Gebäudes erforderlich sein. (Rn.25) 3. Maßgeblich für die Beurteilung, ob die Identität
Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, sind die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründen. Geht aus der Begründung hervor, dass die Denkmaleigenschaft vornehmlich auf dem nahezu vollständig erhaltenen Dachwerk beruht, so tritt ein Identitätsverlust
Denkmals nicht ein, wenn ein weitgehender Austausch der übrigen Gebäudeteile erfolgt. (Rn.36) (Rn.37) (Rn.38)
Grundstücks W-Straße 15/16 in A-Stadt, das mit einem Fachwerkhaus bebaut ist. Das Gebäude ist in das Denkmalverzeichnis eingetragen. Als Entstehungszeitpunkt ist „vermutlich um 1700“ angegeben, ferner: „um 1800 verändert (verputzt)“. Es ist auch Bestandteil
Denkmalbereichs Altstadt A-Stadt. Der Kläger kaufte das Grundstück durch notariellen Vertrag vom 15.09.2010 zu einem Kaufpreis von 5.000 €. Randnummer 3 Unter dem 17.03.2011, eingegangen am 21.03.2011 (einem Montag), beantragte er beim Beklagten die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für den Abriss
Gebäudes. In den Antragsunterlagen gab er an, dass eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 3 DSchG vorliege. Die Kosten einer Sanierung bezifferte er mit 267.900 €, die Baunebenkosten mit 120.000 €. Als jährliche Mieteinnahmen gab er 7.290,00 € an. Randnummer 4 Der Beklagte forderte daraufhin mit Schreiben vom 28.03.2011, dem Kläger am selben Tag per Telefax übersandt, verschiedene Unterlagen an, unter anderem eine Mitteilung der Höhe der Abbruchkosten, ein dendrochronologisches Gutachten zur Baualterbestimmung sowie Aussagen zu Zuwendungen für den Neubau und zur steuerlichen Absetzbarkeit bei einer Objektsanierung. Der Kläger wurde darauf hingewiesen, dass die Bearbeitungsfrist gemäß § 14 Abs. 11 DSchG LSA erst mit der Vorlage der vollständigen Unterlagen zu laufen beginne. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 29.03.2011 erklärte der Kläger: Er könne noch nicht beurteilen, ob Steuererleichterungen zu erlangen seien, da noch nicht feststehe ob er selbst oder ein anderer die Maßnahme als Bauherr durchführe. Die B. habe in Anwesenheit aller Behördevertreter erklärt, dass keine Fördermittel zur Verfügung stünden. Er gab an, dass die Abbruchkosten bei 25.000 € bis 30.000 € lägen. Im Falle einer Sanierung würde die Bausubstanz ersetzt, so dass die Denkmaleigenschaft aberkannt werden müsse. Randnummer 6 In seiner Stellungnahme vom 01.04.2011 führte der Beigeladene zu dem Gebäude aus: Es handele sich um ein einfaches Wohngebäude mit untergeordnet gewachsener Grundrissstruktur in extrem schlichter Ausführung. Der schützenswerte Denkmalcharakter bestehe im Wesentlichen in seiner städtebaulichen Wirkung der straßenbegleitenden Gebäudeführung der W-Straße. Diese werde geprägt durch die Gebäudehöhe und die Dachform. Besonders schutzwürdige denkmalkonstituierende und damit besondere Merkmale lägen nicht weiter vor. Bei einem Ortstermin habe man festgestellt, dass der bauliche Zustand als schlecht einzustufen sei. Im Rahmen einer kleinteiligen Instandsetzung sei von einem umfassenden Austausch
Gesamtgebäudes auszugehen. Lediglich die Kellergewölbe sollten erhalten bleiben. Randnummer 7 Mit Schreiben vom 09.05.2011 wies der Beklagte den Kläger darauf hin, dass dieser sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung
Objekts nicht berufen könne, da er „sehenden Auges“ ein Kulturdenkmal erworben und kurz nach dem Kauf einen Abbruchantrag gestellt habe. Zudem seien nicht alle Möglichkeiten zur Erhaltung ausgeschöpft, da es einen Interessenten gebe, der das Grundstück erwerben und sanieren wolle. Randnummer 8 Am 27.05.2011 legte der Kläger einen dendrochronologischen Bericht der Otto-Friedrich-Universität Bamberg vor. Die Auswertung von fünf Fichtenbohrkernen ergab eine Datierung auf die Jahre 1526 bis 1528. Randnummer 9 Nach mehreren Ortsterminen und Besprechungen gab der Beklagte dem Kläger mit einem weiteren Schreiben vom 07.06.2011 erneut Gelegenheit zur Stellungnahme und zur Vorlage von Unterlagen. Die Behörde wies den Kläger neben den bereits genannten Gesichtspunkten darauf hin, dass er bei einem Ortstermin am 17.05.2011 seine grundsätzliche Bereitschaft zu einer Gebäudesanierung erklärt habe und bat um Information über das Ergebnis der angedachten Sanierungsplanung. Da innerhalb der Zwei-Monats-Frist
