Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken 4. Zivilsenat 4 U 20/13 Urteil Bankenhaftung bei kreditfinanziertem Kauf einer Wohnung im Bauherrenmodell

Bankenhaftung bei kreditfinanziertem Kauf einer Wohnung im Bauherrenmodell: Darlegungs- und Beweislast des Kreditnehmers bei behaupteter Verletzung einer Aufklärungspflicht hinsichtlich der Unangemessenheit des Kaufpreises; Nachweis einer Überteuerung durch Kostenvergleich Leitsatz 1. Leitet der Kläger im Prozess gegen die lediglich Kredit gebende Bank eine Pflichtverletzung der Bank aus der Behauptung her, die Bank habe ihn über die sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises der finanzierten Eigentumswohnung nicht aufgeklärt, so muss er zur Darlegung der Überhöhung des Kaufpreises substantiierten Vortrag zu den wertbildenden Faktoren halten. (Rn.37) 2. Dient der Kredit dazu, im Wege des Bauherrenmodells neuen Wohnraum zu schaffen, kann der Nachweis einer Überteuerung nicht durch einen Vergleich der Grunderwerbs- und Herstellungskosten der konkreten Wohnung mit dem Verkehrswert einer auf dem freien Wohnungsmarkt im Altbestand bereits vorhandenen Wohnung geführt werden. (Rn.44) Orientierungssatz Zitierungen zu Leitsatz 1: Anschluss BGH, 12. November 2002, XI ZR 3/01, WM 2003, 61; Abweichung BGH, 2. April 2009, V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236. Verfahrensgang vorgehend LG Saarbrücken, 19. Oktober 2012, 1 O 285/11 Tenor 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken vom 19. Oktober 2012 - 1 O 285/11 - wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens. 3. Das Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages Sicherheit leistet. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Im vorliegenden Rechtsstreit wenden sich die Kläger mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen die von der Beklagten aus der im Antrag bezeichneten notariellen Urkunde betriebene Zwangsvollstreckung und nehmen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der fehlerhaften Anlageberatung im Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung auf Schadensersatz in Anspruch. Randnummer 2 Die Kläger unterzeichneten am 27.11.1992 eine mit „Wirtschaftsberater- und Servicevereinbarung“ überschriebene Vereinbarung (K1) mit (im Folgenden: Berater). Unter Vermittlung des Beraters und nach Vorlage eines Verkaufsprospekts sowie einer vom Berater erstellten persönlichen Berechnung vom 30.11.1992 (Anlage K3) erteilten die Kläger im notariellen Geschäftsbesorgungsauftrag des Notars vom 3.12.1992 (Urkunden-Nummer 1354/92; Anlage K4) einem Rechtsanwalt als Geschäftsführer den Auftrag, das im Antrag bezeichnete Wohnungseigentum in Vollmacht der Kläger für diese zu erwerben. Auf der Grundlage dieses Vertrages schloss der Geschäftsführer am 22.12.1992 für die Kläger mit dem zwischenzeitlich insolventen Bauträger einen Werk- und Kaufvertrag über das noch zu errichtende Wohnungseigentum zu einem Gesamtpreis von 172.992 DM (Anlage K5) und unterwarf sich im Namen der Kläger wegen des Kaufpreises und etwaiger Verzugszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung. Am gleichen Tag bestellte der Bauträger zugunsten der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Grundschuld am Wohnungseigentum über 198.800 DM (Anlage K6). Unter dem 12./28.12.1992 schlossen die Kläger mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Darlehensvertrag über ein Bruttodarlehen von 198.800 DM (Anlage K7) ab und traten eine bei der AG bestehende Lebensversicherung an die Rechtsvorgängerin der Beklagten ab. Randnummer 3 Die Kläger erzielten bereits seit dem Jahr 1999 Mieteinnahmen, die sich bis zum August 2011 auf 24.874 EUR beliefen. Nach Insolvenz des Bauträgers und eines Rechtsnachfolgers wurde das Gesamtobjekt erst im Jahr 2004 fertiggestellt (Schreiben des Notars F. vom 13.5.2004; Anlage K12). Erst danach wurde das Eigentum auf die Kläger übertragen. Randnummer 4 Die Kläger haben behauptet, ihnen sei der fremdfinanzierte Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage zur zusätzlichen Altersvorsorge und Steuerersparnis angeboten worden. Die in dem Berechnungsbeispiel ausgewiesenen Mieteinnahmen