vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger wenden sich gegen eine Ordnungsverfügung der Beklagten, mit der ihnen die Nutzung ihres Gebäudes als Ferienwohnung untersagt wurde. Randnummer 2 Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks X, X Gang 27 (Flurstück X, Flur X der Gemarkung X). Für das auf dem Grundstück befindliche Gebäude liegt eine Baugenehmigung
r Wohnnutzung vor. Seit längerem wird das Gebäude jedoch faktisch als Ferienwohnung vermietet. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 22. Februar 2019 hörte die Beklagte die Kläger
einer beabsichtigen Nutzungsuntersagung an. Das Grundstück liege in einem reinen Wohngebiet. Hier sei die Ferienwohnungsnutzung auch nicht ausnahmsweise genehmigungsfähig.
dem widerspreche der Nutzungsänderung die Erhaltungssatzung der Beklagten aus dem Jahr
lässig. Entgegenstehende städtebauliche Gründe seien hier nicht ersichtlich. Die Erhaltungssatzung 1979 sei rechtswidrig. Randnummer 5 Mit Bescheid vom
Ferienwohnungszwecken an wechselnde Nutzer. Ferner ordnete die Beklagte die sofortige Vollziehung an und drohte den Klägern für den Fall, dass diese der Verfügung nicht oder nicht vollständig nachkommen ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500,00 € je faktischer Überlassung des Hauses als Ferienwohnung an. Randnummer 6
r Begründung führte die Beklagte aus, bei der näheren Umgebung des Dunkelgrünen Ganges handle es sich um ein reines Wohngebiet. Die Blockrandhäuser und die Blockinnenhöfe seien getrennt
betrachten. Eine ausnahmsweise
lassung der Ferienwohnungsnutzung komme in dem reinen Wohngebiet nicht in Betracht. Randnummer 7 Daneben widerspreche die Ferienwohnungsnutzung auch der Erhaltungssatzung
rück. Ergänzend führte die Beklagte aus, ein ständig wechselnder anonymer Personenkreis innerhalb der Nachbarschaft bringe die Gefahr mit sich, sowohl die Wohnruhe als auch die Wohnqualität der Nachbarn in den Gängen negativ
beeinflussen.
dem sei die für diese Art von Wohngebieten in A-Stadt charakteristische, gemeinsame nachbarschaftliche Verantwortung für die Gestaltung und Pflege der Hausvorfelder gefährdet. Randnummer 10 Der
lassung als Ausnahme in dem reinen Wohngebiet stehe
dem entgegen, dass die Gänge und Höfe der A-Stadter Altstadt ein bedeutendes Charakteristikum innerhalb des Stadtdenkmals darstellten, das in der Welterbeliste der UNESCO eingetragen sei. Die Gänge bildeten innerhalb des Stadtzentrums sehr kleine, in der Wirkung ruhige, private Wohnbereiche. Die auf sehr beengtem Raum organisierte Nachbarschaft habe sich als städtebaulich bewährte Wohnsituation erwiesen, die sehr beliebt sei und in der Summe der zahlreichen Gänge und Höfe eine wichtige Stütze der Wohnfunktion auf der Altstadtinsel darstelle. Weiterhin verstoße die Ferienwohnungsnutzung gegen die Erhaltungssatzungen 2020 und 1979. Randnummer 11 Daraufhin haben die Kläger am 11. Februar 2021 Klage erhoben. Randnummer 12 Die Kläger beantragen, Randnummer 13 den Bescheid über die Nutzungsuntersagung der Beklagten vom 13. Juni 2019 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15. Dezember 2020 aufzuheben. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16
r Begründung nimmt die Beklagte Bezug auf den angefochtenen Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids. Randnummer 17 Mit Beschluss vom 8. März 2024 ist der Rechtsstreit
r Entscheidung dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. Das Gericht hat in dem Parallelverfahren
m Aktenzeichen 8 A 28/21 am 30. Mai 2024 Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am Vorhabengrundstück und dessen näherer Umgebung. Auf das Protokoll wird insoweit Bezug genommen. Randnummer 18 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Das Gericht entscheidet durch den Berichterstatter als Einzelrichter, weil die Kammer ihm den Rechtsstreit durch Beschluss gemäß § 6 Abs. 1 VwGO übertragen hat. Randnummer 20 Die
lässige Anfechtungsklage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom
wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch
öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann die Nutzung untersagt werden ( § 80 Satz 2 LBO ). Randnummer 23 Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren
verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 15 ). Randnummer 24 Die Nutzung als Ferienwohnung ist nicht verfahrensfrei, weil sie keinem der in § 61 LBO genannten Tatbestände unterfällt. Die Nutzung ist unstreitig nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Die verfahrensgegenständliche bauliche Anlage wird damit im Widerspruch
öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt. Randnummer 25 Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich
lässig ist (stRspr der Kammer, vgl. Beschl. v.
