einem Nutzungsvertrag zur Errichtung von Windenergieanlagen Leitsatz
betriebnahme der Windenergieanlagen an gerechnet, 20 Jahre. Hinzu kommt eine Option für den Nutzungsberechtigten, den Vertrag um weitere 2 x 5 Jahre zu verlängern. Der Vertrag beginnt allerdings bereits zuvor, nämlich mit dem Tag der Unterzeichnung, zu laufen. Mit der Frage, ob für diesen Zeitraum ebenfalls eine Befristung anzunehmen ist mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung per se ausscheidet oder ob der Vertrag
diesem Zeitraum unbefristet ist und eine ordentliche Kündigung grundsätzlich zulässt, hat sich jüngst der Bundesgerichtshof
einer Entscheidung ebenfalls zu einem Mietverhältnis im Bereich des Windenergieanlagenbaus beschäftigt (BGH, Urteil vom
der Regel eine Befristung iSv § 163 BGB vor mit der Folge, dass die Mietzeit bestimmt ist und damit gemäß § 542 Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auch bis zum Beginn der vereinbarten Laufzeit ausgeschlossen ist. Ist aus der maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Vertragsschluss hingegen ungewiss, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird, liegt eine aufschiebende Bedingung iSv § 158 Abs. 1 BGB vor. Die Vertragsbindung besteht dann bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die fest vereinbarte Mietzeit beginnt
des erst mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs. 1 BGB.
diesem Fall ist die Mietzeit bis zum Eintritt der Bedingung unbestimmt und der Vertrag kann grundsätzlich durch eine ordentliche Kündigung beendet werden, während nach dem Bedingungseintritt die Vertragslaufzeit befristet ist und eine ordentliche Kündigung vor dem Laufzeitende gemäß § 542 Abs. 2 BGB ausscheidet (vgl. BGH, Urteil vom
einem unbefristeten Miet- oder Pachtverhältnis das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vertraglich ausgeschlossen werden. Dies gilt auch im Rahmen von Formularverträgen. Ein zeitlich befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts kann sich
einem Miet- oder Pachtvertrag auch aufgrund einer konkludenten Vereinbarung ergeben (vgl. BGH, Urteil vom
betriebnahme der Windenergieanlagen zubilligen, wäre
sbesondere die Anlagenbetreiberin ‒ für den Verpächter erkennbar ‒ einem hohen Kostenrisiko ausgesetzt, was annehmbar durch die Beschränkung von Beendigungsmöglichkeiten verhindert werden sollte (vgl. ausführlich zu den Voraussetzungen für einen Ausschluss BGH, Urteil vom
teressen des Windenergieanlagenbetreibers nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB im Einzelfall unwirksam sein, wenn der Verpächter dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird. (Rn.94)
welchem Umfang er auf die von der Anzahl der gebauten Windenergieanlagen abhängige vertragliche Vergütung –
sbesondere eine Beteiligung am Windpark – einen Anspruch hat. (Rn.104) Diese zusätzliche Verpflichtung kann im Ergebnis dazu führen, dass der Verpächter ohne ein ordentliches Kündigungsrecht jedenfalls bis zur Erteilung der Genehmigung und ohne angemessenen finanziellen Ausgleich unangemessen benachteiligt wird im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB. (Rn.116) Orientierungssatz
stanz und des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die vorläufige Vollstreckung durch Sicherheitsleistung
Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit
Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 59.606,70 € € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Zwischen den Parteien besteht ein Vertrag über die Errichtung und
betriebnahme von Windenergieanlagen durch die Klägerin auf Grundstücken des Beklagten. Die Klägerin begehrt
diesem Verfahren zum einen von dem Beklagten die Abgabe einer Willenserklärung mit dem
halt, dass er ‒ wie im Nutzungsvertrag vereinbart ‒ die Nutzung für das Wohnhaus ...
... aufgibt. Zum anderen verlangt sie Schadensersatz wegen Gebühren und Auslagen für ein erfolglos durchgeführtes Genehmigungsverfahren. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen Nutzungsvertrag vom 27.04.2016 verbunden, der von der Klägerin mit dem im Jahr 2018 verstorbenen Vater des Beklagten geschlossen wurde.
1 des Vertrags hat sich der Beklagte verpflichtet, im Zuge der Realisierung des Windparks die Wohnnutzung seiner auf einem der Grundstücke befindlichen Hofstelle aufzugeben. Zu den Regelungen des Vertrags im Übrigen wird Bezug genommen auf Anlage K1. Randnummer 3 Ab März 2020 hat die Klägerin mehrfach angeboten, die unter § 13 Nr. 1 des Vertrags vereinbarte Rücktrittsfrist zu verlängern, um die Wohnnutzung erst einmal weiter zu ermöglichen. Die Parteien korrespondierten per E-Mail wie aus den Anlagen B3 und B4 ersichtlich. Randnummer 4 Eine entsprechende Vereinbarung kam allerdings nicht zustande. Schließlich forderte die Klägerin unter dem 27.09.2022 den Beklagten unter Beifügung eines vorbereiteten Bauantrags auf, der Behörde gegenüber die Aufgabe der Wohnnutzung zu erklären. Unter dem 10.11.2022 beantragte sie eine Genehmigung für die Errichtung einer Windenergieanlage mit einer Nennleistung von 3,45 MW auf den Flächen des Beklagten. Unter dem 28.03.2023 unterzeichnete der Beklagte den Antrag auf Nutzungsänderung mit der Wohnnutzungsaufgabe (Anlage K2). Bereits mit Urkunde vom 17.02.2023 hatte er die Eintragung einer Baulast bewilligt. Noch vor einer Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde kündigten die Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 11.07.2023 (Anlage B7) jedoch sodann den Nutzungsvertrag und widerriefen die Erklärung zur Aufgabe der Wohnnutzung. Mit Ablehnungsbescheid vom 04.12.2023 (Anlage K4) wurde der Antrag kostenpflichtig abgelehnt. Es wurden Gebühren und Auslagen
Höhe von 23.606,70 € festgesetzt. Randnummer 5 Für den weiteren Sachverhalt wird Bezug genommen auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils. Randnummer 6 Das Landgericht hat der Klage der Windenergieanlagenbetreiberin vollumfänglich stattgegeben. Randnummer 7 Die Klägerin könne von dem Beklagten zunächst die Abgabe der nach dem Nutzungsvertrag geschuldeten Willenserklärung beanspruchen. Randnummer 8 Es treffe nicht zu, dass die Aufgabe der Wohnnutzung bereits deswegen nicht geschuldet sei, weil der von der Klägerin gestellte Antrag auf Genehmigung lediglich einer Windenergieanlage gerichtet gewesen sei. Randnummer 9 Zwischen den Parteien sei
Bezug auf die Zeit bis zur
