Grundbucheintragungantrag auf Grundlage des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrags: Reichweite einer den Notariatsmitarbeitern für Anträge zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages erteilten V

Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, nach Vorlage der katasteramtlichen Fortführungsmitteilungen die Identität der vertragsgegenständlichen Teilfläche festzustellen und die Auflassung zu erklären. Ferner können die Bevollmächtigten Zu-, Abschreibungs- und Vereinigungsanträge den Kaufgegenstand betreffend stellen." Randnummer 15 Ergänzend heißt es dazu in § 10 Nr. 2 des notariellen Vertrages: Randnummer 16 "Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit die Notariatsfachangestellten V. J., N. O. , J. B. sämtlich dienstansässig beim amtierenden Notar, je einzeln und befreit von § 181 BGB, Erklärungen, Bewilligungen und Anträge materiell- oder formell-rechtlicher Art zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages abzugeben, soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich sind." Randnummer 17 Mit weiterer notarieller Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom 25. April 2016 (UR-Nr.: 704/16) bewilligten die Beteiligten die Eintragung einer Buchgrundschuld zugunsten der Stadtsparkasse ... in Höhe von 339.000,00 Euro auf dem noch zu vermessenden Grundstück. Dabei handelten die Beteiligten zu 2. und 3. wiederum

Bezugnahme auf die weitere notarielle Urkunde vom diesem Tag (UR-Nr.: 703/16) als Vertreter der Beteiligten zu 1.

8. "Hinweis/Konkretisierung nach Vermessung" heißt es in der notariellen Urkunde: Randnummer 18 "... Der Notar wird beauftragt, zu gegebener Zeit eine Konkretisierung des Pfandgrundbesitzes durch notarielle Eigenurkunde vorzunehmen. Im Interesse einer umgehenden Auszahlung des Darlehens sollen auf Wunsch der Erschienenen die vorgenannten Erklärungen daher bereits jetzt beurkundet werden... Randnummer 19 Den Erschienenen ist bekannt, dass zur zwischenzeitlichen Sicherung des Finanzierungsgläubigers hinsichtlich der noch zu vermessenden Teilfläche nur die Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs an dieser in Betracht kommt und bevollmächtigt hiermit die Mitarbeiterinnen des amtierenden Notars, Randnummer 20 a) Frau V. J., Randnummer 21 b) Frau N. O. , Randnummer 22 c) Frau J. B. Randnummer 23 sämtlich dienstansässig: Notariat S. , W. Straße 15, H. , und zwar jeweils allein und

Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, ggf. die Verpfändung der Auflassungsvormerkung in einer gesonderten Urkunde zu erklären und sämtliche Erklärungen bzw. Anträge abzugeben, zu ändern und zurückzunehmen, die zum Vollzug der Urkunde erforderlich oder zweckdienlich sind." Randnummer 24 Die Beteiligte zu 1., vertreten durch ihren Prokuristen, genehmigte mit notarieller Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom

1. Mai 2016 (UR-Nr.: 746/16) die in der notariellen Urkunde vom
2. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) von den Beteiligten zu
3. und
4. abgegebenen Erklärungen und befreite dies zugleich von den Beschränkungen des § 181 BGB. Randnummer 25 In der notariellen Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom
5. September 2016 (UR-Nr.: 1590/16) gab die Notariatsmitarbeiterin O. als Vertreterin der Beteiligten u. a. folgende Erklärungen ab: Randnummer 26 "Die Beteiligten zu
6. und
7. hätten mit Urkunde vom
8. April 2016 (UR-Nr.: 704/16) eine Grundschuld in Höhe von 339.000,00 Euro für die Stadtsparkasse ... bestellt. Der zu belastende Grundbesitz beschreibe sich wie folgt: Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10032, eingetragen im Grundbuch von B. , Blatt 449, hiervon eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 650 m². Als Eigentümer des vorbenannten Flurstücks sei die im Handelsregister des Amtsgerichts Kiel

HRB 16220 eingetragene Beteiligte zu

1. eingetragen. Bei der vorbenannten Teilfläche von ca. 650 m² seien die Darlehensnehmer davon ausgegangen, dass diese vollständig aus dem Flurstück 10032 der Flur 1 der Gemarkung B. hervorgehe. Dies sei jedoch unzutreffend. Der zu belastende Grundbesitz bestehe insoweit aus einer Teilfläche des Flurstücks 10032 sowie einer Teilfläche des Flurstücks 551/145, welches derzeit noch im Eigentum der Gemeinde B. stehe. Die Flurstücke 10032 und 551/145 seien zwischenzeitlich vermessen worden. Das Ergebnis sei niedergelegt in der Fortführungsmitteilung des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation vom
2. August 2016, die dieser Urkunde als Anlage beigefügt sei.

