BGH XI ZB 17/21

KORE300592023 ECLI:DE:BGH:2023:130623BXIZB17.21.0 BGH

1. Zivilsenat 20230613 XI ZB 17/21 Beschluss § 8g Abs 1 S 1 VerkaufsprospektG vom 28.10.2004, § 13 VerkaufsprospektG vom 22.12.2006, § 2 Abs 2 S 3 VermVerkProspV vom 16.12.2004, § 2 Abs 2 S 4 VermVerkProspV vom 16.12.2004, § 9 Abs 2 Nr 7 VermVerkProspV, § 490 Abs 1 BGB vorgehend BGH,
2. November 2021, Az: XI ZB 17/21, Beschlussvorgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg,
3. Juli 2021, Az: 13 Kap 24/19vorgehend LG Hamburg,
4. September 2019, Az: 318 OH 1/19, Vorlagebeschluss DEU Bundesrepublik Deutschland Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Anforderungen an die Darstellung der mit einer Fremdfinanzierung einhergehenden Risiken in einem Verkaufsprospekt; Erfordernis von Angaben über Bewertungsgutachten
5. Zur Darstellung der mit einer Fremdfinanzierung einhergehenden Risiken in einem Verkaufsprospekt, der einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zugrunde liegt.
6. Zum Erfordernis von Angaben über Bewertungsgutachten und zu ihrer Darstellung in einem Verkaufsprospekt, der einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zugrunde liegt. Die Rechtsbeschwerden der Musterrechtsbeschwerdeführerin und der Rechtsbeschwerdeführer gegen den Musterentscheid des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom
7. Juli 2021 werden zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens und die außergerichtlichen Kosten der Musterrechtsbeschwerdegegnerin tragen die Musterrechtsbeschwerdeführerin, die Rechtsbeschwerdeführer und die Beigetretenen wie folgt: Musterrechtsbeschwerdeführerin 26,06% Rechtsbeschwerdeführerin zu 1 3,18% Rechtsbeschwerdeführerin zu 2 4,08% Rechtsbeschwerdeführerin zu 3 4,63% Rechtsbeschwerdeführer zu 4 4,12% Rechtsbeschwerdeführerin zu 5 2,01% Rechtsbeschwerdeführer zu 6 3,98% Beigetretene zu 1 5,24% Beigetretene zu 2 6,29% Beigetretener zu 3 15,11% Beigetretene zu 4 25,30% Ihre außergerichtlichen Kosten im Rechtsbeschwerdeverfahren tragen die Musterrechtsbeschwerdeführerin, die Rechtsbeschwerdeführer und die Beigetretenen selbst. Der Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird hinsichtlich der Gerichtskosten auf bis 850.000 € festgesetzt. Der Gegenstandswert für die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird für den Prozessbevollmächtigten der Musterrechtsbeschwerdeführerin, der Rechtsbeschwerdeführer und der Beigetretenen auf 397.214,10 € und für den Prozessbevollmächtigten der Musterrechtsbeschwerdegegnerin auf bis 600.000 € festgesetzt. A. 1 Die Parteien streiten im Rahmen eines Verfahrens nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) über die Fehlerhaftigkeit des am
8. August 2008 aufgestellten Prospekts (nachfolgend: Prospekt) zu der "F. KG" (nachfolgend: Fondsgesellschaft). 2 Gegenstand der Fondsgesellschaft war der Erwerb und Betrieb einer 1996 fertiggestellten Büroimmobilie in Z. , Niederlande (nachfolgend: Fondsimmobilie). Diese war zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospekts voll vermietet. Mieter war einer der weltweit größten Betreiber von Supermarktketten, der im Jahr 1997 bei einem Umsatz von ca. 28 Mrd. € einen Gewinn von ca. 1,1 Mrd. € erwirtschaftete. Das Unternehmen wurde im Frühjahr 2008 von einer niederländischen Agentur mit der Höchstnote 1 ("hervorragend") geratet. Der Mietvertrag war bis Ende 2023 fest abgeschlossen, wobei die Miete jährlich nach Maßgabe der Steigerung des niederländischen Verbraucherpreisindexes angepasst werden sollte. 