Mieterhöhungsklage: Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete bei Vorliegen eines neuen Mietspiegels zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung; Berücksichtigung eines Balkons bei Wohnflächenberechnung

§ 558dRn.

62-64). Vielmehr geht es im gerichtlichen Zustimmungsverfahren gerade darum, die ortsübliche Vergleichsmiete möglichst Tag genau festzustellen und nicht darum zu klären, ob der Vermieter gemessen an seiner Begründung des Mieterhöhungsverlangens einen Anspruch auf Zustimmung hatte. Auch ein Sachverständiger stellt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens fest. Die Verwendung der Daten des alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt erstellt wurde, führte faktisch zu einem Mietpreisstopp und ist daher rechtlich nicht begründbar. Auf der anderen Seite ist ein Vermieter auch nicht verpflichtet, im laufenden Zustimmungsprozess sein Mieterhöhungsverlangen an einen ggf. im Laufe des Prozesses veröffentlichten, weiteren Mietspiegel anzupassen, der weit nach dem Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens ansetzt (Schmidt-Futterer/

§ 558bRn.

121). Randnummer 17 ii. Für die Einordnung in den Mietspiegel ist die Fläche der streitgegenständlichen Wohnung mit 85,76 m² heranzuziehen. Hierfür können zunächst die unstreitig gebliebenen Messungen des Sachverständigen zugrunde gelegt werden. Abweichend von seinen Feststellungen ist die Fläche des Balkons jedoch nur mit 25 % zu berücksichtigen. Gemäß § 4 der Wohnflächenverordnung ist die Grundfläche von Balkonen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzusetzen. Weiterhin können Balkone, die aufgrund ihrer Lage und Ausstattung im Vergleich zu „normalen“ Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzen, zur Hälfte bei der Wohnfläche berücksichtigt werden (Grundmann: Neuregelungen zu Betriebskosten und Wohnflächenberechnung (NJW 2003, 3745)). Ein höherer Wohnwert ist jedoch nicht zu erkennen. Zwar gibt der Sachverständige an, dass der Balkon für den Nutzungswert der Wohnung von Bedeutung ist. Es ist allerdings nicht zu erkennen, inwiefern sich dieser Balkon von anderen „normalen“ Balkonen unterscheidet und insoweit eine Abweichung von der regelmäßigen Ansetzung von nur 25% der Balkonfläche rechtfertigt. Randnummer 18 iii. Dahinstehen kann im Ergebnis, welche Baualtersklasse für die Einordnung in den Mietspiegel zu berücksichtigen ist. Denn die von der Klägerin geforderte Miete stellt sowohl unter Zugrundelegung einer Baualtersklasse von 2002 als auch von 1936 eine ortsübliche Vergleichsmiete dar. Randnummer 19 Die Klägerin fordert eine neue Miete in Höhe von 645,00 € kalt, woraus sich unter Heranziehung einer Wohnungsgröße von 85,76 m² eine Miete von 7,52 m² pro Quadratmeter errechnet. Die Klägerin ist in ihrem Erhöhungsverlangen zwar von einer geringeren Wohnfläche ausgegangen. Die Angabe einer zu kleinen Wohnungsgröße führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens (Schmidt-Futterer/

§ 558aRn.

