Anforderung von Ausgleichsbeträgen für in einem förmlichen Sanierungsgebiet gelegene Grundstücke

Fortfall der Rechtswirkungen der Sanierung Leitsatz In dem Fall der Anforderung eines Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs 1 BauGB) im Zuge des Abschlusses der Sanierung ist der anzuwendende Wertermittlungsstichtag durch den Zeitpunkt der Entstehung des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs 3 S 1 BauGB) mit dem Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) gesetzlich bestimmt. Nur in dem Fall einer Vorauszahlung (§ 154 Abs 6 BauGB) ist der Gemeinde ein Entscheidungsspielraum für die Konkretisierung des Wertermittlungsstichtags eingeräumt. (Anschluss an OVG LSA, Beschluss vom

1. November 2023 - 2 L 87/23 -, juris, Rn. 19). (Rn.72) Tenor Die Klagen der Klägerin zu
2. und des Klägers zu
3. werden abgewiesen. Auf die Klage der Klägerin zu
4. werden die Ziffern 2 der Bescheide der Beklagten vom
5. Oktober 2021 betreffend das in der Gemarkung G-Stadt in Flur 14 gelegene Flurstück 212 (B.-Straße 92) in der Gestalt des einheitlichen Widerspruchsbescheids vom
6. Mai 2022 und die Ziffern 2 der Bescheide der Beklagten vom
7. Oktober 2021 betreffend das in der Gemarkung G-Stadt in Flur 14 gelegene Flurstück 80/26 (B.-Straße 94) in der Gestalt des einheitlichen Widerspruchsbescheids vom
8. Mai 2022 aufgehoben. Von den Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 2., der Kläger zu
9. und die Beklagte jeweils ein Drittel. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu
10. trägt die Beklagte. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu
11. und der Kläger zu
12. jeweils ein Drittel. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, jedoch in Ansehung der Vollstreckung der Klägerin zu
13. gegen die Beklagte nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Im Übrigen dürfen die Beteiligten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils insgesamt gegen sie vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der vollstreckende Beteiligte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger wenden sich gegen die Anforderung von Ausgleichsbeträgen für zwei in einem förmlichen Sanierungsgebiet der Beklagten gelegene Grundstücke

Fortfall der Rechtswirkungen der Sanierung. Randnummer 2 Einzige Gesellschafter der Klägerin zu

1. sind die Klägerin zu
2. und der Kläger zu
3. Die Rechtsverhältnisse der Klägerin zu
4. wurden zuletzt durch die Änderung des Gesellschaftsvertrags über eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft vom
5. Januar 2020 geregelt.

§ 1Abs.

2 dieses Vertrags führt die Klägerin zu 1. den aus dem Rubrum ersichtlichen Namen.

§ 10Abs.

1 des Vertrags steht allen Gesellschaftern die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft gemeinschaftlich zu, soweit sich nicht aus § 10 Abs. 2 des Vertrags etwas anderes ergibt.

§ 10Abs.

2 Satz 1 und 2 des Vertrags kann die Gesellschafterversammlung einzelnen Gesellschaftern das Recht zur Alleingeschäftsführung und Alleinvertretung verleihen, wofür es eines mit der Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen Stimmen zu fassenden Beschlusses der Gesellschafterversammlung bedarf.

§ 10Abs.

2 Satz 4 des Vertrags obliegt die Geschäftsführung derzeit Herrn U. C.. Randnummer 3 Die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten beschloss am

1. März 1993 die Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Altstadt“, deren erste Änderung am
2. Dezember 2004 vom Stadtrat der Beklagten beschlossen wurde. Beide Satzungen hob die Beklagte mit der Satzung vom
3. Juli 2021 auf, die ihr Inkrafttreten für den
4. Dezember 2021 bestimmte. Randnummer 4 In diesem Sanierungsgebiet lagen unter anderem die beiden im Grundbuch von G-Stadt zu Blatt 12318 und 12319 eingetragenen Grundstücke. Dabei handelt es sich um die jeweils in der Gemarkung G-Stadt in Flur 14 gelegenen Flurstücke 212 (B.-Straße 92) und 80/62 (B.-Straße 94). Als Eigentümerin dieser Flurstücke ist im Grundbuch - jeweils seit dem
5. April 2020 - eine „Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den Gesellschaftern C., C.,“ eingetragen. Randnummer 5 Für beide Flurstücke versandte die Beklagte jeweils zwei inhaltsgleiche Bescheide vom
6. Oktober 2021 mit Postzustellungsurkunde an die Privatanschrift einerseits der Klägerin zu
7. und andererseits des Klägers zu
8. Die Zustellungen erfolgten an die Klägerin zu
9. am
10. Oktober 2021 und an den Kläger zu
11. am
12. Oktober
13. Der Name der Klägerin zu
14. und des Klägers zu
15. im Adressfeld wurde um die Worte „als Gesellschafterin“ bzw. „als Gesellschafter“ und sodann jeweils gleichlautend „der Gesellschaft bürgerlichen Rechts C. und C.“ ergänzt. Randnummer 6 Gegenstand der Bescheide war - neben der Entlassung der Flurstücke aus der Sanierung gemäß § 163 Abs. 1 BauGB (Ziffer 1) - die Festsetzung von und Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag (Ziffer 2). Diese Festsetzung lautete für das Flurstück 212 auf 13.224,00 Euro und für das Flurstück 80/26 auf 15.410,00 Euro. In der Begründung führte die Beklagte insbesondere aus, dass sie gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB verpflichtet sei, diesen Ausgleichsbetrag per Bescheid anzufordern. Der Ausgleichsbetrag entspreche der durch die Stadtsanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks und bestehe aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Stadtsanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des festgelegten Sanierungsgebiets ergebe (Endwert). Die erforderliche Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sei durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landesamts für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt vorgenommen worden. Wertermittlungsstichtag sei der
16. Juni 2007 gewesen. Sodann folgte eine tabellarische Darstellung der Berechnung. Diese Darstellung lautete für das Flurstück 212: Randnummer 7 Fläche Ihres Grundstückes: 1.923 m 2 Zone A Zone B
17. anteilige Grundstücksfläche: (Zone A = B.-Straße, Zone B = S.-Straße) 922 m 2 1.001 m 2
18. Sanierungs-Anfangswert je m 2 : 95,00 €/m 2 45,00 €/m 2
19. Sanierungs-Endwert je m 2 : 105,00 €/m 2 49,00 €/m 2
20. Ausgleichsbetrag je m 2 (= Pos. 3 - Pos. 2): 10,00 €/m 2 4,00 €/m 2
21. anzurechnende Beträge gem. § 155

einer bewährten und sich selbst kontrollierenden Kombination des „Brandenburger Modells“ und des „Niedersachsen-Modells“ ermittelt. Auch die Gesamtbewertung

diesen Modellen sei nicht zu beanstanden. Die Beklagte übersandte zugleich einen die beiden Flurstücke erfassenden Auszug aus der Bodenrichtwertkarte des Sanierungsgebiets Altstadt G-Stadt für den Bewertungsstichtag des

1. Juni
2. Es bleibe - so die Beklagte weiter - jedem Eigentümer unbenommen, beim Gutachterausschuss Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Auf eigenen Wunsch und eigene Kosten könne der Gutachterausschuss auch Einzelgutachten erstellen. Randnummer 13 Mit den weiteren - ebenfalls für jedes Flurstück verfassten - Schreiben vom
3. Januar 2022 wies die Beklagte darauf hin, dass weder in der dem Widerspruch beigefügten Vollmacht die zahlungspflichtige Grundstückseigentümerin korrekt benannt sei noch der Vollmachtgeber -

dem Kenntnisstand der Beklagten - als solcher befugt sei. Um Zusendung einer Vollmacht, die zur Einreichung des Widerspruchs berechtige, wurde bis zum