nehmen (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 8. Mai 2020 – 1 LA 52/17 – n. v.). Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann jedoch nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte
stand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v.
lässigkeit der hier in Rede stehenden Nutzung als Ferienwohnung unterschiedliche Auffassungen. Nach Auffassung der Beklagten befindet sich das Vorhaben in einem reinen Wohngebiet, weil nur der Blockinnenhof und nicht die Blockrandbebauung
dem Baugebiet zähle. Die Kläger gehen hingegen davon aus, es handle sich um ein einheitliches Baugebiet, das als als Allgemeines Wohngebiet oder Gemengelage
qualifizieren sei. Die Frage des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB muss vor diesem Hintergrund dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Randnummer 27 Die Ordnungsverfügung erweist sich jedoch als rechtswidrig, weil für die Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnung Bestandsschutz eingetreten ist. Randnummer 28 Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem nach (seinerzeit) geltendem Recht ausgeführten Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter
nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden ( OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v.
verteidigen. Damit macht der Betroffene ein Gegenrecht geltend, das der Abwehr dient und daher wie eine Einwendung
beweisen ist. Eine Nichterweislichkeit der Einwendung geht
Lasten des Betroffenen (vgl. BVerwG, Urt. v. 23. Februar 1979 – 4 C 86.76 –, juris Rn. 14). Randnummer 29 Daran gemessen ist hier von einem Bestandsschutz auszugehen. Gegenwärtig steht der
lässigkeit des Vorhabens die Satzung der Beklagten
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches für das Gebiet der A-Stadter Altstadt vom 27. Februar 2020 (im Folgenden Erhaltungssatzung 2020) entgegen. Gemäß § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung 2020 bedürfen
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung sowie die Nutzungsänderung in Ferienwohnen (Ferienwohnungen im Sinne der Baunutzungsverordnung sowie Gästezimmer) von baulichen Anlagen im Geltungsbereich dieser Satzung der Genehmigung nach § 172 BauGB, wenn davon Wohnungen betroffen sind. Randnummer 30 Eine nach der Erhaltungssatzung erforderliche Genehmigung für die Nutzungsänderung von Dauerwohnen
Ferienwohnungszwecken liegt nicht vor. Randnummer 31 Nach dem klägerischen Vortrag und den Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme war die Ferienwohnungsnutzung aber seit Aufnahme der Vermietung bis
m Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 am 5. April 2020 bauplanungs- und bauordnungsrechtlich
lässig. Die Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus, dass seit Inkrafttreten der Erhaltungssatzung am 5. April 2020 keine wesentlichen Änderungen in dem Straßengeviert aus An der X, X.-straße, X und X.-heide in Bezug auf die Nutzung der Gebäude stattgefunden haben, so dass die Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme auch für den Zeitpunkt des Bestandsschutzes noch herangezogen werden können. Randnummer 32 Dies
grunde gelegt standen dem Vorhaben vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen. Entgegenstehende bauordnungsrechtliche Vorschriften sind weder von der Beklagten vorgetragen noch ersichtlich. Hier ist allein die bauplanungsrechtliche Beurteilung streitig. Randnummer 33 Beurteilungsmaßstab ist insoweit § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Der Bereich ist dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich
zuordnen (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB). Die maßgebliche Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem faktischen allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. Randnummer 34 Für die Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB kommt es auf die Umgebung
m einen insoweit an, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und
m anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Hinsichtlich des räumlichen Umgriffs der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB stellt die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf den Sinn und Zweck des Einfügungsgebotes ab. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation
bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene bzw. bebaute Grundstück eingebettet ist. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der Merkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesondert
ermitteln, weil die wechselseitige Prägung der Grundstücke hinsichtlich dieser Merkmale unterschiedlich weit reichen kann. So bleibt die von den überbauten Grundstücksflächen ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der baulichen Nutzung ausgehenden Wirkungen
rück. Entscheidend ist auch hier, wie weit die wechselseitigen Auswirkungen im Verhältnis von Vorhaben und Umgebung im Einzelfall reichen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist im Übrigen nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (z. B. eine Straße) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets bereits eine trennende Funktion. Umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen. In die Betrachtung einzubeziehen sind die tatsächlich vorhandenen baulichen Anlagen. Es kommt nicht darauf an, wann und unter welchen, auch baurechtlichen, Voraussetzungen die Bebauung der Umgebung entstanden ist. Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen
berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den
ständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben. Auszuscheiden sind danach nicht genehmigte und auch nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch
erwarten ist. Auch auf dem Vorhabengrundstück vorhandene Bebauung und Nutzungen zählen unter den dargelegten Voraussetzungen bei der Bestimmung der „Eigenart der näheren Umgebung“ mit. Dabei muss die Betrachtung auf das Wesentliche
rückgeführt werden, und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint ( OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 19. Februar 2024 – 1 LB 6/23 –, juris Rn. 32 m. w. N.). Eine Straße –
mal auch eine Hauptstraße – kann sowohl trennende als auch verbindende Wirkung haben (BVerwG, Beschluss vom
den Innenhöfen kommt dabei keine trennende, sondern eine verbindende Wirkung
. Das Blockinnere ist nicht gegenüber dem Blockäußeren getrennt oder abgeschirmt, sondern vielmehr durch die Gänge mit den umliegenden Straßen verbunden (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 25. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 21 ). Randnummer 38 Die Auswirkungen, die von der Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes auf die nähere Umgebung ausgehen, sind gering. Es handelt sich um ein sehr kleines Gebäude, das
dem für die Beurteilung des Bestandsschutzes maßgeblichen Zeitpunkt als Ferienwohnung genutzt und
r Wohnnutzung genehmigt war. Umgekehrt wirken sich jedoch angesichts der räumlichen Nähe die in der Umgebung vorhandenen Nutzungen in den Straßen An der Untertrave und Engelswisch in weit größerem Umfang auf das streitgegenständliche Vorhaben aus. Randnummer 39 Dies gilt umso mehr, als die gewerblichen Nutzungen gerade in den Gebäuden in der Straße An der Untertrave weit in den Innenhof hineinragen und auch im Innenhof über Eingänge verfügen. Dies trifft insbesondere auf das Kolumbarium „X X“ in der Straße An der X. 34
. In diesem Gebäude mit Eingang im Innenhof befindet sich
dem die Fa. X, die X UG und die X Verwaltungs-GmbH. Darüber hinaus ist im Innenhof des Straßengevierts die Geschäftsstelle des X Magazins ansässig (X 20/2). Randnummer 40 Das Gebiet in dem Straßengeviert entspricht nach den Feststellungen im Rahmen des gerichtlichen Augenscheins einem allgemeinen Wohngebiet. Randnummer 41 Allgemeine Wohngebiete dienen gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen.
