dann frühestens nach Ablauf eines weiteren Jahres erfolgen können. Randnummer 68
- bb)Nach alledem sieht der Senat bislang die Voraussetzungen für eine Unwirksamkeit der Indexklausel in § 3 des Mietvertrags nicht als gegeben an. Randnummer 69 Der Beklagte hatte im Übrigen zeitnah auch keine Einwendungen gegen die erste Mieterhöhung vom 17.11.2020 erhoben und die geforderte erhöhte Miete jedenfalls zunächst auch gezahlt. Erst im Anschluss an die zweite Mieterhöhung vom 12.11.2021 (Anlage K3, Bl. 20ff. d.A.) hat er sich darauf bezogen, dass die Indexklausel gemäß behaupteter Vereinbarung nur einmal und zwar lediglich nach Ablauf des ersten Vertragsjahres hätte angewendet werden dürfen. Das hat das Landgericht aber zu Recht nicht als bewiesen angesehen (s. Urteil S. 7- 9 unter II.1.b). Randnummer 70
- cc)Aber selbst wenn man dies anders sehen und einen Verstoß gegen das Preisklauselgesetz bejahen wollte, würde dies – so das Landgericht zu Recht – derzeit weder zur Unwirksamkeit der Indexklausel in § 3 des Mietvertrags noch der darauf gestützten streitgegenständlichen Mietanpassungen führen, was auch der Kläger in seiner Berufungserwiderung noch einmal betont. Randnummer 71 Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Das heißt, dass sowohl Vermieter als auch Mieter die Klausel trotz Unzulässigkeit beziehungsweise Verbots so lange anwenden können, bis ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Klausel bestätigt. Bis dahin ist sie wirksam. Mangels rechtskräftiger Feststellung ihrer Unwirksamkeit hat auch der Senat daher von der Wirksamkeit der Indexklausel nach dem Preisklauselgesetz auszugehen. Randnummer 72 Soweit der Beklagte hiergegen mit seiner Berufung eingewandt hat, dass die streitgegenständliche Indexklausel des § 3 des Mietvertrags so unbestimmt sei, dass sie als Preisklausel als Ganzes untauglich sei, sodass ihr kein geregelter Inhalt entnommen werden könne, so dass auch die Regel, dass eine solche Klausel so lange wirksam sei, wie sie nicht für ungültig erklärt werde, keine Bedeutung haben könne, sieht der Senat – wie oben dargelegt – eine solche „Inhaltsleere“ bislang nicht. Randnummer 73
- b)Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB für seine Ansicht berufen, dass die Indexklausel – hier wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot – unwirksam sei. Randnummer 74 Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht klar und verständlich ist. Randnummer 75
- aa)Es kann offen bleiben, ob die vorliegende Klausel überhaupt der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB unterliegt oder ob sie gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB kontrollfrei ist. Diese Bestimmung gilt insbesondere für vertragliche Vereinbarungen betreffend Leistung und Gegenleistung, die von den Vertragsparteien nach dem Grundsatz der Privatautonomie frei bestimmt werden können. Randnummer 76 Denn ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dürfte aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht kommen. Randnummer 77
- bb)Zunächst dürfte ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB schon deswegen ausscheiden, weil der Senat bislang auch keinen Verstoß gegen § 1 Abs.
§ 2Abs. 1 Ziff. 2 Pr
KG zu erkennen vermag. Unterschiedliche Prüfungsmaßstäbe sind nicht ersichtlich (s. oben). Randnummer 78
- cc)Sodann dürfte hier auch nicht genügend dafür ersichtlich sein, dass es sich bei der streitgegenständlichen Indexklausel überhaupt um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. AGB sind Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind, und die eine Vertragspartei, der Verwender, der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1BGB). Randnummer 79 Entscheidend ist dabei also zum einen, ob die Vertragsbestimmungen dafür gedacht sind, in inhaltlich unveränderter Form mehrfach – oder bei einem Verbrauchervertrag, der hier nicht vorliegt, auch nur einmalig – verwendet zu werden. Dazu ist hier nichts vorgetragen. Randnummer 80 Auch wer Verwender ist, ist streitig. Nach dem Vortrag beider Parteien dürfte aber der Kläger allein als Verwender ausscheiden, was dazu führen dürfte, dass der Beklagte sich nicht auf die Unwirksamkeit der Indexklausel berufen kann. Randnummer 81
- d)Schließlich dürfte eine Unwirksamkeit der Indexklausel des § 3 des Mietvertrags gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch daran scheitern, dass ein Verstoß gegen § 307 BGB dann nicht angenommen wird, wenn schon ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz gegeben ist. Randnummer 82 Der Grund dafür liegt darin, dass die Regelung des § 8 PrKG nicht ausgehebelt werden soll. Würde man nämlich einen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB – im Gleichlauf mit § 1 Abs.
§ 2Abs. 1 Ziff. 2 Pr
KG – annehmen, würde dies nach der gesetzlich vorgesehenen Rechtsfolge des AGB - Rechts eine Unwirksamkeit der Indexklausel ex tunc nach sich ziehen, so dass letztlich der Verstoß gegen § 1 Abs.
§ 2Abs. 1 Ziff. 2 Pr
KG auch ex tunc wirken würde. Randnummer 83 Der Bundesgerichtshof hat insoweit in seinem Urteil vom 14.05.2014 (VIII ZR 114/13, juris Rn. 56) wie folgt formuliert: Randnummer 84 „Eine unangemessene Benachteiligung, die nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel von Anfang an (ex tunc) führt, kann aus den Bestimmungen und Wertungen des Preisklauselgesetzes nicht hergeleitet werden, weil das Preisklauselgesetz eine gegen § 1 Abs. 1 PrKG verstoßende Klausel zunächst weiterhin als wirksam behandelt und erst nach rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes für die Zukunft (ex nunc) unwirksam werden lässt (§ 8 PrKG). Wenn aber eine gegen das Preisklauselgesetz verstoßende Klausel erst nach rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes und dann auch nur ex nunc unwirksam sein soll, kann eine solche Klausel vor rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes erst recht nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB rückwirkend (ex tunc) unwirksam sein.“ Randnummer 85 3. Nach alledem dürfte die Berufung insgesamt unbegründet sein. Randnummer 86 Der Senat regt an, dass der Beklagte innerhalb der Stellungnahmefrist prüft, ob die Berufung zurückgenommen wird. Dadurch könnten zwei Gerichtsgebühren, d.h. ausgehend von einem Gegenstandswert für das Berufungsverfahren von 21.989,52 € ein Betrag von 764,-- €. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001567954