1. Januar 2022 gebeten. Hierauf antwortete der Prozessbevollmächtigte der Kläger mit Schreiben vom
2. März 2022, dass der ursprüngliche Gesellschaftsvertrag der „Grundstücksverwaltungsgesellschaft bürgerlichen Rechts“ die richtige Vertretungsregelung und auch den Geschäftsführer Herrn U. C. wiedergebe, und übersandte den Vertrag vom
3. Januar
4. Der Bescheid sei so ausgelegt worden, dass er an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche habe gerichtet sein sollen. Die Heranziehung der Gesellschafter sei lediglich im Wege eines Haftungsbescheids möglich.

dem Schreiben vom

1. März 2022 könne der Bescheid aber nicht mehr als an die Gesellschaft gerichtet ausgelegt werden. Im Übrigen sei der Widerspruch ausdrücklich im Namen der Gesellschafter eingelegt worden. Dem entgegnete die Beklagte mit Schreiben vom
2. April 2022, dass die im Zusatz „mbH“ zum Ausdruck kommende Haftungsbeschränkung unzulässig sei, Herr U. C. die GbR nicht vertreten könne und die Zustellung an die Gesellschafter der GbR rechtmäßig gewesen sei. Ferner gab der Beklagte bis zum
3. April 2022 letztmalig Gelegenheit, die Bevollmächtigung durch Vorlage einer von der Klägerin zu
4. und dem Kläger zu
5. unterzeichneten Vollmacht

zuweisen. Randnummer 14 Mit Widerspruchsbescheid vom

1. Mai 2022 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Der Widerspruch sei zwar fristgerecht, jedoch ohne die erforderliche Bevollmächtigung eingereicht worden. Randnummer 15 Die Kläger haben am
2. Juni 2022 Klage erhoben. Zur Begründung ihrer Klage führen sie aus, dass der Widerspruch wirksam in Vertretung des Geschäftsführers der Klägerin zu
3. eingelegt worden sei. Die Klägerin zu
4. sei die formell im Grundbuch eingetragene Eigentümerin. Der Rechtsformzusatz „GbR mbH“ stamme aus dem Jahr 1991 und sei trotz der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zur Satzungsänderung am
5. Januar 2020 beibehalten worden. Während der ganzen Zeit sei Herr U. C. Geschäftsführer gewesen und habe die Gesellschaft

außen hin vertreten. Die Gesellschafter hätten die Vertretung auf ihn übertragen. Allerdings sei die Zustellung des Heranziehungsbescheids nicht wirksam erfolgt, weil sie an die Klägerin zu 1. unter ihrer Gesellschaftsbezeichnung und an ihre Geschäftsanschrift hätte erfolgen müssen. Aus den Heranziehungsbescheiden sei nicht eindeutig feststellbar, dass die Beklagte an die GbR habe zustellen wollen. Die Heranziehungsbescheide seien auch

der materiell-rechtlichen Prüfung rechtswidrig. Hierzu wiederholen die Kläger die Begründung des Widerspruchs. Randnummer 16 Die Kläger beantragen, Randnummer 17 Ziffer 2 des Bescheids der Beklagten vom

1. Oktober 2021 über 15.410,00 Euro (B.-Straße 94, G-Stadt) in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom
2. Mai 2022 und Ziffer 2 des Bescheids der Beklagten vom
3. Oktober 2021 über 13.224,00 Euro (B.-Straße 92, G-Stadt) in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom
4. Mai 2022 aufzuheben. Randnummer 18 Die Beklagte beantragt, Randnummer 19 die Klage abzuweisen. Randnummer 20 Die Anfechtungsklage sei bereits unzulässig. Die angegriffenen Bescheide vom
5. Oktober 2021 seien bestandskräftig. Es fehle an der Einlegung eines zulässigen Widerspruchs. Die Adressierung der Bescheide sei rechtmäßig, weil die Zustellung an die GbR nur an den Geschäftsführer zu erfolgen habe und ansonsten an die Gesellschafter. Aufgrund des Prinzips der Selbstorganschaft könne die Geschäftsführung nur auf einen Gesellschafter übertragen werden. Herr U. C. sei nicht Gesellschafter und somit nicht zur Geschäftsführung befugt. Die Klausel des Gesellschaftsvertrags sei nichtig. Die interne Übertragung der Geschäfte auf einen Dritten entfalte Dritten gegenüber keinerlei Wirkung. Denn der Dritte erhalte lediglich ein abgeleitetes Geschäftsführungs- und Vertretungsrecht und keine organschaftlichen Befugnisse. Diese blieben bei den Gesellschaftern. In der Folge sei nicht wirksam Widerspruch erhoben worden. Es mangele an einer ordnungsgemäßen Bevollmächtigung des Klägervertreters. Die Anfechtungsklage sei auch unbegründet. Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme sei mit offensichtlichem Erfolg durchgeführt und zum Abschluss gebracht worden. Dabei seien auch die Breite Straße und die Schäferstraße grundhaft und denkmalgerecht neu ausgebaut worden. Dem Prozessbevollmächtigten der Kläger sei bereits mit Schreiben vom
6. November 2021 die durch den Gutachterausschuss angewandte Wertermittlungsmethode mitgeteilt worden. Ein Angebot, ein Einzelgutachten zur Wertermittlung in Auftrag geben zu können, sei abgelehnt worden. Äußerst hilfsweise werde die Begründung der in Streit stehenden Bescheide ergänzt. Die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sei durch den Gutachterausschuss

einer bewährten und sich selbst kontrollierenden Kombination des „Brandenburger Modells“ und des „Niedersachsen-Modell“ vorgenommen worden. Eine Vielzahl verschiedener Einzelmaßnahmen sei ausschlaggebend für den Erfolg der Stadtsanierung seit dem Jahr 1993 und somit auch für die Ermittlung der hiesigen Ausgleichsbeträge gewesen und stelle somit die wesentlichen Anknüpfungstatsachen für die Wertermittlung dar. Im Einzelnen verweist die Beklagte auf die Sanierung der die beiden Flurstücke erschließenden Straßen, der B.-Straße und der S.-Straße. Auch für eine Begrünung durch Pflanz- und Blumenkübel sei gesorgt worden. Eine Möblierung mit Bänken, Papierkörben, Fahrradständern und Hundekottütchenspendern sei erfolgt. In unmittelbarer Nähe seien weitere Straßen saniert worden. Es handele sich um die G.-Straße, G. Straße, P.-Straße und G. S.-Straße, die sämtlich in die untere B.-Straße einmünden. Die Spielplätze L. und M. sowie der evangelische Luthersaal der St. Johannis-Gemeinde in der P.-Straße seien saniert worden. Die Belastung durch den motorisierten Individualverkehr sei durch eine Verkehrsberuhigung in der unteren B.-Straße reduziert worden. Parkplätze A. A. und in der südlichen S. Straße seien saniert worden. Es habe zahlreiche Zuschüsse zu privaten, zu einer Aufwertung des Quartiers führenden Sanierungsmaßnahmen gegeben. Der Wertermittlungsstichtag des 30. Juni 2007 sei zugrunde gelegt worden, da die Wertermittlung weiterhin anwendbar gewesen sei. Die Beklagte verweist dafür auf eine zugleich von ihr vorgelegte Stellungnahme des Gutachterausschusses vom 17. April 2023,

der eine Anpassung der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Stichtag - Aufhebung der Satzung - erforderlich gewesen wäre und dies bei gleichbleibender prozentualer Steigerung, aber bei den zwischen den Jahren 2007 und 2021 dynamischen allgemeinen Wertsteigerungen auf dem Grundstücksmarkt zwangsläufig zu einem höheren Ausgleichsbetrag geführt hätte. Randnummer 21 Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte, insbesondere das Protokoll der mündlichen Verhandlung, sowie auf den beigezogenen Verwaltungsvorgang der Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 I. Die Klage hat teilweise Erfolg. Soweit sie durch die Klägerin zu

