Durchführung einer Kellersanierung durch den Eigentümer einer Souterrainwohnung mit anschließendem Austausch der Wohnungseingangs- und -innentüren
4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband. Auf die Revision der Klägerin wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom
dem Erwerb mit einem Kostenaufwand von 14.130,99 € sanieren. Außerdem ließ sie für weitere 3.475 € die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die alten als Folge der von der Beklagten durchgeführten Sanierungsmaßnahme an den Kellerwänden nicht mehr passten. Sie verlangte von der Beklagten Ersatz, was die Wohnungseigentümer auf ihrer Versammlung am
Meinung des Berufungsgerichts lässt sich die Klage nur auf ungerechtfertigte Bereicherung stützen. § 21 Abs. 2 WEG scheide als Grundlage eines Erstattungsanspruchs aus, da es sich bei der von der Klägerin durchgeführten Sanierung nicht um eine Notmaßnahme gehandelt habe. Auf Geschäftsführung ohne Auftrag lasse sich der Anspruch ebenfalls nicht stützen, weil die Maßnahmen der Klägerin dem Beschluss der Wohnungseigentümer widersprochen hätten. Für den danach nur in Betracht kommenden Bereicherungsanspruch sei die Beklagte nicht passivlegitimiert. Die Instandsetzung der Wohnanlage sei ihre Aufgabe nur, wenn und soweit die Wohnungseigentümer solche Maßnahmen beschlossen hätten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei durch die Maßnahmen auch nicht bereichert. Denn diese kämen allein dem Gemeinschaftseigentum zugute, das den Wohnungseigentümern und nicht dem Verband zustehe. Die Vorschrift des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG komme als Grundlage eines Erstattungsanspruchs ebenfalls nicht in Betracht. Unabhängig hiervon sei der Erstattungsanspruch aber auch verjährt. Er sei spätestens im Jahre 2007 entstanden. Die an sich fristgerecht erhobene Klage habe die Verjährung nicht hemmen können, da sie nicht auf Zahlung an die Klägerin, sondern darauf gerichtet gewesen sei, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Der Beschluss habe nur der Vorbereitung der Zahlungsklage, nicht der Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gedient. II. 5 Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nur teilweise stand. 6 1. Zutreffend verneint das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle im Bereich ihrer Souterrainwohnung in Höhe von 14.130,99 € nebst Zinsen. 7 a) Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheidet aus.
2 WEG ist zwar jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Das korrespondierende Notgeschäftsführungsrecht des Verwalters
1 Nr. 3 WEG berechtigt aber schon diesen nur in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer, in der sofortiges Handeln geboten ist, und auch dann nur zu Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 27). Das Notgeschäftsführungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers geht nicht weiter; dieser darf im Gegenteil selbst nur tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen kann (BGH, Urteil vom 10. April 2003 - IX ZR 106/02, BGHZ 154, 387, 392 f.; OLG Hamburg, OLGR 2007, 717, 718; OLG Hamm, ZWE 2009, 369, 372; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 10). Diese Voraussetzungen liegen bei der Sanierung der Kellersohle nicht vor. Die Wohnungseigentümer haben sich mit der Behandlung der Kellersohle befasst. Die Verwalterin war dementsprechend tätig geworden. Die Sachlage hatte sich nicht verändert. Es drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum. Die von der Klägerin beauftragten Maßnahmen dienten dazu, die Kellersohle dauerhaft zu sanieren. Sie waren von ihrem Notgeschäftsführungsrecht nicht gedeckt. 8
2 WEG oder der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vorliegen (OLG Hamburg, ZMR 2004, 137, 138; 2007, 129, 130; OLG Frankfurt, ZWE 2009, 123, 126; Merle in Bärmann, WEG,
einer Ansicht richtet sich der Anspruch gegen den Verband (OLG Hamburg, ZMR 2007, 129, 131; OLGR 2008, 639, 640; ZWE 2010, 269 f.; Heinemann in Jennißen, WEG,
vollziehbarer Sachverhalt bei juris] für die Bezahlung von Heizöllieferungen in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft).
einer anderen, von dem Berufungsgericht geteilten Ansicht sind die Wohnungseigentümer selbst Schuldner des Anspruchs (OLG Hamm, NZM 2012, 465, 466 f.; OLG München, ZWE 2006, 402, 405; AG Offenbach, ZMR 2013, 393, 394; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 265). Bei der verwandten Frage, wer einem Verkäufer Bereicherungsausgleich schuldet, der zur
erfüllung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt, hält der Senat einen (anteiligen) Bereicherungsanspruch gegen die Wohnungseigentümer für möglich (Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 24). 12 bb) Der Senat entscheidet beide Fragen wie folgt: Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). 13
den allgemeinen Vorschriften könnte der Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt, die nicht geboten sind,
BGB Bereicherungsausgleich verlangen, wenn ihm seine fehlende Berechtigung nicht bekannt ist. Andernfalls schiede ein Bereicherungsausgleich
2 Satz 1 BGB im Grundsatz aus (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 1963 - VII ZR 270/61, BGHZ 39, 186, 188 f.). Beide Regelungen werden den Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gerecht.