hätten ebenso wenig erwirtschaftet werden können wie die in Aussicht gestellte Wertsteigerung der Immobilie. Das Berechnungsbeispiel sei daher von objektiv falschen und viel zu optimistischen Prämissen ausgegangen. Anstatt einer Unterdeckung von lediglich 176 DM monatlich habe sich die tatsächliche Unterdeckung während der Vermietungsphase teilweise auf weit mehr als 600 DM belaufen. Die tatsächlichen jährlichen Mieteinnahmen hätten nicht wie angegeben 5.814 DM, sondern ab dem Jahr 1999 lediglich zwischen 4.380 DM bis 4.620 DM betragen. Soweit in dem Berechnungsbeispiel ein Mietzins von 18,38 DM pro Quadratmeter monatlich angegeben gewesen sei, sei dies schon damals völlig unrealistisch gewesen. Der auf dem freien Markt zu erzielende Mietzins hätte sich allenfalls auf die Hälfte belaufen. Auch seien die zu zahlenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten weitaus höher gewesen als in dem Beispiel angegeben. Der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung habe zum Zeitpunkt des Erwerbs allenfalls bei der Hälfte des von den Klägern gezahlten Kaufpreises gelegen und belaufe sich heute maximal auf 20.000 DM. Randnummer 5 Die Kläger haben die Auffassung vertreten, sie seien vom Berater arglistig getäuscht worden. Sie seien auch nicht über konkrete Objekt- und Finanzierungsrisiken beraten worden. Von einer sicheren Altersvorsorge könne keine Rede sein. Die Beklagte müsse sich diese Täuschung aufgrund ihres institutionalisierten Zusammenwirkens mit dem Berater zurechnen lassen. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe sämtliche Finanzierungen von Eigentumswohnungen in dem Objekt durchgeführt. Randnummer 6 Mit dem Klageantrag zu 2) begehren die Kläger Rückerstattung der auf das Darlehen geleisteten Zins- und Tilgungsraten abzüglich der eingenommenen Mieteinkünfte Zug um Zug gegen Übertragung der streitgegenständlichen Immobilie. Randnummer 7 Die Kläger haben beantragt, Randnummer 8 1. die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars (Urkunde Nummer 1500/92) vom 22.12.1992 für unzulässig zu erklären; hilfsweise: die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der vorbezeichneten Urkunde insoweit für unzulässig zu erklären, als sie aus einem persönlichen Anspruch gegen die Kläger betrieben wird; Randnummer 9 2. die Beklagte zu verurteilen, Zug um Zug gegen Übertragung des im Grundbuch des Amtsgerichts Saarbrücken/Schafbrücke Blatt eingetragenen Miteigentumsanteil von 5/1000 an dem Grundstück der Gemarkung, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit der Nummer 115 bezeichneten Räumlichkeiten im zweiten Obergeschoss sowie dem gleich bezeichneten Kellerraum und dem PKW-Abstellplatz in der Tiefgarage Nr. 124 an die Kläger 88.299,58 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.1.2012 zu zahlen; Randnummer 10 3. die Beklagte zu verurteilen, sämtliche Rechte aus der an sie abgetretenen Kapitallebensversicherung des Klägers zu 2) bei der AG (Vertragsnummer) an den Kläger zu 2) zurück zu übertragen; Randnummer 11 4. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger weitere 2.440,33 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.1.2012 für vorgerichtliche Anwaltskosten zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte hat beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte hat bestritten, sämtliche Erwerber in dem streitgegenständlichen Objekt finanziert zu haben. Die Voraussetzungen einer sittenwidrigen Überhöhung lägen nicht vor. Es sei schon nicht nachvollziehbar dargelegt, warum die behauptete Miethöhe nicht erzielbar gewesen sein sollte. Die Angaben des Beraters hat die Beklagte mit Nichtwissen bestritten. Die von ihm getroffenen Angaben seien zudem erkennbar werbende Anpreisungen ohne Tatsachenkern gewesen und der Beklagten auch nicht rechtlich zurechenbar. In dem Berechnungsbeispiel werde nicht zwischen dem Mietvertrag für die Wohnung und für den Tiefgaragenplatz unterschieden. Für vergleichbare Wohnungen mit Stellplatz habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit einer erzielbaren Nettomiete von mindestens 18,38 DM pro Quadratmeter kalkuliert werden dürfen. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Randnummer 15 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung wird auch hinsichtlich der darin enthaltenen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 16 Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Randnummer 17 Das Landgericht habe die Anforderungen an die Substantiierung des Verkehrswerts der Wohnung überspannt und nicht berücksichtigt, dass die zitierten Judikate des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zeitlich vor dem von den Klägern zur Stützung ihrer Rechtsauffassung zitierten Urteil des V. Zivilsenats vom 4.4.2009 - V ZR 177/08 stammten. Darüber hinaus habe das Landgericht übersehen, dass sich die wertbildenden Faktoren aus dem betreffenden Verkaufsprospekt ergäben, der mit der Anlage K2 zusammen mit der Klageschrift vorgelegt worden sei. In jedem Fall hätte das Landgericht auf den Schriftsatz der Klägervertreter vom 19.9.2012 gemäß § 139 ZPO einen erneuten Hinweis erteilen müssen, wonach das Landgericht der Rechtsprechung des V. Zivilsenats nicht folgen werde. Auf einen solchen Hinweis hätten die Kläger ihren Sachvortrag dahingehend ergänzt, dass es sich bei dem Objekt zum Zeitpunkt des Erwerbs um ein Neubauvorhaben gehandelt habe. Die in einer Wohnanlage verbundenen Wohnungen seien als Studentenappartements konzipiert worden. Das Objekt befinde sich an der Ecke und liege in einem gemischten Wohn- und Gewerbegebiet. Die Wohnung selbst habe eine Wohnfläche von 26,35 m² und verfüge über ein eingerichtetes Bad, Fernwärmeheizung, Fliesen/PVC als Bodenbelag, eine kleine Küche mit Spülbecken, zwei Platten und einem Kühlschrank. Zu der Wohnung gehöre außerdem ein Stellplatz in der unter dem Objekt liegenden Tiefgarage. Randnummer 18 Die realistisch zu erzielende Miete habe damals und in den folgenden Jahren allenfalls bei 9 DM pro Quadratmeter gelegen, während laut Prospekt ein Mietzins von 18 DM pro Quadratmeter in Aussicht gestellt worden sei. Nach der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats (Urt. v. 19.12.2006 - XI ZR 401/03) sei es zur Stützung der Klageforderung ausreichend, wenn der prognostizierte Mietzins den tatsächlich erzielten Mietzins objektiv um 30 % und mehr übersteige. Eine solche Teuerung habe das Landgericht selbst festgestellt: Die tatsächlich erzielten Mieten hätten bei maximal 4.620 DM brutto jährlich gelegen, während im Verkaufsprospekt eine Gesamtmieteinnahme von 6.652 DM pro Jahr angegeben sei. Randnummer 19 Soweit die Kläger im Zusammenhang mit der von ihnen behaupteten überhöhten Mietprognose auf diverse Mietspiegel anderer deutscher Städte verwiesen habe, habe dies daran gelegen, dass für Saarbrücken oder andere saarländische Städte ein entsprechender Mietspiegel nicht existiere. Randnummer 20 Auch stehe die im Prospekt angeführte vorübergehende Mietgarantie einer Täuschung der Kläger nicht entgegen, da eine solche Mietgarantie ebenso wenig wie ein Mietpool den falschen Eindruck von der Rentabilität der Finanzierbarkeit der Kapitalanlage vermitteln dürfe. Randnummer 21 Schließlich sei das Landgericht nicht auf den Vortrag eingegangen, dass die Kläger auch insoweit von dem Berater arglistig getäuscht worden seien, als ihnen die streitgegenständliche Kapitalanlage als Altersvorsorge empfohlen worden sei. Eine solche mit einem mehr oder weniger hohen Verlustrisiko verbundene Investition dürfe nicht als sichere und zur Altersvorsorge geeignete Kapitalanlage empfohlen werden. Erfolge eine solche Behauptung durch den Vermittler offenkundig ins Blaue hinein, liege eine arglistige Täuschung des Anlegers vor. Randnummer 22 Die Kläger beantragen, Randnummer 23 unter Abänderung des am 19.10.2012 - 1 O 285/11 - verkündeten Urteils des Landgerichts Saarbrücken nach Maßgabe der zuletzt gestellten erstinstanzlichen Anträge zu erkennen. Randnummer 24 Die Beklagte beantragt, Randnummer 25 die Berufung der Kläger zurückzuweisen. Randnummer 26 Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 31.1.2013 (Bl. 159 ff. d. A.), der Berufungserwiderung vom 6.3.2013 (Bl. 174 ff. d. A.) sowie auf den Schriftsatz der Klägervertreter vom 13.5.2013 (Bl. 181 ff. d. A.) Bezug genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll (Bl. 203 ff. d. A.) verwiesen. II. A. Randnummer 27 Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg, da die angefochtene Entscheidung weder auf einem Rechtsfehler beruht, noch die gem. § 513 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Vollstreckungsgegenklage und Schadensersatzklage bleiben ohne Erfolg, nachdem die Kläger die materiellen Voraussetzungen für eine aus § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB hergeleitete Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten nicht schlüssig vorgetragen haben. Randnummer 28 1. Nach anerkannten Rechtsgrundsätzen ist eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebenden Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen oder Immobilienfondsbeteiligungen zur Aufklärung des Kreditnehmers über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Da sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass der Kunde entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügt oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient hat, kommen Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts nur unter besonderen Umständen, insbesondere dann in Betracht, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer besitzt und dies auch erkennen kann (BGH, Urt. v. 23.4.2013 - XI ZR 405/11, BKR 2013, 280; Urt. v. 17.7.2012 - XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294, 3295; Urt. v. 5.6.2012 - XI ZR 175/11, MDR 2012, 1030; Urt. v. 3.6.2008 - XI ZR 319/06, NJW 2008, 2576, 2577; Urt. v. 6.11.2007 - XI ZR 322/07, NJW 2008, 644, 646; Urt. v. 23.10.2007 - XI ZR 167/05, NJW 2008, 640, 641; Urt. v. 10.7.2007 - XI ZR 243/05, NJW 2007, 3272, 3273; Urt. v. 26.9.2006 - XI ZR 283/03, NJW 2007, 361, 363; Urt. v. 19.9.2006 - XI ZR 204/04, NJW 2007, 357, 358; OLG Saarbrücken, Urt. v. 29.11.2012 - 8 U 452/11 - 123 -). Randnummer 29 Hierbei besteht die Aufklärungspflichtverletzung der kreditgebenden Bank unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs grundsätzlich nur hinsichtlich solcher Umstände, von denen die Bank positive Kenntnis besitzt. Auch wenn der Kunde durch seinen Geschäftspartner über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht worden ist, ist die Bank nur dann zur Aufklärung verpflichtet, wenn sie positive Kenntnis von der Täuschung besitzt (statt aller: BGH, BKR 2013, 280; NJW 2012, 3295; MDR 2012, 1030). Denn ein Kreditinstitut muss nur das ihm selbst präsente Wissen offenbaren. Auch muss die finanzierende Bank hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens nicht nachforschen. Ebenso wenig stellt eine unterlassene Beleihungswertermittlung eine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer dar, da Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse überprüfen (BGHZ 168, 1, 19; 147, 343, 349; Urt. v. 15.6.2010 - XI ZR 318/09, WM 2010, 1448). Hierbei ist es Sache des Bankkunden, die Kenntnis der Bank darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen (vgl. BGH, WM 2010, 1448). Randnummer 30 Allerdings gelten diese Grundsätze nicht ausnahmslos: Randnummer 31 In Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der Kredit gewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts können sich die Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank berufen, wenn der Anleger durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Objekt arglistig getäuscht wurde. In einem solchen Fall wird die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirkten, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass es sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, dass sich die Bank der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen hat (BGH, NJW 2008, 640; Buck-Heeb in: Albrecht/Karahan/Lenenbach, Fachanwaltsbuch Bank- und Kapitalmarktrecht, § 42 Rdnr. 61). Randnummer 32 Der letztgenannte Aspekt begründet die Kenntnis der Bank von aufklärungspflichtigen Umständen auch unabhängig von der Arglist des Vermittlers: So steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen der positiven Kenntnis der Bank gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalles aufdrängen mussten. Er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (BGH, WM 2010, 1448). Randnummer 33 2. Angewandt auf den vorliegenden Sachverhalt hat das Landgericht die Voraussetzungen für eine Aufklärungspflichtverletzung rechtsfehlerfrei verneint. Randnummer 34

