den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. (Rn.40) Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird
gelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 20.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin wendet sich gegen eine baurechtliche Beseitigungsverfügung. Randnummer 2 Die Klägerin ist Inhaberin eines grundstücksgleichen Rechts am Grundstück A. Das Grundstück ist mit einem Gebäude und Nebenanlagen bebaut. Eigentümerin des Grundstücks ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts A. Randnummer 3 Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 32 der Beigeladenen (
Anhörung der Klägerin mit Schreiben vom
Unanfechtbarkeit der Verfügung auf. Zur Begründung trug der Beklagte vor, das Grundstück liege im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 32 der Beigeladenen (hier: in der Fassung der 5. Änderung). Danach sei gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 8 je genehmigter Wohnung beziehungsweise Ferienwohnung ein Geräteschuppen zulässig, insgesamt jedoch höchstens zwei je Baugrundstück. Zusätzlich sei je genehmigter Wohnung beziehungsweise Ferienwohnung eine Einstellbox zulässig, insgesamt jedoch höchsten zwei je Baugrundstück. Dies bedeute gleichzeitig, dass nur die dort genannten Nebenanlagen (Geräteschuppen und Einstellboxen) außerhalb der durch die Baugrenze festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig seien. Andere Nebenanlagen, so auch das Schwimmbecken, seien nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Das Schwimmbecken liege jedoch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Randnummer 7 Weiterhin liege das Grundstück im Geltungsbereich der Ortsgestaltungssatzung der Beigeladenen. Dort würden in § 11 die gestalterischen Vorgaben für Nebenanlagen geregelt.
1 der Ortsgestaltungssatzung seien Geräteschuppen in Holzbauweise herzustellen. Die Firsthöhe dürfe bei maximal 2,5 m liegen. Diesen Vorgaben widerspreche der Geräteschuppen mit aufstehender Wärmepumpe, weil dieser knapp 4 m hoch sei und aus Kunststoff-Brettern hergestellt sei. Gemäß § 5 Abs. 3 der Ortsgestaltungssatzung dürfe außerdem das Kellermauerwerk nicht sichtbar sein, sondern müsse bis zur Sockelunterkante mit Erdreich angeschüttet werden. An der westlichen Gebäudeseite, im Bereich des Kellerniedergangs werde die vorstehende Vorschrift nicht eingehalten. Das Erdreich sei abgetragen und der Kellerniedergang offen gestaltet worden. Randnummer 8 Die Beseitigung und Wiederherstellung liege im pflichtgemäßen Ermessen. Der Beklagte halte es für erforderlich, zur Wahrung der Rechtsstaatlichkeit auf Einhaltung des Baurechts zu drängen. Eine ungeordnete bauliche Entwicklung könne nur dann verhindert werden, wenn bauordnungsgemäße zustände hergestellt würden. Für den Geräteschuppen liege auch kein Bestandsschutz vor, weil sich dieser allenfalls auf eine vormals vorhandene Garage beziehen könne. Die Freilegung des Kellerbereichs sei auch nicht durch die vorhandene Baugenehmigung zur Bauschein-Nummer BA-01848/94 gedeckt.