3 Die Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 1 und die Musterbeklagte zu 2 waren Gründungsgesellschafterinnen der Fondsgesellschaft. Die Musterbeklagten zu 3 und 6 sind Anlageberater oder -vermittler, die mit dem Vertrieb des Fonds befasst waren. Die Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 4 war Alleingesellschafterin der Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 1 (im Folgenden einheitlich: Musterbeklagte zu 1). 4 Der Prospekt enthält - soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Interesse - folgende Angaben: 5 Auf Seite 10 ist im Prospekt für die Fondsimmobilie ein Mietvervielfältiger, d.h. ein Verhältnis von Jahresnettomiete zum Kaufpreis, mit dem Faktor 14,62 angegeben. Des Weiteren ist dort zum "Vermietungsstand" unter anderem angeführt: "- 100%ige Vermietung der Immobilie an A. N.V./Al. B.V. - Mietvertragslaufzeit: bis 31.12.2023" 6 Auf Seite 11 ist unter dem Punkt "Gutachten" ausgeführt: "- Der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie wurde laut unabhängigem Gutachter R. (s. "Vertragspartner", S. 120 ff.) zum Zeitpunkt der Bewertung (01.07.2008) für marktgerecht erklärt. - Die vorliegenden Bauunterlagen sowie das Gebäude wurden von R. (s. "Vertragspartner", S. 120 ff.) am 22.07.2008 gutachterlich mit einem positiven Ergebnis ohne Beanstandungen geprüft. - Die steuerliche Konzeption für die Niederlande wurde durch ein Gutachten einer renommierten international tätigen Anwaltskanzlei bestätigt. - Weitere Bewertungsgutachten existieren nicht." 7 Auf Seite 16 des Prospekts finden das Risiko des Totalverlustes der Kapitaleinlage und des Agios Erwähnung sowie unter der Überschrift "Mieterbonität" das Folgende: "Sämtliche Mietflächen sind an A. N.V./Al. B.V. vermietet. Im Fall eines dauerhaften oder vorübergehenden Mietausfalls oder einer Insolvenz des Mieters könnten sich negative Folgen für die Auszahlungen bzw. den Liquidationserlös ergeben." 8 Auf Seite 17 findet sich unter der Überschrift "Vermietung" Folgendes: "Es besteht das Risiko, dass der Mietvertrag außerordentlich vor Ablauf der Festmietzeit gekündigt werden wird oder das Kündigungsrecht durch den Mieter rechtzeitig zum Ablauf der Mietvertragslaufzeit ausgeübt wird, die Optionen auf Verlängerung des Mietverhältnisses mieterseitig nicht ausgeübt werden und die Flächen neu vermietet werden müssen. Für etwaige Leerstandszeiten hätte die Emittentin zusätzlich die anfallenden Nebenkosten zu tragen. Die mit einer Neuvermietung verbundenen Kosten (z.B. Umbaukosten, Makler) sind in der Prognoserechnung nicht enthalten und würden zu einer entsprechenden Reduktion des Bewirtschaftungsergebnisses der Emittentin führen. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass die Neuvermietung nur zu einem niedrigeren Mietzins durchgeführt werden kann. Auch dies würde eine Reduzierung des Bewirtschaftungsergebnisses und der Auszahlungen der Emittentin zur Folge haben." 9 Weiter wird auf Seite 17 unter dem Punkt "Wertentwicklung" angegeben: "Der Verkauf der Immobilie kann von einer Vielzahl von Faktoren negativ beeinflusst werden. Aus diesem Grunde wird im Abschnitt "Liquidationsprognose" auf S. 48 f. dieses Prospektes eine entsprechende Bandbreite bei der Betrachtung möglicher Verkaufsszenarien dargestellt. Letztendlich besteht das Risiko, dass der Verkaufspreis der Immobilie nicht ausreicht, um das valutierende Fremdkapital der Emittentin vollständig zurückzuführen und somit auch das Eigenkapital nicht zurückgeführt werden kann. Auch bei einer vollständigen Rückführung des Fremdkapitals besteht das Risiko, dass das Eigenkapital nicht vollständig zurückgeführt werden kann." 10 Auf Seite 18 enthält der Prospekt unter dem Punkt "Altlasten" folgende Aussagen: "Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Fondslaufzeit Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden, deren