G eine sinnvolle Vermarktung
Sanierungskonzepts und die Akquirierung von Fördermitteln nicht möglich seien, verlängerte er die Bearbeitungsfrist auf den 29.08.2011. Randnummer 10 Der Kläger erklärte daraufhin: Die Genehmigung gelte als erteilt, denn er habe den Antrag auf Erteilung der Genehmigung sofort vollständig eingereicht. Die Ergebnisse
dendrochronologischen Gutachtens hätten keinen Einfluss auf das Genehmigungsverfahren. Im Übrigen sei das Gebäude unbewohnbar. Etwa 80 % der Substanz seien zerstört. Bei einer Sanierung käme es zu Veränderungen, durch welche die Denkmaleigenschaft aberkannt werden müsse. Vor dem Kauf sei die Sanierungsfähigkeit geprüft worden. Die zuständigen Behörden seien einvernehmlich von der Unzumutbarkeit
Erhalts ausgegangen. Er könne sich nicht vorstellen, dass Fördermittel in der benötigten Größenordnung bewilligt würden. Abschreibungen und Steuererleichterungen könnten zurzeit nicht ermittelt werden, da der Bauherr noch nicht feststehe. Sanierungsmöglichkeiten seien aufgrund fehlender Fördermittel nicht finanzierbar. Randnummer 11 Unter dem 20.07.2011 gab der Beigeladene eine weitere Stellungnahme ab: Bei einem Ortstermin habe man aufgrund der Entfernung der Innenbekleidung
Dachwerks festgestellt, dass das Dachwerk als Kehlbalkendach aufgebaut worden sei. Die Kehlbalken seien zwar mittlerweile entfernt worden, jedoch sei über die Blattsassen die ursprüngliche Blattverbindung leicht nachzuvollziehen. Es handele sich um eines der ältesten drei bis vier Häuser zu Füßen
Stiftberges, der neben der Altstadt unter dem UNESCO-Schutz stehe. Es liege ein vollständiges Dachwerk eines „Kleinbürgergebäudes“ vor. Das Satteldach in der vorgefundenen Höhe und Lage sei über Jahrhunderte bestimmend gewesen. Dem Gebäude komme aufgrund
vorgefundenen Dachwerks ein herausragender denkmalpflegerischer Stellenwert zu. Die grundsätzliche Instandsetzungsfähigkeit
Dachwerks,
Gewölbes unter der Straße,
Rauchfangs und der Entrauchungsröhre sei nie in Frage gestellt worden. Randnummer 12 Mit Bescheid vom 25.07.2011 lehnte der Beklagte den Antrag
Klägers auf Erteilung der denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung mit folgender Begründung ab: Die gesetzliche Bearbeitungsfrist von zwei Monaten habe am 27.05.2011 begonnen, weil erst zu diesem Zeitpunkt die dendrochronologischen Untersuchungsergebnisse vorgelegen hätten. Nach Antragseingang am 21.03.2011 habe man innerhalb der 5-Tages-Frist
G LSA weitere Unterlagen eingefordert. Es bestehe ein öffentliches Erhaltungsinteresse. Der schützenswerte Denkmalcharakter bestehe im Wesentlichen in der städtebaulichen Wirkung der historisch geschlossenen straßenbegleitenden Bebauung in der W-Straße. Diese werde geprägt durch die Gebäudehöhe und Dachform. Im Übrigen wiederholte der Beklagte zum Denkmalcharakter die Stellungnahme
Beigeladenen. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit könne der Kläger nicht geltend machen. Er habe das Grundstück in Kenntnis
schlechten baulichen Zustands und der Denkmaleigenschaft erworben und sogleich einen Abrissantrag gestellt. Aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit sei ihm die Erhaltungspflicht bewusst gewesen. Er, der Beklagte, habe als für die Genehmigung zuständige Behörde dem Abbruch nicht zugestimmt. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit habe der Kläger auch nicht glaubhaft gemacht: Seine Angaben seien unvollständig. Zudem fehlten Belege sowie Angaben zum Einsatz von Fördermitteln und zu steuerlichen Erleichterungen. Zuschüsse seien zu beantragen, auch wenn die Erfolgsaussichten gering seien. Zu steuerlichen Vorteilen habe der Kläger keine hinreichenden Angaben gemacht. Da er den Antrag gestellt habe, seien seine steuerlichen Verhältnisse maßgeblich. Zudem sei beim Ortstermin vom 17.05.2011 angeregt worden, die städtebaulich und geschichtlich denkmalkonstituierenden Bauteile der Straßenfassade und
