Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 12. Zivilsenat 12 Wx 32/19 Beschluss Grundbuchsache: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs bei Gebäudeeigentu

Grundbuchsache: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs bei Gebäudeeigentum nach altem DDR-Recht; Erstreckung von Grundschulden am Grundstück auf das Gebäude und Gutglaubensschutz Leitsatz

1. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs erfasste im Jahr 1995 nicht das (Nicht-)Bestehen von Gebäudeeigentum. (Rn.25)
2. Da Grundstücks- und Gebäudeeigentum auseinanderfielen, war der Erwerb dinglicher Rechte am Gebäude nur möglich, wenn das Gebäudeeigentum auch bei dem belasteten Grundstück eingetragen war. Grundschulden am Grundstück erstreckten sich nicht auf das Gebäude. (Rn.29)
3. Der Gutglaubensschutz greift in diesen Fällen nicht ein. (Rn.32) Tenor Die Beschwerde des Beteiligten gegen die lastenfreie Abschreibung der Flurstücke 4015 und 4018 der Flur 2 der Gemarkung K. in das Grundbuch von K. , Blatt 2111 wird zurückgewiesen. Der Beteiligte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Beschwerdewert beträgt 771.937,82 EUR. Gründe I. Randnummer 1 Der Beteiligte ist als Eigentümer der im Grundbuch von K. , Blatt ... verzeichneten Grundstücke eingetragen. Randnummer 2 Zunächst waren folgende Grundstücke der Gemarkung K. , Flur 2, im Bestandsverzeichnis eingetragen: Randnummer 3 - lfd. Nr. 1: Flurstück 248/39, Gebäude- und Freifläche N. Straße, zur Größe von 1020 m² Randnummer 4 - lfd. Nr. 2: Flurstück 248/51 zur Größe von 68.987 m² Randnummer 5 - lfd. Nr. 3: Flurstück 248/62, Landwirtschaftsfläche zur Größe von 3.226 m² Randnummer 6 Der Beteiligte erwarb mit notariellen Kaufverträgen der Notarin Hr. in J. zu deren UR.Nr. 2321/1993 vom
4. November 1993 und zur UR.Nr. 255/1995 vom
5. Februar 1995 die Flurstücke 248/39 und 248/
6. Mit weiterem notariellen Kaufvertrag der Notarin Hr. zu deren UR.Nr. 433/1993 vom 24./
7. Februar 1993 erwarb die P. GmbH, J. von der Erzeugergemeinschaft F. e.G., K. , das auf diesen Grundstücken aufstehende Wohngebäude, einen Wohnblock mit 24 Wohneinheiten. Dieses Gebäude verkaufte die P. GmbH nebst einem noch zu vermessenden Grundstück von ca. 3.000 m² mit notariellem Kaufvertrag der Notarin W. , A. vom
8. Februar 1994 zu deren UR.Nr. 225/1994 an den Verfahrensbevollmächtigten des Beteiligten. Mit weiterem Vertrag der Notarin Hr. vom
9. Mai 1996, UR.Nr. 550/1996, ließ der Verfahrensbevollmächtigte das zwischenzeitlich vermessene Grundstück nebst aufstehendem Gebäude an den Beteiligten auf (Bl. 166 Bd. I d.A.). Die Notarin stellte Antrag auf Eigentumsumschreibung. Dieser Vertrag wurde nicht vollzogen, weil es damals an der Feststellung des Gebäudeeigentums mangelte. Den entsprechenden Eigentumseintragungsantrag wies das Grundbuchamt mit Beschluss vom
10. Juli 1997 (Bl. 155 Bd. I d.A.) zurück. Randnummer 7 In Abteilung 3 des Grundbuchs ist für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke aufgrund Bewilligung vom
11. November 1994 zur UR.Nr. 2036/1994 der Notarin Hr. eine Briefgrundschuld zugunsten der T. Bank AG über 766.937,82 EUR seit dem
12. Juni 1995 eingetragen. Randnummer 8 Bezüglich der unter lfd. Nr. 1, 2 und 3 gebuchten Grundstücke hat das Grundbuchamt das Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster am
