BGB beruft, muss seine Krankheit oder Behinderung durch ein fachärztliches Attest substantiiert darlegen. Der bloße Verweis auf einen Behindertenausweis genügt ohne weitere Anhaltspunkte nicht. (Rn.34) Tenor Die Beklagten werden verurteilt,
BGB und die einzuhaltende Frist
1 BGB hin. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 23.01.2024 zeigte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten seine Bevollmächtigung an und widersprach der Eigenbedarfskündigung. Er wies darauf hin, dass „beide minderjährigen Kinder pflegebedürftig und ein Kind sogar zu 50 % schwerbehindert“ seien. Randnummer 7 Der Kläger behauptet, er habe mit seiner Lebensgefährtin, der Zeugin Z., einen festen Nutzungswunsch und möchte schnellstmöglich in die streitgegenständliche Wohnung einziehen. Der Kläger und die Zeugin Z. hätten auch einen Kinderwunsch, der sich in der jetzigen deutlich kleineren Wohnung langfristig nicht realisieren ließe. Vor der Geburt eines geplanten Kindes und der Notwendigkeit eines eigenen Zimmers für dieses Kind, stünde das Extrazimmer in der begehrten Wohnung auch der Tochter des Klägers zur Verfügung. Randnummer 8 Die Wohnung im A.-M.-W. sei indes nicht vergleichbar, weil im oberen Stockwerk ein Zimmer weniger vorhanden sei, und eine Raumteilung aufgrund des vorhandenen Durchgangszimmers nicht umsetzbar sei. Außerdem habe die begehrte Wohnung einen Garten, welcher ein Mittelpunkt im geplanten Familienleben darstellen werden solle. Randnummer 9 Überdies meint der Kläger, dass der Widerspruch der Beklagten verspätet im Sinne der §§ 574ff. BGB sei. Randnummer 10 Der Kläger beantragt, Randnummer 11
ZPO ohne Fristsetzung darauf hingewiesen, dass es noch an einem substantiierten Vortrag bezüglich der Pflegebedürftigkeit und Behinderung der Kinder der Beklagten als auch für die behauptete Angststörung die posttraumatische Belastung Störung der Beklagten zu 1) mangelt. Randnummer 18 In der mündlichen Verhandlung vom 30.10.2024 hat das Gericht durch die Zeugenvernehmung der Zeugin Z. Beweis erhoben zu der Frage, ob ein ernsthafter Nutzungswunsch des Klägers und ihr an der streitgegenständlichen Wohnung besteht. Randnummer 19 Die Beklagten legen in der mündlichen Verhandlung zwei Schwerbehindertenausweise und zwei einseitige Aktenlagegutachten zur Pflegebedürftigkeit ihrer Kinder vor sowie zwei ärztliche Atteste des Arztes Dr. R.,
welchen das Kind P. W. und die Beklagte zu 1) aufgrund einer Untersuchung vom 22.10.2024 (P. W.) und 23.10.2024 (Beklagte zu 1)) wegen ihrer jeweiligen gesundheitlichen Situation ein Wohnungswechsel nicht zumutbar ist. Bezüglich weiterer Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 30.10.2024 und die dazugehörigen Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet. Randnummer 21 I. Der Räumungsanspruch des Klägers ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet die Mietsache
Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das Mietverhältnis ist durch die Eigenbedarfskündigung vom 02.12.2023 mit Wirkung zum 01.04.2024 wirksam gekündigt worden
1, Abs. 2 BGB. Randnummer 22 1.