dieser sei ein geschlossener Kellerniedergang genehmigt worden. Weiterhin drohte der Beklagte für den Fall, dass die Klägerin die Verfügung nicht oder nicht ausreichend befolgt, die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,00 € an. Randnummer 9 Gegen den Bescheid erhob die Klägerin Widerspruch mit Schreiben vom
keiner Fassung der Ortsgestaltungssatzung zulässig gewesen sei. Das gleiche gelte hinsichtlich des Geräteschuppens. Es bestünden keine Anhaltspunkte, im Rahmen des Ermessens von dem Grundsatz abzuweichen, über eine Ordnungsverfügung baurechtmäßige Zustände herzustellen. Die Maßnahme sei auch verhältnismäßig, weil nur die Beseitigung beziehungsweise Widerherstellung baurechtmäßige Zustände hergestellt werden könnten. Randnummer 12 Daraufhin hat die Klägerin am
allgemeinen Grundsätzen auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung an. Der maßgebliche Zeitpunkt der Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines angefochtenen Verwaltungsaktes richtet sich jedoch
dem jeweiligen materiellen Recht. Danach ist für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung
Die Behörde ist insoweit verpflichtet, die Beseitigungsanordnung „unter Kontrolle zu halten“ und sie bei einer Änderung der Sach- und Rechtslage zugunsten des Betroffenen gegebenenfalls aufzuheben ( OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 26. Mai 2021 – 1 LB 11/17 – juris Rn. 53 ). Randnummer 25 Gemäß § 58 Abs. 2 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, kann die Bauaufsichtsbehörde gemäß § 80 Satz 1 LBO die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Randnummer 26 Die Voraussetzungen für eine Beseitigungsverfügung durch die Bauaufsicht des Beklagten sind erfüllt. Das Vorhaben wurde im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet und es können keine rechtmäßigen Zustände hergestellt werden. Randnummer 27 Das genehmigungsfreie Schwimmbecken ist formell illegal, weil keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans vorliegt. Eine Befreiung ist erforderlich, weil das Schwimmbecken den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht. Entgegen der Ansicht der Klägerin sind abgesehen von den
dem Bebauungsplan zulässigen Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen keine weiteren Nebenanlagen zulässig. Randnummer 28 In Ziffer 8 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans heißt es: Randnummer 29 Nebenanlagen (§ 23 Abs. 5 BauNVO i. V. m. § 84 LBO ) Randnummer 30 Je genehmigter Wohnung bzw. Ferienwohnung ist ein Geräteschuppen zulässig, insgesamt jedoch höchsten zwei je Baugrundstück. Randnummer 31 Zusätzlich ist je genehmigter Wohnung bzw. Ferienwohnung eine Einstellbox zulässig, insgesamt jedoch höchstens zwei je Baugrundstück. Randnummer 32 Zur Ausführung und Stellung dieser Anlagen wird auf die OGS der Gemeinde Kampen verwiesen. Randnummer 33 Gemäß § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden, wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. Hier liegt jedoch eine ausdrückliche Regelung im Bebauungsplan vor. Daran ändert zunächst entgegen der Ansicht der Klägerin der Umstand nichts, dass in der Überschrift von Ziffer 8 des Bebauungsplans auf § 23 Abs. 5 BauNVO i. V. m. § 84 LBO Bezug genommen wird. Der Verweis auf § 84 LBO (Örtliche Bauvorschriften) der damals geltenden Fassung bezieht sich auf die Festsetzung, dass im Bebauungsplan zur Ausführung und Stellung der Nebenanlagen auf die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Kampen verwiesen wird. Randnummer 34 Die Festsetzung ist auslegungsfähig, weil der Regelung nicht klar zu entnehmen ist, ob andere als die für zulässig erklärten Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Aus Wortlaut und Systematik der unter Ziffer 8 des Bebauungsplans getroffenen Festsetzungen ergibt sich, dass neben den für zulässig erklärten Nebenanlagen keine weiteren Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Dies ergibt sich bereits aus der Überschrift mit „Nebenanlagen“. Dies meint Nebenanlagen insgesamt und nicht lediglich die für zulässig Erklärten. Die Festsetzung muss also so gelesen, dass je genehmigter Wohnung bzw. Ferienwohnung als Nebenanlagen ein Geräteschuppen zulässig ist, insgesamt jedoch höchsten zwei je Baugrundstück. Dies ergibt sich auch aus der Begründung zur 5. Änderung des Bebauungsplanes. Darin heißt es unter Ziffer 2.7 ausdrücklich, dass Nebenanlagen mit Ausnahme der in der textlichen Festsetzung Nr. 8 genannten Anlagen auf den nicht überbauten Grundstücksflächen unzulässig sind. Randnummer 35 In systematischer Hinsicht spricht gegen die Zulässigkeit von weiteren Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zudem, dass für die benannten Regelungen zur Ausführung und Stellung dieser Anlagen auf die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Kampen verwiesen wird. Sollten daneben alle anderen Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen auch zulässig sein, hätte es nahegelegen, auch für diese einen Verweis auf die Ortsgestaltungssatzung aufzunehmen. Randnummer 36 Eine Befreiung von diesen Festsetzungen liegt nicht vor. Randnummer 37 Das Schwimmbecken ist bauplanungsrechtlich unzulässig und damit auch materiell illegal. Beurteilungsmaßstab ist insoweit § 30 Abs. 1 BauGB. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 32 der Beigeladenen (5. Änderung) vom 7. Oktober 2016. Ein Vorhaben ist
GB im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Randnummer 38 Das Schwimmbecken widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans, weil
Ziffer 8 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans je genehmigter Wohnung bzw. Ferienwohnung nur ein Geräteschuppen zulässig ist, insgesamt jedoch höchsten zwei je Baugrundstück. Weitere Nebenanlagen sind nicht zulässig. Randnummer 39 Die Voraussetzungen für eine Befreiung liegen ebenfalls nicht vor.
