Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt Senat für Landwirtschaftssachen 2 U 34/13 Lw Urteil Landpacht: Fristlose Kündigung wegen wiederholter, ver

Landpacht: Fristlose Kündigung wegen wiederholter, verhältnismäßig geringfügiger Verzögerung der Pachtzahlung Leitsatz Im Rahmen der Gesamtabwägung sämtlicher Umstände und Interessen kann für den Verpächter die Fortsetzung des Landpachtverhältnisses unzumutbar sein, wenn zwar lediglich viermalige und verhältnismäßig geringfügige, überwiegend ca. ein- bis eineinhalbmonatige Verzögerungen bei der Zahlung des Jahrespachtzinses vorliegen, alle Zahlungen jedoch von einem Dritten erfolgten, der Pächter selbst insolvent ist und der Informationsaustausch zwischen den Vertragsparteien sich zuletzt schwierig gestaltet hat. (Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Wernigerode, 31. Januar 2013, 10 Lw 31/09 Tenor I. Die Berufung des Klägers gegen das am 31.01.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Wernigerode wird zurückgewiesen. II. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe A. Randnummer 1 Mit Pachtvertrag vom 13.01.2004 verpachtete die zwischenzeitlich verstorbene E. S. an den Kläger mehrere in der Gemarkung St. gelegene Flurstücke in einer Gesamtgröße von 5,5103 ha für den Zeitraum vom 01.10.2003 bis zum 30.09.2015 (Anlage K 1). Es wurde ein Pachtzins von jährlich 1.126,95 Euro vereinbart, der jeweils zum 30.09. des Jahres zu zahlen war. Randnummer 2 Erben der E. S. sind M. R., H. T., H. S. und I. K., wobei die Erbengemeinschaft ausweislich der notariellen Vollmachten vom 22.11.2006 (Bl. 73 - 74 R, I) und vom 25.11.2006 (Bl. 75 - 76 R, I) von I. K. vertreten wird. Randnummer 3 Der Kläger zahlte die Pacht für das Pachtjahr 2006/07 am 29.12.2006, für das Pachtjahr 2007/08 am 01.11.2007, für das Pachtjahr 2008/09 am 28.10.2008 (Kontoauszüge, Bl. 167, I) und für das Pachtjahr 2009/10 Mitte November 2009. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 18.12.2006 mahnte I. K. „als Bevollmächtigte der Erbengemeinschaft N. und E. S. “ unter Bezugnahme auf ihr Schreiben vom 14.10.2006 die Zahlung von Pacht an, verbunden mit der Ankündigung, den Pachtvertrag bei ausbleibendem Zahlungseingang bis 28.12.2006 „rückwirkend zum 01.10.2006 als gekündigt (anzusehen)“. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 15.12.2008 erklärte I. K. unter Berufung auf das wiederholte Unterbleiben ordnungsgemäßer Zahlung die Kündigung des Pachtverhältnisses mit sofortiger Wirkung. Randnummer 6 Mit an I. K. gerichteten Schreiben vom 13.11.2009 wies der Kläger darauf hin, dass er die Pachtzahlung zum zweiten Mal angewiesen habe; die Kontonummer habe sich „um die 8 erweitert“; ferner seien sämtliche bisherigen Schreiben der I. K. unwirksam, weil diese ihre Vertretungsbefugnis nicht nachgewiesen habe. Randnummer 7 Mit Schreiben vom 17.11.2009 erklärte I. K. unter Berufung auf eine bereits mehrfach mitgeteilte, für sie bestehende Handlungsbefugnis betreffend die Erbengemeinschaft die Kündigung des Pachtverhältnisses mit sofortiger Wirkung wegen wiederholt nicht ordnungsgemäßer Pachtzahlung und wegen einer durch die Erbengemeinschaft nicht genehmigten Bewirtschaftung der Flächen durch Dritte; Pachtzahlungen durch den Landwirt M. würden angesichts der allein an den Kläger erfolgten Verpachtung der Flächen nicht mehr akzeptiert. Randnummer 8 Mit seiner ursprünglich gegen I. K. und E. S. erhobenen, seit dem 23.09.2010 gegen die Erbengemeinschaft gerichteten Klage begehrt der Kläger die Feststellung des Fortbestands des Pachtverhältnisses. Er bestreitet den Zugang der Schreiben vom 18.12.2006 und 15.12.2008 und bezweifelt den Zugang des Schreibens vom 14.10.2006. I. K. sei nicht berechtigt gewesen, die beiden Kündigungen für die Erbengemeinschaft zu erklären. Ferner fehle es an einem Kündigungsgrund, da die verspäteten Pachtzahlungen geduldet worden seien und durch diese Übung der vertraglich vereinbarte Fälligkeitstermin