1 Satz 1 kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige das Haushalts benötigt. Für ein „Benötigen“ im Sinne dieser Norm genügt es, wenn der Vermieter vernünftige,
vollziehbare Gründe anführt und der geltend gemachte Eigenbedarf nicht objektiv unsinnig oder missbräuchlich ist (MüKo/ Häublein , § 573 BGB, Rn. 96 beck-online m.w.N.). Der Vermieter hat grundsätzlich allein darüber zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und den begünstigten Personenkreis geltend machen will (BVerfG, Beschluss vom 8. Januar 1985 – 1 BvR 792/83 –, BVerfGE 68, 361-375, juris Rn. 8). Die Gerichte haben den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (Staudinger/ Rolfs , § 573 BGB, juris Rn. 98 m.w.N.). Randnummer 23 a. Die gerichtliche Kontrolle geht in diesem Zusammenhang dahin, den Nutzungswunsch des Vermieters auf seine Ernsthaftigkeit zu überprüfen, auch ob dieser möglicherweise missbräuchlich ist. Ebenso überprüft das Gericht, ob der Wohnungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG NJW-RR 1991, 74; BVerfG 11.11.1993 - 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309 juris Rn. 12). Es ist
der Rechtsprechung nicht zu beanstanden, wenn ein Vermieter aufgrund einer geänderten Lebens- und Familienplanung eine größere Wohnung für sich und seine Familie benötigt (dies hat beispielsweise das AG Westerstede, Urteil vom 26. Juli 2016 – 27 C 396/16 juris Rn. 13 sogar für den Fall festgestellt, dass
weniger als einem Jahr Vertragslaufzeit gekündigt worden ist). Randnummer 24 b. Vorliegend ist das Gericht von einem ernsthaften Benötigen der Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr 2 BGB wegen der geplanten Familiensituation des Klägers überzeugt. Für den Nutzungswunsch ist der Kläger in der Darlegungs- und Beweislast. Durch die Vernehmung der Zeugin Z. hat der Kläger diesen Beweis führen können. Das Gericht ist davon mit der
1 Satz 1 ZPO notwendigen Wahrscheinlichkeit überzeugt. Hierfür genügt, da eine absolute Gewissheit nicht zu erreichen ist, ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (Thomas/Putzo/ Reichold, § 286 ZPO, Rn. 2 mit Verweis auf die ständige Rechtsprechung). Randnummer 25 Die Zeugin Z. als Lebensgefährten des Klägers hat in der mündlichen Verhandlung am 30.10.2024 ausgesagt, dass sie aktuell in einer 2-3-Zimmerwohnung mit dem Kläger zusammen wohnt. Den großen Wohnraum könne man nicht ohne weiteres als eigenen Raum bezeichnen, weil es sich mehr um eine Wohnküche handele. Randnummer 26 Sie und der Kläger würden unbedingt umziehen wollen, weil sie momentan viel im Home-Office arbeite. In ihrer jetzigen Wohnung hätten sie nur ein kleines Zimmer übrig, das gleichzeitig Büro, Abstellraum und Aufenthaltsraum für die Tochter des Klägers ist, wenn diese den Kläger besucht. Es sei viel zu eng. Sie wollen deshalb unbedingt in die Wohnung im A.-M.-W. ziehen. Wie diese Wohnung dann genau eingerichtet würde, konnte sie zusammen mit dem Kläger noch nicht genau planen, weil sie die Wohnung in letzter Zeit nicht besichtigen konnten. Im Obergeschoss könnte jedenfalls ein Kinderzimmer eingerichtet werden. Randnummer 27 Die Zeugin Z. sagt außerdem aus, dass sie und der Kläger auf jeden Fall einen gemeinsamen Kinderwunsch haben. Sie sei nunmehr schon 33 Jahre alt und damit im besten Alter für ein Kind. In der momentanen Wohnung könnten sie sich ein Kind platzmäßig nur ganz schwer vorstellen. Es wäre nicht mal genug Platz für eine Wickelkommode. In dem Extraraum, den sie noch haben, stünde ja auch der Büroschreibtisch. Auch mit Angehörigen hätte die Zeugin Z. und der Kläger viel über den geplanten Umzug gesprochen. Es sei praktisch Dauerthema. Sie hätten sich auch mit einem Architekten in Verbindung gesetzt und über einen Preis für die Inneneinrichtung gesprochen. Die Wohnung im A.-M.-W. komme nicht in Betracht, eben weil dort ein Zimmer fehle. In dieser Wohnung hätte der Kläger schon einmal mit seiner Ex-Frau gewohnt, bei der Geburt des Kindes seien sie aufgrund von Platzmangel dann jedoch ausgezogen. Die Zeugin Z. erläutert dann auch zu den beiden Grundrissen der verglichenen Wohnungen, dass der Grundriss im A.-M.-W. besser geeignet sei, insbesondere weil im Obergeschoss der Wohnung im A.-M.-W. ein Durchgangszimmer vorhanden sei. In der begehrten Wohnung im A.-M.-W. gäbe es indes im Obergeschoss einen Vorflur, von welchem man dann in drei Einzelzimmer gelangen könne. Randnummer 28 Das Gericht ist von der Wahrheit der Aussagen der Zeugin Z. überzeugt. Diese hat glaubhaft den vom Kläger behaupteten Nutzungswunsch bestätigt. Die Zeugin hat die vom Kläger dargelegten Tatsachen auch auf weitere
