vollstreckenden Betrages leisten. Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks X.-straße 17 / X Gang 13 (Flurstück X der Flur X, Gemarkung X.- Stadt), das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Für das darauf befindliche Wohnhaus – ein sogenanntes Ganghaus – liegt eine Genehmigung
r Wohnnutzung vor; seit dem Jahr 2005 wird es faktisch als Ferienwohnung vermietet. Randnummer 2 Mit Schreiben vom 22. Februar 2019 hörte die Beklagte die Kläger
einer beabsichtigten Nutzungsuntersagung der Ferienwohnungsnutzung an. Das Baugebiet entspreche einem reinen Wohngebiet. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise
lassung der Nutzungsänderung lägen nicht vor.
dem stehe der
lässigkeit die Satzung der Beklagten
r Erhaltung baulicher Anlagen im Stadtteil Innenstadt (Gebiet Altstadt) vom 28. Februar 1979 entgegen. Randnummer 3 Daraufhin teilte der Kläger mit, die nähere Umgebung sei weiter
fassen und entspreche einem faktischen allgemeinen Wohngebiet oder einer Gemengelage. Im allgemeinen Wohngebiet sei die Ferienwohnungsnutzung als Ausnahme
lässig, in der Gemengelage ohnehin
lässig. Die Erhaltungssatzung 1979 sei durch Zeitablauf funktionslos geworden, weil die Beklagte die Satzung seit Inkrafttreten nicht beachtet habe. Randnummer 4 Mit Bescheid vom
Ferienwohnzwecken an wechselnde Nutzer. Sie ordnete ferner die sofortige Vollziehung an und drohte den Klägern für den Fall der Nichtbeachtung der Ordnungsverfügung ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500,00 € an. Randnummer 5 Das Vorhaben liege in einem reinen Wohngebiet. Dieses umfasse nur den Innenhof des Straßengevierts mit dem X Gang. In einem reinen Wohngebiet sei das Vorhaben nicht genehmigungsfähig. Daneben widerspreche die Nutzung als Ferienwohnung der Erhaltungssatzung. Randnummer 6 Gegen den Bescheid erhoben die Kläger mit Schreiben vom 26. Juni 2020 Widerspruch, den die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 15. Dezember 2020 (abgesendet von der Beklagten am 4. Januar 2021)
rückwies.
unterscheiden sei hinsichtlich der näheren Umgebung der Blockbinnenhof und die Blockrandgebäude. Im Blockbinnenhof liege ein reines Wohngebiet vor. Randnummer 7 Daraufhin haben die Kläger am 24. Januar 2021 Klage erhoben und tragen ergänzend vor, der Nutzungsuntersagung stehe auch Bestandsschutz entgegen, weil die Nutzung als Ferienwohnung jedenfalls bis
m Inkrafttreten der Erhaltungssatzung der Beklagte aus dem Jahr 2020 genehmigungsfähig gewesen sei. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, Randnummer 9 den Bescheid der Beklagten
r Begründung nimmt die Beklagte Bezug auf den angefochtenen Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids. Randnummer 13 Mit Beschluss vom 6. März 2024 ist der Rechtsstreit
r Entscheidung dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Das Gericht hat am 30. Mai 2024 Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am Vorhabengrundstück und dessen näherer Umgebung. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 14 Das Gericht entscheidet durch den Berichterstatter als Einzelrichter, weil die Kammer ihm den Rechtsstreit durch Beschluss gemäß § 6 Abs. 1 VwGO übertragen hat. Randnummer 15 Die
lässige Anfechtungsklage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom
öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt. Insoweit rechtfertigt in aller Regel bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren
verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 15 ). Randnummer 17 Die Nutzung als Ferienwohnung ist nicht verfahrensfrei, weil sie keinem der in § 63 LBO 2016 genannten Tatbestände unterfällt. Die Nutzung ist unstreitig nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Die verfahrensgegenständliche bauliche Anlage wird damit im Widerspruch
öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt. Randnummer 18 Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich
lässig ist (stRspr der Kammer, vgl. Beschl. v.