1. und den Kläger zu
2. erhoben worden ist, ist die Klage unzulässig (1.). Die Klage der Klägerin zu
3. ist zulässig (2.) und begründet (3.). Randnummer 23
4. Die von der Klägerin zu
5. und dem Kläger zu
6. erhobene Klage ist unzulässig. Für das als Anfechtungsklage anzusehende und statthafte Begehren, die Bescheide vom
7. Oktober 2021 jeweils in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom
8. Mai 2022 aufzuheben, fehlt es der Klägerin zu
9. und dem Kläger zu
10. an der notwendigen Klagebefugnis. Randnummer 24

§ 42Abs. 2 Vw

GO muss ein Kläger geltend machen, durch den Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Zur Geltendmachung ist es in tatsächlicher Hinsicht erforderlich, aber auch ausreichend, dass er Tatsachen vorträgt, die es denkbar und möglich erscheinen lassen, dass er durch den Verwaltungsakt in einer eigenen rechtlich geschützten Position beeinträchtigt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juli 2014 - 3 B 70.13 -, juris, Rn. 18). Das ist zu verneinen, wenn auf der Grundlage des Tatsachenvorbringens offensichtlich und eindeutig

keiner Betrachtungsweise die von ihm behaupteten Rechtspositionen bestehen oder ihm zustehen oder - ihr Bestehen und Zustehen unterstellt - unter keinem Gesichtspunkt verletzt sein können (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. Juli 1973 - VII C 6.72 -, juris, Rn. 18; Urteil vom
2. November 1996 - 11 A 100.95 -, juris, Rn. 34). Bei Adressaten von belastenden Verwaltungsakten darf grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die Widerspruchs- bzw. Klagebefugnis gegeben ist (vgl. BVerwG, Urteil vom
3. August 2003 - 3 C 15.03 -, juris, Rn. 18; Beschluss vom
4. Juli 2010 - 6 B 20.10 -, juris, Rn. 16; Beschluss vom
5. April 2020 - 9 B 4.19 -, juris, Rn. 18). Randnummer 25 Die Möglichkeit, dass die Klägerin zu
6. und der Kläger zu
7. durch die Bescheide vom
8. Oktober 2021 in ihren eigenen Rechten - auch als Gesellschafter der Klägerin zu
9. - unmittelbar betroffen sein können, ist nicht festzustellen. Randnummer 26 a) Die Klägerin zu
10. und der Kläger zu
11. sind

der offenkundigen Auslegung der angegriffenen Entscheidungen der Beklagten vom 11. Oktober 2021 inhaltlich nicht als Adressaten der damit verbundenen Regelungswirkung anzusehen. Randnummer 27 Die Auslegung eines Verwaltungsakts richtet sich

seinem objektiven Erklärungswert unter Berücksichtigung des Gesamtzusammenhangs der Erklärung, wie ihn ein Adressat oder Drittbetroffener

Treu und Glauben verstehen darf (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Januar 2008 - 7 B 48.07 -, juris, Rn. 6). Randnummer 28 Gemessen hieran ist für den Empfänger schon aufgrund der Klarstellung der Beklagten, wer Adressat der Bescheide ist, zu erkennen, dass zwar die Bekanntgabe gegenüber der Klägerin zu
2. und dem Kläger zu
3. erfolgen, aber inhaltlicher Adressat der mit der Entscheidung einhergehenden Regelungen allein die Klägerin zu
4. sein sollte. Denn in der Begründung zur Festsetzung des Ausgleichsbetrags führt die Beklagte in jedem der vier Bescheide ausdrücklich aus, dass sich der Bescheid an die GbR richte und ein gleichlautendes Schreiben auch an den weiteren Gesellschafter ergangen sei. Damit ist

ihrem objektiven Erklärungswert eine Regelung gegenüber der Gesellschaft erfolgt und nicht gegenüber den Gesellschaftern. Dies ist auch am Gesamtzusammenhang mit der im vorausgehenden Satz ausgesprochenen Regelungswirkung, dass der Bescheid vom

1. August 2020 ersetzt wird, abzulesen. Sämtliche ersetzten Bescheid waren seinerzeit unmittelbar an die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft adressiert. Die Klarstellung, dass auch der ersetzende Bescheid sich an die Gesellschaft richtet, setzt damit den bisher gewählten Adressatenkreis nur fort, ohne ihn zu ändern. Vor diesem Hintergrund sind die Klägerin zu
2. und der Kläger zu
3. allein als Adressaten der Zustellung der Bescheide anzusehen. Angesichts der im Adressfeld benannten Stellung als Gesellschafter der Klägerin zu 1., die Adressat der Regelungswirkung ist, erschließt sich die Zustellung auch aus einer gesetzlichen Vertretung der Gesellschaft durch die Gesellschafter. Randnummer 29 b) Den Bescheiden vom
4. Oktober 2021 ist auch nicht zu entnehmen, dass sie über eine Regelung gegenüber der originär verpflichteten Klägerin zu
5. hinausgehen. Randnummer 30 Insbesondere kann der bloßen Aufnahme der Klägerin zu
6. und des Klägers zu
7. als Zustellungsadressaten nicht entnommen werden, dass ihre akzessorische Haftung - seinerzeit entsprechend § 128 HGB in der bis zum
8. Dezember 2023 geltenden Fassung (vgl. BGH, Urteil vom
9. Januar 2001 - II ZR 331/00 -, juris, Rn. 39), der nun § 721 BGB in der seit dem
10. Januar 2024 geltenden Fassung entspricht - begründet werden sollte (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom
11. Juni 2019 - 7 B 18.18 -, juris, Rn. 9 ff.). Hierfür fehlt es im Bescheid sowohl dem Entscheidungsausspruch

als auch wegen seiner Begründung, sich an die GbR zu richten, an Anhaltspunkten. Randnummer 31 c) Für die Klägerin zu

1. und der Kläger zu
2. besteht schließlich nicht die Möglichkeit, durch die angegriffenen Bescheide in ihrem Eigentumsrecht gemäß Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 18 Abs. 1 LVerf und § 903 BGB betroffen zu sein. Randnummer 32 Eigentümerin der beiden Flurstücke, zu denen die Beklagte die Bescheide erlassen hat, ist die Klägerin zu
3. Sie ist im Grundbuch als Alleineigentümerin eingetragen. Die Klägerin zu
4. und der Kläger zu
5. sind lediglich als die Gesellschafter aufgeführt. Trotz der allgemeinen Eintragung als Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne die

dem Gesellschaftsvertrag geführte Bezeichnung der Klägerin zu

1. ist deren Eigentum eindeutig individualisierbar. Denn eine andere bestehende Gesellschaft kommt hierfür nicht in Betracht. Diese mittelbare Individualisierung ist auch zulässig und für die Eigentumszuordnung ausreichend. Die Eintragung der Gesellschaft ohne Bezeichnung unter Angabe der Namen der Gesellschafter entsprach der seinerzeitigen und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konkretisierten Rechtslage (vgl. BGH, Beschluss vom
2. Dezember 2008 - V ZB 74/08 -, juris, Rn. 22). Randnummer 33
3. Die von der Klägerin zu
4. erhobene Klage ist zulässig. Randnummer 34 a) Für die statthafte Anfechtungsklage kommt der Klägerin zu
5. die notwendige Klagebefugnis zu, da sie, wie vorstehend ausgeführt, Regelungsadressatin der hier angegriffenen Ziffern 2 der Bescheide vom
6. Oktober 2021 und Eigentümerin der betroffenen Flurstücke ist. Randnummer 35 b) Vor Erhebung der Klage innerhalb eines Monats

Zustellung des Widerspruchsbescheids ist auch ein Vorverfahren zur

prüfung der Recht- und Zweckmäßigkeit des Verwaltungsakts im Sinne des § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO ordnungsgemäß durchgeführt worden. Die Beklagte hat mit den Widerspruchsbescheiden vom

