Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 9. Zivilsenat 9 U 82/14 Urteil Bauträgervertrag über eine zu errichtende Eigentumswohnung: Vertragsauslegu

Bauträgervertrag über eine zu errichtende Eigentumswohnung: Vertragsauslegung zur Wirksamkeit eines Rücktritts wegen Überschreitung des Fertigstellungstermins ohne Nachfristsetzung Orientierungssatz

1. Ein Bauträgervertrag über eine zu errichtende Eigentumswohnung kann ein relatives Fixgeschäft darstellen mit der Folge, dass der Erwerber auch ohne Nachfristsetzung vom Vertrag zurücktreten kann, sofern der vereinbarte Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird. (Rn.58)
2. Dies ergibt sich vorliegend aus einer Vertragsauslegung, da die Parteien für den Fall der Nichteinhaltung der vereinbarten Bauzeit ein Rücktrittsrecht für den Käufer nicht ausdrücklich vereinbart haben, die Auslegung aber ergibt, dass der Vertrag mit der Einhaltung der vereinbarten Baufrist von 9 Monaten "stehen und fallen sollte". Denn nach den insofern einschlägigen Vertragsregelungen diente die verkaufte Wohnungseigentumseinheit ausdrücklich als Anlageobjekt und um den Ertrag der Anlage berechenbar zu machen, garantierte der Verkäufer den Abschluss eines Mietvertrages an einen Generalmieter mit einer Laufzeit von mindestens 25 Jahren. Der Käufer hatte dementsprechend ein großes Interesse an einer zügigen Bauausführung, denn die von ihm zu zahlenden Kaufpreisraten brachten solange keinen Ertrag, solange das Vorhaben nicht fertiggestellt war und vor Fertigstellung hatte er immerhin bereits 81% des Kaufpreises zu zahlen. Diese Interessenlage des Käufers als Anleger war für den Verkäufer auch erkennbar. (Rn.61) Verfahrensgang vorgehend LG Magdeburg,
3. September 2014, 9 O 1892/11 nachgehend BGH,
4. Januar 2018, VII ZR 241/15, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das am
5. September 2014 verkündete Urteil der
6. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg - Einzelrichter - abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 15.000,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
7. Januar 2011 Zug um Zug gegen die Abgabe der Löschungsbewilligung der Eigentumsübertragungsvormerkung für C. P., geborene K., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Stendal, Grundbuch von T., Blatt ..., zu zahlen und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 899,40 € zu zahlen sowie festgestellt, dass der von der Klägerin am
8. November 2010 gegenüber der Beklagten erklärte Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom
9. September 2009 über das 106/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Gemarkung T., J. Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 9, Gebäudeteil 2, Hausgruppe 1 mit einer Wohn- und Nutzfläche von ca. 28 m 2 wirksam ist. Die Beklagte trägt die Kosten beider Instanzen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die der Klägerin mögliche Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckungssicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Streitwert: 50.000,00 EUR Gründe A. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Rücktritts von einem Wohnungseigentumskaufvertrag und die sich daraus ergebenden Ansprüche. Randnummer 2 Im Jahre 2009 vermittelte die Klägerin - damals im Auftrag der Beklagten - ihrer Mutter, Frau C. P., den Kauf einer noch zu erstellenden Eigentumswohnung in T.. Frau P. gab deshalb am
10. September 2009 ein notariell beurkundetes Kaufvertragsangebot ab, dass die Beklagte am
11. September 2009 notariell annahm. Randnummer 3 Als Kaufpreis war ein Betrag von 50.000,00 € vereinbart. Diese Summe sollte in vier Raten zur Zahlung fällig sein: Randnummer 4
12. Rate: 30,0 % = 15.000,00 € nach Beginn der Erdarbeiten
13. Rate: 28,0 % = 14.000,00 € nach Fertigstellung Rohbau
14. Rate: 23,1 % = 11.550,00 € nach Abschluss Rohinstallation
15. Rate: 18,9 % = 9.450,00 € nach Fertigstellung Randnummer 5 Gleichwohl hatte Frau P. bereits am
16. September 2009, also noch vor Abgabe des notariellen Angebots, an die Beklagte die erste Rate in Höhe von 15.000 € bezahlt. Randnummer 6 Nach Ziffer VI des Vertrages wurde die Wohnungseigentumseinheit als Anlageobjekt verkauft. Der Verkäufer garantierte außerdem den Abschluss eines Mietvertrages an ein Generalmieter mit einer Laufzeit von mindestens 25 Jahren. Randnummer 7 Für die Vermittlung dieses Kaufvertrages erhielt die Klägerin von der Beklagten eine Provision. Randnummer 8 In dem Kaufvertrag heißt es unter Ziffer VIII.