frage des Gerichts widerspruchsfrei und präzise bestätigen können. So ist die Zeugin Z. auch mit den beiden Grundrissen der verglichenen Wohnungen bestens vertraut und kann dem Gericht Vor- und
teile des jeweiligen Grundrisses erläutern. Randnummer 29 Für die Glaubhaftigkeit der Aussage spricht
gerichtlicher Überzeugung auch, dass die Zeugin Z. Informationen nennen konnte, die im schriftlichen Vorverfahren und den Ausführungen des Klägers nicht genannt worden sind. Dies gilt beispielsweise für die angeführten Planungen mit einem Architekten sowie den Umstand, dass der Kläger die Vergleichswohnung im A.-M.-W. schon einmal mit seiner Ex-Frau bewohnt hat. Randnummer 30 c. Das ernsthafte „Benötigen“
2 Nr. 2 BGB ist hier nicht wegen einer freien Alternativwohnung ausgeschlossen. An dem Tatbestandsmerkmal „benötigt“ fehlt es, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt werden kann (Schmidt-Futtere/ Boerstinghaus , Mietrecht, Rn. 103 beck-online). Dieser Fall scheidet hier schon aus, weil die Alternativwohnung im A.-M.-W. nicht frei ist. Randnummer 31 2. Die Beklagten können vom Kläger nicht
Zwar ist der am 23.01.2024 erklärte Widerspruch noch form- und fristgemäß, da die Kündigung zum 01.04.2024 Wirkung entfaltet hat und damit die 2-Monatsfrist eingehalten ist. Auch reicht die Begründung in diesem Widerspruchschreiben aus, da ausdrücklich „widersprochen“ worden ist und auf die Pflegebedürftigkeit der Kinder der Beklagten verwiesen worden ist. Randnummer 32
BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters aber nur dann widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen deines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 33 Das ist hier nicht der Fall. Zwar können Krankheit oder Behinderung des Mieters einen Härtegrund darstellen. Es ist auch nicht erforderlich, dass die Beeinträchtigung der Gesundheit durch den Umzug mit Sicherheit eintritt. Vielmehr genügt die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung (Erman/ Selk , § 574 BGB, juris Rn. 7). Randnummer 34 Die Beklagten sind hier nicht ihrer Darlegungs- und Beweislast für die vorgetragenen Härtegründe
gekommen. Randnummer 35 Das gilt sowohl für die vorgetragenen Einschränkungen der Kinder der Beklagten (a.) als auch für die Beklagte zu 1) selbst (b.). Randnummer 36 a. Bezüglich des vorgetragenen Pflegegrads und Behinderung der beiden Beklagtenkinder und einer bestrittenen daraus resultierenden Unmöglichkeit eines Umzugs erschöpft der Vortrag der Beklagten sich in der Vorlage jeweils eines Behindertenausweises, jeweils eines feststellenden Pflegegutachtens und eines allgemeinärztlichen Attestes vom 22.10.2024, dass nur von einer „gesundheitlichen Situation“ des Kindes der Beklagten P. spricht und daraus ohne Begründung die Unzumutbarkeit eines Wohnortwechsels ableitet. Da der Kläger bestritten hat, dass der die Einschränkung der Beklagtenkinder jeden Umzug unmöglich macht, hätten die Beklagten konkreten und vollständigen Vortrag i.S.d. § 138 Abs. 1 ZPO leisten müssen. Da der Kläger genauere Umstände der Krankheiten der Kinder der Beklagten naturgemäß nicht kennen kann und muss, besteht
2 ZPO eine Erklärungspflicht der Beklagten zu diesen Umständen (vgl. Thomas/Putzo/Seiler, § 138 ZPO, Rn. 12). Im Falle eines Bestreitens hat der Mieter seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder die seiner Mitbewohner und die
teiligen Auswirkungen eines Umzugs durch Vorlage ärztlicher Atteste zu substantiieren, was dann vom Gericht durch ein Sachverständigengutachten zu überprüfen wäre (BeckOK/Hau/Poseck/ Hannappel/Caspers, § 574 BGB, beck-online Rn. 16 mit Verweis auf BGH, Beschl. v. 13.12.2022 – VIII ZR 96/22 (LG München II), beck-online Rn. 19, und weitere Rechtsprechung). Hierbei muss der Vortrag so umfangreich und substantiiert sein, dass das Gericht den Eintritt von relevanten