lässig sind nach § 4 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude (Nr. 1), die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (Nr. 2), Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3). Ausnahmsweise können nach § 4 Abs. 3 BauNVO
gelassen werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (Nr. 2), Anlagen für Verwaltungen
m Wohnen genutzt. In der Straße X befindet sich neben der weit überwiegenden Wohnnutzung in Nummer 26 ein Architekturbüro. Dieses ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach §§ 4, 13 BauNVO
lässig, weil die Tätigkeit nur in einzelnen Räumen des Gebäudes ausgeübt wird. Architekten zähen
den freien Berufen (vgl. § 1 Abs. 2 PartGG). Das gleiche gilt für das in dem Gebäude An der X 25 befindliche Architektenbüro, das in dem Gebäude An der X 17 befindliche Landschaftsarchitektenbüro, die beiden Rechtsanwaltskanzleien, den Steuerberater, die Wirtschaftsprüferin und die teleradiologische Praxis in dem Gebäude An der X 17. Auch Ärzte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte zählen
den freien Berufen (vgl. § 1 Abs. 2 PartGG). Die Tätigkeit wird jeweils nur in einzelnen Räumen des Gebäudes ausgeübt. Randnummer 43 In der Straße An der X befinden sich weiterhin mehrere nach § 4 Abs. 2 BauNVO
lässige der Versorgung des Gebiets dienende Schank- und Speisewirtschaften (X & Rice A-Stadt in Nummer X, Pizza X A-Stadt in Nummer 18). Der weiter vorhandene Pflegedienst für Menschen mit Behinderung ist nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO als Anlage für soziale Zwecke
lässig, die Obdachlosenunterkunft in dem Gebäude An der Untertrave Nummer 21 wiederum nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO als Anlage für soziale Zwecke. Der X Betrieb ist als nicht störender Gewerbebetrieb ausnahmsweise
lässig gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Die „X“, X AG GmbH sowie die X OG und die X zählen ebenfalls
den ausnahmsweise
lässigen nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Das gleiche gilt für das in dem Gebäude An der X befindliche Marketingbüro, das Büro für Mediation, Moderation und Coaching und das Büro für Datenqualität, Datenintegration und Automatisierung. Randnummer 44 In Anbetracht der Größe des Straßengevierts und der weit überwiegenden Nutzung der vorhandenen Gebäude
Wohnzwecken dient das Gebiet auch unter Berücksichtigung der ausnahmsweise
lässigen Nutzungen vorwiegend dem Wohnen. Randnummer 45 Aufgrund der Vielzahl an in reinen Wohngebieten nicht
lässigen Nutzungen handelt es sich bei dem Gebiet nicht um ein reines Wohngebiet im Sinne des § 3 BauNVO. Randnummer 46 In dem allgemeinen Wohngebiet war die Nutzung als Ferienwohnung angesichts fehlender entgegenstehender städtebaulicher Belange jedenfalls bis
m Inkrafttreten der Erhaltungssatzung 2020 ausnahmsweise
lässig. Das Vorliegen einer „Ausnahme“ im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB ist dabei eine weitere tatbestandliche Voraussetzung der Ermessensentscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde. Denn ein Vorhaben, dessen
lassung das Regel-Ausnahme-Verhältnis beseitig, darf die Behörde auch im Ermessenswege nicht
lassen (vgl. BVerwG, Urt. v. 29. März 2022 – 4 C 6.20 – juris Rn. 17). Randnummer 47 Maßgeblich sind insoweit keine starren prozentualen Höchstwerte, sondern die konkreten Umstände des Einzelfalls. Anhand dieser ist
beurteilen, ob durch die
lassung weiterer Ausnahmen der Gebietscharakter derart verändert wird, dass letztendlich eine andere Gebietsstruktur entsteht (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, § 31 BauGB Rn. 25). Randnummer 48 Diese tatbestandliche Voraussetzung ist hier erfüllt, weil bislang keine weitere Nutzung als Ferienwohnung in dem Gebiet genehmigt ist und lediglich für eine weitere Ferienwohnung erstinstanzlich Bestandsschutz ausgeurteilt worden ist. Unter diesen Umständen dient das Baugebiet auch nach der