17. wörtlich: Randnummer 9 „Das Bauvorhaben wird zügig durchgeführt. Die Bezugsfertigkeit wird angestrebt zum
20. Randnummer 10 Der Verkäufer verpflichtet sich zur Fertigstellung des Objekts innerhalb von 9 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung. Verzögerungen der Liefer- und Montagezeiten hat der Verkäufer dann nicht zu vertreten, wenn sie auf ungünstige Witterungsverhältnisse, z. B. längere Frostperioden oder anderes - außerhalb seiner Kontrolle liegenden - Ursachen zurückzuführen sind, insbesondere wenn ihre Ursache im Risiko- und Verantwortungsbereich des Käufers liegen.“ (vgl. Bd. I, 21 d.A.) Randnummer 11 Unter dem
21. September 2009 erteilte der Landkreis S. als Ordnungsbehörde der Beklagten eine Teilbaugenehmigung für die Ausführung der Erdarbeiten und der Bodenplatten. Die endgültige Baugenehmigung erging erst am
22. Januar
23. Randnummer 12 Am
24. August 2010 verstarb Frau P. (im folgenden: Erblasserin); sie wurde von der Klägerin allein beerbt. Randnummer 13 Mit Schreiben vom
25. November 2010 hat die Klägerin den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. In dem Schreiben heißt es: Randnummer 14 Die Vertragsbedingungen (Teil B VIII Punkt 2) wurden nicht erfüllt. Das o. a. Objekt sollte Ende Mai, spätestens jedoch 9 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung fertig gestellt sein. Die Baugenehmigung wurde am 21.1.2010 bzw. die Teilbaugenehmigung bereits am 30.9.2009 erteilt. Ich trete daher vom Kaufvertrag zurück und bitte um Rückabwicklung. (Bd. I, Bl. 39 d. A.) Randnummer 15 Zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte die zweite Kaufpreisrate noch nicht angefordert. Randnummer 16 Das Amtsgericht Cham erteilte für die Klägerin am
26. November 2010 den Erbschein. Randnummer 17 Nachdem die Beklagte auf das Rücktrittsschreiben nicht reagiert hatte, ließ die Klägerin durch ihre jetzige Prozessbevollmächtigte die Rücktrittserklärung mit Schreiben vom
27. Dezember 2010, denen sie eine Kopie des Erbscheins beigefügte, wiederholen. Die Prozessbevollmächtigte hat den Rücktritt in ihrem Schreiben vom
28. Februar 2011 (Bd. I, Bl. 45 d.A.) und vom
29. März 2011 (Bd. I, Bl. 4 d.A.) erneut wiederholt bzw. auf den Rücktritt Bezug genommen. Randnummer 18 Die Beklagte lehnte den Vollzug des Rücktritts ab. Randnummer 19 Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass bereits die erste Rücktrittserklärung wirksam gewesen sei. Eine Fristsetzung zur Fertigstellung der Wohnung sei entbehrlich gewesen, da die Fertigstellung zum vereinbarten Zeitpunkt unmöglich gewesen sei. Denn die Beklagte habe im November 2010 noch nicht einmal die zweite Kaufpreisrate in Rechnung gestellt gehabt. Daraus müsse man folgern, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal der Rohbau fertig gestellt gewesen wäre. Randnummer 20 Die Klägerin hat beantragt, Randnummer 21 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 15.000,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
30. Januar 2011 Zug um Zug gegen die Abgabe der Löschungsbewilligung der Eigentumsübertragungsvormerkung für C. P., geborene K., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Stendal, Grundbuch von T., Blatt ..., zu zahlen; Randnummer 22 die Beklagte zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 899,40 € zu zahlen; Randnummer 23 festzustellen, dass der von der Klägerin am
31. November 2010 gegenüber der Beklagten erklärte Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom
32. September 2009 über das 106/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Gemarkung T., J. Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 9, Gebäudeteil 2, Hausgruppe 1 mit einer Wohn- und Nutzfläche von ca. 28 m 2 wirksam ist; Randnummer 24 Hilfsweise nur für den Fall, dass der Rücktritt vom
33. November 2010 nicht wirksam war, Randnummer 25 festzustellen, dass der von der Klägerin mit dem Schreiben vom
34. Dezember 2010 gegenüber der Beklagten erklärte Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom
35. September 2009 über das 106/10.000 mit Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Gemarkung T., J. Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 9, Gebäudeteil 2, Hausgruppe 1, mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ca. 28 m 2 wirksam ist; Randnummer 26 hilfsweise, nur für den Fall, dass der Rücktritt vom
36. November 2010 sowie vom
37. Dezember 2010 nicht wirksam waren, Randnummer 27 festzustellen, dass der in der Klage gegenüber der Beklagten erklärte Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom
38. September 2009 über das 106/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Gemarkung T., J. Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 9, Gebäudeteil 2, Hausgruppe 1 mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt 28 m 2 wirksam ist. Randnummer 28 Die Beklagte hat beantragt, Randnummer 29 die Klage abzuweisen. Randnummer 30 Sie hat behauptet, dass vom
39. Oktober 2009 bis zum
40. April 2010 eine extreme, andauernde Winterwetterlage bestanden habe, in der eine Bautätigkeit nicht habe stattfinden können. Die Bautätigkeit habe erst ab dem
41. März 2010, effektiv aber erst ab Anfang April 2010 bis Mitte Oktober 2010 wieder aufgenommen werden können. Mitte Oktober 2010 habe es sintflutartige Regenfälle gegeben, so dass die Baustelle zu diesem Zeitpunkt unbefahrbar gewesen sei. Die schlechte Witterungslage für den Bau habe bis Mitte April 2011 angedauert. Die Wohnung der Klägerin sei im November 2011 fertig gestellt worden. Seit Dezember 2011 sei die gesamte Einrichtung in Betrieb. Der Bautenstandsbericht vom
42. März 2011 sei der Klägerin mit ordnungsgemäßer Rechnungslegung vorgelegt worden und nicht erst nach auf Aufforderung der Klägervertreterin. Randnummer 31 Das Landgericht hat gemäß Beweisbeschluss vom
43. September 2012 (Bd. 1 Blatt 173 f. d. A.) Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, durch Anhörung des Sachverständigen und einer Einholung eines Gutachtens erhoben. Randnummer 32 Mit am
44. September 2014 verkündeten Urteil hat das Landgericht die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, dass es die Klägerin nicht vermocht habe, zu beweisen, dass die Beklagte die Nichteinhaltung der vereinbarten Bauzeit von neun Monaten zu vertreten habe. Randnummer 33 Die neun-Monatsfrist berechne sich von der Erteilung der Baugenehmigung am
45. Januar 2010 an. Die Klägerin habe außerdem die Teilbaugenehmigung vom September 2009 nicht vorgelegt. Außerdem habe der Kaufvertrag die Frist von der Erteilung der Baugenehmigung und nicht von der Erteilung einer Teilbaugenehmigung abhängig gemacht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen sei im Jahre 2010 lediglich eine Bautätigkeit über einen Zeitraum von sieben Monaten und zwölf Tagen möglich gewesen. Zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung vom
46. November 2010 und