abgeändert worden sei. Die verspätete Zahlung für das Pachtjahr 2009/2010 Mitte November 2009 sei dadurch verursacht worden, dass die Verpächterin die Mitteilung der aktuellen Bankverbindung versäumt habe. Hinsichtlich beider Kündigungen fehle es zudem an der erforderlichen Abmahnung. Randnummer 9 Der Kläger hat beantragt, Randnummer 10 festzustellen, dass die Pachtverhältnisse zwischen den Parteien über die folgenden, in der Gemarkung St. gelegenen Grundstücke weiterbestehen: Randnummer 11 - …, Flur 1, Flurstück 14, in Größe von 0,8485 ha, - …, Flur 1, Flurstück 357/124, in Größe von 0,5808 ha, - …, Flur 5, Flurstück 106/44, in Größe von 0,2553 ha, - …, Flur 6, Flurstück 85, in Größe von 1,5061 ha, - …, Flur 6, Flurstück 86, in Größe von 0,2954 ha, - …, Flur 9, Flurstück 47, in Größe von 0,6209 ha, - …, Flur 9, Flurstück 66/1, in Größe von 0,2088 ha, - …, Flur 9, Flurstück 130/2, in Größe von 0,3757 ha - …, Flur 9, Flurstück 156, in Größe von 0,4997 ha. Randnummer 12 Die Beklagte hat beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte hat vorgetragen, dass das Klagerecht hinsichtlich der ersten Kündigung verwirkt sei. Diese Kündigung sei dem Kläger nach gescheiteter postalischer Zustellung Anfang Januar 2009 nochmals per Boten in seinen Briefkasten eingeworfen worden. Schließlich bestehe ein weiterer Kündigungsgrund darin, dass der Kläger die Flächen ungenehmigt an den Landwirt M. unterverpachtet habe, der die Bewirtschaftung der Flächen durchgeführt habe. Randnummer 15 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (Bl. 196 - 198, I). Randnummer 16 Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A. H. und J. M. . Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 13.10.2011 (Bl. 125 - 129, I) verwiesen. Randnummer 17 Mit am 31.01.2013 verkündeten Urteil hat das Landwirtschaftsgericht die Klage abgewiesen. Wegen der Gründe wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (Bl. 198 - 202, I). Randnummer 18 Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt, mit der er sein erstinstanzliches Begehren weiterverfolgt. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 21 Auf das Berufungsvorbringen der Parteien wird Bezug genommen. Randnummer 22 Die Akten 10 Lw 26/09 und 10 Lw 19/11 (jeweils AG Wernigerode) waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung vor dem Senat. B. Randnummer 23 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 24 I. Das nach § 256 Abs. 1 ZPO vorauszusetzende Feststellungsinteresse des Klägers ist gegeben. Einem solchen Interesse steht, anders als die Beklagte meint (Seite 2 der Berufungserwiderung), nicht entgegen, dass der Kläger vorgerichtlich (vgl. sein Schreiben vom 13.11.2009) und im laufenden Rechtsstreit die von I. K. in Vertretung der Erbengemeinschaft abgegebenen Erklärungen, da diese über keine Vollmacht verfüge und eine solche nicht nachgewiesen habe, für wirkungslos erachtet. Entscheidend für das Vorliegen eines klägerischen Interesses an der Feststellung des Fortbestands der Pachtverhältnisse ist vielmehr, dass die Beklagte u. a. wegen der von ihr angenommenen Wirksamkeit der Erklärungen der I. K. das Bestehen der Pachtverhältnisse in Abrede stellt. Ebenso wird das Feststellungsinteresse nicht dadurch berührt, dass der Kläger insolvent ist und die Bewirtschaftung nicht selbst, sondern durch den Landwirt M. hat vornehmen lassen (vgl. Seite 2 und 3 der Berufungserwiderung), ferner nicht dadurch, dass er an diesen im Rahmen eines am 28.09.2009 abgeschlossenen Schuldnervertrags sämtliche ihm zustehenden Forderungen abgetreten hat (vgl. Seite 3, 4 und 6 der Berufungserwiderung). Diese Umstände haben auf eine mögliche Pächterstellung und ein diesbezügliches Feststellungsinteresse des Klägers keinen Einfluss. Randnummer 25 II. Der Feststellungsantrag ist jedoch unbegründet, da die Pachtverhältnisse durch die streitgegenständliche fristlose Kündigung vom 17.11.2009 wirksam beendet worden sind. Randnummer 26 1.