nehmen (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 – n. v.). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann jedoch nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte
stand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v.
lässigkeit der hier in Rede stehenden Nutzung als Ferienwohnung unterschiedliche Auffassungen. Nach Auffassung der Beklagten befindet sich das Vorhaben in einem reinen Wohngebiet, weil nur der Blockinnenhof und nicht die Blockrandbebauung
dem Baugebiet zähle. Der Kläger geht hingegen davon aus, es handle sich um ein einheitliches Baugebiet, das als Mischgebiet oder als Allgemeines Wohngebiet
qualifizieren sei. Die Frage des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB muss vor diesem Hintergrund dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Randnummer 20 Die Ordnungsverfügung erweist sich jedoch als rechtswidrig, weil für die Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnung Bestandsschutz eingetreten ist. Randnummer 21 Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem nach (seinerzeit) geltendem Recht ausgeführten Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter
nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v.
verteidigen. Damit macht der Betroffene ein Gegenrecht geltend, das der Abwehr dient und daher wie eine Einwendung
beweisen ist. Eine Nichterweislichkeit der Einwendung geht
Lasten des Betroffenen (vgl. BVerwG, Urt. v. 23. Februar 1979 – 4 C 86.76 –, juris Rn. 14). Randnummer 22 Daran gemessen ist hier von einem Bestandsschutz auszugehen. Gegenwärtig steht der
lässigkeit des Vorhabens die Satzung der Beklagten
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches für das Gebiet der A-Stadter Altstadt vom 27. Februar 2020 (im Folgenden Erhaltungssatzung 2020) entgegen. Gemäß § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung 2020 bedürfen
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung sowie die Nutzungsänderung in Ferienwohnen (Ferienwohnungen im Sinne der Baunutzungsverordnung sowie Gästezimmer) von baulichen Anlagen im Geltungsbereich dieser Satzung der Genehmigung nach § 172 BauGB, wenn davon Wohnungen betroffen sind. Randnummer 23 Eine nach der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung für die Nutzungsänderung von Dauerwohnen
Ferienwohnungszwecken liegt nicht vor. Randnummer 24 Nach dem klägerischen Vortrag und den Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme war die Ferienwohnungsnutzung aber seit Aufnahme der Vermietung bis
m Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 am 5. April 2020 bauplanungs- und bauordnungsrechtlich
lässig. Die Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus, dass seit Inkrafttreten der Erhaltungssatzung am 5. April 2020 keine wesentlichen Änderungen in dem von der X.-straße, der X und der Große X umschlossenen Bereich in Bezug auf die Nutzung der Gebäude stattgefunden haben, so dass die Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme auch für den Zeitpunkt des Bestandsschutzes noch herangezogen werden können. Randnummer 25 Dies
grunde gelegt standen dem Vorhaben vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen. Entgegenstehende bauordnungsrechtliche Vorschriften sind weder von der Beklagten vorgetragen noch ersichtlich. Hier ist allein die bauplanungsrechtliche Beurteilung streitig. Randnummer 26 Beurteilungsmaßstab ist insoweit § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Der Bereich ist dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich
zuordnen (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB). Die maßgebliche Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem faktischen allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 LBO 2016 in Verbindung mit § 4 BauNVO. Randnummer 27 Für die Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB kommt es auf die Umgebung
m einen insoweit an, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und
m anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Hinsichtlich des räumlichen Umgriffs der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB stellt die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf den Sinn und Zweck des Einfügungsgebotes ab. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation
bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene bzw. bebaute Grundstück eingebettet ist. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der Merkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesondert
ermitteln, weil die wechselseitige Prägung der Grundstücke hinsichtlich dieser Merkmale unterschiedlich weit reichen kann. So bleibt die von den überbauten Grundstücksflächen ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der baulichen Nutzung ausgehenden Wirkungen
rück. Entscheidend ist auch hier, wie weit die wechselseitigen Auswirkungen im Verhältnis von Vorhaben und Umgebung im Einzelfall reichen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist im Übrigen nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (z. B. eine Straße) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets bereits eine trennende Funktion. Umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen. In die Betrachtung einzubeziehen sind die tatsächlich vorhandenen baulichen Anlagen. Es kommt nicht darauf an, wann und unter welchen, auch baurechtlichen, Voraussetzungen die Bebauung der Umgebung entstanden ist. Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen
berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den
ständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben. Auszuscheiden sind danach nicht genehmigte und auch nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch
erwarten ist. Auch auf dem Vorhabengrundstück vorhandene Bebauung und Nutzungen zählen unter den dargelegten Voraussetzungen bei der Bestimmung der „Eigenart der näheren Umgebung“ mit. Dabei muss die Betrachtung auf das Wesentliche
rückgeführt werden, und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint ( OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 19. Februar 2024 – 1 LB 6/23 –, juris Rn. 32 m. w. N.). Eine Straße –
mal auch eine Hauptstraße – kann sowohl trennende als auch verbindende Wirkung haben (BVerwG, Beschl. v.
den Innenhöfen kommt dabei keine trennende, sondern eine verbindende Wirkung
. Das Blockinnere ist nicht gegenüber dem Blockäußeren getrennt oder abgeschirmt, sondern vielmehr durch die Gänge mit den umliegenden Straßen verbunden (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 21 ). Randnummer 31 Die Auswirkungen, die von der Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes auf die nähere Umgebung ausgehen, sind – wir vom Beklagtenvertreter vorgetragen – gering. Es handelt sich um ein sehr kleines Gebäude, das
dem für die Beurteilung des Bestandsschutzes maßgeblichen Zeitpunkt als Ferienwohnung genutzt und
r Wohnnutzung genehmigt war. Umgekehrt wirken sich jedoch angesichts der räumlichen Nähe die in der Umgebung
m für die Beurteilung des Bestandsschutzes maßgeblichen Zeitpunkt vorhandenen Nutzungen in der Rosenstraße in größerem Umfang auf das streitgegenständliche Vorhaben aus. Randnummer 32 Das von der Rosenstraße, der Xmauer und der Große Xgrube umschlossene Gebiet entspricht nach den Feststellungen im Rahmen des gerichtlichen Augenscheins einem allgemeinen Wohngebiet. Randnummer 33 Allgemeine Wohngebiete dienen gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen.
lässig sind nach § 4 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude (Nr. 1), die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (Nr. 2), Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3). Ausnahmsweise können nach § 4 Abs. 3 BauNVO
gelassen werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (Nr. 2), Anlagen für Verwaltungen
m Wohnen genutzt. Randnummer 35 In der X-straße Nr. 3 befindet sich der Heilpraktiker für Psychotherapie X. Am Klingelschild befindet sich ein Name sowie einmal das Schild des Heilpraktikers. Diese Nutzung ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach §§ 4, 13 BauNVO