teilen für den Mieter mit hinreichender Wahrscheinlichkeit annehmen kann (BeckOK/Hau/Poseck/ Hannappel/Caspers , § 574 BGB, beck-online Rn. 10a unter Verweis u.a. auf LG Lübeck, Urt. v. 21.11.2014 – 1 S 43/14). Randnummer 37 aa. Die Beklagten haben trotz Fristsetzung vom 06.09.2024 und gerichtlichen Hinweis
ZPO vom 30.09.2024 nicht vorgetragen, welche Erkrankungen oder Einschränkung ihre Kinder haben und wie diese einen Umzug behindern würden. Auch aus dem vorgelegten Attest und den Pflegegutachten ergibt sich nichts Anderes. Eine genaue Krankheit, Behinderung oder sonstige Begründung für eine Unmöglichkeit des Umzugs wird hier nicht genannt oder vorgetragen. Der Mieter genügt seiner Substantiierungslast aber nur dann, wenn er unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests einen Härtegrund darlegt (so auch Erman/ Selk , § 574 BGB, juris Rn. 7 unter Verweis auf BGH, Urteil vom
1 S. 1 BGB angenommen werden. Eine andere Person kann denselben Pflegegrad oder denselben Grad einer Behinderung aufgrund körperlicher Einschränkungen zugesprochen bekommen haben. Hier wird ein Umzug mit entsprechender Hilfe aber durchaus möglich sein und voraussichtlich nicht zu einer Verschlechterung der Beeinträchtigung führen. Randnummer 40 bb. Das Gericht hat auch nicht Beweis erheben müssen über eine Einschränkung der Beklagtenkinder und ob diese einen Umzug unmöglich macht.
1 S. 1 ZPO kann das Gericht von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen. Diese Anordnung steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts (BGH, Urteil vom
ZPO nicht genannt, sodass das Gericht nicht einmal wüsste, welche Fachrichtung ein als Sachverständiger zu beauftragender Arzt haben müsste, um im hiesigen Prozess eine Aussage treffen zu können. Randnummer 41 b. Auch aus der vorgetragenen Erkrankung der Beklagten zu 1) ergibt sich kein Härtegrund
1 S. 1 BGB. Zwar ist hier der Vortrag dahingehend substantiiert, dass die Beklagte zu 1) an einer psychischen Störung leidet. Jedoch fehlt weiterer Vortrag, insbesondere, inwieweit mit einer Verschlechterung der Situation durch einen Umzug zu rechnen sei. Das Gericht verweist hier auf seine oben getätigten Ausführungen zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters für einen Härtegrund (I.2.a). Diesen Anforderungen ist die Beklagte zu 1) hier nicht gerecht geworden. Die Beklagte zu 1) genügt ihrem prozessualen Beibringungsgrundsatz
1 und Abs. 2 ZPO nicht. Randnummer 42 Trotz richterlichen Hinweises kann die Beklagtenseite nicht mehr vorweisen, als die Aussage, es läge eine Angst- und Posttraumatische Belastungsstörung vor, die mit einer Tablette Opipram täglich behandelt wird. Außerdem wird vorgetragen, die Beklagte zu 1) stünde auf einer Warteliste. Ein fachärztliches Zeugnis, aus welchem sich beispielsweise die Verschreibung des Medikaments Opipram und die Höhe der Dosis ergibt, liegt nicht vor. Es fehlt überdies jedweder Vortrag, wie sich die Erkrankung der Beklagten in ihrem Alltag auswirkt, insbesondere weshalb ein Umzug unmöglich sein soll. Auch der Vortrag, dass sie mal bei einem Erstgespräch bei Herrn Dr. K. gewesen sei und nunmehr auf einer Warteliste stünde, genügt nicht. Hier ist kein Attest, Bericht oder sonstiger
weis vorhanden. Hier wird das Gericht nicht eine Untersuchung der Beklagten zu 1)
Dies käme einem unzulässigen Ausforschungsbeweis gleich. Randnummer 43 c. Der Widerspruch ist auch nicht aufgrund einer fehlenden Sozialauswahl, die im Rahmen der Interessenabwägung
1 S. 1 BGB durch den Vermieter unter Umständen zu tätigen ist, ausgeschlossen. Denn die Vergleichswohnung im A.-M.-W. ist hinsichtlich des Wohnungsgrundrisses nicht vergleichbar. Trotz der gleichen Grundfläche ist die streitgegenständliche Wohnung signifikant besser geeignet, da ein zusätzliches Zimmer vorhanden ist. Dieses benötigt der Kläger dringend. Der Kläger ist auch nicht auf eine Renovierung der Vergleichswohnung mit Einbau eines weiteren Zimmers zu verweisen. Denn einerseits scheint dies aufgrund des Durchgangszimmers („Nähzimmer“) im Obergeschoss der Wohnung im A.-M.-W. nicht möglich. Andererseits ist die Wohnung damit nicht gleich geeignet, da erhebliche Kosten durch einen Umbau entstünden. Der wegen Eigenbedarf kündigende Vermieter kann die für ihn am besten geeignete Wohnung wählen. Randnummer 44 d. Der Widerspruch ist auch nicht