Bezugnahme auf die erteilte Vollmacht werde namens der Vertragsparteien erklärt, dass es sich bei dem Grundstück Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10573, in Größe von 554 m², eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449, sowie Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10575, in Größe von 96 m², eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 1499, um die belastete Teilfläche gemäß vorgenannter Grundschuldbestellungsurkunde handele." Randnummer 27 In der notariellen Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom

1. Juni 2017 (UR-Nr.: 1087/17) erklärten die Notariatsmitarbeiterin O. als Vertreterin der Beteiligten, dass diese darüber einig seien, dass das Eigentum an dem Grundbesitz Randnummer 28
2. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10573, in Größe von 545 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449, Randnummer 29
3. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10575, in Größe von 96 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 3055 (vormals Blatt 1499), Randnummer 30 auf die Beteiligten zu
4. und
5. als Käufer zu jeweils hälftigem Miteigentumsanteil übergehen soll. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt den Vollzug des Eigentumswechsels gemäß vorstehender Auflassung im Grundbuch. Randnummer 31 In § 1 "Vorbemerkung" der notariellen Urkunde heißt es: Randnummer 32 "Mit Urkunde vom
6. April 2016, nachgenehmigt durch Urkunde vom
7. Mai 2016 (UR-Nr.: 703 und 746/16) des amtierenden Notars hat der Käufer vom Verkäufer den folgenden Grundbesitz erworben: Randnummer 33 Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10032, in Größe von 1.380 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449, Randnummer 34 - hieraus eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 650 m2 -. Randnummer 35
8. Bei der vorgenannten Teilfläche von ca. 650 m2 sind die Vertragsparteien davon ausgegangen, dass diese vollständig aus dem Flurstück 10032 der Flur 1 der Gemarkung B. hervorgeht. Randnummer 36 Dies ist jedoch unzutreffend. Randnummer 37 Der Grundbesitz besteht insoweit aus einer Teilfläche des Flurstücks 10032 sowie einer Teilfläche des Flurstücks 551/145." Randnummer 38 In § 2 "Identitätserklärung" der notariellen Urkunde heißt es: Randnummer 39 "Die Flurstücke 10032 und 551/145 sind zwischenzeitlich vermessen worden. Das Ergebnis ist niedergelegt in der Fortführungsmitteilung des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation des Landes Sachsen-Anhalt vom
9. August 2016, die dieser Urkunde als Anlage beigefügt sind. Randnummer 40 Danach handelt es sich bei der durch den vorgenannten Kaufvertrag erworbenen Teilfläche aus den Flurstücken 10032 und 551/145 um die neugebildeten Grundstücke Randnummer 41
10. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10573, in Größe von 554 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 449, Randnummer 42
11. Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 10575, in Größe von 96 m2, eingetragen im Grundbuch von B. des Amtsgerichts Burg, Blatt 3055 (vormals Blatt 1499)." Randnummer 43 Mit Schreiben vom
12. Juni 2017 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten beim Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - u. a. gemäß § 15 GBO, die Eintragung des Eigentumswechsels auf die Beteiligten zu
13. und
14. sowie

Bezugnahme auf die Grundschuldbestellungsurkunde (UR-Nr.: 704/16) nebst Nachtragsurkunde/Identitätserklärung (UR-Nr.: 1590/16) die Eintragung des Grundpfandrechts bezüglich des neugebildeten Flurstücks 10575 im jeweiligen Grundbuch. Randnummer 44 Mit Beschluss vom