1. Mai 2022 im hierfür maßgebenden Beurteilungszeitpunkt über einen wirksam durch die Klägerin zu
2. erhobenen Widerspruch entschieden. Randnummer 36 aa) Zwar ist der durch den Prozessbevollmächtigten der Kläger am
3. November 2021 für die Klägerin zu
4. eingelegte Widerspruch zu diesem Zeitpunkt nicht wirksam gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA i. V. m. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVfG i. V. m. § 69 VwGO erhoben worden. Randnummer 37 Die Bevollmächtigung des Prozessbevollmächtigten im Widerspruchsverfahren stützte sich allein auf eine vorgelegte Vollmacht des Herrn U. C.. Diese Vollmacht konnte durch ihn jedoch nicht wirksam für die Klägerin zu
5. erteilt werden. Entgegen dem Hinweis der Kläger kam ihm dafür auf der Grundlage von § 10 Abs. 2 Satz 4 des Gesellschaftsvertrags vom
6. Januar 2020 keine hinreichende Vertretungsmacht in seiner darin begründeten Rolle als Geschäftsführer der Gesellschaft zu. Denn im Widerspruchsverfahren knüpft die Handlungsfähigkeit gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA i. V. m. § 12 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG der

§ 1Abs. 1 Satz 1 Vw

VfG LSA i. V. m. § 11 Abs. 2 VwVfG beteiligungsfähigen Gesellschaft an die gesetzlichen Vertreter und damit nicht an eine gewillkürte, sondern an die organschaftliche Vertretung an (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom

1. Februar 2021 - 4 M 154/20 -, juris, Rn. 11 ). Der Grundsatz der Selbstorganschaft schließt es bei einer Personengesellschaft zunächst nicht aus, einem Dritten im Gesellschaftervertrag oder durch Gesellschafterbeschluss in weitem Umfang mit Geschäftsführungsaufgaben zu betrauen und ihm umfassende Vollmacht zu erteilen. Voraussetzung ist aber, dass die organschaftliche Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis den Gesellschaftern verbleibt, anderenfalls ein Verstoß gegen den Grundsatz der Selbstorganschaft vorliegt und der Gesellschaftsvertrag oder Gesellschafterbeschluss unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom
2. September 2013 - II ZR 68/11 -, juris, Rn. 21). Die organschaftliche Vertretung der Klägerin zu
3. oblag danach allein ihren Gesellschaftern, die es insoweit bei einer gemeinschaftlichen Vertretung belassen haben (vgl. § 10 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags). Dies waren und sind die Klägerin zu
4. und der Kläger zu
5. Randnummer 38 bb) Der Mangel in der Vertretung zur Erhebung des Widerspruchs ist im hier maßgebenden Zeitpunkt allerdings geheilt. Randnummer 39 Für das Vorliegen der Sachurteilsvoraussetzungen kommt es auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung oder - in den Fällen des § 101 Abs. 2 VwGO - der Entscheidung des erkennenden Gerichts an (vgl. BVerwG, Urteil vom
6. August 2023 - 6 C 6.22 -, juris, Rn. 17). Hier ist schon durch die Prozessführung der gesetzlich Vertretungsberechtigten, der Klägerin zu
7. und des Klägers zu 3., die in der Sache geltend machen, dass die Erhebung des Widerspruchs wirksam in Vertretung der Klägerin zu
8. eingelegt worden sei, die nicht wirksame Einlegung dieses Rechtsbehelfs durch den Bevollmächtigten

träglich genehmigt worden. Randnummer 40 Diese rückwirkende Genehmigung ist ihrerseits wirksam. Denn die Grundsätze, dass fehlerhafte Prozesshandlungen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren durch spätere Genehmigung rückwirkend geheilt werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. April 1978 - II C 5.74 -, juris, Rn. 37), sind zum einen auf Vertretungsmängel bis zum Zeitpunkt des Erlasses eines klagabweisenden Prozessurteils anwendbar (vgl. Gemeinsamer Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes, Beschluss vom 17. April 1984 - GmS-OGB 2/83 -, juris, Rn. 13) und zum anderen ohne Weiteres auf das Widerspruchsverfahren so zu übertragen, dass eine Genehmigung noch im sich anschließenden verwaltungsgerichtlichen (Berufungs-) Verfahren ausgesprochen werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Dezember 2008 - 4 B 69.08 -, juris, Rn. 3 und 6). Randnummer 41

1. c)Die Klägerin zu 1. ist gemäß § 61 Nr. 2 VwGO i. V. m. § 705 Abs. 2 Alt. 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung fähig, Beteiligte des vorliegenden Verfahrens zu sein. Sie wird gemäß § 62 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 720 Abs. 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung i. V. m. § 10 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags vom 1. Januar 2020 durch die Klägerin zu 2. und den Kläger zu 3. gemeinschaftlich vertreten. Entsprechend war das in der Klage angegebene Aktivrubrum zur Angabe der Vertretungsberechtigung der Klägerin zu 1. zu berichtigen. Randnummer 42 3. Die Klage der Klägerin zu 1. ist auch begründet. Randnummer 43 Die Ziffern 2 der Bescheide der Beklagten vom 11. Oktober 2021 betreffend das in der Gemarkung G-Stadt in Flur 14 gelegene Flurstück 212 (B.-Straße 92) in der Gestalt des einheitlichen Widerspruchsbescheids vom 24. Mai 2022 und die Ziffern 2 der Bescheide der Beklagten vom 11. Oktober 2021 betreffend das in der Gemarkung G-Stadt in Flur 14 gelegene Flurstück 80/26 (B.-Straße 94) in der Gestalt des einheitlichen Widerspruchsbescheids vom 24. Mai 2022 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin zu 1. in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Randnummer 44
2. a)Die Rechtmäßigkeit der mit Blick auf ihre jeweilige Ziffer 2 angegriffenen Bescheide beurteilt sich

§ 154Bau

GB. Randnummer 45

§ 154Abs. 1 Satz 1 Bau

GB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Randnummer 46 b) Die Bescheide vom 11. Oktober 2021 erweisen sich in Ansehung ihrer jeweiligen Ziffer 2 als formell rechtmäßig. Randnummer 47 aa) Die Beklagte als Gemeinde ist für die Anforderung von Ausgleichsbeträgen bei Grundstücken, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, zuständig. Denn

§ 154Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 1 Bau

GB fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an. Randnummer 48 bb) Das Verfahren ist im Ergebnis nicht im Hinblick auf die Vorschriften zur Anhörung und Erörterung zu beanstanden. Randnummer 49 Zwar genügte das Verwaltungsverfahren nicht den Anforderungen des § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB, der die Anhörung

§ 155Abs. 5 Bau

GB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a KAG-LSA i. V. m. § 91 Abs. 1 AO konkretisiert.

§ 154Abs. 4 Satz 2 Bau

GB ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der

§ 155Abs. 1 Bau

GB anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Gelegenheit zur Stellungnahme ist nicht der Klägerin zu

1. gegeben worden. Trotz der - der Beklagten bereits zu diesem Zeitpunkt bekannten - Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch hörte sie mit Schreiben von
2. Mai 2020 als Eigentümer die Klägerin zu
3. und Frau M. C. an. Dass damit die Klägerin zu
4. Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde, ist dem Anhörungsschreiben nicht zu entnehmen. Randnummer 50 Dieser Verfahrensfehler ist aber gemäß § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b Halbsatz 1 KAG-LSA i. V. m. § 126 Abs. 1 Nr. 3 AO geheilt worden.

dieser Vorschrift ist eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften, die nicht den Verwaltungsakt nichtig macht, unbeachtlich, wenn die erforderliche Anhörung eines Beteiligten

geholt wird. Eine Heilung setzt voraus, dass die Anhörung

träglich ordnungsgemäß durchgeführt und dass ihre Funktion für den Entscheidungsprozess der Behörde uneingeschränkt erreicht wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. April 2017 - 9 B 54.16 -, juris, Rn. 4; Urteil vom
2. März 2012 - 3 C 16.11 -, juris, Rn. 18). Hier ist mit der Gelegenheit der Klägerin zu 1., im Widerspruchsverfahren Stellung zu nehmen, eine Heilung eingetreten. Die Klägerin zu
3. konnte sich insbesondere zu den maßgeblichen Verhältnissen und Werten äußern und hat dies getan. Der Umstand, dass der Widerspruch sodann von der Beklagten als unzulässig zurückgewiesen worden ist, ändert an der

holung nichts. Randnummer 51 cc) Die Bescheide vom

1. Oktober 2021 sind gegenüber der Klägerin zu
2. durch Zustellung an die Klägerin zu
3. am
4. Oktober 2021 und den Kläger zu
5. am
6. Oktober 2021 ordnungsgemäß bekannt gegeben und damit gegenüber der Klägerin zu
7. wirksam geworden. Randnummer 52

§ 155Abs. 5 Bau

GB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b Halbsatz 1 KAG-LSA i. V. m. § 124 Abs. 1 Satz 1 AO wird ein Verwaltungsakt gegenüber demjenigen, für den er bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in dem er ihm bekannt gegeben wird.