Beseitigungskosten zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen. Außerdem könnten solche Altlasten zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen." 11 Unter der Überschrift "Liquidationsprognose" wird auf Seite 48 des Prospekts ausgeführt: "Nachfolgend wird das mögliche Ergebnis der Liquidation nach rund zehn Jahren dargestellt. Verkaufspreise von Immobilien werden üblicherweise als Vielfaches der Nettojahresmiete dargestellt. Beim Ankauf der Immobilie wurde ein durchschnittlicher Mietvervielfältiger von 14,62 realisiert. Abhängig von konjunkturellen, regionalen und lokalen Entwicklungen und anderen nicht vorhersehbaren wertbildenden Faktoren ist es bei der Veräußerung möglich, dass auch ein anderer Mietvervielfältiger erreicht wird. Aus diesem Grund wird eine Liquidationsrechnung mit verschiedenen Verkaufsfaktoren dargestellt." 12 Unter dem Punkt "Verkaufspreis" findet sich auf derselben Seite sodann Folgendes: "Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei Mietvervielfältigern zwischen 13,62 und 15,
9. Basis ist die für Anfang 2020 angenommene Jahresmiete." 13 Unter der Überschrift "Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T € vor Steuern" ist zum Punkt "Verkaufsfaktor" in der tabellarischen Übersicht auf Seite 49 aufgeführt: "13,62 14,12 14,62 15,12 15,62" 14 Zum Punkt "Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von der Prognose)" finden sich auf Seite 55 des Prospekts unter anderem folgende Angaben: "Es ist geplant, das Objekt nach Ablauf von etwa zehn Jahren zu veräußern. Sollte dies nicht gelingen oder nicht sinnvoll sein - z.B. aufgrund einer ungünstigen Marktlage oder aufgrund höherer Neuvermietungsaufwendungen -, ist eine Reduktion des geplanten Ergebnisses möglich." 15 Sodann findet sich auf Seite 56 des Prospekts unter der Überschrift "Anschlussszenarien" das Folgende: "In der Prognoserechnung ist auf Basis dieser Mietvertragssituation eine Veräußerung der Immobilie zum Jahresende 2019 vorgesehen. Sollte eine Veräußerung der Immobilie zu diesem Zeitpunkt aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht sinnvoll sein, so hätte dies eine Verlängerung der ursprünglich geplanten Fondslaufzeit zur Folge. Ebenso könnten die Gesellschafter für eine Fortführung der Gesellschaft votieren." 16 Auf Seite 76 ist im Prospekt unter dem Punkt "Auflagen und Haftung" unter anderem ausgeführt: "Der Verkäufer hat keinerlei Haftung für Bodenverunreinigungen oder Altlasten etc. übernommen. Zwar sind dergleichen Verunreinigungen des Grundstücks oder des Grundwassers nicht bekannt, jedoch hat eine darauf gerichtete Untersuchung nicht stattgefunden." 17 Auf Seite 78 enthält der Prospekt unter dem Punkt "Darlehensverträge" unter anderem nachfolgende Angabe: "Der Bank steht bei einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Darlehensnehmerin außerdem das Recht zu, weitere Sicherheiten zu verlangen." 18 Unter dem Unterpunkt "Langfristiges Darlehen" findet sich schließlich das Folgende: "Im Rahmen des Darlehensvertrags wird an der Immobilie eine Hypothek in Höhe von insgesamt € 126.450.000 in das Grundbuch eingetragen werden." 19 Seit dem Jahr 2017 haben zahlreiche Anleger Klagen gegen die Musterbeklagten erhoben. Das Landgericht hat mit Beschluss vom
