Grundbuchsache: Eintragung eines mit der Übernahme der Kosten für Grundsteuer und Versicherung verbundenen Wohnungsrechts Leitsatz Ein als beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbartes Wohnungsre

ist durch die Verweisung in § 1090 Abs. 2

auf bestimmte Vorschriften der Grunddienstbarkeit und durch weitere Verweisung in § 1093 Abs. 1 Satz 2

auf Vorschriften des Nießbrauchsrechts gekennzeichnet. Dieser Inhalt kann grundsätzlich nicht durch Vertrag abweichend bestimmt werden, weil auf dem Gebiet des Sachenrechts die Gestaltungsfreiheit weitgehend ausgeschlossen ist. Das Gesetz bestimmt nicht nur die Zahl der dinglichen Rechte abschließend, sondern schreibt auch ihren Inhalt zwingend vor (BayObLG, Beschluss vom

1. Juli 1988 – BReg. 2 Z 76/88, NJW-RR 1989, 14; BayObLG, Beschluss vom
2. Juni 1980 – BReg. 2 Z 28/80, MDR 1980, 385). Randnummer 9 Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Abweichende Vereinbarungen über den Inhalt eines dinglichen Rechts sind dann nicht nur mit schuldrechtlicher, sondern auch mit dinglicher Wirkung möglich, wenn entweder das Gesetz selbst die Abänderbarkeit vorsieht oder zulässt oder wenn bei einer Änderung des Inhalts eines Rechts nicht gegen tragende und zwingende Grundprinzipien verstoßen wird, die das Recht prägen (BayObLG, jeweils a.a.O.). Hieraus folgt dann die Eintragungsfähigkeit der entsprechenden Vereinbarung im Grundbuch (BayOblG, Beschluss vom
3. Juli 1980, a.a.O.). b) Randnummer 10 Diese Grundsätze gelten auch für das im Streit stehende dingliche Wohnungsrecht des § 1093

. Dies bedeutet, dass der Inhalt des Wohnungsrechts im Einzelnen durch Vereinbarung der Parteien auch mit dinglicher Wirkung (und damit im Grundbuch eintragungsfähig) insoweit geregelt werden kann, als das Wesen dieser dinglichen Belastung nicht geändert und nicht gegen als zwingend anzusehende gesetzliche Vorschriften (insbesondere hinsichtlich der Wesensmerkmale der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, der grundsätzlichen Nichtübertragbarkeit des Wohnungsrechts sowie des Ausschlusses des Eigentümers) verstoßen wird (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 18. Juni 1980 a.a.O.). Randnummer 11 Soweit vorliegend das Wohnungsrecht jedoch mit dinglicher Wirkung dahingehend vereinbart wurde, dass die Wohnungsberechtigten – auch – die für den Vertragsgegenstand anfallenden Kosten der Versicherungen sowie die Grundsteuer zu tragen haben, verstößt diese Regelung gegen als zwingend anzusehende gesetzliche Vorschriften. Randnummer 12 Hauptinhalt des Wohnungsrechts ist die Nutzung des Gebäudes oder eines Teils davon als Wohnung. Diese Nutzung ist grundsätzlich unentgeltlich (BayObLG, jeweils a.a.O.). Bei der Verweisung in § 1093 Abs. 1 Satz 2

auf einzelne Vorschriften über das Nießbrauchsrecht fehlt eine Verweisung sowohl auf § 1045

als auch auf § 1047

. Den Wohnungsrechtsinhaber trifft danach zwar die Unterhaltungspflicht aus § 1041

, nicht aber die Versicherungspflicht aus § 1045

und nicht die Lastentragungspflicht aus § 1047

(vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 28. April 1997 – 15 W 334/96 –, Rn. 13, juris). Randnummer 13 § 1045 Abs. 1

regelt die Pflicht des Nießbrauchers, die Sache für die Dauer seines Nießbrauchs auf seine Kosten zu versichern. Dementsprechend bestimmt § 1047

, dass der Nießbraucher grundsätzlich die öffentlichen und privatrechtlichen Grundstückslasten zu tragen hat. Zu den ersteren gehören Abgabeverpflichtungen, die auf dem öffentlichen Recht beruhen, durch wiederkehrende oder einmalige Geldleistungen zu erfüllen sind und nicht nur die persönliche Haftung des Schuldners voraussetzen, sondern auch die dingliche Haftung des Grundstücks (BGH, Urteil vom 22. Mai 1981 – V ZR 69/80; NJW 1981, 2127). Öffentliche Last in diesem Sinne ist danach auch die Grundsteuer (vgl. § 436 Abs. 2

, Staudinger/ Matusche-Beckmann,

§ 436, Rn.

