vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger wendet sich gegen eine Ordnungsverfügung der Beklagten, mit der ihm die Nutzung seines Gebäudes als Ferienwohnung untersagt wurde. Randnummer 2 Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks X (Flurstück 140 der Flur 90, Gemarkung X), das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Für das darauf befindliche Wohnhaus – ein sogenanntes Ganghaus – liegt eine Genehmigung
r Wohnnutzung vor; seit 2014 wird es
dem faktisch als Ferienwohnung vermietet. Randnummer 3 Nach Anhörung wurde dem Kläger mit Bescheid vom
Ferienwohnungszwecken an wechselnde Nutzer untersagt und für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500,00 € angedroht.
r Begründung führte die Beklagte aus, bei der festgestellten Überlassung des Hauses
Ferienwohnungszwecken an einen wechselnden Personenkreis handele es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die mangels Baugenehmigung formell illegal sei. Da es sich bei dem Grünen Gang, der ausschließlich dem Wohnen diene, um ein reines Wohngebiet handele – während die Fischergrube einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO und in einzelnen Bereichen einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO entspreche –, sei die Nutzung auch materiell illegal. Randnummer 4 Daneben widerspreche die Umnutzung eines Kleinwohnhauses in eine Ferienwohnung den Zielen der für die Lübecker Altstadt geltenden Erhaltungssatzung, deren Ziel unter anderem der Schutz von Kleinwohnhäusern als Wohnhäuser vor der Verdrängung durch Nichtwohnnutzungen sei. Randnummer 5 Hiergegen legte der Kläger mit Telefax vom 30. Juni 2019 Widerspruch ein. Es liege in der näheren Umgebung kein faktisches reines Wohngebiet vor, sondern ein faktisches allgemeines Wohngebiet vor. In diesem seien Ferienwohnungen
lässig. Die Erhaltungssatzung vom
rück. Die Nutzungsänderung von dauerhaftem Wohnen
Ferienwohnzwecken sei formell illegal, weil keine Baugenehmigung vorliege.
dem sei die Nutzungsänderung materiell illegal, weil das Vorhaben in einem reinen Wohngebiet liege.
unterscheiden seien insoweit der Blockbinnenhof als reines Wohngebiet und die Blockrandhäuser als allgemeines Wohngebiet. Außerdem widerspreche die Nutzung als Ferienwohnung der Erhaltungssatzung. Randnummer 7 Daraufhin hat der Kläger am 23. Oktober 2020 Klage erhoben und trägt ergänzend vor, die Nutzung als Ferienwohnung sei bauplanungsrechtlich
lässig, da in dem betroffenen Gebiet eine Gemengelage vorherrsche. Dabei sei das Straßengeviert aus X, X-straße, X und X Straße als nähere Umgebung anzusehen. In diesem Gebiet gebe es zahlreiche Nutzungen, die der Annahme eines faktischen allgemeinen Wohngebietes entgegenstünden. Randnummer 8 Die Nutzung als Ferienwohnung sei in einer Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB
lässig. Vor dem Hintergrund, dass nach der „Art“ der baulichen Nutzung eine Vielzahl gewerblicher Nutzungen aber auch eine Vielzahl von „Ferienwohnungsnutzungen“ vorliege, und sich das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaute Grundstücksfläche durch die Nutzungsänderung nicht änderten, sei die Nutzung als Ferienwohnung in der vorhandenen Gemengelage
lässig. Hilfsweise sei die Nutzungsänderung ausnahmsweise auch im allgemeinen Wohngebiet
lässig. Die Erhaltungssatzung stehe der
lässigkeit des Vorhabens nicht entgegen, weil die Satzung rechtswidrig sei. Randnummer 9 Die Satzung
r Erhaltung der baulichen Anlagen vom
lässigkeit nicht entgegen, weil die vorherige Nutzung dieser Wohnung
Wohnzwecken weder das Stadtbild der Lübecker Altstadt präge, noch sei diese Art der Nutzung von städtebaulicher, geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung für die Lübecker Altstadt. Die Satzung der Hansestadt Lübeck
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches für das Gebiet der Lübecker Altstadt vom 27. Februar 2020 stehe der
lässigkeit nicht entgegen, weil diese rechtswidrig sei. Randnummer 10
dem sei die Nutzungsuntersagung auch deswegen rechtswidrig, weil hinsichtlich der Nutzung der Wohnung des Klägers als Ferienwohnung ein Bestandsschutz entstanden sei. Die Nutzung als Ferienwohnung sei für einen gewissen Zeitraum genehmigungsfähig im Sinne des Baurechtes gewesen. Auch die Satzung der Stadt Lübeck
