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LG Saarbrücken 5. Zivilkammer 5 T 303/09 Beschluss Wohnungseigentumssache: Haftung von Bruchteilseigentümern für Wohngeldforderungen § 16 Abs 2 WoEigG

Wohnungseigentumssache: Haftung von Bruchteilseigentümern für Wohngeldforderungen Leitsatz

  1. Bruchteilseigentümer haften für das auf ihre Eigentumswohnung entfallende Wohngeld als Gesamtschuldner (§§ 421 BGB, 16 Abs. 2 WEG). (Rn.36)
  2. Die für die Annahme des Gesamtschuldverhältnisses charakteristische Identität des Leistungsinteresses ergibt sich daraus, dass sich die Wohngeldzahlungsverpflichtung auf das Wohnungseigentum als solches bezieht und nicht auf die einzelnen Bruchteilseigentumsanteile. (Rn.36)
  3. Die Eigentumswohnung, der Gegenstand des Wohnungseigentums, ist im Außenverhältnis ungeteilt, die Bruchteilsberechtigung der Miteigentümer im Innenverhältnis ist ideell und nicht real quotenmäßig zu verstehen. (Rn.36) Verfahrensgang vorgehend AG Saarbrücken,
  4. Mai 2009, 1 WEG C 138/07, Beschluss Tenor
  5. Die sofortigen Beschwerden werden zurückgewiesen.
  6. Die Antragsgegnerinnen tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldnerinnen.
  7. Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird festgesetzt auf 6.025,14 Euro. Gründe A Randnummer 1 Die beiden Antragsgegnerinnen waren jeweils zur Hälfte Miteigentümerinnen der Wohnung Nr. ... in der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in .... Randnummer 2 Aufgrund der bestandskräftig genehmigten Wirtschaftspläne für die Jahre 2005 und 2006 und die ebenfalls bestandskräftig genehmigte Jahresabrechnung 2006 bestehen für die Eigentumswohnung Nr. ... Wohngeldrückstände in Höhe von 5.492,24 Euro für den Zeitraum Januar 2006 bis Februar
  8. Randnummer 3 Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in ihrer Versammlung vom 14.07.2005 unter TOP 7 beschlossen, Rechtsanwalt ..., dem Ehemann der Antragsgegnerin zu 2), Mandat zu erteilen, um die Forderung der WEG gegen die Antragsgegnerin zu 1) beizutreiben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft werde aus diesem Verfahren nicht mit Anwalts- und Gerichtskosten belastet. Sollte die Beitreibung der Forderung nicht bis zum 31.10.2005 gelingen, verpflichte sich Herr ... die aufgelaufene Forderung im Außenverhältnis gegenüber der WEG auszugleichen (Bl. 117 d.A.). Randnummer 4 Durch Schriftsatz vom 13.06.2006 (Bl. 69 d.A.) haben die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin die Antragsgegnerin zu 1) zur Begleichung rückständiger Wohngeldforderungen in Höhe von 5.345,65 Euro aufgefordert. Daraufhin hat Rechtsanwalt ..., der Ehemann der Antragsgegnerin zu 1), durch Schreiben vom 29.06.2006 (Bl. 73 d.A.) die Bevollmächtigung der Rechtsanwälte ... und ... bestritten und darauf hingewiesen, Rechtsanwalt ... sei von der Wohnungseigentümergemeinschaft Mandat erteilt worden. Randnummer 5 In diesem Schreiben hat Rechtsanwalt ... die Kosten seiner anwaltlichen Inanspruchnahme auf 532,90 Euro errechnet und für die Antragsgegnerin zu 1) die Aufrechnung mit einem vermeintlichen Kostenerstattungsanspruch in Höhe von 532,90 Euro gegenüber der Forderungen der WEG erklärt. Randnummer 6 Durch Beschluss vom 20.07.2006 (TOP 4, Bl. 55 d.A.) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten Mandat erteilt für die Geltendmachung der rückständigen Wohngeldforderung gegen die beiden Antragsgegnerinnen. Randnummer 7 Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt, Randnummer 8 die Antragsgegnerinnen als Gesamtschuldner zu verpflichten, an sie 5.877,42 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Randnummer 9 Die Antragsgegnerinnen haben beantragt, Randnummer 10 den Antrag zurückzuweisen und sie haben folgende Gegenanträge gestellt: Antragsgegnerin zu 1): Die Antragstellerin zu verpflichten, an sie 532,90 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.07.2006 zu zahlen; Antragsgegnerin zu 2). Die Antragstellerin zu verpflichten, an sie 3.919,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2007 