Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 12. Zivilsenat 12 Wx 27/22 Beschluss Grundbuchrechtliche Umschreibung bei altrechtlicher Gesamthandsberech

Grundbuchrechtliche Umschreibung bei altrechtlicher Gesamthandsberechtigung der Interessenten einer Separationsgemeinschaft Leitsatz Anteile an einer altrechtlichen Gesamthandberechtigung der Interessenten einer Separationsgemeinschaft können nicht getrennt von dem jeweiligen Stammgrundstück veräußert werden. Sie besitzen keine eigene Verkehrsfähigkeit. (Rn.22) Orientierungssatz Bei derartigen altrechtlichen Gemeinschaften bildet die Gemeinschaft einen körperschaftlich organisierten Verband; das Eigentum steht nicht Einzelpersonen, sondern der Gesamtheit der Teilhaber zu. Das Vermögen solcher Gesellschaften ist nicht gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter, sondern Vermögen der Gesellschaft selbst; die Gemeinschaft allein ist Rechtsinhaberin. (Rn.25) Verfahrensgang vorgehend Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt

1. Zivilsenat,
2. Januar 2023, 12 Wx 27/22, Beschluss nachgehend Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt
3. Zivilsenat,
4. Januar 2023, 12 Wx 27/22, Beschluss Tenor Die Beschwerde der Beteiligten vom
5. März 2022 gegen den Beschluss des Grundbuchamts Salzwedel vom
6. Februar 2022 wird zurückgewiesen. Die Beteiligten tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt. Gründe A. Randnummer 1 Im Bestandsverzeichnis des Grundbuches von J. Blatt 65 findet sich folgender Vermerk: Randnummer 2 „Im Grundbuch von J., Bd. I Bl. 26 sind selbständige Grundstücke überhaupt nicht eingetragen, sondern nur: Randnummer 3 a.) sämtliche dem dismembrierten Ackerhof Nr. 28 zustehende gemeinschaftliche Rechte einschließlich des Holzes, Randnummer 4 b.) der Anteil des Ackerhofes Nr. 3 zu J. an den gemeinschaftlichen Rechten“ Randnummer 5 In Abteilung I ist unter lfd. Nr. 5.17 der Beteiligte zu 1) als „Eigentümer“ eingetragen. Randnummer 6 Mit vor dem Verfahrensbevollmächtigten notariell beurkundeten „Übertragungsvertrag“ vom
7. Juni 2016 vereinbarten die Beteiligten unter § 1 des Vertrages Folgendes: Randnummer 7 „Der Erschienene zu 1) – nachstehend „Übergeber“ genannt – ist als Mit-Eigentümer im Grundbuch von J. Blatt 65 eingetragen. Randnummer 8 Übergeber überträgt seinen Miteigentumsanteil (…) auf den (…) gemeinsamen Sohn, um Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Randnummer 9 Übernehmer nimmt diese Übertragung hiermit an.“ Randnummer 10 Mit Schreiben vom
8. Juni 2016 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte die „Eigentumsumschreibung im Grundbuch von J. Blatt 65 vom Beteiligten zu 1) auf den Beteiligten zu 2). Randnummer 11 Am
9. Juni 2020 und
10. November 2021 teilte das Grundbuchamt den Beteiligten mit, dass in dem Grundbuch von J. Blatt 65 keine übertragbaren Rechte gebucht seien und regte die Rücknahme des Antrages an. Die Beteiligten verwiesen darauf, dass es bei der Übertragung der Miteigentumsanteile in der Vergangenheit keine Probleme gegeben habe und hielt an dem Antrag fest. Randnummer 12 Mit Beschluss vom