r Erhaltung der baulichen Anlagen vom 28. Februar 1979 in der alten Fassung habe der Genehmigungsfähigkeit der Nutzung als Ferienwohnung
keinem Zeitpunkt entgegengestanden. Randnummer 11 Der Kläger beantragt, Randnummer 12 den Bescheid der Beklagten vom
r Begründung nimmt die Beklagte Bezug auf den angefochtenen Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids. Randnummer 16 Mit Beschluss vom 6. März 2024 ist der Rechtsstreit
r Entscheidung dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Das Gericht hat am 7. Mai 2024 Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am Vorhabengrundstück und dessen näherer Umgebung. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Das Gericht entscheidet durch den Berichterstatter als Einzelrichter, weil die Kammer ihm den Rechtsstreit durch Beschluss gemäß § 6 Abs. 1 VwGO übertragen hat. Randnummer 18 Die
lässige Anfechtungsklage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom
öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt. Insoweit rechtfertigt in aller Regel bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren
verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 15 ). Randnummer 20 Die Nutzung als Ferienwohnung ist nicht verfahrensfrei, weil sie keinem der in § 63 LBO 2016 genannten Tatbestände unterfällt. Die Nutzung ist nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Die verfahrensgegenständliche bauliche Anlage wird damit im Widerspruch
öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt. Randnummer 21 Eine formell rechtswidrige Nutzung darf aus Gründen der Verhältnismäßigkeit allerdings regelmäßig dann nicht untersagt werden darf, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 16 ). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann jedoch nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte
stand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22 –, juris Rn. 35 ). Randnummer 22 Die Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnung ist ausgehend von diesen Maßstäben nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Randnummer 23 Insbesondere ergibt sich die Erfüllung der bauplanungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen nicht ohne nähere Prüfung. Die Beteiligten vertreten hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen
lässigkeit der hier in Rede stehenden Nutzung als Ferienwohnung unterschiedliche Auffassungen. Nach Auffassung der Beklagten befindet sich das Vorhaben in einem reinen Wohngebiet, weil nur der Blockinnenhof und nicht die Blockrandbebauung
dem Baugebiet zähle. Der Kläger geht hingegen davon aus, es handle sich um ein einheitliches Baugebiet, das als Mischgebiet oder als Allgemeines Wohngebiet
qualifizieren sei. Die Frage des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB muss vor diesem Hintergrund dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Randnummer 24 Die Ordnungsverfügung erweist sich jedoch als rechtswidrig, weil sich der Kläger hinsichtlich der Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnung auf Bestandsschutz berufen kann. Randnummer 25 Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem (seinerzeit) geltenden Recht ausgeführtes Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter
nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 8. Oktober 2018 – 1 MB 11/18 –, juris Rn. 13 ). Ein materieller Bestandsschutz setzt damit voraus, dass die bauliche Anlage im Zeitpunkt ihrer Errichtung oder irgendwann danach – für einen namhaften oder beachtlichen Zeitraum – materiell rechtlich genehmigungsfähig war. Die Beweislast für das Vorliegen des Bestandsschutzes trägt dabei die Person, die sich darauf beruft. Denn sie leitet aus der Vergangenheit ein Recht ab, das es ihr ermöglicht, eine mittlerweile baurechtswidrige Anlage gegen eine bauaufsichtsrechtliche Maßnahme, namentlich gegen eine Nutzungsuntersagung,
verteidigen. Damit macht der Betroffene ein Gegenrecht geltend, das der Abwehr dient und daher wie eine Einwendung
beweisen ist. Eine Nichterweislichkeit der Einwendung geht
Lasten des Betroffenen (vgl. BVerwG, Urt. v.