10. September 2019 dem Oberlandesgericht Feststellungsziele zum Zweck der Herbeiführung eines Musterentscheids vorgelegt. Diese betreffen verschiedene von der Musterklägerin behauptete Prospektfehler. Es wird - soweit im Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung - geltend gemacht, der Prospekt sei fehlerhaft, weil er die Aussage treffe, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt worden sei, obwohl aus diesem hervorgehe, dass die zugrunde gelegte Miete 11% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe (sog. Overrent) und der Substanzwert des Objekts nur 55% des Kaufpreises betragen habe, so dass der Anleger unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Objekts informiert werde (Feststellungsziel a), weil er die Aussage treffe, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existierten, obwohl die finanzierende Bank sowohl für die Ausgabe des Darlehens als auch laufend wegen der Loan-to-Value-Klausel selbst verpflichtet gewesen sei, ein solches einzuholen, und sich aus dem Gutachten von R. ein Hinweis auf ein Altlastengutachten aus dem Jahr 1992 ergebe (Feststellungsziel b), weil er den sich aus dem vorgenannten Gutachten ergebenden konkreten Altlastenverdacht verschweige (Feststellungsziel d), weil er Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziere auf Basis eines Mietvervielfältigers von 14,62 als Mittelwert, welcher dem Faktor bei Ankauf entspreche, obwohl das Gutachten von R. für den Ansatz dieses Vervielfältigers voraussetze, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre laufe, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein werde, so dass der Anleger unrichtig über den möglichen Verkaufswert des Objekts informiert werde (Feststellungsziel e), weil er Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziere auf Basis eines Mietvervielfältigers mit einem Faktor von 13,62 bis 15,62, obwohl das Gutachten von R. für den Ansatz des Faktors 14,62 voraussetze, dass der Mietvertrag noch 15,5 Jahre laufe, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein werde, so dass der Anleger auch insofern unrichtig über den möglichen Verkaufswert des Objekts informiert werde (Feststellungsziel f), weil er bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der finanzierenden Bank die Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lasse, die dieser ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräume, wenn das Darlehen höher als 62% des Immobilienwerts valutiere, so dass der Anleger unrichtig über die Kündbarkeit des Darlehens informiert werde (Feststellungsziel g), und weil er die Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lasse, obwohl bereits bei Prospektaufstellung durch das Gutachten von R. bekannt gewesen sei, dass eine Overrent-Situation vorgelegen habe, womit bereits in der Platzierungsphase eine Verletzung der Loan-to-Value-Klausel vorgelegen habe und der Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Darlehens informiert werde (Feststellungsziel h). 20 Das Oberlandesgericht hat durch Musterentscheid vom
11. Juli 2021 die Musterfeststellungsanträge zurückgewiesen. 21 Gegen den Musterentscheid haben die Musterklägerin und sechs Beigeladene Rechtsbeschwerde eingelegt. Sie wenden sich gegen die Zurückweisung der Feststellungsziele a, b und d bis h. 22 Der Senat hat mit Beschluss vom
12. November 2021 die Musterbeklagte zu 1 zur Musterrechtsbeschwerdegegnerin bestimmt. Vier Beigeladene sind innerhalb der Frist des § 20 Abs. 3 Satz 1 KapMuG dem Rechtsbeschwerdeverfahren auf Seiten der Musterrechtsbeschwerdeführerin beigetreten. B. 23 Die zulässigen Rechtsbeschwerden der Musterrechtsbeschwerdeführerin und der Rechtsbeschwerdeführer haben keinen Erfolg. I. 24 Das Oberlandesgericht hat in seinem in BeckRS 2021, 37449 veröffentlichten Musterentscheid - soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 25 Die Musterbeklagten zu 3 und 6 kämen von vorneherein nicht als Adressaten der Prospekthaftung im weiteren Sinne in Betracht, da sie in den ausgesetzten Verfahren lediglich als Verkäuferinnen der Anlage bzw. als Anlageberater/-vermittler in Anspruch genommen würden. Insoweit fehle es am Rechtsschutzbedürfnis, da die Anträge auf eine Haftung aus Prospekthaftung im weiteren Sinne abzielten. 