13. August 1996,
14. Dezember 1998 und am
15. Februar 2006 berichtigt. Das Flurstück 248/39 ist nunmehr unter lfd. Nr. 6 gebucht; das Flurstück 248/51 wurde als Flurstück 248/89 zur Größe von 3.079 m² und als Flurstück 248/90 zur Größe von 65.908 m² unter lfd. Nr. 4 und das Flurstück 248/62 mit einer aktuellen Größe von 4703 m² unter lfd. Nr. 7 gebucht. Zwischenzeitlich werden unter lfd. Nr. 7 die Grundstücke der Flur 2, Flurstück 4018 zur Größe von 1.438 m², Flurstück 4019 zur Größe von 321 m² und Flurstück 4020 zur Größe von 2.944 m² geführt. Das Flurstück 248/89 wurde am
16. Dezember 1997 in das Grundbuch von K. , Blatt 1565 übertragen. Das Flurstück 248/90 wurde unter lfd. Nr. 5 gebucht und am
17. März 2010 in das Grundbuch von K. , Blatt 1727 übertragen. Randnummer 9 Mit Feststellungsbescheid der Oberfinanzdirektion Magdeburg vom
18. Juli 2002 wurde hinsichtlich der beiden Flurstücke 248/39 und 248/62 an dem aufstehenden Gebäude (Wohnblock mit 24 Wohneinheiten) Gebäudeeigentum der Erzeugergemeinschaft F. e.G. K. gemäß Art. 233 § 2b Abs. 1 und 2 EGBGB i.V.m. § 2 Abs. 1 VZOG festgestellt. Bezüglich der unter lfd. Nr. 3 und 6 gebuchten Grundstücke trug das Grundbuchamt daraufhin auf Antrag des Gesamtvollstreckungsverwalters der Gebäudeeigentümerin am
19. Juni 2003 einen Hinweis auf das Gebäudeeigentum gemäß Art. 233 § 2b BGB für den jeweiligen Gebäudeeigentümer des Gebäudegrundbuchs von K. , Gebäudegrundbuch, Blatt 1672 ein und legte das Grundbuchblatt 1672 an (vgl. Bl. 10 Bd. II d.GA). Randnummer 10 Mit notariellem Kaufvertrag vom
20. Oktober 2007 erwarb die L. AG, I. , das Gebäudeeigentum und wurde als Eigentümerin am
21. November 2008 im Grundbuch von K. , Blatt 1672, eingetragen. Randnummer 11 Die L. AG betrieb für den Ankauf der Grundstücksfläche für das Gebäudeeigentum ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz vor der Notarin Dr. Le. in H. , in dem der Beteiligte säumig blieb, so dass dieses Verfahren als Säumnisverfahren gemäß § 96 SachenRBerG geführt wurde. Mit notariellem Grundstückskaufvertrag der Notarin Dr. Le. in H. zu deren UR.Nr. 1820/2009 verkaufte der Beteiligte eine Teilfläche von ca. 1.430 m² aus dem Flurstück 248/62 und eine Teilfläche von ca. 270 m² aus dem Flurstück 248/39 an die L. Aktiengesellschaft in L. . Bezüglich der in Abteilung II und III eingetragenen Belastungen war die lastenfreie Übertragung des Vertragsgegenstandes vereinbart. Der Beteiligte wurde durch die L. AG vertreten. Die Notarin bestätigte im Beschlusswege den Vertrag gemäß § 96 Abs. 5 S. 2 SachenRBerG. Wegen der Einzelheiten des Vertragswerkes wird auf Bl. 127 bis 143 Bd. II d.GA Bezug genommen. Das Grundbuchamt hat hierzu auf Antrag der Urkundsbeteiligten am
22. August 2012 zunächst eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen. Randnummer 12 Die Grundschuldgläubigerin T. AG bewilligte mit notariell beglaubigten Schreiben vom