betriebnahme auch kein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, das der ordentlichen Kündigung unterliege. Die von dem Beklagten unter Berufung auf das Urteil des OLG Hamm (Urteil vom 2. Juli 2020 – 5 U 81/19 –, Rn.146 ff., juris) vertretene Ansicht, dass für die Zeitspanne zwischen Vertragsbeginn mit Unterzeichnung und Beginn der Befristung auf 20 Jahre ein Vertrag mit unbestimmter Laufzeit vorliege, überzeuge nicht. Randnummer 10 Auch wenn man dies anders sehe, sei jedenfalls
der Ausgestaltung des Vertrags mit dem Rücktrittsrecht
Die Regelungen zeigten, dass eine Vertragsbindung vorausgesetzt werde, von der die Parteien sich nur unter bestimmten Voraussetzungen lösen könnten; dies vor dem Hintergrund, dass ein Windenergieprojekt bereits
der Planungsphase mit hohen Kosten verbunden sei und der Betreiber damit ein besonderes
teresse an dem Bestand von Nutzungsverträgen habe. Der Vertrag sei ersichtlich darauf ausgerichtet, durch die ihrer Natur nach auf längere Dauer angelegte Dienstbarkeit den Anlagenbetreiber im Hinblick auf seine
vestitionskosten langfristig vor einer Beendigung des Nutzungsverhältnisses zu schützen und eine Kündigungsmöglichkeit des Eigentümers bis zum festgesetzten Ende des Vertrages auszuschließen. Randnummer 11 Schließlich gelte der Vertrag auch nicht deswegen als auf unbestimmte Zeit geschlossen, weil ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis aus § 550 BGB vorläge. Eine Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen sei hier gegeben, und zwar auch, was die Höhe der Nutzungsentschädigung (§ 3 des Vertrags) und der zugesicherten Beteiligung des Beklagten an dem Windpark (§ 1 Ziffer 5 des Vertrags) angehe. Randnummer 12 Die Klägerin könne darüber hinaus als Aufwendungsersatz die Leistung vergeblich gezahlter Gebühren für den abgelehnten Bauantrag
Höhe von 23.606,70 € nebst Zinsen gem. § 280 Abs. 1 BGB beanspruchen. Die Pflichtverletzung des Beklagten sei
dem Widerruf der nach dem Nutzungsvertrag geschuldeten Erklärung zur Aufgabe der Wohnnutzung zu sehen. Der entstandene Schaden sei dem Beklagten auch zuzurechnen. Der alleinige Ablehnungsgrund des Genehmigungsantrags sei die fehlende Erklärung über die Aufgabe der Wohnnutzung. Randnummer 13 Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Randnummer 14 Gegen diese Entscheidung hat der Beklagte Berufung eingelegt. Randnummer 15 Das Landgericht gehe rechtsfehlerhaft von der Unwirksamkeit der Kündigung und von einem Anspruch der Klägerin auf Aufgabe der Wohnnutzung aus. Randnummer 16 Die Parteien hätten bei Abschluss des Vertrags die Realisierung eines Windparks mit mehreren Windenergieanlagen und entsprechenden Erlösen vor Augen gehabt. Nur unter dieser Voraussetzung habe der Beklagte die Wohnnutzung aufgeben sollen. Diese Voraussetzung liege nicht vor, weil ausweislich des angestrengten Genehmigungsverfahrens nur noch eine Windenergieanlage geplant sei. Das Urteil des Landgerichts beziehe
seiner Auslegung der Klausel des § 1 Ziffer 1 des Vertrages nicht die weiteren Vertragsteile und die Präambel ein, wonach die Parteien stets von mehreren Windenergieanlagen im Vorhaben ausgegangen seien. Randnummer 17 Mit der vertretenen Auffassung zum Fehlen eines Rechts zur ordentlichen Kündigung setze sich das Landgericht ohne die erforderliche Begründung
Widerspruch zu der überzeugenden Entscheidung des OLG Hamm (Urteil vom
betriebnahme der Windenergieanlage angeknüpft. Die
betriebnahme von noch zu errichtenden Windenergieanlagen sei ebenso eine (ungewisse) Bedingung wie der Baubeginn
der Entscheidung des OLG Hamm (a.a.O.). Es sei auch gerade ungewiss, ob die Klägerin jemals auf den Flächen des Beklagten Windenergieanlagen errichten werde (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 6. April 2021 – 5 U 73/21 –, Rn. 60, juris). Es bestehe damit durchaus das Risiko, dass die entgeltlose, unbefristete Vertragsphase bis zur Errichtung der Windenergieanlagen ohne Zutun der Parteien niemals ende. Randnummer 19 Die Aufteilung der Vertragsphasen sei auch sachgerecht. Während der entgeltlosen Vertragsphase bis zur
betriebnahme der Windenergieanlagen auf dem Grundstück des Beklagten erfolge die Risikoverteilung des Vertrags ganz erheblich zu Lasten des Beklagten. Es falle erheblich
s Gewicht, welche Folgen die dauerhafte Aufgabe der Wohnnutzung durch eine dahingehende Änderung der zulässigen baulichen Nutzung mit sich bringe. Diese Wohnnutzungsaufgabe solle die Klägerin als Nutzungsberechtigte aus dem Vertrag – soweit die Realisierung des Windparks beabsichtigt werde, dazu oben – jederzeit einfordern dürfen. Zu dem Zeitpunkt der Wohnnutzungsaufgabe sei dann aber noch nicht klar, ob das Windparkvorhaben überhaupt realisiert werde, weil die entsprechende Genehmigung noch nicht vorliege. Die Nutzungsberechtigte behalte sich vielmehr den Rücktritt vom Vertrag vor, wenn sie die Genehmigung nicht bis zu einer gewissen Frist erlangen könne. Es sei daher nur sachgerecht, dass der Beklagte bis zum Beginn der befristeten Vertragslaufzeit den Vertrag ordentlich kündigen könne. Randnummer 20 Die Parteien hätten das Recht zur ordentlichen Kündigung im Vertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Sie hätten es auch nicht dadurch konkludent ausgeschlossen, dass sie Rücktrittsrechte vereinbart hätten. Ein Rücktrittsrecht sei schon kein Kündigungsrecht (vgl. dazu auch OLG Hamm, Urteil vom 2. Juli 2020 – 5 U 81/19 –, Rn. 158, juris). Der Beklagte habe im Verfahren ausführlich dargelegt, dass der Nutzungsvertrag an mehreren Stellen Kündigungsfolgen adressiere, was mindestens überrasche, wenn eine Kündigung nicht möglich sein solle. Das Landgericht setze dem entgegen, es seien damit nur außerordentliche Kündigungsrechte aus wichtigem Grund gemeint. Eine entsprechende Einschränkung enthalte der Vertragstext jedoch nicht. Randnummer 21 Der Vertrag gelte zudem gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei ordentlich kündbar, weil ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vorliege. Es fehle an einer Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen
der Vertragsurkunde. Die Argumentation des Landgerichts setze voraus, dass eine vertragliche Regelung auslegungsbedürftige Begriffe enthalte, die sich durch Nachforschungen bei den Parteien aufklären ließen. Daran fehle es hier. Randnummer 22 Auch die von der Klägerin geltend gemachten Gebühren für den Ablehnungsbescheid seien von dem Beklagten nicht zu tragen. Randnummer 23 Die Klägerin habe den Antrag auf Erteilung einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung trotz Kenntnis vom Widerruf der Wohnnutzungsaufgabe nicht zurückgenommen oder wenigstens auf eine Aussetzung des Verfahrens bis zur Klärung des hiesigen Rechtsstreits bei der Behörde hingewirkt. Stattdessen habe die Klägerin die Erteilung eines Ablehnungsbescheides abgewartet und die Gebühren hierfür als Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, § 280 Abs. 1 BGB, geltend gemacht. Randnummer 24 Außerdem sei die Kündigung des Nutzungsvertrages, die zu einem Wegfall der Verpflichtung zur Wohnnutzungsaufgabe geführt habe, zulässige Ausübung eines Gestaltungsrechts des Beklagten. Der Widerruf der Aufgabe der Wohnnutzung sei die einzige Möglichkeit für den Beklagten gewesen, die Rechtsfolge seiner Kündigung zu sichern. Hier wäre der Schaden nicht entstanden, wenn sich die Klägerin nicht entschieden hätte, das Genehmigungsverfahren trotz fehlender Voraussetzungen einzuleiten und es dann trotz Kenntnis des Widerrufs weiterzuführen. Dies stelle einen autonomen Handlungsentschluss der Klägerin dar, dessen Risiko ihr allein zuzurechnen sei. Randnummer 25 Der Beklagte beantragt, Randnummer 26 das Urteil des Landgerichts Itzehoe vom
der zitierten Entscheidung des OLG Dresden vom 06.04.2021 keinerlei auflösende Bedingungen oder Rücktrittsrechte für den Fall vorgesehen, dass nicht
nerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bau begonnen worden sei oder jedenfalls entsprechende Genehmigungen hierfür vorgelegen hätten. Randnummer 32 Soweit der Beklagte das für sich
Anspruch genommene Recht zur ordentlichen Kündigung damit begründen wolle, dass die entgeltlose Vertragsphase bis zur Errichtung der Windenergieanlagen anderenfalls ohne Zutun der Parteien niemals ende, erschließe sich dieser Ansatz nicht. Gerade bei einem Dauerschuldverhältnis mache es für die Parteien im Ergebnis keinen Unterschied, ob das Vertragsverhältnis durch einen Rücktritt oder eine Kündigung beendet werde. Dies gelte bei dem hier streitgegenständlichen Nutzungsvertrag um so mehr, da das Rücktrittsrecht nicht
nerhalb einer bestimmten Frist ausgeübt werden müsse und der Beklagte sich dadurch bei Vorliegen der Rücktrittsvoraussetzungen alle Handlungsoptionen offenhalten könne. Randnummer 33 Die nunmehr von dem Beklagten beanstandete Risikoverteilung sei seinem Rechtsvorgänger bei Abschluss des Nutzungsvertrages bewusst gewesen und sei von ihm akzeptiert worden. Schließlich habe hier dem überschaubaren Risiko, dass letztlich gar keine Windenergieanlage errichtet werden könne, eine erhebliche Gewinnerwartung gegenübergestanden. Aufgrund des ständigen Austausches zwischen der Klägerin und der Landesplanung sei nicht davon auszugehen, dass das Projekt der Klägerin nicht umgesetzt werden würde. Auch habe kein realistisches Risiko bestanden, dass die Klägerin die Aufgabe der Wohnnutzung einfordern und ihre Planungen anschließend ohne triftigen Grund nicht fortführen würde.
diesem Fall würde sich die Klägerin nämlich nach den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB schadensersatzpflichtig machen. Der Beklagte habe sich
dieser Hinsicht gegenüber der Klägerin bislang auch nie besorgt gezeigt. Randnummer 34 Letztlich würde ein Recht zur ordentlichen Kündigung für den Beklagten an der Risikoverteilung auch nichts ändern, da die Aufgabe der Wohnnutzung unstreitig zwingende Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigungen sei und somit spätestens im Rahmen des ersten Genehmigungsverfahrens und dementsprechend vor der Erteilung (oder Ablehnung) der Genehmigung erfolgen müsse. Demgegenüber würde ein jederzeitiges Recht des Beklagten zur ordentlichen Kündigung für die Klägerin ein unkalkulierbares Risiko darstellen. Randnummer 35 Selbst wenn der streitgegenständliche Nutzungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden wäre, hätten die Parteien eine ordentliche Kündigung bis zum Ablauf von 20 Jahren nach
betriebnahme der Windenergieanlagen konkludent ausgeschlossen. Anderenfalls wäre das mit der Planung, Errichtung und dem Betrieb von Windenergieanlagen einhergehende wirtschaftliche Risiko für die Klägerin und für die finanzierenden Kreditinstitute unüberschaubar. Randnummer 36 Unabhängig davon gelte der Nutzungsvertrag aber auch nicht gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, da er
jeder Hinsicht der erforderlichen Schriftform genüge. Randnummer 37 Das Landgericht habe der Klägerin schließlich zu Recht einen Schadensersatzanspruch
Bezug auf die letztlich nutzlos aufgewendeten Verwaltungsgebühren für das Genehmigungsverfahren zugesprochen. Randnummer 38 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze. II. Randnummer 39 Die zulässige Berufung ist begründet. Randnummer 40 Die Kündigung des Nutzungsvertrags vom 27.04.2016 (Anlage K1) durch den Beklagten ist wirksam erfolgt, so dass die Klägerin keinen Anspruch auf die für die Genehmigung der Windenergieanlagen erforderliche Aufgabe der Wohnnutzung hat (1.). Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Schadensersatz
Form der Erstattung der verwaltungsrechtlichen Gebühren für den Ablehnungsbescheid des Landesamts für Umwelt im Genehmigungsverfahren (2.). Randnummer 41 1. Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht die (erneute) Abgabe der nach dem Nutzungsvertrag geschuldeten Aufgabe der Wohnnutzung beanspruchen, da der Beklagte den Vertrag wirksam ordentlich gekündigt hat. Randnummer 42 a) Bei dem Nutzungsvertrag handelt es sich um einen gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag, wie es sich für die Flächennutzung mit Windenergieanlagen
der Rechtsprechung durchgesetzt hat (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom
5 sowie
Randnummer 45 b) Der Beklagte schuldet außerdem nach § 1 Ziff.1 und 4 des Vertrags im Zuge der Realisierung des geplanten Windparks die Aufgabe der Wohnnutzung für das auf einem seiner Grundstücke stehende landwirtschaftliche Wohn- und Wirtschaftsgebäude. Randnummer 46 Die Regelungen lauten
soweit: Randnummer 47 § 1 Vertragsgegenstand 1. ... Randnummer 48 Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich ferner, die Wohnnutzung für sein auf dem Flurstück 25 der Flur 9 der Gemarkung ... aufstehenden landwirtschaftlichen Wohn- und Wirtschaftsgebäude
…, ... im Zuge der Realisierung des Windparks ... aufzugeben. Die Wohnnutzung soll unter der Voraussetzung aufgegeben werden, dass wenigstens eine WEA des Windparks, auf den
seinem Besitz befindlichen Grundstücken errichtet und betrieben wird. Ansonsten bleibt die Wohnnutzung unverändert bestehen. Randnummer 49 Und unter § 1 Ziff. 4 des Vertrags heißt es sodann weiter: Randnummer 50 5. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich auf Anforderung des Nutzungsberechtigten, die Wohnnutzung für sein Wohnhaus, Adresse: ..., aufzugeben.