§ 155Abs. 5 Bau

GB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b Halbsatz 1 KAG-LSA i. V. m. § 122 Abs. 1 Satz 1 AO ist ein Verwaltungsakt demjenigen Beteiligten bekanntzugeben, für den er bestimmt ist oder der von ihm betroffen wird. Randnummer 53 Die von der Beklagten hier gewählte Bekanntgabe durch Zustellung mit Postzustellungsurkunde (vgl. § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b Halbsatz 1 KAG-LSA i. V. m. § 122 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 und Satz 2 AO i. V. m. § 3 VwZG) erfolgte, wie bereits ausgeführt, zum Zweck der Bekanntgabe gegenüber der Klägerin zu 1. an die Zustellungsadressaten der Klägerin zu 2. und des Klägers zu 3. als Gesellschafter der Klägerin zu 1. Die Zustellung an die Gesellschafter entspricht den Zustellungsvorschriften. Denn

§ 155Abs. 5 Bau

GB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b KAG-LSA i. V. m. § 122 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 und Satz 2 AO i. V. m. § 6 Abs. 2 Satz 1 VwZG wird bei Behörden an den Behördenleiter, bei juristischen Personen, nicht rechtsfähigen Personenvereinigungen und Zweckvermögen an ihre gesetzlichen Vertreter zugestellt. Gesetzliche Vertreter der Klägerin zu

1. sind, wie ebenfalls bereits dargelegt, ihre organschaftlichen Vertreter gemäß § 10 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags vom
2. Januar
3. Das sind die Klägerin zu
4. und der Kläger zu
5. Randnummer 54 dd) Die Form der Bescheide ist im Ergebnis als den Begründungsanforderungen des § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b KAG-LSA i. V. m. § 121 Abs. 1 AO genügend anzusehen, weil Verstöße gegen diese Anforderungen geheilt worden sind. Randnummer 55

§ 121Abs.

1 AO ist der Verwaltungsakt mit einer Begründung zu versehen, soweit dies zu seinem Verständnis erforderlich ist. Dabei richten sich Inhalt und Umfang der notwendigen Begründung

den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebiets und

den Umständen des einzelnen Falls (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. Mai 1986 - 5 C 33.84 -, juris, Rn. 31). Wie im Abgabenrecht gilt bei sanierungsrechtlichen Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Das kann ein bloßer Beitragsbescheid nicht leisten. Das Begründungserfordernis zwingt daher nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. Es genügt vielmehr, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden (vgl. BVerwG, Urteil vom
2. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris, Rn. 8). Zu den wesentlichen Angaben tatsächlicher und rechtlicher Art gehören die von der Behörde bzw. dem Gutachterausschuss im jeweiligen Einzelfall herangezogene Wertermittlungsmethode bzw. die maßgeblichen Bewertungsparameter, weil die Wahl des Verfahrens zur Ermittlung der maßgeblichen Bodenrichtwerte gemäß §§ 40 ff. ImmoWertV von verschiedenen Faktoren abhängig ist, im Ermessen der Gemeinde steht und die Vielfalt an möglichen Wertermittlungsverfahren durchaus groß ist, so dass nicht ohne Weiteres auf eine bestimmte Methode geschlossen werden kann (vgl. VG Magdeburg, Urteil vom
3. Juni 2023 - 4 A 123/21 MD -, juris, Rn. 37; Urteil vom
4. März 2023 - 4 A 80/21 MD -, juris, Rn. 43). Darüber hinaus sind die auf die jeweilige Wertermittlungszone bezogenen wesentlichen Anknüpfungstatsachen zu benennen, damit zumindest erkennbar wird, welche Sanierungsmaßnahmen als werterhöhend angesehen worden sind (vgl. VG Magdeburg, Urteil vom
5. Juni 2023 - 4 A 123/21 MD -, juris, Rn. 37; Beschluss vom
6. März 2023 - 4 B 184/22 MD -; Urteil vom
7. März 2023 - 4 A 80/21 MD -, juris, Rn. 43). Randnummer 56 Diesen Anforderungen genügen die Bescheide vom
8. Oktober 2021 nicht. Sie weisen lediglich darauf hin, dass die erforderliche Ermittlung des Anfangs- und Endwerts durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landesamts für Vermessung und Geoinformation vorgenommen worden sei. Über die Kriterien und wesentlichen Anknüpfungstatsachen wird hingegen nichts ausgesagt. Randnummer 57 Diesen Begründungsfehler hat die Beklagte jedoch schließlich durch ihren Vortrag im Gerichtsverfahren geheilt. Dies ergibt sich aus einer Anwendung des § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b Halbsatz 1 und 2 KAG-LSA i. V. m. § 126 Abs. 1 Nr. 2 AO.

diesen Vorschriften ist eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften unbeachtlich, wenn die erforderliche Begründung

geholt wird, was bis zum Abschluss der Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens

geholt werden kann. Die notwendigen Begründungen hat die Beklagte in der Zusammenschau ihrer ergänzenden Angaben im Widerspruchsverfahren und im verwaltungsgerichtlichen Verfahren insgesamt in hinreichender Weise

geholt. Randnummer 58 Einerseits hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 4. Mai 2023 mitgeteilt, dass die relevanten Sanierungsanfangswerte und Sanierungsendwerte

einer Kombination des „Brandenburger Modells“ und des „Niedersachsen-Modells“ ermittelt worden seien. Aus der zugleich übersandten Stellungnahme des Gutachterausschusses vom

1. April 2023 geht weiterhin hervor, dass für jede Bodenrichtwertzone unter Berücksichtigung des Einflusses benachbarter Bodenrichtwertzonen zwei Ermittlungsverfahren herangezogen wurden (Brandenburger Modell von Dr. Sattler und Niedersachsen-Modell) und aus den Ergebnissen beider Verfahren ein gewichtetes Mittel im Verhältnis von 2 zu 1 bestimmt worden sei, wobei das Brandenburger Modell als differenzierteres Verfahren gegenüber dem Niedersachsen-Modell doppelt gewichtet worden sei. Damit ist die im vorliegenden Einzelfall angewandte Methode dargelegt. Dass die Ergebnisse dieser Methode für das jeweilige Flurstück auch den in der tabellarischen Zusammenfassung der Bescheide vom
2. Oktober 2021 angegebenen Sanierungsendwerten entsprechen, ist bereits durch den dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Widerspruchsverfahren übersandten Ausdruck des Auszugs aus der Bodenrichtwertkarte für das Sanierungsgebiet der Altstadt der Beklagten zum Bewertungsstichtag des
3. Juni 2007 ersichtlich gewesen. Der Auszug gibt die Bodenrichtwerte für die Bodenrichtwertzonen wieder, in denen die gegenständlichen Flurstücke gelegen sind. Randnummer 59 Andererseits hat die Beklagte mit Schriftsatz vom
4. Mai 2023 ausgeführt, welche Sanierungsmaßnahmen in den einzelnen Straßenzügen, an denen die gegenständlichen Flurstücke gelegen sind und die sich in der Umgebung anschließen, durchgeführt worden sind. Mit der Zuordnung zu den Straßenzügen wird insbesondere auch die Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen Zone A und Zone B der beiden Bescheide vom
5. Oktober 2021 betreffend das Flurstück 212 so unterschieden, dass die Abgrenzung im Hinblick auf die durchgeführten Maßnahmen

vollziehbar ist. Dass die Maßnahmen nicht weiter konkretisiert worden sind, steht der Erfüllung der Begründungsanforderungen nicht entgegen. Dafür sind die Gemeinden nicht gezwungen, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben zusammenzufassen und zu erläutern (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris, Rn. 8). Das Begründungserfordernis beschränkt sich vielmehr auf -

vollziehbare - Eckdaten. Randnummer 60

1. c)Die Ziffern 2 der Bescheide vom 11. Oktober 2021 sind materiell rechtswidrig. Randnummer 61
2. aa)Dem Grunde

sind die Voraussetzungen für die Entstehung einer Pflicht der Klägerin zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags in Geld an die Beklagte zur Finanzierung der Sanierung gemäß § 154 Abs. 1 BauGB erfüllt. Randnummer 62 Die beiden im Eigentum der Klägerin zu