1. Juni 2017 wies das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten darauf hin, dass der beantragten Eintragung einer Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung ein Hindernis entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO einem Frist von zwei Monaten bestimmt werde. Vertragsgegenstand der Urkunde Nr. 703/16 sei das Flurstück 10032 der Flur
2. Hinsichtlich des Flurstücks 551/145 der Flur 1 liege insoweit keine Bevollmächtigung durch die Eigentümerin vor, sodass die nachträglichen Erklärungen betreffend die Auflassung sowie betreffend die Grundschuldbestellung vollmachtlos abgegeben worden seien. Diese Erklärungen seien von der Eigentümerin nachträglich zu genehmigen. Auch die Bescheinigungen (Unbedenklichkeitsbescheinigung und Vorkaufsrechtsanfrage) bezögen sich nicht auf den zusätzlichen Vertragsgegenstand und seien diesbezüglich erneut vorzulegen. Randnummer 45 Daraufhin wies der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten darauf hin, dass zum Zeitpunkt der Auflassungserklärung (
3. Juni 2017) die Beteiligte zu
4. bereits als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen sei (
5. Juni 2017). Einer nachträglichen Genehmigung durch die (Vor-)Eigentümerin, die Gemeinde B. , sowie die Vorlage einer (weiteren) Vorkaufsrechtsverzichtserklärung und Unbedenklichkeitsbescheinigung bedürfe es damit nicht. Randnummer 46 Mit Beschluss vom
6. Juli 2017 hat das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - an der Zwischenverfügung vom
7. Juni 2017 ausdrücklich festgehalten. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Notariatsmitarbeiterin O. nicht bevollmächtigt sei, die Beteiligte zu
8. sowie die Beteiligten zu
9. und
10. hinsichtlich des neuen Vertragsgegenstandes, Teilfläche aus dem Flurstück 551/145, zu vertreten. Eine Bevollmächtigung diesbezüglich liege nicht vor. Die Erklärungen seien von den Vertragsparteien nachträglich zu genehmigen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung hinsichtlich des Flurstücks 551/145 sei vorzulegen. Randnummer 47 Mit Schreiben vom
11. Juli 2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts Burg - Grundbuchamt - vom
12. Juni 2017 und
13. Juli 2017 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die Beteiligten bei Vertragsabschluss (UR-Nr.: 703/16) davon ausgegangen seien, dass die vertragsgegenständliche Fläche (ca. 650 m2) vollständig aus dem Flurstück 10033 hervorgehe. Der veräußerte Grundbesitz bestehe jedoch aus einer Teilfläche aus dem Flurstück 10032 und einer Teilfläche aus dem Flurstück 551/
14. In der notariellen Urkunde (UR-Nr.: 703/16) seien seine dort genannten Mitarbeiterinnen bevollmächtigt worden, Bewilligungen und Anträge materiell- oder formell-rechtlicher Art zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages abzugeben, soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich seien. Aufgrund dieser Vollmacht sei seine Mitarbeiterin O. somit bevollmächtigt gewesen, den Vertrags- bzw. Belastungsgegenstand entsprechend zu berichtigen bzw. neu zu bezeichnen. Eine nachträgliche Genehmigung der vorgenannten Urkunden durch die Beteiligten sowie die Vorlage einer erneuten Vorkaufsrechtsverzichtserklärung und steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung sei daher nicht erforderlich. Randnummer 48 Mit Beschluss vom
15. Juli 2017 hat das Amtsgericht Burg - Grundbuchamt - der Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Naumburg zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass Vertragsgegenstand des Kaufvertrages vom
16. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) das Flurstück 10032 der Flur 1 der Gemarkung B. sei.

§ 2der Urkunde heiße es, dass der Verkäufer aus dem in § 1 Abs.

1 verzeichneten Grundbesitz eine Teilfläche verkaufe.

§ 1Abs.

1 der Urkunde sei das zuvor bezeichnete Flurstück auch aufgeführt.