2 BGB begründet.
dieser Norm liegt eine
1 S. 1 BGB zu berücksichtigende Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig (MüKo/ Häublein, § 574 BGB, Rn. 14 unter Verweis auf LG Bonn WuM 1992, 16). Randnummer 45 Die Beklagten sind hier beweisfällig geblieben. Sie haben zwar eine Liste vorgelegt, aus welcher sich Bemühungen
angemessenem Ersatzwohnraum ergeben. Es ist aber bestritten worden, dass diese Bemühungen so tatsächlich stattgefunden haben. Das Bestreiten mit Nichtwissen ist in diesem Zusammenhang auch zulässig, weil der Beklagtenvortrag so oberflächlich geblieben ist, dass mehr als ein pauschales Bestreiten nicht möglich unmöglich gewesen ist. Denn die Beklagten haben keinen
weis (etwa Email- oder Schriftverkehr) erbracht, der die handschriftliche Auflistung von Wohnungsbewerbungen konkretisieren könnte und eine klägerische Einlassung auf einzelne Bewerbungen ermöglicht. Randnummer 46 Die Beklagten haben keinen Beweis angeboten für die Tatsache, dass die vorgetragenen Bemühungen der Wahrheit entsprechen. Randnummer 47 Auch eine Beweiserhebung von Amts wegen
1 ZPO kommt nicht in Betracht. Denn der Vortrag der Beklagten durch das Vorlegen der Liste war verspätet
1, 277 ZPO und wird deshalb nicht zugelassen. Die Beklagten hätten den Vortrag über die Bemühung
Ersatzwohnungen bereits innerhalb der Frist zur Klageerwiderung vorbringen müssen. Das ist möglich gewesen, weil ein großer Teil der Bemühungen
der Tabelle bereits zeitlich vor Erhebung der Klage erbracht worden ist. Die weiteren Bemühungen
Ersatzwohnraum hätten zumindest im weiteren Schriftverkehr bis zur mündlichen Verhandlung vorgebracht werden müssen. Das Zulassen des Vorbringens in der mündlichen Verhandlung würde den Rechtsstreit verzögern, weil das Gericht nun
1 S. 1 ZPO die Vorlage von Urkunden, nämlich dem Schriftverkehr der Beklagten mit den in der Auflistung genannten Gesprächspartnern anordnen müsste. Randnummer 48 II. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2025 gewährt
Diese Anordnung kann von Amts wegen ergehen. Vor dieser Anordnung muss das Gericht die Interessen der Parteien gegeneinander abwägen. Die Frist von knapp drei Monaten ist angemessen. In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger ausgeführt, er würde bei Obsiegen mit einem Einzug zum 01.03.2025 planen. Die Frist erscheint auf der anderen Seite indes für die Beklagten auch notwendig. Das Gericht hält es für möglich, dass sowohl bei der Beklagten zu 1) als auch den Beklagtenkindern gesundheitliche Beeinträchtigungen vorliegen, die einen sofortigen Umzug erschweren. Ohne nähere Angabe zu den Erkrankungen (siehe oben) muss das Gericht sich hier aber auch auf eine pauschale Bestimmung der Räumungsfrist berufen. In einem Zeitraum von knapp drei Monaten kann aber ein Umzug so organisiert werden, dass die gesundheitliche Belastung in Grenzen gehalten werden kann. Eine darüberhinausgehende Räumungsfrist hält das Gericht nicht für interessengerecht, da die Beklagten zum Verkündungszeitpunkt bereits über ein Jahr von der Kündigung gewusst haben. Randnummer 49 III. Die Kostenfolge ergibt sich aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001602312
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