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LG Saarbrücken 5. Zivilkammer 5 S 23/11 Urteil Wohnungseigentum: Haftung der Gemeinschaft für Schäden eines Eigentümers wegen Nichtzahlung beschlossen

Wohnungseigentum: Haftung der Gemeinschaft für Schäden eines Eigentümers wegen Nichtzahlung beschlossener Wohngelder Leitsatz

  1. Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig sein. (Rn.38)
  2. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch nicht begründet. (Rn.40) Orientierungssatz
  3. Zitierung zu Leitsatz 1: Anschluss LG Hamburg,
  4. August 2011, 318 S 258/10, ZWE 2012,
  5. (Rn.38)
  6. Zitierung zu Leitsatz 2: Anschluss BGH,
  7. April 1999, V ZB 28/98, NJW 1999,
  8. (Rn.40)
  9. Ein Wohnungseigentümer hat deshalb keinen Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft, den er darauf stützt, dass es deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses durch seine ehemalige Mieterin gekommen sei, weil in den Monaten März und April 2006 die Heizung und zeitweise die Warmwasserversorgung der Mietwohnung ausgefallen seien, wobei der Grund dafür eine mangelnde Heizölversorgung gewesen sei, die deshalb entstanden sei, weil die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Hausgelder nicht oder nicht zeitgemäß gezahlt hätten. (Rn.36) Verfahrensgang vorgehend AG Homburg,
  10. Juni 2011, 19 C 1/08

(51)Tenor
  1. Die Berufung wird zurückgewiesen.
  2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
  3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden. Gründe A. Randnummer 1 Der Kläger ist der Sondereigentümer der Wohnung Nr. 3 und damit Mitglied der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Randnummer 2 Er begehrt in diesem Rechtsstreit von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz für die ihm entgangenen Mietzahlungen für seine Eigentumswohnung Nr. 3 in den Monaten August 2007 bis Januar 2008 in Höhe von monatlich 500,-- Euro. Randnummer 3 Die ehemalige Bewohnerin der Wohnung des Klägers ist im Mai 2006 ausgezogen, nachdem sie mit dem Kläger in dem Verfahren des Amtsgerichts Homburg – Az 4 C 230/06 – einen Räumungsvergleich abgeschlossen hatte. Randnummer 4 Der Kläger hatte erstinstanzlich behauptet, er habe seine Eigentumswohnung am 08.10.2005 an Frau ... für eine monatliche Nettokaltmiete von 500,-- € für eine Mindestmietzeit bis zum 31.12.2008 vermietet. Randnummer 5 Nachdem wiederholt die Heizung und die Warmwasserversorgung für diese Wohnung ausgefallen seien, habe die Mieterin den Mietvertrag gekündet. Randnummer 6 Ursache für die fehlende Heizungs- und Warmwasserversorgung sei der Umstand gewesen, dass die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft die in dem Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder entweder überhaupt nicht, verspätet oder nur zum Teil bezahlt hätten. Randnummer 7 Er hat beantragt, Randnummer 8 die verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft zu verurteilen, an ihn 3.000,-- € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.02.2008 zu zahlen. Randnummer 9 Die Wohnungseigentümer Nr. 1 – 5 haben beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Der Wohnungseigentümer Nr. 6 ist zu dem Verhandlungstermin des Amtsgerichts Homburg am 12.05.2011 nicht erschienen. Randnummer 12 Die Wohnungseigentümer Nr. 2 – 5 haben behauptet, der Hausverwaltung hätten ausreichende finanzielle Mittel zur Verfügung gestanden, um die Heizungs- und Warmwasserversorgung sicher zu stellen. Randnummer 13 Das Amtsgericht hat die Klage durch sein am 01.06.2011 verkündetes Urteil abgewiesen. Randnummer 14 Es hat ausgeführt, die verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei in der mündlichen Verhandlung am 12.05.2011 nicht wirksam durch alle Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten gewesen. Randnummer 15 Die Klage sei jedoch durch unechtes Versäumnisurteil abzuweisen, da sie unschlüssig sei. Randnummer 16 Zwar begründe die schuldhafte Verletzung der Pflicht zur Wohngeldzahlung und zur Sorge für eine ausreichende Finanzausstattung der WEG gegebenenfalls Schadensersatzansprüche. Allerdings fehle bereits ein ausreichend substantiierter Vortrag des Klägers zur Pflichtverletzung und zur Kausalität einer eventuellen Pflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden. Randnummer 17 Der darlegungs- und beweispflichtige Kläger habe nicht ausreichend dargetan, dass die Nichtzahlung von Wohngeld zur fehlenden ordnungsgemäßen Beheizbarkeit und zum Ausfall der Warmwasserversorgung geführt habe und dass dies der Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses mit der Mieterin ... gewesen sei. Randnummer 18 Gegen dieses am
