← Deutschland

Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt Senat für Landwirtschaftssachen 2 U 28/20 (Lw) Urteil Anspruch eines neuen Eigentümers auf Herausgabe eine

Anspruch eines neuen Eigentümers auf Herausgabe eines landwirtschaftlichen Grundstücks gegenüber einem Pächter Leitsatz

  1. Eine Teilidentität zwischen dem Verpächter und dem Veräußerer eines landwirtschaftlichen Grundstücks genügt im Hinblick auf den Bestand des Landpachtvertrages nicht für eine unmittelbare Anwendung der Grundsätze nach §§ 593b i.V.m. 566 Abs. 1 BGB; eine entsprechende Anwendung findet nur unter besonderen Voraussetzungen statt. (Rn.35)
  2. Der Pächter ist vor dem Herausgabeverlangen des neuen Eigentümers nach § 985 BGB auch dann nicht geschützt, wenn im Kaufvertrag auf das Landpachtverhältnis hingewiesen worden ist und der Erwerber gegenüber dem Veräußerer erklärt hat, dass er das Pachtverhältnis übernehmen werde. (Rn.50) Verfahrensgang vorgehend AG Halle (Saale),
  3. Januar 2020, 121 Lw 10/18, Urteil Tenor I. Die Berufung des Beklagten gegen das am 02.01.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Halle (Saale) wird zurückgewiesen. II. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. III. Dieses Urteil und das in Ziffer I genannte Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht – Halle (Saale) sind jeweils ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss: Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.849,75 € festgesetzt. Gründe A. Randnummer 1 Der Kläger verlangt die Herausgabe eines landwirtschaftlichen Grundstücks, das er zu Eigentum erworben hat und das zuvor an den Beklagten verpachtet worden war. Randnummer 2 Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks in N. , eingetragen im Grundbuch von N. , Blatt 989, und belegen in der Gemarkung N. , Flur 1, Flurstück 38/5, war schon vor dem 02.07.2002 R. H. . Randnummer 3 Das Grundstück war bereits im Jahr 2001 an J. R. verpachtet. Mit Schreiben vom 09.07.2002 (Anl. B2, Bl. 57) forderte R. H. (noch unter ihrem damaligen Namen B. ) J. R. auf, die noch offenen Pachtzahlungen für die Jahre 2001 und 2002 auf ein Konto von R. D. zu zahlen. Dabei nahm sie Bezug auf einen bestehenden Pachtvertrag zwischen einer Erbengemeinschaft, bestehend aus R. B. , L. Dl. und R. D. , und J. R. . Randnummer 4 Mit Pachtvertrag vom 15.03.2013 wurde das streitgegenständliche Grundstück von der genannten „Erbengemeinschaft D. “ an den Beklagten verpachtet. Der Pachtvertrag wurde auf Verpächterseite von allen drei Mitgliedern der Erbengemeinschaft unterschrieben. Die Pachtzahlungen sollten wiederum auf das bereits im Schreiben vom 09.07.2002 genannte Konto des R. D. gezahlt werden. Die Pachtzeit wurde auf 12 Jahre vom 01.10.2012 bis zum 30.09.2025 vereinbart. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Pachtvertrag (Anl. B1, Bl. 53 ff.) Bezug genommen. Randnummer 5 Mit notariellem Grundstückskaufvertrag des Notars D. Bk. in H. vom 11.12.2017, UR Nr. 995/2017, Anlage K 1 (Bl. 10 ff.), verkaufte die Eigentümerin R. H. das Grundstück an den Kläger. In Ziff. V. des Vertrages heißt es unter anderem: Randnummer 6 „Dem Käufer ist bekannt, dass das kaufgegenständliche Grundstück an G. R. , A. Straße , L. , verpachtet ist. Randnummer 7 Die vorstehenden Daten des Pächters wurden der Kopie des dem Käufer vorliegenden und damit inhaltlich bekannten aktuellen Pachtvertrages entnommen. Randnummer 8 Dieses Pachtverhältnis wird seinerseits übernommen, unbeschadet des Anspruches, diesen Pachtvertrag auf seine Rechtmäßigkeit – hier insbesondere dessen Laufzeit über 12 Jahre – überprüfen zu lassen. Randnummer 9 Vorsorglich werden diesbezüglich eventuell der Verkäuferin noch zustehende Ansprüche an den dies annehmenden Käufer abgetreten. Randnummer 10 Die Anzeige über den Wechsel in der Person des Verpächters nimmt er zum Übergabetermin vor.“ Randnummer 11 Der Kläger wurde am 13.03.2018 als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 12 Der Kläger hat beantragt, Randnummer 13