lässig, weil die Tätigkeit nur in einzelnen Räumen des Gebäudes ausgeübt wird. Heilpraktiker zählen
den freien Berufen (vgl. § 1 Abs. 2 PartGG). Randnummer 36 Die bis circa vor 1 ½ Jahren in der X-straße Nr. 9 – 11 vorhanden gewesene Kneipe beziehungsweise Gaststätte „
r X“ ist nach § 4 Abs. 2 BauNVO als der Versorgung des Gebiets dienende Schank- und Speisewirtschaft
lässig. Das bis vor einigen Jahren
dem in der Xstraße 31 vorhanden gewesene Papierfachgeschäft „X“ ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb ausnahmsweise
lässig. Randnummer 37 Angesichts der Größe des Gebiets und der weit überwiegenden Nutzung der vorhandenen Gebäude
Wohnzwecken dient das Gebiet auch unter Berücksichtigung der ausnahmsweise
lässigen Nutzungen vorwiegend dem Wohnen. Randnummer 38 Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei dem Gebiet nicht um ein reines Wohngebiet. Randnummer 39 Die Nutzung von Räumen
r Tätigkeit als Heilpraktiker ist im reinen Wohngebiet zwar nach §§ 3, 13 BauNVO
lässig. In einem reinen Wohngebiet ist jedoch die Kneipe beziehungsweise Gaststätte „
r Rose“ sowie das Papierfachgeschäft „X“ nach § 3 BauNVO weder allgemein, noch ausnahmsweise
lässig. Randnummer 40 Schank- und Speisewirtschaften sind wegen der von ihnen typischerweise ausgehenden Störungen im reinen Wohngebiet unzulässig (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, § 3 BauNVO Rn. 78). Das Papierfachgeschäft „Pappagena“ ist ebenfalls in einem reinen Wohngebiet unzulässig, weil es nicht
r Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebiets dient, sondern des gebietsübergreifenden mittelfristigen Bedarfs. Randnummer 41 Diese zwei in reinen Wohngebieten nicht
lässige Nutzungen stellen sich auch nicht als in dem reinen Wohngebiet für die Eigenart der Umgebung unbeachtliche Fremdkörper dar. Randnummer 42 Bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB sind singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast
der sie umgebenden, im Wesentlichen homogenen Bebauung stehen, regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden. Grundsätzlich sprechen große Qualitätsunterschiede zwischen einer einzelnen Anlage und ihrer im Wesentlichen homogenen Umgebung dafür, dass die Anlage als ein für die Eigenart der Umgebung unbeachtlicher Fremdkörper
werten ist (BVerwG, Urt. v. 7. Dezember 2006 – 4 C 11.05 –, juris Rn. 9). Randnummer 43 Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei den in reinen Wohngebieten nicht
lässigen Anlagen nicht um Fremdkörper. Es handelt sich nicht um singuläre Anlagen, sondern um zwei Anlagen in einem kleinen Baugebiet. Das von den drei Straßen als Dreieck umgrenzte Gebiet hat Außengrenzen von lediglich etwa 100 Meter x 110 Meter x 100 Meter. In Anbetracht dieser geringen Größe des Baugebiets stellen die Anlagen gegenüber der übrigen Wohnnutzung keine Fremdkörper dar. Randnummer 44 In dem allgemeinen Wohngebiet war die Nutzung als Ferienwohnung angesichts fehlender entgegenstehender städtebaulicher Belange jedenfalls bis
m Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 ausnahmsweise
lässig. Das Vorliegen einer „Ausnahme“ im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB ist dabei eine weitere tatbestandliche Voraussetzung der Ermessensentscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde. Denn ein Vorhaben, dessen
lassung das Regel-Ausnahme-Verhältnis beseitig, darf die Behörde auch im Ermessenswege nicht
lassen (vgl. BVerwG, Urt. v. 29. März 2022 – 4 C 6.20 – juris Rn. 17). Randnummer 45 Maßgeblich sind insoweit keine starren prozentualen Höchstwerte, sondern die konkreten Umstände des Einzelfalls. Anhand dieser ist
beurteilen, ob durch die