26 Die begehrten Feststellungen seien nicht zu treffen, da die geltend gemachten Prospektfehler nicht vorlägen. 27 Der Hinweis, dass nach dem Gutachten von R. der Kaufpreis marktgerecht gewesen sei, sei auch ohne Offenlegung des sog. Overrent zutreffend (Feststellungsziel a). Zwar stelle der sog. Overrent bei einem Fonds, dessen Vermögensgegenstand eine Gewerbeimmobilie sei, ein Risiko dar, auf welches grundsätzlich hingewiesen werden müsse, da Zweifel bestehen könnten, ob diese Miete nachhaltig erzielt werden könne und dementsprechend die auf den Ertragswert aufsetzende Wertermittlung Bedenken ausgesetzt sein könnte. So verhalte es sich vorliegend indes nicht, da die Miete bis Ende 2023 wertgesichert fest vereinbart gewesen sei und an der Leistungsfähigkeit des Mieters keine Zweifel bestanden hätten. Es sei danach anzunehmen gewesen, dass die Miete bis zur beabsichtigten Auflösung des Fonds im Jahr 2019 nachhaltig zu erzielen sein würde, so dass sie der Wertermittlung im Rahmen einer Ertragswertberechnung habe zugrunde gelegt werden dürfen, ohne dass auf den sog. Overrent hätte hingewiesen werden müssen. Die Gutachter seien unter Berücksichtigung des sog. Overrent zu einem Wert der Immobilie von 76.000.000 € netto und 81.320.000 € brutto gelangt. 28 Die Angabe, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existierten, stelle keinen Prospektfehler dar (Feststellungsziel b). Die Klägerin habe schon nicht schlüssig dargelegt, dass tatsächlich weitere Bewertungsgutachten bestünden, die oder deren Inhalt den Prospekterstellern bekannt gewesen wären. So habe die Klägerin nicht behauptet, dass ein etwa von oder im Auftrag der finanzierenden Bank erstelltes Gutachten den Musterbeklagten vorgelegen hätte, wobei die Prospektersteller zudem davon hätten ausgehen dürfen, dass sie an ein solches nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (nachfolgend: BelWertV) erstelltes Gutachten nicht gebunden gewesen wären. Zwar liege die Annahme nahe, dass den Musterbeklagten als im Immobilienbereich tätigen erfahrenen Kaufleuten habe klar sein müssen, dass die finanzierende Bank vor Ausreichen von Hypothekendarlehen aufsichtsrechtlich zur Bewertung der zu beleihenden Immobilie verpflichtet gewesen sei, doch wäre mit dem Hinweis darauf, dass davon auszugehen sei, dass die Bank ein eigenes Bewertungsgutachten eingeholt habe, kein Erkenntnisgewinn verbunden. Bei dem weiter angeführten Altlastengutachten handele es sich nicht um ein Bewertungsgutachten im Sinne des Feststellungsantrags. 29 Die Angaben zu einem Altlastenverdacht seien nicht zu beanstanden (Feststellungsziel d). Aus dem in Bezug genommenen Gutachten ergebe sich deutlich, dass die Gutachter nicht von einem konkreten Altlastenverdacht ausgegangen seien und die Fläche deshalb als "suspicious" bezeichnet hätten, weil diese sich in einem ehemaligen Hafengebiet befinde. Jedenfalls unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich um eine Bestandsimmobilie gehandelt habe und die Gebäude bei Prospekterstellung schon seit Jahren auf der fraglichen Fläche gestanden hätten, ohne dass während der Bauphase oder später irgendwelche Probleme im Hinblick auf Altlasten aufgetreten seien, stelle sich der allgemeine Hinweis auf ein grundsätzlich bestehendes Altlastenrisiko nicht als falsch dar. 30 Die zur Ermittlung der Liquidationserlöse zugrunde gelegten Mietvervielfältiger seien nicht zu beanstanden (Feststellungsziele e und f). Die Klägerin habe schon nicht dargelegt, dass die im Prospekt angeführten möglichen Mietvervielfältiger bezogen auf einen Verkauf im Jahr 2019 nicht vertretbar gewesen seien. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Mietvertrag zum geplanten Veräußerungszeitpunkt eine geringere Restlaufzeit habe, sei weder schlüssig dargelegt noch sonst ersichtlich, dass die Werte von 13,62 bis 15,62 unvertretbar gewesen wären. Jedenfalls unter Berücksichtigung der sonst im Prospekt enthaltenen Hinweise auf das Totalverlustrisiko sowie darauf, dass der Vervielfältiger bei Ankauf nicht wieder erreicht werden müsse, und den Umstand, dass der Verkauf nicht gelingen müsse, sei die Darstellung der Liquidationserlöse nicht fehlerhaft. 31 Auf die Loan-to-Value-Klausel habe nicht hingewiesen werden müssen (Feststellungsziele g und h). Ein solcher Hinweis sei nach ständiger Rechtsprechung entbehrlich. Dass Verschlechterungen der Vermögenslage des Darlehensnehmers oder der Sicherheit bestimmte Rechte des Darlehensgebers bis hin zur Kündigung auslösen könnten, sei bereits im Gesetz angelegt und damit nicht gesondert aufklärungsbedürftig. Daran ändere sich auch nichts angesichts des sog. Overrent. Es sei vor dem Hintergrund der §§ 9, 10 BelWertV davon auszugehen, dass dies der finanzierenden Bank bei Darlehensgewährung bekannt gewesen sei und diese zu der Einschätzung gelangt sei, die Miete sei nachhaltig erzielbar. Tatsächlich sei es auch nach dem Vortrag der Musterklägerin erst im Jahr 2014 zur Ziehung der Loan-to-Value-Klausel gekommen, ohne dass sie schlüssig vorgetragen hätte, dass dies gerade auf der Overrent-Situation beruht hätte. Es liege vielmehr nahe, dass die Ursache in der bei Prospektlegung im Jahr 2008 noch nicht vorhergesehenen negativen Entwicklung der wirtschaftlichen Lage und des Immobilienmarktes in den Niederlanden zu sehen sei. II. 32 Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung im Hinblick auf die Verneinung eines Prospektfehlers stand. 33
13. Die Rechtsbeschwerden sind zulässig. 34 a) Sie sind rechtzeitig eingelegt und begründet worden (§ 20 Abs. 1 Satz 1 KapMuG i.V.m. § 575 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZPO). Gleiches gilt für die Beitritte der noch am Rechtsbeschwerdeverfahren Beteiligten, die der Rechtsbeschwerde der Musterklägerin zur Unterstützung beigetreten sind (§ 20 Abs. 3 Satz 1 und Satz 2 KapMuG). 35 b) Die Rechtsbeschwerden formulieren einen ordnungsgemäßen Rechtsbeschwerdeantrag (§ 20 Abs. 1 Satz 1 KapMuG i.V.m. § 575 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Zwar setzt ein solcher grundsätzlich die genaue Benennung der angegriffenen Teile des Musterentscheids voraus, die aufgehoben oder abgeändert werden sollen. Dementsprechend müssen die Feststellungsziele, hinsichtlich derer eine Abänderung des Musterentscheids im Wege der Rechtsbeschwerde begehrt wird, im Rechtsbeschwerdeantrag im Einzelnen bezeichnet werden. Zugleich müssen die Feststellungen, die durch das Rechtsbeschwerdegericht getroffen werden sollen, im Antrag wiedergegeben werden. Es genügt allerdings, wenn aus der Rechtsbeschwerdebegründung ersichtlich ist, welche einzelnen Feststellungsziele des Musterentscheids angegriffen sind (Senatsbeschlüsse vom
14. Oktober 2014 - XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1 Rn. 55 ff., vom
15. Oktober 2018 - XI ZB 3/16, BGHZ 220, 100 Rn. 35 f. und vom
16. Januar 2021 - XI ZB 35/18, BGHZ 228, 237 Rn. 14). Diesen Anforderungen ist vorliegend genügt. Der Antrag, den Musterentscheid aufzuheben, soweit die Ablehnung der Feststellungsziele mit der Rechtsbeschwerdebegründung angegriffen wird, lässt im vorliegenden Fall das im Rechtsbeschwerdeverfahren weiter verfolgte Rechtsschutzziel hinreichend erkennen. Danach richten sich die Rechtsbeschwerden gegen die Zurückweisung der Feststellungsziele a, b und d bis h. 36
