Wohnungseigentum: Abweichung der Gemeinschaftsordnung von gesetzlichen Regelungen zu Entscheidungsbefugnissen und deren Umsetzung Leitsatz Weicht die Gemeinschaftsordnung von der gesetzlichen Regelung der Verwaltung ab, ist dies für die Entscheidungsbefugnisse möglich; nicht hingegen für die Entscheidungsumsetzung. (Rn.43) Tenor 1 Die Klage wird abgewiesen.
- Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
- Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. und beschlossen: Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt: Anträge 1 und 3 zusammen: 3.500 € Antrag 2: 1.500 € Gesamtstreitwert: 5.000 €. Tatbestand Randnummer 1 Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft K. Straße ... in H.. Die Gemeinschaft wird von der Beigeladenen verwaltet. Randnummer 2 Die Anlage der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus insgesamt acht Reihenhäusern. Randnummer 3 In der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 02.04.2003 heißt es in § 1 Abs. 2 wie folgt: Randnummer 4 "Die jeweiligen Reihenhäuser samt Carport und Stellräumen und die von den jeweiligen Sondernutzungsrechten betroffenen Grundstücksflächen bilden wirtschaftlich getrennte Einheiten. Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich, soweit zulässig, so zu behandeln, als wäre er Alleineigentümer einer bestimmten, durch Vermessung gebildeten Grundstücksfläche samt Bestandteilen. Ausgenommen hiervon sind die nicht im Sondereigentum stehenden und nicht von Sondernutzungsrechten betroffenen Gegenstände, die von allen Miteigentümern gemeinsam genutzt werden können. Hierbei handelt es sich insbesondere um folgende Gegenstände: Randnummer 5 - Zugangs- und Zufahrtsweg, Randnummer 6 - gemeinsamen Ver- und Entsorgungsleitungen, Randnummer 7 - die Heizungsanlage, Randnummer 8 - Zäune und Ähnliches, die Sondernutzungsflächen voneinander abgrenzen." Randnummer 9 § 3 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt: Randnummer 10 "Jeder Eigentümer kann sein Wohnungseigentum und das im Bereich seines Sondernutzungsrechtes liegende Gemeinschaftseigentum so nutzen, als wenn es sich jeweils um real geteilte Grundstücksflächen mit selbständigen Häusern handeln würde. Dies gilt auch für Nutzungsänderungen einschließlich einer etwaigen Bebauung bisher unbebauter Flächen [...]." Randnummer 11 Die Gemeinschaftsordnung regelt in § 4 "Instandhaltung, Instandsetzung" das folgende: Randnummer 12
- Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Gegenstände, die sein Sondereigentum sind und die seinem Sondernutzungsrecht unterliegen oder von ihm allein genutzt werden, auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu unterhalten, instand zu halten und instand zu setzen. Randnummer 13
- Das gemeinschaftlich genutzte Gemeinschaftseigentum ist von allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu unterhalten, instand zu halten und instand zu setzen. Randnummer 14
- Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, das Betreten der sondergenutzten Grundstücksflächen durch andere Wohnungseigentümer nach Voranmeldung zu dulden, soweit dies zur Durchführung der vorgenannten Maßnahmen erforderlich ist." Randnummer 15 Die Regelung in § 5 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung lautet folgendermaßen: Randnummer 16 "Jeder Wohnungseigentümer trägt sämtliche Kosten, die ausscheidbar unmittelbar oder mittelbar sein Sondereigentum oder die von ihm allein genutzten oder von seinem Sondernutzungsrecht betroffenen Gegenstände betreffen." Randnummer 17 Zwischen den Wohnungseigentümern bestanden Unsicherheiten, welche Rechte genau diese Gemeinschaftsordnung den einzelnen Mitgliedern einräumte. Randnummer 18 In der Wohnungseigentümerversammlung am 28.06.2011 waren alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten. Zu Tagesordnungspunkt fünf stand ein "Beschluss zur Abgrenzung der Verwaltertätigkeit" auf der Tagesordnung (Bl. 36 der Akte). Er lautete wie folgt: Randnummer 19 "Die Gemeinschaft beschließt, dass der Verwalter ermächtigt wird, die Verwaltung auf Grundlage des WEG-Gesetzes für die Eigentümergemeinschaft wie in der Vergangenheit gehandhabt, fortzuführen. Gebäudeteile wie Fassade, Dach, etc. sind im allgemeinen dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies wird auch auf die Eigentümergemeinschaft weiterhin angewandt." Randnummer 20 Sämtliche Wohnungseigentümer stimmten diesem Beschluss zu. Randnummer 21 In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.2012 stellte die Verwalterin in Aussicht, es solle in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss über die Definition der Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfolgen, da die derzeitige Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung das nicht hergebe (Bl. 94 der Akte). Randnummer 22 In der folgenden Wohnungseigentümerversammlung vom 03.09.2013 gab es erneut eine Diskussion über den Umfang der jeweiligen Kompetenzen von Verwalterin und Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft (Bl. 90 der Akte). Randnummer 23 Eine weitere Wohnungseigentümerversammlung fand am 