lassung des Vorhabens als Ferienwohnungsnutzung weiterhin vorwiegend dem Wohnen (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Randnummer 49 Die Nutzung des Gebäudes der Kläger ist gebietsverträglich. Das allgemeine Wohngebiet dient gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Es soll nach Möglichkeit ein grundsätzlich ungestörtes Wohnen gewährleisten. Die Gebietsunverträglichkeit beurteilt sich für § 4 BauNVO daher in erster Linie nach dem Kriterium der gebietsunüblichen Störung. Ein Vorhaben ist gebietsunverträglich, wenn es aufgrund seiner "typischen Nutzungsweise" störend wirkt. Ausgangspunkt und Gegenstand dieser typisierenden Betrachtungsweise ist das jeweils
r Genehmigung gestellte Vorhaben. Bei dem Kriterium der Gebietsverträglichkeit geht es um die Vermeidung als atypisch angesehener Nutzungen, die den Wohngebietscharakter als solchen stören (BVerwG, Urt. v. 29. März 2022 – 4 C 6/20 –, juris Rn. 13). Randnummer 50 Ausgehend von diesen Maßstäben ist die Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes als Ferienwohnung in dem allgemeinen Wohngebiet gebietsverträglich. Von dem Vorhaben gehen keine gebietsunüblichen Störungen aus. Über mit der Nutzung als Ferienwohnung typischerweise hinausgehende Störungen wie einem wechselnden Nutzerkreis des Gebäudes sowie der An- und Abreise der wechselnden Bewohner sind hier keine gebietsunüblichen Störungen ersichtlich und auch nicht von der Beklagten vorgetragen. Dabei ist
sätzlich
berücksichtigen, dass die A-Stadter Ganghäuser regelmäßig – wie auch in diesem Fall – nicht über Balkone, Terrassen oder Ähnliches verfügen, von denen der Wechsel der Bewohner in besonders hohem Maße wahrgenommen und als störend empfunden werden könnte.
dem entstehen die gleichen potentiellen Störungen auch bei den im Baugebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen. Randnummer 51 Das der Beklagten im Rahmen des somit tatbestandlich eingreifenden § 31 Abs. 1 BauGB eingeräumte Ermessen war vorliegend auf Null reduziert. Randnummer 52 Auf Rechtsfolgenseite handelt es sich bei der ausnahmsweisen
lassung eines Vorhabens gemäß § 31 Abs. BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der BauNVO) zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber – wie auch sonst – dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Gründe in Betracht. Liegen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, dann erfordern das vom Gesetzgeber mit den Ausnahmeregelungen des § 31 Abs. 1 BauGB (in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der Baunutzungsverordnung) verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in aller Regel, dass die Ausnahme gewährt wird. Erweist sich das Vorhaben auf der Tatbestandsebene als ausnahmefähig, ist die Ablehnung der ausnahmsweisen
lassung nur dann ermessensfehlerfrei möglich, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Andernfalls ist das Ermessen
Gunsten des Bauherrn auf Null reduziert (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 25. März 2014 – 2 A 2679/12 –, juris Rn. 132 bis 136). Randnummer 53 Ausgehend von diesen Maßstäben ist von einer Ermessensreduzierung auf Null auszugehen. Es sind keine städtebaulichen Entwicklungen erkennbar, die der beantragten Ferienwohnung entgegenstehen. Insbesondere besteht nicht die Gefahr einer Konzentration von Ferienwohnungen in einem bestimmten Bereich des Baugebiets. Bislang ist in dem Gebiet keine Nutzung als Ferienwohnung genehmigt und nur für eine Ferienwohnung erstinstanzlich Bestandsschutz ausgeurteilt worden. Die von der Beklagten eingewandte nachbarschaftliche Pflege der Vorhöfe und die Erhaltung der Nachbarschaft stellen keine entgegenstehenden städtebaulichen Gründe dar, die bei der Ermessensentscheidung
berücksichtigen sind. Diese Belange können nur im Rahmen der Bauleitplanung Berücksichtigung finden. Randnummer 54 Weitere städtebauliche Belange, die der ausnahmsweisen
lassung entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich und von der Beklagten nicht vorgetragen. Randnummer 55 Der ausnahmsweisen