17. Die Rechtsbeschwerden sind jedoch unbegründet. Das Oberlandesgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die beantragten Feststellungen deshalb nicht zu treffen sind, weil der Prospekt keinen Fehler aufweist. Da es in dem vorliegenden Musterverfahren auch Musterbeklagte gibt, gegen die sich die Rechtsbeschwerden richten und die nicht der spezialgesetzlichen Prospekthaftung unterliegen, sind die mit den Feststellungszielen a, b und d bis h geltend gemachten Prospektfehler entscheidungserheblich und daher zu prüfen. 37 a) Auf den am
18. August 2008 veröffentlichten Prospekt findet die Regelung des § 8g VerkProspG in der bis zum
19. Mai 2012 geltenden Fassung (nachfolgend: aF) i.V.m. § 32 Abs. 2 Satz 1 VermAnlG Anwendung. Nach § 8g Abs. 1 Satz 1 VerkProspG aF muss der Verkaufsprospekt alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben enthalten, die notwendig sind, um dem Publikum eine zutreffende Beurteilung des Emittenten und der Vermögensanlagen im Sinne des § 8f Abs. 1 VerkProspG aF zu ermöglichen. Nach § 8g Abs. 2 VerkProspG aF i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 VermVerkProspV in der bis zum
20. Mai 2012 geltenden Fassung (nachfolgend: aF) muss der Verkaufsprospekt über die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, die für die Beurteilung der angebotenen Vermögensanlagen notwendig sind, Auskunft geben und richtig und vollständig sein. Der Prospekt muss daher über alle Umstände, die von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichten. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können, und über solche Umstände, von denen zwar noch nicht feststeht, die es aber wahrscheinlich machen, dass sie den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden. Für die Frage, ob ein Prospekt nach diesen Grundsätzen unrichtig oder unvollständig ist, kommt es nicht allein auf die darin wiedergegebenen Einzeltatsachen an, sondern wesentlich auch darauf, welches Gesamtbild der Prospekt dem Anleger von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt. Hierbei sind solche Angaben wesentlich, die ein Anleger "eher als nicht" bei seiner Anlageentscheidung berücksichtigen würde. Abzustellen ist auf die Kenntnisse und Erfahrungen eines durchschnittlichen Anlegers, der als Adressat des Prospekts in Betracht kommt und der den Prospekt sorgfältig und eingehend liest (st. Rspr.; Senatsbeschlüsse vom
21. Oktober 2020 - XI ZB 28/19, WM 2020, 2411 Rn. 25 und vom
22. Januar 2021 - XI ZB 18/17, WM 2021, 672 Rn. 43, jeweils mwN). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Richtigkeit und Vollständigkeit des Prospekts ist grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem der Prospekt aufgestellt wurde (Senatsbeschluss vom
23. Februar 2021 - XI ZB 29/19, WM 2021, 1047 Rn. 65), und damit hier der
24. August
25. 38 b) Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Oberlandesgericht zu Recht angenommen, dass der Prospekt, den der Senat selbst auslegen kann (st. Rspr.; Senatsbeschluss vom
26. Juni 2022 - XI ZB 33/19, WM 2022, 1633 Rn. 66 mwN), keine Fehler aufweist. 39 aa) Das Oberlandesgericht hat das Feststellungsziel a zu Recht als unbegründet zurückgewiesen. Die Musterklägerin bemängelt, dass der Prospekt den Anleger unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjekts informiere, indem auf Seite 11 die Aussage getroffen werde, der Kaufpreis sei durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt worden, obschon ein sog. Overrent vorliege und der Substanzwert nur auf 55% des Kaufpreises taxiert worden sei. Damit kann sie keinen Erfolg haben. 