Dachs zu erhalten. Bei einer solchen Maßnahme bliebe die Denkmaleigenschaft erhalten. Die Unwirtschaftlichkeit einer solchen Maßnahme habe der Kläger nicht nachgewiesen. Randnummer 13 Am 26.08.2011 hat der Kläger Klage erhoben. Er trägt vor: Den Antrag habe er vollständig gestellt, weil er die im Antragsformular geforderten Unterlagen vorgelegt habe. Dendrochronologische Untersuchungsergebnisse seien nicht erforderlich. Die Denkmalerhaltung sei gar nicht möglich. Das Gebäude sei zu mindestens 80 % zerstört. Der Grundriss sei in seiner Raumaufteilung nicht mehr nutzbar. Das Gebäude habe unzureichende Geschosshöhen. Veränderungen durch eine Sanierung würden das Kulturdenkmal zerstören. Die Sozialpflicht
Eigentums gebiete nicht den Erhalt
Denkmals. Er habe davon ausgehen können, dass das Gebäude abgerissen werden durfte. Der Beigeladene als Denkmalfachamt habe sein Einverständnis zu einem Abriss zu erkennen gegeben. Die obere Denkmalbehörde hätte, wenn sie bei den ersten Ortsterminen zugegen gewesen wäre, die Meinung
Denkmalfachamts mitvertreten. Die wesentlichen Teile
Gebäudes seien bereits damals sichtbar gewesen. Gebäudehöhe, Dachform, Einordnung in das Straßenbild würden auch bei einem Neubau eingehalten. Anträge auf Fördermittel könnten nicht gestellt werden, da die Sanierungsfähigkeit nicht nachweisbar sei. Es würden umfangreiche Unterlagen gefordert, die unverhältnismäßige Kosten verursachen würden. Der vom Beklagten angesprochene Kaufinteressent habe kein ernsthaftes Sanierungsinteresse. Eine erzwungene Weiterveräußerung stehe einer Enteignung gleich. Randnummer 14 Der Kläger beantragt sinngemäß, Randnummer 15 den Bescheid
Beklagten vom 25.07.2011 aufzuheben und festzustellen, dass die beantragte Genehmigung zum Abbruch
Wohnhauses W-Straße 15 – 16 als erteilt gilt, hilfsweise: den Beklagten zu verpflichten, die beantragte Genehmigung zum Abbruch
Wohnhauses W-Straße 15 – 16 zu erteilen. Randnummer 16 Der Beklagte beantragt, Randnummer 17 Die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Er erwidert: Der Kläger sei innerhalb von fünf Werktagen auf diverse fehlende Unterlagen aufmerksam gemacht worden. Das Formular führe die Unterlagen auf, die grundsätzlich einzureichen seien, enthalte aber auch den Hinweis, dass weitere Unterlagen nachgefordert werden könnten. Die einzelnen nachgeforderten Unterlagen seien zur Prüfung erforderlich gewesen. Die wesentlichen denkmalkonstituierenden Elemente könnten bei einer Sanierung erhalten bleiben; die Denkmaleigenschaft werde damit nicht in Abrede gestellt. Das Baudenkmal würde damit verändert, aber nicht zerstört. Randnummer 19 Wegen der weiteren Einzelheiten
Sachverhaltes und
Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze sowie die Verwaltungsvorgänge
Beklagten Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Randnummer 21 Der Bescheid
Beklagten vom 25.07.2011 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Die beantragte Genehmigung zum Abbruch
Wohnhauses W-Straße 15 – 16 gilt nicht als erteilt. Der Kläger hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Abbruchgenehmigung (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Randnummer 22 Gemäß § 14 Abs. 11 Satz 1 DSchG LSA gilt eine denkmalrechtliche Genehmigung unter anderem nach § 14 Abs. 1 DSchG LSA als erteilt, wenn die Denkmalschutzbehörde nicht innerhalb von zwei Monaten nach Eingang
Antrags entschieden hat. Gemäß Satz 2 dieser Vorschrift beginnt die Frist auch im Falle fehlender oder unvollständiger Antragsunterlagen mit dem Eingang
Antrags, wenn die Denkmalschutzbehörde es unterlässt, dem Antragsteller innerhalb von fünf Arbeitstagen nach Eingang
Antrags schriftlich unter Aufzählung der fehlenden Antragsunterlagen mitzuteilen, dass die Frist erst mit Eingang der noch fehlenden Antragsunterlagen beginnt. Randnummer 23 Der Kläger hat eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach § 14 Abs. 10 DSchG LSA für den Abbruch eines Wohnhauses gestellt. Die Antragsunterlagen sind am 21.03.2011 beim Beklagten eingegangen. Der Lauf der Frist hat aber erst am 27.05.2011 mit dem Eingang