welcher Form dies zu geschehen hat, ergibt sich im Laufe des Verfahrens und wird dem Grundstückseigentümer rechtzeitig bekanntgegeben. Randnummer 51 Nach derzeitigem Sachstand hat der Grundstückseigentümer die Aufgabe der Wohnnutzung
Form eines entsprechenden Bauantrages zu erklären, wie er dem Vertrag als Anhang 3 beigefügt ist. Sollte dies nicht ausreichend sein, oder ergänzende Erklärungen gegenüber den zuständigen Behörden erforderlich werden, wird der Grundstückseigentümer alle erforderlichen Erklärungen
der geforderten Form so rechtzeitig abgeben, dass dadurch der Projektfortschritt nicht verzögert wird. Randnummer 52 Der Senat sieht die Voraussetzungen des Vertrags dafür als gegeben an, da die Klägerin die Genehmigung einer Windenergieanlage beantragt hat. Randnummer 53 Der Beklagte kann sich ‒ so auch das Landgericht ‒ nicht darauf berufen, dass die Abgabe der Willenserklärung nur dann geschuldet sei, wenn die Klägerin mehrere Windenergieanlagen auf seinem bzw. den benachbarten Grundstücken bauen würde, was vorliegend nicht der Fall sei, da der Antrag auf Genehmigung nur eine Windenergieanlage umfasse. Randnummer 54 Es ist für die Frage der Aufgabe der Wohnnutzung unschädlich, dass das von der Klägerin eingeleitete Genehmigungsverfahren nur eine Windenergieanlage umfasste.
1 des Vertrags heißt es
soweit ausdrücklich, dass die Wohnnutzung unter der Voraussetzung aufgegeben werden soll, dass wenigstens eine Windenergieanlage des Windparks auf einem der Grundstücke errichtet und betrieben wird. Randnummer 55 Der Befürchtung des Beklagten, dass die Klägerin möglicherweise überhaupt nur eine Windenergieanlage bauen wolle und ihm daher
sbesondere die
5 des Vertrags vereinbarte Zusatzvergütung entgehen könnte, kann ‒ jedenfalls an dieser Stelle ‒ nicht Rechnung getragen werden. Denn aus dem Vertrag ergibt sich schon nicht, dass die Klägerin sich gegenüber dem Beklagten überhaupt verpflichtet hätte, auf den von ihr angemieteten Flächen des Beklagten mehrere Anlagen
dem geplanten Windeignungsgebiet zu errichten. Randnummer 56
1 des Vertrags a.E. heißt es
soweit nur, dass die Klägerin zusichert, dass wenigstens eine Windenergieanlage auf den vertragsgegenständlichen Flächen errichtet wird; über die Anzahl zu bauender Windenergieanlagen auf den weiteren Flächen des Windparks findet sich konkret im Vertrag keine Aussage. Der Wortlaut des Vertrags enthält zwar an verschiedenen Stellen den Begriff „Windpark“ oder es ist von Windenergieanlagen im Plural die Rede. Allerdings befand sich die Planung der Klägerin bei Abschluss des Vertrags im Jahr 2016 noch
einer sehr frühen Phase,
der nicht einmal das Windeignungsgebiet ausgewiesen war, wie
der Präambel ausdrücklich festgehalten ist. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass der Vertragstext bewusst so offen gestaltet wurde, dass sich die Klägerin darin die Option für den Bau von ein bis zu (mehr als) acht Windenergieanlagen ‒ bezogen dann auf den gesamten Windpark ‒ offen halten wollte. Jedenfalls aber berechtigte der Vertrag den Beklagten angesichts des klaren Wortlauts von § 1 Ziff. 5 des Vertrags nicht, die vereinbarte Aufgabe der Wohnnutzung zu verweigern, wenn das Genehmigungsverfahren nicht wegen zweier oder mehr Windenergieanlagen von der Klägerin eingeleitet wurde. Randnummer 57
einem Mietverhältnis kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls,
sbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen
teressen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 60 Einen Grund für eine fristlose Kündigung benennt der Beklagte
seinem Kündigungsschreiben nicht; auch sonst ist ein solcher nicht vorgetragen oder aus der Akte nicht ersichtlich. Randnummer 61 cc) Die Kündigung des Beklagten ist aber als ordentliche Kündigung wirksam. Dem steht weder eine Befristung des Vertrags noch ein vertraglicher Kündigungsausschluss entgegen. Randnummer 62
den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann (vgl. für viele: BGH, Urteil v. 12.03.2025 - XII ZR 76/24, juris Rn. 19 m.w.N.). Randnummer 64 Vorliegend könnte zwar an ein befristetes Vertragsverhältnis gedacht werden, weil gem. § 2 Ziff. 2 des Vertrags dessen Laufzeit, vom Zeitpunkt der
betriebnahme der Windenergieanlagen an gerechnet, 20 Jahre beträgt. Hinzu kommt eine Option für den Nutzungsberechtigten, den Vertrag um weitere 2 x 5 Jahre zu verlängern. Hier besteht allerdings die Besonderheit, dass der Vertrag bereits zuvor, nämlich gem. § 2 Ziff. 1 des Vertrags mit dem Tag der Unterzeichnung zu laufen beginnt. Für den Zeitraum zwischen Unterzeichnung und
betriebnahme der Windenergieanlagen,
den auch die Kündigung durch den Beklagten fällt, trifft der Vertrag danach keine ausdrückliche Regelung zu einer Befristung. Mit der Frage, ob für diesen Zeitraum ebenfalls eine Befristung anzunehmen ist mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung per se ausscheidet oder ob der Vertrag
diesem Zeitraum unbefristet ist und eine ordentliche Kündigung grundsätzlich zulässt, hat sich jüngst der Bundesgerichtshof
einer Entscheidung ebenfalls zu einem Mietverhältnis im Bereich des Windenergieanlagenbaus beschäftigt (BGH, Urteil v. 12.03.2025 - XII ZR 76/24, juris) und hierbei zur Frage der Befristung auf Folgendes abgestellt: Randnummer 65 Knüpfen die Vertragsparteien ‒ wie im vorliegenden Fall ‒ den Beginn einer vereinbarten festen Vertragslaufzeit an den Eintritt eines bestimmten Ereignisses, hängt die Beurteilung, ob
der Schwebezeit ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, maßgeblich davon ab, welche rechtliche Bedeutung nach den Vorstellungen der Vertragsparteien dieser Vertragsgestaltung zukommen soll. Gehen die Vertragsparteien bei Vertragsschluss davon aus, dass das Ereignis eintreten wird und nur der Zeitpunkt, wann dies der Fall sein wird, ungewiss ist, liegt
der Regel eine Befristung iSv § 163 BGB vor mit der Folge, dass die Mietzeit bestimmt ist und damit gemäß § 542 Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auch bis zum Beginn der vereinbarten Laufzeit ausgeschlossen ist. Ist aus der maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Vertragsschluss hingegen ungewiss, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird, liegt eine aufschiebende Bedingung iSv § 158 Abs. 1 BGB vor. Die Vertragsbindung besteht dann bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die fest vereinbarte Mietzeit beginnt
des erst mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs. 1 BGB.