GB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung
barlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Sinn und Zweck der Befreiungsvorschrift ist es, eine Einhaltung des Bebauungsplans nicht auch dort zu erzwingen, wo dies wegen der besonderen Situation sinnlos wäre. Intendiert sind mithin die Verwirklichung von Einzelfallgerechtigkeit sowie die Gewährleistung eines Mindestmaßes an städtebaulicher Flexibilität (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20. November 1989 – 4 B 163.89 – juris Rn. 12). Randnummer 40 Durch eine Befreiung würden Grundzüge der Planung berührt. Ob eine Befreiung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich
den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. Bezogen auf dieses Wollen darf der Befreiung vom Planinhalt keine derartige Bedeutung zukommen, dass die angestrebte und im Plan zum Ausdruck gebrachte städtebauliche Ordnung in beachtlicher Weise beeinträchtigt wird. Die Befreiung muss – soll sie mit den Grundzügen der Planung vereinbar sein – durch das planerische Wollen gedeckt sein; es muss mit anderen Worten angenommen werden können, die Befreiung liege noch im Bereich dessen, was der Planer gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er die weitere Entwicklung einschließlich des Grundes für die Befreiung gekannt hätte. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf – jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind – nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen ( OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 26. Mai 2021 – 1 LB 9/17 – juris Rn. 51 m. w. N.). Daran gemessen scheidet die Erteilung einer Befreiung aus, denn es liegen für eine Befreiung keine Gründe vor, die sich nicht auch für alle anderen Grundstücke des Baugebiets anführen ließen. Die Festsetzungen hinsichtlich der Nebenanlagen sind hier ein wichtiger Bestandteil des planerischen Grundkonzepts gewesen, das durch die Erteilung von Befreiungen vollständig ausgehebelt würde. Randnummer 41 Der Holzschuppen ist formell baurechtswidrig. Das Vorhaben ist gemäß § 61 Abs. 1 Nr. 1 LBO verfahrensfrei.
1 Nr. 1 LBO in Verbindung mit § 2 Abs. 4 Ortsgestaltungssatzung ist jedoch die Zulassung einer Abweichung erforderlich, die hier nicht vorliegt. Randnummer 42 Anhaltspunkte für einen Bestandsschutz sind weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 43 Der Holzschuppen ist auch materiell baurechtswidrig, da er den Bestimmungen der Ortsgestaltungssatzung widerspricht. Diese sieht in § 11 Abs. 1 vor, dass Geräteschuppen nur in Holzbauweise herzustellen sind. Der Geräteschuppen besteht aus massiver Bauweise mit einer Verschalung aus Kunststoffbrettern. Dies stellt keine Holzbauweise dar. Randnummer 44 Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Ortsgestaltungssatzung sind insoweit weder vorgetragen noch ersichtlich. Es kann deshalb offenbleiben, ob das Nebengebäude auch gegen weitere Vorschriften verstößt und diese unwirksam sind. Dies steht im Hinblick auf die Regelung zur Firsthöhe im Raum. Die Unwirksamkeit der Regelung zur Firsthöhe hätte jedoch nicht die Unwirksamkeit der Ortsgestaltungssatzung insgesamt zur Folge, weil sich auch ohne diese Regelung immer noch ein ausreichendes restliches Gestaltungskonzept ergibt (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Urt. v. 21. April 2016 – 1 LB 9/14 – juris. Rn. 45 ). Randnummer 45 Die Voraussetzungen für eine Abweichung