zu zahlen. Randnummer 11 Die Antragsgegnerin zu 1) hat eingewandt, ihre gezahlten Wohngeldbeträge seien nicht alle berücksichtigt worden. Randnummer 12 Sie hat mit den vorgerichtlichen Anwaltskosten ihres Verfahrensbevollmächtigten in Höhe von 532,90 Euro die Aufrechnung erklärt. Randnummer 13 Die Antragsgegnerin zu 2) hat die Aufrechnung erklärt mit einer vermeintlichen Gegenforderung in Höhe von 1.851,19 Euro wegen Gebühren und Auslagen, die Rechtsanwalt ... durch die Vertretung der Antragstellerin gegenüber der Antragsgegnerin zu 1) entstanden seien. Randnummer 14 Die Antragsgegnerin zu 2) hat die Auffassung vertreten, sie schulde lediglich Wohngeldzahlungen für den Zeitraum September 2006 bis Februar 2007 in Höhe von 1.635,-- Euro (6 Monate x 273,-- Euro) und sie könne nicht als Gesamtschuldnerin neben der Antragsgegnerin zu 1) in Anspruch genommen werden. Randnummer 15 Die Antragstellerin hat beantragt, Randnummer 16 die Gegenanträge zurückzuweisen. Randnummer 17 Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerinnen verpflichtet, als Gesamtschuldnerinnen an die Antragstellerin 5.492,24 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.02.2007 zu zahlen, den Antrag im Übrigen hat es zurückgewiesen und es hat die Gegenanträge der beiden Antragsgegnerinnen ebenfalls zurückgewiesen. Randnummer 18 Dieser Beschluss ist dem Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin zu 1) am
  10. 2009 und der Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin zu 2) am 02.06.2009 zugestellt worden. Randnummer 19 Die Antragsgegnerin zu 1) hat am 04.06.2009 sofortige Beschwerde eingelegt. Randnummer 20 Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2) ist am 15.06.2009 bei Gericht eingegangen. Randnummer 21 Die Antragsgegnerin zu 1) ist der Auffassung, die Verwalterin sei nicht berechtigt gewesen, die jetzigen Prozessbevollmächtigten der WEG zu mandatieren. Randnummer 22 Die Antragstellerin sei ihr zum Schadensersatz in Höhe der Anwaltskosten verpflichtet, die der Antragsgegnerin zu 1) durch die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten entstanden seien. Randnummer 23 Die Antragsgegnerin zu 2) ist der Auffassung, ihr stehe eine Forderung gegen die Antragstellerin zu wegen der Gebühren des Rechtsanwalts ... für die Einziehung der Forderung gegenüber der Antragsgegnerin zu 1). Randnummer 24 Der Verzicht des Rechtsanwaltes ... beziehe sich nicht auf die Gebühren, die der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits von der Antragsgegnerin zu 2) erstattet worden seien. Randnummer 25 Die beiden Antragsgegnerinnen hafteten nicht als Gesamtschuldnerinnen. Die diesbezüglich in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung sei nirgendwo ausreichend begründet. Randnummer 26 Die Antragsgegnerin zu 1) beantragt, Randnummer 27 den Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 18.05.2009, 1 WEG C 138/07

(1), aufzuheben bzw. abzuändern, die gegnerischen Zahlungsanträge abzuweisen und auf den Gegenantrag der Antragsgegnerin und Beschwerdeführerin zu 1), ..., die Antragsteller und Beschwerdegegner als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Antragsgegnerin und Beschwerdeführerin zu 1) den Betrag von 532,90 Euro nebst 5 % Punkte Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit dem 01.7.2006 zu zahlen. Randnummer 28 Die Antragsgegnerin zu 2) beantragt, Randnummer 29 den Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom
  1. Mai 2009 aufzuheben. Randnummer 30 Die Antragstellerin beantragt, Randnummer 31 die sofortigen Beschwerden zurückzuweisen. Randnummer 32 Sie verteidigt den angefochtenen Beschluss und wiederholt im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag. B Randnummer 33 Die gemäß § 45 WEG a.F. zulässigen sofortigen Beschwerden der beiden Antragsgegnerinnen sind nicht begründet und waren deshalb zurückzuweisen. I. Randnummer 34
