Wohnungseigentum: Ansprüche der Wohnungseigentümer und des Verbandes bei von der Teilungserklärung abweichender Herstellung eines Heizungsmischsystems aus Heizkörpern und Fußbodenheizung Orientierungs

§ 62Abs.

1 ZPO). Eine notwendige Streitgenossenschaft ist nur gegeben, wenn das streitige Rechtsverhältnis allen Streitgenossen gegenüber nur einheitlich festgestellt werden kann oder die Streitgenossenschaft aus einem sonstigen Grunde eine notwendige ist. Bei einem - wie hier - Passivprozess von Mitberechtigten und als Gesamtschuldner in Anspruch Genommenen muss nicht notwendig gemeinsam auf Leistung geklagt werden. Die Titel können auch nacheinander erstritten werden (Zöller/Vollkommer, ZPO, § 62 RN 17 mit weiteren Nachweisen). Ob für Klagen gegen Gesamtheitseigentümer etwas anderes gilt (vgl. Zöller/Vollkommer, § 62 Rdnr. 18) kann dahinstehen. Denn vorliegend waren der Beklagte zu 2) und seine verstorbene Ehefrau Bruchteilseigentümer (§ 1008 BGB). Randnummer 46

1. Für die Klageanträge war allein auf diejenigen aus der mündlichen Verhandlung zurück zu greifen. Die Klageerweiterung im nach der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz vom 01.10.2013 ist unzulässig. Sachanträge sind - wie sich aus §§ 261 II, 297 ZPO ergibt - spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung zu stellen (Zöller/Greger, ZPO, § 296a RN 2a m.w.N.). Randnummer 47 Der Schriftsatz bietet auch keinen durchgreifenden Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 156 ZPO). Zum einen hatte das Gericht bereits mit Beschluss vom 13.03.13 auf seine Zweifel an einer alleinigen Herstellungsverpflichtung der Beklagtenseite hingewiesen. Zum anderen stellt der nunmehr angekündigte Hilfsantrag erneut auf eine Herstellung durch die Beklagtenseite ab, wenngleich nun auf Kosten der Gemeinschaft. Und schließlich fehlte dem neuerlichen Hilfsantrag nach nunmehriger Sachlage das Rechtsschutzinteresse. Denn primär ist es Angelegenheit der Wohnungseigentümerversammlung, über die Angelegenheiten der Gemeinschaft zu entscheiden (§§ 21 I, 23 I WEG). Die vorherige Befassung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem hilfsweise begehrten Vorgehen ist aber weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Randnummer 48
2. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft ist aktivlegitimiert, Dabei kann dahinstehen, ob Ansprüche auf bauliche Änderungen und die hier geltend gemachten Zahlungsansprüche schon ursprünglich der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen oder aber den einzelnen Wohnungseigentümern. Denn jedenfalls können diese Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Damit stand es den Wohnungseigentümern frei, durch einen Beschluss die etwaigen Individualrechte auf den Verband zu übertragen (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG; BGH vom 08.02.2013 - V ZR 238/11). Durch den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.09.2012 (TOP 7 und 8, Blatt 12 und 13, Band I) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft von diesem Zugriffsermessen Gebrauch gemacht. Randnummer 49
3. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hat keinen Anspruch gegen den Beklagten zu 2), den Bauzustand bezüglich der Fußbodenheizung zu ändern. Randnummer 50 Bauliche Veränderungen, die konkrete Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer ergeben, sind grundsätzlich zustimmungsbedürftig (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Dem entspricht ein Beseitigungsanspruch, wenn solche Veränderungen gleichwohl ohne die erforderliche Zustimmung durchgeführt werden. Indes liegt keine bauliche Veränderung (

§ 22Abs.