dendrochronologischen Gutachtens beim Beklagten begonnen. Der vom Kläger gestellte Antrag war ohne dieses Gutachten unvollständig. Randnummer 24 Welche konkreten Unterlagen für einen vollständigen Antrag auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung erforderlich sind, ist im Gesetz nicht ausdrücklich aufgelistet. Aus § 14 Abs. 11 Satz 2 DSchG LSA, der den Fall fehlender oder unvollständiger Antragsunterlagen regelt, ergibt sich, dass ein bloßer Antrag nicht zum Fristbeginn ausreicht. Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 DSchG LSA sind alle für die Bearbeitung
Antrags erforderlichen Unterlagen beizufügen. Von der in § 15 Abs. 1 Satz 2 DSchG LSA der obersten Denkmalschutzbehörde eröffneten Möglichkeit, durch Verordnung Vorschriften über Umfang, Inhalt und Form der beizufügenden Unterlagen zu erlassen, hat die Behörde keinen Gebrauch gemacht. Damit ist von einer vollständigen Antragstellung auszugehen, wenn die für die Entscheidung über den Antrag erforderlichen Unterlagen vorliegen. Welche Unterlagen in diesem Sinne erforderlich sind, hängt nicht davon ab, ob die konkreten Unterlagen im von den Denkmalschutzbehörden herausgegebenen Formblatt aufgelistet sind. Aus dem Formblatt mag sich ergeben, welche Unterlagen die Denkmalschutzbehörden typischerweise für die Bearbeitung eines Antrags für geboten halten. Die gesetzliche Regelung knüpft aber nicht an das Formblatt an. Vielmehr ergibt sich aus § 14 Abs. 11 Satz 2 DSchG LSA, nach der die Behörde die noch fehlenden Antragsunterlagen „aufzählen“ kann, dass es auf die im konkreten Einzelfall für die Entscheidung maßgeblichen Unterlagen ankommt. Damit hat es die Behörde nicht in der Hand, den Fristbeginn durch die Nachforderung von Unterlagen nach Belieben hinauszuschieben. Denn zum einen muss die Behörde, damit die Frist beginnt, gemäß § 14 Abs. 11 Satz 2 DSchG LSA innerhalb von fünf Arbeitstagen nach Eingang
Antrags die ihres Erachtens noch fehlenden Unterlagen aufzählen. Zudem müssen die geforderten Unterlagen auch entscheidungserheblich sein. Die Unterlagen müssen also geeignet sein, Aufschluss darüber zu geben, ob dem Antrag – ggf. mit Auflagen - stattzugeben ist oder nicht. Randnummer 25 Unter diesen Voraussetzungen war ein dendrochronologisches Gutachten für die Entscheidung über den vom Kläger gestellten Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung erforderlich. Das dendrochronologische Gutachten gibt Aufschluss darüber, in welcher Zeit das Gebäude entstanden ist. Der Entstehungszeitpunkt ist bedeutend für die Beurteilung
Denkmalswerts. Denn ohne die zeitliche Einordnung kann die geschichtliche Bedeutung i. S.
G LSA nicht bestimmt werden. Auch die Beurteilung der weiteren Denkmalwertkriterien, etwa die kulturell-künstlerische oder städtebauliche Bedeutung, hängt davon ab, in welcher zeitlichen Epoche die Anlage errichtet worden ist. Die Feststellung
Denkmalwerts ist für die Bestimmung der Denkmaleigenschaft und für die Beurteilung der Belange
Denkmalschutzes nach § 10 Abs. 3 DSchG LSA von zentraler Bedeutung. Die Denkmalwertkriterien müssen einwandfrei ermittelt und der Denkmalwertbestimmung zugrunde gelegt werden. Insbesondere die Faktengrundlage der einzelnen Denkmalwertkriterien unterliegt der gerichtlichen Kontrolle (vgl. OVG Schl.-Holst., Urteil vom 06.07.2007 – 1 LB 5/06 -, juris). Gerade für die Erteilung einer Abbruchgenehmigung spielt der Denkmalwert eine wichtige Rolle. Denn die vollständige Beseitigung der denkmalwerten Aussage einer denkmalgeschützten baulichen Anlage kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung
Denkmals nicht mehr möglich ist oder weil das Beseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist und dies nicht durch eine Entschädigung oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 04.05.2009 – 10 A 699/07 -, NWVBl. 2010, 24). Randnummer 26 Auf das dendrochronologische Gutachten konnte zur Bestimmung der Entstehungszeit