  2. Die Antragsgegnerin zu 1) ist aufgrund der bestandskräftig genehmigten Wirtschaftspläne 2005 und 2006 und der Jahresabrechnung 2006 zur Zahlung rückständigen Wohngeldes in Höhe von insgesamt 5.492,24 Euro für die Eigentumswohnung Nr. ... für den Zeitraum Januar 2006 bis Februar 2007 verpflichtet (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG). Randnummer 35 Die von beiden Antragsgegnerinnen angeführten Wohngeldzahlungen betreffen - wie das Amtsgericht in seinem angefochtenen Beschluss vom 18.05.2009 zutreffend festgestellt hat - nicht den streitgegenständlichen Zeitraum von Januar 2006 bis Februar 2007 und führen deshalb nicht zu einer Verringerung des Wohngeldrückstandes. Randnummer 36
  3. Für den Wohngeldrückstand haften die Antragsgegnerinnen – unbeschadet des Umstandes, dass sie Miteigentümerinnen jeweils zur Hälfte der Eigentumswohnung Nr. ... sind – als Gesamtschuldnerinnen gemäß § 421 BGB (ebenso: BayObLG MDR 1979, 584; OLG Stuttgart, OLGZ 1986, 32, 35; Bärmann/Becker, WEG,
  4. Auflage, § 16 WEG Rn. 163; Palandt/Bassenge, BGB,
  5. Auflage, § 16 WEG Rn. 37). Dem Einwand der Antragsgegnerinnen, die Miteigentümer des Sondereigentums hafteten für das Wohngeld nicht als Gesamtschuldner sondern lediglich in Höhe ihres Miteigentumsanteils, kann nicht gefolgt werden. Denn ebenso wie gegenüber einem Alleineigentümer besteht auch gegenüber Miteigentümern des Sondereigentums die für die Annahme eines Gesamtschuldverhältnisses charakteristische Identität des Leistungsinteresses (vgl. dazu Palandt/Grüneberg, BGB,
  6. Auflage, § 421 BGB Rn. 6 m.w.N.). Diese Identität des Leistungsinteresses ergibt sich daraus, dass sich die Wohngeldzahlungsverpflichtung auf das Wohnungseigentum als solches bezieht und nicht auf die einzelnen Miteigentumsanteile. Der Bezugspunkt des Wohngeldes ist die jeweilige Eigentumswohnung. Die Eigentumswohnung, also der Gegenstand des Wohnungseigentums, ist im Außenverhältnis ungeteilt, die Bruchteilsberechtigung der Miteigentümer im Innenverhältnis ist ideell und nicht real quotenmäßig zu verstehen (vgl. dazu Palandt/Sprau, a.a.O., § 741 BGB Rn. 7). Wenn jedoch der Gegenstand des Sonder- bzw. Wohnungseigentums nach außen hin (real) ungeteilt ist, bezieht sich die Wohngeldzahlungsverpflichtung auf das gesamte Wohnungseigentum und nicht auf die (ideellen) Miteigentumsanteile der einzelnen Berechtigten. Dies führt dazu, dass die Verantwortung im Außenverhältnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Zahlung rückständigen Wohngeldes jeden Inhaber des Wohnungseigentums unabhängig davon trifft, ob er Alleineigentümer oder Miteigentümer ist. Randnummer 37 Dies bedeutet, dass Miteigentümer als Gesamtschuldner (§ 421 BGB) zur Zahlung des gesamten auf ihr Sondereigentum entfallenden Wohngeldes verpflichtet sind. Randnummer 38
  7. Allein dieses Rechtsverständnis wird der essentiellen Bedeutung der Wohngeldzahlungen für die Aufrechterhaltung deren wirtschaftlicher Handlungsfähigkeit gerecht. Die Notwendigkeit, die Zahlungsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten, hat zu der rechtlichen Besonderheit im Wohnungseigentumsrecht geführt, das gegenüber Wohngeldforderungen die Aufrechnung grundsätzlich nicht zulässig ist, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt, rechtskräftig festgestellt oder sie entstammt einer Notgeschäftsführung (vgl. dazu KG Berlin, MDR 2002, 1186, zitiert nach juris Rn. 8; Bärmann/Merle, § 28 WEG Rn. 159; Palandt/Bassenge, § 16 WEG Rn. 32; Jennißen/Grziwotz, WEG, 2008, § 10 Rn. 109). Randnummer 39 Im Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet die Antwort auf die Frage, ob eine gesamtschuldnerische Haftung besteht für rückständige Wohngeldforderungen im Ergebnis die Auferlegung des Insolvenzrisikos des jeweiligen Miteigentümers. Bei Ablehnung der gesamtschuldnerischen Haftung würde die Wohnungseigentümergemeinschaft das Insolvenzrisiko der Bruchteilseigentümer tragen. Für den Fall der gesamtschuldnerischen Haftung trägt der in Anspruch genommene Miteigentümer des jeweiligen Sondereigentums das Insolvenzrisiko des anderen Bruchteilseigentümers für den Fall, dass er im Innenverhältnis gemäß § 426 BGB Ausgleichung verlangt. Randnummer 40 Dem Bruchteilseigentümer das Insolvenzrisiko aufzuerlegen, ist nicht unbillig, da die Bruchteilseigentümer – im vorliegenden Fall die Antragsgegnerinnen – dieses Risiko bewusst eingehen, indem sie sich dazu entscheiden, mit dem anderen Miteigentümer zusammen zu Bruchteilen Wohnungseigentum zu erwerben. Randnummer 41