29-31a). Randnummer 20 (

1. a)Unter Heranziehung einer Baualtersklasse von 2002 läge – so auch das Amtsgericht – das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese liegt nach dem Mietspiegel 2021 für die streitgegenständliche Wohnung bei 7,50 € - 9,89 € / m² (Mittelwert 8,39 €/m²). Unter Berücksichtigung der von der Beklagtenseite eingewandten Wohnungseigenschaften, wie der Küche, der Lage der Wohnung oder der energetischen Gebäudequalität läge das Mieterhöhungsverlangen selbst unter Zugrundlegung der höchst möglichen Abschläge von je 20 % unterhalb der ortsüblichen Miete. Dann wäre von einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 7,85€/m² auszugehen. Die hier geforderte Miete übersteigt diesen Wert nicht. Randnummer 21 (
2. b)Auch unter Heranziehung einer Baualtersklasse von 1936 liegt die geforderte Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Fall wäre die Wohnung in die Stufe „B4“ einzuordnen, welche die ortsüblichen Mieten im Bereich 6,80 € - 9,14 €/ m² ansetzt. Der Mittelwert beträgt 7,81 €/m². Randnummer 22 (
3. i)Für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind vorliegend zum einen auch Abschläge hinsichtlich der Ausstattung der Küche und der Lage der Wohnung anzunehmen. Ein Abschlag hinsichtlich der energetischen Gebäudequalität käme jedoch selbst unter Zugrundelegung des Beklagtenvortrages nicht in Betracht. Die Beklagten führten aus, dass ein Abschlag hinsichtlich der energetischen Gebäudequalität vorzunehmen sei, da der Energiebedarf des Hauses einen Wert von 114,02 kWh/(m²a) aufweisen würde. Aus der Orientierungshilfe des Mietspiegels ergibt sich jedoch, dass ein Abschlag bei Gebäuden dieser Altersklasse erst ab einem Wert vorzunehmen ist, der höher als 160 kWh/(m²a) liegt. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Randnummer 23 Hingegen sind Abschläge für die Küche und die Lage der Wohnung vorzunehmen. Randnummer 24 Die Küche der streitgegenständlichen Wohnung hat zum einen kein Fenster und zum anderen keine Dunstabzugshaube, sondern nur einen sog. Umwälzer. Hinsichtlich der regelmäßig in der Küche stattfindenden Geruchsbildung ist eine fehlende oder eingeschränkte Entlüftung für einen Abschlag zu berücksichtigen. Randnummer 25 Ein Abschlag ist ebenfalls aufgrund der Lage der Wohnung vorzunehmen, da eine Beeinträchtigung durch den Verkehrslärm vorliegt. Zwar ist hier zu berücksichtigen, dass die Wohnung nicht direkt an einer viel befahrenen Straße liegt. Allerdings liegt sie so nah an einer Straße mit hoher Verkehrsbelastung, dass von einer Lärmbelästigung auszugehen ist. Randnummer 26 (
4. ii)Zum anderen sind für die Beurteilung der ortsüblichen Miete aber auch solche Faktoren zu berücksichtigen, welche den Wohnwert erhöhen. So ist dem Gutachten zu entnehmen, dass im Schlaf-, und Wohnzimmer sowie einem weiteren Zimmer Stäbchenparkett verlegt ist. Außerdem befindet sich in der Wohnung ebenfalls ein Gäste-WC. Diese Eigenschaften, welche ebenfalls im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2024 erörtert wurden, liegen unstreitig vor. Ein hochwertiger Bodenbelag, wie Parkett, und ein Gäste-WC stellen nach der Orientierungshilfe des Mietspiegels (Bl. 84 d.A.) wohnwerterhöhende Faktoren dar. Randnummer 27 (iii) Unter Berücksichtigung der wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmale ist ein Abschlag in Höhe von höchstens 25 % gerechtfertigt, wodurch die ortsübliche Miete bei 7,56 €/ m² liegt. Die geforderte Miete in Höhe von 7,51 €/ m² übersteigt diese nicht. Randnummer 28 c. Darüber hinaus liegen auch die weiteren materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung, wie insbesondere die Einhaltung der Kappungsgrenze vor. Randnummer 29 2. Auf die Beurteilung, ob das Amtsgericht den Befangenheitsantrag gegenüber dem Sachverständigen zu Unrecht abgelehnt hat, kommt es nicht an, da eine Beurteilung der ortsüblichen Miete gemäß den obigen Ausführungen bereits aufgrund des vorhandenen Mietspiegels möglich war. Einer Beurteilung durch den Sachverständigen bedurfte es dabei nicht. Randnummer 30 3. Die Sache war daher auch nicht nach § 538 Abs. 2 ZPO an das Amtsgericht zurück zu verweisen. Ein Grund für eine Zurückverweisung liegt nicht vor, insbesondere ist keine weitere Beweisaufnahme notwendig. Randnummer 31 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 32 4. Gründe, aus denen die Revision zuzulassen wäre, liegen nicht vor. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001568594