Obsah (5)

§ 58§ 80§ 59§ 33§ 61

Nutzungsuntersagung bei fehlender Baugenehmigung für ein Gebäude mit inzwischen drei separaten Wohnungseinheiten Orientierungssatz Bei fehlender Baugenehmigung für ein Gebäude mit inzwischen drei sepa

§ 58Abs.

2 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann diese Nutzung

§ 80Satz 2 LBO untersagt werden.

Randnummer 9 Insoweit rechtfertigt in aller Regel – wovon die erstinstanzliche Entscheidung unter Heranziehung der Rechtsprechung des Senats zutreffend ausgeht – bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist (st. Rechtsprechung des Senats, vgl. Beschluss vom

1. August 2022 – 1 MB 9/22 –, S. 6 f. des Beschlussabdrucks, n. v.; Beschluss vom
2. Januar 2018 – 1 MB 22/17 –, juris Rn. 10 ; Beschluss vom
3. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 16 m. w. N.) oder materiellen Bestandsschutz genießt (vgl. Beschluss des Senats vom
4. April 2011 – 1 LA 96/10 –, juris Rn. 8; Beschluss vom
5. Juli 2024 – 1 MB 15/24 –, juris Rn. 2 f.; Beschluss vom
6. November 2024 – 1 MB 19/24 –, juris Rn. 8 ). Randnummer 10
7. Diese Voraussetzungen liegen bei summarischer Prüfung vor. Ausgangspunkt ist dabei, dass die Nutzungsuntersagung vom
8. August 2024 die Nutzung der betreffenden Wohnung nicht allein zu Ferienwohnzwecken, sondern insgesamt untersagt. Das ergibt sich einwandfrei aus dem insoweit maßgeblichen Tenor, auch wenn die Bescheidbegründung schwerpunktmäßig die Ferienwohnungsnutzung in Bezug nimmt. Randnummer 11 a) Mit dem Verwaltungsgericht geht auch der Senat im Beschwerdeverfahren davon aus, dass die Nutzung der Wohnung insgesamt formell illegal erfolgt. In Bezug auf eine Ferienwohnungsnutzung ist dies offenkundig; auch die Antragstellerin hat zu keinem Zeitpunkt dargelegt, eine Baugenehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung innezuhaben oder jemals innegehabt zu haben. In Bezug auf eine Wohnnutzung ergibt sich die formelle Illegalität daraus, dass die Baugenehmigung von 1989 ausweislich der – unbestrittenen – Darlegungen der Antragstellerin im Eilverfahren eine Nutzungsänderung des Werkstattanbaus in ein Wohngebäude umfasste (Az. BA-00166/89). Randnummer 12 Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren umfasst diese Baugenehmigung aber nicht den Umbau und die Nutzung mit drei Wohnungen.

§ 59Abs.

1 LBO bedürfen die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 60 bis 62, 76 und 77 LBO nichts anderes bestimmt ist. Eine solche Nutzungsänderung liegt hier nach Kenntnisstand im Eilverfahren vor. Dabei ist unter einer Änderung der Nutzung die spätere Änderung der genehmigten oder anderweitig zugelassenen Nutzungsart von Anlagen zu verstehen. Es ist die zuletzt zulässigerweise ausgeübte Nutzung der Anlage der neu beabsichtigten Nutzung gegenüberzustellen (Doming/Möller/Bebensee, Kommentar zu LBO, Stand: Januar 2023, § 63 Rn. 192). Randnummer 13 Mit den baulichen Eingriffen, die mit der Aufteilung der ursprünglich genehmigten einen Wohneinheit in drei Wohneinheiten einhergegangen sind, liegt eine Nutzungsänderung vor. Die Anzahl und Anordnung der Wohnungen in einem Gebäude gehört zu den Parametern, die den Genehmigungsgegenstand definieren. Die Anzahl der Wohnungen ist bauplanungsrechtlich relevant, schon weil sie – unabhängig davon, dass es hier keinen Bebauungsplan gibt – generell Gegenstand von Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB sein kann (vgl. zur Änderung eines Dreifamilien- in ein Fünffamilienhaus: OVG NRW, Beschluss vom 23. November 2010 – 7 A 2535/09 –, juris Rn. 12). Sie ist auch in vielerlei Hinsicht bauordnungsrechtlich erheblich (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 1. April 2022 – 1 ME 8/22 –, juris Rn. 6), etwa mit Blick auf den Kfz- und Fahrradstellplatz- und den Abstellraumbedarf ( §§ 49 , 48 LBO ). In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen mindestens eines Geschosses zudem barrierefrei erreichbar sein, § 50 Abs. 1 Satz 1 1. Halbsatz LBO .