fraglichen Gebäudes nicht verzichtet werden. Es fehlte an anderen verlässlichen Möglichkeiten. In der Begründung für die Eintragung in das Denkmalverzeichnis war als Entstehungszeitpunkt lediglich „vermutlich um 1700“ angegeben. Erst durch das Gutachten hat sich herausgestellt, dass von einer deutlich abweichenden Entstehungszeit auszugehen ist. Randnummer 27 Lagen die vollständigen Antragsunterlagen erst mit dem dendrochronologischen Gutachten vor, so hat auch die Frist von zwei Monaten nach § 14 Abs. 11 Satz 1 DSchG LSA erst mit diesem Zeitpunkt zu laufen begonnen. Da der Beklagte den Kläger den Anforderungen
G LSA entsprechend auf das Fehlen
Gutachtens hingewiesen hat, kommt ein früherer Fristbeginn nicht in Betracht. Der Beklagte hat über den Antrag
Klägers binnen zwei Monaten nach Eingang
dendrochronologischen Gutachtens entschieden, so dass eine Genehmigungsfiktion nach § 14 Abs. 11 Satz 1 DSchG nicht eingetreten ist. Randnummer 28 Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Genehmigung zum Abbruch
Gebäudes gemäß § 14 Abs. 10 DSchG LSA. Nach dieser Vorschrift bedarf es der Genehmigung durch die obere Denkmalschutzbehörde, wenn ein Kulturdenkmal aus zwingenden Gründen zerstört oder weggenommen werden muss. Ein Eingriff in ein Kulturdenkmal ist gemäß § 10 Abs. 2 DSchG LSA zu genehmigen, wenn der Eingriff aus nachgewiesenen wissenschaftlichen Gründen im öffentlichen Interesse liegt, ein überwiegendes öffentliches Interesse anderer Art den Eingriff verlangt oder die unveränderte Erhaltung
Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet. Bei Veränderungen in der Substanz
Kulturdenkmals, die zu
sen Zerstörung führen, handelt es sich gemäß § 10 Abs. 1 DSchG LSA um einen Eingriff. Gemäß § 10 Abs. 6 DSchG LSA dürfen Eingriffe in ein Kulturdenkmal, die es seiner Denkmalqualität berauben oder zu seiner Zerstörung führen, nur genehmigt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung ausgeschöpft wurden. Randnummer 29 Die Voraussetzungen
allein für die Erteilung einer Abbruchgenehmigung in Betracht kommenden § 10 Abs. 2 Nr. 3 DSchG LSA, nach dem ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen ist, wenn die unveränderte Erhaltung
Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet, sind nicht erfüllt. Randnummer 30 Die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung ist für den begehrten Abbruch
Gebäudes erforderlich. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Denkmal i. S.
G LSA. Es besteht ein öffentliches Interesse an der Erhaltung
Gebäudes aufgrund
sen geschichtlicher, wissenschaftlicher und städtebaulicher Bedeutung. Randnummer 31 Der Beigeladene hat das öffentliche Interesse an der Erhaltung
Gebäudes aufgrund seiner städtebaulichen, geschichtlichen und wissenschaftlichen Bedeutung in seiner Stellungnahme vom 20.07.2011 und seinem Schriftsatz vom 14.11.2011 ausführlich begründet. Im Hinblick auf die städtebauliche Bedeutung
Gebäudes hat er darauf hingewiesen, dass die kleinteilige Bebauung an der Südseite
Stiftsberges für den städtischen Bereich
Weltkulturerbes A-Stadt prägend ist. Die städtebauliche Konstellation der kleinteiligen Gebäude dokumentiert die städtebauliche Entwicklung bis zum 20. Jahrhundert und stellt einen Gegensatz zum überragenden Stiftsberg mit Stiftskirche und Schloss dar. Das öffentliche Interesse am Erhalt
Gebäudes aufgrund der geschichtlichen und wissenschaftlichen Bedeutung hat der Beigeladene damit begründet, dass das nunmehr freigelegte Dachwerk mit Hölzern aus dem Fälljahr 1527 zu den ältesten derzeit bekannten Dachwerken in A-Stadt zählt. Da es in Lage, Abmessungen und Form vollständig überliefert ist, kommt ihm ein herausragender Stellenwert zu. Es stellt ein vollständiges Dachwerk eines sogenannten Kleinbürgergebäudes dar. Wissenschaftliche Untersuchungen
authentischen Dachwerks können weitergehende Erkenntnisse über die historische Entwicklung mit sich bringen, da bislang kaum Erkenntnisse zu den Haustypen und Grundrissen der Kleinbürgerhäuser bestehen. Randnummer 32 Das Gericht folgt der Bewertung
Beigeladenen. Der Beigeladene ist als Denkmalfachamt i. S.