diesem Fall ist die Mietzeit bis zum Eintritt der Bedingung unbestimmt und der Vertrag kann grundsätzlich durch eine ordentliche Kündigung beendet werden, während nach dem Bedingungseintritt die Vertragslaufzeit befristet ist und eine ordentliche Kündigung vor dem Laufzeitende gemäß § 542 Abs. 2 BGB ausscheidet (vgl. BGH a.a.O., Rn. 20). Randnummer 66 Diese Ausführungen des Bundesgerichtshofs, denen sich der Senat anschließt, führen im Rahmen der hier vorzunehmenden Auslegung des streitgegenständlichen Vertrags dazu anzunehmen, dass die Vertragsparteien die
Sv § 158 Abs. 1 BGB ‒ nämlich die
betriebnahme der Windenergieanlagen ‒ geknüpft haben und bis dahin ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Dafür sprechen auch die nachfolgenden Überlegungen: Randnummer 67 Nach § 2 Ziff. 2 des Nutzungsvertrags soll der Vertrag, gerechnet vom Zeitpunkt der
betriebnahme der Windenergieanlagen, nach Ablauf von 20 Jahren enden. Damit wurde der Beginn der vereinbarten Laufzeit von den Vertragsparteien von einem Ereignis abhängig gemacht, dessen Eintritt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch völlig ungewiss war. Den Vertragsparteien war bekannt, dass sich der gesamte Windpark noch
der Planungsphase befand und im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nach der Präambel nicht einmal geklärt war, ob die von der Klägerin für den Windpark
s Auge gefasste Gesamtfläche überhaupt als Windeignungsgebiet ausgewiesen werden würde. Zudem setzte die Errichtung und
betriebnahme gegebenenfalls konkret geplanter Windenergieanlagen das Vorliegen einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung voraus, die von einer Vielzahl von Voraussetzungen abhing, die ‒ mit Ausnahme der Aufgabe der Wohnnutzung ‒ jedenfalls überwiegend nicht
die Verantwortlichkeit der Parteien fielen. Die Parteien haben bei Vertragsschluss auch die Möglichkeit
den Blick genommen, dass die geplanten Windenergieanlagen deshalb möglicherweise nicht realisiert werden könnten. Dies ergibt sich aus der Präambel sowie aus weiteren Regelungen des Nutzungsvertrags. So heißt es
der Präambel, der Nutzungsberechtigte plane „die Errichtung von Windenergieanlagen“, die dafür vorgesehene Fläche sei aber noch nicht als Windeignungsgebiet ausgewiesen.
2 des Nutzungsvertrags ist eine vorzeitige Beendigung des Vertrags für die Klägerin vorgesehen, falls Änderungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes eine Finanzierung unmöglich machen würden, ein wirtschaftlicher Betrieb aus Sicht des Nutzungsberechtigten nicht ausreichend erscheint, ein Anschluss an das Stromnetz nicht zu erlangen ist bzw. die Kosten dafür die Wirtschaftlichkeit des Projekts verhindern oder eben ‒ wie dargestellt ‒ keine Genehmigung nach BImSchG erteilt wird. Auch das
1 des Nutzungsvertrags vorgesehene Rücktrittsrecht, das beide Parteien berechtigen sollte, vom Vertrag zurückzutreten, wenn nicht bis zum 31.12.2023 die behördliche Genehmigung zum Betrieb der Anlage erteilt wurde oder nicht zu erlangen war, zeigt, dass es für die Parteien bei Vertragsschluss noch ungewiss war, ob der Windpark überhaupt errichtet werden würde (vgl. zu diesen Gesichtspunkten auch BGH a.a.O. Rn. 22). Randnummer 68
einem unbefristeten Miet- oder Pachtverhältnis das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vertraglich ausgeschlossen werden. Dies gilt auch im Rahmen von Formularverträgen. Ein zeitlich befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts kann sich
einem Miet- oder Pachtvertrag auch aufgrund einer konkludenten Vereinbarung ergeben (vgl. BGH a.a.O., Rn. 24 m.w.N.). Allerdings muss dieser Ausschluss auch einer AGB-Prüfung gem. §§ 305ff. BGB standhalten, was vorliegend angesichts der Besonderheiten des Falls
Abweichung von der bereits zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH a.a.O.) nicht der Fall ist. Randnummer 70 (a) Ein ausdrücklicher Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für den Beklagten liegt hier nicht vor. Randnummer 71 Im Vertrag ist nur eine Regelung zu einer (wohl ordentlichen) Kündigung enthalten, nämlich
3 des Vertrags die Erlaubnis für die Klägerin zu kündigen, wenn sie die windenergetische Nutzung des Standortes aufgibt und auch kein Repowering der von ihm betriebenen Windenergieanlagen beabsichtigt. Diese Regelung ist an dieser Stelle schon deswegen nicht von
teresse, weil sie auf die befristete zweite Phase des Mietvertragsverhältnisses bezogen ist. Randnummer 72 (b) Allerdings ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien für den Zeitraum des unbefristeten Vertrags das Recht zur ordentlichen Kündigung zwar nicht ausdrücklich, aber konkludent ausgeschlossen haben. Randnummer 73 Ein solcher Kündigungsausschluss folgt aus einer
teressengerechten Auslegung von § 13 des Vertrags, der Möglichkeiten der Beendigung des Vertrags durch Rücktritt ‒ auch für die erste, unbefristete Phase des Vertrags ‒ beinhaltet. Die Regelung lautet:: Randnummer 74 „§ 13 Rücktritt Randnummer 75
Änderungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes eine Finanzierung unmöglich machen; Randnummer 78 b. ein wirtschaftlicher Betrieb aus Sicht der Nutzungsberechtigten nicht ausreichend erscheint; Randnummer 79 c. ein Anschluss an das Stromnetz nicht zu erlangen ist bzw. die Kosten für die Erstellung des Netzanschlusses so hoch sind, dass die Wirtschaftlichkeit des Projektes nicht mehr gegeben ist; Randnummer 80 d. keine Genehmigung nach Bundesimmissionsschutzgesetz erteilt wird. Randnummer 81 3. Jede Partei kann vor Baubeginn auch dann vom Vertrag zurücktreten, wenn über das Vermögen der jeweils anderen Partei ein
solvenz- oder Vergleichsverfahren eröffnet wurde. Bei
solvenz des Nutzungsberechtigten gilt § 11, Abs.