  4. Juni 2011 zugestellte Urteil hat der Kläger am
  5. Juli 2011 Berufung eingelegt, die er am
  6. August 2011 begründet hat. Randnummer 19 Der Kläger behauptet, er habe am 08.10.2005 mit Frau ... einen schriftlichen Wohnraummietvertrag über seine Eigentumswohnung Nr. 3 mit einer Mindestlaufzeit bis zum 31.12.2008 abgeschlossen. Randnummer 20 In den Monaten März und April 2006 sei die Heizung in der Mietwohnung mehrfach ausgefallen und auch die Warmwasserversorgung habe zeitweise nicht funktioniert. Randnummer 21 Der Grund dafür sei gewesen, dass der Heizöltank des Hausanwesens leer gewesen sei. Randnummer 22 Zu der mangelnden Versorgung mit Heizöl sei es gekommen, weil die Mitglieder der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft – bis auf den Kläger – ihre Hausgelder, die u.a. der Finanzierung der Energieversorgung dienten, nicht oder nicht vollständig bzw. zu spät gezahlt hätten. Randnummer 23 Die Mieterin habe darauf hin das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Randnummer 24 Der Kläger beantragt, Randnummer 25 die Beklagte zu verurteilen, an ihn 3.000,-- € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 26 Die anwaltlich vertretenen Wohnungseigentümer Nr. 1, 3, 4 und 5 beantragen, Randnummer 27 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 28 Sie bestreiten die Behauptungen des Klägers mit Nichtwissen und halten ihm entgegen, das Mietverhältnis sei einvernehmlich zum 31.07.2006 aufgehoben worden. Randnummer 29 Sie sind der Auffassung, der Kläger sei seiner Schadensminderungspflicht nicht ausreichend nachgekommen und habe sich nicht genügend bemüht, seine Wohnung anderweitig zu vermieten bzw. künftige Versorgungsausfälle zu verhindern. Randnummer 30 Hinsichtlich des Sachverhaltes im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen. Randnummer 31 Beide Parteien haben sich mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt, so dass die erkennende Berufungskammer gemäß § 128 Abs. 2 ZPO durch Beschluss vom 24.07.2012 Termin zur Verkündung einer Entscheidung bestimmt hat auf den 07.09.
  7. B. I. Randnummer 32 Die zulässige – fristgerecht eingelegte (§ 518 ZPO) und fristgerecht begründete (§ 529 ZPO) – Berufung des Klägers ist nicht begründet und war deshalb zurückzuweisen. II. Randnummer 33 Das Amtsgericht hat die Schadensersatzklage des Klägers im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
  8. Randnummer 34 Die erkennende Kammer hat den Kläger bereits durch Verfügung vom
  9. Oktober 2011 (Bl. 320 R d.A.) darauf hingewiesen, dass der eingeklagte Schadensersatzanspruch jedenfalls nicht gegen die in diesem Rechtsstreit verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Randnummer 35 An dieser rechtlichen Würdigung hält die erkennende Berufungskammer nach wie vor fest. Randnummer 36 Der Kläger stützt seinen vermeintlichen Schadensersatzanspruch darauf, dass es deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses durch seine ehemalige Mieterin gekommen sei, weil in den Monaten März und April 2006 die Heizung und zeitweise die Warmwasserversorgung der Mietwohnung Nr. 3 ausgefallen seien. Der Grund dafür sei eine mangelnde Heizölversorgung gewesen, die deshalb entstanden sei, weil die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Hausgelder nicht oder nicht zeitgemäß gezahlt hätten (vgl. Bl. 277 d.A. und Bl. 2 d.A.). Randnummer 37 Mit dieser Argumentation wirft der Kläger den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verletzung ihrer Verpflichtungen vor, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuwirken. Randnummer 38 Wenn – wovon der Kläger ausgeht – die Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB oder aus unerlaubter Handlung schadensersatzpflichtig sein (vgl. dazu LG Hamburg, ZWE 2012, 26 – 27, zitiert nach juris Rn. 22 m.w.N.; LG Köln ZWE 2011, 338 – 339, zitiert nach juris Rn. 19; AG München ZMR 2011, 677 – 678, zitiert nach juris Rn. 24; Bärmann/Merle, WEG,