G LSA in besonderem Maße zur Beurteilung der Denkmaleigenschaft berufen (vgl. hierzu OVG LSA, Beschluss vom 06.02.2006 – 2 L 6/04 -, juris). Die Ausführungen der Behörde sind in jeder Hinsicht schlüssig und nachvollziehbar. Randnummer 33 Der Umstand, dass der Beigeladene die Denkmalwertbegründung im Laufe
Verwaltungsverfahrens geändert hat, steht der Richtigkeit der Bewertung nicht entgegen. Der Beigeladene hat zwar ursprünglich – in seiner Stellungnahme vom 01.04.2011 – den schützenswerten Denkmalcharakter im Wesentlichen mit der städtebaulichen Wirkung der straßenbegleitenden Gebäudeführung der W-Straße begründet. Besonders schutzwürdige denkmalkonstituierende und damit besondere Merkmale lägen nicht weiter vor. Dabei ist der Beigeladene zunächst sogar von der Zulässigkeit eines umfassenden Austauschs
Gesamtgebäudes und dem Erhalt allein
Kellergewölbes ausgegangen. Noch vor Erlass
angefochtenen Bescheides hat der Beigeladene allerdings die Denkmaleigenschaft vor allem mit der besonderen Bedeutung
Dachwerks begründet, das erst infolge der Freilegung sichtbar war. Der Beigeladene hat das Dachwerk in seiner Stellungnahme vom 20.07.2011 als „überraschende Entdeckung“ bezeichnet. Jedenfalls solange die Denkmaleigenschaft noch nicht in einem Verwaltungsakt begründet worden ist, besteht die Befugnis der Behörde, ihre Beurteilung der Denkmaleigenschaft zu ändern. Unzulässig kann ein Austausch der Begründung sein, wenn er nach Erlass
ursprünglichen Verwaltungsakts - etwa durch die Widerspruchsbehörde - erfolgt und der Bescheid dadurch in seinem Wesen verändert würde (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 26.04.2011 – 7 B 34.11 -, juris). Eine solche Fallgestaltung liegt hier aber nicht vor. Randnummer 34 Die Abbruchgenehmigung ist nicht
halb zu erteilen, weil – wie der Kläger meint – die notwendigen Sanierungsmaßnahmen den Verlust der Denkmaleigenschaft mit sich bringen würden. Randnummer 35 Führen notwendige Erhaltungsmaßnahmen zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität
Denkmals beseitigt werden, ist die Fortdauer der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung nicht mehr gerechtfertigt. Die über eine – auch umfassende – Restaurierung
Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie
Denkmals ist von den Zielen
Denkmalschutzgesetzes nicht mehr erfasst. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbruchgenehmigung nicht entgegen (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 04.05.2009, a. a. O., m. w. N.). Randnummer 36 Maßgeblich für die Beurteilung, ob die Identität
Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, sind die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründen. Von einem Identitätsverlust kann somit nicht ausgegangen werden, wenn das Denkmal nach der Durchführung erhaltensnotwendiger Renovierungsarbeiten mit seinem historischen Dokumentationswert und mit den die Denkmaleigenschaft begründenden Merkmalen im Wesentlichen noch vorhanden ist und die ihm zugedachte Funktion, Aussagen über bestimmte Vorgänge oder Zustände geschichtlicher Art zu dokumentieren, noch erfüllen kann. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen für die Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile
Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (vgl. OVG Nordrh.-Westf., Urteile vom 12.09.2006 – 10 A 1541/05 -, NWVBl. 2007, 107 und 26.08.2008 – 10 A 3250/07 -, NWVBl. 2009, 17) Randnummer 37 Der Beigeladene hat in seiner Stellungnahme vom 14.11.2011 erklärt, dass das Dachwerk, bestimmte Partien der Sandsteinmauer und das Gewölbe unter der Straße als denkmalkonstituierend einzustufen sind. Außen- und Innenwände und Deckenebenen können aus denkmalpflegerischer Sicht ersetzt und den geänderten Bedürfnissen angepasst werden, wobei Gebäudekubatur, Gebäudehöhe und Dachkonstruktion erhalten bleiben sollen. Aus der Begründung geht hervor, dass die Denkmaleigenschaft vornehmlich auf dem – nahezu vollständig erhaltenen – Dachwerk beruht. Randnummer 38 Das bestehende Dachwerk kann auch bei einer Sanierung
Gebäudes weiterhin praktisch vollständig erhalten bleiben. Zwar muss neben den historischen Gebinden ein weiteres - tragfähiges - Dachwerk errichtet werden. Gleichwohl würde das vorliegende Dachwerk in seiner erhaltenen Substanz als Zeugnis für das typische Dachwerk eines Kleinbürgergebäudes zur Verfügung stehen. Damit bliebe seine historische und wissenschaftliche Aussagekraft erhalten. Kommt es für die Beurteilung
Verlustes der Denkmaleigenschaft auf die denkmalkonstituierenden Eigenschaften kann, so spielt es keine Rolle, ob die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen zu einem Verlust
überwiegenden Anteils an der gesamten Gebäudesubstanz führen würden. Randnummer 39 Der Kläger hat nicht glaubhaft gemacht, dass ihn die Erhaltung