sbesondere keine Kosten- oder Schadensersatzansprüche. Randnummer 84 6. Der Grundstückseigentümer kann vom Vertrag zurücktreten, wenn sich die Nutzungsberechtigte mit Zahlungen gemäß dieses Vertrages
Verzug befindet, nachdem der Grundstückseigentümer an den Nutzungsberechtigten eine schriftliche Mahnung mit einer Frist von mindestens vier Wochen gestellt hat und diese Frist verstrichen ist. Maßgeblich für den Beginn des Zeitraumes der Frist ist der Eingang des Mahnungsschreibens beim Nutzungsberechtigten.“ Randnummer 85 (aa) Bei dem Nutzungsvertrag handelt es um einen Vertragstext, der von der Klägerin, die
dem Bereich,
dem der hier streitgegenständliche Windpark errichtet werden soll, mit verschiedenen Eigentümern Nutzungsverträge abgeschlossen hat, für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert war und somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen iSv § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Soweit der hier vorliegende Vertragstext an mehreren Stellen
dividuell angepasste Regelungen zur Aufgabe der Wohnnutzung enthält, spielen diese
den Rechten zur Kündigung bzw. Rücktritt keine Rolle. Randnummer 86 (bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven
halt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der
teressen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive Auslegung ist
erster Linie ihr Wortlaut. Ist dieser nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu
terpretieren (vgl. BGH a.a.O. Rn. 26). Randnummer 87 (cc) Dies vorausgesetzt folgt der Senat der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung von § 13 des Nutzungsvertrags, wonach sich aus den darin enthaltenen vertraglichen Regelungen zum Rücktrittsrecht ein konkludenter Ausschluss auch des ordentlichen Kündigungsrechts des Beklagten bis zur
betriebnahme der Windenergieanlagen ergibt. Randnummer 88 Dabei übersieht der Senat nicht, dass der Wortlaut eher gegen eine solche Auslegung spricht. Die Vertragsbestimmung ist mit „Rücktritt“ überschrieben und regelt ausschließlich die Voraussetzungen, unter denen die Vertragsparteien von dem Nutzungsvertrag zurücktreten können. Werden Rechtsbegriffe verwandt und verbindet die Rechtssprache mit dem verwendeten Ausdruck einen fest umrissenen Begriff, ist
der Regel anzunehmen, dass auch im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen von einem entsprechenden Verständnis auszugehen ist (vgl. BGH a.a.O. Rn. 28). Randnummer 89 Eine Auslegung von § 13 des Vertrags führt allerdings zu dem Ergebnis, dass die Parteien wollten, dass Rücktritt und Kündigung gleichermaßen zu einem Ausschluss jeder Beendigungsmöglichkeit führen sollten, sich nur der Rücktritt auf den Zeitraum bis zur
betriebnahme beziehen und eine Beendigung nach
betriebnahme der Windenergieanlagen durch eine Kündigung ‒ wie
3 des Vertrags geregelt ‒ erfolgen sollte. Denn dadurch, dass die Parteien
5 des Vertrags für einen Rücktritt bis zur
betriebnahme vereinbart haben, dass durch einen solchen keine Ansprüche der Parteien begründet werden,
sbesondere keine Kosten- oder Schadensersatzansprüche, sind die Wirkungen eines darauf basierenden Rücktritts die gleichen, die sich auch bei einer ordentlichen Kündigung ‒ bei entsprechendem Ausschluss von gegenseitigen Ansprüchen ‒ ergeben würden; der Vertrag ist
beiden Fällen schlicht beendet. Für die Parteien macht es dann keinen
haltlichen Unterschied, ob sie mit Wirkung ex tunc vom Vertrag zurücktreten oder ex nunc ordentlich kündigen; auch für den Lauf einer ordentlichen Kündigungsfrist gem. § 580a BGB würden sich keine weiteren Ansprüche ergeben. Randnummer 90 Das so gewonnene Auslegungsergebnis wird durch die Systematik des Nutzungsvertrags gestützt. Würde man nämlich den Parteien unabhängig von den Rücktrittsregelungen
des Vertrags ein „freies“ Kündigungsrecht bis zur
betriebnahme der Windenergieanlagen zubilligen, wäre
sbesondere die Klägerin als Anlagenbetreiberin ‒ für den Beklagten erkennbar ‒ einem hohen Kostenrisiko ausgesetzt, was annehmbar durch die Beschränkung von Beendigungmöglichkeiten gerade verhindert werden sollte. Auch das Landgericht hat
seinem Urteil für den streitgegenständlichen Fall einer „freien“ ordentlichen Kündigung
der ersten Vertragsphase zu den möglichen Nachteilen für die Klägerin Ausführungen getätigt (S. 7) und
sbesondere auf die genannten finanziellen Risiken aufgrund der hohen
vestitionskosten hingewiesen, woraus es den Schluss gezogen hat, dass der Vertrag darauf ausgerichtet sei, langfristig zu laufen und nicht vorzeitig beendet zu werden. Randnummer 91 Diese Überlegungen zu einem gewollten Ausschluss jeder Beendigungsmöglichkeit trotz Annahme eines unbefristeten Vertrags für den Zeitraum bis zur
betriebnahme der Windenergieanlagen hat auch der Bundesgerichtshof
seiner Entscheidung vom 12.03.2025 (BGH a.a.O.) angestellt. So hat er ausgeführt, dass die detaillierten Regelungen zum Rücktrittsrecht der Vertragsparteien weitgehend entwertet wären, wenn
dem Zeitraum,
dem das Nutzungsverhältnis unbefristet ist, sich der Grundstückseigentümer jederzeit durch eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen von dem Vertrag lösen könnte (vgl. BGH a.a.O. Rn. 31).
sbesondere spreche die für den Beklagten bzw. dessen Rechtsvorgänger ohne weiteres erkennbare
teressenlage der Klägerin für dieses Auslegungsergebnis. Werde die Errichtung einer Windenergieanlage geplant, müsse sich der Betreiber bereits vor der Einleitung des immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahrens die Nutzungsmöglichkeit an den hierfür benötigten Grundstücken verschaffen und mit den Grundstückseigentümern entsprechende Nutzungsverträge abschließen. Um die Genehmigungsfähigkeit der geplanten Anlage nicht zu gefährden, müsse er dabei sicherstellen, dass ihm bis zum Abschluss des Genehmigungsverfahrens, das sich über einen längeren und von vornherein nicht genau bestimmbaren Zeitraum hinweg erstrecken könne, die vertraglich vereinbarten Nutzungsrechte an den betroffenen Grundstücken erhalten blieben. Dies könne nur dadurch erreicht werden, dass
diesem Zeitraum eine einseitige Beendigung des Nutzungsvertrags durch eine ordentliche Kündigung des Grundstückseigentümers vertraglich ausgeschlossen werde. Dieses besondere
teresse des Anlagenbetreibers an der Sicherung des Fortbestands der Nutzungsverträge während der Genehmigungsphase sei den durchschnittlichen Vertragspartnern des Anlagenbetreibers ‒ meist Eigentümer von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken ‒ bekannt (vgl. BGH a.a.O. Rn. 32). Randnummer 92 Danach geht der Senat auch im streitgegenständlichen Fall davon aus, dass die Vertragsparteien trotz der Wortwahl „Rücktritt“
des Nutzungsvertrag einen Ausschluss auch der ordentlichen Kündigung während der unbefristeten Phase des Vertrags vereinbart haben. Randnummer 93 (
sbesondere das Wechselspiel mit anderen Vertragsklauseln und sonstigen Umständen berücksichtigt. Eine Klausel ist dann unangemessen benachteiligend iSv § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich
Anspruch nimmt und eigene
teressen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die
teressen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Das
teresse des Verwenders an der Aufrechterhaltung der Klausel ist also mit dem
teresse des Vertragspartners am Wegfall der Klausel und deren Ersetzung durch die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen abzuwägen (vgl. BGH, Urteil v. 12.03.2025 - XII ZR 76/12, juris Rn. 36). Randnummer 95 (bb) Dies vorausgesetzt wird der Beklagte durch den Kündigungsausschluss während der unbefristeten ersten Phase des Nutzungsvertrags unangemessen benachteiligt. Randnummer 96 (aaa) Dabei resultiert die unangemessene Benachteiligung des Beklagten noch nicht aus potenziell unangemessen langen oder sogar unendlich dauernden entgeltlosen Zeiten und/oder einer potenziell unendlichen Zeitdauer, für die der Beklagte ohne Entgelt an den Nutzungsvertrag gebunden wäre.