  10. Auflage, § 21 WEG Rn. 181 m.w.N:; Palandt/Bassenge, BGB,
  11. Auflage, § 21 WEG Rn. 11 a m.w.N.). Randnummer 39 Unbeschadet der mittlerweile durch § 10 Abs. 6 S. 1 WEG gesetzlich geregelten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Innenverhältnis die einzelnen Wohnungseigentümer untereinander zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Randnummer 40 Falls dem Kläger wegen des Zahlungsverhaltens der übrigen Wohnungseigentümer ein Schadensersatzanspruch zustehen sollte, besteht dieser nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern allenfalls gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, soweit diese Pflichtverletzungen begangen haben und diese zu vertreten haben (vgl. dazu BGH NJW 1999, 2108 – 2110; OLG München ZMR 2009, 468 – 470; Neumann in WuM 2006, 489 – 498; Bärmann/Wenzel a.a.O., § 10 WEG Rn. 275; Bärmann/Merle a.a.O., § 21 WEG Rn. 169).
  12. Randnummer 41 Auch der Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 05.01.2012 (Bl. 353 d.A.), die relevante Pflichtverletzung bestehe in den ausgebliebenen Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Energieversorger, verhilft der Berufung nicht zum Erfolg. Randnummer 42 Dies liegt schon daran, dass es sich bei dieser Behauptung des Klägers um ein neues Angriffsmittel handelt, dass im Hinblick auf § 531 Abs. 2 ZPO in dem Berufungsverfahren nicht mehr zugelassen werden kann. Randnummer 43 Abgesehen davon ist dieser Sachvortrag des Klägers auch zu unsubstantiiert. Der Kläger hat nicht vorgetragen, welche Zahlungen an welchen Energieversorger die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz entsprechender Verpflichtung nicht geleistet hat. Randnummer 44 Des Weiteren hat der Kläger nicht dargestellt, wieso darin eine Verletzung einer Verpflichtung besteht, die der Wohnungseigentümergemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber oblegen hat. Randnummer 45 Schließlich könnte allenfalls dann von einer entsprechenden Pflichtverletzung der Gemeinschaft ausgegangen werden, wenn die Gemeinschaft ausreichende finanzielle Mittel gehabt hätte, um Zahlungen an Energieversorger zu erbringen bzw. – worauf der Kläger möglicherweise hat abstellen wollen – Heizöl einzukaufen. Randnummer 46 Dazu hat der Kläger ebenfalls nichts vorgetragen.
  13. Randnummer 47 Deshalb war die Berufung mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Randnummer 48 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erging nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 49 Der Streitwert des Berufungsverfahrens ergibt sich aus der Höhe der geltend gemachten Forderung. Randnummer 50 Dem Antrag des Klägers, die Revision zuzulassen kann nicht stattgegeben werden, da die dafür erforderlichen Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht erfüllt sind. Randnummer 51 Die getroffene Entscheidung beruht nicht allein darauf, dass die verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft dem Kläger nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist, weil ihr keine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Vielmehr kommt es – soweit der Kläger in der Berufung seinen vermeintlichen Anspruch auf das Verhalten der Wohnungseigentümergemeinschaft stützt – darauf nicht an, weil der insoweit verspätete Klägervortrag nicht mehr zuzulassen ist. Randnummer 52 Deshalb kann dem Bundesgerichtshof nicht die Beantwortung der Frage übertragen werden, ob die unterlassene Beschaffung von Heizöl der Wohnungseigentümergemeinschaft als Pflichtverletzung anzulasten ist und sie dem Kläger deshalb zum Schadensersatz verpflichtet ist.

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KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.