lässigkeit des Vorhabens die Satzung der Beklagten
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches für das Gebiet der Lübecker Altstadt vom 27. Februar 2020 (im Folgenden: Erhaltungssatzung 2020) entgegen. Der Kläger ist nicht Inhaber einer nach der Erhaltungsatzung 2020 erforderlichen Genehmigung. Randnummer 28 Nach dem klägerischen Vortrag und den Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme war die Ferienwohnungsnutzung jedenfalls seit Aufnahme der Vermietung vor einigen Jahren bis
m Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 am 5. April 2020 bauplanungs- und bauordnungsrechtlich
lässig. Der Kläger und die Beklagte gehen übereinstimmend davon aus, dass seit Inkrafttreten der Erhaltungssatzung am 5. April 2020 keine wesentlichen Änderungen in dem Straßengeviert aus X, Xstraße, X und X Straße in Bezug auf die Nutzung der Gebäude stattgefunden haben, so dass auch für den Bestandsschutz vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 auf die Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme abgestellt werden kann. Randnummer 29 Dies
grunde gelegt standen dem Vorhaben vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen. Entgegenstehende bauordnungsrechtliche Vorschriften sind weder von der Beklagten vorgetragen noch ersichtlich. Hier ist allein die bauplanungsrechtliche Beurteilung streitig. Randnummer 30 Beurteilungsmaßstab ist insoweit § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Der Bereich ist dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich
zuordnen (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB). Die maßgebliche Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem faktischen allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 LBO 2016 in Verbindung mit § 4 BauNVO. Randnummer 31 Der die nähere Umgebung bildende Bereich reicht so weit, wie sich die Ausführung des
r Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei ist auf das abzustellen, was in der Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Diese Beurteilung beruht auf den Feststellungen im Rahmen des gerichtlichen Augenscheins. Randnummer 32 Das maßgebliche Gebiet erstreckt sich über das Straßengeviert aus X, Xstraße, X und X Straße, wobei das mit dem Bebauungsplan 01.10.00 der Beklagten beplante Gebiet auszunehmen ist. Randnummer 33 Die in dem Straßengeviert an den Straßen vorhandene geschlossene Bauweise bildet eine natürliche Einheit mit den umschlossenen Gebäuden im Innenhof. Den Durchgängen
den Innenhöfen kommt dabei keine trennende, sondern eine verbindende Wirkung
. Das Blockinnere ist nicht gegenüber dem Blockäußeren getrennt oder abgeschirmt, sondern vielmehr durch die Gänge mit den umliegenden Straßen verbunden (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v.
r X Straße hin durch die hohe Bebauung abgeschirmt wird (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 23 ). Randnummer 35 Dies berücksichtigt handelt es sich bei der näheren Umgebung um ein faktisches allgemeines Baugebiet. In dem Gebiet sind zahlreiche Nutzungen vorhanden, die in einem reinen Wohngebiet nicht
lässig sind. Reine Wohngebiete dienen nach § 3 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen.
lässig sind nach § 3 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude (Nr. 1) sowie Anlagen
r Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen (Nr. 2). Ausnahmsweise können nach § 3 Abs. 3 BauNVO
gelassen werden Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die
r Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1) sowie sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 2). Randnummer 36 Nach den Feststellungen im Rahmen des gerichtlichen Augenscheins befinden sich in dem Gebiet überwiegend Wohngebäude. Daneben gibt es in dem Gebiet weitere Nutzungen. Überwiegend handelt es sich dabei um – im allgemeinen Wohngebiet allgemein
lässige – der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Dazu zählen etwa das Restaurant Prätor-Haus (X 18) und der Friseur Style Council (Vorderhaus, X 42) (vgl.