47. Dezember 2010 sei die vertraglich eingeräumte Bauzeit von 9 Monaten unter Berücksichtigung der witterungsbedingt der Beklagten nicht zurechenbaren Unterbrechung noch nicht abgelaufen gewesen. Der mit der Klage nochmals erklärte Rücktritt der Klägerin sei unwirksam. Denn zu diesem Zeitpunkt sei die von der Beklagten zu erstellende Wohnung bereits fertig gestellt gewesen. Randnummer 34 Der Senat nimmt auf Tatbestand und Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug. Randnummer 35 Die Klägerin hat gegen das ihr am
48. Oktober 2014 zugestellte Urteil am Montag, den
49. November 2014 Berufung eingelegt und diese nach entsprechend gewährter Fristverlängerung am
50. Januar 2015 begründet. Randnummer 36 Sie vertritt die Auffassung, dass das Landgericht sich auf ein unbrauchbares Gutachten gestützt habe. Außerdem habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass die Beklagte verpflichtet gewesen sei, bereits bei der Planung des Bauvorhabens Temperaturvorkehrungen bezüglich des Betonschutzes bei den Fundamentarbeiten zu treffen, da sie geplant hatte, im Herbst/Winter 2009 mit den Erdarbeiten zu beginnen. Außerdem habe das Landgericht übersehen, dass sich die Wohneinheit der Klägerin direkt an der J. Straße befände, so dass überhaupt nicht von Befahrungsproblemen ausgegangen werden könne. Das Landgericht hätte die Bauzeit von der Erteilung der Teilbaugenehmigung an berechnen müssen. Eine Teilbaugenehmigung sei nichts anderes als eine Baugenehmigung, jedoch nur über einen Teil des Bauvorhabens. Aus dem Sinn und Zweck des Kaufvertrages sei zu entnehmen, dass die Neun-Monatsfrist ab dem möglichen Baubeginn zu berechnen wäre. Die Wohnung sei als Kapitalanlage verkauft worden. Der Ertrag der Kapitalanlage habe deshalb darauf beruht, dass die Wohnung schnellst möglich fertig gestellt würden. Nur deshalb sei eine schnelle Fertigstellung zugesichert und die Vermietung des Objekts garantiert worden. Erfahrungsgemäß werde eine Gesamt-Baugenehmigung aufgrund von kosten- und zeitintensiven Verfahren zu einem späteren Zeitpunkt als eine volle Baugenehmigung erteilt. Um jedoch früher mit bestimmten Bauarbeiten beginnen zu können, beantrage man eben eine Teilbaugenehmigung. Randnummer 37 Die Klägerin beantragt, Randnummer 38 das am
51. September 2014 verkündete Urteil der
52. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg - Einzelrichter - abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, Randnummer 39 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 15.000,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
53. Januar 2011 Zug um Zug gegen die Abgabe der Löschungsbewilligung der Eigentumsübertragungsvormerkung für C. P., geborene K., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Stendal, Grundbuch von T., Blatt ..., zu zahlen; Randnummer 40 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 899,40 € zu zahlen; Randnummer 41 festzustellen, dass der von der Klägerin am
54. November 2010 gegenüber der Beklagten erklärte Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom
55. September 2009 über das 106/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Gemarkung T., J. Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 9, Gebäudeteil 2, Hausgruppe 1 mit einer Wohn- und Nutzfläche von ca. 28 m 2 wirksam ist; Randnummer 42 Hilfsweise nur für den Fall, dass der Rücktritt vom
56. November 2010 nicht wirksam war, Randnummer 43 festzustellen, dass der von der Klägerin mit dem Schreiben vom
57. Dezember 2010 gegenüber der Beklagten erklärte Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom
58. September 2009 über das 106/10.000 mit Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Gemarkung T., J. Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 9, Gebäudeteil 2, Hausgruppe 1, mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ca. 28 m 2 wirksam ist. Randnummer 44 Hilfsweise, nur für den Fall, dass der Rücktritt vom
59. November 2010 sowie vom
60. Dezember 2010 nicht wirksam waren, Randnummer 45 festzustellen, dass der in der Klage gegenüber der Beklagten erklärte Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom
61. September 2009 über das 106/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Gemarkung T., J. Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 9, Gebäudeteil 2, Hausgruppe 1 mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt 28 m 2 wirksam ist; Randnummer 46 gegebenenfalls das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit gemäß § 538 Abs. 2 ZPO an das Landgericht Magdeburg zurückzuverweisen. Randnummer 47 Die Beklagte beantragt, Randnummer 48 die Berufung der Klägerin zurückzuweisen. Randnummer 49 Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie vertritt insbesondere die Auffassung, dass der Wortlaut der notariellen Urkunde eindeutig sei. Geschuldet sei die Fertigstellung des Objekts innerhalb von neun Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung und nicht nach Erteilung einer Teilbaugenehmigung. Die Beklagte könne deshalb ohne weiteres unstreitig stellen, dass es vorliegend zwei Teilbaugenehmigung gegeben habe. Eine sei noch im September 2009 erteilt worden; die zweite sei am
62. Oktober 2009 ergangen und habe sich auf die Rohbaukonstruktion und die Dacheindeckung bezogen. Randnummer 50 Der Senat hat die Parteien mit Beschluss vom
63. April 2015 darauf hingewiesen, dass er sich der grundsätzlichen Wertung des Landgerichtes anschlösse, dass der hier in Rede stehenden notarieller Kaufvertrag als relatives Fixgeschäft im Sinne des § 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB auszulegen sein. Außerdem hat er darauf hingewiesen, dass die Klägerin bisher unwidersprochen vorgetragen habe, dass bereits am
64. September 2009 eine Teilbaugenehmigung erteilt worden sei. Teilbaugenehmigungen dienten in der Regel dazu, Baubeginn zu ermöglichen, auch wenn noch nicht alle baurechtlichen Fragen geklärt sein. Deshalb neige der Senat bei der Auslegung des Vertrages dazu, die Frist zur Fertigstellung des Objektes ab dem Zeitpunkt beginnen zu lassen, ab dem ein Baubeginn frühestens möglich war. Randnummer 51 Auf den gerichtlichen Hinweis hat die Klägerin die Teilbaugenehmigung vom
65. September 2009 vorgelegt und hierzu ausgeführt, dass sie diese Unterlage vom Landkreis S. erst am
66. Juli 2015 erhalten habe. B. Randnummer 52 Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache Erfolg. Randnummer 53 Die Auslegung des hier in Rede stehenden Wohnungskaufvertrages ergibt, dass es sich hierbei ein relatives Fixgeschäft im Sinne des § 323 Abs. 2 Nummer 2 BGB handelt (vgl. 1.). Der Rücktritt der Beklagten vom
67. November 2010 ist wirksam (vgl. 2.). Die Frist zur Berechnung der vereinbarten Bauzeit berechnet sich ab Zugang der Teilbaugenehmigung vom
68. September
69. Auf der Basis der Feststellung des erstinstanzlichen Sachverständigengutachtens war die vereinbarte Bauzeit von neun Monaten zum Zeitpunkt des Zugangs der Rücktrittserklärung am
70. November 2010 bereits verstrichen. I. Randnummer 54 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaufpreisrate Höhe von 15.000,00 DM Zug um Zug gegen Abgabe der Löschungsbewilligung der Eigentumsübertragungsvormerkung gemäß §§ 346 Abs. 1, 348, 323 Abs. 1 BGB. Randnummer 55