soweit folgt der Senat dem bereits zitierten Urteil des BGH (a.a.O. Rn. 37-40). Randnummer 97 Zwar erhält der Beklagte eine Vergütung erst mit Baubeginn (§ 3 Ziff. 1 des Vertrags); er kann aber die vermieteten Grundstücke auch noch bis Baubeginn nutzen und daraus Einnahme erzielen (Umkehrschluss aus § 8 Ziff. 3 des Vertrags). Seinem
teresse, nicht dauerhaft ohne Entgelt an den Nutzungsvertrag gebunden zu sein, wird auch hier durch § 13 Ziff. 1 des Vertrags angemessen Rechnung getragen. Der Zeitraum für einen Rücktrittsausschluss bis zum 31.12.2023 ist ‒ trotz möglicher Verlängerung durch Widerspruchsverfahren ‒ angesichts der erheblichen Vorleistungen für Planung und unvorhersehbarer Dauer des Genehmigungsverfahrens noch angemessen, weil der Beklagte auch
dieser Zeit seine Grundstücke noch weiter nutzen und Einnahmen daraus generieren kann. Gleichzeitig begrenzt § 13 Ziff. 1 des Vertrags auch die potenzielle Unbegrenztheit. Sollte es nach der Erteilung der Genehmigung zu einer schuldhaften Verzögerung bis zur
betriebnahme kommen, stünde dem Beklagten ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, das vertraglich nicht ausgeschlossen ist und auch nicht ausgeschlossen werden könnte, ohne dass eine solche Regelung ihrerseits gegen § 307 Abs. 1 BGB verstoßen würde. Außerdem könnte der Beklagte Schadensersatzansprüche gem. § 280 Abs. 1 BGB
Höhe des sonst fälligen Nutzungsentgelts geltend machen. Randnummer 98 (bbb) Vorliegend verpflichtet der zwischen der Klägerin und dem Rechtsvorgänger des Beklagten abgeschlossene Nutzungsvertrag aber den Beklagten nicht nur dazu, seine Grundstücke gegen Entgelt zur Verfügung zu stellen. Vielmehr ist er außerdem verpflichtet,
einem relativ frühen Stadium des Projekts ‒ nämlich gem. § 1 Ziff. 1 und 4 (bereits zitiert) während des laufenden Genehmigungsverfahrens ‒ die Aufgabe der Wohnnutzung hinsichtlich der auf einem der Grundstücke befindlichen Hofstelle zu erklären. Randnummer 99 Diese zusätzliche Verpflichtung führt im Ergebnis dazu, dass der Beklagte ohne ein ordentliches Kündigungsrecht jedenfalls bis zur Erteilung der Genehmigung und ohne angemessenen finanziellen Ausgleich unangemessen benachteiligt wird im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB. Randnummer 100 Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen: Randnummer 101 Bei Abschluss des Vertrags stellte sich für die Klägerin und den Rechtsvorgänger des Beklagten die tatsächliche und vertragliche Situation folgendermaßen dar: Randnummer 102 Laut Präambel war das Gebiet um die Grundstücke des Beklagten noch nicht einmal als Windeignungsgebiet ausgewiesen. Es war nicht klar, ob dies erfolgen würde und ob dann die Klägerin eine Genehmigung erlangen würde. Ebenso war offen, wie viele Windenergieanlagen die Klägerin tatsächlich bauen würde und welche Verdienstmöglichkeiten sich dem Beklagten konkret bieten würden. Der Nutzungsvertrag enthält
soweit
den § 1 Ziff. 5 und § 3 Ziff. 1 des Vertrags lediglich „Wenn-Dann“-Regelungen, die abhängig von der Anzahl der gebauten Windenergieanlagen unterschiedliche Verdienstmöglichkeiten für den Beklagten beschreiben. Randnummer 103 Für den Fall, dass sich der Bau des Windparks als nicht rentabel darstellen würde, hatte sich die Klägerin verschiedene Lösungsmöglichkeiten vom Vertrag vorbehalten. Sie konnte – jedenfalls bis zum 31.12.2021 – vom Vertrag zurücktreten, wenn „ein wirtschaftlicher Betrieb aus Sicht der Nutzungsberechtigten nicht ausreichend erscheint“ (§ 13 Ziff. 2b des Vertrags) oder „wenn ein Anschluss an das Stromnetz nicht zu erlangen ist bzw. die Kosten für die Erstellung des Netzanschlusses so hoch sind, dass die Wirtschaftlichkeit des Projekts nicht mehr gegeben ist“ (§ 13 Ziff. 2c des Vertrags). Da die Klägerin ‒ anders als der Beklagte ‒ die Planung des Windparks
der Hand hielt, ist davon auszugehen, dass diese Rücktrittsmöglichkeiten ausreichend für sie waren, um wesentliche Wirtschaftlichkeitserwägungen rechtzeitig vor einem eventuellen Ablauf des Rücktrittsrechts anzustellen. Zudem stand ihr auch noch ein späteres Kündigungsrecht für den Fall zu, dass sie „die windenergetische Nutzung des Standorts aufgibt und auch kein Repowering der von ihr betriebenen Anlagen beabsichtigt ist“ (§ 2 Ziff. 3 des Vertrags). Randnummer 104 Für den Beklagten fehlte es an solchen Lösungsmöglichkeiten aus wirtschaftlichen Gründen, die sich
sbesondere daraus ergaben, dass er gem. § 1 Ziff. 1 und 4 des Vertrags bereits frühzeitig seine Wohnnutzung aufgeben musste, ohne dass er wusste, ob der Windpark überhaupt und vor allem,
welchem Umfang er gebaut werden würde, was für ihn nach dem Vertrag zu unterschiedlichen Verdienstmöglichkeiten führte. Randnummer 105 Der Beklagte hatte damit ‒ anders als
dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall (vgl. BGH a.a.O.) ‒ nicht nur sein Land zur Verfügung zu stellen, das er noch bis zum Baubeginn landwirtschaftlich hätte nutzen können. Er war darüber hinaus bereits während des Genehmigungsverfahrens für eine Windenergieanlage verpflichtet, die Aufgabe der Wohnnutzung für seine Hofstelle zu erklären. Dabei musste er damit rechnen, dass diese Aufgabe endgültig sein würde. Es handelt sich bei der Erklärung, die der Beklagte diesbezüglich abzugeben hatte, nicht um eine Erklärung im Rahmen des von der Klägerin angestrengten Genehmigungsverfahrens für die erste Windenergieanlage, die eventuell widerrufen hätte werden können, sondern um ein gesondert von ihm zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen einzuleitendes Nutzungsänderungsverfahren beim Kreis D.. Wenn die Nutzungsänderung bewilligt worden wäre (hier hat der Beklagte das Verfahren vor Erteilung eines Bescheids abgebrochen), wäre sie mit rechtskräftiger positiver Bescheidung grundsätzlich endgültig gewesen. Ob der Beklagte nach Durchführung eines späteren, erneuten Nutzungsänderungsverfahrens
umgekehrter Richtung ‒ weil z.B. der Windpark gar nicht oder nur
einem Umfang gebaut wird, der für ihn wirtschaftlich nicht auskömmlich erscheint ‒ das Haus wieder zu Wohnzwecken hätte nutzen können, hätte u.a. davon abgehangen, wie sich der Windpark
