AG Halle (Saale) 104 C 2496/10 Urteil Gesamtschuldnerausgleich: Haftung des ausziehenden Mieters für die Mietkosten bei Verbleiben des anderen Mieters

Gesamtschuldnerausgleich: Haftung des ausziehenden Mieters für die Mietkosten bei Verbleiben des anderen Mieters in der gemeinsam angemieteten Wohnung Orientierungssatz

1. Zieht ein Mitmieter mit Einverständnis des Vermieters aus der mit einem anderen Mieter gemeinsam angemieteten Wohnung aus und zahlt der verbleibende Mieter die gesamte Miete, so unterliegt die grundsätzlich im Innenverhältnis gemäß § 426 Abs. 1 BGB bestehende Mithaftung des Ausziehenden zu gleichen Anteilen in zeitlicher Hinsicht Einschränkungen.
2. Nachdem der verbleibende Mieter Kenntnis vom Auszug des ehemaligen Mitmieters erhalten hat, kann er entscheiden, ob er sich der Kündigung anschließt, oder zukünftig die Wohnung alleine nutzen will. Verbleibt er nach einer angemessenen Überlegungsfrist (in der Regel drei Monate) in der Wohnung, ohne sich um eine Auflösung des Mietverhältnisses zu bemühen, gibt er damit zu erkennen, dass er zu einer Fortführung des Vertrags unter alleiniger Kostentragung bereit ist. Eine fortlaufende Mithaftung des ausgezogenen Mieters entfällt ab diesem Zeitpunkt. Tenor 1.) Die Klage wird abgewiesen. 2.) Die Klägerin hat die die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin fordert vom Beklagten den hälftigen Teil der von ihr im Zeitraum April 2010 bis einschließlich Juli 2010 an den gemeinsamen Vermieter überwiesenen Wohnungsmiete. Randnummer 2 Die Klägerin und der Beklagte schlossen mit dem Vermieter, Herrn V. S., unter den 27.08.2009 für eine Wohnung im S.-Weg ... in H. einen Mietvertrag, wobei beide (als Mieter) Vertragspartei wurden. Das Mietverhältnis – zu einer monatlichen Bruttomiete von 500,00 € – begann zum 01.09.
3. Randnummer 3 Die Parteien einigten sich dahingehend, dass der Beklagte seinen Anteil am Mietzins (250,00 €) jeweils monatlich der Klägerin übergab. Sie selbst überwies sodann den Gesamtmietzins i. H. v. 500,00 € an den Vermieter. Randnummer 4 Der Beklagte kündigte gegenüber dem Vermieter mit Schreiben vom 23.11.2009 zum 28.02.2010 das Mietverhältnis, wobei er auch nur "seinen Mietvertrag" mit dem Vermieter kündigen wollte. Randnummer 5 Der Beklagte zog bis zum 28.02.2010 aus der ehemals gemeinsam bewohnten Wohnung aus. Seinen hälftigen Anteil zahlte er bis einschließlich März an die Klägerin. Randnummer 6 Die Klägerin ist der Meinung, nur eine gemeinsame Kündigung durch sie und den Beklagten vermag eine Auflösung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Da sie aber eine Kündigung gerade nicht erklärte, sei der Beklagte auch weiterhin verpflichtet, seinen hälftigen Anteil ihr zu überweisen. Randnummer 7 Sie begehrt von ihm die Hälfte des von ihr für die Monate April bis einschließlich Juli 2010 an den Vermieter gezahlten Mietzinses, also insgesamt 1.000,00 €. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen an die Klägerin 1.000,00 Euro nebst 5 % über dem Basiszinssatz aus je 250,00 Euro seit dem 05.04.2010, seit dem 05.05.2010, seit dem 05.06.2010 und seit dem 05.07.2010 zu zahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Er behauptet, die Klägerin zeitnah nach seiner Kündigung gegenüber dem Vermieter davon in Kenntnis gesetzt zu haben. Entscheidungsgründe Randnummer 11 Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 12 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf die von ihr geforderte hälftige Beteiligung an der im Zeitraum April bis Juli 2010 gezahlten Miete. Randnummer 13 Als einzig mögliche Anspruchsgrundlage kommt vorliegend die Ausgleichspflicht unter Gesamtschuldnern (§ 426 I, II BGB) in Betracht. Randnummer 14 Voraussetzung für die Anwendung ist neben der Zahlung des vollen Mietzinses durch die Klägerin an den Vermieter eine gesamtschuldnerische Haftung der Klägerin und des Beklagten im Hinblick auf die hier gegenständlichen Mietzahlungen. Außerdem darf (negativ) "... ein anderes nicht bestimmt sein." (§ 426 I 1 BGB) Randnummer 15 Eine gesamtschuldnerische Haftung, die ohne Zweifel mit Abschluss des Mietvertrages begründet wurde, konnte für den hier interessierenden Zeitraum (April bis Juli 2010) durch die "Kündigung" des Beklagten im Verhältnis zum Vermieter nicht beseitigt werden, da die "einseitige Kündigungserklärung" des Beklagten eine Aufhebung des Mietverhältnisses nicht bewirken konnte. Randnummer 16 Besteht – wie hier – eine Vertragsseite des Dauerschuldverhältnisses aus mehreren Beteiligten, ist zur Beendigung des Vertragsverhältnisses immer auch eine von sämtlichen Beteiligten dieser Vertragsseite abgegebene Erklärung notwendig. Eine solche gab es hier unstreitig jedoch nicht, weshalb das Mietverhältnis durch die "Kündigung" des Beklagten nicht beendet werden konnte. Folglich änderte sich an der Gesamtschuldnerschaft der Parteien nichts. Randnummer 17 Dass damit jedoch wie die Klägerin meint nach Zahlung der vollständigen Miete ihr ein hälftiger Ausgleichsanspruch im Sinne des § 426 II BGB gegen den Beklagten für den Zeitraum ab März 2010 zuwächst, ist jedoch unzutreffend. Randnummer 18 Eine solche Annahme würde nämlich völlig negieren, dass nach Ablauf des Monats Februar die Klägerin die hier gegenständliche Mietwohnung allein nutzen konnte, der Beklagte infolge seines Auszuges von der Nutzung ausgeschlossen war. Randnummer 19 Da er bereits eine deutliche Zeit vor seinem Auszug (sp. am 25.11.2009) der Klägerin seinen Willen, die gemeinsame Nutzung der Wohnung zu beenden, kundgab, hatte die Klägerin auch mehr als ausreichend Zeit, sich auf diese veränderte Situation einzustellen, also entweder sich der Kündigung anzuschließen oder den Anteil des Beklagten an den Kosten nunmehr selbst zu übernehmen. Randnummer 20 Die Klägerin hat zwar bestritten, von der Kündigungserklärung des Beklagten informiert worden zu sein. Die Kenntnis der Klägerin hat der Beklagte aber durch Vorlage des Schreibens der Klägerin an den Vermieter vom 04.12.2009 bewiesen. In diesem Schreiben – von dem die Klägerin ihre Urheberschaft in der mündlichen Verhandlung einräumen musste – verweist sie gegenüber dem Vermieter auf ein mit ihm am 25.11.2009 geführtes Telefonat. Bereits im Rahmen dieses Gespräches – so ihre Ausführungen im Schreiben vom 04.12.2009 – habe sie deutlich gemacht, dass die Kündigung des Beklagten unwirksam sei und auf die weitere gesamtschuldnerische Haftung des Beklagten gemeinsam mit ihrer Person hingewiesen. Randnummer 21 Wenn die Klägerin in diesem Schreiben aber selbst kundgibt, bereits am 25.11.2009 den Vermieter auf die aus ihrer Sicht unwirksame Kündigung hingewiesen