Obsah (7)

§ 80§ 58§ 2§ 4§ 68§ 14§ 31

Untersagung der Nutzung einer Wohnung im Obergeschoss eines Wohnhauses als Ferienwohnung wegen Verstoßes gegen eine Veränderungssperre Orientierungssatz 1. Die Rechtmäßigkeit einer Veränderungssperre

§ 80Abs. 5 Vw

GO durchzuführende Interessenabwägung zum

teil des Antragstellers ausgehe, weil sich die Nutzungsuntersagung

summarischer Prüfung als offensichtlich rechtmäßig erweise. Randnummer 3 Der Bescheid finde seine Rechtsgrundlage in § 58 Abs. 2, § 80 LBO .

§ 58Abs.

2 LBO habe die Bauaufsichtsbehörde bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie könne in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Würden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, könne die Nutzung untersagt werden ( § 80 Satz 2 LBO ). Randnummer 4 Die tatbestandlichen Voraussetzungen der vorgenannten Normen lägen vor. Der Antragsteller nutze eine Wohnung in dem 2017 genehmigten Wohnhaus als Ferienwohnung, ohne hierfür die erforderliche Baugenehmigung zu besitzen. Für eine Nutzungsuntersagung genüge regelmäßig bereits die formelle Illegalität der Nutzung. Nicht entscheidend sei, ob rechtmäßige Zustände auf andere Weise hergestellt werden könnten, weil mit der Nutzung einer genehmigungspflichtigen baulichen Anlage bzw. mit der Aufnahme einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung immer erst

einer baurechtlichen Überprüfung und Genehmigung begonnen werden dürfe. Nur durch die Möglichkeit, formell illegale Nutzungen zu verbieten, sei die Bauaufsichtsbehörde in der Lage, das System des präventiven Bau- und Nutzungsverbots in Verbindung mit dem Baugenehmigungs- bzw. Baufreistellungsverfahren durchzusetzen. Ganz ausnahmsweise könne sich eine Nutzungsuntersagung wegen Verstoßes gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz als ermessensfehlerhaft darstellen, wenn das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig sei. Dabei müsse ohne weitere Ermittlungen erkennbar sein, dass die bauliche Anlage bzw. ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entspreche. Eine derartige offensichtliche Genehmigungsfähigkeit sei nicht ersichtlich. Der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit stehe die Satzung der Gemeinde … über eine Veränderungssperre für das Gebiet der in Aufstellung befindlichen 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 „… Bucht“ entgegen.

§ 2Abs. 1 dieser Satzung sei es in ihrem Geltungsbereich nicht zulässig, Vorhaben im Sinne des § 29 Bau

GB durchzuführen. Es bestünden keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit und damit der Wirksamkeit dieser Satzung. Die Gemeinde … habe am

1. Dezember 2023 einen wirksamen Beschluss zur Aufstellung der
2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 „… Bucht“ gefasst. Ferner seien auch die

der Rechtsprechung erforderlichen Anforderungen hinsichtlich des Mindestmaßes des Inhalts der beabsichtigten Planung erfüllt. Insoweit reiche es aus, dass die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre zumindest Vorstellungen über die Art der baulichen Nutzung besitze, damit es möglich ist, die Prüfung vorzunehmen, ob eine Ausnahme von der Veränderungssperre unter dem praktisch wichtigsten öffentlichen Belang (Vereinbarkeit des Vorhabens mit der gemeindlichen Planung) zugelassen werden kann. Die Planung der Gemeinde … verfolge das Ziel, die als „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“

§ 4Abs. 3 Nr. 2 Bau

NVO zulässige Ferienwohnungsnutzung im Plangebiet zu reglementieren, wobei hierfür verschiedene Arten der planerischen Steuerung möglich seien. Dies genüge den Mindestanforderungen an eine Planung und lasse erkennen, dass einer Ausnahme für die Nutzungsänderung hinsichtlich noch nicht genehmigter Ferienwohnungen zum jetzigen Zeitpunkt in jedem Fall öffentliche Belange entgegenstehen. Randnummer 5 Die Nutzungsuntersagung begründe die umfassende Verpflichtung, alles Erforderliche zu tun, um die untersagte Nutzung aufzugeben und alles zu unterlassen, wodurch die untersagte Nutzung fortgeführt würde. Hieraus könne daher auch die Pflicht zu einem positiven Handeln folgen. Der Antragsgegner habe daher zu Recht auf die Verpflichtung verwiesen, entsprechende Anzeigen im Internet zu entfernen. Randnummer 6 Mit der