1. a)Die Berufung stützt das Klagebegehren zunächst auf den Vortrag, die Beklagte sei hinsichtlich der Überteuerung des Kaufpreises aufklärungspflichtig gewesen. Randnummer 35
2. aa)Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs im Zweifel dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch versteckte Innenprovisionen oder aus anderen Gründen - zu einer wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, so dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Davon ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Käufen erst dann auszugehen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Immobilie (BGHZ 168, 1, 21; NJW 2007, 3273; 2008, 646), wobei die in dem Gesamtaufwand für den Erwerb erhaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlungen nicht zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, NJW 2008, 646). Randnummer 36
3. bb)Hinsichtlich der Substantiierungslast werden in der höchstrichterlichen Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen vertreten: Randnummer 37 Während es der V. Zivilsenat (Urt. vom 2.4.2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236) für grundsätzlich ausreichend erachtet hat, wenn die darlegungsbelastete Partei einen bestimmten Verkehrswert einer Sache behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt, die Partei jedoch nicht gehalten sei, den von ihr behaupteten Verkehrswert durch weiteren Tatsachenvortrag näher zu begründen, genügt der Vortrag nach der Rechtsauffassung des XI. Zivilsenats den Substantiierungsanforderungen erst dann, wenn die darlegungsbelastete Partei konkrete, dem Beweis zugängliche Angaben zu den wertbildenden Faktoren hält (BGHZ 169, 109, 116; Urt. v. 12.12.2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Entgegen der Auffassung der Berufung lässt sich der Entscheidung vom 8.5.2011 - XI ZR 262/10 (BGHZ 193, 159) nicht entnehmen, dass der XI. Zivilsenat für die hier zu beurteilende Beweissituation von seiner Rechtsprechung abweichen will: Der dort entschiedene Fall beschäftigt sich mit der Frage, wie intensiv eine Partei zu einer hypothetischen Tatsache (konkret: der Frage, wie sich ein Anleger - im Sachverhalt des dort entschiedenen Falles: die Gegenpartei - verhalten hätte, wenn er in bestimmter Weise aufgeklärt worden wäre) vortragen muss, über deren Vorliegen die Partei naturgemäß keine genauen Kenntnisse haben kann. Hiervon unterscheidet sich die Ausgangslage des vorliegenden Falls: Der Kapitalanleger ist ohne weiteres in der Lage, die Anknüpfungstatsachen zu benennen, deren Zusammenschau die Wertangabe der eigenen Immobilie erst transparent erscheinen lässt. Randnummer 38 Jedenfalls in der vorliegenden Beweissituation verdient die strengere Sicht des XI. Zivilsenats den Vorzug (so auch OLG Saarbrücken, Urt. v. 29.11.2012 - 8 U 452/11 - 123 -): Unter Geltung der zivilprozessualen Prozessmaximen, insbesondere des Beibringungsgrundsatzes, ist es Sache der Parteien, die entscheidungserheblichen Tatsachen in den Prozess einzuführen. Eine Amtsermittlung findet nur im Rahmen der gesetzlich normierten Ausnahmetatbestände (§§ 142, 144, 148 ZPO) statt (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., vor § 284 Rdnr. 2). Demgemäß ist es nicht Aufgabe der Beweisaufnahme, die entscheidungserheblichen Tatsachen erst zu eruieren und neue Erkenntnisquellen zu erschließen, sondern die Wahrheit eines einlassungsfähig vorgetragenen Sachverhalts zu überprüfen. Der Beweis findet nicht zum Zwecke der Ausforschung oder der Beweisermittlung des anspruchsrelevanten Sachverhalts statt (MünchKomm(ZPO)/Prütting, 4. Aufl., § 284 Rdnr. 79). Ein Ausforschungsbeweis liegt insbesondere dann vor, wenn die Partei das Vorliegen eines bestimmten Umstandes „ins Blaue hinein“ behauptet und darauf vertraut, dass die besseren Erkenntnismöglichkeiten, etwa eines Sachverständigenbeweises, ihrer Rechtsverfolgung zum Erfolg verhelfen (vgl. BGHZ 193, 159, 173; Beschl. vom 