23. Mai 2017 die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld und hinterlegte mangels Kenntnis der tatsächlichen Berechtigten die Grundschuldbriefe und die Löschungsbewilligung bei der Landesoberkasse Baden-Württemberg (Bl. 133 Bd. III d.GA). Randnummer 13 Nach dem Vorliegen des Vermessungsergebnisses erklärte die L. AG - auch in Vertretung des Beteiligten - die Auflassung und beantragte unter Bezugnahme auf die Löschungsbewilligung der T. AG und den dem Grundbuchamt vorliegenden Grundschuldbrief (vgl. Ziff. I des Vertrages, Bl. 142 Bd. III d.GA) die lastenfreie Eigentumsumschreibung der neu gebildeten Grundstücke, Flurstücke 4015 und 4018, zur Urkunde der Notarin Dr. Le. , UR.Nr. 6908/2018, vom
24. Dezember
25. Diese Flurstücke wurden am
26. Juni 2019 in das Grundbuch von K. , Blatt 2111 unter Mitnahme der unter lfd. Nr. 2, 4, 5 und 6 eingetragenen Zwangssicherungshypotheken übertragen. Eigentümerin ist die L. AG in L. Randnummer 14 Am selben Tage teilte das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mit, dass die unter lfd. Nr. 1 in Abteilung 3 des verfahrensgegenständlichen Grundbuchs eingetragene Eigentümergrundschuld mangels Löschungsantrages des Eigentümers, des Beteiligten, bislang nicht habe gelöscht werden können; zwischenzeitlich sei die Eigentümergrundschuld allerdings gepfändet worden, so dass zur Löschung auch zusätzlich die Löschungsbewilligung erforderlich sei. Randnummer 15 Gegen die lastenfreie Abschreibung der Flurstücke 4015 und 4018 wendet sich der Beteiligte mit seiner Beschwerde. Er macht geltend, der zugunsten der L. AG für die herausgemessenen Grundstücksflächen abgeschlossene Kaufvertrag könne nicht vollzogen werden, weil es am erforderlichen Veränderungsnachweis und an einer Lastenfreistellungserklärung der Gläubigerin, der T. AG, fehle. Die insoweit lastenfreie Übertragung in das Grundbuch von K. Blatt 2111 sei rechtswidrig. Eine Mithaftentlassung aus den in Abteilung 3 eingetragenen Grundschulden und Zwangssicherungshypotheken liege nicht vor. Er habe keine Zustimmung zur Veräußerung von Grundstücksflächen gegeben und sehe in der lastenfreien Abschreibung der neu gebildeten Grundstücke eine Enteignung und einen Verstoß gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Die Einrichtung des Gebäudegrundbuchblattes und die Eintragung der L. AG als Gebäudeeigentümerin sei rechtswidrig gewesen. Randnummer 16 Im Hinblick auf die unter lfd. Nr. 1 in Abteilung 3 eingetragene Grundschuld macht er geltend, die Pfändung sei unrechtmäßig erfolgt. Randnummer 17 Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung ist ausgeführt, aus den jeweiligen Verträgen und dem Zuordnungsbescheid der Oberfinanzdirektion ergebe sich, dass die jeweiligen Grundbucheintragungen zu Recht erfolgt seien. II.
27. Randnummer 18 Die Beschwerde ist nach § 71 GBO zulässig. Zwar kann ein Rechtsmittel nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO nicht gegen eine Eintragung wie hier die Eintragung von Gebäudeeigentum bzw. die lastenfreie Abschreibung der Flurstücke 4015 und 4018 gerichtet werden. Gleichwohl ist die Beschwerde insgesamt zulässig, da das Begehren des Beteiligten jedenfalls auch die Anregung zur Eintragung eines Amtswiderspruchs enthält. Soweit das Grundbuchamt nach § 53 GBO verpflichtet ist, von Amts wegen tätig zu werden, kann es dazu im Beschwerdewege angehalten werden, so dass die Eintragung eines Widerspruchs oder eine Löschung nach § 53 GBO mit einer Beschwerde begehrt werden kann (z. B. Demharter, GBO,