  4. festzustellen, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten kein wirksamer Pachtvertrag über das Grundstück Grundbuch von N. , Blatt 989, Gemarkung N. , Flur 1, Flurstück 38/5 besteht, Randnummer 14
  5. den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks Grundbuch von N. , Blatt 989, Gemarkung N. , Flur 1, Flurstück 38/5 an den Kläger zu verurteilen, Randnummer 15
  6. den Beklagten zur Zahlung von 201,71 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an den Kläger zu verurteilen. Randnummer 16 Der Beklagte hat beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 19 Mit Urteil vom 02.01.2020 hat das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – der Klage hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 20 Gegen das ihm am 14.01.2020 zugestellte Urteil richtet sich die am 10.02.2020 eingelegte und sogleich begründete Berufung des Beklagten. Randnummer 21 Der Beklagte meint, dass der Kläger in den Pachtvertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Jedenfalls sei diese Vorschrift analog anzuwenden. Außerdem sei der Notarvertrag ein Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter, so dass sich der Beklagte darauf berufen könne, dass der Kläger sich von dem Pachtvertrag, den er ausweislich des Notarvertrages übernommen habe, nur aus den im Notarvertrag genannten Gründen lösen könne. Randnummer 22 Der Beklagte beantragt, Randnummer 23 unter Abänderung des am 02.01.2020 verkündeten Urteils des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Halle (Saale), Az. 121 Lw 10/18 , die Klage insgesamt abzuweisen. Randnummer 24 Der Kläger beantragt, Randnummer 25 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 26 Er verteidigt das angegriffene Urteil. B. I. Randnummer 27 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 28 Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks aus § 985 BGB. Randnummer 29
  7. Dessen Voraussetzungen liegen vor: Der Kläger ist seit dem 13.03.2018 als Eigentümer dieses Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Der Beklagte ist Besitzer des Grundstücks und nutzt es landwirtschaftlich. Randnummer 30
  8. Der Beklagte hat gegenüber dem Kläger kein Recht zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB. Randnummer 31 Der Beklagte kann dem Kläger den Pachtvertrag vom 15.03.2013, auf den allein er ein Recht zum Besitz stützen könnte, unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt entgegen halten. Randnummer 32 a) Der Kläger ist nicht gemäß §§ 593b, 566 Abs. 1 BGB in den Pachtvertrag vom 15.03.2013 als Verpächter eingetreten. Randnummer 33 Gemäß § 566 Abs. 1 BGB, der gemäß § 593b BGB entsprechend auf ein durch einen Landpachtvertrag verpachtetes Grundstück anwendbar ist, tritt der Erwerber eines solchen Grundstücks anstelle des Verpächters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Pachtverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn das verpachtete Grundstück nach der Überlassung an den Pächter von dem Verpächter an einen Dritten veräußert wird. Randnummer 34 Ein Eintritt des Klägers in den Pachtvertrag vom 15.03.2013 scheitert daran, dass er das streitgegenständliche Grundstück nicht von den Verpächtern erworben hat. Denn der Pachtvertrag ist zwischen den Mitgliedern der „Erbengemeinschaft D. “ als Verpächter und dem Beklagten geschlossen worden. Veräußerin des streitgegenständlichen