  8. Der Antragsgegnerin steht – wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – der im Wege des Widerantrags geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen die Antragstellerin nicht zu. Randnummer 42 Dies liegt schon daran, dass die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dem Zeitpunkt, als sie durch Schriftsatz vom 13.06.2006 die Antragsgegnerin zu 1) außergerichtlich zur Zahlung des rückständigen Wohngeldes aufgefordert haben, nicht von der Gemeinschaft, sondern von deren Verwalterin beauftragt worden sind. Deshalb fehlt es an einer der Gemeinschaft zurechenbaren Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB. Randnummer 43 Abgesehen davon ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch deshalb abzulehnen, weil die Gemeinschaft durch ihren Beschluss vom 20.07.2006 (TOP 4) ihren Prozessbevollmächtigten Mandat erteilt haben für die Geltendmachung der Wohngeldforderung gegenüber den Antragsgegnerinnen und dadurch gleichzeitig deren Zahlungsaufforderung vom 13.06.2006 genehmigt haben. Diese Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der damaligen Zahlungsaufforderung zurück (§ 184 Abs. 1 BGB), so dass auch aus diesem Grund eine ungerechtfertigte Zahlungsaufforderung gegenüber der Antragsgegnerin zu 1) abzulehnen ist. Randnummer 44 Deshalb hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1) keinen Erfolg. II. Randnummer 45 Auch die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2) ist nicht begründet. Randnummer 46
  9. Sie haftet aus denselben Gesichtspunkten, die bereits hinsichtlich der Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1) aufgeführt worden sind, als Gesamtschuldnerin für die Zahlung des Wohngeldrückstandes in Höhe von 5.492,24 Euro. Randnummer 47
  10. Ob der Antragsgegnerin zu 2) hinsichtlich der Tätigkeit des Rechtsanwaltes ... mit dem Ziel der Forderungseintreibung gegen die Antragsgegnerin zu 1) ein Anspruch auf Auskehrung der von der Antragsgegnerin zu 1) an die Antragstellerin gezahlten Rechtsanwaltsgebühren zusteht, kann für diese Entscheidung offenbleiben. Randnummer 48 Jedenfalls ist die Antragsgegnerin zu 2) nicht berechtigt, mit einer solchen Forderung gegen die streitgegenständliche Wohngeldforderung aufzurechnen. Randnummer 49 Wie bereits ausgeführt, ist die Aufrechnung gegen eine Wohngeldforderung grundsätzlich unzulässig. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme von diesem Aufrechnungsverbot, nämlich die Anerkennung, die rechtskräftige Feststellung oder eine Notgeschäftsführung, sind vorliegend nicht erfüllt. Randnummer 50 Deshalb war auch die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2) zurückzuweisen. III. Randnummer 51
  11. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a.F. Randnummer 52 Da der Rechtsstreit wegen Wohngeldrückständen geführt worden ist, hinsichtlich derer Zahlungsverzug der Antragsgegnerinnen vorgelegen hat, sind den beiden Antragsgegnerinnen als Gesamtschuldnerinnen auch die in dem Beschwerdeverfahren angefallenen außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin aufzuerlegen (vgl. dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Auflage, § 47 WEG Rn. 36). Randnummer 53
  12. Der gemäß § 48 Abs. 3 WEG a.F. festzusetzende Geschäftswert setzt sich zusammen aus: Randnummer 54 Der streitgegenständlichen Wohngeldforderung in Höhe von 5.492,24 Euro und der mit dem Gegenantrag der Antragsgegnerin zu 1) geltend gemachten Schadensersatzforderung in Höhe von 532,90 Euro.

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KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.