§ 9

.1 der Urkunde werde die Eintragung der Vormerkung an dem verkauften Grundbesitz bewilligt und beantragt. Von einer über den verkauften Grundbesitz hinausgehenden Vollmacht der Notariatsmitarbeiterin O. könne nicht ausgegangen werden. Eine Vollmacht für das Flurstück 551/145 der Flur 1 der Gemarkung B. sei nicht erteilt worden. Die Notariatsmitarbeiterin sei daher als vollmachtlose Vertreterin aufgetreten. Ihre Erklärung müsse durch Käufer und Verkäufer nachträglich genehmigt werden. Des Weiteren wäre die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde B. für die Teilfläche aus dem Flurstück 551/145 vorzulegen. II. Randnummer 49

1. Die Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Sie ist formgerecht eingelegt worden und als Rechtsmittel der Beteiligten auszulegen. Denn ein Notar, der - wie hier - die Erklärungen beglaubigt hat, gilt nach § 15 GBO als ermächtigt, im Namen der Beteiligten die Eintragungen zu beantragen, soweit diese nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO antragsberechtigt sind. Wenn der Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO Beschwerde einlegt, sind grundsätzlich auch alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, falls sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder den Umständen etwas anderes ergibt (z. B. OLG Schleswig, FGPrax 2010, 282; Demharter, GBO,
2. Aufl., Rn. 20 zu § 15). Randnummer 50
3. Die Beschwerde ist jedoch nicht begründet. Die beanstandete Zwischenverfügung des Grundbuchamtes (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO) ist zu Recht ergangen. Randnummer 51 Zunächst berechtigte die den Notariatsmitarbeitern in § 10 Nr. 2 des notariellen Kaufvertrag vom
4. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) erteilte Vollmacht diese nicht, den Vertrags- bzw. Belastungsgegenstand wie geschehen zu berichtigen bzw. neu zu bezeichnen. Randnummer 52 Dabei hat das Grundbuchamt - und an seiner Stelle in der Beschwerdeinstanz der Senat - die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbstständig zu prüfen (z. B. BayObLG, Rpfleger 1991, 365), auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat. Den für die Bestimmung des Umfanges der Vollmacht maßgeblichen Rahmen definiert der Inhalt des beurkundeten Rechtsgeschäfts, zu dessen Vollziehung die Vollmacht erteilt ist. Eine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage besteht nicht (vgl. BGH, NJW-RR 2012, 1483). Eine nach außen uneingeschränkte Vollmacht zur Vertretung der Vertragsparteien im Grundbuchverkehr (vgl. dazu OLG Jena, MittBayNot 2003, 298) ist von diesen ebenfalls nicht erteilt worden. Randnummer 53 Dass die in der notariellen Urkunde vom
5. Juni 2017 (UR-Nr.: 1087/17) beurkundete Auflassung im Rahmen der zur Urkunde vom
6. April 2016 (UR-Nr.: 703/16) erteilten Vollzugsvollmacht bleibt, kann danach nicht angenommen werden. Zwar berechtigte die Vollmacht die Notariatsangestellten zur Abgabe von Erklärungen, Bewilligungen und Anträgen zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages, soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich sind. Allerdings ergibt die Auslegung der Vollmacht, dass die Notariatsangestellten nur zur Abgabe von Erklärungen ermächtigt werden sollten, die der Behebung etwaiger technischer Hindernisse dienten, die der Verwirklichung der von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Rechte und Pflichten und den von ihnen schon vorgenommenen Erfüllungshandlungen entgegenstanden. Das ist der Beschränkung der Vollmacht auf Erklärung zu entnehmen, "soweit diese zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich sind" (vgl. BGH, NJW-RR 2012, 1483). Randnummer 54 Danach berechtigte die Vollmacht die bevollmächtigten Notariatsmitarbeiterinnen nicht, den Vertragsgegenstand grundbuch-, kataster- und flächenmäßig abweichend und ergänzend zu dem notariellen Vertrag zu bezeichnen, auch wenn die Beteiligten den Vertragsgegenstand lediglich irrtümlich falsch bezeichnet haben sollten. Zudem könnte außer den Vertragsparteien auch nur der beurkundende Notar selbst etwas über den wirklichen Willen der Vertragspartner feststellen, deren Vertragserklärungen er zuvor entgegen genommen und beurkundet hat (vgl. OLG Schleswig, NJW-RR 1999, 15). Diesen Willen kennen die Notariatsmitarbeiter nicht. Randnummer 55 Auch die vom Grundbuchamt weiter geforderte Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Vorkaufsrechtsanfrage hinsichtlich des Flurstücks 551/145 sind damit hinsichtlich des zusätzlichen Vertragsgegenstandes vorzulegen. III. Randnummer 56 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Randnummer 57 Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Beschwerdeverfahren hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG. Randnummer 58 Dr. Fichtner Bode Krogull