Grundstücks war jedoch die - mindestens seit dem Jahr 2002 - alleinige Eigentümerin R. H. , von der der Kläger das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 11.12.2017 gekauft hat und aufgrund dessen er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist. Randnummer 35 Zwar besteht hier eine Teilidentität zwischen der Verpächterin und der Eigentümerin, weil die Eigentümerin des Grundstücks eine der drei Verpächter des Grundstücks war. Eine solche Teilidentität reicht jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z. B. BGH, Urteil vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02, NZM 2004, 300, zitiert nach juris) für eine Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB nicht aus. Die vom Beklagten zur Begründung seiner Auffassung zitierte Kommentierung (Blank/Börstinghaus, § 566 BGB Rz. 42 unter Verweis auf Lammel, Wohnraummietrecht, § 566 BGB Rz. 25) ist vereinzelt geblieben; an einer überzeugenden Begründung fehlt es. Randnummer 36 b) Ein Eintritt des Klägers in den Pachtvertrag vom 15.03.2013 kann auch nicht aufgrund einer analogen Anwendung der §§ 593 b, 566 Abs. 1 BGB angenommen werden. Randnummer 37 Mit Urteil vom 12.07.2017 (Az. XII ZR 26/16, BGHZ 215,236 ff.) hat der Bundesgerichtshof in ausdrücklicher Abgrenzung zu seinem o.g. Urteil vom 22.10.2003 eine entsprechende Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB nur dann für gerechtfertigt gehalten, wenn bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Randnummer 38 Diese Voraussetzungen können vorliegend nicht vollständig festgestellt werden. Randnummer 39 aa) Die Verpachtung des streitgegenständlichen Grundstücks an den Beklagten ist zwar mit Zustimmung der Eigentümerin H. erfolgt, weil sie als Mitglied der Erbengemeinschaft das Grundstück selbst mitverpachtet hat und auch den Pachtvertrag vom 15.03.2013 mitunterzeichnet hat. Randnummer 40 bb) Dass die Verpachtung im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Eigentümerin erfolgt ist, lässt sich dem Parteivortrag allerdings nicht entnehmen; der Beklagte hat dies nicht substantiiert vorgetragen. Randnummer 41

(1)Zwar ist das Vorliegen dieser Voraussetzung nicht durch Heranziehung des Schreibens vom 09.07.2002 (Anlage B2) zu verneinen. Denn darin hat die Eigentümerin und spätere Verkäuferin nicht den Beklagten zur Zahlung des Pachtzinses an die Erbengemeinschaft aufgefordert, sondern J. R. , der das Grundstück offenbar vor dem Beklagten gepachtet hatte. Randnummer 42
(2)Jedoch hatte auch der Beklagte die Pacht an die „Erbengemeinschaft D. “ zu zahlen. Denn im Pachtvertrag vom 15.03.2013 war hierfür dieselbe Kontonummer des R. D. angegeben wie im Schreiben vom 09.07.2002. Randnummer 43 Im Ergebnis stellt sich deshalb die Annahme des Landwirtschaftsgerichts, dass der Pachtzins an die Erbengemeinschaft und mithin, nicht ausschließlich an die Verkäuferin zu zahlen war, als richtig dar. Randnummer 44
(3)Soweit der Beklagte mit der Berufung die Auffassung vertritt, dass aus dem Schreiben der Verkäuferin vom 09.07.2002 folge, dass diese die Zahlung an die Erbengemeinschaft angeordnet habe, sie dies als wirtschaftlicher Interessenträger habe frei entscheiden können und es für diesen Rechtsstreit irrelevant sei, warum die Zahlung an die Erbengemeinschaft erfolgen sollte, trifft dies nicht zu. Denn es ist möglich, dass aufgrund von Vereinbarungen innerhalb der Erbengemeinschaft R. H. der Verpachtung nur im Interesse der anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zugestimmt hat, was einem alleinigen wirtschaftlichen Interesse der R. H. entgegen stünde. Trotz Hinweises des Senats in der mündlichen Verhandlung vom 06.05.2020 ist weiterer Vortrag des Beklagten hierzu nicht erfolgt. Randnummer 45