der Zwischenzeit entwickelt hätte. Denn eine erneute Wohnnutzung wäre voraussichtlich nur dann bewilligt worden, wenn die Hofstelle den gesetzlich erforderlichen Abstand zu ggfs. gebauten oder geplanten Windenergieanlagen eingehalten hätte. Randnummer 106 Hätte der Beklagte also bereits im Genehmigungsverfahren die Wohnnutzung aufgegeben und wäre dann der Windpark ‒ aus welchen Gründen auch immer ‒ gar nicht oder nur
geringerem Umfang, als von den Parteien
1 des Vertrags angedacht, zustande gekommen, hätte dies für ihn erhebliche Nachteile mit sich gebracht. Diese hätten jedenfalls zum Teil durch ein ordentliches Kündigungsrecht aufgefangen werden können, an dem es hier aufgrund des angenommenen Kündigungsausschlusses jedoch fehlt. Anders als für die Klägerin ist im Vertrag eine Lösungsmöglichkeit
der unbefristeten ersten Phase des Vertrags für den Beklagten weder ausdrücklich vorgesehen noch ergibt sich ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht aus einer entsprechenden Auslegung (s. oben). Der Beklagte müsste also im schlechtesten Fall seine Wohnnutzung aufgeben, wäre ‒ jedenfalls beim Bau mindestens einer Windenergieanlage ‒ für 20 Jahre und länger an den Vertrag gebunden, obwohl gar keine oder nur eine Windenergieanlage gebaut würde. Randnummer 107 Der Beklagte hatte damit ebenso wie die Klägerin, der vertraglich ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht ausdrücklich zugestanden wurde, bei Abschluss des Vertrags erhebliche wirtschaftliche Unsicherheiten, die grundsätzlich nur durch eine frühzeitige ordentliche Kündigung
dieser ersten, unbefristeten Phase des Vertrags ‒ vor Erklärung über die Aufgabe der Wohnnutzung ‒ zu lösen waren, es sei denn, die Unsicherheiten wären finanziell aufgefangen worden. Die Parteien haben einen solchen angemessenen finanziellen Ausgleich allerdings vorliegend nicht geschaffen. Randnummer 108 Für den Fall, dass der Beklagte seine Wohnnutzung aufgibt und der Windpark dann ‒ aus welchen Gründen auch immer ‒ nicht gebaut wird, ist eine finanzielle Entschädigung im Vertrag überhaupt nicht vorgesehen. Randnummer 109 Für den Fall, dass ein bis fünf Windenergieanlagen gebaut werden, hätte der Beklagte die
1 des Vertrags geregelte übliche Nutzungsentschädigung von 5,5 bis 7,5 % der Netto-Einspeisevergütung p.a. für diese Windenergieanlage bzw. ein Mindestnutzungsentgelt von 9.000,-- € p.a. pro
stalliertem Megawatt erhalten, bezogen auf mindestens zwei Standortpachten im Windpark. Randnummer 110 Eine angemessene (Zusatz-)Entlohnung für die frühzeitig erfolgte Aufgabe der Wohnnutzung könnte zwar
5 des Vertrags zu sehen sein. Dort heißt es: Randnummer 111 „Die Nutzungsberechtigte plant
dem
Anhang 1 zu diesem Vertrag dargestellten Gebiet die Errichtung von bis zu 8 WEA der 2 bis 3 MW-Klasse. Dem Grundstückseigentümer wird folgende Beteiligung am Windpark zugesichert: Randnummer 112 a. Sollten im gesamten Windpark gemäß Anhang 1, 6 bis 7 WEA realisiert werden, steht dem Grundstückseigentümer eine WEA zu. Diese WEA wird auf einer der Flächen des Grundstückseigentümers errichtet und von ihm allein betrieben. Randnummer 113 b. Sollten im gesamten Windpark gemäß Anhang 1, 8 oder mehr WEA realisiert werden, steht dem Grundstückseigentümer neben der Regelung gemäß Anhang 1, 8 oder mehr WEA realisiert werden, steht dem Grundstückseigentümer neben der Regelung
5a., die Beteiligung am Windpark
Höhe von 2,5 % zu den üblichen Konditionen zu.“ Randnummer 114 Lediglich
Aussicht gestellt wurde dem Beklagten zudem für den Fall des Baus von 6-7 Anlagen eine eigene Windenergieanlage sowie beim Bau von 8 oder mehr Anlagen zusätzlich eine Beteiligung am gesamten Windpark.“ Randnummer 115 Allerdings stand diese Zusatzvergütung unter den jeweils genannten Voraussetzungen, deren Eintritt bei Abschluss des Nutzungsvertrags noch vollkommen unsicher war. Diese „Wenn-Dann“-Regelung, die den Abschluss des Vertrags für den Beklagten
teressant gemacht haben mag, ist im für den Beklagten schlechtesten Fall des Baus von nur ein bis fünf Windenergieanlagen gerade nicht anwendbar, so dass eine Zusatzvergütung trotz Aufgabe der Wohnnutzung, die bereits im Zuge eines Genehmigungsverfahrens für eine Windenergieanlage erfolgen musste (§ 1 Ziff. 1 des Vertrags a.E.), entfallen wäre. Randnummer 116 Unter Berücksichtigung der besonderen vertraglichen Gegebenheiten stellt der Ausschluss der ordentlichen Kündigung eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten iSv § 307 Abs. 1 BGB dar. Randnummer 117
streitgegenständlicher Höhe festgesetzt (Anlage K4). Randnummer 124 Damit hat die Klägerin ‒ wahrscheinlich unter dem Zeitdruck eines drohenden Rücktritts durch den Beklagten gem. § 13 Ziff. 1 des Vertrags ‒ das Genehmigungsverfahren eingeleitet, ohne die Erklärung des Beklagten zur Aufgabe der Wohnnutzung vorliegen zu haben oder aus sonstigen Gründen erwarten zu können, dass der Beklagte sich an die entsprechende Verpflichtung aus dem Vertrag halten würde. Im Gegenteil hat die Klägerin
ihrer Klagschrift ausgeführt, dass der Beklagte trotz Aufforderung zur Unterzeichnung des Nutzungsänderungsantrags beim Kreis D. im Vorfeld der Genehmigung nicht bereit gewesen sei, die Wohnnutzung aufzugeben, diese vielmehr durch immer neue Rückfragen hinausgezögert habe, so dass es erst im März 2023 und damit mehr als vier Monate nach Stellung des Antrags auf Genehmigung zur Unterzeichnung durch den Beklagten gekommen sei. Randnummer 125 Ein pflichtverletzendes Verhalten des Beklagten, das die Gebühren des ablehnenden Bescheids ausgelöst hätte, ist damit nicht ersichtlich. III. Randnummer 126 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO. Randnummer 127 Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Entscheidung auf einer Anwendung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ‒
sbesondere auch der Entscheidung des BGH, Urteil vom 12.03.2025 - XII ZR 76/24 ‒ auf den Einzelfall beruht. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/perma?d=NJRE001610883
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