28. Aufl., § 71 GBO, Rn. 1).
29. Randnummer 19 Die Beschwerde ist in der Sache jedoch nicht begründet. Eine Löschung nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO scheidet von vornherein aus, da, was hier nicht zweifelhaft ist, die beanstandeten Eintragungen ihrem Inhalt nach zulässig sind. Randnummer 20 Aber auch die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO sind zu verneinen. Danach ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Dabei müssen beide Voraussetzungen kumulativ vorliegen. Die Gesetzesverletzung durch das Grundbuchamt muss feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs zumindest glaubhaft sein (Demharter, GBO,
30. Aufl., § 53 GBO, Rn. 28). Das Hauptargument des Beteiligten, er habe das Grundstückseigentum frei von selbständigen Rechten der Erzeugergemeinschaft F. e.G. an dem Wohngebäude erworben, trägt nicht. Ebenso kann er sich nicht darauf berufen, dass sich die Grundschuld der T. AG auch auf das Gebäudeeigentum bezieht. Hinsichtlich der Grundstücksfläche hat die T. AG die Löschung der Grundschuld am
31. Mai 2007 bewilligt. Die lastenfreie Abschreibung der Grundstücke 4015 und 4018 ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Im Einzelnen: a) Randnummer 21 Der Beteiligte zu
32. wendet sich gegen die Eintragung des Gebäudeeigentums in Abt. II unter lfd. Nr. 6, und die Einrichtung des Gebäudegrundbuchs von K. , Blatt
33. Randnummer 22 Das Grundbuchamt hat mit der Anlegung des Gebäudegrundbuchs Blatt 1672 für die Erzeugergemeinschaft F. e.G. auf Antrag des Gesamtvollstreckungsverwalters gemäß § 13 GBO eine inhaltlich zulässige Maßnahme durchgeführt. Das Antragsverfahren gemäß § 13 GBO – wie hier – ist ein einseitiges Verfahren, in dem das Grundbuchamt von Amts wegen die Eintragungsvoraussetzungen prüft (vgl. Demharter, GBO,
34. Aufl., Anhang zu § 13 GBO). Randnummer 23 aa) Wie sich aus § 1 GGV ergibt, kann ein Gebäudegrundbuchblatt in den Fällen angelegt werden, in denen Gebäudeeigentum entstanden ist. Dies war nach dem DDR-Recht der Fall auf der Grundlage eines gem. §§ 287 ff. ZGB verliehenen Nutzungsrechts, nach Maßgabe der Bestimmungen betreffend die von einer LPG errichteten bzw. initiierten Bauwerke sowie gemäß § 459 ZGB für die von volkseigenen Betrieben errichteten Gebäude. Dieses Gebäudeeigentum besteht gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB fort. Für Gebäudeeigentum, das wie hier gemäß Art. 233 § 2 b EGBGB entstanden ist, ist nach Art. 233 § 2 c Abs. 1 EGBGB auf Antrag des Nutzers ein Gebäudegrundbuchblatt anzulegen; nach Art. 233 § 2 c Abs. 1 EGBGB ist dieses Gebäudeeigentum auf Antrag im Grundbuch wie eine Belastung des betroffenen Grundstücks einzutragen (vgl. Münchner Kommentar-Holch, BGB,
35. Aufl., Art. 231 § 5 EGBGB, Rn. 14; KG Berlin, Urteil vom
36. März 2002 – 11 U 30/01 –, Rn. 36, juris). Randnummer 24 Einen solchen Antrag hat der Gesamtvollstreckungsverwalter am
37. April 2003 nach Vorliegen des Bescheides des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Magdeburg vom
38. Juli 2002 gestellt (Bl. 12 Bd. II d.A.). Sowohl die Eintragung im verfahrensgegenständlichen Grundbuch als auch die Anlegung des Gebäudegrundbuchs erfolgten daher rechtmäßig. Randnummer 25 bb) Der Eintragung des selbstständigen Gebäudeeigentums wie auch der Anlegung des Gebäudegrundbuchs stehen die Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht entgegen. Das selbstständige Gebäudeeigentum wurde ursprünglich durch die Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs, § 892 BGB, nicht beeinträchtigt (BGH, Beschluss vom