11. Februar 2022 wies das Grundbuchamt den Umschreibungsantrag im Wesentlichen mit der Begründung zurück, dass eine Umschreibung nicht möglich sei, vielmehr seien die Buchungen in dem Grundbuch von J. Blatt 65 unzulässig gewesen, und dass es eine Löschung prüfe. Randnummer 13 Gegen diesen Beschluss wendet sich der Verfahrensbevollmächtigte namens der Antragsteller mit der Beschwerde vom
12. März
13. Es handele sich bei den Miteigentumsanteilen im Grundbuch von J. Blatt 65 um Bruchteilseigentum an dem Nutzvermögen und nicht um Anteile an einer Separationsinteressengemeinschaft. Randnummer 14 Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und legte das Verfahren dem Oberlandesgericht zur weiteren Entscheidung vor. B. Randnummer 15 Die Beschwerde vom
14. März 2022 ist nach § 71 GBO statthaft, im Übrigen auch zulässig, § 73, 74 GBO, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 16 Der angefochtene Beschluss ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das Grundbuchamt hat die beantragte Umschreibung zu Recht abgelehnt. Randnummer 17 I. Grundsätzlich kann in Fällen des Miteigentums an einem Grundstück das gemäß §§ 1008 ff. BGB nach Bruchteilen bestimmt ist, der jeweilige Miteigentümer seinen ziffernmäßig bestimmten ideellen Anteil gemäß §§ 873, 925 BGB gesondert durch Auflassung und Eintragung an Dritte übertragen. Randnummer 18 II. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei dem laut § 1 des notariellen Vertrages vom
15. Mai 2016 bezeichneten Miteigentumsanteil aber nicht um Miteigentum in Form von Bruchteilen an dem o.g. Grundstück, sondern insbesondere mit Blick auf den Bezug zum Grundbuch von J. Blatt 65 und dem dortigen Vermerk im Bestandsverzeichnis Randnummer 19 „Im Grundbuch von J., Bd. I Bl. 26 sind selbständige Grundstücke überhaupt nicht eingetragen, sondern nur: Randnummer 20 a.) sämtliche dem dismembrierten Ackerhof Nr. 28 zustehende gemeinschaftliche Rechte einschließlich des Holzes, Randnummer 21 b.) der Anteil des Ackerhofes Nr. 3 zu J. an den gemeinschaftlichen Rechten“ Randnummer 22 um gesondert verfügbare Anteile an einer altrechtlichen Gesamthandsberechtigung der Interessenten einer Separationsgemeinschaft, die letztlich lediglich einen altrechtlichen Nutzanteil des jeweiligen Mitglieds an der altrechtlichen Gesamthandsberechtigung der Interessenten einer Separationsgemeinschaft ausdrücken (OLG Frankfurt, Beschluss vom
16. Januar 2012 – 20 W 169/11 -, FGPrax 2012, S. 135 Rn. 51). Solche Anteile können nicht getrennt von dem jeweiligen Stammgrundstück veräußert werden, denn sie besitzen keine eigene Verkehrsfähigkeit (vgl. Senat, Beschluss vom
17. August 2015 – 12 Wx 48/14 –, juris Rn. 15 ). Randnummer 23
18. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte – weder der hier gegenständliche Rezess liegt vor, noch geht aus dem Grundbuchblatt hervor, auf welche Zweckgrundstücke sich die gemeinschaftlichen Rechte beziehen – ist davon auszugehen, dass Inhaberin der im Grundbuch von J. Blatt 65 genannten „gemeinschaftlichen Rechte“ eine Separationsinteressengemeinschaft ist, die in einem anderen Grundbuch als altrechtliche Gesamthandsgemeinschaft eingetragen wurde, auch wenn sie nicht als solche ausdrücklich bezeichnet worden ist. Randnummer 24 a. Ziel und Gegenstand der Gemeinheitsteilungen war es seit dem