1. stehenden Flurstücke, für die die Beklagte den Ausgleich durch Bescheide angefordert hat, sind im Sanierungsgebiet Altstadt der Beklagten gelegen, wie es durch die Satzung vom
2. März 1993 beschlossen wurde. Der Ausgleichsbetrag ist auch gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entstanden, da der Abschluss der Sanierung erfolgt ist. Die Beklagte hat schon in den Bescheiden vom
3. Oktober 2021 zeitgleich zur Anforderung des Ausgleichs die gegenständlichen Flurstücke auf der Grundlage einer Einzelfallentscheidung gemäß § 163 Abs. 1 BauGB aus der Sanierung entlassen. Zudem hat die Satzung der Beklagten vom
4. Juli 2021 die Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets mit Wirkung vom
5. Dezember 2021 - und damit noch vor Erlass des Widerspruchsbescheids - allgemein gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB aufgehoben. Damit ist sie zugleich ihrer Pflicht zur Einhaltung der Höchstfrist des § 235 Abs. 4 BauGB

gekommen. Randnummer 63 bb) Die Anforderung eines Ausgleichs für die beiden gegenständlichen Flurstücke erweist sich allerdings in dem jeweils festgesetzten Umfang als rechtswidrig. Randnummer 64

§ 154Abs. 2 Bau

GB besteht die durch die Sanierung bedingte,

§ 154Abs. 1 Bau

GB ausgleichspflichtige Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt die Vorschrift nicht her (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 -, juris, Rn. 5). Für die Wahrnehmung der Aufgaben des Gutachterausschusses

§ 193Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bau

GB konkretisiert die auf § 199 Abs. 1 BauGB beruhende Verordnung die Ermittlungsgrundlagen. Randnummer 65 Im vorliegenden Fall ist grundsätzlich die Immobilienwertermittlungsverordnung in der seit dem 1. Januar 2022 geltenden Fassung anzuwenden. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage richtet sich bei einer Anfechtungsklage in erster Linie

dem einschlägigen materiellen Recht (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. Mai 2019 - 6 C 8.18 - juris, Rn. 16; Urteil vom
2. November 2007 - 1 C 45.06 -, juris, Rn. 13). Die Immobilienwertermittlungsverordnung weist mit § 53 Abs. 1 ImmoWertV nur Übergangsregelungen zu - hier nicht betroffenen - Verkehrswertgutachten auf. Im Übrigen ist ohne Übergangsregelungen davon auszugehen, dass das neue Recht auch auf Wertermittlungen anwendbar ist, die sich auf einen Stichtag vor Inkrafttreten beziehen, wenn auch die jeweiligen Auswirkungen im Einzelnen den fachrechtlichen Wertungen vorbehalten sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom
3. Oktober 2017 - 9 B 61.16 -, juris, Rn. 14 zur Immobilienwertverordnung in der bis zum
4. Dezember 2021 geltenden Fassung). In § 40 Abs. 4 ImmoWertV ist bestimmt, dass bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen unter anderem

§ 154Abs. 1 Bau

GB die Anfangs- und Endwerte bezogen auf denselben Wertermittlungsstichtag zu ermitteln sind und der jeweilige Grundstückszustand

Maßgabe des § 154 Abs. 2 BauGB zu ermitteln ist. Der Bezug auf denselben Wertermittlungsstichtag entspricht dem Zweck, dass der Ausgleichsbetrag der Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen dient (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. März 2018 - 4 B 66.17 -, juris, Rn. 11; Urteil vom
2. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris, Rn. 6). Randnummer 66 Aus diesem Regelungssystem und der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse, folgt ein den Gemeinden eingeräumter Wertermittlungsspielraum. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, die die Verwaltungsgerichte überprüfen dürfen und - wenn die Beteiligten darüber streiten - müssen. Soweit der Wertermittlungsspielraum jedoch reicht, findet nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Beschluss vom
3. Juli 2020 - 4 B 18.19 -, juris, Rn. 14 f.; Urteil vom
4. November 2014 - 4 C 31.13 -, juris, Rn. 12; Urteil vom
5. Mai 2002 - 4 C 6.01 -, juris, Rn. 29). Randnummer 67

§ 154Abs. 1 Bau

GB ist der Zeitpunkt der Entstehung des Ausgleichsbetrags gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit dem Abschluss der Sanierung

§§ 162und 163 Bau

GB Wertermittlungsstichtag (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom

1. November 2023 - 2 L 87/23 -, juris, Rn. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
2. Januar 2022 - OVG 10 B 3.19 -, juris, Rn. 33). Dem steht nicht der Umstand entgegen, dass § 16 Abs. 5 ImmoWertV in der bis zum
3. Dezember 2021 geltenden Fassung und nun § 40 Abs. 4 ImmoWertV die Konkretisierung des Wertermittlungsstichtags, die vormals auf Verordnungsebene in § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV in der bis zum
4. Juni 2010 geltenden Fassung erfolgte, nicht fortführen (vgl. BR-Drucks 171/10, S. 56 und BR-Drucks 407/21, S. 121). Denn die Anordnung folgt schon aus der gesetzlichen Systematik und dem damit verbundenen Zweck. Ist Zweck des Wertermittlungsstichtags, die zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Werterhöhungen abzuschöpfen, und ist der Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB

dem Abschluss der Sanierung zu entrichten, der mit §§ 162 und 163 BauGB gesetzlich definiert ist, bestimmt dieser Abschluss auch den Wertermittlungsstichtag (vgl. Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Auflage 2022, § 154 Rn. 13). Lediglich für eine Vorauszahlung

§ 154Abs. 6 Bau

GB ergibt sich kein gesetzlich konkretisierter Wertermittlungsstichtag (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom

1. November 2023 - 2 L 87/23 -, juris, Rn. 19 unter Bezugnahme auf Niedersächsisches OVG, Beschluss vom
2. März 1997 - 1 M 4892/96 - juris, Rn. 26 f.). Nur insoweit ist der Gemeinde also ein Entscheidungsspielraum eingeräumt. Der vorliegende Fall betrifft hingegen die endgültige Anforderung von Ausgleichsbeträgen