09.09.2014 statt. Randnummer 24 Unter Tagesordnungspunkt acht wurde folgender Beschluss zur Abstimmung gestellt: Randnummer 25 "Die Gemeinschaft beschließt, dass der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 28.06.2011, Tagesordnungspunkt fünf, für ungültig erklärt wird" (Bl. 40 der Akte). Randnummer 26 Die Mehrheit der Wohnungseigentümer lehnte diese Beschlussfassung ab. Randnummer 27 Unter Tagesordnungspunkt elf wurde folgender Beschluss zur Abstimmung gestellt: Randnummer 28 "Die Gemeinschaft beschließt, zur rechtssicheren Klärung über die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum Auskunft über das Notariat bzw. einer Anwaltskanzlei, unter Vorlage aller erforderlichen Unterlagen, einzuholen. Hierfür werden Kosten von max. 1500 € zur Verfügung gestellt. Sollten höhere Kosten anfallen, ist die Zustimmung des Beirates zwingend erforderlich. Die Kosten werden vom Rücklagenkonto beglichen." (Bl. 41 der Akte). Randnummer 29 Der Beschluss wurde mehrheitlich angenommen. Randnummer 30 Die Kläger wenden sich nunmehr gegen den Beschluss unter Tagesordnungspunkt fünf vom 28.06.
- Sie sehen darin einen - untauglichen - Versuch, die Gemeinschaftsordnung abzuändern. Daher sei es zur Klarstellung erforderlich, diesen Beschluss wieder aufzuheben. Randnummer 31 Außerdem sei es überflüssig, für die Klärung einer Rechtsfrage anwaltlichen Rat einzuholen. Randnummer 32 Die Kläger beantragen, Randnummer 33
- den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.09.2014 zu Tagesordnungspunkt acht getroffene negativ Beschluss für ungültig zu erklären; Randnummer 34
- den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.09.2014 zu Tagesordnungspunkt elf getroffenen Beschluss für ungültig zu erklären; Randnummer 35
- festzustellen, dass der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.2011 zu Tagesordnungspunkt fünf getroffene Beschluss zur Abgrenzung der Verwaltertätigkeit nichtig beziehungslos unwirksam ist. Randnummer 36 Die Beklagten beantragen, Randnummer 37 die Klage abzuweisen. Randnummer 38 Sie teilen die klägerischen Bedenken nicht. Randnummer 39 Für den weiteren Sachvortrag der Parteien werden die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 40 Die Klage ist zulässig und binnen der gesetzlichen Monatsfrist erhoben (§ 46 Abs. 1 WEG). In der Sache hat sie keinen Erfolg. Randnummer 41
- Der zeitlich erste der angegriffenen Beschlüsse (Tagesordnungspunkt fünf in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.2011) hat Bestand. Die dort der Verwalterin zugeschriebene Fortführung der Verwaltungstätigkeit wiederholt im Wesentlichen nur die in der Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin geltenden Regelungen. Randnummer 42 Bei diesen ist zu unterscheiden zwischen den Regelungen über die Entscheidungsbefugnis für bestimmte Maßnahmen und solchen über die Umsetzung solcher Maßnahmen. Randnummer 43 Nach der gesetzlichen Ausgangslage liegt die Zuständigkeit für das Fassen der Entscheidungen grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 21 Abs. 1 WEG). Indes lässt das Gesetz abweichende Vereinbarungen zu, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG, § 21 Rn. 7). Diese Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung ist für die Entscheidungsbefugnis der Wohnungseigentümer ausdrücklich eröffnet (§ 21 Abs. 3 WEG "soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist [...]"). Von dieser Möglichkeit wurde in der Gemeinschaftsordnung auch Gebrauch gemacht. Diese weist den Wohnungseigentümern der einzelnen Einheiten weitgehende Befugnisse zu. So dürfen sie über alle Gegenstände, die nicht von allen Miteigentümern gemeinsam genutzt werden können, im Grundsatz frei bestimmen, selbst wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt (§ 1 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung). Auch die Art der Nutzung ist freigestellt (§ 3 der Gemeinschaftsordnung). Entsprechend sind aber auch die Kosten jeweils durch die einzelnen Nutzer zu tragen (§ 4 der Gemeinschaftsordnung). Das gilt auch für das Gemeinschaftseigentum, soweit es nicht gemeinschaftlich genutzt wird (§ 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung). Randnummer 44 Die Umsetzung der Entscheidungen allerdings ist der Verwalterin vorbehalten, soweit es sich um Gemeinschaftseigentumes handelt. Denn nach der gesetzlichen Regelung ist die Verwalterin für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums allein zuständig (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Dies schließt zwar nicht aus, dass die Wohnungseigentümer Richtlinien für die Verwaltungstätigkeit festlegen und dem Verwalter im Einzelfall Weisungen erteilen, wie er die Aufgabe auszuführen hat (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG, § 27 Rn. 105). Diese der Verwalterin zugewiesene Aufgabe als solche aber kann auch nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (§ 27 Abs. 4 WEG). Randnummer 45 Nur auf Letzteres (die Umsetzung von Entscheidungen) bezieht sich der Beschluss zu Tagesordnungspunkt fünf in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.