Zustellung auf Antragstellerseite am

1. März 2024 am
2. März 2024 erhobenen und am
3. März 2024 begründeten Beschwerde macht der Antragsteller u. a. geltend, dass die die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Ferienwohnungen regelnde Vorschrift des erst ab
4. Oktober 2017 geltenden § 13a BauNVO zu einem Zeitpunkt in Kraft getreten sei, mit dem sie für den in Rede stehenden und bereits am
5. März 2017 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 20 der Gemeinde … noch keine Gültigkeit beanspruchen könne. Die Vorschrift werde auch nicht über § 1 Abs. 2 Satz 1 BauNVO Bestandteil „alter“ Bebauungspläne und auch eine formale Rückwirkung sei nicht vorgesehen. Allerdings ziele die Vorschrift des § 13a BauNVO auf eine „faktische Rückwirkung“, indem sie „im Wesentlichen klarstellend“ abzubilden beabsichtige, dass

dem Stand von Literatur und Rechtsprechung Ferienwohnungen weder als Gewerbebetrieb noch als Beherbergungsbetrieb einzuordnen seien. Gehe man davon aus, seien Ferienwohnungen auch

Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 20 der Gemeinde … in einem hiernach festgesetzten allgemeinen Wohngebiet (WA) gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig bzw. zulässig gewesen. Ein entsprechender Antrag auf Genehmigung der Ferienwohnnutzung aus dem Jahr 2019 sei bis heute nicht beschieden und auch nicht zurückgenommen worden. Randnummer 7

der entsprechenden Feststellung des Antragsgegners im Anhörungsschreiben vom

1. Februar 2023 seien in dem im Bebauungsplan Nr. 20 der Gemeinde … festgesetzten allgemeinen Wohngebiet im Wege der Ausnahme bereits Ferienwohnungen zugelassen worden, nämlich im Verhältnis von derzeit 129 Wohnungen zu 16 (genehmigten) Ferienwohnungen. Der genehmigte Anteil an Ferienwohnungen bei einer Gesamtwohnungszahl von 145 entspreche 11 %. Bei einer Zulassung der Nutzung als Ferienwohnung durch den Antragsteller steigere sich dieser Anteil lediglich auf 17/145 ≙ 11,7 %. Bei diesen Werten könne von einer Gebietsunverträglichkeit einer weiteren Ferienwohnung des Antragstellers mitnichten die Rede sein. Randnummer 8 Der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der untersagten Ferienwohnungsnutzung stehe entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch nicht die im Bescheid vom
2. Februar 2024 (zusätzlich) in Bezug genommene Veränderungssperre der Gemeinde … vom
3. Dezember 2023 zur Sicherung der
4. Änderung deren Bebauungsplanes Nr. 20 „… Bucht“ entgegen, deren Aufstellungsbeschluss am
5. Dezember 2023 bekannt gemacht wurde. Besagte Veränderungssperre sei mit der Folge ihrer Unwirksamkeit offensichtlich rechtswidrig. Die Rechtmäßigkeit einer Veränderungssperre setze neben einem wirksamen Beschluss über die Aufstellung des gesicherten Bebauungsplanes insbesondere voraus, dass die gesicherte Bauleitplanung im Zeitpunkt der Beschlussfassung für die Veränderungssperre bereits einen Stand erreicht habe, der ein Mindestmaß des Inhalts der beabsichtigten Planung erkennen lasse. Den Anforderungen der Rechtsprechung würden die in der Begründung der streitgegenständlichen Veränderungssperre definierten Planungsziele, welche mit der Aufstellung der
6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 „… Bucht“ der Gemeinde verfolgt werden, nicht gerecht. Randnummer 9 Soweit das Verwaltungsgericht auf Seite 4 des Beschlusses ausführe, die Planung der Gemeinde … verfolge das Ziel, die als „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“