Denkmals unzumutbar belastet (§ 10 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 4 DSchG LSA). Unzumutbar ist eine wirtschaftliche Belastung insbesondere dann, wenn die Kosten der Erhaltung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert
Kulturdenkmals aufgewogen und andere Einkünfte
Verpflichteten nicht herangezogen werden können (§ 10 Abs. 4 Satz 2 DSchG LSA). Gemäß § 10 Abs. 5 DSchG LSA ist die wirtschaftliche Unzumutbarkeit durch den Verpflichteten glaubhaft zu machen. Kann der Verpflichtete Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln oder steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen, sind diese anzurechnen. Der Verpflichtete kann sich nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigen öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind. Randnummer 40 Die vom Kläger vorgelegten Unterlagen reichen nicht aus, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit zu belegen. Randnummer 41 Wirtschaftlich unzumutbar ist die denkmalgerechte Erhaltung eines Baudenkmals, wenn sie von dem Verpflichteten nach Abwägung aller einschlägigen individuellen Gesichtspunkte unter Berücksichtigung
Verfassungsgrundsatzes der Sozialbindung
Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Satz 1 GG) billigerweise nicht verlangt werden kann (vgl. Martin/Ahrensdorf/Flügel, DSchG LSA, Nr. 5.2 zu § 10 m. w. N.; VG Magdeburg, Urteil vom 04.05.2007 – 4 A 389/05 MD -). Hierzu hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 02.03.1999 (– 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226) ausgeführt, dass es der Eigentümer grundsätzlich hinnehmen müsse, dass ihm eine rentable Nutzung seines Grundstücks verwehrt werde, da Art. 14 GG nicht die einträglichste Nutzung schütze. Anders liege es, wenn im Ausnahmefall keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr bestehe, auch ein für den Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer keinen vernünftigen Gebrauch von dem Denkmal machen könne, es auch nicht veräußern könne und damit die Privatnutzung nahezu vollständig beseitigt werde. Randnummer 42 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze setzt die Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung eines Baudenkmals durch den Verpflichteten ein an den Notwendigkeiten orientiertes angemessenes denkmalverträgliches Gesamtkonzept für das Vorhaben und die künftige Nutzung ebenso voraus, wie die bau- und denkmalrechtliche Zulässigkeit und eine darauf aufbauende wirtschaftliche Gesamtrechnung (vgl. Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege 1004, Teil G, Rn. 105 m. w. N.). Nur unter diesen Voraussetzungen ist eine umfassende Einzelfallprüfung möglich. Dabei sind auf der Einnahmenseite die jährlichen Mieteinnahmen zu berücksichtigen, hinzu kommen öffentliche Zuschüsse und Vorteile aus Steuererleichterungen (vgl. OVG Mecklenb.-Vorp., Urteil vom 18.03.2009 – 3 L 503/04 -, juris). Randnummer 43 Diesen Anforderungen an die Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit werden die vorgelegten Unterlagen
Klägers und seine Darlegungen zu den Kosten der Erhaltung
Kulturdenkmals und den Erträgen i. S.
G LSA nicht gerecht. Randnummer 44 Es ist schon fraglich, ob sich die vom Kläger veranschlagten Kosten an den Maßnahmen orientieren, die unter Berücksichtigung der denkmalfachlichen Stellungnahmen für eine das Denkmal erhaltende Sanierung erforderlich wären. Aus denkmalfachlicher Sicht sind lediglich das Dachwerk, bestimmte Partien der Sandsteinmauer und das Gewölbe unter der Straße sowie Reste von Rauchröhren zu erhalten. Ob die vom Kläger am 24.06.2011 vorgelegte Kostenaufstellung dem entspricht, erscheint zweifelhaft. Der Kläger hat in seiner Aufstellung der Sanierungskosten lediglich die ursprüngliche Kostenberechnung vom 14.03.2011 übernommen und einen zusätzlichen Aufwand für den Erhalt
Dachstuhls und weiterer Gebäudeteile angesetzt. In der Kostenaufstellung vom 14.03.2011 waren die Ergebnisse
Besprechungstermins am 17.05.2011 naturgemäß noch nicht berücksichtigt. Darüber hinaus ist die Aufstellung insgesamt wenig substantiiert. So dürfte etwa der Kostenansatz für das Darlehen mit einem Zinssatz von 5 % unter aktuellen Bedingungen deutlich überzogen sein. Randnummer 45 Jedenfalls scheitert die Annahme einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit daran, dass der Kläger in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung keinerlei Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Fördermitteln berücksichtigt hat. Die in den §§ 10 Abs. 5 Satz 1, 16 Abs. 2 DSchG LSA normierten Mitwirkungspflichten der Klägerin erfordern zumindest die Stellung von Anträgen zur Erlangung von Zuwendungen
Landes nach § 20 Abs. 1 und 2 DSchG LSA (vgl. bereits Urteile der Kammer vom 04.05.2007, a. a. O. und 08.10.2007 – 4 A 357/05 MD -). Allein der Hinweis