14). Randnummer 14 Demgegenüber hat der Wohnungsberechtigte nach der gesetzlichen Ausgestaltung des Wohnungsrechts – in Ermangelung einer Verweisung in § 1093 Abs. 1 Satz 2

auf §§ 1045, 1047

– im Gegensatz zum Nießbraucher weder diese Grundstückslasten noch die Kosten der Versicherung zu tragen. Durch die Bestimmung in der Bestellungsurkunde jedoch, wonach die Wohnungsberechtigten sowohl die Kosten der anfallenden Versicherungen als auch die Grundsteuer zu tragen haben, wird von dieser gesetzlichen Ausgestaltung des Wohnungsrechts abgewichen. Die Bestimmung stellt sich ihrem Wesen nach damit als Vereinbarung eines Entgelts dar. Eine solche ist zwar mit schuldrechtlicher Wirkung zulässig; zum dinglichen Inhalt des Wohnungsrechts kann sie aber nicht gemacht werden (BayOblG, Beschluss vom 29. Juli 1988, a.a.O. siehe auch; BGH, Urteil vom 10.Mai 1968 – V ZR 221/64, BeckRS 1968, 31172089; Riedel/Volmer/Wilsch (vormals Schöner/ Stöber) Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 1252; Staudinger/Reymann

§ 1093, Rn.

47; a.A. LG Gießen, Beschluss vom

1. Januar 1986 – 7 T 6/86; Rpfleger 1986, 174, LG Traunstein, Beschluss vom
2. Juli 1986 – 4 T 1210/86, Rpfleger 1986, 365). Denn damit würde von der Unentgeltlichkeit als einem tragenden Grundsatz des Wohnungsrechts abgewichen.
3. Randnummer 15 Die gegenteilige Auffassung lässt sich auch aus den Gründen des von den Antragstellern vorgelegten Beschlusses des Landgerichts Saarbrücken vom
4. September 2003 – 5 T 408/03 (Bl. 30 GA) nicht begründen. Randnummer 16 In Abweichung von der hier in Streit stehenden notariellen Vereinbarung über das Wohnungsrecht ging es im dort zu entscheidenden Fall nicht um die Übernahme öffentlicher oder privater Lasten im Sinne des § 1047

bzw. der Versicherungskosten im Sinne des § 1045

, sondern vielmehr um die Übernahme von Verbrauchs- bzw. Betriebskosten durch den Wohnungsberechtigten. Ebenso stellt sich die Situation in dem durch das Oberlandesgericht Nürnberg entschiedenen Fall (Beschluss vom 6. Oktober 2020 – 15 W 2130/20, NZM 2021, 327) dar, auf welchen die Beschwerde Bezug nimmt. Auch dort waren nach der notariellen Vereinbarung die Verbrauchskosten streitgegenständlich, die zudem nicht von dem Wohnungsberechtigten, sondern vielmehr von dem zukünftigen Eigentümer des Grundstücks zu tragen waren. Randnummer 17 Bei den Verbrauchskosten handelt es sich indes nicht um auf der Sache ruhende Lasten im Sinne des § 1047

; vielmehr hat der Wohnungsberechtigte – ebenso wie der Nießbraucher – die verbrauchsabhängigen Kosten als Aufwendungen in eigener Sache zu tragen (OLG München, Hinweisbeschluss vom 23. August 2022 – 8 U 1186/22, BeckRS 2022, 35529; MüKoBGB/Pohlmann, 8. Aufl. 2020,

§ 1047Rn. 5; Staudinger/Heinze

§ 1047, Rn.

3, 9). Einer entsprechenden Regelung mit dinglicher Wirkung steht daher der gesetzliche Grundgedanke des Wohnungsrechts nicht entgegen. 3. Randnummer 18 Einer ausdrücklichen Kostenentscheidung bedurfte es im Hinblick auf die gesetzlich geregelte Kostenfolge (§ 22 Abs. 1 GNotKG) nicht. Randnummer 19 Die Entscheidung über die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf den §§ 52 Abs. 1, Abs. 4 Satz 1, Abs. 4 Satz 2, 61 GNotKG und orientiert sich an dem in der notariellen Urkunde erwähnten Jahreswert. Dieser war im Hinblick auf das im notariellen Vertrag angegebene Lebensalter des jüngsten Wohnungsberechtigten von 70 Jahren (Bl. 23R GA) mit 10 Jahren zu multiplizieren (§ 52 Abs. 4 Satz 2, Satz 1 GNotKG). Randnummer 20 Die Rechtsbeschwerde war mangels Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO) nicht zuzulassen.