zu haben, kann vernünftigerweise nicht angenommen werden, die Klägerin hätte zu diesem Zeitpunkt keine Kenntnis von der Kündigung gehabt. Randnummer 22 Durch die Mitteilung des Beklagten war die Klägerin in die Lage versetzt worden, selbst zu entscheiden, ob sie sich der Kündigung des Beklagten anschließen will, mit der Folge, dass dann nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Mietzahlungspflicht hinsichtlich der gegenständlichen Wohnung auch für sie nicht mehr besteht oder aber, ob sie (gegebenenfalls unter Hinzunahme eines neuen Mitbewohners) die Wohnung ohne den Beklagten weiter nutzen will. Dies dann aber auch ohne die Möglichkeit den Beklagten (im Innenverhältnis) weiter an den Kosten der Wohnung zu beteiligen. Randnummer 23 Sie selbst hat sich unstreitig für die Weiternutzung der Wohnung entschieden. In diesem Fall muss dann aber auch ihre Entscheidung für die alleinige Nutzung als eine andere Bestimmung im Sinne des § 426 I 1 BGB angesehen werden (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, 9 U 18/06, m. w. N.), weshalb ab diesem Zeitpunkt eine Ausgleichspflicht zwischen den Parteien auch nicht mehr besteht. Randnummer 24 Sofern die Klägerin meint, aufgrund ihrer Vermögensverhältnisse eine solch hohe Mietbelastung nicht tragen zu können, hätte es – wie ausgeführt – ihr ohne Weiteres freigestanden, sich der Kündigung des Beklagten anzuschließen und sodann eine kleinere und preiswertere Wohnung anzumieten. Randnummer 25 Hierfür stand der Klägerin auch eine völlig ausreichende Frist zur Verfügung. Der Beklagte kündigte Ende November 2009, er zahlte bis einschließlich Ende April 2010 seinen Mietanteil an die Beklagte. Unter Berücksichtigung ihrer eigenen Kündigungsfrist hatte die Beklagte daher mehr als einen Monat Zeit zu entscheiden, ob sie der Kündigung sich anschließt oder nicht. Randnummer 26 Dass die Auffassung der Klägerin (der Beklagte sei verpflichtet, solange sie nichts Gegenteiliges erkläre den hälftigen Mietzins ihr zu zahlen) nicht der Rechtslage entsprechen kann, lässt sich im Übrigen auch an folgender Überlegung feststellen. Randnummer 27 Würde man dem Beklagten die Möglichkeit nehmen, ein Ende des Vertragsverhältnisses (jedenfalls) gegenüber der Klägerin herbeizuführen, könnte diese nach Lust und Laune für den Rest ihres Lebens in der ehemals von beiden bewohnten Wohnung auf Kosten des Beklagten verbleiben ohne dass es ihm jemals möglich wäre, diese Zahlungspflicht (aus eigener Rechtsmacht heraus) zu beseitigen. Randnummer 28 Dass eine solche Konsequenz untragbar ist, dürfte auf der Hand liegen. Die rechtliche Problematik des Falles kann daher nur dadurch gelöst werden, dass die Kündigung des Mieters gegenüber dem Vermieter wegen des Grundsatzes, dass eine Vertragsbeendigung nur durch sämtliche Beteiligten einer Vertragsseite herbeigeführt werden kann, unwirksam ist, im Verhältnis zu den weiteren Mietern jedoch nach Ablauf der Kündigungsfrist (zuzüglich einer angemessen Überlegungsfrist) eine interne Beteiligung an den Kosten ausscheidet (als andere Bestimmung im Sinne des § 426 I 1 BGB). Randnummer 29 Ein Anspruch der Klägerin besteht daher nicht, weshalb die Klage abzuweisen war. Randnummer 30 Die Kosten waren entsprechend § 91 I ZPO zu verteilen. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.