19. Jahrhundert, die wirtschaftlich nutzbaren und bislang gemeinschaftlich genutzten Grundstücke (Gemeinheiten) den Nutzern im Interesse einer besseren wirtschaftlichen Verwertbarkeit zu Alleineigentum zuzuweisen und die so genannten Zweck- (Interessenten- oder Separations-) grundstücke wie beispielsweise Wege (hier: Weiden), Tränken, Trocken- und Bleichplätze, Triften, Sand-, Kies-, Lehm-, Mergel- und Kalkgruben oder Gräben in gemeinschaftlichem Eigentum zu belassen, wobei Miteigentümer dieser Zweckgrundstücke (sog. Interessenten) nur diejenigen sein konnten, die im Wege des Rezesses auch so genannte Stammgrundstücke zugewiesen erhielten. In einem das Verfahren abschließenden und obrigkeitlich bestätigten Rezess wurde festgelegt, wer an den Grundstücksumlegungen beteiligt war, wer eine Landabfindung erhielt und wer demnach Miteigentümer oder Interessent der Zweckgrundstücke war. Wer ein Stammgrundstück erhielt, gehörte ohne weiteres der Gemeinschaft der Interessenten an, die weiterhin Eigentümer der gemeinschaftlich genutzten Zweckgrundstücke waren. Diese Regelung lag in der deutschrechtlichen Tradition der Allmende begründet, welche seit dem Mittelalter gemeinschaftliches Eigentum der Dorfgenossen war und der gemeinschaftlichen Nutzung unterlag (vgl. Senat, Beschluss vom
20. Februar 2020 - 12 Wx 60/19 - juris, Rn. 15 m.N.). Randnummer 25 b. Die Rechtsnatur der aus derartigen Auseinandersetzungsverfahren (Rezessen) hervorgegangenen Rechtsgemeinschaften hinsichtlich der Zweckgrundstücke ist in den zugrundeliegenden Rechtsvorschriften, der Preußischen Gemeinheitsteilungsordnung vom
21. Juni 1821 (Preuß. GS 1821, 53) und dem Gesetz betreffend die durch ein Auseinandersetzungsverfahren begründeten gemeinschaftlichen Angelegenheiten vom
22. April 1887 (Preuß. GS 1887, 105) zwar nicht definiert. Einigkeit besteht in Rechtsprechung und Literatur jedoch darin, dass das Eigentum der in gemeinschaftlicher Nutzung verbleibenden Grundstücke den am Rezess Beteiligten zustehen sollte und diese – soweit im Rezess nicht anders bestimmt, was im vorliegenden Fall mangels Vorlage des Rezesses nicht überprüfbar ist und sich nicht durch einen gesonderten Eintrag im o.g. Grundbuch z.B. in Form eines Bruchteilsvermerkes ergibt – eine deutschrechtliche Gemeinschaft zur gesamten Hand bilden (vgl. OLG Naumburg, Beschluss vom
23. April 2003 - 11 Wx 15/02; Senat, Beschlüsse vom
24. August 2015, a.a.O. und
25. Februar 2020 a.a.O. Rn.16 m.N.). Bei derartigen altrechtlichen Gemeinschaften bildet die Gemeinschaft einen körperschaftlich organisierten Verband; das Eigentum steht nicht Einzelpersonen, sondern der Gesamtheit der Teilhaber zu. Das Vermögen solcher Gesellschaften ist nicht gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter, sondern Vermögen der Gesellschaft selbst; die Gemeinschaft allein ist Rechtsinhaberin (BGH, Beschluss v.