§ 33Abs.

1 1. Halbsatz LBO müssen für Nutzungseinheiten, wie Wohnungen, in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. Danach stellt die Änderung der Anzahl und Anordnung der Wohnungen in einem Gebäude eine Modifizierung der Zweckbestimmung dar (Molodovsky/Famers/Waldmann, Bayerische Bauordnung, Stand: August 2014, Art. 57 Rn. 219a, juris). Randnummer 14 Eine solche Nutzungsänderung ist vorliegend auch nicht genehmigungsfrei. Das wäre

§ 61Abs.

2 Nr. 1 LBO nur dann der Fall, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Das ist, wie ausgeführt, nicht der Fall. Randnummer 15 b) Entgegen dem Beschwerdevorbringen erweist sich das Vorhaben auch nicht als offensichtlich genehmigungsfähig. Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (Beschluss des Senats vom

1. Juni 2020 – 1 MB 31/19 –, juris Rn. 24 ; Beschluss vom
2. März 2023 – 1 MB 18/22 –, juris Rn. 35 ). Das ist nach derzeitigem Kenntnisstand nicht der Fall. Der Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung ist zwischen den Beteiligten streitig und Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Hauptsacheverfahrens 8 A 79/
3. Im Rahmen dessen steht insbesondere in Streit, ob die eingetragene Baulast seinerzeit grundstücksbezogen und oder zweckbezogen erfolgt ist. Dies ist jedenfalls nicht offenkundig. Das ergibt sich nicht zuletzt auch daraus, dass im Eilverfahren insoweit diverse Beweisangebote erfolgt sind. Sollte sich im betreffenden Hauptsacheverfahren insoweit zudem herausstellen, dass die Eintragung einer erneuten Baulast tatsächlich erforderlich wäre, so stünde dies der Annahme einer Genehmigungsfähigkeit entgegen. Randnummer 16
4. Ausreichende Anhaltspunkte für eine aktive Duldung seitens des Antragsgegners liegen im Eilverfahren ebenfalls nicht vor. Eine qualifizierte Duldung, die ein schutzwürdiges Vertrauen darauf rechtfertigen könnte, der illegale Zustand werde weiterhin hingenommen, würde ein Handeln der zuständigen Behörde voraussetzen (Beschluss des Senats vom
5. August 2023 – 1 MB 15/23 –, juris Rn. 40 ), das hier erkennbar nicht vorliegt. Randnummer 17
6. Ermessensfehler sind nicht ausreichend dargelegt bzw. liegen nicht vor. Soweit geltend gemacht wird, es habe keine Abwägung stattgefunden, sondern es sei allein aufgrund des Umstandes gehandelt worden, dass keine Baugenehmigung für drei Wohnungen vorliege und somit die formelle Baurechtswidrigkeit ausschließlich eine Nutzungsuntersagung rechtfertige (S. 4 des Schriftsatzes vom
7. November 2024) begründet dies keinen Ermessensfehler. Das Fehlen einer Baugenehmigung begründet auf Tatbestandsebene die auf Rechtsfolgenseite mit Ermessen versehene Befugnis des Antragsgegners bauaufsichtlich einzuschreiten. Zu berücksichtigen ist, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen – wie hier – in der Regel der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein intendiertes Ermessen eingeräumt ist (Beschluss des Senats vom
8. März 2023 – 1 MB 18/22 –, juris Rn. 37 ). Der Antragsgegner hat das ihm zustehende Ermessen erkannt und betätigt (S. 3 des Bescheidabdrucks). Er hat eingestellt, dass ein persönliches und wirtschaftliches Interesse der Antragstellerin an der weiteren Nutzung der Wohnung besteht, aber das öffentliche Interesse an einem Einschreiten höher bewertet, aufgrund der negativen Vorbildwirkung. Zudem hat er – ermessensfehlerfrei – einbezogen, dass die Antragstellerin die Wohnung in Kenntnis der Baustilllegungsverfügung fertig gestellt hat. Dass der Einzelfall hier nicht erkannt wurde, trifft danach nicht zu. Randnummer 18
9. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2, § 52 Abs. 1 GKG. Randnummer 19 Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001595103