1. a)I. K. war bevollmächtigt, die Erklärung vom 17.11.2009 für die Erbengemeinschaft abzugeben. Das folgt aus den notariellen Vollmachten der M. R. vom 22.11.2006 sowie der H. T. und des H. S. vom 25.11.2006. Randnummer 27
2. b)Eine Zurückweisung der Kündigungserklärung i. S. d. § 174 S. 1 BGB ist in dem auf das Kündigungsschreiben erfolgten Schreiben des Klägers vom 01.12.2009 - anders als in dem zuvor gefertigten Schreiben vom 13.11.2009 - nicht eindeutig enthalten. Der bloße Vorbehalt einer Empfangsberechtigung lässt entgegen der klägerischen Auffassung (Seite 10 der Berufungsbegründung) nicht den sicheren Schluss darauf zu, dass der Kläger die zwei Wochen zuvor erteilte Kündigung wegen nicht nachgewiesener Vollmacht hat zurückweisen wollen. Zudem ist auch die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts (Seite 5 des Urteils) zutreffend, dass dem Kläger angesichts der von ihm vor der Kündigung an I. K. gerichteten Schreiben und Pachtüberweisungen deren Bevollmächtigung durch die Miterben bekannt war (§ 174 S. 2 BGB). Randnummer 28 2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung ist gegeben. Randnummer 29
3. a)Allerdings stellt der bloße Umstand, dass der Kläger sich mit den jeweiligen Pachtzahlungen isoliert betrachtet in Verzug befunden hat, keinen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung dar. Randnummer 30
4. aa)§ 594 e Abs. 2 S. 1 BGB setzt für das Vorliegen eines wichtigen Grundes in Gestalt eines Zahlungsverzugs - abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst.
5. a)und
6. b)BGB -voraus, dass der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Das trifft vorliegend auf keine der vier Pachtschulden zu. Denn die Pacht für das Pachtjahr 2006/07 ist am 29.12.2006, für das Pachtjahr 2007/08 am 01.11.2007, für das 2008/09 am 28.10.2008 und für das Pachtjahr 2009/10 Mitte November 2009 gezahlt worden. Randnummer 31
7. bb)Dem Eintritt der Erfüllungswirkung dieser Zahlungen steht nicht entgegen, dass diese ggf. von dem Landwirt M. erbracht worden sind (vgl. Seite 5 der Berufungserwiderung), da § 267 Abs. 1 BGB die Möglichkeit der Leistung durch einen Dritten ausdrücklich vorsieht. Randnummer 32
8. b)
9. aa)Jedoch war der Beklagten aufgrund der mehrmaligen unpünktlichen Zahlungen eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zumutbar. Bei der insoweit vorzunehmenden Gesamtabwägung sämtlicher Umstände und Interessen (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77) ist hier zu berücksichtigen, dass zwar lediglich viermalige und verhältnismäßig geringfügige, überwiegend ca. 1 bis 1 ½-monatige Verzögerungen vorlagen. Auf der anderen Seite, und dies hält der Senat für entscheidend, war der Kläger im Zeitpunkt der Kündigungserklärung bereits insolvent. Die Beklagte war daher dem hohen Risiko ausgesetzt, dass der Kläger auch zukünftig seine Zahlungspflichten nicht fristgerecht oder möglicherweise überhaupt nicht mehr erfüllen werde. Es war zudem nicht absehbar, ob und in welchem Umfang der Landwirt M. als Dritter die Pachtschulden weiterhin begleichen würde. Im Falle der Nichtzahlung wären die Pachtentgelte für die Beklagte selbst mit gerichtlicher Hilfe voraussichtlich nicht zu erlangen gewesen. Hinzu kommt, dass sich der Kontakt und der Informationsaustausch zwischen den Parteien nicht zuletzt aufgrund des Umstands, dass der Beklagte den Erhalt von Schreiben der Beklagten mehrfach in Abrede stellte, nach eigenen Angaben zumindest zeitweilig keinen Briefkasten an seinem Haus hatte, und Schreiben der Beklagten, wie das per Einschreiben versandte vom 15.12.2008, bei der Post auch nicht abholte, ausgesprochen schwierig gestaltete, und somit die Beklagte sich zusätzlichen Hindernissen ausgesetzt sah, um ihre Pachtforderungen zu verwirklichen und beim Auftreten sonstiger, etwa die Pachtsache selbst betreffender Probleme, notwendige