§ 4Abs. 3 Nr. 2 Bau

NVO zulässige Ferienwohnungsnutzung im Plangebiet zu reglementieren, lasse sich eine solche Aussage weder in der Begründung des Aufstellungsbeschlusses zur

1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 „… Bucht“ noch in der Begründung des Beschlusses der Gemeindevertretung … über die die diesbezügliche Bauleitplanung sichernde Veränderungssperre finden. Zutreffend sei lediglich, dass die Gemeinde … in der Begründung der genannten Beschlüsse übereinstimmend eine „Regulierung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen“ für erforderlich erachte. Randnummer 10 Aus Sicht der Beschwerde bleibe es auch dabei, dass es der unter der Nr. 1 des Verfügungstenors des Bescheides vom
2. Februar 2024 getroffenen Nutzungsuntersagung insoweit, als

dessen Satz 2 die Nutzungsuntersagung auch die Entfernung entsprechender Anzeigen im Internet miteinschließt, bereits an einer Ermächtigungsgrundlage fehle. Die Vorschrift des § 80 Satz 2 LBO , auf welche der Antragsgegner seine Nutzungsuntersagung stütze, rechtfertige in der Rechtsfolge ausschließlich die Anordnung, eine bestimmte bauliche Nutzung zu unterlassen. Eine nicht grundstücksbezogene Verpflichtung zu einem positiven Tun dergestalt, dass der Inhalt von Internetauftritten zu verändern sei, sei durch die Ermächtigungsgrundlage des § 80 Satz 2 LBO nicht (mehr) gedeckt. Maßgeblich sei dabei vor allem der fehlende Grundstücksbezug. Randnummer 11 Der Antragsgegner verteidigt die angefochtene Entscheidung. Randnummer 12 Der erstinstanzlich vorgelegte, an den Bürgermeister der Gemeinde … gerichtete Antrag vom 2. September 2019 auf Genehmigung der ohne die erforderliche Baugenehmigung als Ferienwohnung genutzten Wohnung im Obergeschoss sei bei ihm als zuständiger Stelle zu keinem Zeitpunkt eingegangen. Soweit in der angefochtenen Nutzungsuntersagung angegeben werde, dass ein „entsprechender Antrag

ausführlicher Beratung im September 2019 zurückgezogen wurde“, handele es sich um einen redaktionellen Fehler, der aus der Übernahme einer Textpassage aus einem anderen Fall durch den Sachbearbeiter resultiere. Randnummer 13 Der Antragsteller habe im Wege des Verfahrens

§ 68

LBO (Stand 2019) – Genehmigungsfreistellung − auf dem Grundstück „…“ in der Gemeinde … die Errichtung eines Wohnhauses mit einer Wohnung angezeigt. Ohne die erforderliche Baugenehmigung seien tatsächlich zwei Wohnungen errichtet worden; die im Obergeschoss vorhandene Wohnung werde unstreitig als Ferienwohnung genutzt. Die Nutzung der Ferienwohnung im Obergeschoss sei ohne die erforderliche Baugenehmigung und damit formell illegal aufgenommen worden. Eine Nutzung als Ferienwohnung sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig, da sowohl eine beabsichtigte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 als auch eine flankierende Veränderungssperre beschlossen sei mit dem Planungsziel „Sicherung der Wohnnutzung (Dauerwohnen) durch Regulierung der Zulässigkeit von Ferienwohnen“.

§ 2der Veränderungssperre sei es in ihrem Geltungsbereich nicht zulässig, Vorhaben im Sinne des § 29 Bau

GB durchzuführen. Die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung sei ein solches Vorhaben. Es könne auch nicht im Wege der Ausnahme

§ 14Abs. 2 Bau

GB/§ 3 Abs. 1 der Veränderungssperre zugelassen werden. Es stünden überwiegende öffentliche Belange entgegen, da gerade die Sicherung der Dauerwohnnutzung und die Regulierung der Zulässigkeit von Ferienwohnen mit der geplanten Änderung angestrebt würden. Die seit Jahren praktizierte Ferienwohnnutzung falle entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht unter die Freistellungsvorschrift des § 14 Abs. 3 BauGB/§ 3 Abs. 2 der Veränderungssperre. Die vom Antragsteller ausgeübte, formell illegale Ferienwohnnutzung sei auch vor Inkrafttreten der Veränderungssperre im Allgemeinen Wohngebiet nicht offensichtlich genehmigungsfähig gewesen, da sie allenfalls im Wege der Ausnahme