r regelmäßigen
lässigkeit von Friseurläden im allgemeinen Wohngebiet Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, § 4 BauNVO Rn. 74). Randnummer 37 Bei der Vorwerker Diakonie e. V. handelt es sich um eine Einrichtung für sozialarbeiterisch begleitetes Wohnen für Menschen mit besonderen sozialen Schwierigkeiten und damit um eine allgemein
lässige Wohnnutzung gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, weil sie im Sinne des § 3 Abs. 4 BauNVO ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dient. Die Privatpraxis Psychologie Paul A. Barin (X 16) ist als Raum für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger gemäß § 13 BauNVO allgemein
lässig, weil die Tätigkeit nicht in dem gesamten Gebäude ausgeübt wird.
den freien heilkundlichen Berufen gehören insbesondere Ärzte, Apotheker, Zahnärzte, Tierärzte, Dentisten, Psychotherapeuten, Psychiater und Psychologen (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, § 13 Rn. 18). Demgegenüber ist das Klassik Altstadt Hotel (X 52) als Betrieb des Beherbergungsgewerbes im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise
lässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO).
m Beherbergungsgewerbe gehören insbesondere solche Betriebe, die – wovon vorliegend auch der Internetauftritt zeugt (https://www.klassik-altstadt-hotel.de) – einem ständig wechselnden Kreis von Gästen
gewerblichen Zwecken gegen Entgelt vorübergehende Übernachtungsmöglichkeiten
r Verfügung stellen, ohne dass die Gäste in den Räumen unabhängig eine eigene Häuslichkeit begründen können. Mit dieser städtebaurechtlichen Definition werden auch Hotels erfasst (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand:
lässig (vgl. VG Düsseldorf, Urt. v.
lässig. Das Vorliegen einer „Ausnahme“ im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB ist dabei eine weitere tatbestandliche Voraussetzung der Ermessensentscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde. Denn ein Vorhaben, dessen
lassung das Regel-Ausnahme-Verhältnis beseitig, darf die Behörde auch im Ermessenswege nicht
lassen (vgl. BVerwG, Urt. v. 29. März 2022 – 4 C 6.20 – juris Rn. 17). Randnummer 39 Maßgeblich sind insoweit keine starren prozentualen Höchstwerte, sondern die konkreten Umstände des Einzelfalls. Anhand dieser ist
beurteilen, ob durch die
lassung weiterer Ausnahmen der Gebietscharakter derart verändert wird, dass letztendlich eine andere Gebietsstruktur entsteht (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, § 31 BauGB Rn. 25). Randnummer 40 Diese tatbestandliche Voraussetzung ist hier erfüllt, weil bislang keine weitere Nutzung als Ferienwohnung in dem Gebiet genehmigt ist. Unter diesen Umständen dient das Baugebiet auch nach der
lassung des Vorhabens als Ferienwohnungsnutzung weiterhin vorwiegend dem Wohnen (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Randnummer 41 Die Nutzung des Gebäudes des Klägers ist gebietsverträglich. Das allgemeine Wohngebiet dient gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Es soll nach Möglichkeit ein grundsätzlich ungestörtes Wohnen gewährleisten. Die Gebietsunverträglichkeit beurteilt sich für § 4 BauNVO daher in erster Linie nach dem Kriterium der gebietsunüblichen Störung. Ein Vorhaben ist gebietsunverträglich, wenn es aufgrund seiner "typischen Nutzungsweise" störend wirkt. Ausgangspunkt und Gegenstand dieser typisierenden Betrachtungsweise ist das jeweils
r Genehmigung gestellte Vorhaben. Bei dem Kriterium der Gebietsverträglichkeit geht es um die Vermeidung als atypisch angesehener Nutzungen, die den Wohngebietscharakter als solchen stören (BVerwG, Urt. v. 29. März 2022 – 4 C 6.20 –, juris Rn. 13). Randnummer 42 Ausgehend von diesen Maßstäben ist die Nutzung des klägerischen Gebäudes als Ferienwohnung in dem allgemeinen Wohngebiet gebietsverträglich. Von dem Vorhaben gehen keine gebietsunüblichen Störungen aus. Über mit der Nutzung als Ferienwohnung typischerweise hinausgehende Störungen wie einem wechselnden Nutzerkreis des Gebäudes sowie der An- und Abreise der wechselnden Bewohner sind hier keine gebietsunüblichen Störungen ersichtlich und auch nicht von der Beklagten vorgetragen. Dabei ist
sätzlich
berücksichtigen, dass die Lübecker Ganghäuser regelmäßig – wie auch in diesem Fall – nicht über Balkone, Terrassen oder Ähnliches verfügen, von denen der Wechsel der Bewohner in besonders hohem Maße wahrgenommen und als störend empfunden werden könnte.