4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Vornahme konkreter Maßnahmen kann er dagegen nur verlangen, wenn sich das grundsätzlich bestehende Ermessen bei der Entscheidung über die Instandsetzung oder Instandhaltung (dazu: Senat, Urteile vom
den vorrangigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach kommt es entscheidend darauf an, ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte und ob dieser vorlag. Schuldner sind deshalb die Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme hätte beschlossen werden müssen, aber nicht beschlossen war, ansonsten - nämlich wenn sie beschlossen war oder wenn ein Beschluss
der Teilungserklärung entbehrlich und die Maßnahme unverzüglich durchzuführen war - die Gemeinschaft. 15 (a)
3 bis 5 WEG haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen. Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem folgt auch die Haftung: Für Schäden, die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehen, können nur die Wohnungseigentümer selbst (als Gesamtschuldner) ersatzpflichtig sein, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet dagegen allein der Verband (Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. und Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann und
2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 oder § 21 Abs. 4 WEG eine Verpflichtung zum Handeln besteht. Diese Unterscheidung gilt auch bei Ansprüchen auf Bereicherungsausgleich für gebotene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen. 16 (b) Solche Maßnahmen können zu einer Verbesserung und damit zu einer Wertsteigerung des Gemeinschaftseigentums führen. Bereichert werden hierdurch nur die Wohnungseigentümer als Eigentümer des Gemeinschaftseigentums, nicht der Verband, der nur im Ausnahmefall Inhaber von Sondereigentum in der Anlage und Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist. Solange der Verband zur Vornahme der Maßnahme nicht verpflichtet ist, regelmäßig also bis zur Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, kann er auch nicht unter dem Gesichtspunkt ersparter Aufwendungen bereichert sein. Er muss und darf die Maßnahmen nicht durchführen und erspart mit ihrer eigenmächtigen Durchführung durch einen Wohnungseigentümer keinen Aufwand. Daran änderte es nichts, wenn die Wohnungseigentümer
4 WEG verpflichtet wären, die Maßnahmen wie ausgeführt zu beschließen. Denn dieser Umstand berechtigt den einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der Notgeschäftsführung nicht, die Maßnahmen kurzerhand selbst durchzuführen und unter Umständen auch vollendete Tatsachen zu schaffen. Vielmehr muss er zunächst die erforderliche Erstbeschlussfassung - notfalls mit der Beschlussersetzungsklage
8 WEG - herbeiführen. Liegt - wie hier - ein bestandskräftiger ablehnender Erstbeschluss vor, ist dieser
4, § 23 Abs. 4 WEG die Grundlage der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, und zwar auch, wenn er inhaltlich falsch sein sollte (Senat, Urteil vom
den mitzubeschließenden (dazu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8) Modalitäten der Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel und im Übrigen
2 WEG. Die Wohnungseigentümer haben nur diese Mittel aufzubringen und keine weitergehenden Pflichten. Damit wären zusätzliche Bereicherungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Miteigentümer wegen der Verbesserung des Gemeinschaftseigentums unvereinbar. Ihre Haftung ist deshalb ausgeschlossen. Für den - hier zu unterstellenden - Bereicherungsanspruch des Wohnungseigentümers haftet dann allein die Gemeinschaft. Entsprechendes gilt, wenn der Verband auch ohne Beschluss handeln muss. Dagegen haftet die Gemeinschaft nicht, wenn sie nicht ohne Beschluss handeln kann und der erforderliche Beschluss nicht gefasst worden ist. 18 (d) Eine weitergehende Haftung des Verbands für einen Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers lässt sich entgegen der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht auch nicht mit Wertungsgesichtspunkten rechtfertigen. Richtig ist zwar, dass die Verfolgung des Bereicherungsanspruchs gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, die zudem nur anteilig verpflichtet wären (vgl. Senat, Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 24), aufwendig ist und der sanierende Wohnungseigentümer bei diesem Rückgriff das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentümer trägt. Zu berücksichtigen ist aber auch, dass die Beschlussfassung über die erforderlichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
1 WEG gemeinsame Aufgabe aller Wohnungseigentümer und dass die Reduktion ihres Ermessens auf null die Ausnahme ist. Das Gesetz sieht zur Lösung eines Konflikts über den richtigen Weg den Antrag auf einen Abänderungsbeschluss und bei einer Ablehnung die Beschlussersetzungsklage
8 WEG vor. In Notfällen kommt der Erlass einer einstweiligen Anordnung in Betracht (vgl. Senat, Urteil vom
dieser Norm kann allerdings die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern zur Erstattung von Aufwendungen verpflichtet sein. Voraussetzung hierfür ist, dass diese Aufwendungen zur Erfüllung einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht erforderlich waren. Eine solche Pflicht ist anzunehmen, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft,
der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert (Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6). 24 bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Vornahme von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch einen Wohnungseigentümer kann zwar, wie ausgeführt, ausnahmsweise Bereicherungsansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer auslösen. Sie begründen aber keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis, sondern eine Haftung im Innenverhältnis untereinander. Zudem hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft dann Kosten für eine Maßnahme zu tragen, die sie
der Beschlusslage der Gemeinschaft gerade nicht durchzuführen hat. 25 2. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Erstattung der Kosten für die Ersetzung der Innentüren in ihrer Wohnung allerdings nicht verneinen. Insoweit kommt ein Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG in Betracht. 26 a)
dieser Vorschrift ist dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zu dem zu ersetzenden Schaden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 200 mwN).