1 Nr. 1 LBO in Verbindung mit § 2 Abs. 4 Ortsgestaltungssatzung liegen nicht vor.
4 der Ortsgestaltungssatzung können Abweichungen von den Vorschriften der Satzung im Einzelfall bei bestehenden denkmalgeschützten bzw. erhaltenswerten (§ 172 BauGB) baulichen Anlagen zugelassen werden, wenn die bauliche Anlage ansonsten verfälscht würde und die Gestaltung dies erfordert. Letzteres trifft auf den Holzschuppen nicht zu. Randnummer 46 Die Freilegung der Kellerwand ist ebenfalls formell baurechtswidrig. Das Vorhaben ist zunächst nicht von der Bestandskraft der Baugenehmigung zur Bauschein-Nummer BA-01848/94 umfasst. Aus der Zeichnung (Bauvorlagen) geht hervor, dass zwar ein Kellerniedergang genehmigt ist. Die Kellerwand dürfte dabei auch aus der näheren Umgebung des Niedergangs sichtbar gewesen sein. Allerdings handelte es sich nur um einen Niedergang in der Breite der Treppe. Der gegenüber der Hauswand liegenden Teil des Niedergangs lag nicht – wie jetzt – frei, sondern wurde durch eine Mauer begrenzt. Dieser genehmigte Zustand wurde durch die streitgegenständlichen baulichen Maßnahmen verändert. Randnummer 47 Das Vorhaben ist gemäß § 61 Abs. 1 Nr. 15 lit. g) LBO verfahrensfrei.
1 Nr. 1 LBO in Verbindung mit § 2 Abs. 4 Ortsgestaltungssatzung ist jedoch die Zulassung einer Abweichung erforderlich, die hier nicht vorliegt. Mangels dieser Voraussetzungen ist das Vorhaben bereits formell baurechtswidrig. Randnummer 48 Die Freilegung der Kellerwand ist auch materiell baurechtswidrig, da das Vorhaben den Bestimmungen der Ortsgestaltungssatzung widerspricht.
3 der Ortsgestaltungssatzung darf Kellermauerwerk nicht sichtbar sein, sondern muss bis zur Sockelunterkante mit Erdreich angeschüttet werden. Randnummer 49 Entgegen der Ansicht der Klägerin ist diese Regelung nicht unwirksam. Soweit die Klägerin beanstandet, der Regelung komme im Hinblick auf das Regelungsziel der Ortsgestaltungssatzung, der Erhaltung der friesischen Bauart, keine Bedeutung zu, weil es nicht der friesischen Bauart entspreche, kein Kellermauerwerk sehen zu können, führt dieser Umstand nicht zur Unwirksamkeit der Regelung. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass in der Satzung gar nicht ausschließlich auf die friesische Bauart abgestellt wird. Vielmehr heißt es in der Satzung in § 2 Abs. 1 wörtlich: Randnummer 50 Für die Gemeinde Kampen (Sylt) sind die Erhaltung und die Einheitlichkeit des bestehenden Ortsbildes, das von der friesischen Bauart geprägt ist, von besonderer Bedeutung. Randnummer 51 Der Satzungsgeber hat also nicht allein auf die friesische Bauart abgestellt, sondern auf die Erhaltung des vorhandenen Ortsbildes, das durch die friesische Bauart geprägt sei. Letztendlich kommt es deshalb nicht darauf an, ob es der friesischen Bauart entspricht, kein Kellermauerwerk sehen zu können, solange sich der Satzung ein schlüssiges gestalterisches Konzept entnehmen lässt. Dies ist der Fall. Es genügt insoweit, wenn sich die gestalterische Absicht der Gemeinde aus den einzelnen Gestaltungsvorschriften der Satzung ablesen lässt ( OVG Schleswig-Holstein, Urt. v.
alledem war die Klage abzuweisen. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, da sie keinen Sachantrag gestellt und sich somit nicht an dem Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt hat (§ 162 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 154 Abs. 3 VwGO). Randnummer 58 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 59 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG.
den regelmäßigen Annahmen des Berufungsgerichts besteht der Wert einer Beseitigungsverfügung aus dem Genehmigungswert und den Abbruchkosten. Diesen Wert schätzt der Einzelrichter auf 20.000,00 €. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001593426
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