lassung weiterer Ausnahmen der Gebietscharakter derart verändert wird, dass letztendlich eine andere Gebietsstruktur entsteht (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, § 31 BauGB Rn. 25). Randnummer 46 Diese tatbestandliche Voraussetzung ist hier erfüllt, weil bislang keine weitere Nutzung als Ferienwohnung in dem Gebiet genehmigt ist. Unter diesen Umständen dient das Baugebiet auch nach der
lassung des Vorhabens als Ferienwohnungsnutzung weiterhin vorwiegend dem Wohnen (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Randnummer 47 Die Nutzung des Gebäudes der Kläger ist gebietsverträglich. Das allgemeine Wohngebiet dient gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Es soll nach Möglichkeit ein grundsätzlich ungestörtes Wohnen gewährleisten. Die Gebietsunverträglichkeit beurteilt sich für § 4 BauNVO daher in erster Linie nach dem Kriterium der gebietsunüblichen Störung. Ein Vorhaben ist gebietsunverträglich, wenn es aufgrund seiner "typischen Nutzungsweise" störend wirkt. Ausgangspunkt und Gegenstand dieser typisierenden Betrachtungsweise ist das jeweils
r Genehmigung gestellte Vorhaben. Bei dem Kriterium der Gebietsverträglichkeit geht es um die Vermeidung als atypisch angesehener Nutzungen, die den Wohngebietscharakter als solchen stören (BVerwG, Urt. v. 29. März 2022 – 4 C 6/20 –, juris Rn. 13). Randnummer 48 Ausgehend von diesen Maßstäben ist die Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes als Ferienwohnung in dem allgemeinen Wohngebiet gebietsverträglich. Von dem Vorhaben gehen keine gebietsunüblichen Störungen aus. Über mit der Nutzung als Ferienwohnung typischerweise hinausgehende Störungen wie einem wechselnden Nutzerkreis des Gebäudes sowie der An- und Abreise der wechselnden Bewohner sind hier keine gebietsunüblichen Störungen ersichtlich und auch nicht von der Beklagten vorgetragen. Dabei ist
sätzlich
berücksichtigen, dass die A-Stadter Ganghäuser regelmäßig – wie auch in diesem Fall – nicht über Balkone, Terrassen oder Ähnliches verfügen, von denen der Wechsel der Bewohner in besonders hohem Maße wahrgenommen und als störend empfunden werden könnte.
dem entstehen die gleichen potentiellen Störungen auch bei den im Baugebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen. Randnummer 49 Das der Beklagten im Rahmen des somit tatbestandlich eingreifenden § 31 Abs. 1 BauGB eingeräumte Ermessen war vorliegend auf Null reduziert. Randnummer 50 Auf Rechtsfolgenseite handelt es sich bei der ausnahmsweisen
lassung eines Vorhabens gemäß § 31 Abs. BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der BauNVO) zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber – wie auch sonst – dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Gründe in Betracht. Liegen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, dann erfordern das vom Gesetzgeber mit den Ausnahmeregelungen des § 31 Abs. 1 BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der Baunutzungsverordnung) verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die Ausnahme gewährt wird. Erweist sich das Vorhaben auf der Tatbestandsebene als ausnahmefähig, ist die Ablehnung der ausnahmsweisen
lassung nur dann ermessensfehlerfrei möglich, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Andernfalls ist das Ermessen
Gunsten des Bauherrn auf Null reduziert (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 25. März 2014 – 2 A 2679/12 –, juris Rn. 132 bis 136). Randnummer 51 Ausgehend von diesen Maßstäben ist von einer Ermessensreduzierung auf Null
Gunsten der Kläger auszugehen. Es sind keine städtebaulichen Entwicklungen erkennbar, die der Ferienwohnungsnutzung entgegenstehen. Insbesondere besteht nicht die Gefahr einer Konzentration von Ferienwohnungen in einem bestimmten Bereich des Baugebiets. Bislang ist in dem Gebiet keine Nutzung als Ferienwohnung genehmigt. Randnummer 52 Städtebauliche Belange, die der ausnahmsweisen
lassung entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich und von der Beklagten nicht vorgetragen. Randnummer 53 Der ausnahmsweisen