39. September 2011 – V ZR 246/10 –, Rn. 5; KG Berlin, Urteil vom
40. März 2002 – 11 U 30/01 –, Rn. 42, juris); das Gebäudeeigentum blieb auch gegenüber dem gutgläubigen Erwerber des Grundstücks, hier dem Beteiligten, bestehen, wobei insoweit dahinstehen kann, ob der Beteiligte angesichts des notariellen Kaufvertrages der Notarin W. , A. , vom
41. Februar 1994 zu deren UR.Nr. 225/1994 über das Gebäude und eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 3.000 m² gutgläubig war. Randnummer 26 Soweit diese Suspendierung des Gutglaubensschutzes zeitlich begrenzt war, wirkt sich diese Begrenzung hier nicht aus. Sie galt zunächst nur für eine Übergangsfrist bis zum
42. Dezember 1996; diese Frist wurde letztlich bis zum Ablauf des
43. Dezember 2000 verlängert. Ab dem
44. Januar 2001 ermöglicht Art. 231 § 5 Abs. 3 Satz 1 EGBGB das Erlöschen des nicht im Grundstücksgrundbuch wie eine Belastung eingetragenen Gebäudeeigentums durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstückseigentums (vgl. Münchner Kommentar-Holch,
45. Aufl., Art. 231 § 5 EGBGB, Rn. 28-30; Böhringer; Sicherung von Rechtspositionen durch Widerspruchseintragungen in ostdeutschen Grundbüchern, VIZ 1999, 569, 573; Böhringer, Das Zweite Eigentumsfristengesetz und die Suspendierung der Grundbuch-Publizität, VIZ 2000, 129, 130; KG Berlin, Urteil vom
46. März 2002 – 11 U 30/01 –, Rn. 42, juris). Randnummer 27 Ein derartiger gutgläubiger lastenfreier Eigentumserwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke ohne die Belastung mit dem Gebäudeeigentum an dem Wohnblock durch den Beteiligten liegt schon deshalb nicht vor, weil er die Grundstücke bereits mit notariellem Kaufvertrag vom
47. November 1993/
48. Februar 1995 erworben hat. Randnummer 28 cc) Die bestellte Grundschuld zugunsten der T. AG erfasste entgegen der Ansicht des Beteiligten nicht das Gebäudeeigentum. Die Grundschuld lastete bei ihrer Bestellung nur auf dem Grundstück, nicht aber auch an dem Gebäudeeigentum der Erzeugergemeinschaft F. e.G.. Dieses war vielmehr rechtlich selbständig. Der Umstand, dass zu diesem Zeitpunkt weder das Nutzungsrecht noch das Gebäudeeigentum der Beklagten im Grundbuchblatt für das Grundstück eingetragen war, wirkte sich zu diesem Zeitpunkt nicht dahin aus, dass die Grundschuld auch auf dem Gebäudeeigentum lastet, weil dieses entgegen § 94 BGB nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks war. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs für das Grundstück umfasste seinerzeit – am
49. November 1993 – nicht auch das Nichtbestehen von dort nicht gebuchten Nutzungsrechten oder von dort nicht gebuchtem Gebäudeeigentum (BGH, Beschluss vom
50. September 2011 – V ZR 246/10 –, Rn. 5, juris), das ausweislich des Bescheides des Präsidenten der Oberfinanzdirektion vom
51. Juli 2002 gemäß Art. 233 § 2 b Abs. 1 und 2 EGBGB bereits bestand. Randnummer 29 Gemäß Art 233 § 2c EGBGB ist der Erwerb dinglicher Rechte, mithin auch von Grundschulden, am Gebäude aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur möglich, wenn das Gebäudeeigentum auch bei dem belasteten Grundstück eingetragen ist, weil das immobiliarsachenrechtlich selbständige Gebäude gerade nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks war (§ 95 Abs.1 Satz 2 BGB), mit der Folge, dass Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum auseinanderfallen (BFH, Urteil vom
52. März 1995 – X R 36/94 –, BFHE 178, 124, BStBl II 1995, 828, Rn. 23, juris). Grundschulden am Grundstück erstreckten sich daher nicht auf das Gebäude (§ 452 Abs. 1, 2 ZGB; Staudinger/Rauscher