AG Eisenach 54 C 235/09 Urteil Gewerberaummiete: Anspruch des Vermieters auf restliche Mietzahlung und Erstattung von Grundsteuerforderungen gegen Mie

Gewerberaummiete: Anspruch des Vermieters auf restliche Mietzahlung und Erstattung von Grundsteuerforderungen gegen Mieter-GbR; Passivlegitimation und Verjährung Orientierungssatz

1. Die Mitglieder einer GbR haften für die Gesellschaftsschulden akzessorisch. Die Haftung endet weder durch eine Auflösung der GbR noch durch deren Beendigung. Deshalb reicht es trotz Auflösung einer GbR , wenn einer ihrer Gesellschafter verklagt wird. (Rn.26) (Rn.27)
2. Gemäß § 195 BGB verjähren Entgeltforderungen in 3 Jahren. Die Verjährung beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig ist. Die Fälligkeit eines Grundsteueranspruchs richtet sich nach dem im Grundsteuerbescheid bestimmten Termin. (Rn.39) (Rn.40) Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.944,99 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit 14.04.2009 aus 2.077,75 € und aus 867,24 € seit 26.06.2009 zu zahlen. Der Beklagte wird weiterhin verurteilt, an den Kläger 272,87 € vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit 14.04.2009 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.400,00 € vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt restliche Mietzahlung für Gewerberaum und Erstattung von Grundsteuerforderung. Randnummer 2 Der Kläger erwarb von dem Beklagten am 08.02.2003 das Grundstück ..... in Eisenach. Randnummer 3 Der Kläger schloss mit der GbR einen Mietvertrag, dessen Gesellschafter u.a. der Beklagte war. Die GbR mietete 2 Lagerhallen in der .... in Eisenach. Vereinbart wurde lt. schriftlichem Mietvertrag eine monatliche Miete in Höhe von 300,00 € sowie Nebenkostenzahlungen in Höhe von 5,00 € monatlich für eine der Lagerhallen. Für die andere Lagerhalle in einem Nebengebäude des o.g. Grundstücks in der zweiten Etage war eine Nettomiete von 45,00 € nebst MwSt. monatlich vereinbart. Randnummer 4 Mit Änderung des MwSt.-Satzes verlangte der Kläger ab 05.01.2007 eine monatliche Bruttomiete in Höhe von 415,55 €. Der Beklagte zahlte die Monatsmieten für Juni bis einschließlich Oktober 2008 nicht. Randnummer 5 Der Kläger ließ sich für die Mahnungen vorgerichtlich anwaltlich vertreten. Randnummer 6 Die Stadtverwaltung Eisenach verlangte mit Schreiben vom 12.02.2008 von dem Kläger die Nachzahlung von Grundsteuer, nachdem sie erfolglos versuchte, diese von dem Beklagten als Voreigentümer des o.g. Grundstücks einzutreiben, was jedoch erfolglos war. Dabei handelt es sich um die Grundsteuer für den Zeitraum Januar 2002 bis Dezember 2003 in Höhe von 867,24 €, die der Kläger zahlte. Der Kläger kündigte den Mietvertrag. Die Mietsache wurde im November 2008 zurückgegeben. Randnummer 7 Der Kläger beantragt daher, Randnummer 8 den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.077,75 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 9 den Beklagten weiterhin zu verurteilen, an ihn 867,24 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Klageerweiterung zu zahlen; Randnummer 10 den Beklagten zu verurteilen, an ihn 272,87 € vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 11 Der Beklagte beantragt, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Der Beklagte meint, die geforderte Miete nicht zahlen zu müssen, da er die Räumlichkeiten im Jahr 2008 nicht mehr genutzt hätte. Er ist der Auffassung, dass der Beklagte nicht aktivlegitimiert ist, weil mit der GbR ein Mietvertrag geschlossen wurde. Es habe eine Absprache zwischen einem früheren Mieter ... und dem Kläger gegeben, dass der Kläger an den Zeugen ... 1.400,00 € zu zahlen hätte. Diesen Betrag habe der Kläger bis heute nicht gezahlt. Der Zeuge ....... hätte bei dem Beklagten noch Schulden gehabt, man habe sich in einem gemeinsamen Gespräch im Dezember 2007 geeinigt, dass der Teilbetrag in Höhe von 1.400,00 € auf die offene Mietforderungen verrechnet und aufgerechnet werden sollten. Randnummer 14 Der Beklagte erklärt „Hilfsaufrechnung“ in Höhe von 1.400,00 €. Randnummer 15 Der Kläger habe die Räumlichkeiten Dritten zur Verfügung gestellt. Randnummer 16 Außerdem habe er ein Motorrad des Beklagten mit Sammlerwert entwendet. Randnummer 17 Wegen der Grundsteuerforderung für das Jahr 2002 bis 2003 erhebt der Beklagte gegen den Haftungsbescheid vom 12.02.2008 die Einrede der Verjährung. Randnummer 18 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze verwiesen. Randnummer 19 Die Klage ist dem Beklagten am 14.04.2009 zugestellt worden (ZU Bl. 11 a d.A.). Randnummer 20 Der Kläger hat die Klage mit Schriftsatz vom
