Wohnungseigentum: Mehrheitsbeschluss über eine den Gebäudegebrauchswert erhöhenden Baumaßnahme Leitsatz
- Eine Baumaßnahme, durch die - unabhängig von dem Vorliegen eines Reparaturbedarfs - der Gebrauchswert des Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs nachhaltig erhöht werden soll, kann allenfalls mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG oder durch Zustimmung aller rechtlich betroffenen Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG beschlossen werden, nicht jedoch mit der einfachen Mehrheit über den Weg der modernisierenden Instandsetzung gemäß §§ 22 Abs. 3 i.V.m. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. (Rn.26)
- Eine modernisierende Instandsetzung kann mit lediglich einfacher Mehrheit nur dann in zulässiger Weise beschlossen werden, wenn die angestrebte Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Diese Bewertung hängt von einer anzustellenden Kosten-Nutzen-Analyse ab, die den Wohnungseigentümerbeschluss nur dann rechtfertigen würde, wenn sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraumes - grundsätzlich innerhalb von 10 Jahren - amortisieren würden. (Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Saarbrücken,
- März 2012, 36 C 381/11
(12)Tenor 1. In Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken vom 22.3.2012 – Az. 36 C 381/11
(12)- werden die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., ..., vom 17.11.2011,Tagesordnungspunkt 2, für ungültig erklärt.
- Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen nach Kopfteilen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Der Streitwert beider Instanzen wird festgesetzt auf jeweils 2.304,60 Euro. Gründe A . Randnummer 1 Der Kläger hat den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.11.2011 TOP 2 angefochten. Randnummer 2 Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung am 17.11.2011 mit einfacher Mehrheit beschlossen, die vorhandenen Glasbausteine, die sich im Eingangsbereich in der Außenwand des Gebäudes befinden, auszubauen und durch Fenster zu ersetzen. Randnummer 3 In den gegenüberliegenden Außenwandbereichen befinden sich - übereinander - jeweils fünf Glasbausteinfelder, die aus jeweils 44 Glasbausteinen mit einer zusätzlichen Lüftungsklappe bestehen. In der rechten Wand (Blickrichtung auf das Gebäude hin) sind in dem oberen Glasbausteinfeld 22 Glasbausteine beschädigt. Auf der linken Wandseite ist im oberen Glasbausteinfeld ein Glasbaustein gerissen. Randnummer 4 Das Amtsgericht Saarbrücken hat die gegen diesen Wohnungseigentümerbeschluss gerichtete Anfechtungsklage des Klägers mit der Begründung abgewiesen, bei dem Austausch der Glasbausteine gegen Fenster handele es sich nicht um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 WEG, die der Zustimmung aller rechtlich betroffenen Wohnungseigentümer bedurft hätte, sondern um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, die durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden könne. Randnummer 5 Gegen dieses am 27.3.2012 zugestellte Urteil hat der Kläger am 25.4.2012 Berufung eingelegt, die er am 29.5.2012 (Dienstag nach Pfingsten) begründet hat. Randnummer 6 Der Kläger ist der Auffassung, durch die beschlossene Maßnahme werde das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes erheblich verändert. Randnummer 7 Es sei keine Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung beabsichtigt. Der zulässige Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung sei überschritten. Randnummer 8 Die beschlossene Maßnahme sei wirtschaftlich nicht sinnvoll. Durch den Austausch der Glasbausteine gegen Fenster ergäbe sich eine jährliche Energieeinsparung in Höhe von 39,80 €. Unter Berücksichtigung von Investitionskosten in Höhe von 9.124,92 € betrage die Amortisationsdauer 229 Jahre. Randnummer 9 Die schadhaften Glasbausteine könnten ohne weiteres durch im Handel erhältliche, den vorhandenen sehr ähnliche Glasbausteine ersetzt werden. Randnummer 10 Die Energieeinsparverordnung sei vorliegend nicht zu beachten. Denn es handele sich nur um eine Bagatellfläche. Im Übrigen gebe es auch wärmegedämmte Glasbausteine. Randnummer 11 Der Kläger beantragt, Randnummer 12 das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken aufzuheben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.11.2011 TOP 2 für ungültig zu erklären. Randnummer 13 Die Beklagten beantragen, Randnummer 14 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 15 Die Beklagten sind der Auffassung, mit dem Einbau von Glasbausteinen seien die Anforderungen der Energieeinsparverordnung nicht zu erreichen. Randnummer 16 Die Glasbausteinflächen seien von der Straße aus nur teilweise einsehbar, es könne deshalb nicht von einer erheblichen optischen Veränderung ausgegangen werden, wenn alle 10 Glasbausteinfelder durch Fenster ersetzt würden. Randnummer 17 Wenn aber nur die beiden schadhaften Glasbausteinflächen durch Fenster ersetzt würden, käme es wegen des dann uneinheitlichen Gesamterscheinungsbildes zu einer erheblichen optischen Veränderung. Randnummer 18 Sie behaupten, die Kosten für die Herstellung von 20 m² Glasbausteinfläche lägen unter Berücksichtigung der Gerüstkosten und der Lüftungsflügel bei 13.685,-- €. Randnummer 19 Die Herstellung einer Glasbausteinfläche sei nicht billiger als die Herstellung von Fensterelementen. Deshalb führe im Ergebnis jegliche Energieeinsparung zu einer Kostenamortisation. B. I. Randnummer 20 Die Berufung des Klägers ist gemäß §§ 511, 513, 518, 520 ZPO zulässig. II. Randnummer 21 Die Berufung ist auch begründet und führt unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken zur Ungültigerklärung der angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse vom 17.11.2011, TOP