1.6.2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710, 2711; Urt. v. 25.4.1995 - VI ZR 178/94, WM 1995, 1561, 1562; Zöller/Greger, aaO, vor § 284 Rdnr. 5; PG/Laumen, ZPO, 5. Aufl., § 284 Rdnr. 23 f.; Musielak/Foerste, ZPO, 10. Aufl., § 284 Rdnr. 18). Ein solcher Beweisantritt ist unzulässig, wenn sich die Partei von der beweiserheblichen Tatsache nach Ausschöpfung ihr zugänglicher Erkenntnisquellen auf zumutbare Weise Kenntnis verschaffen kann. Randnummer 39 Davon ist im vorliegenden Sachverhalt auszugehen: Ein Sachverständiger wäre allein auf der Grundlage des klägerischen Sachvortrags nicht dazu in der Lage, die Beweisfrage zum Verkehrswert der Immobilie zu beantworten. Vielmehr müsste eine sachverständige Begutachtung zunächst die für die Wertermittlung maßgeblichen tatsächlichen Faktoren ermitteln, wozu sowohl die in der Sachsubstanz der Wohnung angelegten Wertfaktoren als auch das Wohnumfeld und die zum Erwerbszeitpunkt herrschenden Marktverhältnisse gehören. Erst nach einer solchen amtsseitigen Aufbereitung des Sachverhalts wäre die Beweisfrage einer aussagekräftigen Begutachtung zugänglich gewesen. Demgegenüber wäre es den Klägern ohne weiteres zumutbar gewesen, durch die Aufdeckung der wertbildenden Faktoren darzulegen, weshalb der tatsächlich gezahlte Kaufpreis für den Erwerb der neu errichteten Immobilie den Marktverhältnissen zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses nicht entsprochen habe. Randnummer 40
4. cc)Diesen Anforderungen wird weder der erstinstanzliche Vortrag noch der Berufungsvortrag gerecht. Randnummer 41 aaa) Im ersten Rechtszug haben die Kläger die wertbildenden Faktoren trotz des im Termin vom 31.8.2012 erteilten Hinweises des Landgerichts nicht benannt. Sie haben sich stattdessen auf den im Berufungsrechtszug vertieften Rechtsstandpunkt zurückgezogen, dass ein weitergehender Sachvortrag zu den wertbildenden Faktoren nicht erforderlich sei. Soweit die Kläger im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19.9.2012 (Bl. 101 f. d. A.) die Wertangaben durch rechnerische Überlegungen untermauern, die auf der Annahme eines zu erzielenden Mietzinses von 9 DM pro Quadratmeter beruhen, helfen auch diese Erwägungen über das Substantiierungsdefizit nicht hinweg: Mangels Benennung der wertbildenden Faktoren kann auch der bezifferte Vergleichsmietzins nicht nachvollzogen werden. Mit anderen Worten: Das Substantiierungsdefizit kann nicht dadurch überwunden werden, dass eine intransparente Wertangabe durch eine andere, gleichsam komplexe Wertangabe ersetzt wird, ohne die in der Sachsubstanz verankerten tatsächlichen Anknüpfungstatsachen zu benennen. Randnummer 42 Entgegen der Auffassung der Berufung war ein detaillierter Vortrag zu den wertbildenden Faktoren nicht deshalb entbehrlich, weil die Kläger als Anlage zur Klageschrift die Anlage K2 vorgelegt haben, die Verkaufsinformationen zum „Neubauvorhaben Stadtappartements Breslauer-/Bismarckstraße, Saarbrücken“ enthält. Die Kläger verkennen die Anforderungen an die Prozessförderungspflicht: Die schriftsätzliche Aufbereitung des fallrelevanten Sachverhalts ist ureigene Aufgabe der anwaltlichen Prozessvertretung. Das Gericht ist nicht gehalten, alle Anlagen zu Schriftsätzen mit der Motivation zu durchforsten, ob sich außerhalb des schriftsätzlichen Vortrags in Anlagen Anhaltspunkte dafür finden, wie ein schriftsätzliches Schlüssigkeitsdefizit überwunden werden kann. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass das Gericht den Klägern zur unzureichenden Substantiierung aus prozessualer Fürsorge einen Hinweis erteilt hat. Nachdem die Kläger diesen Hinweis zum Anlass nahmen, die Richtigkeit der Rechtsauffassung des Landgerichts zu bezweifeln, ohne sich in diesem Zusammenhang auf Tatsachenmaterial zu berufen, haben sich die Kläger die Anlage K2 im vorliegend zu beurteilenden Zusammenhang nicht zu eigen gemacht. Bei dieser Sachlage hat das Landgericht das Substantiierungsdefizit des klägerischen Sachvortrags prozessrechtskonform ohne Berücksichtigung der Anlage K2 beurteilt. Randnummer 43 bbb) Soweit die Kläger zu den wertbildenden Faktoren in der Berufungsbegründung erstmals „höchst vorsorglich“ (Bl. 164 d. A.) Vortrag