1 Satz 1 WEG) vor, wenn bereits der Bauträger in Abweichung von der Teilungserklärung das Wohnungseigentum errichtet. Denn dann mangelt es an der baulichen Veränderung eines zunächst entsprechend der Teilungserklärung errichteten Objektes. Vielmehr wurde das Objekt dann bereits ursprünglich abweichend von der Teilungserklärung hergestellt. Dann aber kann nur ein Anspruch bestehen, das Gebäude - nun erstmals - in einen den ursprünglichen Plänen entsprechenden Zustand zu versetzen (OLG Frankfurt vom 24.07.2007 - 20 W 538/05). Diese erstmalige plangemäße Errichtung obliegt aber nicht etwa nur denjenigen Parteien der Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Sondereigentumsobjekten sich die Planabweichung materialisiert hat sondern der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Dafür kommt es auch nicht darauf an, wer die Veränderung veranlasst hatte. Denn dies ändert nichts an der alleinigen Zuständigkeit der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft für die erstmalige Errichtung des Objektes (OLG Frankfurt a.a.O.). Randnummer 51 Ausgehend davon sind hier die geltend gemachten Ansprüche auf bauliche Stilllegung der Fußbodenheizung und anschließende Herstellung des verbleibenden Heizkreislaufs nicht gegeben. Denn unstreitig (Band II, Blatt 81) installierte der Bauträger die Fußbodenheizung, bevor auch nur der erste Erwerber (der Beklagte zu 2) und seine Ehefrau) den Besitz an ihrem Sondereigentum erhielten und als Berechtigte im Grundbuch eingetragen worden und damit bereits sogar vor Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn diese erfordert zumindest die Besitzerlangung an der Wohnung (BGH vom 11.05.2012 - V ZR 196/11). Randnummer 52 5. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.716,16 € gegen den Beklagten zu 2) (§§ 280 Abs. 1, Satz 1, 241 Abs. 1 und 2 BGB). Der Beklagte zu 2) hat die ihm obliegenden Pflichten aus dem besonderen Näheverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern schuldhaft verletzt. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist durch eine besondere Dichte von Rücksichtnahmen geprägt, die insbesondere auch auf eine gerechte Lastentragung ausgerichtet sind (§§ 14, 22 Abs. 1 Satz 1 und insbesondere 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Sonderrechtsverbindung (

§ 241Abs.