Klägers auf eine mündliche Erklärung der B., sie könne keine Fördermittel gewähren, ist nicht geeignet, die Annahme zu begründen, dass generell keine Zuwendungen zur Verfügung stehen. Randnummer 46 Ferner hat der Kläger in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung keinerlei steuerlichen Vergünstigungen berücksichtigt. Zutreffend geht der Beklagte in dem angefochtenen Bescheid davon aus, dass die Angabe
Klägers, es stehe noch nicht, ob er das Vorhaben selbst oder durch einen Dritten durchführen werde, nicht ausreicht, um von einer Berücksichtigung von Steuererleichterungen abzusehen. Da der Kläger die denkmalrechtliche Abbruchgenehmigung beantragt hat, ist die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung anhand seiner steuerlichen Verhältnisse zu beurteilen. Randnummer 47 Der Beklagte geht auch zutreffend davon aus, dass sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht berufen kann, wer „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwirbt. Denn es würde dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit
Eigentums widersprechen, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten
Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren (OVG Rheinl.-Pf., Urteil vom 02.12.2009 – 1 A 10547/09 -, juris; vgl. auch VG Arnsberg, Urteil vom 14.03.2011 – 14 K 2523/09 -, juris). Randnummer 48 Der Kläger hat das fragliche Grundstück zu einem geringen Kaufpreis von 5.000 € erworben. Ihm als Architekt war der marode Zustand
Gebäudes ohne weiteres bekannt. Im Hinblick auf die Lage
Grundstücks in der Altstadt von A-Stadt, seinen kurz nach Erwerb
Grundstücks gestellten denkmalrechtlichen Antrag und die bereits zuvor erfolgte Kontaktaufnahme mit Denkmalschutzbehörden wird ihm auch bekannt gewesen sein, dass das Gebäude von den zuständigen Behörden als Kulturdenkmal angesehen wird. Sein Hinweis darauf, dass die „zuständigen Behörden“ bei Besprechungsterminen einvernehmlich von der Unzumutbarkeit
Erhalts ausgegangen sind, trägt nicht. Der Kläger behauptet selbst nicht, dass der nach § 14 Abs. 10 DSchG LSA zuständige Beklagte eine entsprechende Erklärung abgegeben hat. Der Beigeladene ist für die Erteilung einer Abbruchgenehmigung nicht zuständig, sondern wird als Denkmalfachamt lediglich vor einer Entscheidung
Beklagten angehört (§ 8 Abs. 1 Satz 3 DSchG LSA). Der Beigeladene hat bei Gutachten und Bewertungen nur fachliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen (§5 Abs. 3 Satz 1 DSchG LSA). Die Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Beurteilung der Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen gehört nicht zu den zentralen Aufgaben
Beigeladenen nach § 5 Abs. 2 und 3 DSchG LSA. Im Übrigen hat keine Behörde eine den Formerfordernissen
VfG entsprechende Zusicherung abgegeben, dass dem Kläger eine denkmalschutzrechtliche Abbruchgenehmigung erteilt wird. Randnummer 49 Hat der Kläger die wirtschaftliche Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen nicht glaubhaft gemacht, so kann dahinstehen, ob der Berufung auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit auch entgegensteht, dass er die Möglichkeit hat, das Grundstück zu verkaufen. Das Oberverwaltungsgericht
Landes Sachsen-Anhalt hat zwar in seinem Urteil vom 29.10.2009 (2 L 200/07, BRS 74 Nr. 215) die Auffassung vertreten, dass der Denkmaleigentümer im Rahmen der Prüfung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht verpflichtet ist, den Nachweis zu erbringen, dass er das Baudenkmal nicht verkaufen oder verpachten kann (abweichend wohl OVG Rheinl.-Pf., Urteil vom 02.12.2009, a. a. O.). Der Denkmaleigentümer mag dementsprechend keinen „Suchauftrag“ haben, einen Investor zu finden, der bereit wäre, das Grundstück zu erwerben und unter Einsatz seines Vermögens zu erhalten (vgl. OVG Saarl., Urteil vom 20.11.2008 – 2 A 269/08 -, BRS 73 Nr. 206). Gibt es jedoch – wie hier - einen konkreten Kaufinteressenten und steht angesichts unvollständiger Angaben
Denkmaleigentümers nicht fest, ob von dem denkmalgeschützten Gebäude kein wirtschaftlich vernünftiger Gebrauch gemacht werden kann, so dürfte vom Denkmaleigentümer durchaus zu erwarten sein, konkreten Verkaufsoptionen nachzugehen. Allein mit der Behauptung, der Kaufinteressent habe kein ernsthaftes Sanierungsinteresse, wird eine fehlende Veräußerungsmöglichkeit jedenfalls nicht belegt. Randnummer 50 Fehlt es demnach an einer den denkmalrechtlichen Anforderungen entsprechenden Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit, so ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung nicht vorliegen. Randnummer 51 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten
Beigeladenen werden nicht aus Billigkeitsgründen für erstattungsfähig erklärt, weil der Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit auch selbst keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Das Gericht hat die Bedeutung der Sache für den Kläger geschätzt.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.