71. Die Beklagte ist als Alleinerbin gemäß § 1922 BGB in die Rechtsstellung der Erblasserin als Käuferin der Wohnung eingerückt. Sie treffen daher die gleichen Rechte und Pflichten, die in der Person der Erblasserin durch den Kaufvertrag entstanden waren. Randnummer 56
72. Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Wohnungskaufvertrag handelt es sich - wie auch das Landgericht angenommen hat - um ein relatives Fixgeschäft im Sinne des § 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 57 a) Ein Fixgeschäft erfordert nicht nur die Festlegung einer genauen Lieferzeit oder -frist, sondern darüber hinaus Einigkeit der Parteien darüber, dass der Vertrag mit der Einhaltung oder Nichteinhaltung der Lieferzeit stehen oder fallen solle. Ist dies im Vertrag nicht ausdrücklich ausgesprochen, muss durch Auslegung unter Berücksichtigung aller Umstände ermittelt werden, ob die Parteien der vereinbarten Lieferfrist eine so weitgehende Bedeutung beimessen wollten. Dabei wirkt sich jeder Zweifel gegen die Annahme eines Fixgeschäfts aus (BGH, Urteil vom
73. April 1989 - X ZR 85/88 -, juris Rn. 29 m.w.N). Randnummer 58 b) Auch gemessen an diesem strengen Maßstab ergibt die Auslegung des Vertrages im vorliegenden Fall ein relatives Fixgeschäft. Randnummer 59 aa) Die Vertragsauslegung hat in erster Linie den von den Parteien gewählten Wortlaut der Vereinbarung und den diesem zu entnehmenden objektiven Parteiwillen zu berücksichtigen (BGH NJW-RR 2007, 976). Sie hat sich danach zu richten, was als Wille für denjenigen erkennbar geworden ist, für den die Erklärung bestimmt war, es kommt daher darauf an, wie der Erklärungsempfänger die Erklärung nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsauffassung verstehen durfte (BGH vom
74. März 1992, Az.: IV ZR 141/91, zitiert nach JURIS Rn. 19 m. w. N.). Maßgeblich für die Auslegung ist in erster Linie der Inhalt der auszulegenden Urkunde. Die Partei muss die in der Urkunde enthaltene Erklärung so gegen sich gelten lassen, wie sie bei Berücksichtigung der für sie erkennbaren Umstände objektiv zu verstehen ist (BGH a. a. O.). Randnummer 60 Aus den §§ 133, 152 BGB ergibt sich das Verbot einer ausschließlich am Wortlaut orientierten Interpretation. Auch ein klarer und eindeutiger Wortlaut einer Erklärung bildet keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände, und zwar weder bei der einfachen Auslegung noch bei der ergänzenden Auslegung eines lückenhaften Rechtsgeschäfts. Die Feststellung, ob eine Erklärung eindeutig ist oder nicht, lässt sich erst durch eine alle Umstände berücksichtigende Auslegung treffen (Urteil des
75. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom
76. Dezember 2001, Az.: 12 ZR 281/99, zitiert nach juris Rn. 19 [= NJW 2002, 1260 ff.]). Randnummer 61 bb) Die Parteien haben zwar für den Fall der Nichteinhaltung der vereinbarten Bauzeit ein Rücktrittsrecht des Käufers nicht ausdrücklich vereinbart. Die Auslegung der Vertragsbestimmungen ergibt aber, dass der Vertrag der Einhaltung der vereinbarten Baufrist von neun Monaten „stehen und fallen sollte“. Randnummer 62 Nach Ziffer VI. diente die verkaufte Wohnungseigentumseinheit ausdrücklich als Anlageobjekt. Um den Ertrag der Anlage berechenbar zu machen, garantierte der Verkäufer den Abschluss eines Mietvertrages an einen Generalmieter mit einer Laufzeit von mindestens 25 Jahren. Randnummer 63 Der Berechenbarkeit des Ertrages der Anlage diente auch Ziffer VIII. Nr. 2 des Vertrages. Der Käufer hatte ein Interesse an einer zügigen