1 Satz 1 BGB) bringt es mit sich, sein Verhalten speziell auch im Hinblick auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Kostentragung daran auszurichten, die Rechte und Interessen der anderen Beteiligten an diesem Schuldverhältnis nur insoweit zu beeinträchtigten, als es dem Charakter des zugrundeliegenden Näheverhältnisses entspricht. Damit war es vorliegend Sache des Beklagten zu 2), den Verband zum einen auf die Existenz der nicht von Wärmemengenzählern erfassten Fußbodenheizung hinzuweisen. Zum anderen musste er die anderen Wohnungseigentümer auch darauf aufmerksam machen, dass - selbst wenn diesen grundsätzlich die Existenz der Fußbodenheizung bekannt sein sollte - deren Einbeziehung in die Heizkostenrechnung mangels Ablesegeräten unterblieb. Denn hier tritt zu den besonderen Rücksichtspflichten im Näheverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander noch der besondere Vorsprung des Beklagten zu 2) hinzu, den dieser bezüglich Erkennbarkeit und Kontrolle für die Durchführung der Heizkostenablesung innehat. Denn es ist allein die Sphäre seines Sondereigentums, in der diese Ablesung stattfinden kann und die dem Zugriff der anderen grundsätzlich entzogen ist. Randnummer 53 Diesen seinen Verpflichtungen ist der Beklagte zu 2) nicht nachgekommen. Vor dem Schreiben des Ableseunternehmens vom 14.10.2009 haben die Wohnungseigentümer keine tragfähige Information erhalten, wonach die Fußbodenheizung bei der Abrechnung außen vor bleibt. Sogar wenn das Schreiben des Raab Karcher Energieservice vom 25.09.1997 (Blatt 21, Band III) den damaligen Verwalter erreichte (was nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht erwiesen ist) und man die Kenntnis des Verwalters dem Verband der Wohnungseigentümer zurechnet (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG), so erfolgte doch die erste Heizkostenabrechnung erst mehr als ein Jahr später (nach Ablauf des 31.12.1998, Blatt 8, Band III). Eine zwischenzeitliche Thematisierung der Fußbodenheizung im Kreise der Wohnungseigentümer war - wie die Vernehmung der Zeugen ... und ... ergeben hat - nicht erfolgt. Selbst wenn man den Sachvortrag des Beklagten zu 2) zugrunde legt, wonach er nach der Zusammenkunft der Wohnungseigentümer am 17.10.1997 es unternommen habe, Messgeräte für die Fußbodenheizung zu beschaffen, so schlug doch dieser Versuch ebenfalls nach seinen eigenen Darlegungen fehl. Spätestens das hätte ihm Anlass bieten müssen, den anderen Wohnungseigentümern das sich zu ihrem Nachteil anbahnende Abrechnungsproblem mitzuteilen. Dies hat er nicht getan. Auch sämtliche Abrechnungsperioden hat der Beklagte zu 2) in dem Wissen verstreichen lassen, dass der Wärmeverbrauch, der En seiner Wohnung installierten Fußbodenheizung unberücksichtigt blieb. Dieses Verhalten ist schuldhaft, da es zumindest gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verstieß (§ 276 Abs. 2 BGB). Randnummer 54 Der Höhe nach ist der Schaden zu berücksichtigen, welcher in den Abrechnungsjahren 1997 bis 2008 entstand. Randnummer 55 In Richtung Vergangenheit ergibt sich dabei keine zeitliche Begrenzung. Die Verjährungseinrede des Beklagten zu 2) greift nicht (§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Danach verjähren Schadensersatzansprüche, die - wie hier - nicht höchstpersönliche Rechtsgüter betreffen, ohne Rücksicht auf die Kenntnis in 10 Jahren von ihrer Entstehung an. Allerdings beginnt bei Dauerhandlungen die Verjährung nicht, so lange der Eingriff noch andauert (BGH vom 28.09.1973 - I ZR 133/71). Dieser Konstellation ist hier gegeben. Durch die bauliche Integration der Fußbodenheizung in das gesamte Heizsystem liegt ein dauerhafter noch nicht beendeter Eingriff seitens des Beklagten zu 2) in die Rechte der anderen vor, der so lange andauert, bis eine Wärmemengenerfassung ermöglicht wird. Der Verjährungslauf hat mithin noch nicht begonnen. Randnummer 56 Allerdings steht der Klägerin für die beiden Jahre 2009 und 2010 kein Schadensersatzanspruch (mehr) zu. Insoweit entfalten die am 15.06.2010 und 20.09.2011 in zwischenzeitlicher Kenntnis aller Umstände getroffenen Abrechnungsbeschlüsse eine Ausschlusswirkung. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschieht gemeinschaftlich durch die Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 1 WEG). Konkret geschieht dies durch entsprechende Beschlussfassungen (§ 23 Abs. 1 WEG). Dabei kann der Regelungsgehalt naturgemäß nur diejenigen Umstände erfassen, von denen die Wohnungseigentümer Kenntnis haben oder jedenfalls haben müssten. Während diese für die unterbleibende Berücksichtigung der Fußbodenheizung bei der Heizkostenabrechnung bis zum Schreiben des Abrechnungsunternehmens im Oktober 2009 nicht der Fall war, war die Wohnungseigentümergemeinschaft anschließend über die Sachlage informiert. Gleichwohl fasste sie zunächst am 15.06.2010 einen Beschluss über die Jahresabrechnung für 2009 und am 20.09.2011 einen solchen für das Jahr