- Randnummer 22 Die Auffassung des Amtsgerichts Saarbrücken, bei dem mehrheitlich beschlossenen Austausch der Glasbausteine durch Fenster handele es sich nicht um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 WEG, die der Zustimmung aller rechtlich betroffenen Wohnungseigentümer bedurft hätte, sondern um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, die durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden könne, beruht auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung. Randnummer 23 Allerdings ist dem Amtsgericht zugute zu halten, dass die vorliegende Rechtsproblematik erst nach Verkündung seiner Entscheidung durch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.12.2012 - V ZR 224/11 - (zitiert nach juris) abweichend von der Rechtsauffassung des Amtsgerichts geklärt worden ist. Randnummer 24 Nach der Auffassung des BGH, der sich die erkennende Berufungskammer anschließt, darf eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt (vgl. BGH, aaO, juris Rnr. 10; Bärmann/Merle, WEG,
- Auflage, § 21 WEG Rnr. 101 ff; § 22 WEG Rnr. 25 mwN). Randnummer 25 Diese Voraussetzungen liegen bereits deshalb nicht vor, weil durch den streitgegenständlichen Wohnungseigentümerbeschluss nicht nur die beiden schadhaften Glasbausteinfelder, sondern sämtliche 10 Felder - also auch die acht nicht schadhaften - durch Fenster ersetzt werden sollen. Randnummer 26 Eine solche Baumaßnahme, durch die - unabhängig von dem Vorliegen eines Reparaturbedarfs - der Gebrauchswert des Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs nachhaltig erhöht werden soll, kann allenfalls mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG oder durch Zustimmung aller rechtlich betroffenen Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 WEG beschlossen werden (vgl. dazu BGH, aaO, juris Rnr. 12), nicht jedoch mit der einfachen Mehrheit über den Weg der modernisierenden Instandsetzung gemäß §§ 22 Abs. 3 i.V.m. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Randnummer 27 Abgesehen davon kann auch eine modernisierende Instandsetzung mit lediglich einfacher Mehrheit nur dann in zulässiger Weise beschlossen werden, wenn die angestrebte Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt (vgl. BGH, aaO, juris Rnr. 10; Bärmann/Merle, aaO). Diese Bewertung hängt von einer anzustellenden Kosten-Nutzen-Analyse ab, die den Wohnungseigentümerbeschluss nur dann rechtfertigen würde, wenn sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraumes - grundsätzlich innerhalb von 10 Jahren - amortisieren würden (vgl. BGH, aaO, juris Rnr. 10; BayObLG, FGPrax, 2005, 108 ff; KG FGPrax 1996, 95; Bärmann/Merle, § 21 Rnr. 102). Dazu hätte es näherer Feststellungen zu dem Kostenaufwand bedurft, die in dem amtsgerichtlichen Urteil nicht angestellt worden sind. Randnummer 28 Für die Entscheidung in dem Berufungsverfahren ist eine solche Kosten-Nutzen-Analyse nicht erforderlich. Denn der angefochtene Beschluss ist bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil die Grenzen der modernisierenden Instandsetzung überschritten sind und die gesetzlich geforderten Mehrheiten (vgl. §§ 22 Abs. 1 und 22 Abs. 2 WEG) nicht vorliegen.
- Randnummer 29 Nur der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass im Hinblick auf die - insoweit unbestrittene - erhebliche optisch nachteilige Veränderung des Fassadenbildes des Gebäudes eine Ersetzung lediglich der beiden schadhaften Glasbausteinfelder durch Fenster von keinem der Beteiligten gewollt ist.
- Randnummer 30 Schließlich ist der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss auch nicht durch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung gerechtfertigt. Randnummer 31 Zwar sind gemäß § 9 Abs. 1 der EnEV Änderungen bei geheizten Räumen von Gebäuden so auszuführen, dass die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Außenteile nicht überschritten werden. Randnummer 32 Allerdings ist diese Bestimmung gemäß § 9 Abs. 3 EnEV nicht anzuwenden auf Änderungen von Außenbauteilen, wenn die Fläche der geänderten Bauteile nicht mehr als 10/100 der gesamten jeweiligen Bauteilfläche das Gebäude betrifft. Randnummer 33 Vorliegend hat der Kläger unbestritten dargetan, dass die Glasbausteinfelder nicht mehr als 10 % der gesamten Außenwandfläche des Gebäudes ausmachen. Randnummer 34 Deshalb können die schadhaften Glasbausteine ohne Rücksicht auf die Anforderungen der Energieeinsparverordnung ausgetauscht werden. Randnummer 35 Nach dem insoweit ebenfalls unbestrittenen Vortrag des Klägers können derartige Glasbausteine auf dem Markt ohne Schwierigkeiten nachgekauft werden.
- Randnummer 36 Der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss war somit für ungültig zu erklären. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung für beide Instanzen erging nach § 91 ZPO. Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit, die nur die Kostenentscheidung betrifft, beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 39 Der Streitwert für beide Instanzen wurde gemäß § 49 a Abs. 1 S. 2 Gerichtskostengesetz festgesetzt. Zur Ermittlung des maßgeblichen Fünffachen des Wertes des Interesses des Klägers wurden die von den Beklagten in dem Berufungsverfahren angegebenen Gesamtreparaturkosten für den Einbau von Fenstern in Höhe von 10.974,30 € zugrunde gelegt und berücksichtigt, dass der Miteigentumsanteil des Klägers 42/1000 beträgt (10.974,30 € : 1000 x 42 x 5 = 2.304,60 €).