§ 31Abs. 1 Bau

GB hätte zugelassen werden können. Dies hätte des gemeindlichen Einvernehmens bedurft, das nicht vorgelegen habe. Es sei auch nicht ohne weitere Ermittlungen erkennbar, dass die Zulassung einer weiteren Ferienwohnung gebietsverträglich und als Ausnahme in dem Allgemeinen Wohngebiet als zulässig anzusehen gewesen wäre. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit liege deshalb nicht vor. Die vor Inkrafttreten der Veränderungssperre ausgeübte Ferienwohnnutzung sei nicht als bestandsgeschützt anzusehen. Randnummer 14 Zur Nutzungsaufgabe gehöre es auch, die ungenehmigte Ferienwohnung im Internet nicht länger zur Vermietung anzubieten. Denn eine Nutzungsuntersagung begründe die umfassende Verpflichtung, alles Erforderliche zu tun, um die untersagte Nutzung aufzugeben und alles zu unterlassen, wodurch die untersagte Nutzung fortgeführt würde. II. Randnummer 15 Die Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 15. März 2024 ist unbegründet. Die zu ihrer Begründung dargelegten Gründe, die allein Gegenstand der Prüfung durch den Senat sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), stellen das Ergebnis des angefochtenen Beschlusses nicht infrage. Randnummer 16 Das Verwaltungsgericht ist im Rahmen der

§ 80Abs. 5 Satz 1 Vw

GO vorzunehmenden Abwägung zwischen dem privaten Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs einerseits und dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsakts andererseits zu Recht davon ausgegangen, dass die Nutzungsuntersagung sich

summarischer Prüfung als offensichtlich rechtmäßig erweise. Randnummer 17 Es ist dabei zu Recht davon ausgegangen, dass sich angesichts – vorliegend zwischen den Beteiligten unstreitiger – formeller Illegalität und bereits aufgrund der Veränderungssperre derzeit ausgeschlossener materieller Genehmigungsfähigkeit keine weiteren rechtlichen Hürden stellen, vgl. Beschluss des Senats vom

1. August 2023 – 1 MB 15/23 – juris Rn. 21 . Randnummer 18 Von der Beschwerde werden keine durchgreifenden Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der Veränderungssperre aufgezeigt. Hinsichtlich der formellen Rechtmäßigkeit werden Bedenken bereits nicht vorgetragen. Zwar weist die Beschwerde zutreffend darauf hin, dass die Rechtmäßigkeit einer Veränderungssperre neben einem wirksamen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes insbesondere voraussetzt, dass die zu sichernde Bauleitplanung im Zeitpunkt der Beschlussfassung für die Veränderungssperre bereits einen Stand erreicht hat, der ein Mindestmaß des Inhalts der beabsichtigten Planung erkennen lässt (vgl. nur BVerwG, Urteil vom
2. September 1976 – 4 C 39.74 – BVerwGE 51, 121 ff., juris Rn. 29; BVerwG, Beschluss vom
3. Februar 1990 – 4 B 198.98 – Buchholz 406.11 § 15 BBauG/BauGB Nr. 6, juris Rn. 2; BVerwG, Beschluss vom
4. November 2003, – 4 BN 60.03 – Buchholz 406.11 § 14 BauGB Nr. 25, juris Rn. 12; BVerwG, Beschluss vom
5. Oktober 2007 – 4 BN 36.07 – juris Rn. 3). Allerdings sind die Anforderungen, die im Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre an die Konkretisierung der planerischen Vorstellungen der Gemeinde zu stellen sind, mit Rücksicht auf die gemeindliche Planungshoheit gering (Urteil des Senats vom
6. August 2022 – 1 KN 12/20 – juris Rn. 36 ). Die vorliegende Veränderungssperre genügt diesen. Randnummer 19 In ihrer Begründung heißt es insoweit auszugweise, mit der fortschreitenden Umwandlung von Dauerwohnraum in gewerblich genutzte Ferienwohnungen werde der Mangel an Dauerwohnraum in der Region verschärft und drohe der Charakter des Wohngebiets „…" zu einer Ferienhaussiedlung zu kippen. Um dieser Entwicklung entgegen zu steuern, habe die Gemeindevertretung die Aufstellung der
7. Änderung des B-Planes Nr. 20 „… Bucht" beschlossen mit dem Ziel die Ferienwohnungsnutzung im Plangebiet zu reglementieren. Randnummer 20 Weiterer Detaillierung bedurfte es im vorliegenden Fall nicht. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass Gegenstand der Planung hier im Gegensatz z. B. zur Planung eines neuen Baugebietes lediglich eine Teilfrage hinsichtlich eines ansonsten vollständig überplanten und ausgenutzten Gebiets darstellt, nämlich die Steuerung des Verhältnisses von Wohnnutzung und Nutzung als Ferienwohnungen in dem bereits festgesetzten allgemeinen Wohngebiet. Hier eine weitergehende Konkretisierungspflicht der planerischen Vorstellungen der Gemeinde zu postulieren liefe darauf hinaus, das entsprechende kommunale Gesetzgebungsverfahren weitgehend in unzulässiger Weise vorwegzunehmen. Randnummer 21 Das Vorhaben des Antragstellers fällt auch nicht unter die Freistellungsvorschrift des § 14 Abs. 3 BauGB. Dieser Vorschrift liegt der Grundsatz des Bestandsschutzes zugrunde, wie der Senat zur Nutzungsänderung in Ferienwohnungen bereits in seinem Beschluss vom
8. September 2020 – 1 MB 12/20 – juris Rn. 21 ff. ausgeführt hat. Anders als in der dort streitigen Konstellation einer ungenehmigten Ferienwohnung in einem Mischgebiet (vgl. a. a. O. Rn. 26-28) ist im vorliegenden Allgemeinen Wohngebiet die ausgeübte Nutzung allerdings nicht nur formell illegal, sondern war auch vor Inkrafttreten der Veränderungssperre nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Eine