gehalten haben, ist der neue Vortrag, dessen unterbliebene Geltendmachung i.S.v. § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO auf einer Nachlässigkeit beruht, präkludiert. Dessen ungeachtet ist der Vortrag nicht hinreichend, um die Überteuerung schlüssig vorzutragen. Die Kläger verkennen einen grundlegenden Zusammenhang: Randnummer 44 Die Kläger leiten die Überteuerung aus einem Vergleich des im Kauf- und Werkvertrag als Gesamtaufwand bezeichneten Aufwandes, den sie mit dem Verkehrswert der Immobilie gleichsetzen, mit dem Verkehrswert vergleichbarer Wohnungen her, die zum fraglichen Zeitpunkt auf dem lokalen Immobilienmarkt gehandelt wurden. Hierbei verkennen die Kläger, dass sie sich im vermittelten Kaufvertrag nicht dazu entschlossen hatten, eine bereits vorhandene Wohnung zu erwerben. Vielmehr wollten die Kläger mit ihrer Kapitalanlage im Bauherrenmodell neu errichtetes Wohnungseigentum schaffen. Dies ist ein grundlegender Unterschied: Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass eine nach eigenen Bedürfnissen neu errichtete Wohnung höhere Kosten verursacht als der Erwerb einer bereits vorhandenen Wohnung. Die Baukosten eines Neubauvorhabens entsprechen nicht notwendig dem Verkehrswert, der durch den Verkauf der Wohnung erzielt werden kann. Andererseits bietet der Grundstückserwerb mittels Bauträger nicht nur die Möglichkeit, den Bau nach eigenen gestalterischen Vorgaben zu errichten und hierbei steuerliche Vorzüge zu genießen. Der Neubau hat auch eine längere Nutzungszeit, die sich ebenfalls im Verkehrswert niederschlägt. Schließlich ist nicht zu verkennen, dass einem Neubauvorhaben, das auf eine bestimmte Nachfrage - im Fall: kleinere Appartements für vorzugsweise Studenten mit hinreichender finanzieller Ausstattung, die sich die Anmietung eines neu errichteten Appartements leisten können - abzielt, durchaus ein spekulatives Element beinhaltet: Die tatsächliche Nachfrage kann erst nach Herstellung aller Wohnungen verlässlich bestimmt werden. Demgegenüber ist die Nachfragesituation im Verkehrswert eines vorhandenen Wohnungsbestandes bereits „eingepreist“. Randnummer 45 Dies eingedenk waren zum Nachweis einer Überteuerung nicht die Grunderwerbs- und Herstellungskosten der konkreten Wohnung mit dem üblichen Verkehrswert einer auf dem freien Wohnungsmarkt bereits vorhandenen Wohnung zu vergleichen. Stattdessen hätten die Kläger darlegen müssen, dass die Herstellung der Eigentumswohnung im Bauträgermodell nach Maßgabe der Leistungsbeschreibung zum Zeitpunkt der Anlageentscheidung überteuert war. Dies hätte etwa den Vortrag erfordert, dass die reinen Herstellungskosten mit Blick auf die Ausstattung der Wohnung (124.510 DM) nicht marktgerecht gewesen seien. Eine Überteuerung könnte sich auch daraus ergeben, dass der gesamte Herstellungsaufwand (Grunderwerbskosten: 17.299 DM, Herstellungskosten: 124.510 DM und der bis zur Herstellung erforderliche Zinsaufwand: 18.787 DM; insgesamt: 160.596 DM, nicht 198.800 DM) den marktüblichen Aufwand in einer die Sittenwidrigkeit erreichenden Höhe überstiegen hätte. In jedem Fall reicht es nicht aus darauf zu verweisen, dass eine im Jahr 1992 bereits vorhandene Studentenwohnung billiger zu erwerben war. Randnummer 46
5. dd)Die vorstehenden Erwägungen tragen die Entscheidung nicht allein: Jedenfalls fehlt es am Vortrag dazu, weshalb sich der Beklagten die Überteuerung der Wohnung nach Maßgabe der vorgenannten Rechtsgrundsätze hätte aufdrängen müssen: Dieses Kriterium muss auch dann erfüllt sein, wenn - wovon auszugehen ist - der Vermittler mit der Beklagten auf institutionalisierte Weise zusammenarbeitete. Randnummer 47 Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 13.5.2013 (Bl. 188 d.A.) vorgetragen haben, eine Kenntnis der Beklagten von der sittenwidrigen Kaufpreiserhöhung ergebe sich daraus, dass die Beklagte eine eigene Wertermittlung durchgeführt habe, wobei der Verkehrs- bzw. Ertragswert der streitgegenständlichen Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs allenfalls 85.000 DM belaufen habe, ist dieser neue, bestrittene Sachvortrag gem. § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Auch bei seiner Berücksichtigung bliebe die Berufung dennoch ohne Erfolg, da auch der Betrag von 85.000 DM nicht um mehr als 50% hinter dem Aufwand von 160.596 DM zurückbleibt. Zudem trifft die Wertermittlung keine Aussage über den marktgerechten Preis beim Bauträgermodell. Randnummer 48