dem entstehen die gleichen potentiellen Störungen auch bei den im Baugebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen. Randnummer 43 Das der Beklagten im Rahmen des somit tatbestandlich eingreifenden § 31 Abs. 1 BauGB eingeräumte Ermessen war vorliegend auf Null reduziert. Randnummer 44 Auf Rechtsfolgenseite handelt es sich bei der ausnahmsweisen
lassung eines Vorhabens gemäß § 31 Abs. BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der BauNVO) zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber – wie auch sonst – dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Gründe in Betracht. Liegen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, dann erfordern das vom Gesetzgeber mit den Ausnahmeregelungen des § 31 Abs. 1 BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der Baunutzungsverordnung) verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die Ausnahme gewährt wird. Erweist sich das Vorhaben auf der Tatbestandsebene als ausnahmefähig, ist die Ablehnung der ausnahmsweisen
lassung nur dann ermessensfehlerfrei möglich, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Andernfalls ist das Ermessen
Gunsten des Bauherrn auf Null reduziert (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 25. März 2014 – 2 A 2679/12 –, juris Rn. 132 bis 136). Randnummer 45 Ausgehend von diesen Maßstäben ist von einer Ermessensreduzierung auf Null
Gunsten des Klägers auszugehen. Es sind keine städtebaulichen Entwicklungen erkennbar und nicht von der Beklagten vorgetragen, die der Nutzung als Ferienwohnung entgegenstehen könnten. Insbesondere besteht nicht die Gefahr einer Konzentration von Ferienwohnungen in einem bestimmten Bereich des Baugebiets. Bislang ist in dem Gebiet keine Nutzung als Ferienwohnung genehmigt. Eine erhebliche
nahme des Verkehrs und dadurch ausgelöste Spannungen sind in dem Gebiet ebenfalls nicht
erwarten. Der Gang selbst kann nur
Fuß erreicht werden. In der vor dem Gang befindlichen Straße Fischergrube sind keine Parkplätze vorhanden. Insoweit ist allenfalls mit einer geringfügigen
nahme des Verkehrs im weiteren Umfeld
rechnen. Dadurch sind keine nicht gebietsverträglichen Spannungen
erwarten. Randnummer 46 Der ausnahmsweisen
lässigkeit des Vorhabens steht auch die Satzung der Beklagten über die Erhaltung baulicher Anlagen vom 28. Februar 1979 (im Folgenden: Erhaltungssatzung 1979) nicht entgegen, weil diese unwirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Erhaltungssatzung liegen hinsichtlich des hier einschlägigen Erhaltungsziels nicht vor. Randnummer 47 Gemäß des
m Zeitpunkt des Erlasses der Satzung geltenden § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB (im Folgenden: § 39h BauGB a. F.) kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen die Genehmigung für den Abbruch, den Umbau oder die Änderung von baulichen Anlagen aus den besonderen in den Absätzen 3 und 4 bezeichneten Gründen versagt werden kann. Nach § 39h Abs. 3 BauGB a. F. darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage erhalten bleiben soll, weil sie allein oder im
sammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt (Nr. 1), weil sie von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist (Nr. 2) oder um in dem Gebiet die
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist (Nr. 3). Randnummer 48 Ausgehend von diesen Normen hat die Beklagte die Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen vom 28. Februar 1979 erlassen. In § 2 der Erhaltungssatzung 1979 ist geregelt, dass
r Wahrung und Erneuerung des durch Jahrhunderte geprägten Bildes der Altstadt von Lübeck Abbrüche, Umbauten oder Änderungen der im Geltungsbereich der Satzung befindlichen baulichen Anlagen der Genehmigung nach § 39h BauGB a. F. bedürfen. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die baulichen Anlagen erhalten bleiben soll, weil sie allein oder im
sammenhang mit anderen baulichen Anlagen die Stadtgestalt der Altstadt Lübecks prägt, insbesondere auch in ihrer topographischen Situation (Hügelkuppe), ihrer aus der Zeit der Stadtgründung herrührenden Bauweise, ihrer Dachlandschaft sowie in der Anordnung der Baukörper (lit. a), weil sie von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung für die Lübecker Altstadt ist (lit. b) oder um in dem Gebiet die
sammensetzung der dort wohnenden Bevölkerung
erhalten, damit die für die Lübecker Altstadt typische Wohnform des Ein- und Zweifamilienhauses in kleinteiliger Bauweise bewahrt wird. Randnummer 49 Einschlägig als Versagungsgrund der Genehmigung für die beantragte Nutzungsänderung von der Wohnnutzung
r Nutzung als Ferienwohnung ist allein lit.
nächst aus dem Umstand, dass die Erhaltungssatzung in nicht
lässiger Weise von den gesetzlichen Vorgaben abweicht. Die
m Satzungserlass berechtigenden Erhaltungsziele sind in § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. abschließend geregelt (vgl.
GB BVerwG, Urt. v. 4. Dezember 2014 – 4 CN 7.13 –, juris Rn. 11). Aus diesem Grund darf der Satzungsgeber die Erhaltungsziele nicht – wie vorliegend – erweitern. So darf nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. die Genehmigung nur versagt werden, um in dem Gebiet die
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Das Merkmal der Erforderlichkeit aus städtebaulichen Gründen ist in der Erhaltungssatzung 1979 nicht enthalten. Indem auf das Merkmal der Erforderlichkeit aus städtebaulicher Sicht bei dem Erhaltungsziel der Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung verzichtet wird und damit die erforderliche Genehmigung nach der Erhaltungssatzung unabhängig von diesem Merkmal versagt werden darf, wird das Erhaltungsziel ganz erheblich erweitert. Randnummer 52 Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Erhaltungssatzung
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung, weil dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist, liegen
dem deshalb nicht vor, weil den Akten nicht
entnehmen ist, warum dieses Erhaltungsziel bei Erlass der Erhaltungssatzung 1979 erforderlich gewesen sein soll. Randnummer 53 Einer Begründung, wie sie für einen Bebauungsplan vorgeschrieben ist (vgl. § 9 Abs. 8 BauGB), bedarf eine Erhaltungssatzung grundsätzlich nicht. In ihr ist lediglich anzugeben, welche Gründe auf das festgelegte Gebiet
treffen (vgl.