Gespräche mit dem Kläger zu führen und auf Problemlösungen hinzuwirken. Schließlich hätte das Pachtverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung angesichts der bis zum 30.09.2015 vereinbarten Pachtzeit noch nahezu sechs Jahre bestanden, so dass die Beklagte die vorgenannten Risiken daher noch über einen verhältnismäßig langen Zeitraum hätte tragen müssen. Die vorgenannten Umstände lassen bei einer Gesamtbetrachtung - auch unter Berücksichtigung des Interesses des Klägers - eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses als für die Beklagte unzumutbar erscheinen. Randnummer 33
10. bb)Dass dem Kläger, wie er behauptet, eine fristgerechte Zahlung der Pacht für das Pachtjahr 2009/10 wegen einer Änderung der Kontoverbindung der Beklagten nicht möglich gewesen ist, kann nicht festgestellt werden. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils (dort Seite 7) Bezug genommen. Randnummer 34 3. Die Kündigung ist unverzüglich erklärt worden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann das Recht zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund nur innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat (Urteile vom 27.01.1982, VIII ZR 295/80, WM 1982, 429, und vom 03.10.1984, VIII ZR 118/83, NJW 1985, 1894; vgl. auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 543, Rn. 45). Vorliegend ist die Kündigung in angemessener Zeit erklärt worden. Denn sie ist am 17.11.2009 und mithin ca. sieben Wochen nach Eintritt des Verzugs mit der letzten Pachtschuld erklärt worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre die Angemessenheit noch zu bejahen, wenn die Kündigung innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgt (Urteil vom 23.04.2010, LwZR 20/09, NJW-RR 2010, 1500). Randnummer 35 4. Die vorauszusetzende Abmahnung ist erfolgt. Randnummer 36
11. a)Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 594 e Abs. 1 i.V.m. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB sowie BGH, Urteil v. 05.03.1999, LwZR 7/98, VIZ 1999, 496). Randnummer 37
12. b)Da keiner der in § 543 Abs. 3 S. 2 BGB aufgeführten Ausnahmetatbestände erfüllt ist, war die Abmahnung hier auch nicht etwa entbehrlich; insbesondere lässt sich nicht feststellen, dass eine Abmahnung aus damaliger Sicht - i. S. d. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB - offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. Randnummer 38
13. c)
14. aa)Zwar ist eine ausdrückliche Abmahnung nicht erfolgt. Doch ist die Kündigungserklärung vom 15.12.2008 als eine konkludente Abmahnung auszulegen (§ 140 BGB). Richtig hat das Landwirtschaftsgericht in diesem Zusammenhang ausgeführt (Seite 7 des Urteils), dass ein Verpächter eine Abmahnung nicht deutlicher als durch eine fristlose Kündigung zum Ausdruck bringen kann. Randnummer 39
15. bb)Das Schreiben vom 15.12.2008 ist dem Kläger jedenfalls Anfang Januar 2009 zugegangen. Das hat das Landwirtschaftsgericht nach durchgeführter Beweisaufnahme zutreffend festgestellt. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist grundsätzlich von der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen, auch soweit die Feststellung auf einer Beweiswürdigung beruht, auszugehen, es sei denn, dass konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die Zweifel hieran begründen. Derartige Anhaltspunkte sind mit der Berufung nicht vorgetragen worden. Randnummer 40 5. Darauf, ob die Kündigung vom 17.11.2009 wegen einer unzulässigen Unterverpachtung (§ 589 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. §§ 594 e Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB) berechtigt war, kommt es aus den vorgenannten Gründen nicht an. C. Randnummer 41 I. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 42 II. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 43 III. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.