§ 31Abs. 1 Bau

GB möglicherweise infrage kommende Ausnahme hätte neben des gemeindlichen Einvernehmens weiterer Detailbetrachtungen bedurft. Jedenfalls eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit scheidet damit aus (Beschluss des Senats vom 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 25 ). Randnummer 22 Keinen Bedenken unterliegt

Auffassung des Senats ferner die ausdrückliche Klarstellung, dass die Nutzungsuntersagung die Entfernung entsprechender Anzeigen im Internet mit einschließt. Insbesondere ist diese Klarstellung auch hinreichend objektbezogen und nicht unverhältnismäßig. Die Objektbezogenheit ergibt sich bereits aus der Erstreckung auf die streitbefangene Wohnung. Da Gegenstand der Untersagung lediglich eine Nutzungsform der Wohnung ist, die mit dem Inhalt entsprechender Inserate direkt korreliert, besteht ein unmittelbarer Objektzusammenhang. Ein Internetinserat, welches auf eine zivilrechtliche Vereinbarung hinsichtlich einer illegalen Nutzung zielt, verfolgt keinen legitimen Zweck. Eine auf diese Weise zustande kommende erfolgreiche Vermietung erhöhte für den Antragsteller bereits durch den finanziellen Anreiz und die möglichen rechtlichen Folgen einer Vertragsverletzung, den Druck, die illegale Nutzung fortzusetzen. Für den Antragsgegner bedeutete das Fortsetzen öffentlich erkennbarer Vermietungsaktivitäten gleichzeitig einen Hinweis auf mögliches fortgesetzt illegales Verhalten. Die Alternative zum Unterbinden der Internetwerbung wäre mithin ein verstärkter Überwachungsdruck, der nicht nur erheblich mehr Aufwand bedeutete, sondern auch zu Lasten des Antragstellers einen intensiveren Eingriff darstellte. Randnummer 23 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2, § 52 Abs. 1 GKG. Es entspricht ständiger Spruchpraxis des Senats, bei Nutzungsverboten den Jahresnutz- oder Jahresmietwert des streitbefangenen Objekts für die Streitwertbemessung im Hauptsacheverfahren zugrunde zu legen. Der Senat schätzt den Jahresmietwert vorliegend auf 15.000,– Euro (200 Tage à 75,– Euro/Tag). In Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird dieser Wert regelmäßig halbiert. Randnummer 24 Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001574154