26. Juni 2017 – V ZB 18/15 - NJOZ 2017, S, 1672 Rn. 11). Folge dieser rechtlichen Konstruktion ist, dass ein Miteigentumsanteil wie auch ein Verfügungsrecht des Einzelnen hierüber ausgeschlossen ist (vgl. Senatsbeschl. vom
27. Februar 2020 a.a.O. Rn. 22 m.N.); denn um den Zweck der gemeinschaftlichen Nutzung weiter erfüllen zu können, sollte das Miteigentum ungeteilt und rechtlich untrennbar mit dem Eigentum der Stammgrundstücke verbunden bleiben. Randnummer 26
28. Der Anteil einer solchen altrechtlichen Gesamthandsgemeinschaft kann deshalb auch nicht gesondert veräußert werden (vgl. Senatsbeschluss vom
29. August 2015, a.a.O.; Rn. 51). Die Zugehörigkeit zu einer Interessentengemeinschaft ist als subjektiv-dingliches Recht untrennbar mit dem Eigentum an einem Stammgrundstück verbunden, dessen Bewirtschaftung die gemeinschaftlichen Flächen dienen sollten. Wer ein solches Stammgrundstück erwirbt, gehört – vorbehaltlich der genauen Regelungen im Rezess – ohne Weiteres zur Gesamthandsgemeinschaft der Interessenten und scheidet ebenso bei Verlust des Eigentumsrechts an dem Stammgrundstück wieder aus. Damit drückt aber der im vorliegenden Fall im Übertragungsvertrag in Bezug genommenen verzeichnete „Eigentumsanteil“ keinen Miteigentumsanteil in Form eines Bruchteilseigentums an dem Zweckgrundstück aus, sondern bezeichnet lediglich einen altrechtlichen Nutzanteil des jeweiligen Eigentümers als Mitglied der altrechtlichen Gesamthandgemeinschaft an dem Zweckgrundstück (vgl. dazu OLG Frankfurt, Beschluss vom
30. Januar 2012 a.a.O.), welche die jeweiligen Teilnehmerrechte an der altrechtlichen Gesamthandsgemeinschaft anhand der Abfindungsmasse z.B. für die Unterhaltung und Kostenbeteiligung des Zweckgrundstückes bestimmen sollen (vgl. § 6 Abs. 3 des Gesetzes vom
31. April 1887, so auch OLG Naumburg, Beschluss vom
32. April 2003 – 11 Wx 15/02 –, juris Rn. 15). Randnummer 27
33. Vor diesem Hintergrund ist die ausweislich des Wortlautes des notariell beurkundeten Übertragungsvertrages im vorliegenden Fall beabsichtigte Übertragung des Anteilsrechts losgelöst von dem jeweiligen Stammgrundstück auf den Beteiligten zu 2) nicht möglich, denn das machte aus den subjektiv-dinglichen Rechten eine subjektiv-persönliche Berechtigung der jeweiligen Eigentümer der Stammgrundstücke an dem Zweckgrundstück (vgl. Senatsbeschluss vom
34. Februar 2020 a.a.O. m.N.). Randnummer 28
35. Darüber hinaus dürfte die – wie hier erfolgte – separate Buchung der Rechte, losgelöst vom jeweiligen Stammgrundstück schon für sich genommen nicht zulässig sein (vgl. Senat, Beschluss vom
36. August 2015 - 12 Wx 48/14 – FGPrax 2016, 12, 13 ff.). Eine Gemeinschaft von Separationsinteressenten wird grundsätzlich ohne Bezeichnung der einzelnen Interessenten als Eigentümerin in das jeweilige Grundbuch des Zweckgrundstückes geführt (vgl. Senatsbeschluss vom
37. Juli 2013 - 12 Wx 36/13 – juris). Dem entspricht auch der durch § 4 Abs. 3 der Allgemeinen Verfügung des preußischen Justizministers zur Ausführung der Grundbuchordnung vom
38. November 1899, Preuß. JMBl 1899, 349 ff. eröffneten Eintragungsmöglichkeit für solche Personenmehrheiten. Bei der durch einen Rezess begründeten Gemeinschaft wird der Kreis der als Berechtigte eingetragenen Beteiligten nämlich durch diesen begrenzt; er ist aus der auf ihn verweisenden Eintragung im Grundbuch zu entnehmen (zB. RG, HRR 1939 Nr. 611). Dies ist zulässig, aber auch ausreichend. Da zu dem Kreis der buchungsfähigen Umstände schon nicht der Vermerk im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes eines Nutzgrundstückes über ein Anteilsrecht an einem Zweckgrundstück, das infolge eines Rezesses im Eigentum einer deutsch-rechtlichen Gemeinschaft von Separationsinteressenten steht, zählt (vgl. Senat, Beschluss vom
39. August 2015, a.a.O.), ist die Anlage eines separaten Grundbuchblattes – wie hier des Grundbuchblattes 65 – ebenfalls unzulässig und deshalb auch eine wie hier angestrebte Fortführung durch separate Übertragung der Anteile nicht buchungsfähig. C. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 79 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 36 Abs. 3 GNotKG festgesetzt. Randnummer 30 Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde, § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO, liegen nicht vor. Randnummer 31 Grimm Dr. Fichtner Dr. Müller-Mezger