  1. cc)Gleiches gilt mit Blick auf die kumulative Voraussetzung, dass die Verpächter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Pachtvertrages hatten. Randnummer 46
  2. c)Der Kläger ist in den Pachtvertrag vom 15.03.2013 auch nicht im Wege einer schuldrechtlichen Vertragsübernahme eingetreten. Randnummer 47 Die Vertragsübernahme bedarf der Zustimmung aller Beteiligten. Sie kann als „dreiseitiger Vertrag“ oder durch einen Vertrag zwischen der ausscheidenden und der eintretenden Partei unter Zustimmung des anderen Teils abgeschlossen werden (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl., § 398 Rz. 41 f. m.w.N.). Randnummer 48 Ein solcher zunächst zweiseitiger Vertrag könnte zwar in Ziff. V. des Notarvertrags vom 11.12.2017 (Bl. 12 der Akte) zu sehen sein, wo es heißt: „Dieses Pachtverhältnis wird seinerseits (vom Kläger) übernommen …“. Zur Zustimmung der anderen Beteiligten des Pachtvertrages ist jedoch nichts vorgetragen worden, weder zur Zustimmung durch die anderen beiden Verpächter, noch durch den Beklagten. Auch zu einer denkbaren Bevollmächtigung der Verkäuferin durch die anderen Vertragsparteien oder deren nachträglicher Genehmigung (z. B. BGH, Urteil vom 15.04.2011, Az. LwZR 7/10, in juris Rz. 21) lässt sich dem Parteivortrag nichts entnehmen. Auch hierauf hat der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 06.05.2020 hingewiesen. Randnummer 49
  3. d)Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Notarvertrag vom 11.12.2017 ein Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter sei. Bei einem solchen Vertrag steht der Anspruch auf die geschuldete Hauptleistung allein dem Gläubiger zu, der Dritte ist jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen, dass er bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen kann (Palandt, a.a. O., § 328 Rz. 13). Randnummer 50 Hauptleistungspflichten der Vertragsparteien sind hier aber zum einen die Übereignung des Grundstücks, zum anderen die Zahlung des Kaufpreises. Es gibt bei diesem Vertrag keine (erkennbaren) Schutzpflichten gegenüber dem Beklagten als Pächter/Besitzer. Randnummer 51 Ungeachtet dessen geht es dem Beklagten auch nicht um die Einhaltung von Schutzpflichten, sondern um den Übergang des Pachtvertrages auf den Kläger, der jedoch – wie ausgeführt – nicht festgestellt werden kann. Der Beklagte begehrt zudem auch keinen Schadensersatz wegen der Verletzung von Schutzpflichten, sondern Erfüllung aus dem seiner Auffassung nach fortbestehendem Pachtvertrag. Randnummer 52
  4. e)Zwar könnte es sich bei dem Notarvertrag um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB handeln, soweit darin geregelt ist, dass der Kläger nur aus den in Ziff. V genannten Gründen – Überprüfung der Rechtmäßigkeit, insb. der Laufzeit über 12 Jahre – berechtigt sein sollte, sich von dem Pachtvertrag zu lösen (vgl. insoweit ähnlich BGH, Urteil vom 14. November 2018 – VIII ZR 109/18 –, NZM 2019, 209, zitiert nach juris). Randnummer 53 Voraussetzung eines solchen eigenen Leistungsforderungsrechts des Beklagten ist aber wiederum, dass der Kläger überhaupt in den Pachtvertrag eingetreten ist (im genannten Urteil des Bundesgerichtshofs war dies gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Fall). Das kann aber nach den vorstehenden Ausführungen zu
  5. a)bis
  6. c)vorliegend gerade nicht festgestellt werden. C. Randnummer 54 I. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 55 II. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 56 III. Die Festsetzung des Streitwerts ergeht gemäß den §§ 47 Abs. 1 GKG, 9 ZPO entsprechend.

🔗 Zur amtlichen Quelle

KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.