lässigkeit des Vorhabens steht die Satzung der Beklagten über die Erhaltung baulicher Anlagen vom 28. Februar 1979 (im Folgenden: Erhaltungssatzung 1979) nicht entgegen, weil diese unwirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Satzung liegen hinsichtlich des einschlägigen Erhaltungsziels nicht vor. Randnummer 56 Gemäß des
m Zeitpunkt des Erlasses der Satzung geltenden § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB (im Folgenden: § 39h BauGB a. F.) kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen die Genehmigung für den Abbruch, den Umbau oder die Änderung von baulichen Anlagen aus den besonderen in den Absätzen 3 und 4 bezeichneten Gründen versagt werden kann. Nach § 39h Abs. 3 BauGB a. F. darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage erhalten bleiben soll, weil sie allein oder im
sammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt (Nr. 1), weil sie von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist (Nr. 2) oder um in dem Gebiet die
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist (Nr. 3). Randnummer 57 Ausgehend von diesen Normen hat die Beklagte die Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen vom 28. Februar 1979 erlassen. In § 2 der Erhaltungssatzung 1979 ist geregelt, dass
r Wahrung und Erneuerung des durch Jahrhunderte geprägten Bildes der Altstadt von A-Stadt Abbrüche, Umbauten oder Änderungen der im Geltungsbereich der Satzung befindlichen baulichen Anlagen der Genehmigung nach § 39h BauGB a. F. bedürfen. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die baulichen Anlagen erhalten bleiben soll, weil sie allein oder im
sammenhang mit anderen baulichen Anlagen die Stadtgestalt der Altstadt A-Stadts prägt, insbesondere auch in ihrer topographischen Situation (Hügelkuppe), ihrer aus der Zeit der Stadtgründung herrührenden Bauweise, ihrer Dachlandschaft sowie in der Anordnung der Baukörper (lit. a), weil sie von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung für die A-Stadter Altstadt ist (lit. b) oder um in dem Gebiet die
sammensetzung der dort wohnenden Bevölkerung
erhalten, damit die für die A-Stadter Altstadt typische Wohnform des Ein- und Zweifamilienhauses in kleinteiliger Bauweise bewahrt wird. Randnummer 58 Einschlägig als Versagungsgrund der Genehmigung für die beantragte Nutzungsänderung von der Wohnnutzung
r Nutzung als Ferienwohnung ist allein lit.
nächst aus dem Umstand, dass die Erhaltungssatzung in nicht
lässiger Weise von den gesetzlichen Vorgaben abweicht. Die
m Satzungserlass berechtigenden Erhaltungsziele sind in § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. abschließend geregelt (vgl.
GB BVerwG, Urt. v. 4. Dezember 2014 – 4 CN 7.13 –, juris Rn. 11). Aus diesem Grund darf der Satzungsgeber die Erhaltungsziele nicht – wie vorliegend – erweitern. So darf nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. die Genehmigung nur versagt werden, um in dem Gebiet die
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erhalten, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Das Merkmal der Erforderlichkeit aus städtebaulichen Gründen ist in der Erhaltungssatzung 1979 nicht enthalten. Indem auf das Merkmal der Erforderlichkeit aus städtebaulicher Sicht bei dem Erhaltungsziel der Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung verzichtet wird und damit die erforderliche Genehmigung nach der Erhaltungssatzung unabhängig von diesem Merkmal versagt werden darf, wird das Erhaltungsziel ganz erheblich erweitert. Randnummer 61 Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Erhaltungssatzung 1979
r Erhaltung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung, weil dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist, liegen
dem deshalb nicht vor, weil den Akten nicht
entnehmen ist, warum dieses Erhaltungsziel bei Erlass der Erhaltungssatzung 1979 erforderlich gewesen sein soll. Randnummer 62 Einer Begründung, wie sie für einen Bebauungsplan vorgeschrieben ist (vgl. § 9 Abs. 8 BauGB), bedarf eine Erhaltungssatzung grundsätzlich nicht. In ihr ist lediglich anzugeben, welche Gründe auf das festgelegte Gebiet
treffen (vgl.