- Beschlüsse sind, da sie in Form der zu führenden Beschlusssammlung auch für die Rechtsnachfolger dokumentiert werden (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG), objektiv und aus Sicht eines neutralen Dritten auszulegen. Nach dem Wortlaut des Beschlusses soll der Verwalter ermächtigt bleiben, "die Verwaltung auf Grundlage des WEG-Gesetzes ... fortzuführen". Abgestellt wird dabei ausdrücklich auf Beispiele für das Gemeinschaftseigentum. Das gibt im Kern allein die Lage wieder, die im Zusammenspiel zwischen gesetzlicher Regelung und Gemeinschaftsordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt. Als Bestätigung des geltenden Regelungszustandes ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Randnummer 46
- Ausgehend davon ist der Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.09.2014 unter Tagesordnungspunkt acht über die abgelehnte Aufhebung des Beschlusses aus 2011 ebenso wenig für ungültig zu erklären. Randnummer 47 Dabei kann vorliegend offen bleiben, ob für die bloße Anfechtung eines Negativbeschlusses ein Rechtsschutzbedürfnis besteht, wenn - wie hier - nicht ausdrücklich die Zustimmung zu einer konkreten Regelung begehrt wird. Denn jedenfalls hielt sich die Ablehnung der Beschlussaufhebung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), da der Beschluss aus 2011 rechtmäßig ist. Randnummer 48
- Auch der Beschluss unter Tagesordnungspunkt elf der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.09.2014 ist nicht für unwirksam zu erklären. Er entspricht ebenfalls noch ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Randnummer 49 Dabei ist dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung Rechnung zu tragen, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG). Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung werden beachtet, wenn eine in Rede stehende Entscheidung oder Maßnahme den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ein weiteres Kriterium für die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung im genannten Sinne ist der Aspekt eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer (Rechtsgedanke der §§ 14 Nr. 1, 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG). Insgesamt erfolgt eine Maßnahme im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. Das ist der Fall, wenn sich die Maßnahme bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ausgerichteten Kosten-Nutzenanalyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft im Einzelfall als vertretbar erweist. Kommen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen. Insgesamt räumt mithin das Wohnungseigentumsgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beurteilungsspielraum zwischen mehreren möglichen Maßnahmen ein (vergleiche dazu insgesamt Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG, § 21 Rn. 68 mit weiteren Nachweisen). Randnummer 50 Danach erscheint es vorliegend als vertretbar, in einem konkret festgelegten finanziellen Rahmen Rechtsrat einzuholen. Denn wohl ist es prinzipiell Sache der Verwalterin selbständig darüber zu befinden, wie weit ihre Zuständigkeit bei der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums reicht (im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) und die Wohnungseigentümer entsprechend zu informieren. Kommt es jedoch - wie hier - angesichts der Besonderheiten der Gemeinschaftsordnung seit Jahren und regelmäßig zu Unklarheiten über Art und Umfang der Zuständigkeiten, erscheint die Konsultierung eines Rechtsanwalts oder Notars als ein möglicher Weg, die dauerstreitige Situation zu bereinigen. Die diesbezügliche Mehrheitsentscheidung ist demnach zu akzeptieren. Randnummer 51
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 52 Den Streitwert hat das Gericht festgesetzt nach § 49a GKG. Dabei hat es die Anträge Ziffer 1 und Ziffer 3 der Kläger zusammengefasst, diese wirtschaftlich eine Einheit bilden.