GB OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 24. Juli 2020 – OVG 2 A 6.18 –, juris Rn. 42). Randnummer 54 Bei dem Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. handelt es sich um eine städtebauliche Planungsentscheidung, die einer planerischen Abwägung bedarf. Wegen der Besonderheiten des Erhaltungsrechts ist allerdings nur eine eingeschränkte Abwägung vorzunehmen, die sich hauptsächlich auf die Frage bezieht, ob eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufzustellen ist, das heißt ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Berücksichtigung der Gefahrenprognose und anderer städtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist. Denn die Erhaltungssatzung beziehungsweise -verordnung unterscheidet sich von der Bauleitplanung mit ihrem weiten Planungsermessen durch relativ eng gefasste materielle Anwendungsvoraussetzungen. Ein wesentlicher Teil des Entscheidungsprogramms besteht bei ihr in der Ermittlung der Tatsachen und Umstände, die vorliegen müssen, um die Festlegung von Erhaltungszielen in dem geplanten Erhaltungsgebiet
rechtfertigen. Diese vorbereitenden Feststellungen ähneln eher einem Subsumtionsvorgang als einer Abwägung. Auch lassen sich die Regelungsgehalte der beiden Satzungs- bzw. Verordnungstypen nicht gleichsetzen, denn den regelmäßig komplexen und auf Dauer angelegten Festsetzungen des Bebauungsplans steht bei § 39h BauGB a. F. ein zweistufiges Verfahren gegenüber, auf dessen erster Stufe lediglich ein Genehmigungsvorbehalt mit dem Ziel der präventiven Kontrolle erhaltungsrelevanter Vorhaben eingeführt wird. Einzelentscheidungen über die
lässigkeit von Vorhaben werden in einem gesonderten Genehmigungsverfahren getroffen, das so ausgestaltet ist, dass den Belangen der betroffenen Eigentümer im Einzelfall Rechnung getragen werden kann. Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung geht es danach – außer um das Vorliegen der Voraussetzungen des § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. – vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (vgl.
GB OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 26. März 2021 – OVG 2 A 13.19 –, juris Rn. 38). Randnummer 55 Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde bei Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. konkret
bestimmen, wie sich die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet
sammensetzt, die sie vor unerwünschten Veränderungen schützen will. Die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes ist so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann. Außerdem muss die abstrakte Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. eine unerwünschte Veränderung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erwarten ist. Schließlich muss die unerwünschte Veränderung in der
sammensetzung der Wohnbevölkerung negative städtebauliche Folgen befürchten lassen (vgl.
GB Hamburgisches OVG, Urt. v. 9. Juli 2014 – 2 E 3/13.N –, juris Rn. 23). Randnummer 56 Diese Voraussetzungen lagen bei Erlass der Erhaltungssatzung nicht vor. Die Beklagte hat keine Informationen
r
sammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet und unerwünschte Veränderungen eingeholt. Den Akten sind keine Unterlagen
entnehmen, aus denen sich ergeben könnte, dass die Beklagte bei Erlass der Erhaltungssatzung überhaupt irgendwelche Informationen eingeholt hat. Die Beklagte hat in dem Verfahren
m Aktenzeichen 8 A 158/20 in der mündlichen Verhandlung
Protokoll erklärt, dass keine weiteren Unterladen vorhanden sind. Randnummer 57 Die Unwirksamkeit der Erhaltungssatzung besteht ungeachtet der Satzung der Beklagten vom 3. Juni 1988
r Änderung der Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen vom
r zweiten Änderung der Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen im Stadtteil Innenstadt (Gebiet Altstadt) vom 28. Februar 1979, weil auch nach beiden Änderungssatzungen das Merkmal der Erforderlichkeit aus besonderen städtebaulichen Gründen nach § 39h Abs. Nr. 3 BauGB a. F. weiterhin nicht in § 2 Abs. 1 lit. c) der Erhaltungssatzung 1979 enthalten ist. Randnummer 58 Mangels eines vollstreckungsfähigen Verwaltungsaktes erweist sich auch die Zwangsgeldandrohung als rechtswidrig. Randnummer 59 Nach alledem war der Klage stattzugeben. Randnummer 60 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1, 2 ZPO. Randnummer 61 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. Der Jahresnutzwert für die Vermietung des Gebäudes als Ferienwohnung wird vom Gericht auf 15.000,00 € geschätzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001579214
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