dem Vortrag der Klägerin sind diese Voraussetzungen gegeben. Danach mussten die Türen deshalb ausgewechselt werden, weil die Wände ihrer Wohnung durch die von der Beklagten veranlassten Sanierungsmaßnahmen breiter geworden waren und die alten Türen nicht mehr passten. Das Berufungsgericht hat Feststellungen hierzu nicht getroffen. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zu unterstellen, dass diese Behauptung zutrifft und der Anspruch grundsätzlich möglich ist. 27 b) Schuldner dieses Anspruchs ist
heute nahezu unbestrittener Ansicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (aM, soweit ersichtlich, nur Bamberger/Roth/Hügel, BGB,
Die Verjährung hat mit dem Ablauf des Jahres 2007 begonnen, weil die Maßnahme spätestens bis dahin beendet worden ist. Die Verjährung ist aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durch die ursprüngliche Klage rechtzeitig gehemmt worden. Dass diese nicht auf Zahlung, sondern darauf gerichtet war, die Beklagte zu verurteilen, einen Beschluss zu fassen, wonach der Klägerin 17.605,99 € nebst Zinsen zu zahlen sind, ändert daran nichts. 30 bb)
Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss (BGH, Urteile vom
1 Nr. 1 BGB, sondern auch eine auf Feststellung des Anspruchs gerichtete Klage, die Stellung eines Hilfsantrags (BGH, Urteil vom
4 Halbsatz 2 WEG. Einen solchen Anspruch darf der Verwalter nicht von sich aus, ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer, erfüllen (vgl. LG München I, ZMR 2014, 145, 146; Hogenschurz in Jennißen, WEG,
einem Beschluss der Wohnungseigentümer im Normalfall keiner zusätzlichen Durchsetzungsakte des Wohnungseigentümers. Der Wohnungseigentümer hat mit dem Beschluss vielmehr sein Ziel erreicht. Weder für die Beklagte noch für die übrigen Wohnungseigentümer konnte deshalb zweifelhaft sein, dass die Klägerin
der Ablehnung ihrer Forderung durch die Wohnungseigentümer mit der ursprünglichen Klage die Zahlung erreichen und nicht nur eine Zahlungsklage vorbereiten wollte. Damit hat diese Klage ähnlich wie eine Feststellungsklage die Verjährung des Erstattungsanspruchs gehemmt. 32 3. Anders als das Berufungsgericht meint, kommt auch ein Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Aufwendungen für den Austausch der Wohnungseingangstür in Betracht. 33
Die Klägerin hat geltend gemacht, die alte Wohnungseingangstür habe wegen der durch die Sanierung dicker gewordenen Wände nicht mehr gepasst. Mangels abweichender Feststellungen des Berufungsgerichts ist für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass dieser Vortrag zutrifft. Dann aber war die Beklagte verpflichtet,
Durchführung der beschlossenen Sanierung als deren Begleitmaßnahme auch die Wohnungseingangstür auszutauschen. Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum umfasste diese dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums.
dem Vortrag der Klägerin entsprach der Austausch dem mutmaßlichen Interesse der Beklagten, so dass ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegeben wäre. Andernfalls käme ein Bereicherungsanspruch
Satz 1 BGB in Betracht, weil der Verband den Aufwand für diese ihm obliegende Maßnahme erspart hätte. III. 35 Hinsichtlich der Ansprüche auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Eingangstür und der Innentüren der Wohnung der Klägerin ist die Sache nicht entscheidungsreif. Sie ist insoweit unter teilweiser Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Hierfür weist der Senat auf Folgendes hin: 36 1. Das Amtsgericht hat die Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG und eines Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsanspruchs zwar bejaht. Das Berufungsgericht hat dazu aber keine Feststellungen getroffen. Diese sind jetzt
zuholen. 37 2. Sollte der Anspruch danach bestehen, wäre er nicht um den Miteigentumsanteil der Klägerin zu kürzen. Der betroffene Wohnungseigentümer hat sich zwar an den Kosten des ihm
4 Halbsatz 2 WEG zu leistenden Ersatzes zu beteiligen, aber nicht durch Kürzung seines Anspruchs gegen den Verband, sondern durch Umlage in der Jahresabrechnung (LG Frankfurt/Main, ZWE 2014, 403, 405; AG Hamburg, ZMR 2011, 249, 250; Suilmann in Bärmann, WEG,
4 Halbsatz 2 WEG zu leistenden Ersatzes sind
7 WEG Kosten der Verwaltung. Dasselbe gilt für einen Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsanspruch der Klägerin wegen des Austauschs der Wohnungseingangstür. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE302582016&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public
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