GB OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 24. Juli 2020 – OVG 2 A 6.18 –, juris Rn. 42). Randnummer 63 Bei dem Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. handelt es sich um eine städtebauliche Planungsentscheidung, die einer planerischen Abwägung bedarf. Wegen der Besonderheiten des Erhaltungsrechts ist allerdings nur eine eingeschränkte Abwägung vorzunehmen, die sich hauptsächlich auf die Frage bezieht, ob eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufzustellen ist, das heißt ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Berücksichtigung der Gefahrenprognose und anderer städtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist. Denn die Erhaltungssatzung beziehungsweise -verordnung unterscheidet sich von der Bauleitplanung mit ihrem weiten Planungsermessen durch relativ eng gefasste materielle Anwendungsvoraussetzungen. Ein wesentlicher Teil des Entscheidungsprogramms besteht bei ihr in der Ermittlung der Tatsachen und Umstände, die vorliegen müssen, um die Festlegung von Erhaltungszielen in dem geplanten Erhaltungsgebiet
rechtfertigen. Diese vorbereitenden Feststellungen ähneln eher einem Subsumtionsvorgang als einer Abwägung. Auch lassen sich die Regelungsgehalte der beiden Satzungs- bzw. Verordnungstypen nicht gleichsetzen, denn den regelmäßig komplexen und auf Dauer angelegten Festsetzungen des Bebauungsplans steht bei § 39h BauGB a. F. ein zweistufiges Verfahren gegenüber, auf dessen erster Stufe lediglich ein Genehmigungsvorbehalt mit dem Ziel der präventiven Kontrolle erhaltungsrelevanter Vorhaben eingeführt wird. Einzelentscheidungen über die
lässigkeit von Vorhaben werden in einem gesonderten Genehmigungsverfahren getroffen, das so ausgestaltet ist, dass den Belangen der betroffenen Eigentümer im Einzelfall Rechnung getragen werden kann. Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung geht es danach – außer um das Vorliegen der Voraussetzungen des § 39h Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. – vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (vgl.
GB OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 26. März 2021 – OVG 2 A 13.19 –, juris Rn. 38). Randnummer 64 Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde bei Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 39h Abs. 3 Nr. 3 BauGB a. F. konkret
bestimmen, wie sich die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet
sammensetzt, die sie vor unerwünschten Veränderungen schützen will. Die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes ist so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann. Außerdem muss die abstrakte Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. eine unerwünschte Veränderung der
sammensetzung der Wohnbevölkerung
erwarten ist. Schließlich muss die unerwünschte Veränderung in der
sammensetzung der Wohnbevölkerung negative städtebauliche Folgen befürchten lassen (vgl.
GB Hamburgisches OVG, Urt. v. 9. Juli 2014 – 2 E 3/13.N –, juris Rn. 23). Randnummer 65 Diese Voraussetzungen lagen bei Erlass der Erhaltungssatzung nicht vor. Die Beklagte hat keine Informationen
r
sammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet und unerwünschte Veränderungen eingeholt. Den Akten sind keine Unterlagen
entnehmen, aus denen sich ergeben könnte, dass die Beklagte bei Erlass der Erhaltungssatzung überhaupt irgendwelche Informationen eingeholt hat. Die Beklagte hat in dem Verfahren
m Aktenzeichen 8 A 158/20 in der mündlichen Verhandlung
Protokoll erklärt, dass keine weiteren Unterladen vorhanden sind. Randnummer 66 Die Unwirksamkeit der Erhaltungssatzung besteht ungeachtet der Satzung der Beklagten vom 3. Juni 1988
r Änderung der Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen vom
r zweiten Änderung der Satzung über die Erhaltung baulicher Anlagen im Stadtteil Innenstadt (Gebiet Altstadt) vom 28. Februar 1979, weil auch nach beiden Änderungssatzungen das Merkmal der Erforderlichkeit aus besonderen städtebaulichen Gründen nach § 39h Abs. Nr. 3 BauGB a. F. weiterhin nicht in § 2 Abs. 1 lit. c) der Erhaltungssatzung 1979 enthalten ist. Randnummer 67 Mangels eines vollstreckungsfähigen Verwaltungsaktes erweist sich auch die Zwangsgeldandrohung als rechtswidrig. Randnummer 68 Nach alledem war der Klage stattzugeben. Randnummer 69 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1, 2 ZPO. Randnummer 70 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. Der Jahresnutzwert für die Vermietung des Gebäudes als Ferienwohnung wird auf 15.000,00 € geschätzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001579997
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.