40 Wie das Oberlandesgericht zutreffend ausgeführt hat, kann ein sog. Overrent, d.h. eine über der marktüblichen Miete liegende Miete, ein für den Ertrag der Anlage besonderes Risiko darstellen, das der Aufklärung bedarf, da eine solche Miete häufig nicht nachhaltig zu erzielen ist. Dies ist indes hier nicht der Fall. 41 Das Risiko, bei einer Anschlussvermietung der Fondsimmobilie nur noch die marktübliche Miete zu erzielen, tritt vorliegend in den Hintergrund, da der Mietvertrag des einzigen Mieters fest bis zum Ende des Jahres 2023 vereinbart worden war und die Leistungsfähigkeit dieses Mieters aufgrund seines Umsatzes und seines Ratings als gesichert angesehen werden durfte. Angesichts der für das Jahr 2019 geplanten Veräußerung der Fondsimmobilie bestanden damit zum Zeitpunkt der Prospekterstellung keine begründeten Zweifel, dass die über dem Marktniveau liegende Miete über die gesamte Haltedauer zu erzielen sein würde. Der Umstand, dass die Fondsimmobilie an einen einzigen Mieter vermietet ist und dass sich etwa dessen Insolvenz negativ auf den Ertrag der Anlage auswirken kann, ergibt sich aus dem Prospekt (Seite 16). Dies gilt ebenso für das Risiko, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung vor Ablauf oder dasjenige zur ordentlichen Kündigung zum Ablauf der Festmietzeit ausgeübt wird und dass im Falle einer Neuvermietung unter Umständen nur eine niedrigere Miete erzielt werden kann (Seite 17). Damit ist nach dem maßgeblichen Gesamtbild die Aussage auf Seite 11 des Prospekts, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, nicht zu beanstanden. Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts sind die mit der Bewertung der Fondsimmobilie beauftragten Gutachter unter Berücksichtigung des sog. Overrent zu einem Wert von 76.000.000 € netto gelangt. Dass die Wertermittlung nicht vertretbar wäre (vgl. Senatsbeschluss vom
27. Oktober 2014 - XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1 Rn. 105), ist nicht dargetan. 42 Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerden versteht der durchschnittliche Anleger, der den Prospekt sorgfältig und eingehend liest, die Angabe, der Kaufpreis sei für marktgerecht erklärt worden, nicht dahin, dass die mit der Fondsimmobilie erzielten Erträge dem aktuellen Mietniveau entsprächen. Die Bewertung als marktgerecht bezieht sich ausdrücklich auf den Kaufpreis der Immobilie und nicht auf die Höhe der Miete. Die Angabe kann entgegen den Rechtsbeschwerden auch nicht dahin verstanden werden, die Bewertung der Immobilie sei vom Fondskonzept "weitestgehend" losgelöst. Abgesehen davon, dass bereits nicht ersichtlich ist, worauf sich ein solches Verständnis gründen sollte, sind die Ertragsverhältnisse einer Immobilie sowohl nach deutschem Recht (vgl. § 2 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 Nr. 6, § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ImmoWertV) als auch nach internationalen Bewertungsverfahren als wertbildender Faktor anerkannt (vgl. Hollung/Pahl in Meyer, Handbuch Immobilienwirtschaftsrecht, 2022, Kap. 7 Rn. 480 ff. und 508 ff.). Dass die Mieterträge einer Gewerbeimmobilie maßgeblichen Einfluss auf deren Kaufpreis haben, ist dem durchschnittlichen Anleger bekannt. 43 bb) Zu Recht hat das Oberlandesgericht ebenfalls nicht den in diesem Zusammenhang stehenden Feststellungszielen e und f entsprochen. Insoweit bemängelt die Musterklägerin, dass die Prognose der Liquidationserlöse auf den Seiten 48 und 49 des Prospekts auf Basis eines Mietvervielfältigers mit dem Faktor 14,62 als Mittelwert bzw. einem Faktor von 13,62 im schlechtesten und 15,62 im besten Fall unzutreffend bzw. unvertretbar sei. Dies trifft indes nicht zu. 44