1. Beide Beschlüsse wuchsen in Bestandskraft, sie wurden nicht angefochten. Randnummer 57 Für die Berechnung der Höhe des Schadens in den Jahren 1997 bis 2008 macht das Gericht von seiner Befugnis Gebrauch, die Höhe des Schadens zu schätzen (§ 287 Abs. 2 ZPO). Die Einholung eines Sachverständigengutachtens war hier nicht vorrangig. Denn es mangelt an entscheidenden Anknüpfungstatsachen für eine Berechnung, die einen spürbaren Zugewinn an Genauigkeit bringen könnte. Insbesondere fehlt es an jeglichen tragfähigen Angaben, die das genaue Heizverhalten in der Wohnung des Beklagten zu 2) differenziert nach den einzelnen Räumlichkeiten für den sich über mehr als zehn Jahre erstreckenden Zeitraum erhellen könnte. Deshalb ist das Gericht wie folgt vorgegangen: Randnummer 58 Die Wohnung des Beklagten zu 2) ist insgesamt 137,8 m 2 groß. Die Räume mit Fußbodenheizung erstrecken sich über 24,15 m 2 (Blatt 105, Band I). Damit machen sie 17,52 % der Gesamtwohnfläche jener Wohnung aus. Umgekehrt ausgedrückt bilden die tatsächlich erfassten und abgerechneten Heizkosten nur 82,48 % der Wohnfläche ab. Randnummer 59 Dieses Manko macht sich für die 30 % der Heizkosten, die ohnehin nach Quadratmetern abgerechnet werden, nicht bemerkbar. Es wirkt sich nur hinsichtlich der 70 % der Heizkosten aus, welche nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Beklagte zu 2) hat sämtliche Heizkostenabrechnungen (mit Ausnahme des Jahres 2000) vorgelegt In allen Heizkostenabrechnungen sind die 70 %, die nach Verbrauch abgerechnet wurden, beziffert. Dieser Betrag deckt nach obigen Ausführungen mithin 82,48 % der Wohnfläche ab. Das Gericht hat die fehlenden 17,52 % errechnet und schätzt diese Beträge als die fehlenden Verbrauchskosten, die nicht zu Lasten des Beklagten zu 2) erfasst wurden. Randnummer 60 Rechnerisch ergibt sich damit folgendes Bild: Randnummer 61 Für 1997/1998 wurden als 70 % der Verbrauchskosten 202,82 € abgerechnet. Wenn dies 82,48 % der tatsächlich angefallenen verbrauchsabhängigen Kosten sind, dann belaufen sich 100 % auf 245,90 €. Die noch offene Differenz beträgt 43,08 €. Randnummer 62 Bei einem Ausgangswert von 252,89 € für das Jahr 1999 fehlen dort noch 53,71 €, bei einem Ausgangswert für 2001 von 469,47 € fehlen noch 99,72 €, beim Ausgangswert für 2002 von 556,05 € fehlen noch 118,17 €, beim Ausgangswert von 653,01 € für 2003 fehlen noch 138,70 €, beim Ausgangswert von 622,24 € für 2004 fehlen noch 132,17 €, beim Ausgangswert von 1.046,99 € für 2005 fehlen noch 222,39 €, bei einem Ausgangswert von 1.089,25 € für 2006 fehlen noch 231,37 €, bei einem Ausgangswert von 1.324,86 € für 2007 fehlen noch 281,42 €, bei einem Ausgangswert von 1.532,33 € für 2008 fehlen noch 325,49 €. Randnummer 63 Den insgesamt unbelegten Wert für das Jahr 2000 schätzt das Gericht unter Berücksichtigung der anderen Jahreswerte auf 70,00 €. Hiermit ergibt sich der Gesamtbetrag von 1.716,16 €. Randnummer 64
2. Der Zinsanspruch ist gerechtfertigt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges. Randnummer 65
3. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basiert auf § 709 ZPO. Randnummer 66
4. Den Streitwert hat das Gericht nach § 49a WEG festgesetzt. Ausgangspunkt ist das Interesse der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung (§ 49a Abs. 1 Satz 1 WEG). Randnummer 67 Dieses umfasst für den Antrag zu
5. (Stilllegung) zum einen die Baukosten, zum anderen die Schwierigkeiten mit der jeweiligen Jahresabrechnung, auch im Hinblick auf etwaige Mieter. Beide Gesichtspunkte beziffert das Gericht auf jeweils 2.000,00 €, das sind insgesamt 4.000,00 €. Davon sind 50 % festzusetzen (§ 49a Abs. 1 Satz 1 GKG). Für den Antrag zu Ziffer
6. (Anbindung) schätzt das Gericht das Interesse der Parteien angesichts der damit verbundenen Baukosten auf 1.500 €, 50 % davon sind 750 €. Randnummer 68 Der Zahlungsantrag (7.831,15 €) geht in votier Höhe in den Streitwert ein, da bei der Streitwertfestsetzung das Interesse des Klägers an der Entscheidung nicht unterschritten werden darf (§ 49a Abs. 1 Satz 2 GKG). Die Streitwerte der einzelnen Streitgegenstände waren zu addieren (§ 39 Abs. 1 GKG).