Abschluss der Sanierung. Dennoch hat die Beklagte mit dem

1. Juni 2007 einen Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt, der weit vor dem Abschluss der Sanierung im Sinne der §§ 162 und 163 BauGB liegt. Denn zum einen hat die Beklagte erst mit Ziffer 1 der angegriffenen - und insoweit nicht zu beanstandenden - Bescheide vom
2. Oktober 2021 den Fortfall der Rechtswirkungen für die hier gegenständlichen Flurstücke ausgesprochen. Zum anderen ist die Aufhebung der Sanierungssatzung mit Wirkung zum
3. Dezember 2021 erfolgt. Randnummer 73 Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, dass die Wertermittlung vom
4. Juni 2007 weiterhin anwendbar sei. Dafür verweist sie auf eine Stellungnahme des Gutachterausschusses, dass bei gleichbleibender prozentualer Steigerung die zwischen den Jahren 2007 und 2021 dynamischen allgemeinen Wertsteigerungen auf dem Grundstückmarkt zwangsläufig zu einem höheren Ausgleichbetrag geführt hätten. Der Wertermittlungsstichtag ist hier allerdings gesetzlich bestimmt. Dadurch sind Wertsteigerungen in Ansehung der sanierungsbedingten Werte gerade zu berücksichtigen. Umgekehrt sind allgemeine Wertsteigerungen, die nicht kausal auf die Sanierung zurückzuführen sind, in der für den gesetzlichen Wertermittlungsstichtag durchzuführenden Berechnung sodann außen vor zu lassen. Dafür ist eine Abweichung vom gesetzlichen Wertermittlungsstichtag nicht notwendig und führt nicht zu einer Ausnahme. Randnummer 74

§ 113Abs. 2 Satz 1 Vw

GO kann das Gericht, wenn der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Anforderung von Ausgleichsbeträgen sind die Verwaltungsgerichte gegebenenfalls zu weiteren Ermittlungen und einer Entscheidung in dem Fall sogar verpflichtet, dass das Gericht auf der Grundlage der von der Gemeinde im Rahmen ihres Wertermittlungsspielraums getroffenen Entscheidungen den zutreffenden Betrag der Höhe

ermitteln oder einen jedenfalls geschuldeten Mindestbetrag errechnen könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Juli 2020 - 4 B 12.19 -, juris, Rn. 22; vgl. auch VG Magdeburg, Beschluss vom
2. Februar 2023 - 4 B 182/22 MD -). Randnummer 76 Allerdings endet diese Verpflichtung, wenn es bereits an den Grundlagen der Ausgleichsbetragsberechnung

§ 154Abs. 2 Bau

GB fehlt, um die Festsetzung

vollziehen und gegebenenfalls teilweise aufrechterhalten zu können. Dann liegt kein Fall vor, in dem das Gericht auf der Grundlage der von der Gemeinde im Rahmen ihres Wertermittlungsspielraums getroffenen Entscheidungen den zutreffenden Betrag der Höhe

ermitteln oder einen jedenfalls geschuldeten (Mindest-) Betrag errechnen könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - 4 B 18.19 -, juris, Rn. 22). So scheidet eine Spruchreifmachung des

§ 155Abs. 5 Bau

GB im Übrigen anzuwendenden kommunalen Beitragsrecht aus, wenn aufgrund der fehlerhaften Grundannahmen des Beklagten von vornherein eine Feststellung unmöglich ist (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 29. April 2010 - 4 L 341/08 -, juris, Rn. 38 ) oder ein schwerwiegender methodischer Fehler vorliegt (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 11. August 2022 - 2 L 14/20 -, juris, Rn. 89 und 117; Beschluss vom 21. Oktober 2014 - 4 K 245/13 -, juris Rn. 24 ; Urteil vom 27. März 2012 - 4 L 233/09 -, juris, Rn. 62 ; Urteil vom 29. April 2010 - 4 L 341/08 -, juris, Rn. 26 ). Randnummer 77 Im vorliegenden Fall ist der zeitliche Anknüpfungspunkt für die darauf aufbauende Ermittlung der Sanierungsanfangswerte und Sanierungsendwerte schon im methodischen Grundansatz fehlerhaft gewählt worden. Sämtliche Berechnungen sind daher erneut durchzuführen. Die bisherigen Annahmen, auf die das Verwaltungsgericht zurückgreifen könnte, sind schon aufgrund des Zeitabstands zwischen den herangezogenen und dem rechtlich gebotenen Wertermittlungsstichtag von 14 Jahren nicht mehr verwertbar. Bei den neu durchzuführenden Ermittlungen steht es der Gemeinde im Einzelnen zu, im Hinblick auf die Wertermittlungsmethode und die einzelnen Bewertungsparameter ihren Wertermittlungsspielraum für die nun zu beurteilende Sachlage auszuschöpfen. In diesen Spielraum griffe das Verwaltungsgericht mit einer Ermittlung anhand völlig neuer Anknüpfungstatsachen ein. Weiterhin scheidet auch die Bestimmung einer Änderung der Bescheide vom 11. Oktober 2021 unter Angabe des tatsächlichen Wertermittlungsstichtags auf der Grundlage des § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO aus. Denn diese Möglichkeit besteht nicht für eine Aufklärung solcher Umstände, die der Berechnung der Betragshöhe vorgelagert sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Dezember 2004 - 10 B 25.04 -, juris, Rn. 18). Eine Aufklärung im Hinblick auf die Sanierungsanfangswerte und Sanierungsendwerte ist jedoch der Bestimmung des Ausgleichsbetrags vorgelagert. Randnummer 78

1. d)Durch die objektive Rechtswidrigkeit des angeforderten Ausgleichsbetrags, die aus der nicht dem Gesetz entsprechenden Bestimmung des maßgeblichen Wertermittlungsstichtags folgt, ist die Klägerin zu 1. auch in ihren Rechten verletzt. Randnummer 79 Dem steht der Einwand der Beklagten nicht entgegen, dass die Berücksichtigung wertbeeinflussender Maßnahmen bis zum rechtlichen Abschluss der Sanierung sicher zu einem höheren Ausgleichsbetrag führe. Denn die Rechtsverletzung auf Ebene der angefochtenen Bescheide vom 11. Oktober 2021 folgt schon aus der mit ihnen einhergehenden Anforderung, die - wegen einer methodisch fehlerhaften Berechnung aufgrund fehlerhafter Heranziehung des Wertermittlungsstichtags - objektiv rechtswidrig ist. Dabei ist, wie vorstehend ausgeführt, gerade keine rechnerische Ergebnisbewertung der Ausgleichsbetragshöhe durchzuführen, die eine Verletzung subjektive Recht ausschließen könnte. Vielmehr wird schon mit der rechtswidrigen Überschreitung der gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung, die die objektive Rechtswidrigkeit der Anforderung begründet, in die subjektive Rechtsposition der Klägerin zu 1. als mit dem Ausgleich belastete Eigentümerin eingegriffen. Randnummer 80
2. e)Mithin kann es dahinstehen, ob der Pflicht der Klägerin zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags in Geld an die Beklagte zur Finanzierung der Sanierung gemäß § 154 Abs. 1 BauGB der Eintritt der Verjährungshöchstfrist in Gestalt der zeitlichen Obergrenze des § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 13b Satz 1 KAG-LSA entgegensteht. Randnummer 81

§ 13b

Satz 1 KAG-LSA ist eine Abgabenfestsetzung unabhängig vom Entstehen einer Abgabenpflicht zum Vorteilsausgleich mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres, das auf den Eintritt der Vorteilslage folgt, ausgeschlossen. Für den Beginn dieser Ausschlussfrist - darauf weist die Kammer vorsorglich hin - wird es nicht auf die auch durch Rechtsakte bedingte Beendigung der Sanierung im Sinne des §§ 162 und 163 BauGB ankommen, sondern allein der Zeitpunkt der Beendigung der tatsächlichen Durchführung der Sanierung im Sinne des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 146 Abs. 1 BauGB als Eintritt des Sanierungsvorteils maßgebend sein. Randnummer 82 Denn die Einhaltung des Gebots der Belastungsklarheit und Belastungsvorhersehbarkeit, das auch bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen

§ 154Abs. 1 Bau

GB zu beachten ist (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. März 2014 - 4 C 11.13 -, juris, Rn. 16), ist für die Auslegung des Begriffs der Vorteilslage - hier in Gestalt des Sanierungsvorteils - gemäß § 13b Satz 1 KAG-LSA maßgebend. Der Landesgesetzgeber hat mit der Einführung der Ausschlussfrist die Grundsätze des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom
2. März 2013 (1 BvR 2457/08) bei der Rechtssetzung im Land beachten und diesen Grundsätzen mit der Festlegung einer Obergrenze für die Festsetzung von Abgaben