6. b)Desweiteren will die Berufung eine Verletzung der Aufklärungspflicht daraus herleiten, dass der prognostizierte Mietzins das marktübliche Niveau um mindestens 30 % überschritten habe. Randnummer 49 Zwar ist der Berufung zuzugestehen, dass sich eine Aufklärungspflicht der Bank hinsichtlich der mit der zu finanzierenden Wohnung zu erzielenden Ertragserwartung auch daraus ergeben kann, dass der tatsächlich erzielbare Mietzins um 30 % hinter der Angabe des Vermittlers zurückbleibt (vgl. BGH, Urt. vom 19.12.2006 - XI ZR 401/03). Jedoch besteht die Aufklärungspflicht nur dann, wenn die Angabe des Vermittlers auch aus Sicht der Bank evident falsch war. Diese Voraussetzung ist etwa dann gegeben, wenn sich der Fehler in der Angabe des tatsächlich erzielten Mietzinses aus einer schriftlichen Unterlage ergibt, die dem Darlehensantrag selber als Anlage beigefügt wird (so im Sachverhalt der Entscheidung BGH, NJW 2008, 640). Im vorliegenden Sachverhalt finden sich indessen keine validen Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte die Augen vor einer sich auftretenden Erkenntnis verschlossen hätte: Nach anerkannten Marktgrundsätzen sind kleine Wohnungen bezogen auf den Quadratmetermietzins teurer als größere Wohnungen. Für die rund 27 m² große Wohnung der Kläger hätte sich bei einem Quadratmetermietzins von 15,35 DM (so die nicht beanstandete Interpretation des Berechnungsbeispiels) ein Gesamtmietzins von 425 DM ergeben. Dieser Mietzins ist zumindest für ein neues Ein-Zimmerappartement nicht evident zu hoch. Randnummer 50 Hinzukommt, dass sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Garantiegeber bereitfand, um für die Dauer von 5 Jahren eine Wohnungsmiete von 18 DM pro Quadratmeter zu garantieren. Wenngleich bei nachgewiesener Übervorteilung des Erwerbers das Vorliegen einer Mietgarantie mit Blick auf das Insolvenzrisiko des Garantiegebers nicht aus der Sittenwidrigkeit der Preisgestaltung hinausführt, so ist die Tatsache, dass eine Mietgarantie eingedeckt werden konnte, im hier zu prüfenden rechtlichen Zusammenhang dennoch von Relevanz: Die Bank durfte - solange sie keine Anhaltspunkte für eine abweichende Beurteilung besaß - davon ausgehen, dass der Garantiegeber die Garantie nicht leichtfertig abgegeben hatte und schon im eigenen Interesse den Wohnungsmarkt sorgfältig analysiert hatte, bevor er sich zur Abgabe einer Mietgarantie entschloss. Berechnungsbeispiel und Mietgarantie waren kohärent, weshalb die Beklagte keine Veranlassung besaß, die Richtigkeit der Angaben über die Höhe des Mietzinses im Sinne der vorgenannten Rechtsgrundsätze evident in Zweifel zu ziehen. Randnummer 51
7. c)Nicht zielführend ist schließlich der Vortrag, der Berater habe den Erwerb der Eigentumswohnung als Maßnahme der Altersvorsorge angepriesen. Wie dargelegt, muss sich die Bank ein Beratungsschulden des Vermittlers selbst bei nachgewiesener Arglist des Vermittlers nur dann als eigenes Verschulden zurechnen lassen, wenn die Arglist des Vermittlers auch für die Bank evident ist. Auch in den Fällen der institutionalisierten Zusammenarbeit von Bank und Vermittler scheidet eine Zurechnung des fremden Verschuldens nach § 278 BGB aus. Damit könnte ein Aufklärungsverschulden der Bank wegen der fehlerhaften Beratung zum Anlageziel nur dann eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründen, wenn sie Kenntnis von der beanstandeten Aussage des Vermittlers besaß. Dazu ist im Fall nichts vorgetragen. Randnummer 52 3. Zusammenfassend hat die Klage bereits deshalb keinen Erfolg, weil die Kläger den haftungsbegründenden Tatbestand des Aufklärungsverschuldens nicht schlüssig dargelegt haben. Bei dieser Prozesslage besitzt die Einrede der Verjährung keine prozessuale Relevanz. Eine Erörterung dieser Rechtsfrage kann daher unterbleiben. B. Randnummer 53 Die Kostenfolge beruht auf § 97 Abs. 1, § 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).