lässigkeit des Vorhabens steht die Satzung der Beklagten über die Erhaltung baulicher Anlagen vom 28. Februar 1979 (im Folgenden: Erhaltungssatzung 1979) nicht entgegen, weil diese unwirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Satzung liegen hinsichtlich des einschlägigen Erhaltungsziels nicht vor. Randnummer 54 Gemäß des
m Zeitpunkt des Erlasses der Satzung geltenden § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB (im Folgenden: § 39h BauGB a. F.) kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen die Genehmigung für den Abbruch, den Umbau oder die Änderung von baulichen Anlagen aus den besonderen in den Absätzen 3 und 4 bezeichneten Gründen versagt werden kann. Nach § 39h Abs. 3 BauGB a. F. darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage erhalten bleiben soll, weil sie allein oder im
sammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt (Nr. 1), weil sie von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist (Nr. 2) oder um in dem Gebiet die
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist (Nr. 3). Randnummer 55 Ausgehend von diesen Normen hat die Beklagte die Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen vom 28. Februar 1979 erlassen. In § 2 der Erhaltungssatzung 1979 ist geregelt, dass
r Wahrung und Erneuerung des durch Jahrhunderte geprägten Bildes der Altstadt von A-Stadt Abbrüche, Umbauten oder Änderungen der im Geltungsbereich der Satzung befindlichen baulichen Anlagen der Genehmigung nach § 39h BauGB a. F. bedürfen. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die baulichen Anlagen erhalten bleiben soll, weil sie allein oder im
sammenhang mit anderen baulichen Anlagen die Stadtgestalt der Altstadt A-Stadts prägt, insbesondere auch in ihrer topographischen Situation (Hügelkuppe), ihrer aus der Zeit der Stadtgründung herrührenden Bauweise, ihrer Dachlandschaft sowie in der Anordnung der Baukörper (lit. a), weil sie von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung für die A-Stadter Altstadt ist (lit. b) oder um in dem Gebiet die
sammensetzung der dort wohnenden Bevölkerung
erhalten, damit die für die A-Stadter Altstadt typische Wohnform des Ein- und Zweifamilienhauses in kleinteiliger Bauweise bewahrt wird. Randnummer 56 Einschlägig als Versagungsgrund der Genehmigung für die Nutzungsänderung von der Wohnnutzung
r Nutzung als Ferienwohnung ist allein lit.
nächst aus dem Umstand, dass die Erhaltungssatzung in nicht
lässiger Weise von den gesetzlichen Vorgaben abweicht. Die
m Satzungserlass berechtigenden Erhaltungsziele sind in § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. abschließend geregelt (vgl.
GB BVerwG, Urt. v. 4. Dezember 2014 – 4 CN 7.13 –, juris Rn. 11). Aus diesem Grund darf der Satzungsgeber die Erhaltungsziele nicht – wie vorliegend – erweitern. So darf nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. die Genehmigung nur versagt werden, um in dem Gebiet die
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Das Merkmal der Erforderlichkeit aus städtebaulichen Gründen ist in der Erhaltungssatzung 1979 nicht enthalten. Indem auf das Merkmal der Erforderlichkeit aus städtebaulicher Sicht bei dem Erhaltungsziel der Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung verzichtet wird und damit die erforderliche Genehmigung nach der Erhaltungssatzung unabhängig von diesem Merkmal versagt werden darf, wird das Erhaltungsziel ganz erheblich erweitert. Randnummer 59 Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Erhaltungssatzung 1979
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung, weil dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist, liegen
dem deshalb nicht vor, weil den Akten nicht
entnehmen ist, warum dieses Erhaltungsziel bei Erlass der Erhaltungssatzung 1979 erforderlich gewesen sein soll. Randnummer 60 Einer Begründung, wie sie für einen Bebauungsplan vorgeschrieben ist (vgl. § 9 Abs. 8 BauGB), bedarf eine Erhaltungssatzung grundsätzlich nicht. In ihr ist lediglich anzugeben, welche Gründe auf das festgelegte Gebiet
treffen (vgl.