Erlangung des Vorteils Rechnung tragen wollen (vgl. LT-Drucks 7/3491, S. 3). Deswegen hat der Landesgesetzgeber den Beginn der von ihm als Verjährungshöchstfrist ausgestalteten Obergrenze (vgl. LVerfG Sachsen-Anhalt, Urteil vom

1. Januar 2017 - LVG 1/16 -, juris, Rn. 63) von der Entstehung der sachlichen Abgabenpflicht gelöst und an den Eintritt einer tatsächlichen Vorteilslage angeknüpft (vgl. LT-Drucks 7/3491, S. 22 f.). Für die notwendige fachgerichtliche Konkretisierung des Begriffs der tatsächlichen Vorteilslage (vgl. LVerfG Sachsen-Anhalt, Urteil vom
2. Januar 2017 - LVG 1/16 -, juris, Rn. 47) ist daher maßgebend auf den mit ihr verbundenen Zweck der Wahrung des verfassungsrechtlichen Gebots der Belastungsklarheit und Belastungsvorhersehbarkeit abzustellen (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom
3. Oktober 2019 - 4 L 243/19 -). Der Zweck des Gebots der Belastungsklarheit und Belastungsvorhersehbarkeit besteht in einem Schutz vor einer unbegrenzten Anknüpfung von Lasten an lange zurückliegende, in tatsächlicher Hinsicht abgeschlossene Vorgänge (vgl. BVerfG, Beschluss vom
4. März 2013 - 1 BvR 2457/08 -, juris, Rn. 41; Beschluss vom
5. November 2021 - 1 BvL 1/19 -, juris, Rn. 61; BVerwG, Urteil vom
6. April 2015 - 9 C 19.14 -, juris, Rn. 8; Beschluss vom
7. März 2017 - 9 B 19.16 -, juris, Rn. 7; Beschluss vom
8. Juli 2021 - 9 B 45.20 -, juris, Rn. 6; Beschluss vom
9. Mai 2023 - 9 B 33.22 -, juris, Rn. 16). Dafür ist an rein tatsächliche, für den möglichen Beitragsschuldner erkennbare Gegebenheiten anzuknüpfen und rechtliche Entstehungsvoraussetzungen für die Beitragsschuld sind außen vor zu lassen (vgl. BVerfG, Beschluss vom
10. November 2021 - 1 BvL 1/19 -, juris, Rn. 69). Diese zum Erschließungsbeitragsrecht entwickelten verfassungsrechtlichen Maßgaben gelten wegen ihrer Anknüpfung an das allgemeine rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und Belastungsvorhersehbarkeit in gleicher Weise bei der Anforderung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen. Randnummer 83 Im Hinblick auf die rechtlichen Voraussetzungen des förmlichen Abschlusses der Sanierung, mit dem die Ausgleichspflicht erst entsteht (vgl. BVerwG, Urteil vom
11. März 2014 - 4 C 12.13 -, juris, Rn. 24), können also die Zeitpunkte der Entstehung der Ausgleichspflicht und des Beginns der Ausschlussfrist auseinanderfallen. Dadurch wird gerade der Schutz des Gebots der Belastungsklarheit und Belastungsvorhersehbarkeit auch in Konstellationen sichergestellt, in denen eine tatsächliche Vorteilslage eintritt, die daran anknüpfenden Ausgleichspflichten aber wegen Fehlens einer sonstigen Voraussetzung nicht verjähren können (vgl. BVerfG, Beschluss vom
12. November 2021 - 1 BvL 1/19 -, juris, Rn. 64; BVerwG, Urteil vom
13. März 2014 - 4 C 11.13 -, juris, Rn. 16). Randnummer 84 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 1 Satz 1 und § 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung der Grundsätze der Kostenverteilung bei Streitgenossen

der sogenannten Baumbach’schen Formel. Bei der Beteiligung von Streitgenossen ist abweichend vom Prinzip der einheitlichen Kostenentscheidung eine Trennung zwischen Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten erforderlich. Trotz der wirtschaftlichen Identität der durch die Kläger erhobenen Anfechtungen sind aufgrund ihres unterschiedlichen Unterliegens gegenüber der Beklagten zur Bestimmung des Verhältnisses des Obsiegens und Unterliegens - der Kläger gegenüber der Beklagten einerseits und der Kläger untereinander andererseits - für jedes Prozessrechtsverhältnis die Gegenstandswerte einzeln zu betrachten. Randnummer 85 Jeder der Kläger macht gegenüber der Beklagten die Aufhebung der Anforderung der Ausgleichsbeträge geltend, deren Werte entsprechend § 52 Abs. 3 Satz 1 und § 39 Abs. 1 GKG mit zusammen 28.634,00 Euro zu bemessen sind. Für jedes Prozessrechtsverhältnis ist damit ein Wert von 28.634,00 Euro zu berücksichtigen, der für alle drei Rechtsverhältnisse 85.902,00 Euro beträgt. Im ersten Prozessrechtsverhältnis zwischen der Klägerin zu

1. und der Beklagten unterliegt nur letztere wertmäßig mit 28.634,00 Euro. Im zweiten Prozessrechtsverhältnis unterliegt gegenüber der Beklagten nur die Klägerin zu
2. wertmäßig mit 28.634,00 Euro. Im dritten Prozessrechtsverhältnis unterliegt gegenüber der Beklagten nur der Kläger zu
3. wertmäßig mit 28.634,00 Euro. Randnummer 86 Gemessen an der Wertsumme aller drei Prozessrechtsverhältnisse von 85.902,00 Euro folgen aus den Anteilen des Unterliegens die Kostentragungslasten für die Gerichtskosten seitens der Beklagten, der Klägerin zu
4. und des Klägers zu
5. mit jeweils einem Drittel. Entsprechend dem Unterliegen in den Prozessrechtsverhältnissen ist auch die Kostenlast für die außergerichtlichen Kosten zu verteilen. Während die Beklagte aufgrund ihres insoweitigen Unterliegens die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu
6. zu tragen hat, tragen die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu
7. und des Klägers zu
8. diese wegen ihres jeweiligen Unterliegens jeweils selbst. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten sind von der Klägerin zu
9. und dem Kläger zu
10. entsprechend dem wertmäßigen Unterliegen am Gesamtwert jeweils mit einem Drittel zu tragen. Randnummer 87 III. Das Urteil ist gemäß § 167 Abs. 2 VwGO wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Vollstreckbarkeitserklärung im Prozessrechtsverhältnis der Klägerin zu
11. zur Beklagten folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Für die Vollstreckung in den übrigen Prozessrechtsverhältnissen gelten die Maßgaben von § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11 Alt. 2, § 711 und § 709 Satz 2 ZPO. Randnummer 88 Beschluss Randnummer 89 Der Streitwert wird auf 28.634,00 Euro festgesetzt. Randnummer 90 Gründe: Randnummer 91 Der Streitwert ist gemäß § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG endgültig festzusetzen. Die Festsetzung beruht auf § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG. Betrifft danach der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Die Kläger wenden sich gegen die Festsetzung und Heranziehung zu Ausgleichbeträgen für zwei in der Gemarkung G-Stadt in Flur 14 gelegene Grundstücke. Die angegriffene Festsetzung für das Flurstück 212 lautete auf 13.224,00 Euro und für das Flurstück 80/26 auf 15.410,00 Euro. Der Gesamtbetrag von 28.634,00 Euro ist weder

§ 39Abs.

1 GKG noch unter Berücksichtigung der gemeinschaftlichen Klage gemäß Nr. 1.1.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung seiner zuletzt am

1. Juli 2013 zu erhöhen. Die einerseits durch die Klägerin zu
2. als Gesellschaft und andererseits durch die Klägerin zu
3. und den Kläger zu
4. als Gesellschafter begehrten Aufhebung stellt sich

ihrem wirtschaftlichen Interesse als deckungsgleich dar.