3. Juni 2009 um 867,24 € erweitert (Bl. 23 ff d.A.). Die Klageerweiterung ist dem Beklagten am 26.06.2009 zugegangen (EB Bl. 31 a d.A.). Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 22 Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von restlichem Mietzins, Grundsteuer und vorgerichtliche Anwaltskosten. Randnummer 23 Anspruch auf restliche Mietzahlung resultiert aus Mietvertrag, der unstreitig zwischen den Parteien geschlossen wurde gemäß § 535 BGB. Randnummer 24 Die Höhe der vereinbarten Miete ist zwischen den Parteien unstreitig. Randnummer 25 Die Einwendungen des Beklagten sind nicht erheblich. Randnummer 26 Die Passivlegitimation des Klägers ist gegeben. Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung haften die Mitglieder einer GbR in Anlehnung nach § 128 HGB akzessorisch für die Gesellschaftsschulden. Die Auflösung der GbR oder deren Beendigung beendet die Haftung der Gesellschafter nicht (vgl. Palandt, zu § 714 BGB, Rn. 17). Randnummer 27 Damit reicht trotz Auflösung der GbR, wenn einer der Gesellschafter verklagt wird. Randnummer 28 Die Mietsache wurde erst im November 2008 zurückgegeben, so dass grundsätzlich Mietzins bis zum Ende des Mietvertrages geschuldet wird. Randnummer 29 Dem Einwand des Beklagten, das Mietobjekt sei im Jahr 2008 nicht genutzt worden, musste das Gericht nicht nachgehen, da dies kein Einfluss auf die Wirksamkeit des Vertrages und damit auf die Verpflichtung zur Zahlung der Miete hat. Randnummer 30 Die Behauptung des Beklagten, der Kläger habe einen Teil der Mietsache für sich genutzt, ist unsubstantiiert. Weder hat der Beklagte vorgetragen, wann der Kläger welchen Teil der Fläche nutzt und aufgrund welcher Vereinbarungen dies geschehen sein soll. Im übrigen fehlt auch jegliche Erklärung, welche Auswirkungen diese Nutzung auf den Mietvertrag gehabt haben soll. Randnummer 31 Die unverständlichen Ausführungen zu dem Gegenanspruch betreffend das Zeugen ... wurden während des Verfahrens, trotz Hinweises des Gerichtes, durch weiteren Vortrag dazu nicht erhellt. Notwendige Konkretisierungen dazu fehlen. Randnummer 32 Ebenso unsubstantiiert ist der Vortrag zum Entwenden eines Motorrades, welches im Eigentum des Beklagten gestanden hat. Randnummer 33 Ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten ergibt sich auch nicht daraus, dass der Kläger von diesem Steuerunterlagen einbehalten würde. Um welche Unterlagen es sich genau handelt, die der Kläger in seinem Besitz hätte und welchen Wert sie für den Beklagten haben, bleibt völlig im Dunkeln. Randnummer 34 Weder eine Aufrechnung noch eine Hilfsaufrechnung greifen mangels Fälligkeit von Gegenforderungen. Randnummer 35 Der Beklagte ist auch verpflichtet, die Grundsteuer, welche mit Bescheid vom 12.02.2008 geltend gemacht wurde, zu zahlen. Randnummer 36 Der Beklagte kam seiner Verpflichtung, diese Zahlung gegenüber der Stadt Eisenach zu erbringen, nicht nach. Aus diesem Grunde wurde der Kläger als weiterer Vollstreckungsschuldner, die sich aus seiner jetzigen Eigentümerposition gegenüber der Stadt Eisenach ergibt, für die Zahlung der Grundsteuer haftbar, obwohl diese zu einem Zeitpunkt angefallen ist, als der Kläger noch nicht Eigentümer des Grundstücks .... in Eisenach war. Randnummer 37 Der Kläger hat den Betrag in Höhe von 867,24 € unstreitig gezahlt und damit die öffentlich rechtliche Verpflichtung des Beklagten der Stadt Eisenach gegenüber erfüllt. Randnummer 38 Die Einrede der Verjährung greift nicht. Randnummer 39 Die Verjährung für Entgeltforderungen beträgt gemäß § 195 BGB 3 Jahre. Vorliegend handelt es sich um einen Entgeltanspruch. Randnummer 40 Die Verjährung beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig ist. Fällig wurde der Anspruch nach dem Bescheid der Stadt Eisenach zum 31.03.2008 (vgl. Bl. 27 d.A.). Verjährung beginnt damit am 31.12.
4. Geltend gemacht wurde der Anspruch mit Schriftsatz vom 16.06.2009, der bei Gericht am 17.06.2009 eingegangen ist. Damit war die Geltendmachung rechtzeitig. Von einer Verjährung kann keine Rede sein, da diese sich, entgegen der Auffassung des Beklagten, nicht nach der Grundsteuerfestsetzung aus dem Jahre 2004 oder 2005 ergibt, sondern aus der Fälligkeit. Randnummer 41 Gänzlich unbeachtlich ist, ob gegen den Kläger Vollstreckungsmaßnahmen drohten oder eingeleitet wurden. Jedenfalls steht fest, dass der Kläger den Betrag gezahlt hat, den er dem Beklagten als begründeten Anspruch geltend machen kann. Randnummer 42 Die Zahlung von Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 43 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 44 Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://landesrecht.thueringen.de/perma?d=NJRE001024103