GB OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 24. Juli 2020 – OVG 2 A 6.18 –, juris Rn. 42). Randnummer 61 Bei dem Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. handelt es sich um eine städtebauliche Planungsentscheidung, die einer planerischen Abwägung bedarf. Wegen der Besonderheiten des Erhaltungsrechts ist allerdings nur eine eingeschränkte Abwägung vorzunehmen, die sich hauptsächlich auf die Frage bezieht, ob eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufzustellen ist, das heißt ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Berücksichtigung der Gefahrenprognose und anderer städtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist. Denn die Erhaltungssatzung beziehungsweise -verordnung unterscheidet sich von der Bauleitplanung mit ihrem weiten Planungsermessen durch relativ eng gefasste materielle Anwendungsvoraussetzungen. Ein wesentlicher Teil des Entscheidungsprogramms besteht bei ihr in der Ermittlung der Tatsachen und Umstände, die vorliegen müssen, um die Festlegung von Erhaltungszielen in dem geplanten Erhaltungsgebiet
rechtfertigen. Diese vorbereitenden Feststellungen ähneln eher einem Subsumtionsvorgang als einer Abwägung. Auch lassen sich die Regelungsgehalte der beiden Satzungs- bzw. Verordnungstypen nicht gleichsetzen, denn den regelmäßig komplexen und auf Dauer angelegten Festsetzungen des Bebauungsplans steht bei § 39h BauGB a. F. ein zweistufiges Verfahren gegenüber, auf dessen erster Stufe lediglich ein Genehmigungsvorbehalt mit dem Ziel der präventiven Kontrolle erhaltungsrelevanter Vorhaben eingeführt wird. Einzelentscheidungen über die
lässigkeit von Vorhaben werden in einem gesonderten Genehmigungsverfahren getroffen, das so ausgestaltet ist, dass den Belangen der betroffenen Eigentümer im Einzelfall Rechnung getragen werden kann. Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung geht es danach – außer um das Vorliegen der Voraussetzungen des § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. – vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (vgl.
GB OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 26. März 2021 – OVG 2 A 13.19 –, juris Rn. 38). Randnummer 62 Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde bei Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. konkret
bestimmen, wie sich die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet
sammensetzt, die sie vor unerwünschten Veränderungen schützen will. Die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes ist so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann. Außerdem muss die abstrakte Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. eine unerwünschte Veränderung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erwarten ist. Schließlich muss die unerwünschte Veränderung in der
sammensetzung der Wohnbevölkerung negative städtebauliche Folgen befürchten lassen (vgl.
GB Hamburgisches OVG, Urt. v. 9. Juli 2014 – 2 E 3/13.N –, juris Rn. 23). Randnummer 63 Diese Voraussetzungen lagen bei Erlass der Erhaltungssatzung nicht vor. Die Beklagte hat keine Informationen
r
sammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet und unerwünschte Veränderungen eingeholt. Den Akten sind keine Unterlagen
entnehmen, aus denen sich ergeben könnte, dass die Beklagte bei Erlass der Erhaltungssatzung überhaupt irgendwelche Informationen eingeholt hat. Die Beklagte hat in dem Verfahren
m Aktenzeichen 8 A 158/20 in der mündlichen Verhandlung
Protokoll erklärt, dass keine weiteren Unterladen vorhanden sind. Randnummer 64 Die Unwirksamkeit der Erhaltungssatzung besteht ungeachtet der Satzung der Beklagten vom 3. Juni 1988
r Änderung der Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen vom
r zweiten Änderung der Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen im Stadtteil Innenstadt (Gebiet Altstadt) vom 28. Februar 1979, weil auch nach beiden Änderungssatzungen das Merkmal der Erforderlichkeit aus besonderen städtebaulichen Gründen nach § 39h Abs. Nr. 3 BauGB a. F. weiterhin nicht in § 2 Abs. 1 lit. c) der Erhaltungssatzung 1979 enthalten ist. Randnummer 65 Mangels eines vollstreckungsfähigen Verwaltungsaktes erweist sich auch die Zwangsgeldandrohung als rechtswidrig. Randnummer 66 Nach alledem war der Klage stattzugeben. Randnummer 67 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 68 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. Der Jahresnutzwert für die Vermietung des Gebäudes als Ferienwohnung wird auf 15.000,00 € geschätzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001579996
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