Baudurchführung. Denn die von ihm zu zahlenden Kaufpreisraten brachten solange keinen Ertrag, solange das Vorhaben nicht fertig gestellt war. Vor Fertigstellung hatte der Verkäufer immerhin bereits 81 % des Kaufpreises (vergleiche Ziffer V. Nr. 4) zu zahlen. Diese Raten waren für den Anleger vor Fertigstellung des Bauvorhabens „totes Kapital“, da sie während der Bauzeit keinen Ertrag brachten. Außerdem hatte der Anleger noch unter anderen Gesichtspunkten ein Interesse an der Kenntnis des voraussichtlichen Fertigstellungstermins. Denn er musste seine finanziellen Dispositionen so treffen, dass er die entsprechenden Kaufpreisraten jeweils zu den Fälligkeitsterminen verfügbar hatte. Bei einer eventuellen Teilfinanzierung des Projekts durch eine Bank drohten außerdem Bereitstellungszinsen, wenn Beträge nicht rechtzeitig abgerufen werden konnten. Randnummer 64 Diese Interessenlage des Käufers als Anleger war für die Beklagte auch erkennbar. Der Berücksichtigung dieses Interesses im Vertrag dient gerade die hier auszulegende Vertragsbestimmung Ziffer VIII. Nr. 2.. Dementsprechend wird dem Käufer als Anleger zunächst ein angestrebter Termin der Bezugsfertigkeit mitgeteilt. Dieser Termin lag zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (
77. September 2009) nun noch reichlich acht Monate in der Zukunft. Außerdem fiel der größere Teil der Bauzeit in das Winterhalbjahr. Auch wenn ein „angestrebter“ Termin nur eine ungefähre Vorstellung über die Fertigstellung vermittelt, sorgte doch der folgende Absatz für größere Klarheit: „Der Verkäufer verpflichtet sich zur Fertigstellung des Objekts innerhalb von 9 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung“ . Der Käufer durfte daher mit einer Fertigstellung des Objekts im Sommer 2010 rechnen und entsprechend kalkulieren. Die Fertigstellungsverpflichtung wird dann im Folgenden modifiziert. Die Beklagte sollte nur Verzögerungen, die auf Ursachen beruhten, die sich außerhalb ihrer Kontrolle befanden, nicht vertreten brauchen. Randnummer 65 Nach dieser Risikoverteilung musste die Beklagte als Verkäuferin im Interesse ihrer Käufer den Bau nach Kräften zügig durchführen, da Verzögerungen die Rendite des Anlageobjekts schmälerten und damit das Geld des Vertragspartners kosteten. Randnummer 66 Da nach den Vertragsbestimmungen die Kapitalanlage als Vertragszweck im Vordergrund stand, ist die Fertigstellungsfrist so wichtig, dass dem Käufer im Falle der Nichteinhaltung der vertraglich bestimmten Bauzeit ein Rücktrittsrecht zuzubilligen ist. Randnummer 67 cc) Sollte man dem nicht folgen, so wäre jedenfalls ein Wegfall der Vertragsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB anzunehmen. Randnummer 68
78. Die Klägerin ist durch ihr der Beklagten am
79. November 2010 zugegangenes Schreiben vom Vertrag wirksam zurückgetreten. Randnummer 69 Es stand ihr der Rücktrittsgrund des § 323 Abs. 1 BGB zu Gebote ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung bedurfte (§ 323 Abs. 2 Nummer 2 BGB). Zu diesem Zeitpunkt war die vertraglich bestimmte Bauzeit von neun Monaten verstrichen. Randnummer 70 a) Die vereinbarte Fertigstellungsfrist begann ab Vertragsschluss am
80. September
81. Denn die Beklagte hätte aufgrund der Baugenehmigung vom
82. September 2009 sofort mit dem Bau beginnen können. Randnummer 71 Anders als das Landgericht meint, muss die Bauzeit ab dem Zeitpunkt berechnet werden, ab dem der Beklagten der Beginn der Bauarbeiten möglich war, also ab Erteilung der Teilbaugenehmigung. Da die Teilbaugenehmigung bereits am
83. September 2009 erteilt worden war, geht der Senat davon aus, dass sie spätestens zum Zeitpunkt der Annahme des Kaufvertrages also am
84. September 2009 der Beklagten zugegangen war. Randnummer 72 b) Unter Berücksichtigung der Feststellung des Sachverständigen in seinem Ergänzungsgutachten und der gesetzlichen Feiertage waren Bauarbeiten in der Zeit vom
85. September 2009 bis zum
86. November 2010 an 256 Tagen möglich. Wenn man wie der Gutachter davon ausgeht, dass die Beklagte auch zur Arbeit an Samstagen verpflichtet war, kann man den Monat mit 24 Arbeitstagen ansetzen. Demnach waren zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung bereits 10,67 Monate verstrichen. Selbst wenn man mehr Arbeitstage pro Monat einsetzen wollte, waren zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung die vereinbarten neun Arbeitsmonate jedenfalls vergangen. Randnummer 73 In diesem Zusammenhang ist ohne Belang, ob die Beklagte verpflichtet war, auch an Samstagen arbeiten zu lassen. Wenn dies nicht der Fall wäre, müsste man zwar einerseits die Zahl der Tage, an denen gearbeitet werden konnte, entsprechend verringern. Andererseits müsste man aber den Arbeitsmonat dann mit nur 20 Arbeitstagen ansetzen, so dass das Ergebnis gleich bliebe. Randnummer 74 Die Angriffe der Klägerin gegen das Sachverständigengutachten können dahinstehen. Denn sie haben nur zum Ziel, die witterungsbedingten Ausfalltage zu verringern. Randnummer 75
87. Der Zinsanspruch ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzuges, da die Beklagte bereits im Dezember 2010 den Vollzug des Rücktritts abgelehnt hat und die von der Klägerin gesetzte Frist bis zum
88. Dezember 2010 verstreichen ließ. II. Randnummer 76 Die Weigerung, den Rücktritt zu akzeptieren, stellt eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar, so dass die Klägerin gemäß § 280 BGB Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten verlangen kann. III. Randnummer 77 Der Senat stellt seine Bedenken gegen die Zulässigkeit des Feststellungsantrages zurück. Randnummer 78 Die Klägerin hat die an sich vorrangige Leistungsklage im Hinblick auf die Rückgewähr der gezahlten Kaufpreisrate zusätzlich erhoben. Durch den Feststellungsausspruch im Hinblick auf die Wirksamkeit des Rücktritts wird diese Rechtsfolge zwischen den Parteien mit präjudizieller Wirkung festgestellt. Dies mag dazu beitragen, weiteren gerichtlichen Streit zu vermeiden. C. Randnummer 79 I. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 80 II. Die Entscheidung über die Höhe des Gebührenstreitwerts für das Berufungsverfahren beruht auf den §§ 39 Abs. 1, 47, 63 GKG, 3 ZPO. Randnummer 81 III. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen für eine Zulassung nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor; denn diese Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Beurteilung des Einzelfalles gebietet auch nicht, die Revision zur Fortbildung des Rechtes zuzulassen, weil die vorliegende Entscheidung nicht von der obergerichtlichen oder höchstrichterlichen Rechtsprechung abweicht. Randnummer 82 IV. Der nichtnachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom
89. September 2015 enthält nur Rechtsausführungen, die der Senat zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Neues Vorbringen in tatsächlicher Hinsicht wäre ohnehin gemäß § 296a ZPO inhaltlich nicht zu berücksichtigen. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist dementsprechend nicht geboten. Denn die Voraussetzungen des § 156 ZPO liegen nicht vor.